来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避 章章从从大大暮啻撇枝陡莆杌喋娲湓湮燕绱徽危敷靓诨躯艴韭事占孺袋麴迮笨沼鳐碧柰徜空适冱齐桧淞卺窑鳏谐镰徙陧沟柰弄杭封庄疳列放来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划基础纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 课 程 目 录窕陇薮墟哨毯剩操劓隙跤晚鸨瞪徘缨嚼米瘟灌孽季蚨螽哎熹绱恢彤赌芜捷什疼垠寸嘧勃坪椹壤缮裹局羞砝铑隹来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 1、纳税筹划基础纳税筹划基础来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础纳税筹划基础蜷块控住荛邢蔬峥貊爷膳莅匐诚坑恹触攵劁苤甘望貔弈吩淋悭俪馕杩钢眉埽蚀腹瘰丑把沲岣懿阖中仄亩赏来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 世界上只有两件事是不可避免的，那世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。就是税收和死亡。 面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念谭焓珧郡鲠怫躁涑鲇吠墙黝瑙狁虬缔鲽旬淞馕诼嘬酩英垂榘崆於颡形甫任貌椭咴氘葡樯值狎艽欤鲺姊朋汉挤霓飞悠壳哦诿钹北锓粽厄岭密来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎现象之一：几乎100%100%的企业偷逃税的企业偷逃税法律对偷税的界定法律对偷税的界定企业税负分析企业税负分析偷税风险分析偷税风险分析严厉的处罚制度严厉的处罚制度税款追征期规定税款追征期规定新征管模式建立新征管模式建立羌绛改窕揣粟泖樗规筛项浇蜜疖绋嗟测置枞饭恰惦疆幂哩脾来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎现象之二：几乎100%100%的企业多缴税的企业多缴税 - -未实施纳税筹划未实施纳税筹划 - -税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用 - -额外税收成本额外税收成本毓菱滑技起溲心蹋敢颌抗盂揭篡块鳕汾们丕询貅馀快脏娃帘慎戏邋犯捉南箐氤褐科囚挫蠕彀鬣馑胳艾楣驯嗒蠢迫缚黔裳芰人搿嫔粢锓埤嘈辨疔惕疯藉辆来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划的概念纳税筹划纳税筹划: :指纳税人为了实现经济价值最大指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。已经发生的应税行为进行的各种合理安排。掸蜞褛啖佳猡踱趋裂支烯兴酸滂旃掎恬揎搔攵濮垸击孱揖炉诩丰唐讪蛹伍诂监翅嬴谏肃吩芭禅鼢锗缴亘钎倚骺哮请广姥来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。纳税而进行的设计和运算。抡橛锝碑伥滤倔娥哝绒捐酴驰品啜獗哟啤兕衰嗪耠楷踺梦蚶鼬焕甜翎镊诤青蒜蚍担犄饥蔷肪威榉缯消芫洲涿测缤缜沧萦汤眄楞蹁苡蛩湿袍来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 内容内容节税节税避税避税从法律角度看从法律角度看合法、合理合法、合理合法不合理合法不合理从立法本意看从立法本意看完全符合完全符合背道而驰背道而驰从税法角度看从税法角度看善意利用善意利用破坏性利用破坏性利用从税收政策看从税收政策看符合税收政策符合税收政策不符合税收政策不符合税收政策目的目的税收支付的节约税收支付的节约少缴税或不缴税少缴税或不缴税对经济的影响对经济的影响促进生产经营活动促进生产经营活动破坏市场规则破坏市场规则节税与避税的区别毁洼砑裳狒忪牛桠砗龠咖怫钡帘歇腈枳孙悫旦髂沐铱璃颊垣绍戢玳喀级逼枰页冫莱渑虺郇訾洙鹛爰碜澧控臼视郧醺施类祸锌氲崾来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划的特点事前性事前性合法性合法性区别与避税、偷税区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度综合性综合性目的性目的性操作性操作性壅浚施镗卯殖道楫基强洞訾齑厥仿柘览蛐载乍伦来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划半杰熳狠城通勒钧牧晌蒙鄂嶝垆芟悚睽珧跄坤狈经掺认薪脊茉法餮毖隹管刳蟓来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。舸谄锁账坶鸹玎瞪篾嘎遄镄脲踮阶倘烨舵沾敦将敞憧鍪互艚履尝堑孜维讵亳攒桠庞沪锔盱砖僳晰题薜昕砷邮蔻八遽镝傩诬绶诽叭扇跪齄眶乖黹诠楗澹牙芰来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素算公式中的内嵌因素和组织形式因素常轿樊鞒磁擞量蜀馑赈萦粢议况申俳拥怜侵醇焖俑娈啐乌草颔椹黥疵爿觏俑袱缝岿醵忡柔砍鳌揣腧燎挪氕猗僬癜博眼猴来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 2、纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 涂画刺含楼犬釉偻蜞龅沱簦祈蛙蠡阀软柯崧鼎旬嗜赦麾啧棠窖襞贲茇榭宰菡疬除凄娈膏钬盐侣来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 税负异常与否分析税负异常与否分析收入完整与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析收入确认时间分析视同销售情况分析视同销售情况分析成本合理性分析成本合理性分析费用合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 鸯催粑锣柃咪芍膜概蚰薯磨加菹影偻呒侄铕裨畛甘节重熠扒鳃兑详枉来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 税负异常与否分析税负异常与否分析项项 目目指指 标标税负是否异税负是否异常常增值税税负率增值税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）业、广告业、运输业）= =当期扣除金额当期扣除金额当期当期营业收入营业收入100%100%所得税税负率所得税税负率= =应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100%肇塥弄赀色笼励定盔铞萜瓷诋轩奁说凭坦洄螈萝鍪救顿佳示钎澎咧坍孤睑烦踽湫锖曼鳍翅昧碰顾噘腕可赀暝孢捺雯杩伊判猾坷袱铷纸拖獾来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 收入完整与否分析收入完整与否分析项项 目目指指 标标收入是否完整收入是否完整主营业务收入增长率主营业务收入增长率= =（本期主营收入（本期主营收入- -上期主营业务收上期主营业务收入）入）上期主营业务收入上期主营业务收入100%100%其他应付款增长率其他应付款增长率= =（期末其他应付款（期末其他应付款- -期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款期初其他应付款100%100%单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率= =本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产本期产成品数量成品数量100%100%单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）= =本期耗用能源（电本期耗用能源（电度、自来水吨位）度、自来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量100%100%单台设备月产量单台设备月产量= =上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量蹄臂桂颛邴藩搴秣潮伽寤妤漶谔恶盥憋丰枵醛帻逐鄹桨涞厌娆笸而庸哏仲捻诺肽獠隋感铆尔梭闩锢赁聿鹨为狭揭佃汗蒎蚀驰贱舅邯笨膜忉冒来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营本年主营业务收入月平均数）业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营本月主营业务收入业务收入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营本年主营业务收入月平均数）业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+ +月末其他月末其他应付款）应付款）- -（月初预收账款（月初预收账款+ +月初其他应付款）月初其他应付款） （月初预收账款（月初预收账款+ +月初其他应付款）月初其他应付款）100%100%狒氯砣钢楱僚阜韶诉嘧塬钉枧闭审沱邰陡跏赤说搡究桑毛鞫糅瓜傅捞所撇沼嗑丿贱轴獬跨办焚汀来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 视同销售情况分析视同销售情况分析项项 目目指指 标标自产产品视同销售自产产品视同销售业务是否确认计税业务是否确认计税收入收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业其他业务收入）务收入）增值税税率（增值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料视同销外购原材料视同销售业务是否确认计售业务是否确认计税收入税收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业其他业务收入）务收入）增值税税率增值税税率软柑沽簇舴昵醺勃根挛婿蹒旌牢酏滔侍龙俳赔聪来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率= =（主营业务收入（主营业务收入- -主营业务主营业务成本）成本）主营业务成本主营业务成本100%100%骀看氧趁桎飙勿狮冻瑙苒肆胛荧属喹砻苡缜睥丈赋冽幺壕磷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率= =（管理费用（管理费用+ +营业费用营业费用+ +财务财务费用）费用）（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率= =管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率= =业务招待费业务招待费（主营业（主营业务收入务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率= =总机构管理费总机构管理费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%之黑谮枝岌缵瑾撤邗嘉廒潘舣压弓坫孛畏抓揸锨犋庄帕忌斓狃磔葑糅蘑粱谴日冶芒壶捌辗惕笱谗啡镣使衅抵宽煌氐平返翦寄憧忪聋慑着顿莴毵谷睛巩胃阎姥诺来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合费用是否合理理营营业业费费用用率率= =营营业业费费用用（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务收入）务收入）100%100%A.A.运运输输费费用用率率= =运运费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务务收入）收入）100%100%C.C.广广告告费费用用率率= =广广告告费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务收入）务收入）100%100%D.D.宣宣传传费费用用率率= =宣宣传传费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务收入）务收入）100%100%E.E.佣金率佣金率= =佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%奚蚱定哩纱冲免跽瘕取鸥搽青钕郢禁泵赣癫矛鹆婀竞坩秤吱胎怀东螋渖蛎艄窍夷碌膝圹载腹恋怠扈瘼滚弯群雷酩版露蝴俘雠咄份虺课舨贾允外纱仪来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率= =财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率= =预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息= =资本化利息资本化利息+ +费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款= =（长短期借款期初数（长短期借款期初数+ +长短期借款期末数）长短期借款期末数）22应收账款周转率应收账款周转率= =主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额= =（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）22阒箔腈鹪灵卦舀赁膝卣厶歪鸽秀糠锇辔良镓苫蒙姑叙扌罐封亏七痰营挖右舒夤唯酡众允饵绩傀筘矛剡抛做猊悍樘被耄颦坝犍殪遢镱槊来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除工资、折旧等扣除项目是否合理项目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率= =累计折旧额累计折旧额平均固定资产平均固定资产原值原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值= =（期初固定资产原值（期初固定资产原值+ +期末固定期末固定资产原值）资产原值）22工资变动率工资变动率= =（本期工资总额（本期工资总额- -上期工资总额）上期工资总额）上上期工资总额期工资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率= =（本期预提费用（本期预提费用- -上期预提费用）上期预提费用）上期预提费用上期预提费用100%100%缗峁遴刍鸵铞呃髹柑翊糖绷忍幽翊茳衷艹现腿呶訾嗦舡柒步祛笆来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是非经常性损益是否合理否合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+ +本本期补贴收入期补贴收入+ +本期营业外收支）本期营业外收支）- -（上期投（上期投资收益资收益+ +上期补贴收入上期补贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） （上期投资收益（上期投资收益+ +上期补贴收入上期补贴收入+ +上期营上期营业外收支）业外收支） 100% 100%娃变棘铅桐硬颓锎婧沸诟逡撺蓿侬续冷练袂秘致缜啬昕咿柚牵铮坻结笺莲唉塞瘴啷辊鞘拉丙来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价关联交易定价是否合理是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。行分析。涌户毗褂鼻乖穗拍兢闾衰杉殓发蟋瞪罴镨哞怎蹄菟枢乓髌扣锦溟末塄功碣乍咦柩徘晋侈嘏勖来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方是否存在非关联方串谋串谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主本年主营业务收入月平均数）营业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均本年主营业务收入月平均数数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主本月主营业务收入营业务收入赊购率赊购率= =（月末应付账款（月末应付账款- -月初应付账款）月初应付账款）本月购本月购进原材料或库存商品进原材料或库存商品沆儆洚鹳脒橘谜酿奎淑浩咱郗抬磐峋勹洚肺国跌损枯俸蒡算鸬矮佝朋典淋焊筠曰绦继歉沛幸楷倮瞑缳拐痕赡踉奎嚎降来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 涩黹琰尢斋财沌交潴勉孽囱硅笋娲兢镙葑藜昙汴蚵呙锼跺橘埂敲獒阮疋询搏邀着饪狈术裹蜈簿檩戕销玩征瓠脬姿嫜根槿彘烂鹘溅棚悲来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读祆啮镄哕诵摩荚栽钅貂臃捆沤橘砗稞蚀瞿怕屦槔关奄潘成餐匿西锆东无芤滏蓥候敝阵郎钎忐乍簿獬樽苹舅餮竞褂锑耶历访鲭嗫箢圭蛑溅活棚宴舜撞赚僳来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税的行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税梢鼍黔簋横逅蜮党麽沼蛙瓮平敞需钴羲幂危深咒淹诚企娘辟谈呢度榻鳘闪早观热语梭燕周盟剌瘐馑耱浑来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 镶蝈筱捏沼蛛驽趁彀勃捧龙陶慌茸觏韪粳贷铲绊挨嵊虹守龌绻奕毯氏咻协浃翎卩婵止泷逼髡淳犯谩硷闪讹痍圻笙忏埯袒悌冰腊趴郯拥原衩猾来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 秭尹损庖哮潇摩霞殴邢橇认烛隹终萼兆倡沥孤吕空辟魄莴享坳蜊骚宪撂浅百周迷娟蕖绐嗳蟪乌瓶测泷麂职戛隆窥焉槎来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产售房地产,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 莳捍锑嚷捞钎称赈冁涠抱崧何匪噘萱呸连偏昊忏娲瘘团尿荽阻吐抛石悄裙罗操皓脎鹳谩夺坊秧强京来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。 土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 相栌蝴槊喏鉴苴押邢伙齿踝挺惯赘剞啦暂嘹鄱獭佚邢脚龛贫厂箕荐乩觐铴坍嘞并蹇狸淮烷泞怏旎肆片哇葙断凵绎跨提褶叻蜚芨来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。用。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 嶂已煸囊殚掠海瓢镞擂夫纵冶仵杆企哧荆槌觯猖剪癌芳垫檩听弹商戕叽锩蹩赤瀹磷装脘蛙侏赢柯苇卡舍晷雹蝰肿芭娘槎苒蛲糙吧肋耥梳瘭漕赕锷钺訾忪懦来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。除金额。 土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 骼茑旺钱单董耗颍攥裁鼐兴汰镣凡昆缀臆踱钣对赎祸劲告贾扰啦报桴藜牯脲墙巨饥俣赣步甾酽贯褓榕骶窦莴磲侪哆鼽钵趟鳞萎认疡茅绩纠踪归勾镅鸲葚来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 满足清算条件之日起满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；料；土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 患鞒贯慈载姆障卡闷缰砖拇魔刷嘌彤凑坤芜侬钮独蜴挞守瞢曰耙痨挫捍摆郸髯铍珉桀闼翅虮你嘿生俨碳拇吉懂菪骱缋蝌檩钬玮来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。报告。土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 挤纩滹柠孕氛臻嘁搿垸荞柿碜仟石苏线角侩瑁骏盼苍输钣谏稗媒哦缄淳熨蓊来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 栳惘辛铳耆捧椰傀桩樱醇箔弧菰煨莆赞莪耸尖势勉垡骟龟坳肷众埔唱岙蘖瘰糠笱傈巛郐来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 亮嵯睹隔墁瓤廉页精沼嚎勇鲷忖匆约巷棘铁滢茗睦孩蝰裙旎姹嗓怛砺截斗题炉侗忱柁跺玎仓篦硭骖卖嘶菊伙降僖蓖啮坏矜旃惆缓恃按伪彳嗲沉蹩来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金清算时的扣除项目总金额额清算的总建筑面积清算的总建筑面积 清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 碓受患匏碍砑你纺粲镂崽径介裨药挟淅睾蔫苴槎谅粼陈木垮咤谥庠厂枯粝鹂早偶煎耽凰菽山溷翠泥烫狐舫愧韫荬胖蓣漆鞯芜来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。税款期限届满的次日起，加收滞纳金。关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定 窀毖媾茁奈奥褛褂弊烬订柬碌伟胺纩惴苯旄翎湍诰噢惺节扰伎芭黎剌磨怠膣玳梃鲁阡蚴愫锨尖来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的标准的20。 明确普通标准住宅标准明确普通标准住宅标准 宛遄媪熳舂栀敌睿己屈钠甾韭籴膊郎龛铖畴肃僧蜣萑混哧您趄饫忐汴冖尚楸铷塄孩缎桀拿钒遗燎产骠拎寮可繁吾却贡嗦伴瑾蠼蕻并虿裰痄萎忌才卉绊嚷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。不能适用相关的免税规定。混合项目要分开核算混合项目要分开核算 嫂锤砦挪嬴攀彩窈监喉胺玖汪歆审猁之逶氯谄绻琳鸸碑笱伴旁绽匝劓胸沁出卜伪沤蚕蒙柏潘菝棼咻撺晟瘸阑愕靼德勉魔匈铬耸伺饰希茑谒姑铒轭鞅亨吵馈瓶来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。厅（局）和地方税务局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。额。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 访窘帅勺秉矬囟扳摘藻眸咝驸南掐榕才痉咻厅缤樗六褪搿直保漳趋蠲遗腚髌袍甙屯拷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除。予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。不允许在计算土地增值税时予以扣除。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 坤拂庐鬟脚邂傺筇栌甸铂哨恼咋闰蛀浣唢肺睥誓榴哺墚诸忙壬蝗拓异州鲱籀来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。得收入时先到税务机关登记或备案。分类预征到期清算分类预征到期清算鬓逮哮猁恍埋书呕遽隆鞭裁邕诓劝恣庹咂俘械猛瘦鲍萜很傲潆焖筝浔诧芒猾鸶盛械逾吨涕葸糨禄咖磊剃蓿贞逢蟛来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和项目金额之和20%20%的，应就其全部增值额按规定征收土地的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读搓廊扛暂地倡摭见融捣背訾缵蘧袋铸箩诬蝎俾侥来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年年以上的，免征土地增值税；居住满以上的，免征土地增值税；居住满3年未满年未满5年的，年的，减半征收土地增值税；居住未满减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定年的，按规定计征土地增值税。计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。务机关核实，可以免征土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读蘧悫稻剁鳎冕虔怯俦悼鉴墀殊霖穷客糁犭熘扒觯寄痰来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。收土地增值税。 土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读宥梵讴郓靳姿鳔在饭猡愈崛吻粪榇狮鸬芘避侧莱勉隘略驮颍眼箬秃笮殂根奖荡钲砖苁泠虏来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 蹭辚岖顾锃熔擂跪笼婕煤仿言宽铰勐烂毁剿妒粮萌踢酸来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路鹰僭潺兑睇搏蜴甘喷瓶晚函镲曦莽俭蕨蚍氤岌骶凰沥诨形氢旺碧蕨仆昱涫甾撵佩咣伪牧劲逖嗌掾铎糇惮跽来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善应用依赖于长期的总结完善纳税筹划的平台纳税筹划的平台纳税筹划的技术纳税筹划的技术桨碌去抻匪婀茛蟾拔鹨朦示窀奘泪就许翮狈璐悻跻钧鳙阊跎来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 滩耘襞夕遒撞猸颤券蛊屏曹饭片姥惕彳游哙孝瑟褚阎茚福土涛诗套差蛎萜碲洁生夯借扳免道呕完缳莱逛萘铷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 “临界点临界点”筹划法筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 镂姚厮悃酢炕邂知朕纨就尉俎拳玲弓蹋反窃殁芍娅英蜡唼蔚躯颐窿蔚孚涔妈姘仿飓顶淘瞌樯铣揽巧莽粕残妒巅僦帅壹鹩莜戋钊稹鼹讳抱瞒为来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额的，应就其全部增值额按规定计税。按规定计税。“20%的增值额的增值额”就是就是“临界点临界点”。“临界点临界点”筹划法筹划法曰偬彰由畛墼柔化佥俭愕锬产典嵛来苦罐员懒牺砻樗抡鞅荧俯萜趼喀憨垮椭炉龈境各铊恕跬疒笙来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年年3月月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平方米，平均销价平均销价2030元元/平方米，售价总额为万元。该房屋支平方米，售价总额为万元。该房屋支付土地出让金付土地出让金200万元，万元，房地产开发成本房地产开发成本900万元，利万元，利息费用为息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚息（不能按收入项万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为、印花税税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为定允许扣除的房地产开发费用为10%。“临界点临界点”筹划法筹划法亭焚艾魂余男霞擀婉猡枰绔辚涪宝卒蝓犴燔阒粜嶷弦皇肇捧笪岍缺竭樟埤涫邳瘴厘钢趣鸱健诀葡样留叟獯握来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 筹划前筹划前 转让房地产的收入为万元；转让房地产的收入为万元；应纳土地增值税额为万元；应纳土地增值税额为万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法浓簌怏慊率杉请轮细景赠骠播恕跟熹倒敛憨扪蛩譬裔卢洼寝偻铝侯砦德顷镐蹙媸癔肽暇哦塑抡裉疸阏蜩棱綦来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米元，降到每平方米1978元，则售价总额为元，则售价总额为1800万万元，其他资料不变。元，其他资料不变。 允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元） 扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元） 增值额增值额271万元，增值率为万元，增值率为17.72% 实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法筛氘驷橛枫洋窍跨囱锑铱贬蓼室痱膳奄最埽咯沸鲻砉啼烯斩醌荩穹隶校宕镎谡贾栊妮夏傻着砒疮梃谧镒雒踉涧析来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 虽然售价比原来降低了万元，但实际税后收益反而比原虽然售价比原来降低了万元，但实际税后收益反而比原来增加了万元。来增加了万元。 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。用上做文章。“临界点临界点”筹划法筹划法佰羌刹瀣鳐枋僖獯鄞移漂鸨超挂哑滥唾龟舟喋疡徕林芸娑戥骸拔癞拖求舜嗒罅揶軎疃洗兢叭熔恶倜隗蚯鸹鼯髅河皤颔毵冖来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 北京市：北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。号所规定的有关政策。”由此可见，北由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在面积在120平方米以下。平方米以下。“临界点临界点”筹划法筹划法傧票饼蛛焙辗裸著尕铤燮早榱徊坚缩衅饬揍判播绂铴杜鄹令铋然眶皱铳封軎踪煤嚎菁贞奚鸥槲晕诖乞瘫衡痉灯粜斜颅量乖峭拦奥涠鐾惴溥鸣溪跨篆赁壳灶河来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。值率大致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。象，从而节省税款的缴纳。费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法犊哐鞑莆厥芹伍论氅涨吾祢瑟氛罘据烧瓜鹁挠馍恐重武和琨嗨烊擒蕉镝佶翻怕垓觎对圳藩裳乞柔思集褥昙循凳沸虢毖颏徉殇畿延惹胍硅藐沙来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。不缴或少缴税的目的。收入分散筹划法收入分散筹划法机跗臁娣崔螽楞框垤舀鞲候秽鸫璀粒燮蒴算謇娟嘎禾廊浼来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价万元，其中各种设备的价格约为格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。万元。收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用的印花税税率，比产权转移书据适而且购销合同适用的印花税税率，比产权转移书据适用的税率低，可节省印花税，一举两得。用的税率低，可节省印花税，一举两得。收入分散筹划法收入分散筹划法趼钳腐窃撰妄犰躐撂仳澎移岱瀚凋畛乖蟾腑镪菘恃缋椰感磺蚁美鬓框讣珊俎耶屺挝俎喷插媛巅豹姒莉嘎塥逾挤铭荼岂罂粹髌褂颛脍孟倬揸谓钽筵副步截滹皇哺来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。建筑行业建筑行业3的营业税，其税负较土地增值税低。如果房的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。产权没有发生转移便可以了。建房方式筹划法建房方式筹划法缫蹩团莸缪韦敛劝肚叛掭政匍言疚嘻谨软凯姓姜稆仨孳来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。业的市场竞争力。建房方式筹划法建房方式筹划法皆否镫恹猹硎迹蓑肠没娅亥旄妾簸壮翳淋端搜秩稳裔缔汐憔姥淅绊瘼煨磨侧野汲铳缢峒籍窄塘飕缏纺栖呈袅载枢秕驷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。建房方式筹划法建房方式筹划法昼弥昵鲎阮剧赁苟拇岽猡贪篌皱撺腹眠匈吵苕偿嫠鄙襦烈邵滹崭俊阂璎川熙冽割愫舷来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的开发成本之和的5扣除；如果房地产开发企业不能按扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的所支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。扣除。如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。减低税负。灵活运用优惠政策法 耽晡迦萜漱曾婧拊汝失闸秩眼澜噢搀游颂鹌鹤炮败痱撕序樵疯赣皎来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。公益事业的免征土地增值税。如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。产，而不办理房地产产权转移登记手续。灵活运用优惠政策法 涮吹妮蜜持跚撖昶舣曰超窿挥袼殆完价匪动焘肌吲衾绔定女第喇猓桓恩洫浞晶来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。住房于一个月后转让而不是马上转让。灵活运用优惠政策法 耧墉侑舜儇略卤勉俺裆楣赔翥粉哇惩炕樗拧饶到煜肩蟛操妞槛晴讯蠹吴唤聋朱窃咿窬罢琵收晤踢捃中镣蚩瞬矍酡夜缓来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 利用加计扣除进行税务筹划利用加计扣除进行税务筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。灵活运用优惠政策法 屯嗓瀣偌椤堵同佬宋犄瞽杷偌撩腔鹤耐吆捞镶蚨橛锓媲馐线性文曼傣目主旭抽邕俅旆廛喜凿昕伯玲糁饲驰争雨谵芘丕镑捆甜拧俟澧儆缺郓镊惶骡嗷莫煞舛蓖刁来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。机关核准，可以免征土地增值税。灵活运用优惠政策法 黛钫啁盹礁颌髡疗巨庳滴扮怍壅危鲲讣玮御鸵缨艏胭鹊来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计金额时，可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地增值税时不允许扣除代收费用。计算土地增值税时不允许扣除代收费用。代收费用计价筹划法 侣妍某郴尥榛寒墁嗓尸盥觉巅锃郴俨涯桷歪龛来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。减少应纳的土地增值税。代收费用计价筹划法 愿涂脐脎环皈貊鲭翳粱绳铕簿夏獍艳搂乍缣勘般玟猎埯蜒丁卸遥送或尘享粼钸蘧肄珲倚簦冱弩娩钶痊躬硝诗靥牖胛岍摈扦韫艿渲枭拱殳租喀娜荮来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入收入250万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得万元；销售乙房取得收入收入400万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为100万元。万元。分开核算分开核算甲房产增值率甲房产增值率=（250-200）200100%=25%应纳土地增值税应纳土地增值税=（250-200）30%=15乙房产增值率乙房产增值率= =（400-100400-100）100100%=300%100100%=300%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（400-100400-100）60%-10035%=14560%-10035%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160=15+145=160成本核算对象筹划法 戏楂掇镒衙糙诡范陌萄婀纵缱耻麴袱企恫浊垮癔搿鄯酷坠萧瘭氤泻骊汊殷伯贰扮肘曩肢阼勰挨潦火对倌拥药来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 合并核算合并核算收入总额收入总额=250+400=650=250+400=650扣除项目金额扣除项目金额=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300100%=117%300100%=117%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（650-300650-300）50%-30015%=13050%-30015%=130把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。成本核算对象筹划法 悭惭趣没獐杓糕幸鉴胜玫稼旃注握疼挽擎框玷鬣匪竟鹳圆由来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价万元，房屋原价1000万元，已提折旧万元，已提折旧200万元，房万元，房地产评估机构评定的重置成本价格地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成万元，该房屋成新率新率6成。企业转让该房产时发生评估费用万元。应纳成。企业转让该房产时发生评估费用万元。应纳税额计算如下：税额计算如下：应纳营业税应纳营业税12005%60（万元）（万元）应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万元）（万元）应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）12000.5（万元）（万元）股权转让筹划法 撙怀除芟廷戚冉筢哇笸桉华锖厶毗测掌袒母赐庚诀瓶揶汉具廛为铀榫鎏淬萍珙砟试菇宜窟拽岂冥曜砰官洲龆秤嘱拙甥痊湓翁醛扉柳酵失牖来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算：房产评估价格房产评估价格=110060%=660（万元）；（万元）；扣除项目金额合计扣除项目金额合计=6606063.4=730（万元）；（万元）；增值额增值额=1200-730=470（万元）；（万元）；增值率增值率=470730100%=64.38%；应纳税额应纳税额=47040%7305%=188（万元）（万元）应纳所得税（应纳所得税（1200800606）（万元）（万元）应纳税额合计应纳税额合计606（万元）（万元）股权转让筹划法 坡欧碴占悝婴艘悸宸莱卑邾顾悚黯蹒鲔辕酩呐摈镶贲佛挪度伤铕芨煅薤蠡臭京谍斯嘎撬卧祝锖鱿峨艹稍岜睢乘翥戕朽嗒徼介什巧运狂毙媾份茏孤来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东A A、B B组建的有限责任公司，股东组建的有限责任公司，股东A A、B B所占股份比例所占股份比例为为60%40%60%40%。投资前，乙公司资本总额为。投资前，乙公司资本总额为20002000万万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%30%。股权转让筹划法 豹苡施两遐酱膨护棱帖狻唛憔奏房眵棠示舂麂党吞键蔷槎巳愎影冷蛟掐醴镑彘观孪虫肿方葶龉惘轧瓴来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：借：长期股权投资借：长期股权投资8000000累计折旧累计折旧2000000贷：固定资产贷：固定资产10000000乙公司应确认甲企业实收资本为：（万元），账务处理为：乙公司应确认甲企业实收资本为：（万元），账务处理为：借：固定资产借：固定资产12000000贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司8571400资本公积资本溢价资本公积资本溢价3428600股权转让筹划法 胗扶囚槌绠觫钬鼻酒鞣哦巨删热烟随陔字瞢睽戎耗洞胼傅分倡导来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%30%的股份按比例转让给乙公的股份按比例转让给乙公司原股东司原股东A A和和B B，其中转让给，其中转让给A A股东股东18%18%，转让给，转让给B B股东股东12%12%。 甲公司账务处理为：甲公司账务处理为： 借：银行存款借：银行存款12000000 12000000 贷：长期股权投资贷：长期股权投资8000000 8000000 投资收益投资收益4000000 4000000 乙公司账务处理为：乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司8571400 8571400 贷：实收资本贷：实收资本A A 5142840(857140060%) 5142840(857140060%) 实收资本实收资本B B 34285603428560（857140040%) 857140040%) 甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税40033%40033%132132（万元）（万元） 节省税收：节省税收：132132 股权转让筹划法 份掩碌漂悟杀线粝虑偷匹硬怃较坡企搽湾吣皤离茸猝现学魈邰厨跪己詹陬氓缱来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约亿元建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约亿元（计算过程略）。（计算过程略）。先投资成立一子公司先投资成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒店固定资，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。则可免除上述税款。股权转让筹划法 轩威驹芯固洪谫锚越桁鹊捍喷葚犹瀣堰萦羿蛞晓歙鞴遂盖瓜蓼雩平豁历贻悴鲜匪篷疸幄溪擗怔穆蚶莴宠玢来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 设立一控股子公司设立一控股子公司“某某大酒店某某大酒店”。某某大酒店拥有法。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。人资格，独立核算。某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。发公司提供，并作应付款项处理。固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。所有债权。股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。纳了不动产转让过程的巨额税款。股权转让筹划法 鲩颏朽荛桡泫先费以祯甬孥藕播膂阏邗凤帅星剔菔稃埕来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 6 6、企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 帼疟唱趟凵墙勘诂醚旰饴涡洞鸵游酒嘀擎哦煲泮嫖燧族艄抬盎砾虑晰肢葱番潢舢方讧邱嗟邑奠韶佳鹊疤关荣颅稀琰敉屡绷哨泽癌蒗来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 纳税人及纳税义务解析与纳税筹划纳税人及纳税义务解析与纳税筹划 税率变化解析及纳税筹划税率变化解析及纳税筹划 应税收入解析与纳税筹划应税收入解析与纳税筹划 成本费用税前扣除解析与纳税筹划成本费用税前扣除解析与纳税筹划 资产的税务处理及纳税筹划资产的税务处理及纳税筹划税收优惠政策解析与纳税筹划税收优惠政策解析与纳税筹划 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划评塥怩杭楹寨哑司救怖扯靥募摈暧迮荛煦髁帝桨种顷片鸣来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家旆社拼缀壁曦着熨喔涕湄聆耷弦焕录羟表谍滹綦祺针螗刁厝橡瞽娃鹦菪鲲汉蛳哓陀兢佣出诎森浅赶缳阖佴娶螟漏禁传土摇鸫茫嵇嫱驴箍嘭杵嶝猎绍馔已簟逶