1购物公园项目商业策划书目录前言第一章高第国际购物公园项目定位与发展目标第二章高第国际购物公园总体布局第三章高第国际购物公园项目描述第四章项目开发的经济背景与社会背景第五章高第国际购物公园项目所处区域状况第六章高第街的历史与现状概要第七章项目开发与管理团队第八章项目开发的投资预算第九章项目盈利模式及其预测第十章风险分析与综合评价第十一章附则高第国际购物公园项目商业策划书前言美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市场中说：“对于许多城市而言，大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如纽约或波士顿，在最近几十年，波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要地段。 ”在分析了这两个城市的再开发价值后，他们得出结论说：“在城市开发的一些临界时点上，拆除旧有住宅是可以获取利润的，这在好地段尤其如此。对于这些地段，新开发带来的土地净收益会超过现有住宅的总价值。 ”今天，广州市的高第街就属于这一类地区。当广州市大规模扩张时，处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅维护状2况很差，严重毁损，面临的旧城改造难度最大，必须改造的形势最为迫切，在开发的潜质上也最为巨大，因此，在城市内部形成了新的开发机会。本商业计划书作为一份投资建议，其宗旨就在于分析说明本项目所具有的社会效益、经济效益和环境效益，为大型商用物业投资决策提供依据。第一章高第国际购物公园项目定位与发展目标一、形象定位1、高第国际购物公园项目的总体形象定位为“中华第一购物公园” 。【涵义阐述：以高第街深厚的历史积淀为基础，以市场为导向，坚持社会效益、经济效益、生态环境效益的有机统一，坚持“以人文景观带旅游，以旅游促商贸”的发展思路，塑造具有现代文化特色的、国际性的、融旅游、商贸、休闲为一体的中华第一购物公园。2、项目定位的意义2.1 广州建城有 2200 多年历史。在漫长的城市发展中，广州始终以本区域所在地为中心向周边不断扩展，古城的中心位置没有变化，因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰富，成为岭南文化的“天然博物馆” 。2.2、两千多年来，广州一直是中国南方最大的对外贸易城市。本区域在历史上一直是广州的中心商贸区。2.3、本区“千年商都”的商贸旅游形象不断得到发展和充实。改革开放以来，随着城市建设和社会经济的不断发展，高第街的形象得到不断充实和完善。二、发展目标1、到 2010 年，将高第国际购物公园发展成为商贸和旅游配套设施齐全，环境优良，特色鲜明，商业发达，历史文化旅游景观丰富的繁华商都；使之成为中外游人来广州必去之地，又是周边市民日常休闲的最佳去处。2、到 2015 年，使高第国际购物公园成为世界闻名的、集世界各地精品于一体的中国最大的第一座区域型购物公园。成为代表广州历史文化名城形象的标志，21 世纪国际商旅业的最亮点。三、规划原则1、整体规划、协调发展的原则3根据本区商贸、旅游、休闲一体化的发展思路，由政府统一规划，引进企业分别开发，在发展方向、项目设置、经营方式、服务环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、协调发展。2、突出特色的原则高第广场项目既是广州市发展商业和旅游的总体形象，也是“千年商都”的特点所在。在开发中，强化本区优势和特点，充分利用现代科技手段，挖掘历史文化内涵，实施精品工程，重点发展人文景观、文化旅游和商务旅游。3、社会效益、经济效益、生态环境效益相结合的原则在规划、设计、开发高第广场项目时，注重在保护的前提下开发，在开发中促进历史文脉的保护。4、坚持与周边环境协调配套的原则。根据广州市城市总体规划的要求，确立高第国际购物公园整体形象与海珠广场及沿江区域的中长期定位相统一，使高第国际购物公园项目成为独具特色的、又能与周围商业文化环境和自然景观相融合的一部分。第二章高第国际购物公园项目总体布局高第国际购物公园总体布局为：“一街二馆三区六城高第广场” 。1、 “一街”高第街以现有 800 米古代高第街为基础，维护和整修沿街两侧，全面恢复其原来的传统特色，再现当年的高第街形象，使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影。2、 “二馆”（1）许氏家族与中国近代史纪念馆许氏家族是广州的一个名门望族，从许家远祖清代到高第街居住经商，到族人弃商入仕成为官宦世家，许家涌现出广州府上的盐业巨贾许拜庭、反英军入城斗争功臣许祥光、粤军总司令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济、红军将领许卓、中华女杰许广平等一大批中国近现代名人。许氏家族的兴衰，折射出了近代中国社会的变迁。（2）千年商都博物馆4建成一个集广州历史悠久的文物古迹和宗教文化、岭南风情、民俗特色于一体的参观游览为主导功能的博物馆。3、 “三区”（1）休闲娱乐区：音乐、舞蹈、录影、电影、夜总会等；（2）文化活动区：图书馆、阅览室、演讲厅、沙龙会馆等；（3）体育健身区：健身房、旱冰场、台球馆、乒乓球室等；4、 “六城”（1）文物城：世界各地精品文物纪念品；（2）珠宝城：世界各地珠宝、钟表、装饰品等精品店（3）岭南特产城：以广东各地特色产品为主，包括来自海南、广西、福建、香港、台湾、澳门等地的特产专卖店；（4）服装精品城；适应都市白领消费潮流，建立世界各地服装精品的专卖店；（5）神州美食城：以各省或有特色的地区为单位，开设全国各地风味美食店；（6）国际 IT 产业城：电脑、各类软件、手机、各类通信产品的专卖店。5、高第广场在现有高第街以南位置，建造融休闲购物、娱乐文化于一体的露天开放式的广场，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷饮美食、音乐网吧等；第三章高第国际购物公园项目描述1、高第国际购物公园位于广州市越秀区，北起大南路，南至泰康路；东起北京路，西至广州起义路。总用地面积约为 50 万平方米。2、高第国际购物公园周边环境的延伸拓展：南接海珠广场，商业旅游景观可延续至海珠桥与规划中的海珠桥南广场公园紧连江南大道北；北联广州市主要商业旺地惠福东路、教育路和西湖路延续至中山五路；东边是全国闻名的商业步行街北京路；西边是市区主要交通要道解放中路，与广州火车站和机场相接。53、高第国际购物公园是一个高档次、综合性和体现民族特色的千年商都第一街。游客到此可参观许氏家族与中国近代史纪念馆和千年古都博物馆，了解广州市建城 2200 年的历史文化，市民可以经常到此回忆广州的过去，增强做一个广州市民的自豪感，中小学生更可以把这里作为爱国主义传统教育的基地；中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女杰许广平的风采，了解中国现代史上一段令人难忘的历史；尤其是作为女性特色的故居，将带给当代女性更加独一无二的精神享受与文化感受，必将成为广大市民和都市女性的首选场所；音乐娱乐区、文化活动区、体育健身区分别以专业功能各不相同的服务特色，突出重点，满足不同需求的人们的需要，为不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服务，陶冶人们的情操；由世界各地名牌精品构成的文物城、珠宝城、岭南特产城、服装精品城、神州美食城、国际 IT 产业城，集各国精品之大全，满足海内外游人与都市消费者的购物需求，通过打造诚信、精品、实惠的形象，成为最为放心的购物首选之地；配套的写字楼和酒店、公寓专为在此地经商的业主及外地客商提供服务为他们构件经商店铺就在家门口，各类商务服务一应俱全的智能化服务体系和安全放心的社区环境；4、高第国际购物公园在经营上将主打文化牌、国际牌、旅游牌、精品牌，实行统一规划、统一物业管理、统一塑造区域性象、统一经营模式、由各业主发挥特长，不断创新经营思路，创造中国商业文化的全新形象。5、高第国际购物公园所有经营区域全部是互通的，进入这个广场，到处是绿草如茵、鲜花盛开，具有岭南特色的树木和体现高第街历史文化的人物雕塑相映生辉，流连期间，你会常常产生曲径通幽、柳暗花明的神奇感觉。第四章项目开发的经济背景与社会背景第一部分、广州市的商贸业发展状况A、2002 年广州消费品市场特点分析一、消费品市场特点（一）居民消费结构升级支撑消费需求增长。全年实现社会消费品零售总额 1370.68 亿元，比上年增长 9.81，剔除价格因素增长 13.3。全年社6会商品销售总额 3661.27 亿元，比上年增长 10.1。居民消费结构升级显现，经过多年的积累，万元级、10 万元级消费悄然进入广州家庭。而代表 10 万元级以上的汽车消费成为了 2002 年消费品市场的最亮点，支撑消费需求不断增长。全年商品房实际销售合同金额 274.61 亿元，同比增长 15.4，持续多年增长的居住消费带动了多种关联消费，如家电、家具、装饰材料等的消费。（二）现代流通模式加快发展。推进现代流通方式与组织形式快速发展是商贸业的主攻方向。一是连锁经营得到了长足的发展，规模扩大，速度加快，尤其是生鲜连锁超市发展迅速，全年新开近 50 间。全市全年连锁销售额约178 亿元，同比增长 28，增速高于全市社会消费品零售总额一倍多，占社会消费品零售总额比重为 13，比 2001 年增加 4 个百分点。二是经过升级改造后的批发市场涌现了具有代表性的现代批发企业，如广州（狮岭）皮具数码城、广州花卉博览园、广东天建国际家居装饰材料广场等，依托现代信息技术，分别建立了电子商务平台、交易中心、展览中心等，实现现代化交易，起到示范带头作用。2002 年 73 户超亿元的批发市场全年成交额为 306 亿元，比上年增长 12.9，市场经营面积增加 55 万平方米。三是第三方物流示范效应进一步显现，宝供物流集团 2002 年被定为中国第二个物流示范基地；华新物流集团正与 IT 企业研发物流信息化电子平台，引进购销存等网络化数据管理系统，进一步提升科技含量，增强企业辐射能力。（三）具有历史文化的特色商业街建设日趋完善。特色商业街经过整治和建设，品位提升，各具特色，有效地推进了休闲消费市场的发展。北京路步行街整饰后，千年古道重现，更具文化品味，让消费者尽情享受在购物以外娱乐、文化、历史的多元化体验；上下九步行街完成了延伸步行区域和街道文化整饰，西关风情随处可见；集饮食、娱乐、购物于一体的白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺地；沿江路、滨江西路也形成了风格各异的酒吧、西餐经营的休闲娱乐地带。此外，文德路岭南字画街、西关古玩玉器街、状元坊饰物精品街等特色鲜明的商业街的改建、扩建规划基本完成。10 条特色商业街的建设，将更有效地打造广州商贸的繁荣。（四）会展经济拉动作用显现。会展经济是现代市场经济发展的必然产物。全年成功举办了广州国际服装节、美食节、茶文化节、展销会等活动；以及组织参加各种洽谈会、博览会十几项，实现了“一月一节”的目标，大大推动了商品的购销，为经营企业营造商机，拉动内需，取得了良好的社会效益和企业效益。特别是首次以市政府名义主办的广州（国际）服装节，主会场展位达 1200 个，参展国内外名牌超过 800 个，30 多个省市和国外 10 个国家和地区组团参加了服装节，成交或协议成交总额达 18.5 亿元。第十六届广州国际美食节也收到较好效果，设有中心主会场和 100 多个分会场，主场接待顾客 52 万人，营业额超过 2000 万元，参展企业均获得较好的经济效益。（五）企业经营效益持续向好。近年来，商贸企业总体经营进入良好循环，企业效益保持增长势头。主要原因：一是随着市场经济向纵深发展，商贸产业结构日趋优化，现代连锁经营方式的运用使经营成本下降；二是国有企业按照“先转制，后重组，能放则放，做强做大龙头企业”的改革原则，改革7步伐进一步深化。三是社保体系进一步健全，企业包袱减少。据统计，全市限额以上批发零售企业（年销售额 2000 万元以上的批发企业，500 万元以上的零售企业）全年利润总额 15 亿元，同比增长 40。（六）消费品价格水平持续底位。去年城市居民消费价格总指数为97.6，其中，消费品价格指数为 96.9，在八大类商品的指数中，除烟酒及用品和居住类指数与上年比较略有上升外，其余均下降，下降幅度较大的是鲜菜、鲜果类，均达到了 9。消费品价格水平持续下降 2 年多，就连近年来一直处于上升趋势的服务项目价格也从 5 月份起出现下降趋势，全年服务项目价格指数下降 0.5。各项价格水平持续下降，大大削弱了市场发展的内动力。B、2002 年消费品市场存在的主要矛盾与问题（一）消费热点尚未形成对内需的明显拉动。虽然 2002 年全市汽车销售量同比有大幅增长，但据调查，销往周边县市的数量占总销量三分之一左右。小轿车仍难以开进普通居民家庭。（二）连锁经营规模偏小。2002 年全市连锁企业的数量和经营规模虽然有了较大发展，全年全市连锁企业销售额占零售市场比重虽增加了 4 个百分点，达到 13，但仍低于全省平均水平 17，低于上海的 30、深圳 28和北京的 15。除连锁经营规模小之外，龙头企业带动效应也显弱，全国连锁企业100 强中，广州仅有 2 名企业入围，排名分别在 71 和 97 位。企业小规模与大流通发展态势极不相称。（三）社区商业建设发展不均。社区商业是体现流通现代化水平的一个重要方面。随着房地产建设的发展，广州地区住宅小区日渐增加，居民日常生活的便利与社区商业的建设密切相关。目前一些老城区的社区商业建设相对成熟，较好地满足居民的需求，而一些新区尤其是人口已超过 100 万的新区，社区商业发展相对滞后，贴近居民生活的便利店、专买店较少，不能有效满足日常需求。C、广州商贸业下一步发展的主要设想去年底，广东省政府提出了关于大力发展现代商贸流通业的实施意见 ，明确指出广东省要建设以广州、深圳为轴线的珠江三角洲现代流通体系，推进现代物流和经营管理现代化，重点发展连锁经营、物流业、中高级批发市场，使物流产业成为广东新的经济增长点。广州市政府把大力发展现代商贸流通业，作为建设国际大都市的重要内容和重点战略。一、高标准规划建设商业中心区，体现商贸中心的繁荣繁华。将加快开发珠江新城、天河中心区、琶州等新的城市中轴线的贸易功能、购物功能和服务功能，发挥广州商业、餐饮业经营特色，构建现代化商务中心区。推进改造北京路、上下九路传统商业中心区和发展天河城广场、环市路、农林下路新的商业中心区并举，增强个性化、特色化、品牌化、网络化商业功能。8二、进一步提高城市商业服务业的档次和水平。抓好商业中心区店铺装饰和橱窗文化，引导大型综合性商店向集购物、休闲、娱乐于一体的现代化购物中心发展，努力吸引商业跨国公司、先进商业业态、世界品牌汇聚广州，营造高品味的广州商业文化。大力引进国内外各种菜系、名牌小吃和各国风味美食，营建酒吧一条街和美食一条街，使“食在广州”更加发扬光大。大力发展新型服务业，提高美容、美发、摄影、洗染等传统服务业发展水平，积极引导租赁、典当、拍卖、咨询、展览、展示等新兴服务业发展，增强中心城市的综合服务功能。三、推进建设现代化中高级批发市场，增强广州的集聚和辐射功能。按照“市场网络体系化、市场布局群落化、市场运作信息化、市场交易现代化”的发展思路，抓好批发市场规划建设和改造升级。通过政府引导、政策扶持、试点培育，优化、调整、重组、提高现有批发市场，重点改造升级若干个有专业特色、产业依托和具备较大辐射力的市场，打造一批集市场经营主体、管理主体和发展主体于一体的标志性、示范性现代化批发交易企业，带动全市批发市场上档次上水平。目前正在改建的国家级广州水产品中心批发市场，建筑面积达 16 万平方米，预计年成交量达 40 万吨，成交额达 100 亿元。广州玩具批发市场已选址立项，规划建设占地面积 13 多万平方米，计划投资近 4 亿元，建成后预计年成交额 20 亿元。广州花卉博览园第二期工程广州花卉交易中心，计划投资 1.5 亿元，占地 160 亩，主体建筑预计今年建成并投入使用。花都狮岭（国际）皮具交易中心第二期工程皮具数码城正在动工，将建成集科技咨询与商业技术于一体，成为全国最具影响力和辐射力的皮具交易中心。广州南方茶叶市场正以高标准、高品位扩建市场中心馆，拓展茶叶销售、展示及茶文化活动交流功能区，形成全国最大的茶叶批发、零售基地。四、广州市今后 10 年将在现有商业街的基础上形成 45 条特色商业街，其中 20 条重点商业街，使广州 12 区（市）均有一条以上的重点商业街。广州市目前共有商业街 36 条，其中综合街 22 条，专业街 14 条，分别占商业街总数的 61.1和 38.9。在综合街里，有北京路和上下九路 2 条步行街，其余的为非步行街。专业街的种类较多，以服装及其配料、饰物精品、建筑装饰材料、鞋类及相关产品、电子信息类产品等为主。由于历史因素和城市规划的原因，广州市的商业街主要分布在老市区，其中越秀、荔湾、东山 3 个区商业街总数达到了 19 条之多，占全市商业街总数的一半以上。商业街在老城区高度密集，使得商业街土地利用强度过高，不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性特色，在交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等方面亦造成较大压力从而对商业街和城市的发展造成不利影响。广州近期内将努力推进北京路步行街、上下九步行街、白鹅潭风情酒吧街、沿江路风情休闲街、滨江路风情休闲街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、文德路字画文化街、农林下路商业街和西关玉器古玩街等 10 条重点特色商业街的建设。9五、未来广州商业街的发展方向、经营服务、职能等级与商业街的环境设计、景观风貌等将向特色化方向发展。商业街发展将人的需要作为商业街规划及建设的根本出发点，合理设置人行道、厕所、座椅、停车位、治安岗亭、公共交通系统等，为顾客创造一个舒适的购物环境。商业街还将按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、游憩、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。市商业和规划部门共同组织制定的全市商业街 10 年发展规划中，有意将珠江两岸打造为滨水风情休闲带，使其成为珠江岸线上具有滨水风光特色、岭南文化内涵、适宜营商、观光、休闲、购物、娱乐、饮食的商旅长廊。珠江滨水风情休闲带位于珠江两岸，从海珠桥以东伸展至琶洲，由沿江路风情休闲街、滨江路风情休闲街和白鹅潭风情酒吧街等组成。沿江路滨水风情休闲街从人民桥至海印桥，全长约 4500 米。沿江路风情休闲街的改造和建设以构建珠江岸线文化特色、旅游风情为主导，以南方大厦商业文化中心等大型项目为龙头，以各种酒店、餐饮店、零售店等为依托，发展成高层次的集旅游、美食、购物、娱乐、休闲等多种功能的服务主导型商业街。滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。白鹅潭风情酒吧街位于芳村区，珠江隧道口东侧、与北岸的沙面隔江相望。按照欧陆式建筑风格建设成为以休闲消费为主，集观光、餐饮、购物、娱乐于一体的服务主导型商业街。与将要兴建的芳村美食城联成一个整体，成为中西合璧的餐饮美食长廊。D、广州的旅游业状况分析2002 年广州的旅游业总收入 500 亿元，全市现有 1570 家旅游住宿设施（含宾馆、酒店、旅店、招待所等）营业收入总额为 1680970.84 万元，比上年增长 4.17，实现利税总额为 147990.28 万元，比上年增长 3.4，其中客房收入占了旅馆业总收入的 37.02，附设餐饮收入占 34.98，商品收入占12.93。在主要宾馆（酒店）中，营业收入超过 3 亿元的有中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆；超过 1 亿元的有东方宾馆股份有限公司、广东国际大酒店、长隆酒店、广信江湾新城大酒店、华夏大酒店、番禺宾馆、新白云宾馆、番禺祈福新村度假俱乐部、广州大厦、流花宾馆。以上 13 家宾馆（酒店）营业收入总额10和实现利税总额分别占全市宾馆（酒店）同类指标的 15.18、28.53。广州高星级饭店和中外合资合作企业经营效益较好，三星级以上的饭店客房出租率较高，全年平均保持在 62.72以上，平均房价在 246 元以上。其中，192 家星级宾馆（酒店）客房平均出租率 62.67，比上年同期增加 2.45 个百分点。但部分中小型酒店、旅馆却呈现“三低” （出租率低、房价低、利润低） ，特别是一些边缘地区的旅馆房价、出租率偏低，经济效益不大理想。2003 年 1 月份，广州城市接待总人数达 695 万多人次，入境游者为 36.18万人次，外国人为 8.47 万人次，同比增长 20.49，其中日本游客最多，其次是美国、韩国、马来西亚、新加坡的游客；香港港同胞为 21.60 万人次，同比增长 7.8，占了入境人数约 60；澳门同胞和台湾同胞的同比增长则分别达1.68和 6.28。旅游业收入达 37.8 亿多元，而旅游外汇收入达 1.3 亿多美元，占全国旅游外汇收入 15 亿元的近 110，同比增长 12.01。今后，广州将入境游工作作为重中之重来抓，将通过政府、企业和社会团体一起实施“请进来，走出去”的旅游促销战略，进一步巩固港澳台的入境游市场，扩大对日、韩市场的占有率，深挖东南亚市场的潜力，同时还将在开拓欧美市场和培育俄罗斯、印度等新兴市场上做足功夫。E、广州商业领域利用外资情况分析2002 年，外商在广州商贸业的注册资金达到 655 万美元，投资总额为 915万美元。目前广州市外资、合资商业项目已有 12 个，法国家乐福、北京华联、华润万佳、新一佳、世纪联华、国美家电等外资及国内连锁巨头已经大规模进入广州零售业领域。711 便利店、普尔斯马特、百安居、欧倍德和 TESCO 等跨国零售企业也正在进军广州。对此广州市政府欢迎更多的外资进入商业的领域。第二部分广州市的社会经济总体发展状况分析A、与广州社会经济分析相关的几个理论支持点：一、根据城市经济学理论，开放的区域经济可以促成生产的专业化，经济体通过相互之间的外部交易获得各自所需的要素，经济增长缓慢的地区的储蓄通常超过投资，这些多余资金就会转移到增长迅猛的区域。出生率高的区域会将其劳动力（通过人口流出）转移到经济增长迅速而出生率低的地区。二、都市区经济增长的规模和速度对该区域房地产市场的产生和变化起着决定性的作用。三、广州作为经济增长迅猛的都市区域，区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场（包括土地和建筑物）三部门模型都处于良性循环的发展周期。11四、生产周期理论说明，对于区域或者都市区来说，如果其生产成本低并能持续地吸引那些生产标准化产品的成熟企业，她就能实现持续的发展；五、在激发、保持区域经济增长方面，区域劳动力市场扮演了重要的角色；B、广州近五年来的发展状况5 年来，广州大力推进现代化中心城市建设，城市竞争力大幅提升。广州市发展的最终目的是提高广州人民的生活水平，把广州建设成为一个适宜生活、适宜创业的城市。下面是广州市五年发展的主要经济指标图表：项目2002 年与 1997年比GDP3001.69 亿元增长85.3人均 GDP突破 5000 美元增长71.1工业总产值3786.08 亿元增长95.3工业增加值1067.71 亿元增长84.2电子、汽车、石油化工三大支柱行业规模以上企业产值1062 亿元增长230高新技术产品产值795.91 亿元年均增长44.8第三产业增加值1668.6 亿元增长93.5城市居民人均可支配收入城市13380 元(按新口径计算)增长44.7居民人均居住面积15.57 平方米市民平均期望寿命75.24 岁增加 2.1812岁社会消费品零售总额1370.7 亿元增长70.8C、今后五年广州市的主要目标今年召开的广州市十二届人大一次会议提出，要以提高城市综合竞争力为核心，全力推进工业化、信息化和国际化，精心打造经济中心、文化名城和山水之都，进一步把广州建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市。这次会议提出的五年发展目标是：1、到 2007 年人均国内生产总值超过 8000 美元。城市化水平达到 85。2、城市建设和管理上新水平，城市生活污水处理率达到 80以上。3、到 2007 年，三次产业增加值的比重为 24157。新型工业化取得重大发展，高新技术产品产值占工业总产值比重达 25以上。4、统一、开放、竞争、有序的市场体系基本形成。5、金融、电信、贸易和旅游等服务领域的对外开放进一步扩大。6、各级各类教育协调发展，教育从“满足型”向“优质型”发展，在全国保持先进水平。7、社会政治稳定，治安秩序良好，城市文明法治程度达到国内先进水平。8、市民综合素质和城市文化品位进一步提升。体育、卫生等各项社会事业进一步发展。9、人民生活水平要有明显提高，城乡居民收入不断增长，消费结构升级，人居环境改善，恩格尔系数降到 35以下。D、广州市降低城市运营成本状况分析1、去年以来，市政府明确提出“要把控制城市各方面的运作成本作为重大战略措施提上议事日程，将地价、电价、水价等公共产品价格努力控制在比较合理水平，降低成本，提高整个城市的运作效率，保持城市发展的可持续性。2、广州市“控制城市运作成本”内容包括：一是降低投资者创业发展的成本。如控制地价、电价、各种收费、劳动力工资成本等，让投资者能以较低的13投资成本获得较大的投资利益。二是改善城市运作效益。如政府改进工作作风，提高办事效率。三是提高劳动力素质，对职工工资作自我约束，以降低企业的人工成本，不把工资提得太高。3、广州市降低政府管理服务的成本。该市将体制创新作为降低城市运作成本的着力点和核心，通过全面推行政务公开，加快政府职能转变，改革行政审批制度，以政府管理创新降低政府公共服务的运作成本。广州市在区和县级市全面推行政务公开，国有土地使用权出让已全部实现公开竞投。先后实施了“路桥收费年票制” 、 “缴费一户通” 、 “政府采购公开招标”等并取得了成效。4、广州市实施城市经营战略。该市不仅从约束的角度来降低运作成本，城市政府还引入“经营城市”的理念，把“城市资产”包括城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形的资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，以获取经济、社会和环境效益，从而更积极地降低城市运作成本。E、2003 年广州经济和社会发展将实现如下的目标：国内生产总值增长12（以 2002 年为基数、下同）全社会固定资产投资增长7外商直接投资增长5外贸出口总额增长5居民消费价格持平社会消费品零售总额增长 10，城镇居民人均可支配收入增长 6，城镇登记失业率控制在4内人口自然增长率控制在4.7内第三部分世界商业街区历史演变的特点与发展趋势一、传统商业业态逐渐让位于新型商业业态，并且传统业态内部也在进行着局部更新；现代世界零售业的发展经历了三次以业态转换为标志的革命，第一次是以百货商店经营方式和以销售为中心的经营观念的产生为标志；第二次是以连锁经营、超级市场经营方式和以市场为中心经营观念的出现为标志；第三次是以购物中心经营方式和以人为本经营观念的产生为标志。至今在商品零14售领域已形成百货业、专业店、超级市场、购物中心、仓储式销售、方便店、折扣店、邮购、自动售货机、电子商务、以及连锁经营等多种经营方式和组织形式并存的商业形态而且商业业态内部也在不断进行着调整，百货店内有超级市场、专业店，各种业态形式可以以连锁经营的方式扩大规模，增强辐射力。二、商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显；世界各国的商业街，其显著的共同特点有以下几个方面：以是多集中在交通便利的市中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口；三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且各具特色，有的还是著名的“老字号”商店；四是所经营的商品齐全，档次拉开，消费者选择余地大。以上特点决定了凡中心商业街，无不是同类或不同类型的多家零售商店、餐饮、娱乐、休闲、旅店等各种商业、服务设施集中在一起，相互交融，相互配套。而且，随着中心商业街零售商店的规模区域大型化，经营的商品品种、提供的商品经营服务越来越齐全，从而使商业街区布局中商业店铺的比重趋于下降，餐饮、休闲、娱乐等店铺的比重上升。三、商业街区的功能从单一趋向完备和互补；当今世界大都市的中心商业区，其功能日趋完备，从商品的集散功能来看，就生活资料消费而言，消费者的吃、穿、住、用等各方面的需求，均可在中心商业区得到满足，并且出现了方便化、时尚化、系列化、舒适化等特点和趋势，因而新经营部门或行业不断出现；同时由于精神文化消费日益成为重要的消费形态和消费内容，并使物质消费和精神文化消费两者统一化，使商业的发展把稳化和产业融合在一起，从而使休闲、娱乐、文化、体育健身、旅游、社交等经营场所在中心商业街区的比重越来越大。此外，现代大城市中心商业区的职能在保持其传统的商业零售业的同时，日益强调他们在全国或趋于内心细雨金融系统中的地位集在全国或区域范围内组织与指挥经济发展的功能，因此，金融业、信息业、商务活动、会战活动等新兴产业纷纷落户中心商业区或附近，更进一步起到了与中心商业区主要功能互补的作用。四、商业的发展更加突出人本、人的需求的充分满足及人的个性的充分发展；这主要体现在商家的经营理念、经营方式、经营手段、经营管理等方面。时时处处为消费者着想，真正做到以人为中心，充分满足消费者的方方面面的需要。五、交易手段和方式更多借助高科技，体现信息社会的特征和要求；在物流设施方面，现代化物质技术装备应用于商品的包装、运输、储藏等过程，在商品交易的经营与管理过程中，电子信息技术更是得到了广泛的应用，如计算机技术、通讯网络技术、POS 系统、MIS 系统、EOS 系统、电子结算系统等等，特别是以现代网络技术为支撑的电子商务有着巨大的发展潜力。六、从世界大都市发展的历程看，20 世纪八十年代“新都市主义”（NewUrbanism）浪潮出现在以美国为首的西方世界；日本的东京则通过政府引导和商家的努力，城市中心区的繁荣不但得到恢复，而且得到较快发展。15高第国际购物公园项目正是体现了这些国际商业文化发展大趋势，代表了我国方兴未艾的商业发展新潮流。第五章高第广场所处区域状况一、区位优势1、本项目所处的越秀区是广州市的中心城区，是一个具有二千多年历史的古城区，区域面积 916 平方公里，常住人口 4454 万，人口密度约 49 万人平方公里，是广州市人口密度最高的城区。2、本项目所处区域是广州市的商贸旅游中心，商贸繁华，旅游发达，商贸旅游业在全市一直占有重要地位。3、本项目所处区域属市内交通的中心枢纽。既有与市外联系的重要交通集散地火车站，省、市汽车总站、又有多条市级交通主干道，如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。地铁一号、二号线在区附近交汇，日流动人口约 50 万。4、本项目所处又是广州市的政治、经济和文化中心。省、市政府等重要党政机关位于本区附近，有其它很多重要的政治、经济、文化机关、团体和社会组织。二、商贸旅游优势1、本项目所处区域商业发达，特色突出(1)商业网点分布十分密集密度约为 3500 个平方公里。远高于广州市的平均水平。区内临街商铺分布密集，平均密度达到 90以上。(2)商业经济特色突出拥有众多具有一定规模、一定知名度的商品专业街和专业市场。具有一定的集聚规模和特色。（3）大型商厦数量多、规模大、档次高。本区域附近拥有多间 1 万平方米以上的大型商厦，如广州百货大厦、新大新百货公司、亿安广场等。（4）本区域所属北京路是广州市最繁华的步行街，日客流量达 30 万人次以上，成为国内外商旅人士游览、观光、购物的重要景点。2、旅游资源丰富，开发潜力大16（1）文物古迹等级高、密度大、数量多本区周围有全国重点文物保护单位 7 处，省级文物保护单位 9 处，市级文物保护单位 22 处，占全市文物保护单位总量的 24。其中南越王墓、南越国宫署遗址、许地等文物古迹享誉国内外。(2)近现代革命史迹丰富本区周围有大量近现代革命史迹，知名的有中山纪念堂、中山纪念碑、广州公社旧址、 “三二九 起义指挥部旧址、广州解放纪念像等。(3)园林众多本区域邻近主要有越秀公园、人民公园等。三、配套设施优势1、住宿设施。邻近有华厦大酒店、丽都酒店、爱群大酒店、广州宾馆等。2、餐饮设施。区内餐饮设施数量众多，特色鲜明，中西兼备，高、中、低档齐全，能够适应各层次游客的消费需求。3、娱乐设施。区内有永汉电影院等娱乐场所。第六章高第街的历史与现状概要一、高第街简史高第街许地，为著名的许氏家族的发祥地。清道光年间族人修祠建宅，有家庙、戏台、书室、花园等，古色古香，雅致非常。从许家远祖清代到高第街居住经商，到族人弃商入仕，后成官宦世家， “许地”二百年沧桑，今已历十代，涌现出一代又一代知名人物：清代广州一大盐商许拜庭、清代的广州名绅许祥光、反英军入城斗争功臣许祥光、民国的粤军总司令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济，红军将领许卓、教育家许崇清、鲁迅先生的夫人许广平等。而许广平的父亲许炳樗，曾任广东省副省长。就连著名美籍华人陈香梅女士、30 年代著名影星陈云裳、粤剧表演家红线女、好莱坞明星卢燕等都是许家的亲戚。高第街有其悠久的历史。很多历史名人也曾住高第街。如唐代丞相张九龄的后裔张子颐在宋代时从故乡曲江迁来广州高第街。明代画家李孔修是广东名儒陈献章的高第，故其居住的街被称为“高第” 。明初清官周新常断奇案，久负盛名，他所住的地方被称为高第。清代林则徐在广州查禁鸦片，曾住过高第街。从以上的历史名人住在高第街反映了高第街的历史悠久闻名全国。17二、高第街的商业传统广州市的高第街是一条历史悠久的商业街，在全国颇有名气，因而有“未到过高第街、不算到过广州”的美称。从清朝开始，高第街就经营鞋类、头绳、梳篦、布匹等，但凡婚姻嫁娶，就能在高第街买齐所需嫁妆。建国前，高第街是广州著名商业中心之一，在一公里长街中，店铺林立，商品琳琅满目，著名的老字号有“九同章” 、 “三多轩”等。当时街内店铺多为前店后作坊式工场，是广州有名的日用百货的集散地。随着社会历史发展和演变，也随着商品经济的发展，高第街演变为广州民情风俗一景，成为海内外闻名的，甚至堪与香港的“女人街” 、沙头角的中英街媲美的一条商业街。党的十届三中全会以后，开放改革的春风催开了这朵斑斓瑰丽的商业之花。1980 年 10 月经市人民政府批准，广州市第一个工业品市场“高第街工业品市场”正式开设，现时高第街工业品市场东起北京路，西至起义路，全长 578 米，面积为 3600 平方米，有 700 多档个体户，就业 2000 多人，主要经营传统“布匹、鞋帽、服装、日用百货”等，商品大多来自各地手工业者及区乡、街道企业。销售至全国 20 多个省、市，经营方式以批量销售为主，兼有零售、来料加工、代销、经销，灵活多样，信息灵通。善于根据市场变化生产经营群众喜爱的商品而闻名海内外，并成为广州的一个橱窗，接待过无数港澳、台湾、外国游客，更多的是国内客户来此批发订货，被人们称为“小南方大厦” 。在开发改革、搞活流通中为国家作出了贡献。三、高第街及许地故居的现状。1、拜庭许大夫家庙位于越秀区高第街许地 41 号后座。从商业气息浓厚的北京路转入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入许地，老街的气息立即扑面而来。院里屋角勾翘，朱瓦层层，古色古香。故居全部是砖木式结构，到现在已历经了 160 多个年头。因为年久失修，房屋破旧不堪，现在居民挤迫于此，连小天井也有 3 栋违章小建筑，巷内一片杂乱。最近，李百明等 11 名市政协委员提出“尽快维修许广平故居，建成许广平纪念馆”的提案，以展现这一文物单位的风采，告慰先人。2、许广平故居（许地 33、34 号） 。许广平属许家的第七房。该故居现约有 200 多平方米，由许广平的两个侄子许锡玉（已去世） 、许锡申及其后代居住，约有 10 多人。18故居是一个具有岭南建筑特色的两房合院，两边各是青砖大屋，中间是天井，四周围墙环绕，院内是封闭的空间。因年代久远，缺少维护修理，现在仅可隐约看到两边厅房外立的四扇木雕门上镂刻及浮雕装饰，但已色彩斑驳，仅从青砖大屋屋脊饰有垂兽的屋顶装饰看出当年许氏家族的辉煌。这间青砖大层已是险象环生，颓垣败瓦，木结构的支撑大多剥落残裂，极易倒塌。鉴于许广平故居的破落情况，广州市政协委员们提议，政府及有关部门应尽快维修故居，迁出原住居民，建成故居纪念馆。在广东为这样一位妇女人物建纪念馆，是绝无仅有的事情，对中国近代史、对广东妇女革命运动历史影响将是深远的，对党在统一战线方面的海内外影响将无可估量。在旅游业上，也多了一处近代史迹的亮点，形成越秀区及广州市一个重要的旅游景点。3、政协委员提议已得到政府方面的赞同。越秀区领导表示，将许地故居重新修缮，可以增强广州作为历史名城的内涵。一个城市有各种各样新式建筑固然重要，但一些旧建筑往往更能体现一个城市的历史文化品位。政府有责任把这些名人故居好好清理一下，把它们保护起来。同时，建成许广平纪念馆也能形成越秀区一个重要的旅游景点。修缮许地故居及建成纪念馆的工作，要由市政府有关部门牵头，越秀区政府也要协助做好此项工作。第七章项目开发与管理团队一、项目开发1、本项目在广州市城市建设中属于改造难度最大、拆迁量最多、地理位置最重要、将要做出最好的形象标志性项目，将由广州市和越秀区政府作为重点扶持项目，给予最为优惠的开发政策；1、本项目在开发管理模式上实行广州市政府统一规划，由一个在广州市工商局正式注册的项目公司独立实施开发建设；做到一个公司统一筹资、统一设计、统一开发、统一经营、统一管理；1、本项目采用向国内外公开招标的方式选定最佳设计方案；由国际顶级规划专家组成评委会选定最佳方案；二、项目团队1、本项目特邀长期研究广州历史和高第街的专家和许氏家族后人担任文学历史顾问，包括伊妮（长篇小说千秋家国梦作者） 、洪三泰（报告文学中国高第街作者） 、许锡辉（许氏家族的后人、中山大学教授）等；2、本项目邀请富有经验的老规划建设专家担任规划建设顾问；193、本项目由房地产专业策划机构负责总体策划；4、本项目由具有广泛社会影响和丰富国际资本运作经验的专业人士主持资本运营。5、本项目正式立项后，将面向社会公开招聘具有硕士以上学位和丰富管理经验的人员担任总经理，并同时组成高效、精干、高层次的管理团队。第八章项目开发的投资预算本项目开发总计投资预算为：50-60 亿元人民币。具体投资涉及项目如下：1、土地成本：由于本项目为老城区改造项目，需要对现有破旧住宅进行拆迁，所以土地成本分为土地出让金和拆迁费用；2、前期工程费：本项目前期需精心准备，包括办理各种许可证，进行可行性研究，勘察设计，进行招标投标，临建水电、建筑，开工后的环境干扰补偿等；3、建安工程费：本项目既有高层建筑，又有多层建筑，建安费用要综合考虑；4、基础设施配套费：包括供电工程、自来水、煤气工程、电信工程和雨污水及绿化等，鉴于本区域为市中心成熟社区，此项费用只涉及规划区域内部；5、公建配套费：本区域要建成相对独立的购物公园，要有银行、邮局、煤气调压站、路灯配电站、垃圾站、小区综合管理处、居委会等；6、营销推广招商费：本项目面向世界各地招商，推广费用需要充分预计；7、项目管理费：主要包括人员工资和财务费用及办公费用；8、不可预见费：可按 1-7 项综合的 5%预计；9、开发总成本：以上 18 项的总和。第九章项目盈利模式及其预测1、旅游收入：广州市去年游客人数 8000 万人，旅游收入 400 亿元。以此为基数，高第广场年旅游收入占全市旅游总收入的 8%，可达到 32 亿元。2、商铺租金：北京路商铺店面租金目前为每月 2000 元左右/平方米，利用20率为 100%，年均零售额 100 亿元。以此计算，高第国际购物公园按 10 万平方米可出租商铺面积计，年租金收入可达 20 亿元/年3、酒店客房收入：参照北京路丽都酒店的标准，客房均价 300 元/天，如按 260 套客房设计，年平均开房率达到 65%，加上酒店餐饮、娱乐等收入，年总计收入可达到 3000 万元4、商住楼公寓出售收入：目前北京路一带房价为 7000 元/左右，高第国际购物公园总计建筑商住楼面积 60 万平方米，销售收入可达 42 亿元。5、停车场收入，建地下空中停车场各三层，提供 700 个车位，年收入可达2400 万元。6、其它收入：3000 万元以上除商住楼公寓出售收入外，年营业收入可达 5284 亿元。按 25%的商业利润计算，年利润可达 1321 亿元。第十章风险分析与综合评价:一、项目的风险，1、广州商业中心区多元化格局的形成对本区域商贸未来的发展构成挑战本区商贸发展历史悠久。但近年来本区周边的天河、荔湾、东山、海珠等区，商贸发展十分迅速，广州已逐步形成商业中心区多元化的格局。本区商贸未来的发展面临巨大挑战，形成核心竞争力尤为重要。2、地处中心城区，发展空间受到一定制约本项目区为传统的中心城区，土地利用容积率高、建筑密度大，因此商贸网点的更新改造比较困难，加之旧城改造，拆迁量大，对文物古迹景区(点)的保护、利用难度大。3、政府城市规划风险，即政府规划的可变性与拆迁补偿政策的变化；二、经济社会环境效益评价1、经济效益评价根据影响房地产增值的要素分析，本项目具有地段与交通优势、商圈建设优势和经济周期优势，进行最佳开发后的土地净剩余价值要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑物的拆除成本之和。212、社会效益评价本项目为市中心旧城区危房改造建设项目，具有小区人文背景优势、理念创新优势，能够从根本上改善居民的住宅环境和生活条件，同时发掘保护了广州市最具代表性的历史文化遗产，在城市中心区的商业黄金地段形成了国内首创的购物公园，对广州市实现“十年一大变”规划和我国全面建设小康社会，加快城市化进程都是重要贡献。3、环境效益评价本项目要满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求。同时为更多的创业发展者提供全方位的商务服务。为达到上述目标，本项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系，本身定位在公园上，必将大大改善整个区域的环境。第十一章附则本项目正式立项，需要配套提供如下文件：1、项目可行性研究报告；2、本项目总体规划设计方案（草案）3、本项目市场推广策划方案（草案）