1芜湖芜湖东湖国际大酒店项目东湖国际大酒店项目2前前 言言 本案位于芜湖县城，北靠东湖景区，生活便利，交通方便。 我公司针对2011年目前整体宏观市场环境以及芜湖县房产市场情况分别从宏观政策、城市情况、整体市场、区域市场、基地优劣势五个部分进行了分析。3宏观市场分析宏观政策宏观政策城市研究城市研究42011年年1月新政：国八条月新政：国八条 二套房首付提高六成二套房首付提高六成 二手房不满二手房不满5年全额征税年全额征税1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异)3、个人转让不满5年住宅全额征营业税4、外地户口买房受限制主要针对目前旅游地产，养老地产等概念领涨现象，限购令可能进一步扩大范围。主要针对目前旅游地产，养老地产等概念领涨现象，限购令可能进一步扩大范围。 宏观政策宏观政策 新国五条出台，调控深化，提出改善土地调控2011年年7月，国务院出台月，国务院出台“新国五条新国五条”，先后从扩大限购范围和深化土地调控方面提出要求。，先后从扩大限购范围和深化土地调控方面提出要求。1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。3、加强违规用地，农村集体土地建设用地的管理，提高商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度。严查违法占地，如违规高尔夫球场等，农村集体土地拆迁加强管理，加强商品房土地供应量。严查违法占地，如违规高尔夫球场等，农村集体土地拆迁加强管理，加强商品房土地供应量。5 金融政策金融政策 央行释放货币放松信号，以缓解国内目前中小企业的融资困局。2011年12月5日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率将从21.5%下调为21%。这也是央行自这也是央行自20082008年年1212月月2525日下调存款准备金率以来，日下调存款准备金率以来，3 3年来首次下调存款年来首次下调存款准备金率。准备金率。8月份居民消费物价指数（CPI）回落0.3个百分点,央行适度放松货币政策，以缓解目前中小企业融资难的困局，更是对近期连发的中小企业主外逃、破产等事件的一个回应。6调控周期分析调控周期分析从历年政策调控走势看，政策性调控周期一般历时2-3年，根据调控周期及市场规律，预计市场在2012年难以回暖。2011.72011.7新新国五条国五条20122012下半年下半年政策放松期政策放松期p 从从03年至今，政策共经历了年至今，政策共经历了6次放松次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关。收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关。7 地方政策地方政策 基本按照国家出台调控政策实施，并未出台限购等严厉调控措施实行差别化信贷：实行差别化信贷：二套房及以上的首付六成，利率1.1倍。（其中非本市居民如不能提供1年以上纳税证明或社保证明，将按二套房及以上的政策施行。个别商业银行按情况可暂停发放贷款。）严格住房备案价格审核严格住房备案价格审核：成交价格不得高于备案价格，项目备案价格不得高于周边项目前六个月成交均价的上浮5%。土地增值税：土地增值税：对在基准价格之内销售的开发项目，按现行预征率预征土地增值税；对超出基准价格销售的开发项目，按现行预征率提高0.5个百分点预征土地增值税。保证土地供应量保证土地供应量：完善新增土地供应制度，确保住房用地计划。2011年度新增商品住房的土地供应全部实行“净地”出让方式，确保年度新增住房土地的供应量达到4500亩以上，其中保障性住房用地1800亩，并将此目标纳入到相关部门的年度考核。保证新增住房土地供应、差别化信贷、控制价格涨幅保证新增住房土地供应、差别化信贷、控制价格涨幅8宏观政策洞察宏观政策洞察宏观调控：2011年连续两次中央推出宏观调控政策，分别从增加供应，加强保障房建设，改善土地管理以及持续推行限购政策，以此来控制目前楼市价格过快增长的局面金融调控：在美联储联手英国等其他五家央行向遭受欧债危机打击的银行提供流动性支持，以确保全球经济复苏的前提下，中国央行持续收紧的货币政策也首次出现了松动迹象，以缓解目前国内中小企业的融资困局。当地政策：当地基本按照国家统一出台的调控措施实行，整体市场政策环境仍属于相对宽松的状态。 趋势预判：目前货币政策首度出现松动，此举是对于货币政策过紧的一次趋势预判：目前货币政策首度出现松动，此举是对于货币政策过紧的一次修正，这部分的资金流向主要是政府投资项目及中小型企业融资。对于房修正，这部分的资金流向主要是政府投资项目及中小型企业融资。对于房地产影响微乎其微，短时间内房地产市场调控政策并不会放松。地产影响微乎其微，短时间内房地产市场调控政策并不会放松。9宏观市场分析宏观政策宏观政策城市研究城市研究10地理区位：芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。交通情况：境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，芜宣高速、芜马高速，铜南宣高速、以及芜雁高速（芜湖高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。目前芜湖县正按照目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战的城市战略定位高速发展。略定位高速发展。【区位交通区位交通】地处安徽省中南部“沿边”地段，与江浙地区构成3小时高速公路网络11 芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇， 总面积717.5平方公里， 人口34.5万人。芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片区。1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道：2.两心：老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职能，形成行政文化中心。3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业园片区【行政规划行政规划】现辖六镇，湾沚镇为主城区；其中主城区南部为行政文化中心，北部滨河为居住功能中心12【城市经济城市经济】为安徽省十强县之一，目前房地产发展将由高速发展期往平稳期转型，未来市场需求将以改善需求为主2010年芜湖县实现国民生年芜湖县实现国民生产总值产总值103亿元，较上年增亿元，较上年增长长21%.2010年芜湖县人均生产总年芜湖县人均生产总值值26761元（按元（按2010年末汇年末汇率折算为率折算为4041美元），较美元），较上年增长上年增长20%.GDP增长率增长率房地产业发展水平房地产业发展水平小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于大于8%高速发展高速发展芜湖市房地产目前处于高速发展阶段。0-800800-40004000-8000生存需求生存、改善兼有改善需求为改善需求为主主超速发展、单纯数量型快速发展、以数量为主，数量与质量并重平稳发展，平稳发展，以质量为主以质量为主人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系13【城市人口城市人口】芜湖县人口吸纳能力不足，十年时间常住人口减少2.2万人，房产需求特征为典型封闭内需型地 区2010年常住人口（人）比重（%）芜湖县294039100湾沚镇12330041.93其中：开发区59512.02六郎镇6996423.8陶辛镇3846113.08红杨镇3419711.63花桥镇281179.562010年底，全县户籍人口34.5万人，年均增长0.55%。2010年底，全县常住人口29.4万人，与2000年31.6万人相比，人口减少2.2万人，年均下降0.72%。芜湖县人口存在外流现象，城市人口吸纳能力不足。数据来源：芜湖县统计局14【消费能力消费能力】芜湖县整体生活水平近几年维持在小康水平，恩格尔系数近3年逐渐降低，消费能力有所提高，城市居民居住刚性需求已经饱和。恩格尔系数59%以上50-59%40-50%40-50%30-40%低于30%消费水平贫困温饱小康小康富裕最富裕芜湖县居民恩格尔系数表明，城市消费水平为小康阶段。2010年底芜湖县人均消费性支出6842元，年均增长25%。芜湖县人均住房面积2010年达33.51平米，以每户3人计，每户住房面积达100平米，对于居住需求基本饱和。数据来源：芜湖县统计局15【房地产水平房地产水平】芜湖县房地产投资水平增长迅猛，近五年全县总体房屋竣工面积体量超过500万方，市场供应量巨大。2010年房地产投资总额10.95亿元，相对去年增幅超过200%。房地产投资增长迅猛。06-10年总施工面积965.54万平方米；总竣工面积545万平方米。近五年芜湖县房屋新增面积体量巨大。数据来源：芜湖县统计局数据来源：芜湖县统计局16城市研究总结城市研究总结区位交通：地处安徽省中南部“沿边”地段，与江浙地区构成3小时高速公路网络，交通便捷度情况良好。经济水平：安徽十强县之一，房地产发展阶段往平稳期过渡，未来市场需求以改善需求为主。城市人口：城市常住人口29.4万人，城市人口有流失现象，吸纳力不足。城市房地产特征为封闭内需型。消费水平：整体维持在小康水平，近三年消费能力有所提高，人均居住面积33.51平方米，刚性居住需求已经饱和。房地产水平：房地产投资增长迅猛，2010年全年城市房屋竣工面积体量达123万方。 城市特征：县级强市；典型封闭内需型城市；未来房产市场需求以改善城市特征：县级强市；典型封闭内需型城市；未来房产市场需求以改善需求为主；城市房屋供应体量大，未来去化压力较大。需求为主；城市房屋供应体量大，未来去化压力较大。17房产市场分析整体市场整体市场区域市场区域市场个案分析个案分析18【商品房供应商品房供应】2011年商品房供应量大增，相对去年增长了70%；两年时间商品房供应总面积超百万方。2011年1-11月芜湖县商品房整体供应5766套，合计面积63.4万平方米；供应面积同比去年1-11月增长70%。2010-2011年芜湖县合计总供应商品房9848套，供应面积105万平方米。数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网192011年1-11月芜湖县商品住宅整体供应4557套，合计面积46.1万平方米；供应面积同比去年1-11月增长70%。2010-2011年芜湖县合计总供应商品住宅7655套，供应面积78万平方米。【商品住宅供应商品住宅供应】2011年商品住宅供应量大增，相对去年增长了70%；两年时间商品住宅供应总面积达78万方。数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网20区域区域成交套数成交套数成交面积成交面积成交均价成交均价湾沚镇湾沚镇1189125595.524545六郎镇六郎镇22424453.292954方村镇方村镇232309.62803方村镇方村镇3696.352823红杨镇红杨镇373499.7628212011年1-11月芜湖县共成交商品房1476套，合计成交面积15.7万平方米，与去年相比，同比减少29.6%；仅去化当年供应量的24.8%。2011年芜湖县商品房供需比为4.04，市场严重供大于求，供需比失衡，与去年相比，供需比持续扩大。根据2010年至今芜湖县楼市供应量及去化量情况，可初步估计芜湖县市场中商品房存量约为74万平方米左右，商品住宅存量约为58万平方米左右。【商品房去化分析商品房去化分析】商品房成交呈下滑趋势，2011年全县仅去化总供应量的24.8%，市场供需比严重失衡，供应体量过大。数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网2011年商品房销售情况年商品房销售情况21数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网2011年商品房成交均价为4215元/平米，与2006年相比涨了近一倍，五年来平均每年涨幅为14.9%2011年商品房成交均价涨幅放缓，年度涨幅仅为6%，与2010年26%的涨幅相比，缩小了20个百分点。商品房主要成交区域为湾沚镇，占全县成交的80%，湾沚镇2011年成交均价为4545元/平米，远高于其他区域。其次为六郎镇，占全县成交的14%，2011年成交均价为2954元/平米。【商品房成交均价商品房成交均价】2011年商品房均价涨势放缓，年涨幅仅为6%；湾沚镇商品房成交占了全县成交8成以上，远高于芜湖县其他乡镇房地产发展水平。22整体市场总结整体市场总结楼市供应：2011年供应量大增，2010年2011年两年时间商品房供应量达105万方（其中商品住宅78万方）。楼市去化：去化压力持续增大，楼市供需比失衡严重，2011年商品房仅去化当年供应量的24.8%。成交均价：2011年商品房均价涨势放缓，年涨幅仅为6%，远低于往年成交均价年均涨幅。成交板块：芜湖县房地产成交集中在湾沚镇，占全县成交的8成以上；湾沚镇的房价水平也远高于芜湖县其他四个乡镇。存量分析：根据2010年至今芜湖县楼市供应量及去化量情况，可初步估算芜湖县市场中商品房存量约为74万平方米左右，商品住宅存量约为58万平方米左右。 房产特征：供应体量大；供大于求、供需比失衡严重；均价涨幅放缓；房产特征：供应体量大；供大于求、供需比失衡严重；均价涨幅放缓；板块发展差距大，主要集中在湾沚镇。板块发展差距大，主要集中在湾沚镇。23房产市场分析整体市场整体市场区域市场区域市场个案分析个案分析24老城区老城区工业园板块工业园板块城北板块城北板块城南板块城南板块根据芜湖县房产发展特征大根据芜湖县房产发展特征大致可以分为四个板块：致可以分为四个板块：城北板块：城北板块：以环东湖公园区域项目为代表，区域楼盘项目品质整体优于其他板块。老城区：老城区：传统县城中心板块，项目品质一般且体量较小。城南板块：城南板块：县政府所在的行政中心及以滨江商贸居住区组合而成的大城南板块，品质较好项目有中央城、阳光城。工业园板块：工业园板块：以机械工业园为主的加工区【板块划分板块划分】大致可分为城北、城南、老城区、工业园四个板块，其中城北板块项目整体品质最高，其次为以阳光城项目为首的城南板块。25阳光城阳光城东湖华庭东湖华庭东湖上郡东湖上郡八达政和苑八达政和苑御景湾御景湾尚城国际尚城国际世纪华庭世纪华庭公园城邦公园城邦本案本案城北板块：楼盘价格全县最高，高层均价在5300-5800元/平米之间。老城区：高层价格在4800-5000元/平米之间。城南板块：阳光城项目即将开盘，预计未来开盘价格为5000元/平米，目前在售滨湖家苑为4600元/平米工业园板块：均价基本在3500-4000元/平米之间，项目品质较低。从价格、未来供应、项目区位从价格、未来供应、项目区位等因素来看，未来本案主要竞等因素来看，未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场；为本案分流市场；中央城中央城滨湖家苑滨湖家苑尚东澜庭尚东澜庭世贸嘉园世贸嘉园江南瑞城江南瑞城【在售项目在售项目】从价格、未来供应、项目区位等因素来看，未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场26项目名称项目名称总建面积总建面积 万平米万平米已推面积已推面积万平米万平米物业类型物业类型在售主力户型在售主力户型 在售均价在售均价 元元/ /平米平米最近开盘时间最近开盘时间推量推量 套套去化去化 套套月均去化月均去化 套套/ /月月阳光城70.3045栋高层、小高层78-86平米两房 105-126平米三房预计5000预计12月开盘378/东湖华庭102小高层、多层多层：81、126平米 小高层：97、116平米均价55002011-51297612.7八达政和苑6.72.1小高层、高层小高层：108-111平米均价53002011-9122178东湖上郡102.7多层、小高层、高层小高层：124三房、142四房 多层：103三房 高层：122三房多层：5300 高层：58002011-81813010御景湾161.6高层、小高层、多层多层：89、111、121多层：均价54002011-101366130.5尚城国际12.9010幢高层和4幢多层122、134、142平米未定预计年底，目前蓄水1000组/世纪华庭2.82.82栋高层住宅和1栋沿街四层L形商业组成103、120、133平米均价48002011-6推2# 2011-9推1#1609323.3公园城邦50（一期18万）5.7多层、小高层、高层、花园洋房80、90、115、118平米多层4800-5000 洋房52002011-922811746.8【在售项目分析在售项目分析】2011年在售项目去化情况一般，其中高层及小高层项目月均去化基本在10套左右；洋房及多层去化情况较好；在售项目剩余体量约为160万方。27皇家花园皇家花园华府天成华府天成本案本案中方新城中方新城泰和中心街泰和中心街翰林广场翰林广场项目名称项目名称总建面总建面积积 万平米万平米物业类型物业类型君和皇家花园32.5高层住宅和花园式洋房为主华府天成3.2未定中方新城16（住宅5.2万）住宅、写字楼、公寓、商业于一体泰和中心街4.6小高层、沿街门面泰和翰林广场3小高层、商住楼目前暂未开发住宅项目约在目前暂未开发住宅项目约在48.548.5万平方米以上。万平方米以上。【未来上市量未来上市量】未来上市住宅体量约在48万方，其中体量最大的为东湖公园北面的皇家花园，项目以高层、洋房为主，总建为32.5万方。28【各面积段供销各面积段供销】区域市场内2011年在售项目推出房源以两房和三房为主，去化情况最好的为80-90平米的两房。供应：以80-90平米两房以及100-130平米三房为主。去化：80-90平米两房去化情况较好，去化率为95%。，其次为100-110平米三房，去化率为74%。292011年区域市场内高层项目主力供应面积为80-90平米、100-110平米以及120-130平米三个面积段。其中去化情况最好的为80-90平米，去化率100%，其次为100-110平米，去化率89%。2011年区域市场内小高层项目主力供应面积为100-130平米以及140-150平米。去化情况最好的为80-90平米以及110-120平米。【高层及小高层户型分析高层及小高层户型分析】高层高层以80-90平米两房，100-110平米紧凑三房以及120-130平米舒适三房为主，而小高层户型尺度设计较为宽松。30板块特征：大致可分为城北、城南、老城区、工业园四个板块，其中城北板块项目整体品质最高，其次为以阳光城项目为首的城南板块。在售项目：2011年在售项目去化情况一般，高层及小高层项目月均去化基本在10套左右。在售项目目前剩余体量约为160万方。户型分析：2011年区域市场以两房和三房为主，去化情况最好的为80-90平米的两房，其中高层房源户型比较常规，基本为两房、紧凑三房、舒适三房三种类型。竞争情况：未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场。未来供应：未来上市住宅体量约在48万方，其中与本案临近的皇家花园总建32.5万方。 区域市场特征：城北板块为区域内最优质板块；高层及小高层去化一般；区域市场特征：城北板块为区域内最优质板块；高层及小高层去化一般；本案面临最主要竞争为城北板块、城南板块；市场供应以两房、三房为本案面临最主要竞争为城北板块、城南板块；市场供应以两房、三房为主，两房去化较好。主，两房去化较好。区域市场总结区域市场总结31房产市场分析整体市场整体市场区域市场区域市场个案分析个案分析32阳光城阳光城芜湖县首席法式风格超级大盘、纯高层项目，绿化率高达40%。项目地址项目地址位于芜湖县主干道芜湖南路，南边紧邻南湖公园，北边与芜湖县一中隔道而望开发商开发商芜湖元盛投资有限公司总建面积总建面积70万平方米绿化率绿化率40%项目规划项目规划由45栋高层、小高层住宅，多层商业、会所、幼儿园等配套建筑及地下车库组成。总推案量总推案量预计12月推出1#、3#、7#、9#楼378套房源可售余量可售余量70万平方米主力面积主力面积78-86平米两房、105-126平米三房在售均价在售均价预计5000元/平米客群分析客群分析/销售情况销售情况预计12月开盘，目前售楼处已公开1#3#7#9#33法式纯高层项目，底层为石材，上面为真石漆。【立面风格立面风格】项目为法式高层，底层石材+上层真石漆，提升了项目品质感。3479平米2房2厅1卫中间户全明户型设计，南向阳台书房南向窗户较窄，采光度较差81平米2房2厅1卫右边户4.9米开间客厅，利用东向270度转角飘窗弥补客厅采光问题。卫生间、厨房、餐厅布局欠合理。【户型分析户型分析】项目两房户型设计一般，其中81平米边户动线组织不够合理。35113平米3房2厅1卫左边户约7.8米超大进深客厅，全明南北通透南向景观阳台，以及主卧南向飘窗。卫生间过小，以及厨房、餐厅布局欠合理126平米3房2厅2卫右边户主卧270度转角飘窗设计。客厅南北双阳台设计。户型不够方正。【户型分析户型分析】项目113平米紧凑三房户型设计动线组织不够合理，卫生间与厨房共用过道，导致卫生间过于狭小以及两者会存在干扰的问题。36东湖上郡东湖上郡近万平米中心绿地，新都市湖畔生活城，紧邻东湖公园湖景生态区。项目地址项目地址芜湖县世纪大道以以东，县二中以西开发商开发商芜湖三箭房地产开发公司总建面积总建面积10万平方米绿化率绿化率30%项目规划项目规划社区规划9栋高层、小高层及2栋多层、配套幼儿园以及8000平米商业街区总推案量总推案量目前已推1-2、9、10、11号楼，共181套住宅及14套商业可售余量可售余量7万平方米主力面积主力面积小高层：124三房、142四房 多层：103三房高层：122三房在售均价在售均价高层：5800 多层：5300客群分析客群分析芜湖县尤其是来自乡镇的升级改善客群以及部分投资客群销售情况销售情况2011年8月底开盘，目前住宅部分已去化30套，月均去化10套8#7#6#5#3#9#10#11#12#1#2#37122平米3房2厅2卫高层11#户型全明户型，双阳台、双卫设计拥有入户阳台124平米3房2厅2卫小高层户型客厅及两个卧室均朝南客厅与厨房形成对流空间，及双阳台设计【户型分析户型分析】主力户型为舒适型三房，其中高层户型拥有入户花园，功能划分合理，唯独客厅为北向，略有缺憾。38公园城邦公园城邦稀缺，低密度多层洋房，独享主题水系景观项目地址项目地址芜湖县东部，北侧与东湖公园隔公园大道相望，西临三元路，南以湾新路为结界开发商开发商芜湖县百悦置业有限公司总建面积总建面积50万平方米（一期18万）绿化率绿化率39.3%项目规划项目规划规划有多层、小高层、高层、花园洋房等总推案量总推案量5.7万平方米可售余量可售余量44.3万平方米主力面积主力面积80、90、115、118平米在售均价在售均价多层4800-5000、洋房5200客群分析客群分析周边乡镇升级客户，城区改善客户及部分投资客户销售情况销售情况2011年9月推出228套房源，截至目前去化117套，月均去化为46.8套2#3#13#15#24#10#11#17#18#洋房洋房39118平米3房2厅2卫多层2#、30#4.5米大开间客厅，与厨房视觉互通，增强了空间感。双卧朝南87平米2房2厅1卫多层3#、4#4.2米大开间客厅，南向阳台，主卧朝南。全明设计，南北通透【户型分析户型分析】多层主力户型为87、118平米两种，户型动线组织合理，紧凑实用。40165平米4房2厅2卫洋房户型方正，大开间设计，客厅餐厅南北通透双卧朝南，客厅附带超大露台155平米4房2厅2卫洋房户型方正，布局合理，客厅餐厅南北通透。双卧朝南，客厅附带超大露台【户型分析户型分析】洋房主力户型为155-165平米两种，均有南北阳台及客厅露台设计，户型方正，南北通透。41项目研究基地分析基地分析SWOT42【项目区位项目区位】项目位于滨河居住功能片区：紧邻老城区商业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；项目区位优势及价值非常明显。从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾沚镇城北，北靠东湖景区，未来芜湖县中央公园核心所在，交通便捷，距离老城区仅5分钟车程。本案本案本案本案43住宅地块经济指标住宅地块经济指标1 1、面积指标面积指标用地面积33732总建面积101831.4其中地上建筑面积87191.4地下建筑面积14640建筑密度25%容积率2.58绿地率30%机动车位641辆2 2、面积功能分配指标住宅建筑面积81077.4配套商业建筑面积61143 3、户数指标居住户数684户居住人口（3.2人每户）2189人酒店地块经济指标酒店地块经济指标1 1、面积指标面积指标用地面积27182.3总建面积72181其中地上建筑面积62181地下建筑面积10000建筑密度28%容积率2.3绿地率30%机动车位410辆酒店客房数482间酒店贵宾楼14间2 2、面积功能分配指标面积功能分配指标酒店主楼建筑面积24536贵宾楼建筑面积5600办公楼建筑面积21758配套用房建筑面积10287【经济指标经济指标】项目地块分为住宅、酒店两块用地：其中住宅面积8.1万方，配套商业0.6万方，酒店部分6.2万方。44【项目四至项目四至】项目三面环水，世纪大道及湾新路构建起与老城区、工业园区之间的便捷交通；北面酒店地块与东湖景区一路之隔，拥有天然湖景资源。西依世纪大道西依世纪大道南至湾新路南至湾新路支流水系支流水系东至支流水系东至支流水系东湖路东湖路北靠东湖景区北靠东湖景区45 地块现状地块现状 项目地块部分已经在拆迁，东湖国际大酒店还正处于运营状态，离项目正式动工还需要一段时间部分未拆迁建筑部分未拆迁建筑地块左侧部分地块左侧部分地块左侧水系地块左侧水系地块右侧水系地块右侧水系东湖国际大酒店东湖国际大酒店酒店地块右侧酒店地块右侧46 周边配套周边配套 项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源东湖公园东湖公园1KM东湖公园东湖公园本案本案县人民医院县人民医院二中二中检察院检察院惠民医院惠民医院好又多超市好又多超市老城商老城商业中心业中心实验小学实验小学行政文化中心行政文化中心实验学校实验学校仁爱医院仁爱医院县人民医院县人民医院延安路商业街延安路商业街项目周边一公里生活圈配套：项目周边一公里生活圈配套：医疗配套：芜湖县人民医院、惠民医院、仁爱医院等。商业配套：老城区商业中心、延安路商业街等。教育配套：实验小学、实验中学、二中。公共配套：东湖公园；7路、201路等路线公交配套。47基地分析总结基地分析总结项目区位：项目位于滨河居住功能片区：紧邻老城区商业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；项目区位优势及价值非常明显。经济指标：虽然本案住宅体量中等，但拥有6.2万方的新东湖国际大酒店，这对于本案的项目品质及价值的提升有明显促进作用。项目资源：项目交通便捷，且项目地块三面环水，北面与东湖公园仅一路之隔，拥有一线湖景资源；项目配套：项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源 一线湖景、三面环水、四星级标准大酒店、最优质的配套资源一线湖景、三面环水、四星级标准大酒店、最优质的配套资源48项目研究基地分析基地分析SWOTSWOT49优势分析（优势分析（strength）区域优势区域优势项目位于滨河居住功能片区：紧邻老城区商业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；利于打造高品质社区，项目区位优势及价值非常明显。产品优势产品优势拥有6.2万方四星级标准的新东湖国际大酒店，这对于本案的项目品质及价值的提升有明显促进作用。资源优势资源优势地块三面环水，北面与东湖公园仅一路之隔，拥有一线湖景资源；且项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源交通便捷交通便捷本项目交通车行通达性良好，依托世纪大道、湾新路，10分钟抵达芜湖县老城区，20分钟可达东部工业园区。50劣势分析（劣势分析（weakness）规划劣势规划劣势住宅地块与东湖公园之间被酒店用地间隔。酒店主楼为26层，而住宅为9栋18层，2栋24层，观湖视线受阻，无法直接享有东湖公园湖景资源。规模劣势规模劣势项目周边公园城邦50万方，御景湾16万方。而本案住宅地块总建10.2万方（其中0.6万方商业），体量相对较小。产品劣势产品劣势项目住宅部分为纯高层项目，容积率2.58，绿化率30%，影响了项目舒适度。绿化率也低于东湖景区周边几个竞争项目，从而对本案竞争力有一定影响。51城市发展机遇城市发展机遇从城市研究得知，未来芜湖县市场需求以改善型为主。东湖公园生活片区的优质资源及环境，是改善型客户的最佳选择。市场机遇市场机遇目前芜湖县市场中大多项目品质感相对一般，本案可通过提升项目品质感来形成差异竞争。区域发展机遇区域发展机遇城北做为芜湖县规划中的滨河居住功能片区，在资源及配套上明显优于其他三个板块。滨河景区的稀缺性，而东湖景区周边开发目前已基本饱和，提升了项目在芜湖县的地位及价值。机会分析（机会分析（opportunity）52威胁分析（威胁分析（threat）宏观环境因素：宏观环境因素：2011年随着国家宏观调控开始，芜湖楼市也进入观望阶段，成交量下滑，价格滞涨。金融政策因素：金融政策因素：贷款利息的不断提高，以及二套房首付的提高，这对于区域内以改善客群为主的市场会造成一定影响市场去化情况：市场去化情况：市场成交下滑，尤其是高层、小高层产品，去化情况较差。市场存量不利影响市场存量不利影响市场供应量大，供需比失衡严重，区域市场（湾沚镇）在售项目剩余体量加上未来上市量共约208万方，去化压力很大。53Thanks The end！2011.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