主讲人：吕志墉主讲人：吕志墉旅游地产开发模式和创新旅游地产开发模式和创新1思考聚焦中新地中新地产珠海淇澳珠海淇澳岛如何策划定位如何策划定位常熟波恩常熟波恩项目目旅游地旅游地产如何促如何促动商商业地地产常德柳叶湖低碳城主常德柳叶湖低碳城主题旅游在哪里旅游在哪里FOCUS: 如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾2目录目录第一章第一章旅游旅游产业开开发十大关系十大关系第二章第二章旅游地旅游地产的理念和分的理念和分类第三章第三章旅游地旅游地产的的发展展现状状第四章第四章旅游地旅游地产的开的开发模式模式第五章第五章旅游地旅游地产案例研究案例研究第六章第六章旅游地旅游地产发展前景展前景第七章第七章重点推荐重点推荐养生养老地养生养老地产3第一章第一章旅游产业开发十大关系旅游产业开发十大关系4 资源是重要的，但永源是重要的，但永远不要把目光集中在不要把目光集中在资源上，源上，资源可以成源可以成为产品，品，资源也源也可以可以仅仅是是产品的背景和品的背景和环境，境，创意綷意綷-济将将为资源的开源的开发利用插上翅膀！利用插上翅膀！ 千万不要做一个没有灵魂的千万不要做一个没有灵魂的规划，划，规划必划必须在具可操作性的在具可操作性的战略策划指略策划指导下下制定落制定落实，否，否则等待你的将是无止境的修等待你的将是无止境的修编，误国国误民！在通民！在通盘的策划方案和的策划方案和商商业模式指模式指导下制定具有可下制定具有可实施性施性规划已綷划已綷-成成为越来越多越来越多经营者的者的选择！ 观光旅游和休光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的之分，各地要根据自身的实际情况确定情况确定发展方向，展方向，观光旅游是旅游光旅游是旅游产业分量最大的分量最大的权重重产品，休品，休闲度假度假是旅游是旅游产品深度品深度发展和生活多展和生活多样性的性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。重叠。 随着旅游市随着旅游市场的的细分，目的地的客源地分，目的地的客源地营销将成将成为一种一种趋势，客源地推广，客源地推广营销的丰富性和直的丰富性和直销非非传统旅游旅游销售方式可比售方式可比拟。同。同时，针对客源地市客源地市场定向定向设计目的地目的地产品也将成品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关成功的关键！ 一大关系一大关系 ：创意和资源：创意和资源二大关系：二大关系： 策划和规划策划和规划三大关系：观光旅游和休闲度假三大关系：观光旅游和休闲度假四大关系：目的地和客源地四大关系：目的地和客源地十大关系理念十大关系理念5 旅游开旅游开发和旅游地和旅游地产是是难以分割的当前模式，旅游地以分割的当前模式，旅游地产的内篭的内篭-和外延有待拓和外延有待拓展，旅游展，旅游产业有有时候是以第二属性表候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，因此，新的城新的城镇运运营开开发模式以及功能市模式以及功能市镇的的产业经济整体运整体运营模式就模式就变成一个需深成一个需深入探入探讨的的课题。游。游产品深度品深度发展和生活多展和生活多样性的性的发展方向，两者既可独立运作，展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！又可相互重叠！ 旅游开旅游开发和旅游地和旅游地产是是难以分割的当前模式，旅游地以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待的内涵和外延有待拓展，旅游拓展，旅游产业有有时候是以第二属性表候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的出来的，甚至是一种壳化的产业，因，因此，新的城此，新的城镇运运营开开发模式以及功能市模式以及功能市镇的的产业经济整体运整体运营模式就模式就变成一个成一个需深入探需深入探讨的的课题。游。游产品深度品深度发展和生活多展和生活多样性的性的发展方向，两者既可独立展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！运作，又可相互重叠！ 门票票经济是旅游主力是旅游主力经营模式，却不是旅游模式，却不是旅游产业经济的主力的主力经营模式，中国模式，中国现阶段无法段无法摆脱也需要脱也需要门票票经济，但是，多，但是，多维经营的旅游的旅游产业经济必必须深入深入发展，已展，已经有越来越多的地区和目的地已有越来越多的地区和目的地已经具具备了了摆脱脱单一一门票票经济的条件，多的条件，多维经营-时运将至！游运将至！游产品深度品深度发展和生活多展和生活多样性的性的发展方向，两者既可独展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠立运作，又可相互重叠 五大关系：大众旅游和互动娱乐五大关系：大众旅游和互动娱乐六大关系：旅游开发和旅游地产六大关系：旅游开发和旅游地产七大关系：门票经济和多维经营七大关系：门票经济和多维经营6 环境保境保护和开和开发经营看似一个矛盾，但有其天然和看似一个矛盾，但有其天然和谐的一面，人来自自然，的一面，人来自自然，回回归自然是本性也是必然，关自然是本性也是必然，关键是我是我们以什么以什么态度回度回归自然，人和自然的关系自然，人和自然的关系还有待探索，适度开有待探索，适度开发和尊重友好自然将使我和尊重友好自然将使我们的开的开发有利于自然的保有利于自然的保护，自，自然本身需要人然本身需要人类，关，关键需要控制的是人需要控制的是人类的的态度和度和习性。性。 中国国民中国国民习性性对中国的旅游中国的旅游经营影响重大，影响重大，许多国多国际上非常上非常顺理成章的旅游理成章的旅游运运营模式在中国得不到模式在中国得不到认可，尤其是狂可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游和海洋度假旅游产业在中国开展需在中国开展需要程序要程序经营来修正，因此，旅游来修正，因此，旅游产业的国的国际惯例一定要例一定要结合中国国民民族特性合中国国民民族特性来来发展整合。展整合。国内旅游重国内旅游重规划、重投划、重投资、轻管理的管理的现象象还是是较为突出，旅游突出，旅游产业的的软投投资其其实比硬投比硬投资更重要，一个好的更重要，一个好的项目特目特别需要开需要开业后的市后的市场营销、商、商业管理、管理、文化活文化活动组织、客源地、客源地营销、节庆活活动策划、管理人策划、管理人员培培训等一系列的等一系列的经营提提升工作。升工作。八大关系八大关系 ：环保和开发：环保和开发九大关系九大关系 ：国际惯例和民族特性：国际惯例和民族特性 十大关系：投资开发和经营提升十大关系：投资开发和经营提升7第二章第二章旅游地产的理念和分类旅游地产的理念和分类8概念概念特点、优势特点、优势旅游地产理念旅游地产理念9旅游景点地产旅游景点地产旅游商务地产旅游商务地产Click to add TextClick to add TextClick to add Text从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。指在旅游区指在旅游区内为游客的内为游客的旅游活动建旅游活动建造的各种观造的各种观光、休闲、光、休闲、娱乐性质的、娱乐性质的、非住宿型的非住宿型的建筑物及关建筑物及关联空间。联空间。指在旅游区指在旅游区内或旅游区内或旅游区旁边提供旅旁边提供旅游服务的商游服务的商店、餐馆、店、餐馆、娱乐城等建娱乐城等建筑物及关联筑物及关联空间空间旅游度假地产旅游度假地产指为游客提供指为游客提供的、直接用于的、直接用于旅游休闲度假旅游休闲度假居住的各种度居住的各种度假型的建筑物假型的建筑物及关联空间，及关联空间，如旅游宾馆以如旅游宾馆以及用于分时度及用于分时度假的时权酒店假的时权酒店等等旅游住宅地产旅游住宅地产主要是指与旅主要是指与旅游区高度关联游区高度关联的各类住宅建的各类住宅建筑物及关联空筑物及关联空间。间。旅游地产分类旅游地产分类10背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游11国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势旅游度假市场的发展趋势11开发主体开发主体整合协调整合协调各方资源各方资源执行多方位高起执行多方位高起点市场推广点市场推广投资兴建投资兴建完善基础完善基础设施设施取舍有度取舍有度的区域产的区域产业组合业组合保护生态自然保护生态自然和人文历史资和人文历史资产产n评估评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则本地自然资源及生态环境，制定开发原则n开发前对环境保护作完善开发前对环境保护作完善规划规划，辅以法规管理，辅以法规管理n发掘升华独特的人文和历史发掘升华独特的人文和历史资源资源n引导本地居民对旅游和环保的引导本地居民对旅游和环保的参与参与n规划多种便捷抵达度假区的规划多种便捷抵达度假区的交通方式交通方式，注重沿路景观，注重沿路景观n早期投入早期投入基础设施基础设施建设提升区域吸引力和土地价值建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施设施的质量数量的质量数量n政府牵头制定对政府牵头制定对投资者投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为工程，为区域区域打造品牌打造品牌n引进或联合其他引进或联合其他利益相关方利益相关方的参与，基于互利原则协同举的参与，基于互利原则协同举办大型办大型活动活动增强社会知名度增强社会知名度n逐步逐步剔除剔除与本区形象提升不符的落后产业与本区形象提升不符的落后产业n政府政策引导和培育可与旅游产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展协同发展的其他产业的其他产业n借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来来人才人才n谋求谋求国家和地方各级政府国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。宣传等角度的支持。n在区域内整合在区域内整合旅游资源旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。整体影响力和品牌。n与投资者、驻商、原住民、竞争者等与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者利益相关者广泛合作，广泛合作，实现共赢。实现共赢。区域定位区域定位旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产必须考虑的五种要素12第三章旅游地产的发展现状13一、旅游地一、旅游地产发展城市展城市间发展差异展差异较大，形成一二三大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。城市划分，且多集中于沿海。旅游地旅游地产市市场基本呈基本呈现“一一级城市靠地城市靠地产，二、三，二、三级城市靠城市靠资源源”的的泾渭分明渭分明的的发展展态势。北京、上海、天津等一。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地城市的旅游房地产基本上走基本上走“地地产”路路线，以，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三；而二、三级城市的旅游房地城市的旅游房地产则主要走主要走“旅游旅游”路路线，依托区域的高等，依托区域的高等级旅游旅游资源源进行行项目配置。目配置。 同同时，由于我国，由于我国地理、地理、经济发展特性，形成了沿海地区展特性，形成了沿海地区经济发达、景达、景观资源丰富等特点，旅游地源丰富等特点，旅游地产业率先在率先在这一区域落足，而中、西部旅游地一区域落足，而中、西部旅游地产不不仅仅在数量上在数量上较少，且多集中在城市的少，且多集中在城市的附近相附近相邻城市。城市。二、旅游地二、旅游地产产品品类型多型多样，运作方式逐，运作方式逐渐综合多元化合多元化中国旅游地中国旅游地产市市场基本呈基本呈现出出综合化、多元化的合化、多元化的发展展态势。众多旅游房地。众多旅游房地产已已由由过去的去的产权式酒店、分式酒店、分时度假逐步度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康健康为主主题的旅游房地的旅游房地产项目逐步目逐步兴起，旅游房地起，旅游房地产的运作方式逐的运作方式逐渐综合化、多元化。合化、多元化。中国旅游地产发展特征中国旅游地产发展特征14 三、旅游地三、旅游地产置置业需求更多希望在投需求更多希望在投资和消和消费上上获得得优良良组合合旅游房旅游房产通常具有通常具有“投投资+自用自用”的两重功能，投的两重功能，投资者不者不仅可以在投可以在投资中中获得得保保值增增值收益，更可以通收益，更可以通过投投资长期享受物期享受物业的的带来了空来了空间享受和消享受和消费功能。功能。这样的的旅游房旅游房产通常会吸引一些通常会吸引一些“高收入高收入”、追求、追求“高品高品质”生活的人群前来消生活的人群前来消费与投与投资。目前来看，两种模式的有效目前来看，两种模式的有效结合是旅游地合是旅游地产需求特征中重要的方面。需求特征中重要的方面。四、旅游地四、旅游地产置置业人群区域划分比人群区域划分比较集中，普通型的旅游地集中，普通型的旅游地产消消费尚未形成尚未形成虽然国内旅游地然国内旅游地产伴随房地伴随房地产市市场已已经具有近具有近10年，但年，但规模性、多渠道置模性、多渠道置业流流不充分。特定地区不充分。特定地区间的旅游地的旅游地产置置业人群特性人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地一。一方面与民众的旅游地产消消费意意识较低有关，另一方面原因在于旅游地低有关，另一方面原因在于旅游地产产品品类别和服和服务方式方式较少，推广不足。少，推广不足。五、旅游地五、旅游地产开开发模式逐步丰富，模式逐步丰富，创新型新型产品、配套服品、配套服务需求更加丰富需求更加丰富现今旅游地今旅游地产出出现多种开多种开发模式以模式以应对差异化的置差异化的置业需求，其中以需求，其中以产权酒店酒店为主体的投主体的投资型模式开始向分型模式开始向分时共享共享产权的消的消费模式模式转换、商、商务型与度假型旅游地型与度假型旅游地产模模式等将逐步式等将逐步发展起来。旅游地展起来。旅游地产的租的租务需求所引致的需求所引致的对配套、服配套、服务等要求也越来越高。等要求也越来越高。 15一一 近期度假需求不旺近期度假需求不旺旅游地旅游地产供求是个复供求是个复杂的系的系统，与城市的恩格，与城市的恩格尔系数系数,GDP水平等都有着密切的关系。才水平等都有着密切的关系。才有欲望、有能力、有需求去消有欲望、有能力、有需求去消费休休闲度假度假产品。同品。同时，“带薪休假制度薪休假制度”在国内在国内毕竟竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一五一”、“十一十一”等国家法定假日。我国等国家法定假日。我国现在仍以在仍以观光旅游需求光旅游需求为主，因而，旅游地主，因而，旅游地产这一主要用于一主要用于满足休足休闲度假旅游的度假旅游的产品品现阶段会面段会面临需需求不旺的求不旺的风险。 二二 制度的缺失制度的缺失在我国，旅游地在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏起步，缺乏专门的政策法的政策法规的引的引导与与规范。缺少了范。缺少了这些些规范，市范，市场就会失序，一些地就会失序，一些地产商打着开商打着开发旅游地旅游地产的旗号，的旗号，实际上却在上却在进行着新一行着新一轮的圈地运的圈地运动，国家相关部国家相关部门组成的五部委成的五部委联合督合督查组在在对地地产行行业进行的三行的三轮督察中督察中发现“以往的确存以往的确存在房地在房地产商利用旅游商利用旅游规划划项目的名目的名义，进行房地行房地产开开发的圈地的圈地现象象”；一些；一些经营者者进行旅行旅游地游地产项目目时，不管消，不管消费者今后的者今后的权益保障，甚至采取欺益保障，甚至采取欺诈性性销售和非法集售和非法集资等等恶性的牟性的牟利手段。利手段。这些行些行为，扰乱了市乱了市场，既，既严重阻碍了旅游地重阻碍了旅游地产市市场的培育，也阻碍了一些有心的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地展旅游地产的有的有实力的大企力的大企业进入，使得旅游地入，使得旅游地产这一非常有前途的一非常有前途的产业一度陷入困境。一度陷入困境。 三三 国内度假网国内度假网络不健全不健全国内旅游地国内旅游地产商在开商在开发旅游地旅游地产产品品时，大多忽，大多忽视后后续经营与管理。目前，任何一家开与管理。目前，任何一家开发商在商在实力上都无法建立一个健全的度假交力上都无法建立一个健全的度假交换网网络。我国度假村、旅游。我国度假村、旅游饭店数量店数量庞大，但由大，但由于开于开发商之商之间缺乏缺乏联合，造成了度假市合，造成了度假市场的分离以及度假地的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地降低了旅游地产产品的吸引力。品的吸引力。 我国旅游地产现存问题我国旅游地产现存问题16第四章旅游地产的开发模式17休闲旅游地产的六种核心驱动力模式核心驱动力核心驱动力代表地区代表地区主题社区驱动力主题社区驱动力愉景湾、香港愉景湾、香港主题产品驱动力主题产品驱动力华侨城、深圳华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚云顶、马来西亚商务活动驱动力商务活动驱动力博鳌、海南博鳌、海南养生养老驱动力养生养老驱动力三亚，青城山，五指山三亚，青城山，五指山自然自然/人文资源驱动力人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川安徽、西藏、云南、四川18深圳华侨城深圳华侨城深圳华侨城深圳华侨城强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值l区域背景：位于区域经济发区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临市，地处南山区东部，南临深圳湾深圳湾l资源：资源条件一般，区域资源：资源条件一般，区域内无特殊资源内无特殊资源l交通：东西向的沙河西路、交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要滨海大道构成华侨城的主要道路骨架道路骨架l规模：占地规模：占地450公顷，东南公顷，东南面建成区约面建成区约320公顷，其中公顷，其中旅游用地约旅游用地约130公顷，中西公顷，中西部在建和待建区为部在建和待建区为130公顷公顷l人口：人口： 3.5万人万人p现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型主题产品驱动型19主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系体系体系 适应性适应性 KPI体系体系主题产品核心驱动力主题产品核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化程度城市化水平通常较高城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型主题产品驱动型关键业绩指标（Key Performance Indicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。 20海南博鳌海南博鳌海南博鳌海南博鳌商务会议带动区域发展商务会议带动区域发展商务会议带动区域发展商务会议带动区域发展l区域背景：海南琼海市的海区域背景：海南琼海市的海边小镇，边小镇，l资源：集江、河、湖、海、资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、一体，自然资源较为丰富、原始。原始。l规模：辖有规模：辖有17个村委会，个村委会，205个村民小组，总人口个村民小组，总人口2.7万人，总面积万人，总面积86平方公里平方公里 海口市海口市博鳌博鳌商务活动驱动型商务活动驱动型p主要依靠博鳌论坛的强势带主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区旅游度假区21商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系体系体系 适应性适应性 KPI体系体系商务活动核心驱动力商务活动核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高要，对政策依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度城市化程度对周边城市化水平要求较低对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动型商务活动驱动型关键业绩指标（Key Performance Indicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。 22第五章旅游地产案例研究23华侨城是国内从事华侨城是国内从事华侨城是国内从事华侨城是国内从事“ “旅游旅游旅游旅游”+“”+“地产地产地产地产” ”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也是国内最为成熟开发的先驱者，其属下的四大主题公园也是国内最为成熟开发的先驱者，其属下的四大主题公园也是国内最为成熟开发的先驱者，其属下的四大主题公园也是国内最为成熟的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托波托波托波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。旅游地产成功案例一旅游地产成功案例一东部华侨城东部华侨城1 低价拿地 由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设 之 初，这一区域比较偏僻。据介绍，20世纪80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一 些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发 建设，正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。华侨城集团原来归国务院侨办主 管，现划归为国务院国资委直属企业。2 环境优先 华侨城开始的第一项建设是种花、种 草、种树、营造环境。他们认为，经济建设中最大 的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城 市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环 境就是优势”等现代发展理念。从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的传统模式。3规划先行 华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利 用和可持续发展的开发模式和发展路子。1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项 目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问； 华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。 24成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式文化氛围的生活方式文化氛围的生活方式文化氛围的生活方式区位：位于成都西郊青羊界，区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成新成温公路成-温温-郫生态城市郫生态城市带快速通道旁，距市中心带快速通道旁，距市中心20多公里多公里交通：距市区二环路仅交通：距市区二环路仅10余余分钟车程；设有开通芙蓉古分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线城至成都市区的公交专线资源：成资源：成-温温-郫国家级生态农郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国省商业学校、成都星星外国语学校等语学校等项目定位：集项目定位：集居住、餐饮娱乐、居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资休闲度假、旅游观光、投资于一体，于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区影式的极富传统色彩的小区目标客户：目标客户： l对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人消费新观念的中老年人l注重注重“5+2”生活模式、追求个生活模式、追求个性生存状态的都市人群性生存状态的都市人群l预期有升值潜力的投资客户预期有升值潜力的投资客户u占地面积：占地面积：680680亩亩u建筑面积：建筑面积：20.4320.43万平方米万平方米u水面面积：水面面积：3 3万余平方米万余平方米u容积率：容积率： 0.40.4u绿化覆盖率：绿化覆盖率：72%72%u建筑密度：建筑密度：17%17%旅游地产成功案例二旅游地产成功案例二成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇25整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能传统居住区居住区建筑建筑风格多格多样的住宅，的住宅， 毗毗邻生生态观赏型温泉，型温泉， 环境静雅；境静雅； 特色商特色商业区区小吃街、餐小吃街、餐饮设施、手工施、手工艺品街、品街、购物超市等；物超市等； 文化休文化休闲区区诗书画社、青少年素画社、青少年素质教育中心、教育中心、12000平方米的中心音平方米的中心音乐休休闲广广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信余平方米的人造山坡景区、置信MBA学学术中心等；中心等； 运运动保健区保健区中老年人健康中心、中老年人健康中心、诊所，足球所，足球场、网球、网球场、篮球球场、滑、滑草草场、羽毛球、羽毛球场、沙、沙滩排球排球场、沙、沙滩游泳池、高游泳池、高尔夫夫练习场、门球球场、少儿、少儿武武术馆、乒乓球室等运球室等运动健身健身场所；所；会所会所宾馆区区生生态豪豪华会所、酒店、客会所、酒店、客栈、博物、博物馆等等 皇城皇城- -明远楼明远楼- -至公至公堂：三者构成老成都堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵建筑及历史文化的灵魂主轴线魂主轴线 酒店宾馆分别修建酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北于会所的西南和正北各功能区以水系园各功能区以水系园林环境间隔和穿插，林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐动静有致，统一和谐26芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式建筑：建筑：2层为主，面主，面积42-212平方米不等，平方米不等，类型有独型有独栋、四合院、四合院、联排，附排，附带特色的私特色的私家花园和配套家花园和配套设施施建筑建筑风格：格：l川西民居川西民居组团l江江苏民居民居组团l云南民居云南民居组团l唐唐风建筑建筑组团园林：建有亭榭、小园林：建有亭榭、小桥流水的江南流水的江南风格格设计，绿地景地景观错落有落有致致四种建筑风格的住宅营造了四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围强烈的中国传统居住氛围饮食文化：数种成都传统小吃饮食文化：数种成都传统小吃茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化：龙舟比赛、放河灯等水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品制品童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：地域文化： 4000年历史的鱼凫文化、年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道：以成都老街道名命名各小区主干街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆道名的亲切和易于记忆 深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式种充满传统文化氛围的生活方式27成功的关键因素总结：成功的关键因素总结：成功的关键因素总结：成功的关键因素总结：开发理念开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：合四大功能的第二居住体系：a)a)旅游观光旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；带来商机；b)b)休闲度假休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；c)c)商务活动商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；的功能：提供会议、谈判活动的场所；d)d)满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者e)e)通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等茶文化，水文化，民风民俗等等营造社区氛围，营造社区氛围，满足现代人的居满足现代人的居住心理住心理利用社区完善的利用社区完善的配套功能，举办配套功能，举办各种活动各种活动深度挖掘传统文深度挖掘传统文化，满足居住者化，满足居住者的文化需求的文化需求2829高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄l主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等，辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等；l少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；l受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握l游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套五星级酒店、别墅、配套会所、游艇俱乐部成为大型度假类项目必不可少的物业功能，除此以外，那些吸引高端客户青睐的极尽奢华的配套产品设计也是最能体现开发商品牌和项目品质的标志。旅游地产成功案例三旅游地产成功案例三千岛湖、太湖周边千岛湖、太湖周边2930五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。开元度假村湖 景品 牌温泉1858温 泉酒 店太湖天阙湖景游 艇 码 头千岛湖绿城湖 景品 牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖景+五星酒店采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式温泉+五星酒店利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利30所选区域千岛湖、太湖案例客户购买用途为自用、投资或两者兼有；高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市的企业主，作为第二或第三居所；而投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所自用产品31第六章旅游地产发展前景32一、旅游地一、旅游地产发展前景广展前景广阔中国中国经济的增的增长和人和人们生活水平的提高，生活水平的提高，为国内的旅游地国内的旅游地产发展打展打开了光明的前景。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都开了光明的前景。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个个过程。人均程。人均GDP到达六千美金以上。人到达六千美金以上。人们用于日常消用于日常消费的的费用用递减，减，占收入的一半以下，一半以上的占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消用用于精神享受和文化消费需求。根据国家需求。根据国家旅游局的旅游局的测算，未来中国也将会成算，未来中国也将会成为全球最大的旅游全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出光目的地国家和旅游出境游的最大群体。境游的最大群体。这些都将些都将带来来对旅游地旅游地产的巨大需求。的巨大需求。二、从二、从“小旅游、大地小旅游、大地产”到到“大旅游、小地大旅游、小地产”旅游地旅游地产在国内的在国内的发展展历史不史不长，但包括开，但包括开发商等在内的市商等在内的市场参与参与者通者通过市市场操作操作实践，已在开践，已在开发理念上理念上发生了一些根本性的生了一些根本性的变化。随着旅游地化。随着旅游地产的的发展和相展和相对成熟，开成熟，开发机构逐机构逐渐意意识到旅游地到旅游地产是一是一项系系统工程，包括工程，包括环境整治、境整治、资源整合、源整合、产业重重组和住宅建和住宅建设，最，最终的目的是区域价的目的是区域价值的提升和社的提升和社会效益的最大化。所以，旅游地会效益的最大化。所以，旅游地产的核心在于旅游的核心在于旅游项目的前期目的前期导入，旅游价入，旅游价值的挖掘和的挖掘和资源的合理配置，以及在此基源的合理配置，以及在此基础上上实现龙头旅游旅游资源的再造。只有通源的再造。只有通过对旅游旅游项目的精心目的精心经营，才能拉，才能拉动人气，提升价人气，提升价值，以此促，以此促进地地产项目的目的销售。开售。开发商只有真正商只有真正认识到旅游地到旅游地产的核心的核心竞争力，才能使旅游和地争力，才能使旅游和地产互惠互互惠互生，生，实现各种利益的最大化。各种利益的最大化。旅游地产的发展前景旅游地产的发展前景33三三 、旅游地、旅游地产开开发的多元化的多元化趋势加深加深休休闲度假需求的升度假需求的升级推推动了旅游地了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅光旅游、商游、商务旅游升旅游升级到休到休闲旅游，旅游度假旅游，旅游度假产品也会相品也会相应的升的升级换代，代，对旅游的旅游的充分挖掘将不再局限于旅游充分挖掘将不再局限于旅游业本身。本身。四四 、旅游地、旅游地产投投资开开发重心将从重心将从销售售转向向经营2007、2008年是旅游地年是旅游地产在国内市在国内市场影响力全面提升的一年，可以影响力全面提升的一年，可以预见，2010年后以年后以销售售为主主导的投的投资模式将逐模式将逐渐失去主流市失去主流市场，而，而销售售+经营的投的投资模式将随着旅游地模式将随着旅游地产的市的市场扩大浮出水面。在此大浮出水面。在此过程中，旅游地程中，旅游地产投投资开开发的的重心将逐重心将逐渐由由销售向售向经营过渡。渡。五、旅游地五、旅游地产需要全需要全盘策划和策划和动态规划划为了适了适应灵敏度灵敏度较高的市高的市场需求，旅游地需求，旅游地产项目目应强调“全全盘策划策划”与与“动态规划划”，有效的，有效的协调政府公共决策与地政府公共决策与地产商商业开开发之之间的矛盾，解决策划与的矛盾，解决策划与规划划衔接不足、接不足、传统规划市划市场敏感性不敏感性不强，容易忽略市，容易忽略市场环境境变化的化的问题，同，同时保保证公共利益和城市公共利益和城市资源的合理利用与分配，并可以源的合理利用与分配，并可以获得城市整体得城市整体发展策略的展策略的指指导，得到更多的，得到更多的发展机会，最展机会，最终实现多多赢的目的目标。34第七章养生养老地产35养生地养生地产是复合地是复合地产的一种商的一种商业模式之一。模式之一。养生地养生地产投投资开开发与与经营的真正内涵，就是的真正内涵，就是赋予土地以一种特予土地以一种特别养生文化意养生文化意义，并将并将这种意种意义长期而全面地融入整个养生地期而全面地融入整个养生地产的开的开发形式。中外成功养生地形式。中外成功养生地产的例子并不少的例子并不少见，比如美国太阳城、日本北港新城、南美州，比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博曼村、海南博鳌.宝宝莲城、上海新太阳养生城以及下面城、上海新太阳养生城以及下面讲到的南沙奥园等。到的南沙奥园等。奥园集奥园集团打造的南沙奥园，就是在中西打造的南沙奥园，就是在中西结合的合的现代养生学理代养生学理论指指导下（奥园集下（奥园集团与广州中医与广州中医药大学合作成立广州中医大学合作成立广州中医药大学南沙奥园养生基地，在养生、保大学南沙奥园养生基地，在养生、保健、培健、培训、体、体检、治、治疗等相关等相关环节展开全面合作），以养生展开全面合作），以养生为中心，打造集集中心，打造集集度假、会度假、会议、酒店、酒店、别墅、公寓及洋房于一体的墅、公寓及洋房于一体的综合性养生地合性养生地产项目，包括目，包括CEO官邸、官邸、联体体别墅、豪墅、豪华洋房、洋房、单身公寓、休身公寓、休闲渡假酒店、商渡假酒店、商业长廊以及各廊以及各种公建配套等物种公建配套等物业形形态，成，成为一个融合居家、休一个融合居家、休闲、娱乐、社交、商、社交、商务为一体一体的高品的高品质多元养生活多元养生活动平台，配平台，配备养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会会馆、音、音乐理理疗室等多室等多项特色服特色服务设施，施，营造全新的健康生活方式，将提供造全新的健康生活方式，将提供具有高具有高贵优雅休雅休闲品品质的住宅的住宅环境，具有境，具有优美的山水景美的山水景观并并蕴藏丰富的文化内藏丰富的文化内涵，同涵，同时也兼也兼顾了了娱乐、休、休闲、疗养健身的功能，体养健身的功能，体现出出“健康健康维护营、生命、生命加油站加油站”的新居住理念。的新居住理念。养生地产概念养生地产概念361、高、高质量自然量自然环境境养生地养生地产大多位于生大多位于生态环境境优越的地方，比如象黄山、海南、北海、青越的地方，比如象黄山、海南、北海、青岛、烟台、威海等具烟台、威海等具备山、海、湖、山、海、湖、岛、泉的特色魅力城市。、泉的特色魅力城市。 2、高水平的养生保健、高水平的养生保健项目目养生地养生地产最突出的特点，就是在养生、保健、培最突出的特点，就是在养生、保健、培训、体、体检、治、治疗等相关等相关环节为入住社区的居民提供高品入住社区的居民提供高品质养生服养生服务。一般配。一般配备多多项特色养生服特色养生服务设施，如养施，如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会会馆、音、音乐理理疗室室等，建立养生咨等，建立养生咨询培培训中心（如中心（如资深深专家坐堂、家坐堂、诊断开方、心理咨断开方、心理咨询指指导、各、各类养生养生课程）、休养中心（如提供食程）、休养中心（如提供食饵养生、养生、环境养生、熏治养生、中医养生境养生、熏治养生、中医养生音音乐、瑜伽养生等服、瑜伽养生等服务）、养生膳食房（如）、养生膳食房（如调和五味、平衡阴阳、以食养生、和五味、平衡阴阳、以食养生、药食同源，整理食同源，整理创新四季养生菜肴，日常膳食新四季养生菜肴，日常膳食营养指养指导）、特色美容）、特色美容馆（如（如现代美容、代美容、传统养生、养生、汉方方驻颜、塑身美体、排毒活、塑身美体、排毒活络等）、等）、spa中心、养生国中心、养生国际研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保龄球、健身和球、健身和娱乐中心、会中心、会议室等，室等，营造全新的健康生活方式。造全新的健康生活方式。精品养生酒店、理精品养生酒店、理疗中心，中心，专门有中医理有中医理疗专家坐家坐诊，提供养生膳食、特色美，提供养生膳食、特色美容、高端容、高端spa等高品等高品质养生服养生服务，成，成为“亚健康健康”人群的人群的“健康健康维护营、生命、生命加油站加油站”。养生地产内容养生地产内容373、人性化、管家式的养生服、人性化、管家式的养生服务“度假养生度假养生项目，后目，后续服服务十分重要，决不是房子十分重要，决不是房子卖完就完事。完就完事。”海南博海南博鳌.宝宝莲城的开城的开发商宝商宝莲集集团董事董事长朱朱卫杰先生杰先生说。相相对普通商品房开普通商品房开发的服的服务标准，养生社区服准，养生社区服务有了明有了明显的的变化，一方面体化，一方面体现在高效的物在高效的物业管理上，另一方面体管理上，另一方面体现在在对入住居民的入住居民的专业化养生服化养生服务上。比如，上。比如，增加了保健、培增加了保健、培训、体、体检、理、理疗、诊疗、护理、洗衣、送餐等全方位养生服理、洗衣、送餐等全方位养生服务;针对商商务人群，人群，还可以提供可以提供卫星会星会议、活、活动策划、会展中心等服策划、会展中心等服务;甚至一些甚至一些新型养生社区不新型养生社区不仅能能够实现全天候养生服全天候养生服务，而且，而且还在送餐、夜餐甚至代机票、在送餐、夜餐甚至代机票、车票、旅游票、旅游门票等方面下功夫。票等方面下功夫。养生社区人性化、管家式服养生社区人性化、管家式服务，从各个方面善待客，从各个方面善待客户。从一日三餐开始，像管。从一日三餐开始，像管家一家一样无微不至地无微不至地对客客户进行关行关怀。根据具体情况制定服。根据具体情况制定服务内容。以客内容。以客户的需的需求求为主主导，根据客，根据客户不同的身体状况、精神状不同的身体状况、精神状态、性格喜好等、性格喜好等实际需要，提供需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身体送餐、洗澡、家政、生活照料、身体护理、悉心陪伴等各种理、悉心陪伴等各种单项服服务，可根据，可根据每位客每位客户的不同需求适的不同需求适时调整、整、组合。其养生膳食从科学合。其养生膳食从科学营养的养的饮食配方食配方为客客户制定健康食制定健康食谱，以食养法，以食养法实现延年益寿。延年益寿。比如美国太阳城，比如美国太阳城，对于患有心于患有心脏病等病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一一样的的报警装置，遇到危警装置，遇到危险，只要按一下，只要按一下“项缀”，救，救护车就会立即赶到。就会立即赶到。疗养院和老人照养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状的老人，可根据自己的身体状况和况和经济承受能力承受能力选择各种水平的服各种水平的服务。384、现代化的信息网代化的信息网络系系统现代化的信息网代化的信息网络系系统包括社区自包括社区自动控制系控制系统、通、通讯自自动化系化系统、安保自、安保自动化化系系统、消防自、消防自动化系化系统以及生活、以及生活、办公自公自动化系化系统等。等。5、和、和谐的养生社区氛的养生社区氛围由于养生社区一般都由于养生社区一般都为中高端客中高端客户、老年客、老年客户，一般都倡，一般都倡导尊重、养生、健康尊重、养生、健康的服的服务理念，理念，营造科学、文明、健康、和造科学、文明、健康、和谐的生活氛的生活氛围，以周到、体，以周到、体贴、细致致的服的服务，引，引导主主动、互、互动的社区生活，的社区生活，赢得入住客得入住客户的的满意和社会的意和社会的认可。可。39据世界据世界卫生生组织统计数据分析，全世界数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到健康人群比例惊人，达到75%，已成，已成为与与艾滋病并列的健康大与与艾滋病并列的健康大敌。疲疲惫不堪、注意力不集中、工作效率下降、腰椎、不堪、注意力不集中、工作效率下降、腰椎、颈椎椎频现不适不适这些都是些都是“亚健康健康”的表的表现。2008年年8月，由中月，由中华预防医学会、中国防医学会、中国卫生健康万里行生健康万里行组委会主委会主办的大型科普公益活的大型科普公益活动中国健康万里行中国健康万里行365天天健康天天健康绿色色动力力“百百城城论坛”在上海在上海举行。会上行。会上传出消息，根据世界出消息，根据世界卫生生组织一一项全球全球调查结果果显示，真正符合世界示，真正符合世界卫生生组织健康的定健康的定义、达到健康、达到健康标准的人群只占准的人群只占5%，有，有约20%的人群是需要的人群是需要诊治的病人，其余治的病人，其余75%的人群的人群处于健康和疾病之于健康和疾病之间的一种状的一种状态，即，即亚健康状健康状态。对“亚健康健康”患者来患者来说，最重要的是，最重要的是调整。整。这就就给养生地养生地产带来广来广阔的的发展前展前景，养生地景，养生地产能能够满足足“亚健康健康”患者的一切服患者的一切服务。通通过养生地养生地产发展，展，实现“亚健康健康预防、治未病、促防、治未病、促长寿寿”以及以及“老有所养、老有所养、老有所医、老有所学、老有所老有所医、老有所学、老有所乐”的人生理想。的人生理想。可以可以说，将养生融入地，将养生融入地产，以养生回，以养生回馈社会，社会，创造养生与地造养生与地产相融共生的开相融共生的开发模式方模式方兴未艾、前途无量。未艾、前途无量。养生地产前景养生地产前景40谢谢41