三、三、项目融资结构和资金流量项目融资结构和资金流量一、一、项目概况项目概况二、二、项目参与方项目参与方四、项目融资资金成本与结构四、项目融资资金成本与结构五、项目信用结构五、项目信用结构六、项目融资风险六、项目融资风险3、项目性质银行贷款。项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2014年1月至2017年1月。年利率暂按7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值900万元。另外由飞腾有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2015年1月偿还本金20,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元，2017年1月偿还本金10,000.00万元。1、项目名称“新天地”建设项目2、项目发起人立信有限公司5、项目建设内容及规模项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度52.95%，绿地率15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为3年，自2013年1月至2016年1月。项目公司成立于2001年8月，位于辽宁省丹东市振安区，注册（实收）资本700万元，各股东均以货币出资。现股东为王立持股51%，霍进翔持股47%，周信持股2%。法定代表人马季林。截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。4、项目建设地址及范围“新天地”项目位于辽宁省丹东市振兴区，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。1、项目实施进度整个小区的建设分成三个工期，1栋为一个施工单位，预计3年内完成所有建设。如下列出施工进度2、项目总投资估算项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。 3、项目资金投入计划资金投入表资金投入表（万元）资金投入表（万元）序号时间费用20141土地费用12,0002前期工程费2,7363建安工程费45,6004基础设施费1,3685公共设施配套费1,5076开发间接费8,824四、项目融资资金成本与资本结构四、项目融资资金成本与资本结构（一）项目融资资金成本（一）项目融资资金成本资金成本资金成本是指公司为筹措并使用资金而支是指公司为筹措并使用资金而支付的费用。付的费用。通常资金成本率由于筹资方式的不同而通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同，进行资金成本研究的目的，是为了选择不同，进行资金成本研究的目的，是为了选择融资方案，进行融资决策。融资方案，进行融资决策。1、影响资金成本的因素分析、影响资金成本的因素分析a.使用资金所支付的费用，即资本占用费使用资金所支付的费用，即资本占用费b.融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用c.特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本资所形成的机会成本2.资金成本的度量资金成本的度量各融资方式的资金成本率的计算各融资方式的资金成本率的计算（二）项目资本结构（二）项目资本结构1.资本结构的概念资本结构的概念资本结构资本结构指公司通过债券（负债融资）、股票（权益融资）、指公司通过债券（负债融资）、股票（权益融资）、混合债券劵等方式融资后，负债、权益占公司资本的构成的比混合债券劵等方式融资后，负债、权益占公司资本的构成的比例关系。对于公司来说，负债融资的资金计入公司总负债，权例关系。对于公司来说，负债融资的资金计入公司总负债，权益融资获得资金成为股本计入所有者权益，所以公司资本结构益融资获得资金成为股本计入所有者权益，所以公司资本结构的调整主要表现为对公司资本中债务构成，或者说的调整主要表现为对公司资本中债务构成，或者说“负债融资负债融资的比例的比例”进行调整。这个指标通常是以公司的权益负债率，或进行调整。这个指标通常是以公司的权益负债率，或者其他包含公司总负债账户的偿债指标如资本负债率、债务资者其他包含公司总负债账户的偿债指标如资本负债率、债务资产比率、财务杠杆率来衡量的。产比率、财务杠杆率来衡量的。权益负债率权益负债率=总负债总负债/总所有者权益总所有者权益资本负债率资本负债率=总负债总负债/总所有者权益总所有者权益资产负债率资产负债率=总负债总负债/总负债总负债+总所有者权益总所有者权益财务杠杆率财务杠杆率=平均总资产平均总资产/平均总所有者权益平均总所有者权益按照来源，可将企业生产经营过程中需要的资金按照来源，可将企业生产经营过程中需要的资金概括的分为两大类，即负债资金和权益资金。在概括的分为两大类，即负债资金和权益资金。在通常情况下，权益资金不能完全满足企业的经营通常情况下，权益资金不能完全满足企业的经营需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广义和狭义之分。狭义的资本结构仅指长期资金来义和狭义之分。狭义的资本结构仅指长期资金来源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使用经常变化，因此不应当纳入资本结构的管理范用经常变化，因此不应当纳入资本结构的管理范畴，而应该作为营运资金管理。而广义的资本结畴，而应该作为营运资金管理。而广义的资本结构定义认为负债应包含资产负债表右方的全部负构定义认为负债应包含资产负债表右方的全部负债，所以资本结构是指全部负债构成与权益资本债，所以资本结构是指全部负债构成与权益资本之间的比例关系。之间的比例关系。2.房地产开发过程及资金运作特点房地产开发过程及资金运作特点房地产公司的经营活动就是若干个房地产项目开发经营的房地产公司的经营活动就是若干个房地产项目开发经营的过程，对大规模房地产公司而言，可能会同时运行多个房过程，对大规模房地产公司而言，可能会同时运行多个房地产项目，一个项目的销售回款可以用作另一个项目的开地产项目，一个项目的销售回款可以用作另一个项目的开发资金。但对于大多数中小型房地产企业来说，一般同时发资金。但对于大多数中小型房地产企业来说，一般同时运行的开发项目不会超过运行的开发项目不会超过1至至2个，因此，公司的运营过程个，因此，公司的运营过程往往就是项目的运作过程，公司的融资决策也是围绕项目往往就是项目的运作过程，公司的融资决策也是围绕项目的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行的。的。2.1房地产项目开发的一般流程及各阶段资金需求房地产项目开发的一般流程及各阶段资金需求对于不同的房地产项目，其开发流程也不尽相同，一般来说，由对于不同的房地产项目，其开发流程也不尽相同，一般来说，由于项目开发前期手续的办理程序受政府相关部门的管理规定约束，于项目开发前期手续的办理程序受政府相关部门的管理规定约束，房地产、项目开发的前期阶段的流程基本相同，而项目建设阶段房地产、项目开发的前期阶段的流程基本相同，而项目建设阶段也少有变化的余地。差异最大的就是租售阶段的流程，在我国房也少有变化的余地。差异最大的就是租售阶段的流程，在我国房地产开发的初期，房地产项目的租售阶段往往在建设阶段基本完地产开发的初期，房地产项目的租售阶段往往在建设阶段基本完成后成后(如主体结构封顶如主体结构封顶)进行。随着房地产市场的发展，房地产企进行。随着房地产市场的发展，房地产企业的营销部门常常在可行性研究阶段即介入项目的策划与市场定业的营销部门常常在可行性研究阶段即介入项目的策划与市场定位工作，进行市场调研、寻找潜在客户、开始营销准备。另一方位工作，进行市场调研、寻找潜在客户、开始营销准备。另一方面，房地产开发商为解决资金问题，分散投资风险，在项目的建面，房地产开发商为解决资金问题，分散投资风险，在项目的建设阶段即进行房地产预售工作，对于以租为主的写字楼、酒店等设阶段即进行房地产预售工作，对于以租为主的写字楼、酒店等商业性物业，也出现了预租、回租、回买等与融资相结合的营销商业性物业，也出现了预租、回租、回买等与融资相结合的营销手段。因此本节所列举的房地产项目的开发流程仅为示意。全部手段。因此本节所列举的房地产项目的开发流程仅为示意。全部开发流程及各阶段资金需求见表开发流程及各阶段资金需求见表2-1。表表2-1：房地产项目开发流程及各阶段资金需求：房地产项目开发流程及各阶段资金需求3.房地产资金运作的特点房地产资金运作的特点由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有：点。主要有：1.资金投入量大，投资成本高资金投入量大，投资成本高首先，土地开发的成本较高。近年来，土地出让价格不断上涨，国首先，土地开发的成本较高。近年来，土地出让价格不断上涨，国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一年第一季度季度35个大中城市有个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。第个百分点。第二季度，全国有二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过个城市土地交易价格同比涨幅超过10，2005年年2月月2日武汉市汉阳区鹦鹉洲日武汉市汉阳区鹦鹉洲858亩地块被香港世茂集团以亩地块被香港世茂集团以315亿元的亿元的价格竟得，其成交价也创下国内土地竞拍的最高记录。价格竟得，其成交价也创下国内土地竞拍的最高记录。其次，房屋开发的成本较高，建筑安装需要耗费大量的材料和资金，其次，房屋开发的成本较高，建筑安装需要耗费大量的材料和资金，从而造成房屋的开发成本高于一般的产品成本。从而造成房屋的开发成本高于一般的产品成本。再次，由于房地产建设周期长，占用资金需要支付大量利息，资金再次，由于房地产建设周期长，占用资金需要支付大量利息，资金成本高也增加了房地产开发的成本。成本高也增加了房地产开发的成本。2.资金周转慢，投资回收期长资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域，因此投资其生产周期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。长。3.投资风险较大投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周转期长，其投资风险也较大，因为房地产开发占用资金多，资金周转期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营性风险等。风险、经营性风险等。4.房地产资金的增值性房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使房地产具由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地有保值、增值的优点。随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产的需求也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，产的需求也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明从长期看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。显。五、项目信用结构五、项目信用结构项目融资担保的作用：项目融资担保的作用：第一，采用担保形式，项目的投资者可以第一，采用担保形式，项目的投资者可以避免承担全部的和直接的项目债务责任，避免承担全部的和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额之内。展阶段之内或者有限的金额之内。第二，采用担保形式，项目投资者可以将第二，采用担保形式，项目投资者可以将一定的项目风险转移给第三方。一定的项目风险转移给第三方。六、项目融资风险六、项目融资风险1.项目风险类别：项目风险类别：（1）市场风险）市场风险（2）融资风险）融资风险（3）变现风险）变现风险（4）管理风险）管理风险（5）利率风险）利率风险（6）法律风险）法律风险（7）环境风险）环境风险2.风险分析风险分析任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。什么，如何克服这些风险。A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。产生的连带风险。C、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。E、融资者提前回购而付出的资金成本风险、融资者提前回购而付出的资金成本风险3.风险化解方案风险化解方案A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。评估和测算。B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。进程需要分批进行投资款的专款专用。C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。核审后，评估其付款和还款能力。D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。定后将按还款计划回款。