商业项目商业项目迭代发展的变化研究迭代发展的变化研究CONTENT010203商业地产发展历程商业地产发展趋势商业项目运营方式21PART商业地产发展历程The development history of commercial real estate319801995199620002006201720012006多元组合全面发展快速兴起萌芽初成商业发展历程文化创新2017至今4一、商业发展历程萌芽初成淄博百货大楼（1986）深圳国贸大厦（1985）国贸大厦占地面积2万平方米，建筑面积10万平方米。大楼高五十三层（其中地下三层）共一百六十米，7个月即竣工，以三天一层楼的速度建成，是中国建成最早的综合性超高层楼宇，素有“中华第一高楼”的美称，是“中国速度”的象征。港澳地产商投资建设大陆五星级酒店和高档写字楼，掀起了国内商业地产建设的第一波浪潮。同时期摆脱了计划经济桎梏的传统商业获得快速发展，百货大楼于全国各城市获利丰厚。5一、商业发展历程快速兴起住房制度改革和旧城商业区改造带来发展契机王府井1996年王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到2700平方米，完全仿照明、清的建筑风格设计装潢。这一时期商业区改造主要以传统商业区加入现代化照明系统与改变管理模式为主，改变老旧的面貌和落后的管理模式，商业区老商铺“脱胎换骨”并得以继续发展。6一、商业发展历程全面发展房地产开发商进入商业地产市场，商业地产开始转变为一个独立产业从单体店到万达城：万达商业地产异军突起7一、商业发展历程全面发展特点：建筑面积大约在35万单体楼，地处城市核心商业圈通常一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼影院+电玩+餐饮。优点：规划简单，便于快速复制缺点：仅凭一楼铺位散售，难以支撑快速开发的现金流。先招商，再投资（订单式商业先河）盈利模式：以超市（知名品牌）强大聚客力带动人流，促进商铺回款。8代表项目：长沙万达广场第一代：单体商业一、商业发展历程全面发展特点：由几个单体楼组合成一个项目，每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10万平方米左右。本质与第一代产品无变化，资金回笼慢等问题依然没有根治。优点：规划简单，便于快速复制缺点：仅凭一楼铺位散售，难以支撑快速开发的现金流。9量化升级，沉疴难愈盈利模式：以超市（知名品牌）强大聚客力带动人流，促进商铺回款。代表项目：汉江路万达悦荟广场第二代：商业组合店一、商业发展历程多元组合10多业态组合商业（商业地产迈向第四阶段）特点：将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，多种功能于一体，形成独立的大型商圈，建筑面积于50万到100万之间。优点：解决了第一、二代现金流难以为继的问题，极大提升了项目的可复制性。盈利模式：通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，实现盈利。代表项目：武汉万达中心第三代：城市综合体一、商业发展历程多元组合11写字楼公寓住宅高级酒店商业中心（含室内步行街）1、目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主2、选址以城市副中心或新区为主3、建筑更加现代化，更具地标性4、产品有商业、住宅、公寓、办公、酒店，搭配合理5、涵盖大型集中商业（购物中心）及底商（步行街）等类型，购物中心以持有为主，大多数只租不售。第三代万达广场（城市综合体）特点一、商业发展历程文化创新12特点：在第三代商业综合体的基础上加大投资，依托城市自然景观，增加旅游文化主题，总建面在300万以上，打造成“文化旅游商业地产”同时可以看出未来商业地产将会向文化旅游方向发展。优点：受益于政府政策支持，汇聚城市资源，节约了项目发展时间。缺点：资金投入大，对运营管理能力要求高盈利模式：为政府代建市政设施为基础，低价获得土地，提升利润空间。代表项目：武汉汉街万达广场第四代：“万达城“塑造城市名片（商业地产向第五阶段发展）13一、商业发展历程总结中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。商业地产也成为成为刺激消费带动投资的发动机，更是中国城市化的主力引擎和城市形象名片。2PART商业地产发展趋势Development trend of commercial projects14二、商业地产发展趋势一线向三线转移二三线城市发展机遇成熟市场广阔：经济发展带来购买力的提升，主题式商业、城市综合体的出现能极大满足人们的日常购物需求，市场巨大，前景广阔；土地充足：二三线城市土地资源充裕，在项目择址及前期资金注入方面较为自由和宽松，开发商可以针对市场做出最佳规划及最低投入。商业地产在有着更好地发展空间市场正在向拓展二三线城市15一线城市商业开发面临风险市场成熟：消费对象和消费方式逐渐成型，对整体市场环境要求高，新开发商业存活难度大；土地匮乏：城市发展时间久，土地资源日益减少，导致价格上涨，开发成本增加。二、商业地产发展趋势抗衡电商冲击，16随着人们对生活质量的要求提高、我国中产阶级的兴起，越来越多的商业地产更加注重“体验式消费”模式：消费者在购物时不仅仅追求方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时更注重体验整个购买经历的愉悦。在电商继续侵吞市场的情况下，体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力。体验式消费将成为商业地产发展主流17二、商业地产发展趋势去粗取精优质、有经验物质运营商的将在新一轮行业整合中进一步巩固领先优势，而未了解市场的项目将面临淘汰的风险。成熟的商业地产运营商在市场环境的试炼下将会带来更为优秀的商业项目。资本跟风入市，市场放量井喷，总量过剩18二、商业地产发展趋势儿童业态兴起儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，目前国内的儿童业态发展仍处于较初级阶段。未来，儿童主题业态的发展方向是提供更丰富的业态，一方面能够提升儿童消费业态的整体收入水平，另一方面也有望为商业地产整体带来更多的客流。人口政策放开，儿童消费将成为重要力量19二、商业地产发展趋势信息化平台搭建以POS机、会员系统、ERP系统、WIFI系统、客流统计系统等提供的客户数据为基础，搭建出服务于消费者的数据系统，通过APP、官网、官方微信为消费者服务，回归了以消费者的核心的商业宗旨。商业地产布局广泛的万达，已经开始建立自己的客户数据库：智慧广场它以wifi为基础，实现广场内的定位服务，将定位误差控制在3-5米之后能够精确的跟踪消费者线下的消费行为，再结合线上业务的发展，刻画出消费者的消费行为。再通过app打通线下各业态间的壁垒，使得消费者在通过万达可以满足多种需求，使商业地产、百货、影视等业态互为补充形成协同效应。20二、商业地产发展趋势总结随着生活水平的提高，人们对商业市场的要求也在不断提升，商业地产也会在今后发展中担当者重要的角色。商业城的建立不仅为居民的生活消费提供了便利条件，同时也会满足城市不同消费人群消费需求。3PART商业项目运营方式How business projects are run21三、商业项目运营方式自购自营纯租赁返租带租约销售回购商业地产五大运营方式22三、商业项目运营方式自购自营优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出。缺点：不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，不利于整体业主的利益。经典案例：康桥名郡商业街23商户从开发商手中购得店铺产权，独立经营。三、商业项目运营方式纯租赁优点：开发商可收取长期经济收益，对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。经典案例：华润万象汇、银泰城24商铺产权归开发商所有商户向开发商支付货币获得商铺使用权三、商业项目运营方式返租25优点：在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，项目获得最大的价值与租金增长空间；开发商回收了巨额资金，缓解了资金紧张问题。缺点：属于高风险高利润模式的运营，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。经典案例：鼎成国际开发商将商铺出售给业主，与业主签订返租合同，按约定时间支付给业主固定的租金三、商业项目运营方式带租约销售26优点：避免零散出租造成的互相压价，控制租赁的节奏，另外，由于经济合同为三方合同，开发商只起到中介作用，可有效地转移矛盾，节省解决客诉等烦恼。缺点：对开发商的整体商业要求非常高，若商业经营不善，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。经典案例：金丰国际酒店式公寓产品在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。三、商业项目运营方式回购27优点：比较快速回笼资金，利于管理，并利用投资者的资金将项目炒热，将地段升值。缺点：无形中增加了开发商的压力，需要开发商准备二次招商及销售。经典案例：政府单位BT项目业主购买商铺时与开发商签订回购合同28三、商业项目运营方式总结运营方式直接关乎一个项目的生死存亡，对于开发商来说，找到适合自己的运营方式是实现项目创收最重要的一步。29感谢观看感谢观看