商业地产解析及发展趋势许大金商业地产的 概念商业地产商业地产(Commercial Real Estate)(Commercial Real Estate)商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。商业地产的分类商业地产的分类(Commercial Real Estate Category(Commercial Real Estate Category)按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；按属性按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；按建筑形式按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；按用途按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；按经营方式按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。商业地产的地位不受重视视为累赘备受“重视”谈商色变广泛关注商圈内涵商圈内涵商圈的定义与一般分类商圈的定义与一般分类 商圈按其在经济区域中的地位，可以分为三个层次：核心商圈（primary tread Zone）、次级商圈 （secondary tread zone）和边缘商圈（tertiary tread zone）。 核心商圈（核心商圈（primary tread zoneprimary tread zone）：）：最接近消费者的区域，吸纳周边5070顾客，而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。 次级商圈次级商圈 （secondary tread zonesecondary tread zone）：位于临近核心商圈的区域，吸纳周边1525的顾客，顾客较为分散。 边缘商圈（边缘商圈（tertiary tread zonetertiary tread zone）：）：处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为分散，一般吸纳周边5 15 的顾客。零售引力商圈模型零售引力商圈模型雷利（雷利（ReillyReilly）模型模型 雷利（Reilly）的零售引力模型确定了位于两个城市之间某一聚集区内的人口前往每一个零售中心的比例 其数学表达形式为：Ba =前往城市a的消费者比重； Bb =前往城市b的消费者比重Pa =城市a的人口； Pb =城市b的人口Da=该聚集区与城市a的距离； Db=该聚集区与城市b的距离N=反映较大人口规模的相对吸引力指数（Reilly认为N=1）n=反映较短距离的相对吸引力指数（Reilly认为n=2）零售引力商圈模型零售引力商圈模型雷利（雷利（ReillyReilly）模型改进模型模型改进模型 Da=断裂点距离a购物商场（或商圈）的距离（单位：km）；Dd=两个购物商场（或商圈）之间的距离（单位：km）Sa =目标购物商场（或商圈）a的规模（单位：万）Sb=与目标购物商场（或商圈）a形成竞争购物商场（或商圈）规模（单位：万） 利用修正的”断裂点“公式求目标购物商场（或商圈）a获取所在空间区域任意居住点消费者被吸引到目标购物商场（或商圈）的比例。商圈示意图 本项目商圈示意图 本项目核心商圈次级商圈商业地产观点分歧产权持有产权持有(Property Rights Holding)(Property Rights Holding)开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。养鱼派养鱼派商业地产观点分歧产权出售产权出售(Property Rights Sale)(Property Rights Sale)开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金 杀猪派杀猪派中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 批发市场批发市场中国商业地产的萌芽中国商业地产的萌芽中国的批发市场最早起步是在上个世纪80年代，在90年代经历了迅猛发展，一批明星批发市场出现，如义乌小商品批发市场，以及浙江温州等地的批发市场等，它们都拥有着广泛影响。而这些批发市场大多数都是租赁土地开发建设的，没有产权，优点是投资少，见效快。因而在全国各地被广泛复制。中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 经过了近30年的发展后，批发市场依然在商业领域占领着重要的地位，批发市场的定位以及运营模式和管理都经过了不断的更新，以此适应市场发展的需求。批发市场经历了多年发展，已经拥有了自己的维生机制和抗风险能力，在我国商业市场供需两旺的大环境下，批发市场已然有着光明的前途。中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 底商及街铺商业底商及街铺商业中国商业地产的兴起中国商业地产的兴起 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石崇王恺比富的故事已经流传了上千年，中国人传统的重商主义使得底商和街铺这种产生于中国古代的商业模式在当代焕发了新的活力。香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地的香港，底商和街铺在商业格局中扮演了极其重要的地位，并创造出了惊人的财富。于是，底商和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在中国中心城市迅速火热并扩散到全国各地。“一铺养三代”成了底商街铺神话的最好写真。中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的商业资源。由于众多底商和街铺位于城市中心的黄金地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观，为投资者创造了大量的财富。而这种以出售为主的商业模式可谓“成也销售，败也销售”，在销售短期给开发商带带巨额收益的同时，也为日后的管理和经营的困局埋下伏笔。而随着消费者消费需求进一步升级，底商和街铺已经不能满足新的消费需求，它们将作为一种灵活便捷的社区商业继续存在。中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 商业综合体及购物中心商业综合体及购物中心中国商业地产的发展中国商业地产的发展新阶段新阶段中国的商业综合体和购物中心在九十年代的大量出现，让中国商业的发展与世界的潮流接轨。商业综合体通常体量巨大，城市综合体一般包括大型购物中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市的黄金位置，功能丰富极具指标性，例如北京的国贸和东方广场都已经成为现代北京的象征之一。中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 例如SHOPPING MALL的出现充分的证明了一个城市或者地区的竞争力，SHOPPING MALL的背后是强大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交通体系和充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的SHOPPING MALL，世界十大SHOPPING MALL中就有四席在中国，这充分的说明了中国已经成为了商业地产发展的沃土。目前商业地产的发展趋势国内：万达、中粮、华润、华侨城目前商业地产的发展趋势国内其他：SOHO中国、世贸、宝龙、金地、金融街、万科目前商业地产的发展趋势国际上：美国的西蒙、澳大利亚西部、新加坡的凯德、SM商业地产的三要素商业地产项目本身含有三大元素。地产地产资本资本商业商业商业地产实质商业地产项目，整合了金融、地产、物业整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。最终实现项目的保值和增值地产开发是商业项目的源头决定了项目的规模和性质但从商业项目运营开始，就脱离了地产的属性，而迈向了资本和运营的双核时代两者在不同的方面保证了商业项目的成功经营并最终盈利。商业运营的功能 商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。 商业地产运营的核心运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，目标客流，让每个在内经营的商户良好的销售业绩，从而能够向运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证收益实现。将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长。资本-商业地产的“血液”输血：输血：良好的资本运作保证商业运营无后顾之忧，健康的运营确保资本收益，两者缺一不可。造血：造血：资本经营在我国受国家政策等方面制约，每个企业都只能根据自己的资源和能力，各显神通。而商业运营则不同，有自己的固有的运营规律 有关商业地产资本的报道有关商业地产资本的报道有关商业地产资本的报道有关商业地产资本的报道有关商业地产资本的报道我国商业地产资本运作的探讨万达三代探索，资本运作显现我国商业地产资本运作的探讨中粮、华润国企大投入，立足经营稳定业绩我国商业地产资本运作的探讨国美与苏宁利用低汇报的现金流质押，从事高回报的地产行业我国商业地产资本运作的探讨远洋与太古各取所需的投资于分工我国商业地产资本运作的探讨华联多产业集中在资本市场上获取经营回报每年都有关门和收购我国商业地产资本运作的探讨众多的零打碎敲没有系统的发展思路，摸着石头过河商业地产的发展模式超级购物中心式地产金源MALL,华南MALL、宝龙城市广场 以地产综合开发模式，欧美经验表明：人均GDP:3000-4000美元，家庭汽车拥有量15-20%为进入发展阶段，人均10000以上，家庭汽车60%，为成熟发展阶段亚洲因素复杂些，如消费习惯不同商业地产的发展模式精品百货式地产日本、台湾发展最为精粹，SOGO 、新光、中友等，国内华联、华堂、最成功的而当属新光天地高投入，重现金流商业地产的发展模式奥特莱斯地产美国400，欧洲100北京燕莎、赛特选址、货源、设计、百货还是购物中心、客群等等，回报模式，用此带动区域商业地产的发展模式老城区地产 上海新天地（太平桥城市改造项目） 日本六本木要用先期大投入，换取后期大回报，找准3%的核心部分，撬动大杠杆商业地产的发展模式新城区天河城，华侨城特色与城市规划的衔接商业地产的发展模式专业性地产中关村: 鼎好、海龙、E世界核心租户、规模与设施商业地产的发展模式旅游地产海南 ，温都水城重在游而不再产，资源整合留住游客很重要商业地产的发展模式文化地产杭州河坊街、成都锦里、SOLANA 、宜兰民俗村文化与商业结合。历史文化、民俗文化、科技文化、休闲文化商业地产的发展模式创意地产798、soho 生存环境是关键，先看有没有环境基础商业地产的发展模式城市综合体城市综合体城市综合体包括：城市综合体包括：HOTELHOTEL酒店、酒店、OFFICEOFFICE写字楼、写字楼、PARKINGPARKING停车场、停车场、SHOPPING MALLSHOPPING MALL大型综合购物中心、大型综合购物中心、CONVENTIONCONVENTION休闲娱乐中心、休闲娱乐中心、APARTMENTAPARTMENT国际公寓国际公寓HOPSCAHOPSCA兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，形兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，形成白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消成白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中，各个时段费人流集中，各个时段HOPSCAHOPSCA内都有人来人往，依据功能内都有人来人往，依据功能不同而形成互补不同而形成互补万达、华贸、国贸万达、华贸、国贸规模与综合规模与综合商业地产发展模式会展地产苏州金鸡湖、成都会展集团替政府“做事”，会展带动区域繁荣，获取相应汇报商业地产发展模式社区商业地产凯德嘉信、家乐福、沃尔玛以社区商业为主，适当增加服务功能商业地产发展模式地下商业地产沈阳太原街时尚广场、北京总部基地利用地下设施，做商业用途。商业地产发展模式体育地产中体奥园、高尔夫体育与商业、地产结合理想的商业地产的操作程序调研定位策划建筑规划设计施工招商运营筹备开业后期运营及调整商业地产模块化与个性化 模块化是将产品设计成几个固定的部分，进行组合，模块化是将产品设计成几个固定的部分，进行组合，完成项目规划完成项目规划 优势：速度快，瞄准中档消费，适应性强 劣势：难以保证所有的市场环境中都经营好 应用：万达的城市综合体 个性化是将产品定位结合不同的市场环境进行差异化个性化是将产品定位结合不同的市场环境进行差异化规划，追求特色规划和运营。规划，追求特色规划和运营。 优势：定位准确，适应区域环境和消费，培养期短 劣势：速度较慢 应用：万象城、大悦城谢 谢