玫瑰园玫瑰园历经沧桑历经沧桑再度崛起再度崛起读书研讨会读书研讨会前世故事：北京玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发，是北京市政府1992年赴港招商项目之一。1992年前后，邓智仁和刘常明合作，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为销售总代理。邓用1000万港元在香港做策划推广，使玫瑰园一度卖得很火。但由于刘常明将开发资金挪作他用，且恰好碰上国家实行宏观调控，导致项目进展缓慢。同时，有关部门发现玫瑰园别墅手续不全，是不合法的项目。为了救活玫瑰园，邓几经折腾耗尽资金依然无力回天。玫瑰园被香港人陆苍以象征性的价格收购，也没能起死回生。经法院认定，玫瑰园的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价仅为5.99亿元，严重资不抵债。1999年7月，玫瑰园在京公开拍卖。今生故事：2000年6月10日玫瑰园以崭新面貌重新开园。迅速升值，得到买家的热烈追捧，也成为高档别墅代表。其中四期别墅成交价达1.12亿元, 成为北京顶级别墅的标杆。拍案惊奇：一代怪才邓智仁将玫瑰园转让给香港人陆苍，其条件看似非常不可思议：替邓还清数百万港币欠款并赠5套别墅，邓就将玫瑰园及北京利达行公司白送，当然包括其6.5亿元债务。点评：玫瑰园的风雨十年颇有些惊心动魄，它让号称香港第一代理行的利达行公司彻底完蛋。而目不识丁的山东包工头梁希森，却凭借操盘玫瑰园成为业界瞩目的明星老板。玫瑰园：最具传奇色彩烂尾楼玫瑰园：最具传奇色彩烂尾楼玫瑰园拥有显赫的“家世”：中国迄今面积最大的别墅开发区，北京第一个赴香港招商的房地产项目，一度被誉为“首都第一别墅”。它寄托了许多人的梦想，但也令三个梦想成为李嘉诚的男子“折腰”。玫瑰园是个经典，折射出了那个年代，疯狂暴利的背后，市场的冷漠与无情，它所包含了太多的含义，也涉及了太多不为人知的东西 其间的几位主人，刘常明，梁振山应属一类，即钻房地产市场暴利，运作不规范的空子，利用关系，手里的资源，打造一个完美的项目，招商圈钱；邓智仁和陆苍则忽视了中国特有的国情：人情关系上的复杂，跑批文，司法程序的混乱，社会秩序的非道德性，任何行为都离不开的官效应，背景效应，无休止的官司。 玫瑰园：在没有路标的花园里玫瑰园：在没有路标的花园里一个关于财富与梦想、贪婪与道德的故事一个关于财富与梦想、贪婪与道德的故事刘常明：炒楼花让玫瑰园蓓蕾凋谢刘常明：炒楼花让玫瑰园蓓蕾凋谢1.通过贿赂市政府秘书长铁英获得玫瑰园建设用地(玫瑰园占地49.9万平方米，当时规划建设别墅800余套，每套售价300万元以上，项目开盘时便被誉为“首都第一别墅”)。2.刘常明开发玫瑰园，就是为了空手套白狼，利用前期精致豪华的规划图和别墅设计图四处招商，但在中途实际很多违规操作，最终欠下巨债，其间自杀于自己的别墅中 时代背景:上世纪90年代初是北京房地产的“最乱时期”，谁都想搭上这班车，分到一杯羹，官商勾结，越权批地，然后炒地皮炒楼花，大发横财，捞一把就溜。1.他曾是俊杰如云的香港楼市中的一匹“黑马”。1990年，利达行成为香港最大的房地产代理公司，员工超过500人。2. 1993年，为万通新世界作推广销售。以香港的营销方式，开创了北京房地产广告的一个时代。仅万通新世界一个项目，所得佣金即超过1000万美元。 3. 首期动用6000万港元，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并成为该项目的销售总代理。 4. 刘常明挪用首批购房款的丑闻被曝光。以8000万港元冲抵债务，整体收购了玫瑰园。5. 1994年年底，北京房地产市场遭遇“滑铁卢”，豪华别墅和高档公寓全面滞销。银根紧缩的滞后效应显现出来,玫瑰园债台高筑。6.聘请山西人梁振山出任总经理。（梁振山，有一定政府背景，表面上帮助邓智仁搞公关，实际上利用玫瑰园的名声招商圈钱） 7.1997年，玫瑰园一期工程186套别墅建设完毕，别墅区的整体情况给人印象颇好，整个49万平方米的基础建设已经完成。但利达行公司已无后续资金跟进，连让已交纳预付款的首批买房者入住的运营资金都没有。 8.1997年3月，曾经登峰造极的利达行宣布破产，并欠下6.5亿元巨债。 营销手法：营销手法：先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资1000万元，先后组团赴中国香港、美国、韩国推介北京，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。邓智仁：邓智仁：地产教父梦破玫瑰园地产教父梦破玫瑰园陆苍：玫瑰园破产的导火索陆苍：玫瑰园破产的导火索1.当时他入主条件之低让人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁5套别墅。邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了陆苍，当然这里面也包括玫瑰园欠下的6.5亿元“天文数字”债务。2. 尽管玫瑰园债台高筑，其潜在价值却可让他放手一搏，土地成本每平方米仅300元，升值空间十分诱人。3.陆苍接手的是一颗熟果子。在玫瑰园已建成的186套别墅中，只有73套收到30的预付款，如果将其以每平方米1800美元的市价全部售出，足以还清当时所欠的债务。4.玫瑰园因法律关系不清无法变现，陆苍注定无所作为。又是一年过去，上百位购房港客忍无可忍，集体向法院提起诉讼。原本就资金不足的陆苍无钱对付众多的债主，玫瑰园成为“死园”，十五六家法院的封条覆盖了玫瑰园每一寸土地。 5.1998年3月，受法院委托，北京市房地产价格评估事务所对利达玫瑰园进行评估，确定“玫瑰园别墅区”项目用地及地上物的市场价格为人民币5.99亿元。同期，北京市审计事务所对利达玫瑰园的所有账目进行审计后，玫瑰园资不抵债达1亿元。 6. 1998年7月21日，法院宣布北京利达玫瑰园正式破产，由法院破产清算组接管，并择日拍卖。梁希森梁希森成就玫瑰园最终辉煌成就玫瑰园最终辉煌1.公开拍卖玫瑰园，梁希森以3.98亿元拍得玫瑰园。拍卖理清了玫瑰园资产的法律关系，总体债务甩掉一半，银行也承诺支持。由此，梁希森正式接手玫瑰园。2.一直到2000年6月10日，玫瑰园再次开盘，梁希森亲自坐镇，也开始了玫瑰园艰苦的重建工作。其间，梁希森没有接受任何采访，玫瑰园也没有做过任何的宣传，一切都是在低调中有条不紊地进行。3.接手玫瑰园后，梁希森决定要把玫瑰园开发成功，并郑重地向社会许下4个承诺：对社会有一个交待，对政府有一个交待，对业主有一个交待，对员工有一个交待。4.拍卖会结束后，梁希森便与玫瑰园的老业主们进行了诚恳的座谈，道出了希森集团接手玫瑰园后的计划：第一，希森集团有雄厚的资金作后盾，完全有实力和能力把玫瑰园建成、建好；第二，玫瑰园是希森集团进军房地产业的第一炮，希森集团目光长远，是本着实实在在做事的原则来投资、经营玫瑰园，决不是为投机而来；第三，考虑到老业主承担了多年的风险，虽然法院公布的债务清偿率为42，但如果老业主还选择玫瑰园，希森集团将百分之百地承认其债权，老业主只需补足剩余的房款即可，在今后的销售上也将给予老业主八折优惠。 梁希森的决心和诚意打动了所有的人。座谈会的结果是，老业主无一退房。5.很快，梁希森确定了玫瑰园的重建大计：首先投入一笔资金，在最短的时间内完成玫瑰园的整改工作以及二期100栋别墅的主体工程，然后再将玫瑰园正式推向市场，以崭新面目投入市场，继而再开发三期、四期，力争用3到4年的时间，完成整个玫瑰园的社区开发和社区配套设施建设。6.此后，梁希森从加拿大请来经验丰富且水平一流的建筑设计师，引进国际先进的建设开发思路和理念，对玫瑰园进行了重新设计规划。 梁希森根据加拿大专家的意见以及玫瑰园的现实情况，对当时已有的208栋别墅进行了整改，包括外墙的重新装饰、部分别墅内部结构的修改等，园区面貌焕然一新。7.借鉴加拿大的园林设计概念，结合中国园林的艺术特点，希森集团对整个园区进行了重新规划和绿化，突破了亚洲人建别墅的常规套路。8.在梁希森支持下，玫瑰园取消了原先在园区中心兴建大型会所的计划，取而代之的是一个占地达1.5万平方米的超大中心花园。另一方面，玫瑰园另辟182亩地，规划建设中心会所，其中有高尔夫练习场、网球场、泳池、垂钓中心等娱乐设施，玫瑰园成为一座名副其实的花园式高档别墅区。 此外，玫瑰园还在4个分区（美国区、日本区、欧陆区、太空区）内增设中心小花园，使整个园区的绿化率高达70，这在京城别墅项目中也是少有的。整改一直持续到“北京玫瑰园”开园，希森集团为此多投入至少1亿元。 整改工作完成之后，老业主终于对自己的选择放了心。2001年玫瑰园期正式亮相，标志着玫瑰园重新步入正轨，销售情况一路顺畅。 梁希森：成就玫瑰园最终辉煌梁希森：成就玫瑰园最终辉煌玫瑰园失败的原因玫瑰园失败的原因1.由于90年代市场不完善,一部分没有社会道德感的商人为了钻房地产市场暴利，运作不规范的空子，利用关系，手里的资源进行圈钱；2.邓智仁和陆苍忽视了中国特有的国情：人情关系上的复杂，社会秩序的非道德性， 官效应，背景效应等3.开发面积过大,以外销为主打目标,资金回笼慢,造成资金链出现问题.玫瑰园成功的原因玫瑰园成功的原因1.地理位置好,交通方便。2.对业主负责，对已购房业主进行诚恳的座谈，并许下承诺。3. 向社会许下4个承诺：对社会有一个交待，对政府有一个交待，对业主有一个交待，对员工有一个交待。4.按实际需要，对玫瑰园进行了重新设计规划。5.拍卖后没有接受任何采访，玫瑰园也没有做过任何的宣传，一切都是在低调中有条不紊地进行。开盘时高调宣传。6.希梁先生提出“ 50% 福利待遇 +30% 发展机会 +20% 工作氛围”的新型多元化员工价值观念，形成团结协作的团队风尚，创立了有感召力的企业文化和企业精神。企业要认真贯彻国家政策，关心社会，承担必要的社会责任。企业家不仅要懂经营、会管理，企业家的身上还应该流着道德的血液。 -国务院总理温家宝再度崛起的玫瑰园再度崛起的玫瑰园北京玫瑰园位于昌平区沙河镇北，是以北美风格为主的大型高档别墅区，位于素有上风上水的京城西北部，在燕山与太行山的环绕之内，大学城高教园区的坐轴心点，历经金、元、明清几代六百余年，是数朝皇家首选的风水宝地。园区内有以商务交流为主的蒙大拿俱乐部、有以美食原味著称的名古屋餐饮会所、以运动休闲见长的布勒期堡建身中心、有享受汤泡的加勒比温泉会所。建筑面积建筑面积:24.00万平方米万平方米占地面积占地面积:49.93万平方米万平方米玫瑰园项目占地819亩，目前已开发至四期，一期别墅以美式、欧式、太空式和日式建筑风格为主；二期以太空式和日式建筑风格为主；三期别墅为北美建筑风格；四期别墅为北美新古典主义建筑风格（一、二、三期已售罄，目前正销售为IV期别墅）项目五期开盘时间待定。 北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占75%，自由职业者、画家、艺术家、杰出运动员占25%。 玫瑰园客户群楼盘历史价格楼盘历史价格 记录日期最高价格均价最低价格价格标注2011-2-2111200 万元/套3200 万元/套-2011-1-5-3122 万元/套-2010-12-8-3200 万元/套-2010-11-8-3122 万元/套-2010-10-13-3200 万元/套-2010-9-25-3200 万元/套-2010-8-26-3200 万元/套-最低3200万/套2010-7-13-36000 元/平方米-864-1500平米四居至七居独栋别墅在售，均价36000元/平米2010-6-29-32000 万元/套-2010-5-21-35000 元/平方米-项目全部为独栋，面积为800平米以上，总价3200万/栋左右，现房入住2010-4-28-35000 元/平方米32000 元/平方米年前开盘的四期均为独栋，面积为864平米-1500平米，总价3122万/栋起，现房2010-3-12-35000 元/平方米32000 元/平方米年前开盘的四期均为独栋，面积为864平米-1500平米，总价3122万/栋起，现房2010-3-10-36000 元/平方米18000 元/平方米剩余1套263平米别墅在售，总价473万；年前开盘的四期独栋，面积为864平米-1500平米，总价3122万/栋起，现房2006-8-108400 元/平方米8100 元/平方米7800 元/平方米2003-8-2-9500 元/平方米-一次性付款、银行按揭2001-11-169500 元/平方米9500 元/平方米9500 元/平方米一次性付款、银行按揭