购物中心开发购物中心开发 资金平衡为资金平衡为王王 如何实现购物中心综合体的资金平衡如何实现购物中心综合体的资金平衡 资金平衡是任何一个商业模式的核心，探讨一个购物中心的开发是否能够获得成功，首先要探讨的就是资金是否能够平衡。 购物中心目前有三种主要的开发模式，即“购物中心+街区”开发模式，地级市购物中心综合体开发模式，小型购物广场综合体开发模式。这三种开发模式的资金平衡都有着不同的要点和操盘关键点。前前言言一、一、“购物中心购物中心+ +街区街区”开发模式的资金平衡策略开发模式的资金平衡策略二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策略二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策略三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略目目 录录一、一、“购物中心购物中心+ +街区街区”开发模式的资金平衡策略开发模式的资金平衡策略一、资金平衡要点：二、实操关键点： 通过销售街区和塔楼部分来达到资金平衡通过销售街区和塔楼部分来达到资金平衡如何通过综合体的规划来提升综合价值？如何通过综合体的规划来提升综合价值？ 一个10万平方米的购物中心，按照中档装修来预计，整个项目投资成本将达到6000元/平方米，硬件投入将达到6个亿。虽然说购物中心规模大，未来竞争力越强，但对于一些刚介入购物中心的开发商而言，将背上沉重的包袱。 将购物中心部分规模控制在最小，78万平方米，单层面积控制在12000平方米（其中主力店会占用5000平方米，中庭1000平方米，再规划6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡），地上45层，加上负一层商业面积20000平方米，完全能够满足一站式消费，将其他的商业面积转化成可及时套现的街区和塔楼。实操关键点一：将购物中心部分控制最小规模将购物中心部分控制最小规模1 1、增加塔楼容量，提升利润空间、增加塔楼容量，提升利润空间省会城市的购物中心综合体的塔楼部分溢价空间较高，在一般的区域型商业中心里，都能够突破1万元/平方米，因此在省会城市区域型购物中心综合体中，尽可能的向政府要指标，往上发展塔楼的容量有利于项目回笼资金。如果是在地级市，在塔楼溢价空间不高的情况下，还是需要尽量增加地块的面积，通过销售大量的街区来实现资金回笼。 2 2、增加塔楼丰富度，提升单价含金量、增加塔楼丰富度，提升单价含金量 购物中心综合体的效益来源于其功能的复合，打破塔楼只做住宅的单一格局，通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。实操关键点二：增加塔楼的容量和丰富度增加塔楼的容量和丰富度 购物中心综合体上要不要建酒店，也是发展商需要取舍的问题，建星级酒店，对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动，但是一个20000平方米中型规模的星级酒店，预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店，整个购物中心综合体的档次会略有降低，但是可以为发展商回笼1个多亿的资金。 对于有长远考虑的开发商，可以建星级酒店，但尽量控制酒店的规模，大约15000平方米即可。但对于首次介入综合体开发的开发商，建议将酒店的规模做到最小，品牌降低，甚至在政策允许的情况下，尽量不建酒店。实操关键点三：控制星级酒店的规模控制星级酒店的规模购物中心购物中心城市公寓城市公寓街区街区以某省会区域型购物中心为例，该项目规划了独立的购物中心和独立的街区以及大规模的塔楼，其中购物中心规模控制在最小，单层面积只有12000平方米。项目通过销售商业街区和塔楼来回笼资金，从而实现了资金平衡。三、实战案例省会城市区域型省会城市区域型“购物中心购物中心+ +街区街区”的资金平衡测算分析的资金平衡测算分析1 1、项目的经济指标、项目的经济指标（1 1）、项目地块指标）、项目地块指标（2 2）、产品定位后的经济指标）、产品定位后的经济指标土地面积：土地面积：48107（合72.16亩）土地用途：土地用途：商服用地（商业、商务办公）、社会停车场用地、公共绿地。规划建筑容积率：规划建筑容积率：4.3以下（含4.3），其中商业建筑面积不低于10万，不超过12万；本地块在满足停车及安全要求下，可建设地下商业建筑面积不超过1万平方，不计入容积率；可建设地上社会公共停车库，计入建筑密度，按社会公共停车库总建筑面积一半计入容积率；建筑密度50%以下（含50%）土地面积土地面积48017容积率4.3计容面积206860公寓式办公（十七层）100330商业总建筑面积（120500)购物中心（六层）78900商业街（两层）26600地下商业面积15000（不计容）2 2、项目销售与持有面积分配、项目销售与持有面积分配购物中心持有购物中心持有街区销售街区销售公寓式办公销售公寓式办公销售楼层楼层区域区域建筑面建筑面积积()销售销售面积面积()持有持有面积面积()负一层至六层购物中心9390093900一、二层商业街2660026600三至二十层公寓式办公100330100330合计220830126930939003 3、小结、小结 利润初估利润初估=（街区+塔楼）销售额开发成本 =24999500002094443644 =405405，506506，356356元元 年租金收益年租金收益=6060，076076，800800元元 该商业模式下，通过销售街区、塔楼部分，已经能够盈利已经能够盈利4 4个亿的基个亿的基础上，础上，还可以完整持有购物中心，在正常情况下，通过运营未来每年还可以赚取赚取60006000万元的现金流万元的现金流。而且产权完整的购物中心未来被基金收购的价值可基金收购的价值可以达到以达到2020、3030个亿个亿，也正是“购物中心+街区”开发模式的精髓所在。二、地级市购物中心综合体开发模式的二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策略资金平衡策略一、资金平衡要点：说明：地级市购物中心综合体的选址通常是在城市核心区或新开发区，若项目在城市核心区，通常是通过旧城改造获得，必然会遭遇改造成本高，地块面积小等现实问题。如是项目位于新开发区，则商铺的单价含金量低。因此地级市的购物中心综合体，通常会涉及到需要通过购物中心本体销售来达到资金平衡。找到购物中心的可销售区域和相应的经营业态，找到购物中心的可销售区域和相应的经营业态，以及挖掘塔楼的价值最大化以及挖掘塔楼的价值最大化主要是通过销售街区、购物中心本体和塔楼部分来主要是通过销售街区、购物中心本体和塔楼部分来达到资金平衡达到资金平衡二、实操关键点：实操关键点一：找到购物中心适合销售的区域和业态找到购物中心适合销售的区域和业态1 1、销售购物中心的街区部分、销售购物中心的街区部分2 2、销售购物中心的地下部分、销售购物中心的地下部分3 3、购物中心本体销售、购物中心本体销售 购物中心适合销售的区域：购物中心适合销售的区域：虽然购物中心销售之后死火的很多，但还是有一些购物中心销售后，仍然经营很好，如广州正佳广场、佛山东方广场以及福州宝龙城市广场等，说明购物中心并非一卖就死，透过现象看本质，并不是购物中心不能销售，而在于销售特定的区域和特定的业态。当地块足够大的时候，如项目占地面积达到3万平方米以上，项目完全可以规划成“购物中心+街区”的布局模式，通过销售街区来进行资金的回笼，但必须保证购物中心和街区有独立的展示面，即使未来街区部分没有经营成功，也不会影响到购物中心。加上购物中心部分的产权完整，未来打包上市或被基金完整收购成为了可能。该模式虽然保证了购物中心与街区的相对独立，但同样要提高购物中心与街区的互动性，确保街区未来的运营，如我司在操作的长沙湘天广场和福州的泰禾城市广场，在购物中心与街区的业态和建筑规划互动方面就塑造了很多亮点，从而提升街区的的生命力。 1 1、销售购物中心的街区部分、销售购物中心的街区部分如果项目的占地不是很大，经常碰到的地块只有2万平方米左右，覆盖率最多做到60%，刚好只能够规划一个购物中心，而不能规划街区的时候怎么办？那建议只卖负一层，通过塑造负一层的销售含金量。同样能够确保地上购物中心部分的完整性。2 2、销售购物中心的地下部分、销售购物中心的地下部分广州正佳广场广州正佳广场 如广州的正佳广场，在保证地上购物中心完整持有的情况下，只销售地下的夹层，但是通过强势塑造，并凭借着大量的自有物业优势，带动了夹层商业的价值提升，2003年，将3万平方米的夹层，销售出了10个亿的天价，并保证了销售区域的独立性，在经营上不会对地上购物中心部分产生不良影响。销售区域平面图销售区域平面图3 3、购购物物中中心心本本体体也也可可以以销销售售，但必须是大众化定位，如潮流前线、女人世界、儿童 世界和电脑数码等主题业态主题业态的三大特征决定了销主题业态的三大特征决定了销售后没有后遗症售后没有后遗症第一大特征第一大特征淘宝式购物淘宝式购物第二大特征第二大特征大众化消费大众化消费第三大特征第三大特征小铺位格局小铺位格局第一大特征，淘宝式购物第一大特征，淘宝式购物只要在大业态分区不发生混乱即可，不需要像百货和购物中心店中店一样需要很明确的细部区域划分，如在潮流前线里，这里你看到包了，隔壁是卖衣服的，一会走两步又看见卖首饰的，混杂经营，强调的是淘宝的乐趣，也提升了消费者随机购买的欲望。第二大特征，大众化消费第二大特征，大众化消费潮流前线等主题业态经营的是消费金字塔最底端的普罗大众的生意，价格便宜人气旺盛，经营压力小。如福州宝龙城市广场，在一个距离核心商圈4公里的区域型购物中心里，就是通过规划主题区，将潮流前线和儿童世界部分进行销售，目前经营状况良好，人气鼎盛，成为了福州目前最旺的购物商场之一。第三大特征，小铺位格局第三大特征，小铺位格局便于销售的商铺与招商经营的商铺严格对应，而且经营的是最大众化的生意，原则上不会发生后遗症。 但但如如果果发发展展商商要要定定位位成成中中高高端端的的购购物物中中心心，则则建建议议不不要要通通过过销销售售购购物物中中心心本本体体来来进进行行销销售售。因因为为销销售售了了基基本本上上就就不不用用开开业业了了，中中高高端端的的品品牌牌是是不可能去与多个小业主进行合同谈判的。不可能去与多个小业主进行合同谈判的。实操关键点二：挖掘地级市购物中心综合体塔楼的挖掘地级市购物中心综合体塔楼的 价值最大化价值最大化很多地市级开发商往往因为自身缺乏写字楼、星级酒店、酒店式公寓、商务公寓的操作经验，又缺少真正能够驾驭地级市写字楼、星级酒店、公寓的团队，而选择了传统的“购物中心+住宅”简单组合，产品单一化，根本无法发挥购物中心综合体之间的互补共荣的集约效应，更不能实现项目的价值最大化。而实际上，只要能够抓住地级市星级酒店、写字楼、公寓特征，就完全能够驾驭这具有中国特色的地级市购物中心综合体，发挥出地级市购物中心综合体的综合价值。 1 1、地级市星级酒店的特征：、地级市星级酒店的特征：“挂五星挂五星”星级酒店代表着一个城市的形象和经济发展的水平，目前全国的地级市星级酒店已经发展相对成熟，多数地级甚至县级市、县城都已经出现了四星级、五星级酒店，源于地级市政府对酒店业的支持，已有大量的连锁酒店进入到了地级市，也有大量的酒店管理公司开始进入到地级市为开发商自营酒店提供专业的服务， 宜昌、洛阳、潍坊等地级市星级酒店的良好经营为其他地级市开发星级酒店提供了良好的示范效应。但“挂五星”应该是既能吻合政府形象需求又能够为开发商节约投资成本的最佳模式。 2 2、地地级级市市写写字字楼楼的的特特征征：“高高形形象象、中中档档次次、低低成成本本”湖北宜昌已经出现了专业写字楼，江西赣州已经有了多栋写字楼，专业写字楼的出现成为了该城市经济发展水平的名片和办公趋势，地级市写字楼的特征总结起来就是“高形象、中档次、低成本”：“高高形形象象”指的是写字楼的造型和外立面，拥有大面积玻璃幕墙，或大理石、玻璃幕墙相结合的时尚造型；“中中档档次次”体现的是地级市写字楼提供功能配套并不需要像发达城市那样全面的服务，比如一般不提供中央空调，而采取分体空调，由各公司自己安装；“低低成成本本”主要是指地级市写字楼的商户还不能够承受高额的租金，因为入驻的基本上都是中小企业，比如广告公司、培训机构等，入驻企业的性质要求着写字楼的租金和物业管理尽量不走高。地级市公寓已经进入了产品细分阶段，如湖南的邵阳、河南的洛阳、安徽的阜阳等地级市都出现了单身公寓，江西赣州还出现了酒店式公寓。其中单单身身公公寓寓最为常见，随着当地的经济发展，越来越多的本地企业、公司崛起，大量白领选择了在本地工作、安家，单身公寓的需求量呈现上涨趋势，其单个项目开发规模通常能够达到30000平方米；而商商务务公公寓寓、酒酒店店式式公公寓寓往往伴随着星级酒店及写字楼的出现而出现，作为星级酒店及写字楼的功能补充，为高频率出差人士提供短期居住场所及办公的场所，通常体量控制在10000平方米以内为宜。 3 3、地级市公寓的特征：、地级市公寓的特征：“多元化组合，适度适量精准开发多元化组合，适度适量精准开发 小小结结：适度适量超前开发星级酒店、写字楼、公寓，不仅使各物业自身的价值得到了体现，而且能够让产品实现多元化，精 品化，通过集约效应，将消费实力最为强劲的城市精英聚集在一起，并将其消费的时间尽量保留在了购物中心城市综合体内，实现了项目的价值最大化。 以某地级市市级商业中心的购物中心综合体项目为例，通过销售了大量的街区和主题商城以及写字楼、城市公寓和住宅，回笼了大量的资金，在达到资金平衡的情况下，持有了一个小规模的购物中心和五星级酒店。三、案例研究： 地级市购物中心综合体的资金平衡测算分地级市购物中心综合体的资金平衡测算分析析1 1、项目的经济指标、项目的经济指标（1 1）、项目地块指标）、项目地块指标土地面积：土地面积：4669046690容积率：容积率：4.5-6.04.5-6.0覆盖率：覆盖率：50%50%（2 2）、产品定位后的经济指标）、产品定位后的经济指标总占地面积总占地面积46690容积率6总建筑面积(280140)商业总建筑面积123588（购物中心、街区）住宅总建筑面积56552酒店总建筑面积30000写字楼总建筑面积30000公寓总建筑面积400002 2、项目销售与持有面积分配、项目销售与持有面积分配购物中心主力店、购物中心主力店、次主力店区域持次主力店区域持有有主题商城销售主题商城销售街区销售街区销售购物中心主力店、购物中心主力店、次主力店区域次主力店区域持持有有主题商城销售主题商城销售街区销售街区销售负一层负一层一层一层商业商业 区域区域 楼层楼层 建筑面积建筑面积（）（） 可售面积可售面积（）（） 持有面积持有面积（）（） 购物中心负一层至五层999671760082367商业街区 负一层至三层 23621236210住宅 56552565520酒店 30000030000写字楼 30000300000公寓 40000400000合计 2801401677731123675 5、小结、小结 利润初估利润初估=（街区+公寓+住宅）销售额开发成本 =13730736001298482720 =7474，590590，880880元元 该项目保守预计，在销售完街区、塔楼部分以后，能够盈利达到近1 1个亿个亿，同时还完整持有购物中心与五星级酒店。在正常情况下，未来每年都可以赚取一定现金流。而且产权完整的购物中心与酒店未来被基金收购的价值更高，而且五星级酒店持有等成熟后再打包销售，也是一种有效的避税手段。 倘若将酒店部分改为公寓或写字楼，购物中心的体量缩小为9万方，那么可销售面积将会增加3万方，预计销售盈利能够达到预计销售盈利能够达到3-43-4亿元。亿元。三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略一、资金平衡要点： 二、实操关键点：说明：小型购物广场是立足于区域商业中心或大型社区商业的一种常见商业模式，其商业规模在2-5万平方米不等，能够基本满足区域居民购物、餐饮、休闲、文化、娱乐一站式消费需求。主要是通过销售购物广场本体和塔楼主要是通过销售购物广场本体和塔楼来达到资金平衡来达到资金平衡找到合理的业态，解决购物广场销售和招商找到合理的业态，解决购物广场销售和招商运营的矛盾和统一运营的矛盾和统一 1 1、家乐福式的店中店、家乐福式的店中店经营特色：经营特色：以餐饮和零售类百货为主体。以餐饮和零售类百货为主体。经营规模一般在3000平米左右，主要经营零售类百货、餐饮与便利配套业态，其中餐饮占店中店总经营面积40%左右，主要经营中西式快餐、特色小吃；零售类百货占店中店总经营面积30%左右，经营箱包皮具、时尚皮鞋业态、中老年女装、童装。便利配套占比较大，占辅营区总经营面积10%左右，经营药店、花店、干洗店、烟酒、茶等；现在市场上存在着以下三种购物广场模式的店中店：案例：深圳梅林家乐福店中店案例：深圳梅林家乐福店中店业态业态使用面积（）使用面积（）占比占比零售类百货105035%餐饮114038%生活配套33011%休闲食品1505%床上用品602%其他2709%合计3000100% 2 2、大润发式的店中店、大润发式的店中店经营特色：经营特色：以青春时尚休闲类百货为主体。以青春时尚休闲类百货为主体。经营规模一般在4000平米左右，主要经营零售类百货、餐饮与便利配套业态，零售类百货占店中店总经营面积60%，其中女装主要经营二、三线的品牌，以时尚女装为主；青春休闲服饰占比较大，占服饰经营面积的25%，主要经营二线青春休闲品牌，如美特斯邦威、以纯、真维斯、威鹏等。餐饮占店中店总经营面积30%，主要经营中式餐饮、中西式快餐、特色小吃；便利配套占比非常小，只占总经营面积2%； 案例：江汉路大润发店中店案例：江汉路大润发店中店业态业态面积（）面积（）占比占比餐饮120030%百货零售240060%儿童乐园1002%个人护理2004%社会便利2004%总计4100100% 3 3、嘉信茂式的店中店、嘉信茂式的店中店经营特色：经营特色：种类较全的小型百货。种类较全的小型百货。经营规模一般较大，在8000-10000平方米左右，主要经营零售类百货、便利配套与餐饮业态。店中店内零售类百货品类较多，类似于一个小型百货，其中女装与运动休闲服饰占较大比例。该模式下配套餐饮与其他便利性配套占比都较小。案例：长沙嘉信茂购物广场店中店案例：长沙嘉信茂购物广场店中店业态业态 实用面积（）实用面积（） 占比占比 家居家居 2002.4%化妆品化妆品 3003.5%男装男装 8209.6%女装女装 163019.0%食品食品 7208.4%饰品饰品 5035.9%童装、玩具童装、玩具 106012.4%鞋、箱包鞋、箱包 7608.9%运动休闲运动休闲 250029.9%合计合计 8500100.0%以上三大购物中心综合体开发模式的资金平衡研究，谨献给在购物中心开发路上积极探索的开发商们，希望能够抛砖引玉，让大家碰撞出思想火花，找到适合自己的购物中心开发模式，为中国特色的购物中心找到更接近真理的开发模式。4141THE END！ THANKS！