开发商融资现状调查成果分享图智策划咨询（厦门）有限公司2011.09.09汇报内容框架汇报内容框架第一章：第一章： 开发商融资现状开发商融资现状第二章：第二章：沙龙调查结果分享沙龙调查结果分享房企销售现状房企销售现状房企资产负债率房企资产负债率房企融资情况房企融资情况 1 1、银行融资、银行融资 2 2、海外融资、海外融资 3 3、信托融资、信托融资1 1 房企销售现状房企销售现状 2 2 房企资产负债率房企资产负债率 3 3 房企融资情况房企融资情况 第一章：全国开发商融资现状第一章：全国开发商融资现状深圳万象城深圳万象城1. 1. 房企销售现状房企销售现状第一章第一章北京万达广场北京万达广场 2011 2011 年上半年，全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现年上半年，全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U U 型型走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。20112011年年上半年上半年销售面积销售面积同比增长同比增长39805 万平方米12.1%销售金额销售金额同比增长同比增长20657 亿元22.3%数据来源：网上公布资料整理1. 1. 房企销售现状房企销售现状第一章第一章北京万达广场北京万达广场值得注意的是，尽管调控逐步深入，但并没有阻止百亿房企业绩值得注意的是，尽管调控逐步深入，但并没有阻止百亿房企业绩的增长，万科、恒大、中海等百亿房企均超额完成半年销售目标。的增长，万科、恒大、中海等百亿房企均超额完成半年销售目标。数据来源：网上公布资料整理1. 1. 房企销售现状房企销售现状第一章第一章百亿代表房企百亿代表房企2011 2011 年年1-6 1-6 月销售情况月销售情况深圳万象城深圳万象城北京万达广场北京万达广场数据来源：网上公布资料整理深圳万象城深圳万象城2.2. 房企资产负债率房企资产负债率第一章第一章北京万达广场北京万达广场时间时间上市房企上市房企总负债额总负债额平均平均资产负债率资产负债率备注备注20102010年年9553亿元（96家）62.77%l超过30家上市房企资产负债率超过70%；l资产负债率最高的高新发展为94.87%；l鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%至90%之间。20112011年年1-81-8月月1.01万亿元（98家）62%l多数房企的资产负债率在70%以上；l“招、保、万、金”四大龙头房企的资产负债率均维持高位，其中保利地产达81.09%，万科为77.85%。2010-20112010-2011年年8 8月上市房企资产负债情况一览月上市房企资产负债情况一览数据来源：网上公布资料整理深圳万象城深圳万象城3. 13. 1银行贷款银行贷款第一章第一章北京万达广场北京万达广场1.1.银行贷款：银行贷款：时间时间类型类型累计新增累计新增同比少增同比少增余额比增余额比增备注备注20102010年年房地产贷款2.02万亿 27.5% 20112011年上半年年上半年7912 亿元 5985 亿元 16.9% 其中，二季度房地产开发贷款新增420亿元，相比一季度的1678亿元环比锐减75%。近年来，房企的资金来源结构中，银行贷款几乎能占到近年来，房企的资金来源结构中，银行贷款几乎能占到八成八成左右左右20102010年年-2011-2011年上半年房企银行贷款情况一览年上半年房企银行贷款情况一览数据来源：网上公布资料整理3. 23. 2海外融资海外融资第一章第一章2.2.海外融资：海外融资：20112011年上半年，海外融资规模超过年上半年，海外融资规模超过10001000亿元人民币，几乎为亿元人民币，几乎为20102010年年560560亿元融资额的两倍亿元融资额的两倍20112011年上半年，拥有评级的国内房企已通过离岸市场发行债券融年上半年，拥有评级的国内房企已通过离岸市场发行债券融资共计资共计8080亿美元，达到亿美元，达到20102010年全年（年全年（ 20102010年境外发债年境外发债8888亿美元）亿美元）的九成比例，创下历史新高的九成比例，创下历史新高20112011年年8 8月，国内房企海外发债受限：月，国内房企海外发债受限：关于核定境内银行关于核定境内银行20112011年年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知度融资性对外担保余额指标有关问题的通知进一步遏制房地进一步遏制房地产投资领域的产投资领域的“热钱热钱”深圳万象城深圳万象城3. 23. 2海外融资海外融资第一章第一章深圳万象城深圳万象城3. 33. 3信托融资信托融资第一章第一章北京万达广场北京万达广场3.3.信托融资：信托融资：时间时间融资金额融资金额同比增长同比增长备注备注20102010年年2000 亿元300%达到了近四年增幅的最大值20112011年上半年年上半年1670亿元146%20102010年年-2011-2011年上半年房企信托融资情况一览年上半年房企信托融资情况一览20102010年：风生水起年：风生水起 20112011年：年： 暗流涌动暗流涌动数据来源：网上公布资料整理深圳万象城深圳万象城4.4.总结总结第一章第一章北京万达广场北京万达广场房企融资新特点：房企融资新特点：银行贷款：行业领先、资信高的企业将继续获得银行青睐，但门槛提高银行贷款：行业领先、资信高的企业将继续获得银行青睐，但门槛提高海外融资：海外发债逐渐成融资新趋势，但政策受限，成本也上升海外融资：海外发债逐渐成融资新趋势，但政策受限，成本也上升信托融资：中小房企业的新渠道，但融资门槛与成本同步提高信托融资：中小房企业的新渠道，但融资门槛与成本同步提高预售账款：加快销售回款，增强风险抗御能力，但市场预期不容乐观预售账款：加快销售回款，增强风险抗御能力，但市场预期不容乐观民间借贷：看似钱景无限，实则暗礁丛丛，过度泛滥，风险很大民间借贷：看似钱景无限，实则暗礁丛丛，过度泛滥，风险很大第二章：沙龙调查结果分享第二章：沙龙调查结果分享发放发放72份回收回收47份有效有效47份对象对象主要针对厦门开发商，包括异地关注厦门市场的开发企业开发商性质开发商性质国企12家（其中，上市公司3家、多元化集团8家）民企35家（其中，上市公司4家、多元化集团10家）1 1 销售回款销售回款第二章第二章2 2 现金流现金流第二章第二章3 3 融资迫切度融资迫切度第二章第二章4 4 主要融资产品主要融资产品第二章第二章5 5争取融资产品争取融资产品第二章第二章6 6 对外融资占比对外融资占比第二章第二章7 7 融资用途融资用途第二章第二章8 8融资瓶颈融资瓶颈第二章第二章THE END