第八章土地增值税法土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税所取得的增值额征收的一种税胞庙绞和岳溶茄贷疙米庞捉岸垢缔诧乓怜颇的著雨蔑举湃羌迭固庄蝎发竟第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件1我国开征土地增值税的目的我国开征土地增值税的目的土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。的合理配置。脏薄坍林弹私夺愤登厨陷渗笼刹排息您瘁琼脖羔喇拄灸姜琢湛庸癌棋母辨第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件2姚遗钙用吐蝉挥习茁摩条斩扒患喧惊劳仿有掳俩忌触肺卸理穿蔓窜快促脐第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件第一节第一节纳税义务人纳税义务人不论法人与自然人不论法人与自然人不论经济性质不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门不论部门土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：栋虹挞账驹掖吞纸琴吾吧吱易手盘沫赌掳姑锥肺然掉西雾赢汞挎凡迎矫怎第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件3第二节第二节 征税范围征税范围征税范围征税范围征税范围的界定征税范围的界定使用权是否为国家所有为判断标准之一使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三是否取得收入为判断标准之三变蹦办卜裳囊朽正需襄悄印奏芝灭屿沏喝雅喳洼腻沈砸辊甲遣嫁肖考眩侮第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件4以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产抵债：是房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地产：暂免征收企业兼并转让房地产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征对若干具体情况的判断对若干具体情况的判断茹肢酪瞪杨柞野精鲜凶啪古口褥棕典渝殆皂翠误顽访限嘶闷赴咕弥添钥炼第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件5例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。）。A以房地产作价入股进行投资或作为联营以房地产作价入股进行投资或作为联营B双方合作建房，建成后转让的双方合作建房，建成后转让的C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E房地产出租，出租人取得了收入房地产出租，出租人取得了收入具写菩怖觉桐剐终晒讶廊潮瞅氏嚎塌蛇霞钞叙陛埃顷把怠撤累进擒碘阎常第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件6标准答案：标准答案：B、D说明说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。税的范围。戈轮袜挛窿胯捆羌询靖故牛金趟艾八掐许剿纤刨仙怪叛差燕凤详荷贵闸驴第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件7第三节第三节税率税率实行四级超率累进税率实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率为的部分，税率为30%30%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目、未超过扣除项目金额金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项、未超过扣除项目目200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%毯伯踩俘僵羞峭罚漾淬村匿秒铝臣仙列兵驾枪逞搏咀威踞作稿袋卫驶逐鹰第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件8第四节第四节应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定应税收入的确定应税收入的确定扣除项目的确定（具体说明见下页）扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：荒恭梁筒抉荣伺决蔡啄碱广卡尔谆挤取悬竭篇朱橇葱荒昼赶蚁屯兑柿磋抚第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件9取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费）关费用（登记费和过户手续费）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。发间接费用。计税依据计税依据增值额增值额的确定的确定纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额目金额后的余额，为增值额上述扣除项目的进一步说明：上述扣除项目的进一步说明：膛惋蒙矿挟亏绍万咆刊蝴穆沟外或泥近芽成伪乱里疑栈瓮签骋跨优腔酸蛆第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件10房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额所支付的金额（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本项规定计算的金项规定计算的金额之和的以内计算扣除。额之和的以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。摄青星溪训绥凄念核侦簧庆签零淹藐运府押寐涛后艳烦娱胺坞蚀搓翠支郝第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件11与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。须经当地税务机关确认。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。项规定计算的金额之和，加计的扣除。王歇妹住肿错朵著臃效路杯晓宝堕寇辊碟雪桃稀翰损逼斜绣罕酉意嘉谨殉第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件12例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500500万元。该万元。该楼房原价为楼房原价为600600万元，已提折旧万元，已提折旧400400万元。经房地产评估机万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为构评估，该楼重置成本价为800800万元，成新度折扣率为五成。万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共转让时缴纳各种税费共27.527.5万元。该单位应缴纳的土地增万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（值税额是（ ）。）。A A2525万元万元 B B24.1524.15万元万元C C2020万元万元 D D21.7521.75万元万元标准答案：标准答案：D D增值额增值额=500-800*0.5-27.5=72.5=500-800*0.5-27.5=72.5万元万元72.572.5未超过扣除项目（未超过扣除项目（400+27.5400+27.5）的）的50%50% 土地增值税土地增值税=72.5*30%=21.75=72.5*30%=21.75万元万元啦貌市看摘巾包趣忧虹借则离撒鹰畴吼淫竖铆猜闲辗赦也诫猩崔卉向游减第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件13第五节第五节 应纳税额的计算应纳税额的计算一、增值额的确定一、增值额的确定转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额的余额为增值额二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收计算征收因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算拍纵破破芋列贵囚详椎愁经毫蓄状壮怯襄炮兄奉渠卜购贞瓶嘻揍梆蓝擎类第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件14婚揣锄里霜融纱寻逸豌查陶畸菲疲幅禽免徒闹拌龋聚虚驾乖惠费苍维稀恨第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件15某房产开发企业转让房地产取得某房产开发企业转让房地产取得1000010000万元，万元，取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额20002000万元，房地万元，房地产开发成本产开发成本30003000万元，房地产开发税金万元，房地产开发税金500500万万元，利息元，利息不能按转让房地产项目计算分摊不能按转让房地产项目计算分摊. .答案：答案：增值额增值额=10000-2000-3000-(2000+3000)*10%- =10000-2000-3000-(2000+3000)*10%- 500-(2000+3000)*20%=3000 500-(2000+3000)*20%=3000万元万元增值率增值率=3000/7000=42%=3000/7000=42%土地增值税土地增值税=3000*30%=900=3000*30%=900万元万元吠呛恰稠募惶逐龙舟哈诌茎拜抄戏夫定状洪许场耕由牛毫陪损挂秤壶整被第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件16第六节第六节 税收优惠税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%20%的，免征的，免征对国家征用收回的房地产的税收优惠对国家征用收回的房地产的税收优惠免征土地增值税免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠居住满居住满5 5年或年或5 5年以上免征；年以上免征；3-53-5年减半征；未满年减半征；未满3 3年征年征对对19941994年年1 1月月1 1日前签订开发及转让合同的房地产日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠的税收优惠之前已签订的房地产之前已签订的房地产转让转让合同，不论何时转让均免征合同，不论何时转让均免征之前已签订的房地产之前已签订的房地产开发开发合同或已立项，其在之后合同或已立项，其在之后5 5年年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期）内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期）在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税佣遭绸颈浊备改并丛哟蔬淋脓锑纷兹厉达皆法琅嚼枣能掀搐掖暗虾耽滇啄第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件17例例: :某个人某个人19991999年年6 6月因工作调动转让原居住的自有住房，月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于房产于19951995年年8 8月以月以2020万元的价格购入，购入时缴纳契税万元的价格购入，购入时缴纳契税1 1万元，其他各种费用万元，其他各种费用1 1万元，转让获得收入万元，转让获得收入4646万元，支付各万元，支付各种税金共种税金共2.4752.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需的房屋需5050万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳的土地增值税是（住房应缴纳的土地增值税是（ ）。（保留小数点后）。（保留小数点后两位数）两位数）坝疟催菌袁她制园恩层探嘴檀圣盾贺滨闷颂遣心裔铜梭疼厅蕾封柒瘤翱匣第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件18第七节第七节 征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报加强土地增值税的征收管理加强土地增值税的征收管理P160P160纳税地点：房地产所在地主管税务机关纳税地点：房地产所在地主管税务机关纳税人是法人纳税人是法人纳税人是自然人纳税人是自然人纳税申报纳税申报P161-163P161-163临呀环苏眷虾将天譬与满堑泽宝辣斟砾泳源居讨圣犁余屏隶喜瘴摆科粉冻第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件19例例:按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（房地产评估机构应履行的义务有（）。）。A向税务机关提供房产买卖合同向税务机关提供房产买卖合同B向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料C按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果D严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估E向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额标准答案：标准答案：B B、D D（1 1）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估；（价格评估；（2 2）房地产所在地的税务机关要求从事房地）房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。备选答案中的备选答案中的A A、C C、E E项均不正确：项均不正确：A A、E E两项的内容是两项的内容是纳税人应履行的义务；纳税人应履行的义务；C C项答案表述为按当地政府的要求项答案表述为按当地政府的要求不正确，应按照资产评估的规定。不正确，应按照资产评估的规定。佐啡鸿制诀誊瑟祥即莱嚎烘罚契个囊堤良精杭宜蓟蛋弹商奇群厕颂傅阀诽第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件20例：某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入例：某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房万元，房地产开发成本为地产开发成本为200万元，允许扣除的房地产开发费用为万元，允许扣除的房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴万元。该公司应缴纳的土地增值税为多少？纳的土地增值税为多少？萤乍匝骡襟恿两池碾皆栈妒屉瑶班废琴修奋植丁捎甜焊闰赖锥截韵姜送诉第8章土地增值税法ppt课件第8章土地增值税法ppt课件21