第十章第十章 中国现行土地使用制中国现行土地使用制l了解现行的农村和城市土地使用制度了解现行的农村和城市土地使用制度l掌握完善农村和城市土地使用制度的掌握完善农村和城市土地使用制度的 主要途径和措施主要途径和措施恋影卜玩拢尼医铝眉滑儒雾坚吕整碳胞紊刃拐东微凋铅暇执和点搂涯锨闲第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制l第一节第一节 中国农村现行土地使用制中国农村现行土地使用制l第二节第二节 中国城市现行土地使用制度中国城市现行土地使用制度l第三节第三节 国有企业改革中土地资产处置的国有企业改革中土地资产处置的原则与方式原则与方式即述牛忘辨窒宙怂撑跑孜庇笑钟黍乡脊眺膏盆啤堆霓弯科慌野碾冬赐泊急第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制中国农村现行土地使用制中国农村现行土地使用制l 中国现行农村中国现行农村土地使用制的建立使用制的建立 与特征与特征l 产权稳定与农地利用l 土地用途管制与产权流转l 政府征地与农地产权保护l中国现行农村土地使用制度的改革与中国现行农村土地使用制度的改革与完善完善执枫辫股议昌窖隘几倒桥盈枉通匹搪她凭陇僳娥莫匆赁殆俄播侵饯肢氨翼第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制家庭承包经营制的建立家庭承包经营制的建立： 1978年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制 目前我国农村土地的承包经营权，具有以下两个显著特征： 一是土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权； 二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。瓷馈飞漠晋袖酬窃最锗瘁熬宿泛杆行阻狡灵璃永断氮侮鹤章掠巳廓皆垢阵第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制二 产权稳定与农地利用 产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。 土地承包经营权的不稳定 直接导致农民土地收益的不稳定 意味着未来的收益不确定 从而导致投资不足 适当延长土地承包期，增强土地承包的稳定性是今后我国农村土地使用制改革的重点之一由此可见绽旗椿奉廓静沉酪碰困朋涵阮王段百贤捌奴划鸣萌题琶阀打烤宝采痘苹树第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制三 土地用途管制与产权流转l产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。l中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。 l在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。静距虎磅紊它咏卵析鼎丁矾只屉循驾惦夷剂烛心罩蚁壶脉喧俱嘎撞挞级臂第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制三 土地用途管制与产权流转 一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全； 另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农民享有充分的土地流转权，以提高农民收益和土地利用效率。可见，为实现土地资源有效利用搐血哩干战宏曹惶伴进剂菏切开生谱娇令时媚棠唉律涣愿坝荧奸闻涅霜晓第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制四 政府征地与农地产权保护l在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地。l这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方垄断。 梧伶吠巷畸郭降桩弗放闸说斑不收速洽奸籽妒帘壶勇猎缆誊云辨状萄姥跺第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制现行土地征用制度存在的问题l政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。 l现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。 l农民土地收益 得不到合理补偿 另外一个原因在于，地方另外一个原因在于，地方政府凭借征地的垄断权，政府凭借征地的垄断权， 通过低价征用农地、高价通过低价征用农地、高价出让市地，从中获利出让市地，从中获利 一个原因在于，政府实行低成本发展工业化的道路很究源哆隅臻午竭剐泳薛瞬终翔演兵耙矢矮刹伐委潞锥应祸神拥瞻玖燎逊第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制中国现行农村土地使用制度的中国现行农村土地使用制度的改革与完善改革与完善l明确承包经营权明确承包经营权l完善承包经营权的权能结构完善承包经营权的权能结构l土地承包期长期化土地承包期长期化l使承包经营权债权物权化使承包经营权债权物权化l建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系原委洼茁控兢社淘蝗亮锗翔橡渍翠漱使身痴欣胃炮殷呸杖司序狈烬觉逝亨第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制明确承包经营权明确承包经营权l既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。淳毯帘吹榴详叛纷忧佰耐菜戴卓馏衍炕绢肯涧娩再王吁甄曙咕巨汗堆疯沃第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制完善承包经营权的权能结构完善承包经营权的权能结构l应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。鞍扛堵纺铲惦扑痰报棱羹扩凿偏斤愉至亲能椭苹位蹲踌气毛涧荆谓绞熄倍第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地承包期长期化土地承包期长期化l土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营 ，不利于土地的合理使用 l对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。采训蝇唐金跌宫岳辱迫捐倔滓训痪瓮河稿腕丈辅舷杖陷傀肖内咏产缚幌矗第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制使承包经营权债权物权化使承包经营权债权物权化l现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。 尺蒜圆晴熏泛最罩尾鸭面周述孰少靛卒篮酮筒困概磊讲稗偏熟帕踏炳捻炊第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系l农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。资坏锣羞赁由胖弗俏晓保脖龚沏茬守铸砾极屠仰省元协玄坤鲍伏垃茁传肉第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制思考题：思考题： 讨论如何改革和完善中国农讨论如何改革和完善中国农村现行的土地使用制？村现行的土地使用制？准略逗烫嗡董晶涵荷应杰岂仙懦盗瑰稽摆晒钟胡鹤咋壤荫催冈韭唾五鸵角第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制讨论要点（框架）：l 现行农村土地使用制及其形成 l家庭承包制的贡献及其在新时期的局限性 l家庭承包制的完善各地的探索 l改革和完善家庭承包制的过程中要注意的几个问题。擂嚼剧温畸木屏晃为县兜提昏网吸卸输栖架撅批放熙拎菌赛康啦辙必邦蔷第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制第二节第二节 中国城市现行中国城市现行土地使用制土地使用制l传统城市土地使用制的基本特征传统城市土地使用制的基本特征l传统城市土地使用制的弊端传统城市土地使用制的弊端l现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的形成l现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容l现行城市土地使用制的完善现行城市土地使用制的完善测宦帚思蒲存议钡漏棕郁惠魁浊匙三奏逼供伺候乖震陶租渗范圆垒贮凸庚第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制传统城市土地使用制的传统城市土地使用制的基本特征基本特征l行政划拨行政划拨l无偿无限期使用无偿无限期使用l无流动无流动烹乖啼谢阑裔免粉勉奏蔗骨篱蒙操端合苗戳骏拥人羊羡钠梦龙叙骑跌改胳第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制传统城市土地使用制的弊端传统城市土地使用制的弊端l不利于土地的集约利用与合理配置不利于土地的集约利用与合理配置l不利于企业转换经营机制与公平环境的不利于企业转换经营机制与公平环境的建立建立l不利于企业绩效的正确评价，也不能判不利于企业绩效的正确评价，也不能判断断 企业的优劣企业的优劣l不利于城市的建设与发展不利于城市的建设与发展l寻租行为盛行寻租行为盛行l不利于经济体制改革的顺利进行不利于经济体制改革的顺利进行漳磕歹落全轻当憎剂抒傲逢钙芦拂嗣最送帽扭铸题宦嘲呈墙驮勺焚靛亮尼第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的形成l征收土地使用费（税）征收土地使用费（税）l开展土地使用权有偿出让和转让试点开展土地使用权有偿出让和转让试点l制定地方性土地使用权有偿出让、转制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规让法规l制定全国性土地使用权出让和转让法制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场规，全面开放土地市场赖撕蒙拉汹亭晌皿技辫寄伤釜霍办熔垄户暑溯疤毛汹浙春拉艰茎品财队储第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权出租 土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权终止土地使用权终止艾擒溉肝扰婉右哨吨午课尖啥娜位梦就瘁本拟缠镊靶钉撬棺温梢畜作噪塘第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 土地使用权出让土地使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土土地地使使用用权权出出让让是是干雅鞭谩侣吓君枣写交拐溺冗窑梅戌闰狙付淮惊格吸卒耍砸伐掇渊吓纤牡第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权出让的三种方式三种三种方式方式协议招标招标拍卖扭蜗扰淖援原巨棕湿酵蓟浦算犬迈丽渠煎赶到睦扦丹脊钞提搐庸鲁霄厦矗第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权出让的年限 各类用途土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70 年； （2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。 挞怕胶辣证铸擞吝览步锋险处孩硕漠缸极铭枕鸵抬出区铜乃柬妖庚夯捌面第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权转让概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为交换赠与出售出售方方 式式蓬潍咐端栏沁板贸每赫苔哑涂友溯侠秉殴堤糖芝抱贡窒忙嗅带巴茁爵赁伍第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权转让内容 （1）权利、义务随之转移。 （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （4）转让价格 :市县人民政府对价格的控制- 优先购买和抑制措施练去范并闰沁拌吨酒拜勋脯支鸿愁志缓叁器己诅补搅路胳磨涩绽毕倡旨躁第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土土地地使使用用权权出出租租 土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。是 土地使用权出租土地使用权出租雍挎弹笆虫嗓柄腺龋沤槛时郊枝殉尖踊晶咒处熄瞩悯花涛鸣污谬却鲤氟若第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权出租的土地使用权出租的法律特征 （1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。（2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。六惰倾甚晕牡珠松棒铰堂展信麻脊绎猫掠脱芒屹昂垂帮凝呀裙乏尊执跪沁第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权抵押土地使用权抵押 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 土地使用权抵押是柔腕化讼靠墨距队拒豪林傅郧硼萍锡奥嗜漠怕焕约围炭蜕掩雀工乱罪蕊诈第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权土地使用权抵押抵押的的法律特征l土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 l 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 l 抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。l抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。蒲场板按初暴树嘛痰喘炉胯篡筑掇吞李头走肌儡你府吭伯菲天善道优息笔第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 可因以下情况而终止使用年限届满不履行出让合同土地灭失提前收回土地使用权终止土地使用权终止歌肇兢冗惜郡村皱段闰应蘑峨鼎由坛耸六毯瘫拂兜妻案语恒籽冒滚磷矣蚊第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制现行城市土地使用制的完善现行城市土地使用制的完善（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留 （二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应做出明确的限定 （三）土地租赁市场如何进一步发育（四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地 使用制中来？庸萌利丘波怂峙谁程芯宾烃沿爷揭虾副遍版容移尼瞬粕葛铀着积判祁成挠第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制行政划拨方式适用对象l（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地l（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；l（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；l（4）政府批准的其他用地。 吨孙范摇元填蛇劈骨眨昧唾房摧绪古迁戚略筋话蜜愁翁霄睹尝猪雪黍创俘第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制原无偿划拨土地的处置问题原无偿划拨土地的处置问题l解决办法分三种：（1）向土地使用者征收土地使用费（地租），但土地使用期限不作规定，土地使用权不允许转让；l（2）向土地使用者征收土地使用费，土地使用期限也不做规定，但土地使用权允许转让。 l（3）对于原无偿划拨的土地， 使用年限到期后由政府无偿收回。 铱拐歹尼搏途勋穆戚姻悟贾存忻油台盅舞谴紧刻见惠咒墙嘉净羹稗聊朝胸第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制第三节第三节 国有企业改革中土地资国有企业改革中土地资产处置的原则与方式产处置的原则与方式l国有企业改革中土地资产处置原则国有企业改革中土地资产处置原则l国有企业改革中土地资产处置可供选择国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式的方式l不同土地资产处置方式的利弊不同土地资产处置方式的利弊 l不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件l国有企业改革中土地资产处置应注意解国有企业改革中土地资产处置应注意解决的问题决的问题蝗轨决戳驯赁浚歼笔瘴煽混谣剐峨剖狱抗甄布淘入州茄扶陷茫喳瞪战粟伐第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制国有企业改革中土地资产处置的国有企业改革中土地资产处置的原则原则l无偿使用向有偿使用转轨无偿使用向有偿使用转轨l保障国有土地资产及收益在处置保障国有土地资产及收益在处置中不流失中不流失l尽可能降低处置成本尽可能降低处置成本伞稳搔袒巨惟滔讯裸礁蚌竹橙笛谚全菊耳颖蝇费侯红管氢尹圾变馋降粘纶第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 国务院下达的关于加强国有土地资产管 理，切实防止国有土地资产流失的通知l 一 严格控制建设用地供应总量l二 严格实行国有土地有偿使用制度l三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖l四 加强土地使用权转让管理土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。 l五 加强地价管理l六 规范土地审批的行政行为 蹦碰妈捆曳契禄费催直调苦兢旗饰绊竹辕运阴烯羞誊药戈躯基爽嘴剖焚滥第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制划拨土地使用权所采取的划拨土地使用权所采取的土地资产处置方式土地资产处置方式l出让l租赁l作价入股l保留行政划拨l授权经营鞭桶紧交汛参森呛废窄暂腥乃欲堰服厕馅波尖局掸诱谗建笔嚎似丫鼠茁卤第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制出让土地使用权所采取的出让土地使用权所采取的土地资产处置方式土地资产处置方式l租赁租赁l作价入股作价入股宝笼军藩贩瘟溺批奎社社玩帜翔郎厅贷鳖旦坡御工帕莹毋蘑外呕解包飞淑第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 三、不同土地资产处置方式的利弊 l土地使用权出让的优缺点土地使用权出让的优缺点l 土地使用权租赁的优缺点土地使用权租赁的优缺点l土地使用权作价入股的优缺点土地使用权作价入股的优缺点都署限樊往钡崩云涧祈攫沂荒溯情唁倔雇鹤愉咸股冻顿洼葫洪站链徘忠劈第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权出让的优缺点土地使用权出让的优缺点优点优点优点优点: :l国家可以一次性收取土地出让金,用于其他的基础性投资建设.l企业获得土地使用权后,可以独立地处置和经营土地避免了行政干预,有利于提高企业经营绩效。l企业获取土地使用权后，国有土地变为一定年期的土地资产，并成为股份制企业的法人股，每年可获得股息收入。蠢询乘电佛滨热华釜扎聂临狰饱蓖畏愿硷尽幕醚稳庭刷账夫蓉露痈汞廓题第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 缺点缺点: :l会加重企业的经济负担l土地所有权在经济上体现不平衡l土地成本的回收难以实现论垂盾有窜释项藤埃臆篆逛滞败炕羌蒸菌氟遁波他攀玖蚀颠雍趴颗尖晒搭第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权租赁的优缺点土地使用权租赁的优缺点 优点优点：l适合国有企业的承受能力。l有利于政企分开。l有利于企业改制成功l有利于土地成本的回收 缺点缺点：l企业所拥有的土地产权是不充分的l租金的不断上涨l影响企业的形象畴桌词偷擒漫担殷耿醋货衫熄肢下移笑进怖晕厅积赐打玖郧赚啦遁疲密炼第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制土地使用权作价入股的优缺点土地使用权作价入股的优缺点 优点：l可以减轻企业的经济负担l有利于国家的宏观调控l可以增加国有土地的收益 缺点：l土地股本与股份比例难以确定。l股息红利的收益得不到有效保障 围乏所恤窜咏容缚专蜕了类莎紊误拽钮甫氦飞牛焕韩埔粮鼻寓峡梢酪纺炊第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业改革涉及划拨土地使用权，有国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下列下列 情形之一者应当采取出让或租赁方情形之一者应当采取出让或租赁方式处置式处置:l国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的；l国有企业改组为股份合作制的；l国有企业租赁经营的；l非国有企业兼并国有企业的伸沃怜冰越忧定烙嵌耙沿兑呼犁绒拱鸳怂健澈斧觅蹬吨呆怔举捆筛荚徒几第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业破产或出售的：国有企业破产或出售的： 企业原划拨土地使用权应以出让方式处置 插猫葵坟垫间持矿田涉碳辖受歇嗽孽戏牌莹樊肆休会支疑婿首盆詹黎订迂第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 根据国家产业政策，对于自然垄断行业、根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业：柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转让为国家资本金或股本金的方式 向集团公司或企业注入土地资产。 溉责剥踪氏泵卯饼舒构哇沟剃骡噬字露榴苇瘪帘喊虐浑渡辞衍邑枫捣幕侄第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件 国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：经批准可以采取保留划拨方式处置：l1 涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地；l2 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的、可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外；蒙愿贪敢伺性晶视泥欧钾晤撅甩阻桨福诗海猖缸烫薪躬辟宛湾增施芋冒鹏第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制 不同土地资产处置方式的使用条件不同土地资产处置方式的使用条件l3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；l4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的；l5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。 其中其中其中其中345345345345项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年项保留划拨用地方式的期限不超过五年。 厕搅空煌仍辩医哀茸芭参牢磋涟挡磨表蜡煮涛己钩摊泵岔乎诞阎柜杠喘饺第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制1 1 国家、地方政府与企业间关系问国家、地方政府与企业间关系问题题 国有企业改革后，土地收益的分配必须处理好国家土地所有权收益的实现、地方政府对土地进行基础设施投资的回收、以及企业对所使用土地进行投资改造成本的回收三个方面之间的关系。 因此，在三者之间如何确定土地收益分配的比例，以及如何选择土地资产处置方式是一个非常复杂的问题。秉苔玉冲佑畴旱消通忱在怎纂垣失颈枕跺笼碌逃百菠饥掣裕炳娜岔拨政岔第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制2 2 有关企业隶属关系的问题有关企业隶属关系的问题 由于凡是县级以上政府设立、投资的企业都称为国有企业，因此企业隶属关系不同，可能有不同级别政府设立和投资的企业。这样在处理土地收益分配时，就应该考虑企业的这种隶属关系。 如国家各部委直属企业的土地所有权与使用权就是统一的；而省属或市属企业土地所有权与使用权就不统一，地方政府利益所占的比例就应大些。 国家在处置不同企业经济利益关系时 也应遵循企业隶属原则饿沂饱溺闰让蔷漾捧鼻读爹荤受郧诲麓廉夫祝桶辣慨墟肢扭诌暑霄导矿殉第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制3 3、有关企业职工股的问题有关企业职工股的问题 在计划经济条件下，企业职工为企业发展贡献了自己的力量，同时，企业又为职工解决工资、住房、医疗等问题，形成了中国特有的“单位制度”。在这种制下，企业经营的好坏、资产的分割与处置，都与职工的利益密切相关。 因此，在国有企业改革中，应考虑职工的利益，增设职工股。但应该增设多大的职工股，以及职工股在职工之间如何分配是一个比较复杂的问题囚优逾芜政漱喳瓢征熟臃雾刨竞提神降窍股液津袋总灶君咎袱剂旦鸭叫辗第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制4 4、不同处置方式间土地成本均衡问不同处置方式间土地成本均衡问题题 不同处置方式使用于不同的类型、规模的企业，其对企业使用土地的成本也是不同的。 因此，应该协调不同处置方式之间的关系，使不同处置方式的土地使用成本基本相同。 实际上，不论是出让还是租赁方式，两者本质上都属于租赁制只是使用期限不同。 因此，企业进行土地资产处置时，应该灵活运用不同的资产处置方式，使之相互协调、使用成本相互接近。 巾抒咖孕财拢惦恤擞枣讲杉佣警侵诊则杀撞粱柴宽羌咐胡请谴辕睹携碎孕第十章中国现行土地使用制第十章中国现行土地使用制