银亿银亿上尚城上尚城 项目项目专题调研小结专题调研小结20122012年年4 4月月2424日日项目概况项目概况总体情况总体情况n占地面积：630000平方米 n建筑面积：890000平方米 n容 积 率：1.2n绿 化 率：40%n总 户 数：6400户n建筑类型：联排 、叠拼、 高层项目概况项目概况别墅物业别墅物业规划总套数：3000多套户型面积：162233开盘时间：2011年12月29日别墅物业产品情况别墅物业产品情况产品产品面积区间面积区间套数套数叠拼别墅152196124套联排别墅16023366套合计190套首批入市别墅户型配比（公开出售）赠送面积赠送面积37.7437.74n地下室（车库、娱乐房）n一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：83.2883.28n地下室（娱乐房、影音室、卫生间、桌球室、车库、露台）n一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：36.4336.43n地下室（娱乐室、车库）n一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：94.1894.18n地下室（娱乐房、影音室、卫生间、桌球室、车库）n一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：31.3831.38n地下室（车库等）n一层大面积花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：116.34116.34n地下室（佣人房、影音室、卫生间、车库）n一层屋前花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：96.2596.25n地下室（佣人房、影音室、卫生间、车库）n一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：50.7250.72n地下室（车库、娱乐室）n一层入户花园别墅物业产品综述别墅物业产品综述n户户均有面积赠送，从37117不等；n面积赠送主要是通过地下室、入户花园等实现；n首层花园、大面积露台也是产品的主要附加值之一；n地下空间的赠送主要作为车库、娱乐、佣人房等功能空间。项目概况项目概况高层物业高层物业规划总套数：3400多套户型面积：120145(北区)开盘时间：前期以团购形式发售，预计2012年78月份首次对外公开发售项目概况项目概况首批高层物业户型配比（团购）首批高层物业户型配比（团购）户型户型三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅面积区间120以下120130130140140以上套数69套661套7套172套合计909套销售动态销售动态主要面向省测绘局、国土资源厅、消防大队等单位团购；公开对外发售别墅单位。销售动态销售动态团购房源：团购房源：8栋高层共计909套，全部为三房二厅户型，面积区间在116146之间别墅销售动态销售动态团购单位简介：团购单位简介：江西省测绘局，现更名为江西省测绘地理信息局，是省人民政府主管全省测绘工作的部门，归口省国土资源厅。局直属8个处（室），下辖8个直属单位，分别是省第一、第二测绘院、测绘成果资料档案馆、省基础地理信息中心、省测绘成果质量监督检验测试中心 、后勤服务中心、省测绘应急保障服务中心、省国土资源测绘工程总院。局属单位在编职工530余名。消防大队主要是团购别墅产品。销售动态销售动态团购形式：团购形式：别墅产品面向国土资源厅、测绘局、消防大队等单位主要领导高层产品主要面对省测绘局及其所属二级单位、江西省各地市测绘局高层单位首先由团购各单位报名中层领导干部选房普通干部职工采取抽签的形式确定房源。团购价格：团购价格：别墅未知（因前期相关媒体曝光过低价团购的时间，具体成交价格较为保密）高层团购均价约为3660元/（根据二手房中介信息得出）。销售动态销售动态在团购的过程中出现了所属单位员工出售团购房源的指标现象，并且由早期的23万元一个指标升至现在约5-15万一个指标。指标信息一：信息一：n指标转让费：15万元n面积：122n房型：3室2厅2卫（第15/18层）n单价：4116元/（含指标转让）指标信息二：信息二：n面积：123n房型：3室2厅2卫（第16/16层）n总价：53.5万元n单价：4350元/(含指标转让)信息三：信息三：n面积：123n房型：3室2厅2卫（第3/18层）n总价：52万n单价：4228元/(含指标转让)n考虑指标转让费，项目团购房源在市场上流通的均价一般在考虑指标转让费，项目团购房源在市场上流通的均价一般在42004200元元/ /左右；左右；销售动态销售动态团购指标转让方式：团购指标转让方式：方式一：方式一：双方在中间方（主要是中介公司）监督下签订指标转让协议；由购买方将指标转让款打入中间方财务账户，购买方向开发商交纳房款，指标转让方协助办理相关手续（商品房合同更名）；购房程序履行完毕后，经网上查询该房源已备案，中介方将转让款打入出让方账户，完成交易。方式二：方式二：主要是尚未抽签选房的团购户，在签订指标转让协议后，转让方和购买方一同前去营销中心抽签选房，并交纳房款并办理相关手续后，购买方支付指标转让费。开发动态开发动态2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#n南区目前在与省建设厅团购协商中出现分歧，据了解暂无法达成团购意向；n预计在2012年78月份之间推出南区高层产品，1#为商业。n2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#共1172套，近100000。（其中2、3、4、5、7#为81972）户型户型n2#、3#、4#、5#、7#楼户型：两端端户为117赠送面积约为9平米n2#、3#、4#、5#、7#楼户型：中间户户型为90赠送约8 （户型面积按测绘图估算所得，公摊面积按25%计算）户型户型n8#楼户型：两端端户为109.75赠送面积约为9平米n8#楼户型：中间户户型为80赠送约8 （户型面积按测绘图估算所得，公摊面积按25%计算）其他其他n因团购对象的特殊性，再加上团购价格相对较低，在整个团购执行过程中，相关信息的保密工作做得较紧，在现场销售经理一级均无更有价值信息；n团购合同、具体指标转让人数等信息目前尚无有效了解途径。