华澳华澳长号盐城咏恒长号盐城咏恒集合资金信托集合资金信托计划计划2012年月12月目录目录1信托项目概述信托项目概述 2交易对手介绍交易对手介绍3信托计划详述信托计划详述4风控措施分析风控措施分析5华澳国际信托介绍华澳国际信托介绍201信托项目概述信托项目概述项目概述目概述盐城市咏恒投资发展有限公司（简称：盐城咏恒）作为盐城市盐都区的重要投融资及项目建设平台，为实施盐都西区河道整治（BT）工程，向我司提出融资申请，申请信托融资总额2亿元，期限为2年。上海信托业务一部拟发起设立信托总规模为【20,000】万元的“华澳盐城咏恒集合资金信托计划”，信托总期限24个月。全部信托资金用于受让盐城咏恒对盐都区人民政府的36000万元应收账款之收益权，转让价款由盐城咏恒全部用于实施盐都西区河道整治项目。项目每半年付息一次。信托贷款还款资金主要来源包括：盐城咏恒【36000】万元应收账款的回购款及自身业务收入及现金流；在盐城咏恒无法按时支付时，盐都区财政局直接履行还款义务。信托单位（万元）信托单位（万元）期限期限20,00024个月4o盐都西区河道整治（BT）工程，位于盐城市盐都区西区河道，涉及黄刘、乔庄、吴徐、北港等20多个村，总面积70平方公里，占全区总面积的6.80。涉及耕地面积4万多亩，河道8条，项目包括4方面工程，即河道疏浚工程、排涝站建设工程、驳岸建设工程和生态防护与景观绿化带工程，预计河道疏浚总长度67.7km，土方量101.5万方；建设排涝站4座，设计排涝流量为32m3/s；驳岸建设总长度20km；生态防护和绿化工程总长度30km，建设休闲景观点26个。项目资金需求39,500万。o项目资金需求中的20,000万元计划来自于本次信托贷款；自有资金投入9500万元，占项目总投的25%。o项目已经取得政府相关部门的许可批复：o该项目采用委托代建模式，即由盐城市盐都区西区管委会与盐城咏恒签订委托代建及回购协议，约定由盐城咏恒作为项目实施主体，在项目建设完工后，将西区管委会对本项目进行回购，回购资金全部由区财政局安排。批复部门批复部门文号文号批复时间批复时间盐城市盐都区发改委都发改基【2011】53号2011年6月15日项目目简介及介及资金用途金用途项目项目项目内容项目内容金额金额占比占比河道疏浚工程8条河道疏浚、清淤、淤泥运送等9,843.4024.92%排涝站建设工程新建4座防洪排涝站4163.3010.54%驳岸建设工程30km圩堤建设驳岸加固9179.8023.24%生态防护景观绿化40km圩堤建设生态防护9550.0525.19%建设管理费等管理费、研究经费、勘察设计费6763.4524.18%项目合计39,500100%5风险控制措施控制措施本信托设立了多重风险防范措施，项目风险可控：l抵押物： 盐城盐龙置业有限公司以其拥有的位于盐龙街道的研创大厦（商业办公用）提供担保，抵押物评估值【45200】万元，本金抵押率约【44%】。l盐都国投为本信托计划的本息提供无限连带责任担保；l盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局、和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署项目还款协议书，并将盐城盐都区财政局财力作为信托计划的补充还款来源。盐都区人民政府已将应收账款对应债务款项列入区财政预算，并通过区人大决议。抵押物类型抵押物类型数量数量面积面积（平方米）（平方米）用途用途抵押人抵押人评估价值评估价值抵押权顺序抵押权顺序土地使用权1块27,248.00商业用地盐城盐龙置业有限公司45200万元第一顺位房屋所有权1幢45,830.41商业602交易对手介绍交易对手介绍融融资方方简介：介：盐城咏恒投城咏恒投资发展有限公司展有限公司公司名称公司名称盐城市咏恒投资发展有限公司盐城市咏恒投资发展有限公司公司类型公司类型有限公司有限公司成立时间成立时间20062006年年1111月月3日日注册地址注册地址盐城市盐都区盐龙街道吴徐村七组盐城市盐都区盐龙街道吴徐村七组注册资本注册资本人民币人民币1 10,000万元万元法定代表人法定代表人朱金标朱金标经营范围经营范围许可经营项目：无。许可经营项目：无。一一般般经经营营项项目目：经经营营授授权权范范围围内内的的国国有有资资产产、基基础础设设施施投投资资、建建设设、管管理理，对对外外投投资资，水水利水电工程施工。利水电工程施工。股权结构股权结构股东名称股东名称股权比例股权比例盐城风电装备产业投资发展有限公司盐城风电装备产业投资发展有限公司100%100%平台认定平台认定公司于公司于2011年年5 5月，被江苏银监局认定为月，被江苏银监局认定为“特殊贷款类特殊贷款类”公司公司公司简介公司简介盐盐城城咏咏恒恒公公司司作作为为盐盐都都区区的的主主要要建建设设主主体体之之一一，承承担担基基础础设设施施投投资资、施施工工建建设设等等职职责责，尤尤其其是是盐盐都都西西区区的的开开发发建建设设。盐盐都都西西区区20062006年年7 7月月被被盐盐城城市市委委、市市政政府府确确定定为为盐盐城城市市高高新新技技术术产产业业区区、20122012年年1111月月被被认认定定为为江江苏苏省省省省级级高高新新技技术术产产业业区区，辖辖区区总总面面积积7070平平方方公公里里，东东至至宁宁靖靖盐盐高高速速，西西至至中中干干河河，南南至至盐盐淮淮高高速速。产产业业区区下下设设五五个个专专业业园园区区，风风电电产产业业园园、通通讯电子产业园、新材料产业园、农产品精深加工集中区以及中小企业创业园。讯电子产业园、新材料产业园、农产品精深加工集中区以及中小企业创业园。8盐城咏恒城咏恒财务摘要摘要财务报表摘要：财务报表摘要：（单位：人民币元）截止2012年9月公司资产总额为12.03亿元，流动资产占比86.12%。公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。截止2012年9月底的负债总额为75590.6万元，总资产为120329万元，资产负债率63%。由于盐都西区于近两年开始逐步开发，盐城咏恒作为最主要的建设主体，项目连续性和开发进度都尚未完全铺开，造成主营业务收入不连贯的现象，同时因项目建设中的项目补贴按照实际支付到账的进度入账，造成盐城咏恒的盈利能力在2009年至2012年9月的各会计期间出现波动。其中，2011年盐城咏恒获得的补贴收入为2.5亿元。项目项目2009年年2010年年2011年年2012年年9月月流动资产流动资产383,150,665474,778,555347,476,1301,036,290,011总资产总资产1,019,391,1821,319,945,6131,235,349,9591,203,290,118流动负债流动负债515,350,407643,445,473427,124,757580,906,459总负债总负债850,350,4071,010,245,473697,124,757755,906,459所有者权益所有者权益169,040,775309,700,139538,225,202447,383,659主营业务收入主营业务收入127,559,47255,731,05133,866,083164,925,002补贴收入补贴收入86,522,65547,406,000252,588,74428,610,000净利润净利润9,807,59219,096,253142,002,40838,841,543资产负债率资产负债率83.4%76.5%56.4%62.8%净利润率净利润率7.7%34.3%419.3%-23.6%9盐城咏恒城咏恒资产负债结构构o盐城咏恒2012年9月的资产及负债结构o公司2012年9月末的应收账款余额为73,000万元，占资产总额的60.67%。其中3.6亿元为世纪大道拓宽工程，3.9亿元为农民集中居住点安置房建设项目。这两个项目均已完工验收，区政府也已经确认应付咏恒公司的债务（即工程款），因此公司将工程应收款确认入账。之前年度中，公司应收账款也基本都是应向政府收取的工程款项等，一般均在年底结算完毕，故2009-2011年的应收账款余额显示为0。o公司2012年9月末的其他应付款余额为56,090.6万元，占负债总额的74%。金额内容主要为为未支付的拆迁费用、工程项目的各类结算款项和其他资金往来款项科目科目2012年年9月月占比占比货币资金货币资金66,537,2635.53%短期投资短期投资1,300,0000.11%应收账款应收账款730,000,00060.67%其他应收账款其他应收账款48,988,5124.07%存货存货189,464,23715.75%长期股权投资长期股权投资32,080,0002.67%固定资产净值固定资产净值60,402,3475.02%在建工程在建工程74,517,7606.19%合计合计1,203,290,118100.00%科目科目2012年年9月月占比占比应付票据应付票据20,000,0003%其他应付款其他应付款560,906,45974%长期借款长期借款120,000,00016%长期应付款长期应付款55,000,0007%合计合计755,906,459100%10盐城咏恒城咏恒偿债能力分析能力分析o偿债能力指标计算o公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。公司的流动比率2009年至2011年分别为0.74,、0.74和0.81，短期偿债能力比较稳定，2012年因原隶属在建工程核算的两个工程项目转让政府后达到债务确认条件，应收账款金额增加了7.3亿元，造成流动比率上升为1.78，使得短期偿债能力明显加强。同时，2012年的速动比率为1.37，较2011年末的0.02有非常明显的增强。项目项目2009年年2010年年2011年年2012年年9 9月月说明说明流动比率流动比率0.740.740.740.740.810.811.781.78流动资产流动资产/ /流动负债流动负债速动比率速动比率0.040.040.110.110.020.021.371.37( (流动资产流动资产- -存货存货)/ )/流动负债流动负债现金比率现金比率0.0440.0440.1070.1070.0160.0160.1150.115货币资产货币资产/ /流动负债流动负债资产负债率资产负债率83.4%83.4%76.5%76.5%56.4%56.4%62.8%62.8%总负债总负债/ /总资产总资产产权比率产权比率149.67%149.67%83.63%83.63%38.09%38.09%31.29%31.29%借款总额借款总额/ /所有者权益所有者权益11l综合来看，盐城咏恒的收入主要结合主营业务收入和补贴收入，年度的息税前利润大约保持在5000万元至12000万元之间的水平，对各类融资产生的利息支付比较有保障。l值得关注的是盐城咏恒的息税前利润，2009年至2011年的各年金额分别为4900万元、8274万元和24131万元。由于项目补贴集中于年底结算支付的关系，2012年1月至9月的补贴收入较小，仅2861万元，息税前利润仅768万元。盐城咏恒盈利能力分析城咏恒盈利能力分析项目项目2009年年2010年年2011年年2012年年9月月主营业务收入主营业务收入127,559,47255,731,05133,866,083164,925,002主营业务成本主营业务成本152,126,072-148,552,450主营业务利润主营业务利润-24,566,60055,731,05133,866,08316,372,552管理费用管理费用13,661,64420,709,69545,172,52237,433,921财务费用财务费用39,192,36163,648,57999,304,99933,336,664利息支出利息支出39,192,36163,648,57999,304,99933,336,664其他收益其他收益317,476137,034营业利润营业利润-77,420,605-28,309,747-110,611,438-54,260,998补贴收入86,522,65547,406,000252,588,74428,610,000营业外收入营业外收入726,432-34,693-营业外支出营业外支出20,890-9,590-利润总额利润总额9,807,59219,096,253142,002,408-25,650,998所得税所得税-13,190,545净利润净利润9,807,59219,096,253142,002,408-38,841,543息税前利润息税前利润48,999,95382,744,832241,307,4077,685,66512盐城咏恒城咏恒现金流分析金流分析l盐城咏恒2009年至2011年经营性净现金流为10015万元、18286万元和-17653万元，2012年的经营性净现金流为-66156万元。l相对而言，盐城咏恒在2009年和2010年的项目投资支出较高，分别为投资性净现金流出24875万元和8654万元；而在2011年和2012年因转让投资所得的投资型现金流入较高，分别为投资性净现金流入11446万元和72108万元。l盐城咏恒在2009年和2010年筹资活动的净现金流分别为净现金流入16856万元和净现金流出4984万元。2011年和2012年筹资活动产生的净现金流均为零。l综合上述三项，盐城咏恒2009年至2012年9月各会计期间的综合净现金流分别为1996万元、4648万元、-6201万元和5952万元。净现金流存在波动但是基本稳定。项目项目2009年年2010年年2011年年2012年年9月月一、经营活动产生的现金流一、经营活动产生的现金流经营活动现金流入小计经营活动现金流入小计397,047,149202,174,843202,031,956-525,581,862经营活动现金流出小计经营活动现金流出小计296,895,07319,313,070378,557,379135,982,419经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额100,152,075182,861,774-176,525,423-661,564,281二、投资活动产生的现金流二、投资活动产生的现金流投资活动现金流入小计投资活动现金流入小计11,720,0002,386,000114,463,275721,083,722投资活动现金流出小计投资活动现金流出小计260,466,48588,926,541-投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额-248,746,485-86,540,541114,463,275721,083,722三、筹资活动产生的现金流三、筹资活动产生的现金流筹资活动现金流入小计筹资活动现金流入小计327,538,33731,800,000-筹资活动现金流出小计筹资活动现金流出小计158,978,68781,640,000-筹资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额168,559,650-49,840,000-四、汇率变动对现金的影响四、汇率变动对现金的影响-五、现金及现金等价物净增加额五、现金及现金等价物净增加额19,965,24046,481,233-62,062,14859,519,441期初现金及现金等价物余额期初现金及现金等价物余额2,633,49722,598,73669,079,9697,017,821六、期末现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额22,598,73669,079,9697,017,82166,537,26313盐城咏恒存量城咏恒存量贷款分析款分析l截止2012年11月报表日，盐城咏恒的银行借款金额共11000万元，均为长期借款，分期偿还。2012年11月偿还1000万元，2013年和2014年的还款金额分别为5500万元和5500万元，其中2014年最晚一笔借款偿还的时间为2014年11月15日，还款金额为1000万元。20122012年年9 9月底盐城咏恒贷款明细月底盐城咏恒贷款明细借款银行借款银行借款金额借款金额（万元）（万元）借款余额借款余额（万元）（万元）期限期限抵押担保抵押担保还款安排还款安排起亚中行10,0005,0002009.01.212014.01.212009年悦中银抵字C290121018号抵押合同2013.1.21还款2500万元;2014.1.21还款2500万元.盐城交行6,0002,0002009.05.192014.05.19-/-2013.5.19还款1000万元;2014.5.19还款1000万元.盐都农发行6,0002,0002010.02.102015.02.09最高额抵押担保方式，担保合同为32090009-2010盐都（抵）字0002号2015.2.9还款2000万元.盐都农发行2,0002,0002010.04.012013.11.15最高额抵押担保方式，担保合同为32090009-2010盐都（抵）字0002号2013.11.15还款2000万元盐都农发行2,000-2010.04.192012.11.15最高额抵押担保方式，担保合同为32090009-2010盐都（抵）字0003号2012.6.15还款1000万;2012.11.15还款1000.合计合计36,00011,00014盐城咏恒或有城咏恒或有负债分析分析u总体评价：总体评价：盐城咏恒为盐城市盐都区最主要的投融资及项目建设平台，资产规模较大，资产运营能力较强，且在2012年在建工程完工确认应收账款后，短期偿债能力大大加强。盐城咏恒对盐都区的基础建设项目运作熟练，加上政府财政对盐城咏恒的补贴收入，盐城咏恒的息税前利润保持基本稳定。截至2012年11月底，盐城咏恒目前仍实际负有担保义务的的对外担保总金额合计为8500万元，如下表所示。由于主要担保对象为在盐城市高新技术产业园区投资设立的公司，信用良好，因此公司担保风险较低。担保对象对外担保项下已经发生的担保金额（万元）盐城华盛变压器制造有限公司2,200盐城宝鼎电动工具有限公司800江苏锐毕利实业有限公司5,000江苏百斯特环境工程有限公司500合计合计8,50015盐城市城市盐都区政府情况（回都区政府情况（回购主体）主体）o盐都区是最靠近盐城市中心城区的几个区县之一，盐都区东面分别与盐城市、盐城经济开发区、大丰市相毗邻，地理位置和交通区位均十分优越，区内有G204、S18等高速公路贯穿，距离盐城市和盐城国际机场也很近，朝东到王港和射阳港的交通也十分便利，为盐都区的经济发展提供了优越的条件。o产业经济方面，盐都区突出三大类产业，即：以风电装备、通讯电子、新材料为代表的新兴产业；以机床工具、汽车配件、纺织服装代表的传统产业；以输变电、化纤机械和涂装设备、制鞋机械、齿轮等特色产业。根据2010年的政府工作报告，风电装备、通讯电子两大新兴产业的产值、税收占规模以上工业的比重分别达到22%和29.8%。o盐都区2009年至2011年的全区GDP总额分别为210亿元、250亿元和303.98亿元，GDP增速保持在13%17%之间，增幅稳定，增长较快。作为临近盐城市的区县，盐都区依托独特的区位和政治、智力资源优势，大力发展经济，受益于近年来江苏沿海经济开发战略的影响，近年来经济和财政实力快速增强。o2011年盐都区政府及下属平台合计直接负债311,256万元，当年地方财政总收入金额为796,300万元，地方负债率为39.09%。16o根据盐城盐都区政府提供的盐都区人民政府工作报告与盐都区财政预算执行情况与预算草案中的数据，盐都区的一般预算收入主要来自税收，为37.69亿元，占比74.1%。财政总收入占地区生产总值比重由8.9%提高到26.2%，纳税超千万元企业从16家增加到47家，7个市级重点镇财政总收入均超亿元。盐城市城市盐都区政府都区政府财政情况政情况盐都区地方财政收支结余表盐都区地方财政收支结余表单位：万元17o2011年盐都区一般预算收入为37.60亿元，收入构成如下图所示：盐城市城市盐都区政府都区政府财政收入构成政收入构成18盐城市城市盐都区政府都区政府财政收入构成政收入构成o从2009年至2011年的企业纳税入库排名名单上来看，盐都区企业发展较为平稳，除部分行业性冲击造成的影响外，大部分企业均处于较好的上升发展阶段，盐都区的税收收入也稳步提高。盐都区的主要产业为商贸、房地产、港建、汽车零部件、纺织、锅炉制造等。盐都区2011年企业纳税入库排名前30名的企业如下：19o根据盐都区财政局提供的2012年至2015年财政预测数据，汇总得出盐都区未来几年的财政收支情况如右表所示：盐都区都区财政未来三年政未来三年资金平衡金平衡预测20盐都区都区2010年至年至2015年年土地出土地出让收入安排收入安排o盐都区土地出让收入安排预测：盐都区土地出让收入安排预测：其中，截止2012年7月已实现出让的土地为910,098平方米，出让金额为135,896.97万元，参见盐都区2012年建设用地台账。2012年8月至12月已出让和计划出让的土地合计为415,385平方米，出让金额为39,613万元，21盐都区都区项目投目投资收支收支预测o盐都区项目投资收支预测：盐都区项目投资收支预测：年度2012年年2013年年2014年年2015年年项目收入项目收入基础设施建设16,00036,50027,50025,000项目拆迁2,5003,0005,0004,000污水管网省财政专项资金280-保障房项目财政专项资金5,000-环保产业园专项资金461-小计小计24,24139,50032,50029,000项目支出项目支出基础设施建设7,0006,0007,5006,500项目拆迁5,5002,5002,0002,000污水管网省财政专项资金1,200小计小计13,7008,5009,5008,500项目收支合计项目收支合计10,54131,00023,00020,500盐都区在区内基础设施建设建设和项目拆迁这两大类项目上，由于目前盐都区的整体建设仍处于起步阶段，资金需求较大，上级财政指导盐都区开展项目实施中的收支平衡时，对重要的基础建设和拆迁项目，给予了较高的财政支持。这些基建和拆迁项目，在实施过程中工期比较集中，主要投入已经于上两年由区财政投入，2012年至2015年期间的项目投入明显减少且稳定，而上级财政的支持则由于时滞性和长周期的关系，造成2012年至2015年期间，对项目仍有持续的补贴，因此造成项目收入大于支出，在手项目结余较高的情况。22盐都区政府都区政府地方地方债务偿还安排安排o根据盐都区2011年地方财政负债统计表中的数据显示，盐都区政府的直接债务余额为311,256万元，构成如下：地方债务项目地方债务项目金额（万元）金额（万元）解决地方金融风险专项借款解决地方金融风险专项借款7,220国内金融机构借款国内金融机构借款-政府直接借款政府直接借款34,067国内金融机构借款国内金融机构借款-由财政承担的地方融资平台借款由财政承担的地方融资平台借款-债券融资债券融资-中央代发地方政府债券中央代发地方政府债券11,500债券融资债券融资-由财政承担偿还责任的融资平台债券融资由财政承担偿还责任的融资平台债券融资-粮食企业亏损挂账粮食企业亏损挂账12,302应付工资和工程款应付工资和工程款99,493其他其他146,674直接债务余额合计直接债务余额合计311,256根据盐都区财政局针对2011年度政府债务余额而出具的2012-2015年政府债务到期情况来看，2012年至2015年各年债务偿还安排如下：政府直接债务余额政府直接债务余额311,256项目项目/年度年度2012年年2013年年2014年年2015年年当年需偿还金额当年需偿还金额21,20032,40032,10035,12023盐都区都区项目目融融资收支收支预测o盐都区融资收支预测：盐都区融资收支预测：融资项目收支融资项目收支地方银行债务偿债计划（注地方银行债务偿债计划（注4）-21,200-32,400-32,100-35,120信托计划融资（中融）19,999信托计划偿还（中融）-22,799信托计划融资（华澳）20,000信托融资收支合计（注信托融资收支合计（注5）39,999-22,799-融资项目收支合计融资项目收支合计18,799-32,400-54,899-35,120盐都区目前已实现的信托计划融资为中融信托提供的2亿元信托计划，期限为2年，到期时间为2014年。另外，盐都区拟通过盐城咏恒向我司以应收账款收益权的形式发起信托计划，募集资金金额为2亿元，期限为2年。24u盐城盐都区财政收入规模较大，财政的收入与支出都较为稳健。根据盐都区财政局提供的未来三年财政预测和土地、项目、融资计划收支安排预测来看，2014年和2015年盐都区财政均可产生较好的现金结余，足以覆盖信托计划本息，出现违约的风险较低。盐都区都区财政政资金平衡金平衡预测-结论25担保方一：担保方一：盐城市城市盐都区国有都区国有资产投投资经营有限公司有限公司公司名称公司名称盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（以下简称盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（以下简称“盐都国投盐都国投”）公司类型公司类型有限公司（法人独资）有限公司（法人独资）成立时间成立时间1997 7年年1010月月1 15日日注册地址注册地址盐城市盐都区新区世纪路盐城市盐都区新区世纪路注册资本注册资本人民币人民币4 40,000万元万元法定代表人法定代表人单永红单永红经营范围经营范围许可经营项目：无许可经营项目：无一一般般经经营营项项目目：在在授授权权范范围围内内运运营营国国（公公）有有产产权权，依依法法行行使使出出资资者者权权益益、决决定定国国（公公）有有产产权权变变更更和和重重组组，负负责责授授权权范范围围内内国国（公公）有有资资产产的的处处置置，负负责责区区投投资资发发展展基基金金的的筹筹集集、投投放放和和管管理理、投投资资信信息息咨咨询询服服务务，经经营营授授权权范范围围内内的的国国有有资资产产、基基础础设设施施投投资资、建建设设、管管理、对外投资，土地开发服务，旅游业开发、投资、项目管理。（理、对外投资，土地开发服务，旅游业开发、投资、项目管理。（C C）股权结构股权结构股东名称股东名称股权比例股权比例盐都区人民政府盐都区人民政府100%合计合计100%平台认定平台认定公司简介公司简介 盐盐城城市市盐盐都都区区国国有有资资产产投投资资经经营营有有限限公公司司的的出出资资方方为为盐盐都都区区人人民民政政府府，注注册册资资本本4 4亿亿元元。公公司司自自19971997年年1010月月成成立立，成成立立时时注注册册资资本本1 1亿亿元元；20022002年年进进入入实实质质性性运运作作，20122012年年1010月月增增资资至至4 4亿亿元元。主主要要经经营营授授权权范范围围内内的的国国有有资资产产的的营营运运、土土地地市市场场的的经经营营、对对外外投投资资等等。截截止止20122012年年9 9月月，盐盐都都国国投投资资产产总总额额为为13.713.7亿亿元元，负负债债3.873.87亿亿元元，净净资资产产9.839.83亿亿元元。公公司司对对外外长长期期股权投资账面额为股权投资账面额为7.527.52亿元。亿元。自自20132013年年开开始始，首首期期将将注注册册资资本本增增加加到到1010亿亿元元以以上上，后后逐逐步步增增加加至至3030亿亿元元，使使净净资资产产达达到到3535亿亿元元以以上上，成成为为盐盐都都区区规规模模最最大大、资资产产质质量量最最优优越越的的平平台台公公司司，并并拟拟于于20132013年年发发行行1010亿元企业债券。亿元企业债券。26盐都国投都国投财务摘要摘要资产负债表摘要：资产负债表摘要：（单位：人民币元）截止2012年9月30日，盐城国投资产总额为人民币13.67亿元，流动资产为人民4.6亿元，非流动资产达人民币9.07亿元。相比而言，截止2011年12月31日资产总额为9.1亿元，流动资产为人民币1.84亿元，非流动资产为7.26亿元，今年的资产增速明显，资产结构有比较明显的变化。盐都国投2009年至2012年9月各会计年度的资产负债率分别为60%、68%、66%和28%，2012年因资产注入的原因，造成资产负债率出现明显下降，同时其他偿债能力指标出现明显上升。其中2012年9月盐都国投的流动比率为1.51，速动比率为0.61，均明显好于往年，短期偿债能力较强。项目项目2009年年2010年年2011年年2012年年9月月备注备注流动资产流动资产162,860,268119,753,544184,438,955460,363,281-总资产总资产565,679,095704,040,997909,948,2011,367,489,038-流动负债流动负债198,161,566366,052,542445,538,020304,582,194-总负债总负债340,161,566476,852,542602,196,020386,582,194-所有者权益所有者权益225,517,530227,188,455307,752,181980,906,843-流动比率流动比率0.820.330.411.51流动资产流动资产/流动负债流动负债速动比率速动比率0.250.130.210.61(流动资产流动资产-存货存货)/流动负债流动负债现金比率现金比率0.0820.0390.1320.256货币资产货币资产/流动负债流动负债资产负债率资产负债率60.1%68%66%28%总负债总负债/总资产总资产产权比率产权比率110.9%98.4%85.2%17.2%总负债总负债/所有者权益所有者权益27盐都国投主要科目明都国投主要科目明细公司其他应收款2012年9月末的余额为27510万元，均为盐都区政府机关及相关职能公司的应收款项，出现坏账可能很小。科目科目金额（万元）金额（万元）区住宅公司区住宅公司850西区管委会西区管委会5500高新区基础设施建设项目部高新区基础设施建设项目部6800市土地储备交易中心市土地储备交易中心6344盐都区国土局盐都区国土局3000盐都房产局盐都房产局2500其他其他2516流动资产合计流动资产合计27510盐都国投2012年9月末其他应收款科目明细公司长期股权投资9月末余额为75159.3万元，主要投资明细如下：序号序号单位名称单位名称金额金额( (万元万元) )1泰阳房产有限公司600.002盐都区中小企业信用担保有限公司19,995.003新世纪商城182.304国信置业有限公司480.005盐城职苑投资实业有限公司13,000.006盐城市开新投资实业有限公司9,000.007盐都建设投资有限公司1,000.008盐都教育投资发展有限公司2,000.009黄海农商行2,002.0010盐都科技成果转化服务有限公司400.0011盐城市大纵湖区资源开发有限公司26,500.00合计75,159.3028盐都国投盈利能力分析都国投盈利能力分析利润表摘要：利润表摘要：（单位：人民币元）盐都国投的息税前利润金额基本保持在190万元至348万元左右，基本保持稳定。2012年9月末的净资产回报率为0.7%。盐都国投2009年至2012年9月各会计年度实现的主营业务收入分别为241万元、305万元、220万元和259万元，收入基本保持稳定，预计2012年全年可实现主营业务收入345万元。项目项目2009年年2010年年2011年年20122012年年9 9月月备注备注主营业务收入主营业务收入2,411,9742,411,9743,053,1413,053,1412,195,3622,195,3622,590,1802,590,180-主营业务成本主营业务成本- - - -1,865,7821,865,782-主营业务利润主营业务利润2,264,7832,264,7832,895,0732,895,0732,046,1022,046,102625,727625,727营业利润营业利润-1,051,043-1,051,043327,495327,495-316,888-316,8881,141,3831,141,383-净利润净利润959,757959,7571,670,9261,670,9261,563,7261,563,7263,610,8813,610,881-毛利润率毛利润率93.9%93.9%94.8%94.8%93.2%93.2%24.2%24.2%主营业务利润主营业务利润/主营业务收入主营业务收入息税前利润率息税前利润率79.4%79.4%90.7%90.7%88.6%88.6%134.5%134.5%营业利润营业利润/主营业务收入主营业务收入净利润率净利润率39.8%39.8%54.7%54.7%71.2%71.2%139.4%139.4%净利润净利润/主营业务收入主营业务收入29盐都国投目前都国投目前银行借款及或有行借款及或有负债情况情况盐都国投截止2012年11月的银行借款余额为7200万元，主要还款时间集中在2013年和2014年。如右表：银行名称银行名称贷款金额贷款金额（万元）（万元）贷款余贷款余额额到期时间到期时间还款时间还款时间国开行国开行4,5002,70020132013年年盐都农发行盐都农发行9,0004,5002009.3.252014.3.72013.3.22还款还款2000万元万元；2014.3.7还款还款2500万元。万元。合计合计7200根据盐都国投提供的截止2012年10月31日的实际在合同期内的对外担保记录显示，对外担保金额合计为27020万元，具体明细如下：30抵押物简介房产证编号：房产证编号：盐房权证市区都字第盐房权证市区都字第0126988号号房屋所有权人：房屋所有权人：盐城盐龙置业有限公司盐城盐龙置业有限公司房屋位置：房屋位置：市区都盐龙街道办事处益民居委会、方向居委会研创大厦市区都盐龙街道办事处益民居委会、方向居委会研创大厦1幢幢丘（地）号：丘（地）号：房屋性质：房屋性质：自建房自建房结构：结构：钢筋混凝土钢筋混凝土建筑面积：建筑面积：45,830.41平方米平方米设计用途：设计用途：商业商业抵押情况：抵押情况：无无土地证编号：盐都国用（2011）第013000001号土地使用权人：盐城盐龙置业有限公司座落：盐龙街道办事处益民居委会、方向居委会地类（用途）：商业用地使用权类型：出让使用权面积：27,248终止日期：2051年1月10日抵押情况：有抵押房产简介抵押房产简介抵押土地简介抵押土地简介抵押物简介抵押物位于盐城市的西南方向、盐都区高新技术园区内，距离盐城市主干道100米，据盐城市传统市中心7公里。该区域内现有盐龙街道商业中心，周边房产主要以商业、住宅为主抵押房产简介抵押物所在地交通便利，距离宁靖盐高速入口约1公里，经主干道世纪大道赴盐城市传统商业中心和市政府聚集地均在20分钟内车程。根据盐都区规划，抵押物所在区域将布局建设成为盐都区新的商业、行政中心，而抵押物本身的设计定位以及建造标准为盐都区乃至盐城市内的高端办公和商业综合楼。抵押物的具体规划用途包括政府单位办公（1-9层）、出租给企业办公及部分商业用途（10-19层）。目前抵押物正在进行内部装修，其中1-9层已经基本完成装修，盐都区各政府单位将于2013年1月1日起陆续搬入抵押物大楼，正式将其投入使用；剩余10层将于完成内部装修后出租给盐都区各企业总部办公之用，已与多家企业达成出租意向，其中最高2-3层已出租给商业会所，目前正在进行装修，预约2013年上半年正式营业。据调查，2011年1月19日，盐龙置业将其持有的上述国有土地使用权为江苏国丰建设集团有限公司与中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行签署的自2011年1月18日起至2014年1月18日止的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同提供抵押担保，抵押担保债权之最高本金金额为3,900万元。就该问题，已与融资方商定，该土地解除抵押并完成对我公司的第一顺位抵押将作为项目发行。03信托计划详述信托计划详述信托交易信托交易结构构方案要素方案要素计划名称计划名称华澳华澳盐城咏恒集合资金信托计划盐城咏恒集合资金信托计划信托期限信托总期限2年。信托规模信托规模2亿元信托收益的计算与分配信托成立起每半年结算一次，最后一次利息随本金到期日一次性偿还。信托保障措施l盐都国投提供连带责任担保；l盐城盐龙置业有限公司以其拥有的位于盐龙街道的研创大厦（商业办公用）提供担保，抵押物评估值【45200】万元，本金抵押率约【44%】。l盐都区财政局已将本项目下的应收账款纳入财政预算。此外，盐都区政府、盐都区财政局、盐城咏恒和华澳信托将签订项目还款协议书，约定在盐城咏恒不能按时支付信托计划本息时，由盐都区财政局将所需偿还的款项支付至指定账户。盐城咏恒与盐城市盐都区政府签订回购协议35交易前提交易前提信托成立的前提条件信托成立的前提条件推介期内或推介期结束，委托人信托单位达到1,000万份；盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署项目还款协议书，将还款计划列入区政府财政预算，并通过人大决议；抵押合同已签署完毕，且相关抵押登记手续已办理完毕（华澳信托已取得相应的他项权利证书）；盐都国投为信托本息的偿还提供连带责任担保，相关担保协议已经签署；华澳信托规定的其他条件。信托计划成立后，受托人有权设立开放期，接受投资者继续认购信托单位。04风险管理措施分析风险管理措施分析风险和和风险管理措施管理措施问题问题/风险风险解决方法解决方法政策风险与法律风险政策风险与法律风险国家货币政策、财政税收政策、产业政策、相关法律法规的调整以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，可能将对本项目的还款能力产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。聘请专业律师在项目前期开展法律尽职调查，并出具法律尽职调查报告；在项目执行过程中，每季度向融资方获取财务报表，及时了解融资方的财务情况。信用和流动性风险：信用和流动性风险：本风险主要是指本信托在信托受益权回购日或终止时，盐城咏恒因现金流影响等因素无法偿还本项目的本息。以商业房产和相应土地使用权为信托本息的偿还提供抵押担保（此房产及土地抵押的相关手续完成将是本信托成立的条件之一）；盐都国投为本信托计划的本息提供无限连带责任担保；盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局、和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署项目还款协议书，并将盐城盐都区财政局财力作为信托计划的补充还款来源。盐都区人民政府已将应收账款对应债务款项列入区财政预算，并通过区人大决议。操作风险：操作风险：本风险主要是指项目融资方在项目开发和管理过程中，违反相关制度和管理协议，造成工程延期给信托和投资者造成损失。聘请专业律师参与尽职调查和出具法律意见书；本项目对信托资金的使用进行严格监管（需在指定银行开立贷款监管账户，按照合同约定对贷款资金进行监管，对每一笔资金的划付按照相关法律文件的约定进行受托支付）。3805华澳国际信托简介华澳国际信托简介华澳国际信托有限公司简介华澳国际信托有限公司简介 华澳信托是中国国家开发投资公司下属子公司三吉利、融达公司和澳大利亚领先的金融机构麦格理的合资公司华澳信托是中国国家开发投资公司下属子公司三吉利、融达公司和澳大利亚领先的金融机构麦格理的合资公司华澳信托致力于：华澳信托致力于：o通过细致的筛选，对高质量资产的积极管理，以及高通过细致的筛选，对高质量资产的积极管理，以及高效运作的资本结构，为广大投资者带来丰厚效运作的资本结构，为广大投资者带来丰厚回报；回报；o集中式的团队化风险管理，引入了麦格理集团在风险集中式的团队化风险管理，引入了麦格理集团在风险管理举措方面的经验与成果；管理举措方面的经验与成果；o理解投资者和公司机构的个性化需求，并制定出能满理解投资者和公司机构的个性化需求，并制定出能满足这些需求的金融服务产品；足这些需求的金融服务产品；o在恰当管理风险的同时注重公司经营和投资者之间的在恰当管理风险的同时注重公司经营和投资者之间的联系，以便在恰当的时机向恰当的投资者提供恰当的联系，以便在恰当的时机向恰当的投资者提供恰当的金融产品金融产品。华澳国际信托有限公司简介华澳国际信托有限公司简介华澳国际信托有限公司介绍华澳国际信托有限公司介绍o华澳国际信托有限公司华澳国际信托有限公司(Sino-Australian International Trust Co.,Ltd.(Sino-Australian International Trust Co.,Ltd.“华澳信托华澳信托”) )，注册地在上海，是由，注册地在上海，是由北京三吉利能北京三吉利能源股份有限公司源股份有限公司( (“三吉利三吉利”)”)，北京融达投资有限公司，北京融达投资有限公司( (“融达融达”) )与麦格理集团所属的与麦格理集团所属的麦格理资本证券股份有限公麦格理资本证券股份有限公司司共同组建的金融机构。共同组建的金融机构。作为一家专业理财机构，华澳信托将努力为投资者提供优质的信托产品，让投资者分享作为一家专业理财机构，华澳信托将努力为投资者提供优质的信托产品，让投资者分享到华澳信托在投资、分析、资产运营管理、资金管理、行业专长、审慎监管和风险管理等方面的优势及其带来的到华澳信托在投资、分析、资产运营管理、资金管理、行业专长、审慎监管和风险管理等方面的优势及其带来的丰厚回报。丰厚回报。o华澳信托华澳信托的的战略目标战略目标是是：为信托产品投资者提供具有创新性的金融服务，创造可观的价值及回报，进而发展成为：为信托产品投资者提供具有创新性的金融服务，创造可观的价值及回报，进而发展成为中国领先的金融机构之一中国领先的金融机构之一。o华澳信托的注册资本为华澳信托的注册资本为6 6亿元人民币。合作各方均有在公司运营中增加资本金投入的强烈愿望。亿元人民币。合作各方均有在公司运营中增加资本金投入的强烈愿望。股东背景介绍股东背景介绍o三吉利和融达是国家开发投资公司下属的两家投资公司，在国内电力投资和房地产领域业绩卓越，掌控着约三吉利和融达是国家开发投资公司下属的两家投资公司，在国内电力投资和房地产领域业绩卓越，掌控着约250250亿亿元人民币以上的资产元人民币以上的资产o麦格理集团公司作为澳大利亚领先的金融服务机构，在资产管理和公司治理方面拥有众多成功经验，在全球管理麦格理集团公司作为澳大利亚领先的金融服务机构，在资产管理和公司治理方面拥有众多成功经验，在全球管理着着1,3001,300亿美元以上的资金运作亿美元以上的资金运作41内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传长盈长盈8号号 无锡银仁房屋无锡银仁房屋集合信托集合信托2010年年4月月发行额发行额人民币人民币1.2亿元亿元长盈长盈9号号 优质中小企业优质中小企业集合信托集合信托2010年年6月月发行额发行额人民币人民币1.1亿元亿元长信长信1号号 大连实德大连实德集合信托集合信托2010年年7月月发行额发行额人民币人民币2.8亿元亿元长信长信2号号 盛和股权投资盛和股权投资集合信托集合信托2010年年8月月发行额发行额人民币人民币21.8亿元亿元长信长信3号号 浙江广夏集团浙江广夏集团集合信托集合信托2010年年11月月发行额发行额人民币人民币17.5亿元亿元长信长信5号号集合信托集合信托2011年年1月月发行额发行额人民币人民币14.6亿元亿元迄今为止，华澳已成功发行迄今为止，华澳已成功发行3939个信托产品，信托规模超过人民币个信托产品，信托规模超过人民币180180亿元亿元长信长信7号号股权投资股权投资集合信托集合信托2011年年4月月发行额发行额人民币人民币1.5亿元亿元长信长信6号号合生创展优质合生创展优质投资投资集合信托集合信托2011年年5月月发行额发行额人民币人民币7.856亿元亿元长诚长诚1号号-文化艺术珍品文化艺术珍品流动化流动化 信托信托2011年年4月月发行额发行额人民币人民币4.06亿元亿元长诚长诚2号号-刚泰矿业基金刚泰矿业基金集合信托集合信托2011年年5月月发行额发行额人民币人民币3亿元亿元成功案例成功案例内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传华澳华澳联合中小企业贷款联合中小企业贷款基金基金期集合资金信托期集合资金信托2011年年7月月发行额发行额人民币人民币3.112亿元亿元华澳华澳长昊长昊1号号-光耀股权光耀股权收益权流动化收益权流动化集合信托集合信托2011年年6月月发行额发行额人民币人民币9亿元亿元华澳华澳长昊长昊2号股权收益号股权收益权投资集合信托权投资集合信托2011年年7月月发行额发行额人民币人民币4.5亿元亿元华澳华澳长盈长盈10号无锡滨湖号无锡滨湖区保障房贷款集合资金区保障房贷款集合资金信托信托2011年年8月月发行额发行额人民币人民币2亿元亿元华澳华澳长昊长昊3号嘉达棉业号嘉达棉业集合资金信托集合资金信托2011年年8月月发行额发行额人民币人民币2.5亿元亿元华澳华澳长信长信8号号-上实发上实发展股权投资集合资金信展股权投资集合资金信托托2011年年5月月发行额发行额人民币人民币7亿元亿元华澳华澳 昆吾九鼎基金管理昆吾九鼎基金管理费受益权集合信托费受益权集合信托2011年年10月月发行额发行额人民币人民币0.56亿元亿元华澳华澳供应链金融基金供应链金融基金I期集合资金信托期集合资金信托2011年年10月月发行额发行额人民币人民币1.8亿元亿元华澳华澳长诚长诚3号号-成都面包成都面包新语股权投资集合资金新语股权投资集合资金信托信托2011年年11月月发行额发行额人民币人民币0.7亿元亿元华澳华澳长昊长昊5号河南地煤号河南地煤股权收益权集合信托股权收益权集合信托2011年年11月月发行额发行额人民币人民币1.7495亿元亿元成功案例成功案例内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传华澳华澳长盈长盈11号号集合资金信托集合资金信托2011年年12月月发行额发行额人民币人民币6.45亿元亿元华澳华澳长昊长昊6号股权收益号股权收益权投资集合资金信托权投资集合资金信托2011年年12月月发行额发行额人民币人民币2.4亿元亿元华澳华澳长诚长诚5号号-优质资产优质资产支持集合资金信托支持集合资金信托2011年年12月月发行额发行额人民币人民币3.5亿元亿元华澳华澳日汇金日汇金1号开放号开放式式集合资金信托集合资金信托2011年年12月月发行额发行额人民币人民币2.1266亿元亿元华澳华澳供应链金融基金供应链金融基金vi期集合资金信托期集合资金信托2011年年12月月发行额发行额人民币人民币5亿元亿元成功案例成功案例声明声明本PPT仅为向第三方推介信托计划而使用，其中所有关于项目的要素均应以最终签署的信托计划和信托合同中的约定为准。本PPT不构成对任何主体（包括推介银行）的要约及要约邀请，任何与第三方间的服务条款均应以最终签署的财务顾问合作协议及战略合作协议约定的内容为准。本PPT中关于借款人的数据和相关情况均基于借款人向华澳信托提供的材料，并经华澳信托委托中介机构进行尽职调查后得以验证的结果。本PPT中所有信息仅供投资推介时的参考，不构成亦不应被理解为任何形式的保证或承诺。