土地管理学土地管理学土地管理学土地管理学 天津城建大学天津城建大学课课程程结结构构总总分分总总绪论绪论土地管理原理土地管理原理土地管理的一般过程土地管理的一般过程地籍管理地籍管理土地权属管理土地权属管理土地利用管理土地利用管理城市土地市场管理城市土地市场管理土地管理的内容土地管理的内容土地管理方式土地管理方式土地信息管理土地信息管理港台及国外土地管理港台及国外土地管理第一章第一章 绪论绪论内容提要内容提要土地的基本概念土地的基本概念土地、人口、环境与可持续发展土地、人口、环境与可持续发展土地管理基本概念土地管理基本概念土地管理学的研究对象和研究方法土地管理学的研究对象和研究方法第一节第一节 土地概念及特性土地概念及特性土地的涵义，主要有以下几种：土地的涵义，主要有以下几种： 土地与土壤同义。土地与土壤同义。 土地是指地球表面的陆地部分，是由泥土和砂石所堆成的固定场土地是指地球表面的陆地部分，是由泥土和砂石所堆成的固定场所。所。 土地是指地球表面陆地和水面，它是由气候、地貌、土壤、水文、土地是指地球表面陆地和水面，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，还包含人类活动的成果。岩石、植被等构成的自然历史综合体，还包含人类活动的成果。 土地就是自然，土地的范围包括地球表面的水、陆、空气等自然土地就是自然，土地的范围包括地球表面的水、陆、空气等自然物，及光、热引力等自然力。物，及光、热引力等自然力。 土地是立国的要素。一个国家的土地、人民和主权共同构成立国土地是立国的要素。一个国家的土地、人民和主权共同构成立国三要素。这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地三要素。这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地水域和领海的海域。水域和领海的海域。 土地是指设置管辖权和所有权的地球陆地表层（含海岛和内陆水土地是指设置管辖权和所有权的地球陆地表层（含海岛和内陆水域）。域）。第一节第一节 土地概念及特性土地概念及特性一、定义一、定义 指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。土地内涵的变化过程：土地内涵的变化过程：土壤土壤地球表面的陆地地球表面的陆地内陆水域内陆水域陆地、内陆水域和海洋陆地、内陆水域和海洋 在土地这个在土地这个综合体综合体中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。土地包括人类过去和现在的活动成果土地包括人类过去和现在的活动成果土地是自然的产物土地是自然的产物土地是地球表面具有固定位置的空间客体土地是地球表面具有固定位置的空间客体从本质特征看，土地从本质特征看，土地生产力，土壤生产力，土壤肥力。肥力。从形态结构看，土地从形态结构看，土地是地上层、地表层和地下层组成的立体是地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤垂直剖面，土壤只是地表层的一部分。只是地表层的一部分。二、相似概念的区别二、相似概念的区别 土地和土壤土地和土壤土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的含义更广。含义更广。 土地与国土土地与国土国土是指一国国土是指一国主权管辖内主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。 土地与景观土地与景观 景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧密联系的综表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧密联系的综合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。 二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。三、土地的二重性三、土地的二重性 土地具有土地具有资源资源和和资产资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。（价值）和法律（独占性）意义。 土地资源土地资源 作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。生经济效益的那部分土地。 土地资源，是一个土地资源，是一个“发展发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。 土地资产土地资产 是指土地财产，即作为财产的土地，具有明确的权属关系是指土地财产，即作为财产的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值有限性、有用性、可占用性和具有价值。 土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。统一体。n 土地与地产的关系土地与地产的关系:n土地不一定完全是地产土地不一定完全是地产,而地产必然属于土地而地产必然属于土地四、土地的功能四、土地的功能 负载功能负载功能土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。生物的安身之所。 养育功能养育功能土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、温度、湿度和土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。 仓储功能仓储功能土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。 提供景观的功能提供景观的功能土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。 储蓄和增殖的功能储蓄和增殖的功能土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。蓄和增殖的功效。五、土地的基本特性五、土地的基本特性 自然特性自然特性 土地是自然的产物土地是自然的产物 土地面积的有限性土地面积的有限性 土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经济、社会三方面的基本特性。济、社会三方面的基本特性。 土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。 土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。 土地位置的固定性土地位置的固定性 土地质量差异的普遍性土地质量差异的普遍性 土地利用的永续性土地利用的永续性 土地的土地的绝对位置绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相调是固定不变的，地块之间也不能互相调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相对位置相对位置是可变是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土地利用及地价具有重要影响。地利用及地价具有重要影响。 土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。 土地是可更新资源，在土地是可更新资源，在农业利用农业利用中，通过施肥、灌溉、轮中，通过施肥、灌溉、轮作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在非农业利非农业利用用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，可以永续地利用。可以永续地利用。 经济特性经济特性 土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性 土地用途的多样性土地用途的多样性 土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，的范围内，某种用途土地某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象。变化的现象。 此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。 土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用途，但应地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用途，但应坚持最佳用途和最大经济效益原则。坚持最佳用途和最大经济效益原则。 土地用途变更的困难性土地用途变更的困难性农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的；农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的； 农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地质量、利用时间等因素的影响。质量、利用时间等因素的影响。 土地增殖性土地增殖性 在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。移而折旧、报废。 土地报酬递减的可能性土地报酬递减的可能性 在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。见下例会产生报酬递减的后果。见下例例：一城市建筑规模的研究结果例：一城市建筑规模的研究结果显示，在一块价值显示，在一块价值150150万元的土地万元的土地上建造不同楼层的建筑，获得的上建造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物线变化趋势，投资利润率呈抛物线变化趋势，先增后减先增后减( (如右图如右图) )。 社会属性社会属性 人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的人与人之间的某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。基本出发点。第二节第二节 土地、人口、环境与可持续发展土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辨证关系一、土地与人口的辨证关系主要表现为土地的供求关系。主要表现为土地的供求关系。 土地满足人类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影土地满足人类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影响。随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，响。随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，形成了人地矛盾。形成了人地矛盾。二、人地比例关系的变化与环境问题二、人地比例关系的变化与环境问题人口增加、城市扩张、耕地锐减人口增加、城市扩张、耕地锐减粮食、环境问题粮食、环境问题表现为土地承载力问题表现为土地承载力问题 因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现从而实现“吃饭吃饭”与与“建设建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。坏。 公元公元476476年，以西罗马帝国灭亡为标志的古代史结束时的世界人口仅年，以西罗马帝国灭亡为标志的古代史结束时的世界人口仅4 4亿；亿； 经过经过10001000多年，到多年，到18041804年时，才达到年时，才达到1010亿；亿； 到到19301930年，世界人口却达到了年，世界人口却达到了2020亿；亿； 1960 1960年增至年增至3030亿；亿； 1976 1976年又猛增至年又猛增至4040亿；亿； 1987 1987年突破了年突破了5050亿；亿； 1999 1999年年1010月月1212日已达日已达6060亿。亿。 2011 2011年年1010月突破月突破7070亿。亿。 可见，自可见，自18041804年起人口增长的速度在逐渐加快，每增加年起人口增长的速度在逐渐加快，每增加1010亿人口的亿人口的间隔时间分别为间隔时间分别为126126年、年、3030年、年、1616年、年、1111年年。 目前，世界人口仍在急剧增长，全世界每秒钟大约出生目前，世界人口仍在急剧增长，全世界每秒钟大约出生4.34.3人、每人、每分钟大约出生分钟大约出生259259人、每小时大约出生人、每小时大约出生1554015540人、每天大约出生人、每天大约出生3737万人、万人、每年增长约每年增长约82968296万人。万人。 我国人口增长情况与世界相类似：我国人口增长情况与世界相类似： 清朝初期清朝初期17601760年有年有2 2亿人口亿人口 1900 1900年为年为4 4亿亿 1954 1954年为年为6 6亿亿 1969 1969年为年为8 8亿亿 1981 1981年为年为1010亿亿 1989 1989年达年达1111亿亿 2011 2011年年13.713.7亿亿 自自17601760年，每增加年，每增加2 2亿人口的时间间隔分别为：亿人口的时间间隔分别为：140140年、年、 54 54年、年、1515年、年、1212年年。 在人口迅猛增加的同时，耕地面积却不断减少。据统计，在人口迅猛增加的同时，耕地面积却不断减少。据统计，19861986年年的耕地面积与的耕地面积与19571957年相比，减少了约年相比，减少了约15001500万万hmhm2 2，平均每年减少，平均每年减少5050万万hmhm2 2左右。左右。19851985年减少耕地年减少耕地100100万万hmhm2 2，达到高峰。此后，由于贯彻中共中央，达到高峰。此后，由于贯彻中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知，耕地减少趋势有所缓解，国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知，耕地减少趋势有所缓解，但但19861986年耕地面积仍然减少了年耕地面积仍然减少了62.462.4万万hmhm2 2，19871987年减少年减少3434万万hmhm2 2。目前，。目前，我国人均占有耕地面积已由我国人均占有耕地面积已由19571957年的年的0.17 hm0.17 hm2 2，下降到，下降到0.09 hm0.09 hm2 2（统计（统计数）。数）。 人口猛增，耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接人口猛增，耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接原因。原因。 大量事实说明，人均耕地数直接影响人均粮食占有量。大量事实说明，人均耕地数直接影响人均粮食占有量。虽然人均粮食占有量还受单位面积产量水平的影响，但在目前虽然人均粮食占有量还受单位面积产量水平的影响，但在目前农业技术水平下，单位面积产量不可能有戏剧性的突破，因此，农业技术水平下，单位面积产量不可能有戏剧性的突破，因此，人均粮食占有量的主要影响因素是人均耕地面积。人均粮食占有量的主要影响因素是人均耕地面积。 例如，加拿大，人均耕地例如，加拿大，人均耕地1.85 hm1.85 hm2 2，粮食单产虽仅，粮食单产虽仅2055kg/hm2055kg/hm2 2 , ,人均粮食占有量却高达人均粮食占有量却高达1704kg1704kg，名列世界前茅。，名列世界前茅。日本，人均耕地日本，人均耕地0.04 hm0.04 hm2 2，虽然粮食单产高达，虽然粮食单产高达4845kg/ hm4845kg/ hm2 2，但，但人均粮食占有量仅人均粮食占有量仅113kg113kg。 我国属于人多耕地少的国家，人均耕地我国属于人多耕地少的国家，人均耕地0.09 hm0.09 hm2 2（按土（按土地详查数为地详查数为0.106 hm0.106 hm2 2），粮食单产每公顷），粮食单产每公顷4500kg4500kg左右，人均占左右，人均占有粮食量有粮食量19841984年接近年接近400kg400kg，近年来达到，近年来达到440kg440kg左右，但距公认左右，但距公认的粮食基本解决的标准水平（即人均的粮食基本解决的标准水平（即人均500kg500kg）还相差甚远。）还相差甚远。 nPRED(population resources environment development)PRED(population resources environment development)成为当今世界人们成为当今世界人们密切关注的四大问题。密切关注的四大问题。 n19681968年，罗马俱乐部建立并确定年，罗马俱乐部建立并确定“全球问题全球问题”和和“人类困境人类困境”研究的理论框研究的理论框架架n19701970年年4 4月月2222日，由丹尼斯日，由丹尼斯海斯为首，在美国掀起保护环境和地球的声势海斯为首，在美国掀起保护环境和地球的声势浩大的群众运动。浩大的群众运动。n19721972年年6 6月月5 5日，联合国在斯德哥尔摩召开人类第一次环境会议，会议发表日，联合国在斯德哥尔摩召开人类第一次环境会议，会议发表人类宣言，提出人类宣言，提出“只有一个地球只有一个地球”的口号。本次会议确定的口号。本次会议确定4 4月月2222日日为为“地球日地球日”n19721972年年2727届联大把届联大把6 6月月5 5日日定为定为“世界环境日世界环境日”n19731973年，联合国建立环境规划署，各国开始建立环境保护机构。年，联合国建立环境规划署，各国开始建立环境保护机构。n19871987年，世界环境发展委员会主席，前挪威首相年，世界环境发展委员会主席，前挪威首相布伦特兰夫人，在我布伦特兰夫人，在我们共同的未来研究报告中，提出们共同的未来研究报告中，提出“可持续发展概念可持续发展概念” ” n19921992年，联合国环境与发展大会通过里约热内卢宣言和年，联合国环境与发展大会通过里约热内卢宣言和2121世纪议程，世纪议程，可持续发展的概念得到广泛认可和接受。可持续发展的概念得到广泛认可和接受。 n19941994年，我国政府制定并颁布了中国年，我国政府制定并颁布了中国2121世纪议程世纪议程中国中国2121世纪人口、环世纪人口、环境与发展白皮书，这是对境与发展白皮书，这是对2121世纪议程的国际级的相应和承诺。世纪议程的国际级的相应和承诺。三、土地、人口、环境与可持续发展三、土地、人口、环境与可持续发展三、土地、人口、环境与可持续发展三、土地、人口、环境与可持续发展 树立可持续发展观树立可持续发展观 实现土地、人口、环境、经济的协调发展实现土地、人口、环境、经济的协调发展 建立土地、人口、环境组合运作模式建立土地、人口、环境组合运作模式 使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩 实行以预防为主的环境政策实行以预防为主的环境政策 将土地资源利用的外部性内在化将土地资源利用的外部性内在化 人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。外外部性内在化部性内在化，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。四、加强土地资源管理的措施 实行有控制的人口转变 消除贫困 要使人口规模和增长率与土地人口承载力、人均社会福利最大化相适应。贫困是人类环境系统恶化的重要动力。 贫困使穷人不得不掠夺式地开发资源，致使环境恶化，从而又导致贫困地区更加贫困，形成恶性循环。 实现土地资源（特别是耕地）供求平衡，使各区域的耕地总量不减少 建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度 实行土地资源资产化管理第三节第三节 土地管理的基本概念土地管理的基本概念一、土地管理的含义一、土地管理的含义 （一）管理（一）管理管理者管理者在一定的环境条件下，为有效地实现既定在一定的环境条件下，为有效地实现既定目标目标，运用一定的运用一定的方式方式，所进行的一项，所进行的一项综合性活动综合性活动。（二二）、土地管理）、土地管理 国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术技术方法方法，为为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等计划、组织、控制等综合性活动综合性活动。 管理的主体管理的主体国家国家 管理的客体管理的客体土地及土地利用中的各种关系土地及土地利用中的各种关系 基本任务基本任务维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。系和监督土地利用。 方法方法行政、经济、法律、技术等行政、经济、法律、技术等 职能职能计划、组织与控制计划、组织与控制 环境条件环境条件社会制度和土地制度社会制度和土地制度 我国的土地制度规定我国的土地制度规定：城市土地归国家所有，农村土地归农：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有；只有通过国家出让的土地，才能进入房地产领村集体经济组织所有；只有通过国家出让的土地，才能进入房地产领域进行开发、建设，否则其地上的房地产产品不受法律保护。域进行开发、建设，否则其地上的房地产产品不受法律保护。 土地管理的目标必须是当时社会经济条件下能实现的；管理土地管理的目标必须是当时社会经济条件下能实现的；管理的技术手段也必须与当时的科技发展水平相适应，因此，土地管理活的技术手段也必须与当时的科技发展水平相适应，因此，土地管理活动必须符合当时的社会经济条件。动必须符合当时的社会经济条件。 目标目标提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求会需求n（三）、土地管理的性质n土地管理具有自然属性和社会属性两重性。n土地管理作为集体协作的社会化劳动过程，一方面从纯劳动过程的角度考察，它要服从分工协作，合理组织的自然规律，体现其自然属性；另一方面从人与人在劳动过程中必然要结成一定的社会关系角度考察，它要服从社会发展规律，体现其社会属性。二、土地管理的主体和对象二、土地管理的主体和对象（一）土地管理的主体（一）土地管理的主体1.政府政府 包括中央政府和地方各级政府包括中央政府和地方各级政府2.土地行政主管机关土地行政主管机关3.行政首长行政首长 4.土地行政主管部门的普通公务员土地行政主管部门的普通公务员(二二) 土地管理的对象土地管理的对象n1.经济性组织经济性组织 n2.社会性组织社会性组织 n3.教科文卫组织教科文卫组织 n4.新闻性组织新闻性组织 n5.公民公民 三、土地管理的职能三、土地管理的职能n根据国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员根据国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员编制规定的通知的规定，土地管理的职能是：编制规定的通知的规定，土地管理的职能是：n 1.1.拟定有关土地管理的法律法规，发布土地管理的规章，依照规定拟定有关土地管理的法律法规，发布土地管理的规章，依照规定负责有关行政复议，研究拟定管理、保护与合理利用土地政策；制定负责有关行政复议，研究拟定管理、保护与合理利用土地政策；制定土地管理的技术标准、规范和办法。土地管理的技术标准、规范和办法。n 2. 2.组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划；组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划；参与报国务院审批的城市总体规划的审核、指导、审核地方土地利用参与报国务院审批的城市总体规划的审核、指导、审核地方土地利用总体规划。总体规划。n 3. 3.监督检查各级国土主管部门行政执法和土地利用规划执行情况；监督检查各级国土主管部门行政执法和土地利用规划执行情况；依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。纠纷，查处重大违法案件。n 4. 4.拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，实施农地用途管制。拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，实施农地用途管制。组织基本农田保护，指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开组织基本农田保护，指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地的监督工作，确保耕地面积只能增加，不能减少。发耕地的监督工作，确保耕地面积只能增加，不能减少。三、土地管理的职能三、土地管理的职能n5.5.制定地籍管理办法，组织土地资源调查、地籍调查、制定地籍管理办法，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；指导土地确权、城乡地籍、土土地统计和动态监测；指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记工作。地定级和登记工作。n 6. 6.拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法，制定国作价出资、转让、交易和政府收购管理办法，制定国有土地划拨使用目录指南和乡（镇）村用地管理办法，有土地划拨使用目录指南和乡（镇）村用地管理办法，指导农村集体非农土地使用权的流转管理。指导农村集体非农土地使用权的流转管理。n 7. 7.指导基准地价、标准地价评测；审定评估机构从指导基准地价、标准地价评测；审定评估机构从事土地评估资格，确认土地使用权价格。承担报国务事土地评估资格，确认土地使用权价格。承担报国务院审批的各类用地的审查、报批工作。院审批的各类用地的审查、报批工作。n 8. 8.组织开展土地资源的对外合作与交流。组织开展土地资源的对外合作与交流。第四节第四节 土地管理学的研究对象和研究方法土地管理学的研究对象和研究方法一、土地管理学的研究对象一、土地管理学的研究对象 是作为自然经济综合体的是作为自然经济综合体的土地的利用土地的利用和和土地关系土地关系的管的管理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性规律性。 土地管理学是研究土地管理以及管理过程中的一切职能、土地管理学是研究土地管理以及管理过程中的一切职能、经济、法律、技术、行政等各要素的经济、法律、技术、行政等各要素的整体运动规律整体运动规律的学科，研究的的学科，研究的是一般规律与特殊规律的结合。是一般规律与特殊规律的结合。 从学科性质上讲，土地管理学是管理科学的一个分支，从学科性质上讲，土地管理学是管理科学的一个分支，是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科，具有经济、工程技是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科，具有经济、工程技术和法律三方面的性质，技术性和实践性很强。术和法律三方面的性质，技术性和实践性很强。 土地管理学与土地经济学、土地规划学的区别：土地管理学与土地经济学、土地规划学的区别：n土地经济学：土地利用的经济原理和土地关系及其运动土地经济学：土地利用的经济原理和土地关系及其运动规律。规律。n土地管理学：土地关系和土地利用的管理活动的规律性。土地管理学：土地关系和土地利用的管理活动的规律性。n土地规划学：组织土地利用的规律性，它着重研究合理土地规划学：组织土地利用的规律性，它着重研究合理组织土地利用的理论、规划设计和实施的方法。组织土地利用的理论、规划设计和实施的方法。n土地管理学依据土地经济学的原理，研究土地利用与土土地管理学依据土地经济学的原理，研究土地利用与土地关系管理活动的规律性。而不是其本身运动的规律性。地关系管理活动的规律性。而不是其本身运动的规律性。n土地管理学借鉴土地规划学的研究成果，侧重研究对土土地管理学借鉴土地规划学的研究成果，侧重研究对土地利用和土地权属管理的原理和方法，但他不着重研究地利用和土地权属管理的原理和方法，但他不着重研究土地规划的理论和方法。土地规划的理论和方法。二、学科任务和内容二、学科任务和内容 基本任务基本任务应用相关原理和方法，研究调整土地关系和土地利用应用相关原理和方法，研究调整土地关系和土地利用的规律性，以平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态、的规律性，以平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态、经济、社会效益。经济、社会效益。 学科的内容体系学科的内容体系 土地管理原理土地管理原理 土地管理内容土地管理内容地籍管理地籍管理土地权属管理土地权属管理土地利用管理土地利用管理土地市场管理土地市场管理基础基础核心核心手段手段 港台地区及国外土地管理的主要经验港台地区及国外土地管理的主要经验 香港香港土地两权，分离管理土地两权，分离管理 台湾台湾农地保护，实施土地管制农地保护，实施土地管制 日本日本编制土地利用计划，实行土地交易许可证和劝编制土地利用计划，实行土地交易许可证和劝告制度，重视资源调查，加强教育告制度，重视资源调查，加强教育 美国美国土地有偿使用，合理规划，技术先进土地有偿使用，合理规划，技术先进 德国德国重视土地立法，技术先进，土地信息管理，管理重视土地立法，技术先进，土地信息管理，管理 队伍建设队伍建设 加拿大加拿大协调各级政府的土地管理关系协调各级政府的土地管理关系三、研究方法三、研究方法 综合分析法综合分析法 系统分析法系统分析法 比较研究法比较研究法 模拟研究法模拟研究法 定性定量法定性定量法n纵向比较：不同历史时期、不同社会生产方式下土地关系和土地纵向比较：不同历史时期、不同社会生产方式下土地关系和土地利用以及管理活动的比较研究。利用以及管理活动的比较研究。n横向比较：同一历史时期、不同社会生产方式下土地关系和土地横向比较：同一历史时期、不同社会生产方式下土地关系和土地利用以及管理活动的比较研究。利用以及管理活动的比较研究。n宏观比较：揭示整个社会或整个区域协调土地关系、监督调控土宏观比较：揭示整个社会或整个区域协调土地关系、监督调控土地利用的规律性。地利用的规律性。n微观比较：分析研究局部地区微观比较：分析研究局部地区( (乡、村、单位等乡、村、单位等) )，协调土地关系，协调土地关系和人地矛盾的规律性。和人地矛盾的规律性。n动态比较：对同一种社会生产方式下，不同时期土地关系、土地动态比较：对同一种社会生产方式下，不同时期土地关系、土地利用和管理活动规律的动态分析。利用和管理活动规律的动态分析。n静态比较：某一特定时间的土地关系、土地利用及管理活动的静静态比较：某一特定时间的土地关系、土地利用及管理活动的静态分析。态分析。n综合比较分析综合比较分析 动态、静态相结合的分析。动态、静态相结合的分析。forestgrasslandoil palmriceApplications