2008 年 1-6 月苏州房地产市场动态 2008-7-9 欢迎下载 2 一、 社会经济发展状况 1、工业增速逐月回升。 今年全市工业经济呈现平稳开局，增速逐月回升的发展态势。15 月，全市实现工业总产值 8687.1 亿元，同比增长 21.2%，比 14 月累计增速提高 2.1 个百分点，比 13 月提高 3.1 个百分点；其中规模以上工业实现产值 7292.50 亿元，同比增长 20.3%，比 14 月累计增速提高 1.7 个百分点，比 13 月提高 3.2 个百分点。 2、投资增速稳步攀升。 今年以来，我市固定资产投资增速低于往年，但投资运行呈现总量逐月扩大、增速逐月回升、结构趋于优化的态势。15 月全市完成全社会固定资产投资 1018.04 亿元，同比增长7.7%，增速低于去年同期 1.7 个百分点，但比 14 月提高 1.1 个百分点，比 13 月提高 2.8个百分点。 3、苏州经济面临的主要问题 CPI 仍将保持较高的水平。自今年 2 月份以来食品类价格累计同比涨幅均在 20%以上。 工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导， 由工业生产领域向投资领域和消费领域扩展。上半年 CPI 仍将保持较高的水平，物价形势依然不容乐观。 中小企业发展受到较大影响。规模型企业、资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业，一部分私营企业、中小企业由于原材料成本上升、劳动法实施后用工成本上升，银根收缩，融资难度增加，资金的使用成本上升。15 月份，个体私营企业固定资产投资下降 7.1%，比 14 月回落 3.1 个百分点，15 月规模以上私营工业总产值增长 13.6%，低于全市平均水平 6.7 个百分点。 点评：综上，从苏州工业经济的基本面判断，总体经济仍处于健康发展的轨道，运行趋势向好。但受国内外诸多不利因素的影响，能否保持去年经济高速增长的态势，还需要地方政府优化产业结构，提高市场竞争能力，促进产业发展。 二、城市规划及重大基础设施建设情况 1、苏州科技城控制性详规启动 建成多元化城区 苏州科技城控制性详细规划5 月 8 日起正式启动。科技城北起金墅港，南至新区边界，西界为 230 省道，东至绕城高速公路，总面积 25 平方公里，计划于今年 7 月完成初步发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 3 成果。该控制规划明确了科技城以发展教育、研发、中试和生产服务业等为主，成为多元化城区，体现“科技、山水、人文”之城。 2、沪宁城际铁路 7 月 1 日正式开工 该铁路将力争在 2010 年世博会前建成通车，届时上海至南京最快将可 1 个小时到。 3、苏通大桥 6 月 30 日正式通车 世界第一大跨径斜拉桥,苏通长江大桥, 6 月 30 日上午正式通车。苏通大桥全长 32.4 公里，其中跨江大桥长 8146 米，苏通大桥的建设，创造了世界桥梁建设最深基础、最高桥塔、最长拉索、最大主跨四项世界纪录。 4、苏州公交快线 1 号线 7 月 1 日开通 单程仅 30 分钟 公交快线 1 号线的功能定位为迅速沟通高新区、老城区、园区，所经过的道路都将划定公交专用通道，是苏州首条上环城高架的公交线。线路全长 27 公里，共设 15 个站点，从高新区竹园路至园区湖东星塘街单程只需 30 分钟。 三、宏观政策 1、新版土地出让合同示范文本公布要明确开工时间 国土资源部、国家工商总局日前发布国有建设用地使用权出让合同示范文本。合同示范文本 7 月 1 日起执行， 2000 年和 2006 年发布的 国有土地使用权出让合同 示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本同时废止。 2、为购房者减负 苏州公共维修基金今起按造价交 苏州商品房维修基金缴交将作出调整。 从即日起苏州住宅专项维修基金将按照住宅建筑安装工程每平方米造价确定缴交比例， 从而取代以往按照购房款缴交的办法。 此次调整涉及本市市区范围（包括吴中区、相城区、工业园区、高新区） ，各县级市可以根据本地区实际情况，合理确定各类房屋建安造价的平均值，交存比例在每平方米造价的 5%至 8%内掌握。 3、违反土地管理规定行为处分办法6 月 1 日起施行 中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布：违反土地管理规定行为处分办法已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过，自发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 4 6 月 1 日起施行。处分办法的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守 18 亿亩耕地“红线”。 4、六项新规剑指“第二套房贷”漏洞 由苏州银行业协会牵头， “第二套住房贷款界定标准”专题座谈会最新出台的 6 项规定直接指向“第二套房贷” 。规定包括：各行都必须从严执行现行界定第二套住房贷款标准，决不允许为争夺房贷市场份额而暗自松动或者擅自解释规定； 严格执行以借款人家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数的规定，已经向任何一家银行借过住房贷款（包括利用住房公积金贷款） ，不管是否结清贷款均不能再认作首套房贷；各银行对购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍， 采用本总行规定的固定利率的也必须按固定利率上浮 10等。 5、苏州火车站地区地块年内拍卖 火车站地区有若干地块将通过上市拍卖的方式用于开发。 目前绝大部分的动迁工作已完成，有些地块拍卖开发的条件已基本成熟。今年 12 月拍卖土地时将会有火车站地区的地块上市。 四、土地市场 苏州市 08 年 1-6 月共挂牌了 12 宗地，都是园区独立挂牌出让的。总土地面积为687796.89 平米，总建筑面积为 1075972.44 平米。所有地块都以挂牌底价成交，居住用地有 2 宗，其它 10 宗地为商业或商业金融用地，平均楼面价 2326 元/ 平米。出让的居住地块总面积为 426834.1 平米，总建筑面积为 365623.48 平米，其中一块定向出让，土地面积173394.3 平米，容积率 0.68 ，成交楼面价 2426 元/ 平米； 苏园土挂(2008)12 土地面积 253439.75 平米，综合容积率 0.98 ，成交楼面价 3673 元/平米，苏州圆融公司托底，从其它渠道了解，该地块原本是定向给香港信和置业，但地块挂出后，信和置业不知何原因放弃，终由圆融集团获取。圆融集团前身为苏州工业园区公司，下设圆融阳澄半岛公司、圆融商业物业等子公司，目前开发和运营的商业地产体量已超过120 万平方米，还在进行 22.4 平方公里阳澄湖国际休闲旅游度假区的规划、开发。 五、住宅市场 发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 5 1、房地产投资开发建设规模平稳增长，销售面积大幅下滑 1-5 月，苏州大市完成房地产开发投资 247.98 亿元，同比增长 28.4%，其中住宅开发投资 191.4 亿元，同比增长 34.4%；商品房施工面积为 5425.75 万平方米，同比增长 19.8%；苏州大市商品销售面积 375.43 万平米，同比下降 31.7%。1-6 月，苏州市区新建商品房批准预售的面积为 342.3 万平方米， 与去年同期相比基本持平； 商房销售面积为 236.5 万平方米，同比减少 40% ，其中，住宅销售面积 196.5 平方米，同比减少 39.4%。至 6 月 30 日市场住宅存量约 160 万平米。 2、房地产疯狂涨价的时代已经过去，市场步入理性轨道 2008年上半年度全市住宅类房源成交均价7021.77 元/ 平方米， 较去年同期上升1393.35元/ 平方米，升幅 24.76 ；与 2007 下半年相比，减少 55.1 元/ 平方米，降幅为 0.77%。虽然现在盛行优惠打折风潮， 但是整体成交价格却依然坚挺， 保持在 7000 元/ 平米以上的水平。苏州楼市开发商和购房者的博弈还在继续，导致了房价的左右为难，因此短时间内，苏州房价会在这种平衡中维持原状，但能维持多久，还得有待观察。 上半年苏州共成交住宅类商品房 17774 套， 平均单套成交面积为 110.58 平方米。 从以上数据可以看出，大家比较热衷中小户型。 3、08 年上半年苏州楼市交易情况 （1）2008 上半年度总体销售情况： 全市 2007上半年 2008 上半年 变化量 变化幅度 住宅销售总套数（套） 26901 17631 9270 34.46% 住宅销售总面积（万 m ） 328 194 133 40.69% 住宅销售均价（元/m） 5628 7012 1384 24.59% 苏州市 2008 年上半年度（16 月）苏州市区住宅类房源成交 17631 套，成交面积：1949632.1 平方米成交均价：7012.67 元/ 平方米. （2）各区域 1-6 月具体成交情况： 各区 成交套数（套） 成交面积（万m ） 成交均价（元 /m） 沧浪区 1097 12.9 7782 金阊区 2051 18.7 4886 平江区 2393 20.6 5656 园区 4413 53.1 8771 新区 2892 28.7 6096 吴中区 2575 37.1 7394 相城区 2307 24.3 6036 发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 6 （3）住宅、别墅、公寓月成交走势 苏州住宅成交价格走势（单位：元）05000100001500020000公寓成交均价别墅成交均价住宅成交均价公寓成交均价5614599862726685649460236249632466106799672066386528别墅成交均价 13210 13210 13310 13390 12830 14110 12400 14940 14920 15270 13110 13060 13842住宅成交均价641467987072748572946823704971247410759975207438732807-607-707-807-907-10 07-11 07-1208-108-208-308-408-508-6 （4）区域成交量情况 2008 年一季度苏州住宅类房源成交不足万套，为近两年来最低。于是大家都把眼光投向了传统旺季 4、5、6 月份，那么二季度房地产是否真的“旺”起来了呢？ 2008 年上半年度苏州市区住宅类房源成交 17631 套，较去年同期减少9270 套，降幅 34.46 ；成交面积：194.96 万平方米，较去年同期减少 133.76万平方米，降幅 40.69 ；2008 年上半年度全市住宅类房源成交均价：7012.67元/ 平方米，较去年同期上升 1384.25 元/ 平方米，升幅 24.59 。从上面这组数字可以看出，房地产疯狂时代已经过去，市场步入理性轨道，国家针对房地产一系列调控政策无形中已发挥作用。 （5）住宅整体供应情况 苏州住宅成交趋势分析图（单位：万方）020406080100住宅成交别墅成交公寓成交住宅成交 68.3271.7773.9688.0845.863.0442.637.5218.4429.0233.1242.2736别墅成交 10.9311.059.7110.8516.9114.2713.416.81.772.754.715.242.96公寓成交 57.3960.7264.2577.2328.8948.7729.1930.7216.6726.2728.4137.0333.0407-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 7 苏州住宅供应面积趋势分析（单位：万方）020406080100120住宅供应别墅供应公寓供应住宅供应44468196379272422236755357.5别墅供应9.588.676.9614.3510.9823.9511.095.771.234.8710.0611.043.7公寓供应34.4237.3374.0481.6526.0268.0560.9136.2320.7731.1364.9441.9653.807-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6 6 月苏州整体住宅供应面积比上月增加 12% ，与去年同期相比也增加 20% 。别墅的供应面积与上月相比下滑了 75% ，与去年同时期相比，减少了 60% 。而公寓的供应面积与上月相比增加了 20% ，与去年同时期相比增加了 41% 。 （6）全市商品房住宅供销比 全市商品房住宅供销比050100150万平米0.000.501.001.502.002.50供应44468196379272422236755357.5成交68.32 71.77 73.96 88.0845.8 63.0442.637.52 18.44 29.02 33.12 42.2736供销比 0.64 0.64 1.10 1.09 0.81 1.46 1.69 1.12 1.19 1.24 2.26 1.25 1.60 07-6 07-7 07-8 07-907-1007-1107-1208-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 从苏州全市商品房供销对比来看，6 月份为 1.6 ，较 5 月上升 0.35 。从 07 年 11 月开始，全市商品房供销比几乎保持在 1 以上。 各区情况 从今年上半年的成交均价走势来看，今年第一季度苏州市区成交均价在57006800 元/ 平方米之间波动，1 月、2 月、3 月的成交均价分别为：6762.46发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资 欢迎下载 8 元/ 平方米、5752.65 元/ 平方米和 6831.52 元/ 平方米；第二季度开始，随着传统销售旺季的到来，全市成交均价开始表现出上升势头，4. 、5、6 三个月份，全市成交均价均在 7000 元/ 平方米以上；从各个区域情况来看，上半年 除金阊区外其他各区域成交均价都比去年同期有大幅上升，其中涨幅较大的是平江区、沧浪区、吴中区以及园区，涨幅分别为 55.19%、49.98 、35.14 以及 31.78 。上半年大量政策保障性住房房源释放，拉低了金阊区区域价格，金阊区成交均价4886.27 元/ 平方米，降幅为 15.16%。平江区政策保障性住房量缩小，商品房销售增加，阳光美地、苏州万达广场等项目良好的销售支撑了区域价格，沧浪区的万科金色家园项目包括精装修房、花园洋房等产品，对区域价格拉动很大，吴中区普通商品住宅价格的规律性上涨外，现代园墅、水岸清华以及澄湖水岸等别墅项目的上市销售，中高端客户刚性需求得以释放。 2008 年上半年度全市住宅类房源成交均价 7012.67 元/ 平方米，较去年同期上升 1384.25 元/ 平方米，升幅 24.59 。与 2007 下半年相比，减少 64.2 元/ 平方米，降幅为 0.9%。目前苏州各大楼盘纷纷打出打折优惠旗号，苏州房价能否绷住 7000 这根弦？有待进一步观察。但苏州市出台部分住房政策，包括政策保障性住房以及园区精装房的政策，都无形中支撑了目前的价格水平，另一方面，结婚、 动迁、 改善居住环境等刚性需求存在， 苏州市商品住宅价格仍以稳定为主，短期内不会出现大幅变动。 发展态势月全市实现工业总产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点其中规模以上工业实现产值亿元同比增长比月累计增速提高个百分点比月提高个百分点投资增速稳步攀升今年以来我市固定资产投资增速低增长增速低于去年同期个百分点但比月提高个百分点比月提高个百分点苏州经济面临的主要问题仍将保持较高的水平自今年月份以来食品类价格累计同比涨幅均在以上工业品价格上涨逐步由资源类和上游行业向中下游行业传导由工响规模型企业资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业一部分私营企业中小企业由于原材料成本上升劳动法实施后用工成本上升银根收缩融资难度增加资金的使用成本上升月份个体私营企业固定资产投资