物业管理知识讲座主讲人主讲人:一、物业管理与购房v物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。v主要从物业管理公司的信誉及企业资质，服务内容，服务标准，收费、停车场及其他公建配套所有权、使用权及收费，前期物业管理服务合同的主要内容，维修资金的缴交责任、标准及业主临时公约等来了解。物业管理服务通常要为业主提供：（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的养护与维修;（二）绿化、环境卫生管理服务；（三）安全防范服务；（四）车辆停放及其场地的管理；（五）高层楼宇增设的服务项目；（六）物业档案的管理；（七）业主和使用人委托的其他服务事项。例如：消防设施、供电线路、路灯、电梯等共用设施设备的维护与修理属于（一）；业主要出国，他的物业委托物业管理公司代为租赁或出售，这项服务属（七）。物业管理企业的物业服务合同内容：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。例如：环境卫生服务内容来说，每天物业管理公司对每一区域、位置，具体到清洁的时间、次数、方式都必须在合同中明确。销售中的物业管理v在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业，并与建设单位签署前期物业服务合同v在建设单位销售物业之前应制定临时业主公约并向物业买受人明示，物业买受人签订物业买卖合同时对业主临时公约予以书面承诺，与物业管理企业签署前期服务协议、业主临时公约，这样与物业管理企业形成了服务合同关系。v物业管理与交楼（略）二、物业与入住（一）物业管理区域禁止行为：业主在使用房屋时，不能损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；不能对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章拆、搭、占等；不得存放危险用品；不得利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。（二）物业管理区域不受欢迎行为：践踏、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用场地；乱抛乱堆垃圾、杂物；发生超出标准的噪声；排放有毒、有害污染环境的物质；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。物业管理纠纷的处理部门v物业管理收费属于物价部门主管；v房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期外的问题，向房屋管理部门反映；v房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；v物业消防安全问题，向公安消防管理部门反映；v违法建筑问题，改变房屋用途问题，向规则或城管部门反映；v物业的配套设施，如垃圾压缩站、公共厕所、学校、绿地等建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。三、业主及业主大会v（一）什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？根据国务院物业管理条例规定，房屋所有权人为业主。即房屋权属证书上记载的权利人为业主。业主在物业管理活动中享有的权力和义务主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用和专项维修资金等义务。（二）什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至17人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。（三）业主委员会职责是什么？业主委员会的主要职责为：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。（四）什么人可以当选业主委员会委员？（1）具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；（4）热心公益事业,积极参加物业管理区维权活动,责任心强,公正、廉洁,具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。（五）业主委员会委员如何产生？业主委员会应通过召开业主大会会议，根据业主委员会选举办法产生，在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。业主委员会由主任、副主任、执行秘书以及其他委员组成，一般为517名单数，每届任期三年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业委会主任、秘书可以为专职，其他委员为兼职。（六）业主委员会是否需要备案？业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交业主委员会备案单及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。（七）业主委员会如何作出决定？经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过，即采取少数服从多数的原则决定问题。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。（八）什么是业主大会？业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据物业管理条例第十三条，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（九）什么时候应成立业主大会？新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。（十）什么是业主大会？业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据物业管理条例第十三条，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（十一）什么时候应成立业主大会？新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。（十二）如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：1、成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、物业公司组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表按照业主自荐、推荐的形式在充分听取绝大多数业主意见基础上确定。筹备组的主要职责如下：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）、业主委员会选举办法；（3）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作14应以书面形式在物业管理区域内公告。2、筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过业主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。（十三）业主大会具有哪些主要职责？（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（十四）业主大会如何决议才有效？一般事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。谢谢！