1部门 文件名沈阳龙湖辉山项目启动会沈阳龙湖辉山项目启动会2009年年9月月24日日沈阳龙湖2部门 文件名主要内容：主要内容：一、成功标尺二、产品研发三、工程管控点四、景观管控点五、体验区六、成本管控点七、营销策略八、税筹3部门 文件名一、成功标尺4部门 文件名项目成功标尺项目成功标尺项目项目销售净利润率项目项目销售净利润率20%20%内部收益率内部收益率IRR100%IRR100%项目融资额项目融资额22亿亿项目集中交付率项目集中交付率70%(70%(别墅别墅) )项目关键计划达成率项目关键计划达成率95%95%通过该项目实现品牌落地销售期客户忠诚度通过该项目实现品牌落地销售期客户忠诚度50%50%为后期项目培养项目总监和项目工程经理各为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1 1名名Notes:5部门 文件名二、产品研发二、产品研发6部门 文件名沈阳龙湖辉山项目沈阳龙湖辉山项目20分钟车程分钟车程7部门 文件名第一期（第一期（2010-2011）第二期（第二期（2011-2013）第三期（第三期（2013-2014）第四期（第四期（2014-2015）总体规划示意图总体规划示意图总货值：总货值：87.37亿亿9部门 文件名一期地块规划条件一期地块规划条件项目建设用地面积：项目建设用地面积：8408684086平方米平方米容积率：容积率：1.21.2绿化率：绿化率：30%建筑高度：建筑高度： 3636米米建筑密度：建筑密度： 40%0%商业比例：商业比例： 10%10%10部门 文件名 总体规划设计原则总体规划设计原则 复制成熟产品复制成熟产品 复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计 货值最大化货值最大化 最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化 利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量 场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方 的工程量，最大限度节约成本11部门 文件名总图中的溢价点总图中的溢价点沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用强化入口景观感受纵向景观带提升更多边户型溢价适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价最大化私家庭院最大化类独栋的布局尽量减少挡墙数量及高度12部门 文件名总图调整总图调整调整后调整后调整前调整前13部门 文件名总图调整总图调整调整后指标调整后指标项目名称项目名称沈阳辉山项目沈阳辉山项目项目区位项目区位沈阳沈北新区沈阳沈北新区项目总用地面积项目总用地面积84086.000 项目建设用地面积项目建设用地面积84086.000 综合容积率综合容积率( (含托幼和集中绿地含托幼和集中绿地) )1.0 车位数车位数259 个 地上车位259 个 地下车位0 个项目总建筑面积项目总建筑面积85137.000 地上建筑面积地上建筑面积83587.000 普通商品住宅普通商品住宅75987.000 类独栋67587.000 公寓8400.000 配套设施配套设施530.000 商业金融建筑面积商业金融建筑面积7070.000 地下建筑面积地下建筑面积1550.000 地下设备用房1550.000 居住户数居住户数359 户 居住人口1149 人 居住总户数（类独栋）215 户 居住总户数（多层住宅）144 户14部门 文件名商业：商业：7070 m27070 m2业态分布业态分布设备用房：地下设备用房：地下15501550平米平米类独栋：类独栋：215215栋栋小公寓：小公寓：2 2栋，栋，8400m28400m215部门 文件名市政设计市政设计垃圾站垃圾站化粪池化粪池燃气调压站燃气调压站水泵房水泵房换热站换热站开闭站开闭站箱变箱变2箱变箱变3项目市政外线均来自于西侧市项目市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。交房前建成。消防控制室消防控制室/弱电机房弱电机房/物业接待物业接待箱变箱变1箱变箱变416部门 文件名市政设计电力市政设计电力17部门 文件名用电容量计算用电容量计算整个地块设一个开闭站（约20000KVA）住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2 商业公建：7930m2计算用电负荷：别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算，平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。供电性质分别按住宅和商业考虑。计算方式如下：住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同时使用系数取0.3，所以总用电量为：S总=5947KVA*0.3=1784KVA，考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。18部门 文件名市政设计市政设计- -热力热力换热站，辐射二期换热站，辐射二期换热站面积：换热站面积：230换热站设备考虑可扩容式，辐换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅射二期住宅19部门 文件名市政设计市政设计- -给水给水生活水池及生活水池及消防水池消防水池生活水箱容积：生活水箱容积：150m消防水池容积：消防水池容积：350m水泵房面积共水泵房面积共370无生活热水设计无生活热水设计20部门 文件名市政设计市政设计- -污水污水化粪池处理能力：化粪池处理能力：150m/天天中水处理能力：中水处理能力：35%（投资约（投资约20万）万）重力排放，不做提排重力排放，不做提排化粪池化粪池中水处理设备中水处理设备21部门 文件名市政设计市政设计- -雨水雨水雨水管分布及排雨水管分布及排水方向示意水方向示意重力排放，不做提排重力排放，不做提排22部门 文件名市政设计市政设计- -煤气煤气煤气调压箱煤气调压箱23部门 文件名竖向设计竖向设计+75.60+90.00+83.50+83.90+77.0024部门 文件名竖向设计竖向设计+77.10+77.64+78.36+79.23+78.00+78.25+78.10+77.45+77.60+75.60+78.50+77.70+78.60+77.90+79.35+79.35+90.00+75.60+90.60+83.50+78.2+77.80+78.00+78.50+78.90+79.50+78.00+78.20+78.60+78.90+78.50+78.20+78.30+78.70+78.90+77.10+79.23+78.66+78.36+77.94+78.24+77.94+78.66周界挡墙周界挡墙3%0.8%4%0.5%5%0.5%+77.64+78.96+77.0+76.5+75.625部门 文件名园区挡墙位置园区挡墙位置外围外围7.2米挡墙米挡墙宅间宅间2米挡墙米挡墙长约长约200米米长约长约3100米米26部门 文件名园区围护范围园区围护范围正式外围墙正式外围墙交房临时围挡交房临时围挡南侧排水沟南侧排水沟冲沟排水冲沟排水方向方向山坡排水方向山坡排水方向园区排水沟园区排水沟排入市政排入市政管网管网27部门 文件名园区安防系统范围园区安防系统范围正式安防系统正式安防系统临时安防系统临时安防系统28部门 文件名场地边缘处理场地边缘处理- -南侧边缘南侧边缘南侧无需做挡墙，内南侧无需做挡墙，内外高度一致外高度一致29部门 文件名石油管线挡墙关系石油管线挡墙关系30部门 文件名竖向设计竖向设计东西高差约东西高差约300mm+77.64+77.94 +78.24-0.45-0.40-0.20-0.15车库地面按标高情况降低，满足入库坡车库地面按标高情况降低，满足入库坡道的坡度符合规范使用要求道的坡度符合规范使用要求31部门 文件名交通组织交通组织32部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计车行道人行道挡墙位置，2米高33部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计3300330030002000灰空间34部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计35部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计车行入户处宅间剖面5M5M4.3M5M4.3M5M2.5M2.5M0.003.306.6036部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计人行路端头处理示意纵向道路剖面示意5M37部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计牛一沈阳项目有车行道别墅间距15.5米16.3米米无车行道别墅间距14米12米米南入户别墅与车道边距离4.4米4.3米米北入户别墅与车道边距离5.7米5米米南入户地下一层家庭厅处下沉庭院进深3.6米6.9米米南入户地下一层南卧室处下沉庭院进深1米5米米车行道宽5米5米米38部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计牛一滟澜山沈阳项目东西向路两侧绿化3米米2.5米米人行路两侧绿化2米米23米米纵向路两侧绿化1米米2米米39部门 文件名户型分布户型分布南入户：南入户：53栋栋北入户：北入户：67栋栋南边入户：南边入户：24栋栋北边入户：北边入户：30栋栋尽可能多的增加优势户型尽可能多的增加优势户型人车北入户：人车北入户：41栋栋40部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -户型调整户型调整北入户北入户310与牛一户型比较：与牛一户型比较：l增加室内车库增加室内车库l取消设备房增加房间取消设备房增加房间l一层增加阳光房一层增加阳光房l取消二层室内高差取消二层室内高差l改善入户增加玄关柜空间改善入户增加玄关柜空间l二层南向增加露台二层南向增加露台l三层马桶坑距调整三层马桶坑距调整l三层扩大露台三层扩大露台空调主机空调主机l降板区域降板区域降板降板70降板降板30041部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -户型调整户型调整南入户南入户308与牛一户型比较：与牛一户型比较：l增加室内车库增加室内车库l一层增加阳光房一层增加阳光房l取消二层室内高差取消二层室内高差l扩大厨房同时改善阳扩大厨房同时改善阳台与房间的关系，增大台与房间的关系，增大通向阳台的门通向阳台的门l三层马桶坑距调整三层马桶坑距调整空调主机空调主机l降板区域降板区域降板降板70降板降板30042部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -户型调整户型调整北边入户北边入户328l人、车同侧入户人、车同侧入户l车库顶增加露台车库顶增加露台空调主机空调主机l降板区域降板区域降板降板70降板降板30043部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -户型调整户型调整南边入户南边入户335l人、车同侧入户人、车同侧入户l车库顶增加露台车库顶增加露台空调主机空调主机l降板区域降板区域降板降板70降板降板30044部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -户型调整户型调整人车北入户人车北入户304l人、车同侧入户人、车同侧入户l最大化私家庭院最大化私家庭院空调主机空调主机l降板区域降板区域降板降板70降板降板30046部门 文件名多层住宅多层住宅内廊式内廊式单廊式单廊式东向东向+东西通透住宅东西通透住宅确定为单廊式，并继确定为单廊式，并继续深化续深化47部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果48部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果49部门 文件名产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果50部门 文件名屋面瓦西班牙小筒瓦外墙涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墙石材文化石外墙门窗塑钢型材+3层中空玻璃，表面共挤花架防腐木铁艺参考牛一样式装饰线条聚苯板遮窗板聚苯板，参考牛一样式取消西班牙风格，减少平立面组合形式，减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化，文化石比例控制在30%以下。立面选材立面选材51部门 文件名建造标准建造标准52部门 文件名三、工程管控三、工程管控53部门 文件名分期情况类型面积节点时间样板区样板区别墅别墅5352.7平米平米 开工开工开盘开盘交房交房20092009年年9 9月月3030日日 20102010年年7 7月月3131日日20112011年年1010月月1 1日日 商业（兼售楼商业（兼售楼处）处）2000平米平米一期别墅一期别墅别墅别墅62978.22平米平米开工开工 销售销售交房交房20102010年年4 4月月1 1日日 20102010年年7 7月月3131日日20112011年年1010月月1 1日日后期住宅及商后期住宅及商业业商业商业7900平米平米开工开工销售销售交房交房20112011年年4 4月月1 1日日 20112011年年8 8月月2727日日20122012年年9 9月月1 1日日住宅住宅8020平米平米项目分期及计划项目分期及计划54部门 文件名一期计划关键节点一期计划关键节点事项完成时间项目启动会成果提交项目启动会成果提交20092009年年9 9月月3030日日取得工程规划许可证取得工程规划许可证20102010年年1 1月月5 5日日取得施工许可证取得施工许可证20102010年年3 3月月1 1日日样板区开工样板区开工20092009年年1010月月1 1日日项目基础开工项目基础开工20102010年年4 4月月1 1日日项目首次开盘项目首次开盘20102010年年7 7月月3131日日项目现金流为正项目现金流为正20102010年年1010月月1 1日日竣工备案竣工备案20112011年年9 9月月1010日日交房交房20112011年年1010月月1 1日日55部门 文件名施工总平面分析标段划分示范区：示范区：进场09-10-01封顶09-11-30开放10-07-16开盘10-07-31一期：一期：开工10-04-01封顶10-07-15景观进场 11-05-31交房11-10-01二期：二期：开工11-04-01封顶11-08-15交房12-09-0156部门 文件名施工总平面分析施工道路一期施工主入口一期施工主入口2010年年4月开启月开启示范区施工入口示范区施工入口2009年年10月开启月开启一标段一标段二标段二标段示范区示范区一期施工次入口一期施工次入口（2011年年4月开启）月开启）57部门 文件名施工总平面分析水井、变压器、塔吊、加工区213454#材料加工区材料加工区1#变压器变压器2#变压器变压器3#变压器变压器1#水井水井2#水井水井58部门 文件名工序分析关键工序关键工序2010年8月施工2010年810月施工59部门 文件名质量控制要点11-1：檐口做法质量通病：檐口漏水1-4：门窗收口做法质量通病：窗口漏水、冷桥1-3墙面和屋面节点质量通病：漏水、冷桥1-2：天窗安装节点质量通病：天窗漏水60部门 文件名1-1：檐口做法61部门 文件名1-2：天窗安装节点天窗漏水质量通病分析：天窗漏水质量通病分析： 天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接，导致天窗下口存水，渗入室内。62部门 文件名天窗安装节点天窗安装节点 屋面反台高度增加至310，确保天窗批水与屋面瓦顺搭63部门 文件名1-3：墙面和屋面交界处节点64部门 文件名1-4：门窗收口做法30宽1.5厚单组分聚氨脂（I型）防水窗框防水措施：窗框防水措施：（1）副框外侧做聚氨脂防水（2）内外密封胶（3）窗台保温向外找坡65部门 文件名质量控制要点22-1：露台地面做法质量通病：露台积水、漏水2-2：首层地面防潮层质量通病：首层地面返潮66部门 文件名2-1：露台地面做法常见质量问题：（1）门廊由于找坡不到位造成积水；（2）门廊防水不到位，从户门向室内漏水67部门 文件名有降板露台地面有降板露台地面（下为车库或阳光房）（下为车库或阳光房）无降板露台地面无降板露台地面15020068部门 文件名2-2：首层地面防潮层常见质量问题：首层（或地下室）返潮结露69部门 文件名处理措施处理措施：刚性层上满做JS防水，作为防潮层70部门 文件名质量控制要点33-1：降板卫生间地面做法71部门 文件名3-1：降板卫生间地面做法30072部门 文件名四、景观管控四、景观管控73部门 文件名1. 1. 景观设计原则景观设计原则3. 3. 景观建造标准景观建造标准4. 4. 景观资源规划景观资源规划2. 2. 景观构成景观构成目目 录录5. 5. 景观建造成本景观建造成本74部门 文件名景观设计原则：从龙湖沈阳景观过渡到沈阳龙湖景观基于景观“三大纪律十项注意”复制复制成熟通用景观模块为主，借鉴借鉴优化异地特色设计为辅，并结合本土特色动植物与地形进行局部创新！创新！总图部位总图部位实现方法实现方法参考目标参考目标原因原因(效果效果+成本成本+工法工法+配置配置+资源资源)园区入口复制北京滟澜山简洁大气 尊贵礼仪感园区车行道复制北京滟澜山、西苑群落种植 层次丰富 林荫浓密 见树不见墅步行系统复制北京滟澜山、牛山公共绿地最大私家化公共节点复制北京滟澜山、牛山小而精致，造价适中，便于维护私家花园复制北京滟澜山、牛山种植溜边 私家花园草坪最大化商铺街景借鉴重庆睿城吸引停车 提升人气 景观溢价社区围界创新秋色红景丰富的彩叶植物 渲染秋色情怀(北美鹿角槭火炬树)75部门 文件名景观构成景观亮点区域：景观亮点区域：景观标准配置区域：景观标准配置区域：主入口蓝带核心区主入口蓝带核心区商业前场人文区商业前场人文区宅间绿地宅间绿地社区南北车道景观社区南北车道景观车型入户范围车型入户范围外围红带秋景区外围红带秋景区景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区76部门 文件名景观建造标准-主入口核心区景观景观分区分区景观景观面积面积配置配置分解分解单方造价单方造价复制目标复制目标总造总造价价主入口主入口及主线及主线景观景观59001.200人行道铺装2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎 3.人行道两侧林荫夹道及花径 4. 疏林大草坪15005.300溪流6.LOGO墙花岗岩铺地300元/银杏总价60万其他苗木花卉150万LOGO墙8万水体单价1200元/(含膨润土防水毯)北京滟澜山重庆江与城样板区413413万万大门大门铁艺大门建筑及装饰2020万万银杏大道银杏大道北京滟澜山水系北京滟澜山水系77部门 文件名景观建造标准-围界绿地景观景观景观分区分区景观景观面积面积配置配置分解分解单方造单方造价价参考参考项目项目总造价总造价围界绿带14500外围20m宽林带(火炬树、杨树、三叶草)林带250元/重庆蓝湖半山363363万万围网700m长1.8m高围网(不含安防)下部1.5m高挡墙围网450元/m好望山3232万万东侧围界及外围绿带断面图东侧围界及外围绿带断面图南侧围界及外围绿带断面图南侧围界及外围绿带断面图围网图片围网图片围网结合刺篱：黄刺玫、藤本月季78部门 文件名景观建造标准-商铺前景观市政车行道市政车行道15m15m宽绿带宽绿带草坪灌木草坪灌木停车位停车位车道车道商铺前铺装商铺前铺装内廊内廊商铺商铺131315m15m5m5m5m5m3m3m2m2m景观景观分区分区景观景观面积面积配置配置分解分解单方造价单方造价复制目标复制目标总造总造价价商铺前景观带47501.硬铺及商铺台阶花池1250(450元/) 2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株) 3.3500软景15%面积的花灌软景3200（20花灌木、80草坪）400元/重庆悠山郡190190万万79部门 文件名景观建造标准-南北向主车道景观景观景观分区分区景观面积景观面积配置配置分解分解单方单方造价造价目标目标定位定位总造总造价价车行道景观12501.车行道两边绿化采用三个层次2.乔木：元宝枫+栾树+蒙古栎3.灌木：丁香+木槿+紫叶李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龙柏球600元颐和原著、蓝湖郡、滟澜山 7575万万元元南北向车行道借鉴颐和园著绿化层次南北向车行道借鉴颐和园著绿化层次80部门 文件名景观建造标准-车行入户及街景景观分景观分区区景观景观面积面积配置配置分解分解目标目标定位定位单方造价单方造价总造价总造价车行入户街景108501.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重庆蓝湖郡、滟澜山500元/525525万元万元入户门墩217个砖墩、石材压顶、门牌滟澜山800元/个1818万万车行入户断面车行入户断面车道入户平面图车道入户平面图车行入户景观车行入户景观入户门墩及户名牌入户门墩及户名牌81部门 文件名1 1北向下沉花园北向下沉花园南向下沉庭院南向下沉庭院灰空间灰空间景观建造标准-人行入户宅间绿地景观分景观分区区景观景观面积面积配置配置分解分解目标目标定位定位单方造价单方造价总造价总造价宅间绿地 91701.每户10木平台 2.公区1m宽人行道1600 3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255m 4.8230软景北京滟澜山520元/477477万元万元下沉花园7854下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶北京滟澜山200元/157157万万私家花园15876草坪占85%,灌木占15%,乔木按1008株配置北京滟澜山380元/户603603万万复制北京滟澜山道路铺装复制北京滟澜山道路铺装借鉴北京滟澜山入户借鉴北京滟澜山入户82部门 文件名地上花园分割借鉴北京滟澜山地上花园分割借鉴北京滟澜山景观建造标准-私家花园面积及分户下沉借鉴北京滟澜山下沉借鉴北京滟澜山 绿篱分割绿篱分割1.2m1.2m涂料墙涂料墙0.8m0.8m高格栅高格栅2m2m高墙高墙5050平平m m100100平平m m3030平平m m6060平平m m1010平平m m100100平平m m2020平平m m4040平平m m空调机位空调机位83部门 文件名辉山一期景观工程成本测算表 090929-2别墅区景观别墅区景观区域区域数量数量配置标准配置标准单方造价单方造价（M2M2）总价总价（万元）（万元）主入口与主轴线景观59001.200人行道铺装2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎,人行道两侧林荫夹道及花径 3.开放式上疏林大草坪1500平方4.300平方溪流5.LOGO墙700 413 园区内南北向主车行道景观12501.车行道两边绿化采用四个层次2.乔木：蒙古栎元宝枫7-8米高3.灌木：2.5-3.5中层油松、八棱海棠丛生乔灌木等4.球：丁香球、云杉球、龙柏球等下层 600 75 车行入户道路景观108501.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等 2.217入户门墩480 521 人行入户及宅间景观91701.每户10平方木平台 2.公区1米宽人行道1600平方米 3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255米 4.8230平方米软景 480 440 下沉花园7854下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶200 157 私家花园15876草坪占85%,灌木占15%,乔木按100平方米8株配置380 603 导示及环境设施等48800导示系统、信报箱、小品、游乐设施、垃圾桶，桌椅等15 73 景观水电48800景观给排水及景观电气25 122 小区围栏700芳树晴川围栏样式450 32 小区大门暂估15 园区内小计园区内小计5090050900以上全部内容以上全部内容482 482 2451 2451 园区外景观园区外景观周界绿化带14500绿化带14500平方米 250 363 商业景观47501.硬铺及商铺台阶花池1250平方米(450元/平方) 2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株) 3.3500平方米软景15%面积的花灌木，85%草坪.400 190 园区内外合园区内外合计计7015070150428 428 3004 3004 84部门 文件名五、体验区五、体验区85部门 文件名1. 样板区选址规划3. 样板区体验点布置方案4. 售楼处方案6 样板区筹建成本、运营成本测算5. 样板房方案2. 体验动线目 录7 样板区实施计划86部门 文件名1.1 样板区选址分析沈阳项目辐射主要分析沈阳项目辐射主要区域的客户的来访路线区域的客户的来访路线道路两侧较好的市政绿地道路两侧较好的市政绿地结合二期用地结合二期用地结论结论:样板区设计在项目地样板区设计在项目地块的西北更有优势块的西北更有优势大部分来自沈阳市区大部分来自沈阳市区从南面进入项目地块从南面进入项目地块另一部分来自周边城市另一部分来自周边城市从北面进入项目地块从北面进入项目地块辉山后期用地辉山后期用地临时苗圃辉山一期地块辉山一期地块沈阳市区沈哈高速87部门 文件名售楼处位置售楼处位置施工通道景观苗圃P1.2 样板区规划体验区体验区面积：20000景观面积景观面积14500物业维护面积整改区整改区面积：20002000施工单位维护施工单位维护苗木公园区苗木公园区面积：30003000施工单位维护施工单位维护88部门 文件名2. 体验动线分区从大门入口至样板房内路线长从大门入口至样板房内路线长180mPP售楼处位置售楼处位置样样板板房房样样板板房房样样板板房房样样板板房房样样板板房房89部门 文件名景观苗圃整改区整改区面积：20002000施工单位维护施工单位维护苗木区苗木区面积：30003000施工单位维护施工单位维护3.13.1市政及苗圃绿地整治市政及苗圃绿地整治l1 1进入边界，市政路东侧进入边界，市政路东侧20002000，每，每500500元，共计元，共计100100万万l2 2市政路市政路西侧西侧300300米，米，5 5米米/ /棵，共棵，共2 2排，排，120120棵云杉棵云杉用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带，云杉尖塔型的树形和枝条舒展成层，冬季依用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带，云杉尖塔型的树形和枝条舒展成层，冬季依旧绿树环绕，结合下层花卉形成区别于市政的独特风景。旧绿树环绕，结合下层花卉形成区别于市政的独特风景。 11东北云杉90部门 文件名市政车行道15米宽绿带草坪灌木停车位车道商铺前铺装内廊商铺1315米5米5米3米2米3.23.2商业楼前场商业楼前场硬铺及商铺台阶花池硬铺及商铺台阶花池600600(450(450元元/ / ) )计计2727万；万；沥青路面沥青路面16501650 (100 (100元元/ / ) )计计16.516.5万万, ,杏花灌草坡杏花灌草坡22502250 共计共计190190万，单方造价万，单方造价400400元元/ / 。1191部门 文件名3.33.3入口大门入口大门12l1 1入口大门借鉴曲江盛景水景墙造型入口大门借鉴曲江盛景水景墙造型l2 2大门空间借鉴滟澜山格局，入口大门空间借鉴滟澜山格局，入口4040棵棵30cm30cm银杏树阵银杏树阵2192部门 文件名3.43.4大门后过渡空间大门后过渡空间l1 1大铁门至售楼处平台，平台至草坪都采用红雪松木栈道大铁门至售楼处平台，平台至草坪都采用红雪松木栈道l2 2售楼处平台北侧复制唐宁售楼处平台北侧复制唐宁ONEONE石头水景和洽谈处石头水景和洽谈处(30(30 ) )12213343493部门 文件名3.53.5疏林草坪与水景疏林草坪与水景l1 1草坪复制花盛草坪复制花盛, ,先收住视线再徐徐放开先收住视线再徐徐放开l2 2复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景121294部门 文件名3.63.6水景水景l1 1复制滟澜山水系，共计复制滟澜山水系，共计300300 ，单价，单价12001200元元/ / l2 2端头面状水景，中间溪流状均宽端头面状水景，中间溪流状均宽2m-3m2m-3m121295部门 文件名3.73.7南北主车道南北主车道大乔大乔:元宝枫元宝枫+栾树栾树+蒙古栎；灌木蒙古栎；灌木:丁香丁香+木槿木槿+紫叶李紫叶李+紫薇紫薇单方单方600600元元/ /，122196部门 文件名3.83.8步行入户步行入户l小径、天桥和地面花园复制滟澜山小径、天桥和地面花园复制滟澜山l小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景1212333北向下沉花园南向下沉庭院21灰空间97部门 文件名3.93.9精装私家庭院精装私家庭院11l私家庭院由体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围私家庭院由体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围l木质木质+ +石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护98部门 文件名4.9景观设计理念景观意向3.103.10小品小品入户院门（滟澜山）壁灯园区指引牌陶土花罐木质垃圾桶（滟澜山） 清泉石小水景生态陶罐水景99部门 文件名项目售楼处平面布局图（室内面积：约项目售楼处平面布局图（室内面积：约500,精装精装424 ,简装简装 76 ）售楼部模块的应用（售楼部模块的应用（500平米版）平米版）1、根据商铺情况对辅房进行适当调整；、根据商铺情况对辅房进行适当调整；2、标准套餐三大措施：、标准套餐三大措施： 施工图施工图+造价清单造价清单+实物照片实物照片 4.1 4.1 售楼处方案售楼处方案模型区、前台、入口门厅模型区、前台、入口门厅（187）洽谈区（洽谈区（115）签约区签约区（43）财务室财务室15办公室、保安室、保洁室、储藏间办公室、保安室、保洁室、储藏间（76）卫生间卫生间(37 )100部门 文件名4.2 4.2 售楼处方案售楼处方案101部门 文件名 4.3 4.3 售楼处一层平面图及功能划分售楼处一层平面图及功能划分项目售楼处平面布局图（室内面积：约项目售楼处平面布局图（室内面积：约500,精装精装424 ,简装简装76 ）模型区、前台、入口门厅模型区、前台、入口门厅（187）洽谈区（洽谈区（115）签约区签约区（43）财务室财务室15办公室、保安室、保洁室、储藏间办公室、保安室、保洁室、储藏间（76）卫生间卫生间(37 )亲子区亲子区17102部门 文件名4.4 4.4 售楼处室内设计的意向图片售楼处室内设计的意向图片103部门 文件名4.54.5售楼处室内设计的意向图片售楼处室内设计的意向图片104部门 文件名4.5 4.5 售楼处室内设计的意向图片售楼处室内设计的意向图片105部门 文件名5 5 样板房样板房一个原则：模块化复制一个原则：模块化复制+ +针对性创新针对性创新二套方法：二套方法：定型复制定型复制户型近似户型近似 定向复制定向复制材料清单、色系统一、材料清单、色系统一、 功能区组合功能区组合 四种户型：南向边入户四种户型：南向边入户(BS_1)(BS_1)、北向中入户、北向中入户(NN_1)(NN_1) 南向中入户南向中入户(NS_2) (NS_2) 、北向边入户、北向边入户(BN_1)(BN_1) 106部门 文件名PP售楼处位置售楼处位置样样板板房房样样板板房房样样板板房房样样板板房房样样板板房房5 5 精装样板房选址位置精装样板房选址位置5 5 精装样板房选址位置精装样板房选址位置 BS-1 NN-2 BN-1 NS-2 NS-2 7月月16日开放日开放107部门 文件名5.15.1样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向边户型南向边户型BS-1108部门 文件名5.25.2样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向边户型南向边户型BS-1公共厅室模块公共厅室模块厨房模块卫生间卫生间卫生间楼梯间楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块109部门 文件名5.35.3样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向中间户型北向中间户型NN-2110部门 文件名5.45.4样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向中间户型北向中间户型NN-2公共厅室模块厨房模块卫生间楼梯间卧室模块楼梯间楼梯间公共厅室模块卫生间卫生间卫生间卧室模块卧室模块111部门 文件名5.55.5样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向边户型北向边户型BN-1112部门 文件名5.65.6样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向边户型北向边户型BN-1公共厅室模块厨房模块卫生间卧室模块楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块公共厅室模块公共厅室模块公共厅室模块楼梯间楼梯间卫生间卫生间113部门 文件名5.75.7样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向中间户型南向中间户型NS-2114部门 文件名5.75.7样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向中间户型南向中间户型NS-2厨房模块卫生间楼梯间卧室模块公共厅室模块楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块公共厅室模块公共厅室模块卧室模块115部门 文件名5. 85. 8样板房策略样板房策略预埋营销话术预埋营销话术模拟脚本主题模拟脚本主题设计记忆点设计记忆点116部门 文件名6 6 样板区筹建成本样板区筹建成本总筹建投资：总筹建投资：967.65+1017=1984.65万。样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。售楼处建筑为我司代建，可收回投资。万。样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。售楼处建筑为我司代建，可收回投资。体验区建造费用体验区建造费用面积（）面积（）单项总价单项总价 万元万元单方造价单方造价 元元软、硬景比例软、硬景比例体验景观面积体验景观面积1075010750727 727 677 677 77:23(77:23(停车场增加了硬景比例）停车场增加了硬景比例）商业区商业区47504750190190400 400 市政绿化整改市政绿化整改20002000100 100 500 500 全软景全软景样板区整体面积样板区整体面积17500，总成本合计：，总成本合计：1017万万元，单价元，单价581581元，元，其中不可回收费用约其中不可回收费用约100万元万元 面积面积（）（）设计费（元）设计费（元）施工（元）施工（元）装饰软装（元）装饰软装（元）单价单价总价总价单价单价总价总价单价单价总价总价售楼处售楼处( (简装简装) )76765050380038008008006080060800600600（办公家具）（办公家具）4560045600售楼处售楼处( (精装精装) )4244241001004240042400240024001017600101760012001200508800508800别墅样板房别墅样板房4 4套套1381138120020027620027620028002800386680038668002500250034525003452500空调设备及安装成本：每套样板房空调设备及安装成本：每套样板房10万，总计万，总计40万。万。售楼处样板房装修成本合计售楼处样板房装修成本合计: :967.65万。其中不可回收费用约万。其中不可回收费用约168万元，所占比重万元，所占比重17.3%（红色为不可回收成本）（红色为不可回收成本）117部门 文件名体验区运营费用测算体验区运营费用测算序号序号项目项目收费标准收费标准沈阳项目沈阳项目面积面积数数量量总价总价1 1销售中心销售中心销售处办公区销售处办公区6 6元元/ /平方平方76761 14564562 2销售处接待区销售处接待区3030元平方米元平方米 4244241 1 12720127203 3样板房样板房精装样板房精装样板房3030元平方米元平方米 138113814 441430414304 4景观区域景观区域庭院庭院4 4元平方米元平方米 10750107501 143000430005 5花园花园6 6日常消耗品日常消耗品1000010000元元7 7草花草花1000010000元元8 8水电费水电费1500015000元元9 9取暖费取暖费12000元元总价总价 144606144606元元/ /月月 6.1 6.1 售楼处及样板房运营成本测算售楼处及样板房运营成本测算118部门 文件名沈阳辉山样板区景观工作计划沈阳辉山样板区景观工作计划 阶段阶段 任务任务开始时间开始时间完成时间完成时间设计设计管理管理确定分供方确定分供方2009-9-102009-9-102009-9-202009-9-20确定方案及成本测算确定方案及成本测算2009-9-202009-9-202009-10-142009-10-14确定施工图成本测算确定施工图成本测算2009-10-202009-10-202009-11-112009-11-11材料材料订购订购苗木储备苗木储备2009-9-252009-9-252009-10-232009-10-23园林室外小品的采购园林室外小品的采购2010-4-12010-4-12010-4-302010-4-30草花订购草花订购2010-4-12010-4-12010-4-302010-4-30施工施工管理管理土方及硬景基层完成土方及硬景基层完成2010-4-102010-4-102010-4-302010-4-30乔木种植完成乔木种植完成2010-4-152010-4-152010-5-102010-5-10灌木种植完成灌木种植完成2010-5-302010-5-302010-6-202010-6-20园林小品和草花布置完成园林小品和草花布置完成2010-7-12010-7-12010-7-92010-7-9收口并移交营销收口并移交营销2010-7-102010-7-102010-7-162010-7-16配合开放配合开放2010-7-152010-7-152010-7-172010-7-17 7 7 样板区进度计划表样板区进度计划表景观景观119部门 文件名 7 7 样板区进度计划表样板区进度计划表售楼处及样板间售楼处及样板间 沈阳辉山样板区精装工作计划沈阳辉山样板区精装工作计划 ( (售楼处及样板间）售楼处及样板间）阶段阶段 任务任务开始时间开始时间完成时间完成时间精装精装设计设计确定分供方确定分供方2010-3-152010-3-152010-3-302010-3-30确定方案及成本测算确定方案及成本测算2010-4-12010-4-12010-4-92010-4-9确定施工图成本测算确定施工图成本测算2010-4-102010-4-102010-5-42010-5-4精装精装施工施工施工单位招投标施工单位招投标 2010-5-52010-5-52010-5-202010-5-20施工进场施工进场 2010-5-302010-5-302010-7-92010-7-9开荒、验收并移交软装开荒、验收并移交软装 2010-7-92010-7-9软装软装执行执行确定分供方确定分供方2010-4-42010-4-42010-5-42010-5-4确定方案及成本测算确定方案及成本测算2010-5-52010-5-52010-5-192010-5-19软装（家具）执行软装（家具）执行2010-5-202010-5-202010-7-92010-7-9软装（灯具）执行软装（灯具）执行2010-6-92010-6-92010-7-92010-7-9软装（艺术品）执行软装（艺术品）执行2010-5-92010-5-92010-7-92010-7-9现场布置现场布置 2010-7-102010-7-102010-7-162010-7-16开放开放2010-7-172010-7-17120部门 文件名六、成本管控六、成本管控121部门 文件名一、项目开发成本测算一、项目开发成本测算主要编制依据主要编制依据p项目初步报建方案图及方案版经济指标p项目周边配套情况p产品配置标准、建造标准p集团同类项目历史成本数据p截止目前的建材市场价格p沈阳市相关收费标准p样板区总包初步招标价格p沈阳市2008定额及相关配套文件p市场上同类产品的参考数据等122部门 文件名一、项目开发成本测算（续）编制范围编制范围包括本项目的土地费用、前期工程费、配套设施费、基础设施费、建安及装修工程费、环境景观工程费及工程相关费用在内的项目开发成本全部内容。成本测算内容成本测算内容123部门 文件名一、项目开发成本测算（续）开发成本预设开发成本预设成本项目成本项目合价合价 ( (万元万元) )建设面积单方建设面积单方 ( (元元/m2)/m2)销售面积单方销售面积单方 ( (元元/m2)/m2)占比占比 (%)(%)土地费土地费 8,5781,0081,03322%前期工程费前期工程费 3,0023533618%配套设施费配套设施费 28634341%基础设施费基础设施费 5,60765967514%建筑及安装工程费建筑及安装工程费18,5422,1782,23248%环境景观工程费环境景观工程费 2,2532652716%工程相关费工程相关费 41549501%开发成本开发成本38,6864,5444,657100%124部门 文件名一、项目开发成本测算（续）其中：建安及装修工程费预设其中：建安及装修工程费预设：（按实际建筑面积口径统计的）（按实际建筑面积口径统计的）建筑及装修工程费建筑及装修工程费类独栋单方类独栋单方 ( (元元/ /建筑建筑m2)m2)公寓小酒店单公寓小酒店单方方( (元元/ /建筑建筑m2)m2)商业单方商业单方( (元元/ /建建筑筑m2)m2)地下部分单方地下部分单方( (元元/ /建筑建筑m2)m2)地基与基础工程地基与基础工程128777777主体结构及粗装修主体结构及粗装修1,1611,1371,0861,960门窗、栏杆工程门窗、栏杆工程225 185 70 45公共部位精装修公共部位精装修437 326 382 90安装工程安装工程247 292 213 340户内精装修户内精装修0 550 0 0合计合计2,1982,5681,8282,511125部门 文件名1 1、大树底下乘凉、大树底下乘凉- -充分共享集团集采及区域成熟资源，提高招采效率，降低采充分共享集团集采及区域成熟资源，提高招采效率，降低采购成本。购成本。有集团集采或区域公司联动集采的，统一采用集团集采；没有集团集采的材料类合同，尽量沿用其他地区公司成熟的供应商资源；没有集采的施工类合同，尽量邀请其他地区公司优秀分供方参与投标。二、成本管控方案二、成本管控方案126部门 文件名 本项目共有本项目共有9类产品采购采用集团集采和区域联动集采，且已据此招标和签订样板区合同。仅文类产品采购采用集团集采和区域联动集采，且已据此招标和签订样板区合同。仅文化石一项，与目前沈阳同类产品比较，就节约成本化石一项，与目前沈阳同类产品比较，就节约成本30元元/平米。平米。序号序号材料品种材料品种采购思路采购思路1 1柴油发电机柴油发电机集团集采集团集采2 2楼宇对讲楼宇对讲集团集采集团集采3 3微断微断根据集团集采认质认价组装配电箱根据集团集采认质认价组装配电箱4 4双电源双电源根据集团集采认质认价组装配电箱根据集团集采认质认价组装配电箱5 5低压开关低压开关根据集团集采认质认价组装配电箱根据集团集采认质认价组装配电箱6 6开关面板开关面板集团集采集团集采7 7PVC/U-PVC/PPRPVC/U-PVC/PPR管材管材根据区域联动集采认质认价根据区域联动集采认质认价8 8文化石文化石区域联动集采区域联动集采9 9塑钢窗型材塑钢窗型材区域联动集采区域联动集采127部门 文件名本项目共有本项目共有15类产品采购沿用北京等其他地区公司成熟资源类产品采购沿用北京等其他地区公司成熟资源序号序号材料品种材料品种采购思路采购思路1 1屋面瓦供应屋面瓦供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源2 2挂瓦条、顺水条供应挂瓦条、顺水条供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源3 3中央吸尘系统供应工程中央吸尘系统供应工程沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源4 4雨落水系统供应雨落水系统供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源5 5景观苗木供应景观苗木供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源6 6景观石材供应景观石材供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源7 7景观红缸砖供应景观红缸砖供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源8 8景观烧结砖供应景观烧结砖供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源128部门 文件名序号序号材料品种材料品种采购思路采购思路9 9景观灯具供应景观灯具供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1010景观小品供应景观小品供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1111井盖供应井盖供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1212垃圾桶供应垃圾桶供应沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1313户门供应及安装户门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1414车库门供应及安装车库门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源1515屋面天窗供应安装屋面天窗供应安装沿用其他地区公司成熟资源沿用其他地区公司成熟资源129部门 文件名本项目共有本项目共有4项产品采购拟邀请其他地区公司优秀分项产品采购拟邀请其他地区公司优秀分供方参与投标供方参与投标序号序号材料品种材料品种采购思路采购思路1 1外保温分包工程外保温分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标邀请其他地区公司优秀分供方参与投标2 2涂料分包工程涂料分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标邀请其他地区公司优秀分供方参与投标3 3木窗板、木百叶、木铺装、木花架分包工木窗板、木百叶、木铺装、木花架分包工程程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标邀请其他地区公司优秀分供方参与投标4 4塑钢窗分包工程塑钢窗分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标邀请其他地区公司优秀分供方参与投标130部门 文件名2 2、土石方整体平衡、土石方整体平衡情况：情况：目前辉山项目用地场地现状标高为东高西低、南高北低，最高点东南角现状标高为89.1m，比主入口设计标高75.6m高出13.5m，一期结合现状地势，综合考虑后期开发用地的标高，进行的全项目整体土方平衡。土石方土石方措施：措施：提前与管委会协调，租用未来二期用地，用于一期场地平整大量余土的堆放，既节省一期土方外运成本，又节约了二期土方平整亏土外购的成本。其中，节省一期土方外运费用10元/m3，总成本约220万；节省二期购土回运费用10元/m3，约220万，此项优化合计节省成本约440万。131部门 文件名3、高切坡挡墙处理、高切坡挡墙处理情况：情况：根据一期场地内现状标高，最高点东南角现状标高为89.1m，比主入口设计标高75.6m，高出13.5m，如果按照常规做法，修建挡墙，预计东侧、南侧挡墙高度约达10m，成本约5,700元/m（按护坡管状），合计成本约476万元，且南侧和东侧的房子将成为售价最低的区域，售价降低约20%。高切坡高切坡 挡墙处理挡墙处理措施：措施：在设计阶段，通过外部协调，采用向南侧林地放坡，放坡处做成景观绿地，仅采用一道2.2m的挡墙，成本约720元/m，反而提高南侧房子溢价约20%。东侧因临近石油管线，采用分四次（3.2m一道，1m三道）消化高差，放坡处做成景观绿地，削弱挡墙的影响，节约成本约2040元/m（3.2m挡墙约1050元/m，1m挡墙约330元/m），售价与其他房子持平；此项优化合计节省成本约359万。132部门 文件名4、设计阶段成本指标控制、设计阶段成本指标控制技术指标技术指标单位单位控制上限控制上限钢筋含量钢筋含量kg/建筑建筑m2 45混凝土含量混凝土含量m3/建筑建筑m20.4窗地比窗地比m2/建筑建筑m20.19屋面瓦占建筑面积比例屋面瓦占建筑面积比例m2/建筑建筑m20.45文化石、文化砖占外墙装饰面积比文化石、文化砖占外墙装饰面积比例例m2/建筑建筑m230%景观硬景比例景观硬景比例m2/建筑建筑m220%露台铺设木平台面层面积露台铺设木平台面层面积m2/户户9133部门 文件名5、市政垄断基础设施成本管控是重点、市政垄断基础设施成本管控是重点本项目周边现状无任何市政接口，通过前期对沈阳市政垄断基础设施建设收费标准的初步调研，电力、燃气、自来水、热力的收费标准高于其他地区收费标准（对比情况详见下页表格），特别是燃气工程，高出其他地区数倍。市政垄断基础设市政垄断基础设施成本管控施成本管控提供其他地区类似项目收费标准，并结合方案进行测算或预算审核，作为发展部突破、公关的依据，如按其他地区收费标准，此部分突破可降低成本约1,562万元（其中供电、供电参考北京标准，煤气参考重庆标准，供暖参考西安标准计算）。134部门 文件名市政对比市政对比成本项目成本项目别墅类建筑面积平米造价别墅类建筑面积平米造价 （元（元/ /平米）平米）沈阳沈阳北京北京重庆重庆西安西安供电工程费供电工程费 20016411869供水工程费供水工程费34181140天然气工程费天然气工程费 10811149集中供暖集中供暖 9052135部门 文件名在作市政方案时，按在作市政方案时，按12001200亩全项目考虑：亩全项目考虑：一期开闭站设计为先期约一期开闭站设计为先期约800800亩别墅共用；亩别墅共用；热交换站、消防水池供一期和二期共用；热交换站、消防水池供一期和二期共用；136部门 文件名主要编制依据主要编制依据项目开发成本测算内容其他公司类似项目历史项目的合同签订情况编制范围编制范围包含项目各阶段预估发生的合同类别、合同成本预估、材料供应方式、总分包工程详细界面等内容。三、合约规划137部门 文件名编制思路编制思路精简原则：减少合同数量，对同类合同进行适当合并，针对新公司、新项目特点，合理控制材料供应方式、分配合约规划，合约类别为68个。 界面清晰原则：会同项目团队，在初期合约规划中，即对合约性质、总分包界面、甲供合约性质、总分包界面、甲供材料界面材料界面进行全面梳理和详细拆分， ，避免合同间的缺漏碰，尽量做到合同范围互相交圈且具备很强的实际操作性，方便现场管理及成本控制。合约规划内容合约规划内容三、合约规划（续）138部门 文件名七、营销策略七、营销策略139部门 文件名业态业态建面均价建面均价 （元（元/ /）销售货值销售货值（万元）（万元）利润率利润率IRRIRR类独栋1072773298公寓40003208 商业60004440合计合计 80946 22.9%95%销售指标验算销售指标验算上一版上一版业态业态建面均价建面均价 （元（元/ /）销售货值销售货值（万元）（万元）利润率利润率IRRIRR类独栋1005967983公寓65005590商业80005656合计合计7922920.%120.6%本次调整本次调整140部门 文件名竞争格局竞争格局产品产品定位定位产品产品品质品质产品产品体验体验供需供需矛盾矛盾去化去化速度速度慢慢区域区域抗性抗性客群客群基数基数少少品牌品牌发力发力物业物业服务服务营销营销突破突破我们的核心竞争力（硬件）我们的核心竞争力（硬件）独栋独栋景观景观建筑品质建筑品质施工工艺施工工艺产品产品体验体验对抗目标对抗目标我们的核心竞争力（软件）我们的核心竞争力（软件）营销营销突破突破大尺度大尺度多风格多风格高差异高差异打造打造超强震撼超强震撼惊艳亮相惊艳亮相产品航母产品航母年份商品房新开工面积（万）商品房竣工面积（万）房地产投资（亿元）销售面积（万）销售均价（元/）20051308.71057.7413.61057.8333320061463.61185.3538.31243.8342020072923.11290.1730.41303366320082924.21291.61010.913203776价格没有明显波动土地供应量大市场竞争激烈销售面积基本无变化竣工面积基本无变化房地产投资翻番开工面积翻番产品产品 0808年供年供 0808年销年销 0909年目前供年目前供 0909年目前年目前 08年去化率年去化率09年去化率年去化率待开发产品待开发产品 类型类型应（套）应（套）售（套售（套) )应情况（套）应情况（套）销（套销（套 ）总量（万）总量（万）独栋独栋13139 917172 269%18%0 0双拼双拼2626181824243 369%12.5%1.341.34联排联排244244161161151151656566%43%9.89.8类独栋类独栋181812126 63 367%50%3.23.2辉山版块辉山版块141部门 文件名开局之道开局之道价格定位：立得价格定位：立得稳稳竞争标杆：打得竞争标杆：打得准准价格策略：抢的价格策略：抢的狠狠142部门 文件名价格定位价格定位16000元平米（独栋）元平米（独栋）12000元平米元平米8000元平米（联排）元平米（联排）10060元平米元平米16%垫脚石垫脚石靶子靶子高去化率高去化率为后期价格为后期价格上涨预留空间上涨预留空间借力发力，踩着借力发力，踩着“垫脚石垫脚石”打打“靶子靶子”满足经济指标满足经济指标立得稳立得稳143部门 文件名直指独栋，比肩万科兰乔圣菲直指独栋，比肩万科兰乔圣菲产品标杆产品标杆价格标杆价格标杆品牌标杆品牌标杆服务标杆服务标杆独栋（独栋（450平米）平米）联排（联排（265平米）平米）17000元平米元平米（700万）万）11000平米（平米（300万）万）类独栋（类独栋（310平米）平米）边边户户中中户户10060元平米）元平米）（312万）万）打得准打得准打法打法竞争标杆竞争标杆144部门 文件名价格策略价格策略抢得狠抢得狠对外：抢得狠对外：抢得狠 a全面截和联排全面截和联排-北中户型北中户型b对冲普通独栋对冲普通独栋-南中南中北边户型北边户型c奠定江湖地位奠定江湖地位-南边户型南边户型对内：互相借力，拉大价差，各入其位对内：互相借力，拉大价差，各入其位 a北中北中南中户入门级走速度南中户入门级走速度 (8400-9700元元/平平) b人车北中人车北中北边户增溢价北边户增溢价(10400-11200元元/平平) c南边户型树口碑立标杆（南边户型树口碑立标杆（13000元元/平）平）145部门 文件名价格策略价格策略-参数列表参数列表入门级入门级本区域所有联本区域所有联排和其他区域排和其他区域高端联排高端联排溢价点溢价点对冲普通对冲普通独栋独栋标杆标杆确定江湖确定江湖地位地位互相借力互相借力拉大价差拉大价差各入其位各入其位南边南边人车北中人车北中 （南中演化）（南中演化）北边北边 南中南中北中北中合计合计套数套数30302828242466666767215215面积面积10040 10040 8512 8512 7862 7862 20357 20357 20816 20816 67587 67587 占比占比15%15%13%13%12%12%30%30%31%31%100%100%单价单价13000130001120011200104001040097009700840084005270052700差价比例差价比例55%55%33%33%24%24%15%15%0%0%10060 10060 套均价套均价4350580 4350580 3404800 3404800 3407040 3407040 2991868 2991868 2609796 2609796 3162513 3162513 146部门 文件名分期各户型套数分布分期各户型套数分布走量房源走量房源前期销售前期销售销售主力军销售主力军中后期销售中后期销售为每一期提供价格标杆为每一期提供价格标杆平均分布平均分布时间南边（335）人车北中 （南中演化）（304）北边（328）南中（308）北中（311）合计第一期201078 0 8 22 27 65 第二期201084 0 6 10 14 34 第三期201086 4 6 9 14 39 第四期201094 0 4 12 12 32 第五期2010104 14 0 13 0 31 第六期2010104 10 0 0 14 合计3028 24 66 67 215 147部门 文件名推盘方案推盘方案2010/932套套2010/839套套2010/834套套2010/1014套套2012/6公寓公寓2014/6商业商业23462010/765套套12010/1031套套5148部门 文件名辉山项目一期分期价格表辉山项目一期分期价格表时间时间20102010年年7 7月底月底20102010年年8 8月中旬月中旬20102010年年8 8月底月底20102010年年9 9月中旬月中旬20102010年年1010月中旬月中旬20102010年年1010月底月底合计合计期数期数1 2 3 4 5 6 套数套数65 34 39 32 31 14 215 户型比例户型比例30%16%18%15%14%6%100%面积面积20472 10738 12315 10079 9604 4379 67587 均价均价（元（元/平米）平米）9200 9600 10100 10500 11000 12000 均价均价10060 涨幅涨幅4%5%4%5%9%套均价套均价290万万303万万319万万 331万万 341万万 375万万 均价均价316万万 149部门 文件名辉山项目一期价格走势图辉山项目一期价格走势图1 1次开盘次开盘2 2次加推次加推3 3次开盘次开盘4 4次加推次加推5 5次开盘次开盘6 6次清盘次清盘65 65 套套34 34 套套39 39 套套32 32 套套31 31 套套14 14 套套20102010年年7 7月底月底20102010年年8 8月中旬月中旬20102010年年8 8月底月底20102010年年9 9月中旬月中旬20102010年年1010月中旬月中旬20102010年年1010月底月底150部门 文件名沈北新区公务员沈北新区公务员+教师教师公寓公寓沈北新区企业中层管理者沈北新区企业中层管理者辉山项目业主的客房辉山项目业主的客房面积面积70平米以下平米以下精装精装一居或两居一居或两居单价单价6500总价总价30-45万万基本指标销售周期2012/42012/5套数144 100 44 总面积8400 5833 2567 单价6500 总价54600000 37916667 16683333 套均面积58 套均价379167 151部门 文件名市内生意人市内生意人商业商业辉山项目业主辉山项目业主沈北政府人员沈北政府人员+教师教师套均面积套均面积280左右左右业态规划业态规划餐饮，餐饮，社区配套社区配套单价单价8000套总价套总价226万万基本指标销售周期2014/62014/72014/82014/9套数25 10 5 5 5 总面积7070 2828 1414 1414 1414 单价8000 总价56560000 22624000 11312000 11312000 11312000 套均面积283 套均价2262400 152部门 文件名八、税筹八、税筹153部门 文件名一、税收筹划思路一、税收筹划思路前提： 1、目前按照一个项目126亩筹划，其它项目的联合抵税有相关数据后另外考虑； 2、费用的数据目前尚无法估计且影响较小，暂不对此项进行分析 3、税收筹划数据来源于启动版投资模型 沈阳税法规定：土地增值税：无特殊规定，按照全国通用的税法进行，其中普通住宅和非普通住宅分开清算。所得税：按全国通用的税法进行，无特别规定。本项目税务筹划主要针对土地增值税。154部门 文件名u 启动会版项目开发成本启动会版项目开发成本税收筹划关键点：税收筹划关键点：土地成本、建安成本。土地成本、建安成本。155部门 文件名一、税收筹划思路一、税收筹划思路u 筹划思路：筹划思路： 利用普通住宅优惠政策：通过筹划尽可能使普通住宅的增值率趋近20%，同时将成本转移至非普通住宅（别墅和商业）的成本；u 具体筹划方案具体筹划方案1、土地成本筹划 ：利用占地面积，建设面积，投影面积等不同业态的比例，选择最适合节税的方式进行分摊土地成本；2、建安成本筹划 ：尽量使小高层成本转移至别墅部分；3、材料加价筹划：通过采购公司对材料加价，增大别墅部分成本；造价此次选用甲供材较少，此项节税效果很小。4、苗木加价筹划 ：通过苗木公司对苗木加价，增大别墅部分成本。156部门 文件名二、税收筹划方案二、税收筹划方案u 对辉山项目土地增值税的筹划，我们模拟了以下五种可能的方案：注：1、节税金额和节税比例均是与未筹划前土地增值税相比 2、根据与造价沟通，甲供材量不多，加价空间有限157部门文件名感谢聆听！感谢聆听！Thanks！