本提案分为如下七个部分本提案分为如下七个部分长沙商长沙商圈分析圈分析片区商业片区商业项目分析项目分析 商业定位商业定位 商业规划商业规划 业态组合业态组合 经济估算经济估算 营销建议营销建议第一部分第一部分 长沙商圈分析长沙商圈分析 2002年初，我们曾提出过长沙商圈理论（一主五次），长沙商圈理论（一主五次），但长沙城市经历近10年的商圈发展与强化，特别是最近3年，我们发现商圈理论被快速的城市发展打破。现在，如果用传统商圈理论来衡量发展中的长沙商业地产开发机会，已经不适宜了。五一商圈五一商圈车站商圈车站商圈伍家岭商圈伍家岭商圈溁湾镇商圈溁湾镇商圈袁家岭商圈袁家岭商圈东塘商圈东塘商圈 研究最新的长沙城市地图，我们不难发现：南北向的湘江和京广铁路，将长沙分成了三个相互联系但又相对独立的城市带中心城市带、河西城市带和东部城市带中心城市带、河西城市带和东部城市带。这三个城市带的轴线分别是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和万家丽大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和万家丽大道。我们不难发现，知名国际一线品牌商业，很早就布局在这些轴线的相对中心上。譬如家乐福和沃而玛的选址，除了长沙传统商圈五一广场外，基本都选择了长沙的芙蓉路（韶山路）、万家丽大道和金星大道。我们认为：这几条轴线和位于轴线上的新商圈的中心或附近，商业地产的开发机会和利润是最大的，最有潜力的。中心城市带是一个城市商业和文化的核心，大型商场、高端酒店和写字楼云集，多年消费中心城市带是一个城市商业和文化的核心，大型商场、高端酒店和写字楼云集，多年消费习惯的积淀，是别的商业带无法比拟的优势。习惯的积淀，是别的商业带无法比拟的优势。那么，另外两个城市带的差异化特别是商业差异化就产生了。河西城市带的发展基础是大学城和麓谷开发区，引爆点却是河西先导区的规划。东部城市带的发展基础是三湘马王堆高桥市场群，引爆点却是武广高铁那飞速奔驰的动车。本案本案第二部分第二部分 片区商业项目分析片区商业项目分析 为了对项目所在区域房地产市场特别是南城（省府板块）有更清晰的认识，我们对南城（省府板块）进行了如下划分：把以省政府为中心，北至南二环线及劳动东路两侧、西至湘江南路、南至暮云工业园、东至万家丽路区域，进行如下划分： 根据本项目所处位置，我们可以把项目划分至省府中部板块省府中部板块1、片区地理分析从项目的地理分析，本项目片区主要有以下几点：从项目的地理分析，本项目片区主要有以下几点：随着长沙整体经济的发展和城区范围的迅速扩大，本项目所在片区正日益成为长沙城市发展的“政府重心政府重心”地带地带，与各城区中心地带的距离几乎相等，与新型成熟商新型成熟商业区业区距离较近，且交通条件较好，必将成为城市发展的优先地段消费群最大化消费群最大化，由于项目所在片区位于两大商业带的中间点，从而实现了项目消费群商圈跨越，形成项目消费群的最大化带动效应明显，由于芙蓉路南、韶山路南片区是目前长沙市全力发展振兴的区域，其整个商业构造及消费群上都会趋向于年轻、生活化、时尚化；项目片区由于地理上的因素，对项目未来的发展具有较明显的带动作用。2、南区商圈分析以嘉信茂广场为核心，通过大型超市（沃尔玛）聚集人气，带动周边商业人气，周边临街门面业态多样，以服装、餐饮为主。（1）雨花亭商圈）雨花亭商圈：商圈雨花亭商圈（临韶山路）参考性物业云鼎公馆（在建）商业面积约6000裙楼商业单层：约1200平米售价首层：3万/；2层：1万/；35层：60009000元/租金水平首层：150200元/月/；25层：4080元/月/主要业态银行、品牌专卖店、证券公司、中西餐厅、美容等商业规划首层为150300临街商铺，25层为整层主力商家销售/招商率100%销售，80%以上面积实现预约招商嘉信茂嘉信茂沃尔玛沃尔玛融融科科三三万英尺万英尺云鼎云鼎公馆公馆经过长期的发展后，促渐成为长沙最专业的家具市场之一。业态主要为家具、布艺为主，同时井湾商圈仅靠长沙南大学城，常驻人口多。吸引了像家乐福、大润发、新一佳一批知名超市入住。（2）木莲冲、井湾商圈）木莲冲、井湾商圈：商圈井湾木莲冲商圈（临韶山路）代表性物业恒盛世家（韶山路和木莲冲路交汇处）商业规模约30000裙楼商业1、2层：各约12000平米售价开发商未对外销售，价格未定租金水平首层街铺：80300元/月/；2层：3050元/月/主要业态大润发超市、肯德基、中西餐厅、健身、早教中心品牌专卖店等商业规划首层为主力店+30200临街商铺，2、3层分为几部分作为次主力店销售/招商率未销售，100%实现招商家乐福家乐福大润发大润发山水洲城山水洲城新一佳新一佳加加大街加加大街商圈井湾木莲冲商圈（临韶山路）代表性物业加加大商业街（韶山路）商业规模约6000裙楼商业，主要为一楼街铺售价1.83.8万/平方米租金水平首层街铺：5090元/月/主要业态服装店、中西餐厅、品牌专卖店。商业规划学区型步行街铺，首层30120街区门店销售/招商率100%销售，80%实现招商商圈井湾木莲冲商圈（临韶山路）参考性物业山水洲城底商（友谊路）商业规模约40005000裙楼底商（可隔两层）售价开发商已售完，二手市场价格约1800020000元/租金水平首层街铺：50100元/月/主要业态品牌专营店、小型超市、干洗店、中介门店等商业规划纯商业底商销售/招商率完全销售，90%以上实现招商占据南城核心位置，在原有以汽车南站为中心的市场群商业的基础上，新增通程商业广场、步步高百货、红星美凯龙等知名商家，未来发展潜力巨大。（3 3）红星、湘府路商圈）红星、湘府路商圈：通程商业广场步步高红星美凯龙标志商业中心商圈红星湘府路商圈（韶山路+省府路）代表性物业通程商业广场（韶山路和省府路交汇处）商业规模约65000售价开发商未对外销售，价格未定租金水平主要采取自营及扣点方式获取收益主要业态四星级酒店+商业广场+生活超市商业规划40000百货+10000超市+4000电器卖场+约20000四星商务酒店销售/招商率未销售，100%实现招商商圈红星湘府路商圈（韶山路+省府路）代表性物业标志商业中心（省府路天心区政府旁边）商业规模约30000，单层约10000售价1层街铺1.52.5万/，2层商业60008000元/租金水平1层街铺80120元/月/，二层商业3040元/月/主要业态大型超市、中西餐厅、酒搂、美容美发、茶业、及社区生活配套商业规划负1楼、1楼、2楼共三层裙楼商业、以大型超市为主力店、围绕社区四周设置临街中小门店销售/招商率1层街铺100%销售，90%以上商业面积实现招商由于居住习惯影响，南芙蓉路以酒店、餐饮为主，临街商业业态杂乱，整个商业带还没有真正的核心。相对了韶山路，芙蓉南路的商业影响力偏弱。（4）芙蓉南路商业带）芙蓉南路商业带：商圈芙蓉南路商业带参考性物业新芙蓉之都（芙蓉路与新建西路交汇处）商业面积约12000裙楼商业单层：约4000平米售价首层：3.5万/；2层：9000/；3层：7000元/租金水平首层：100160元/月/；23层：4060元/月/主要业态银行、品牌专卖店、中西餐厅、美容、中西餐厅、足浴、休闲、培训中心、美容美发、特色门店等商业规划街铺主要采用1、2楼连体销售及招商，临芙蓉路设置主力店销售/招商率30%销售，40%以上面积实现预约招商天天虹虹百百货货新新芙芙蓉蓉之之都都片区自身位置具有优越性，两大行政中心办公机构、周边数十家电力企业和电力管理机构以及南城高档住宅片区带来的数十万固定居住群；对比芙蓉路和韶山路对本项目片区有相对独立性，进而形成项目不可取代的自然及地理优势富兴富兴嘉城嘉城3、本项目分析 主要项目主要项目 户户 数数 人人 口口 星语林星语林 山水洲城山水洲城 恒盛世家恒盛世家12001200套套48004800人人11211121套套44844484人人满庭芳满庭芳单位集资社区单位集资社区原有居民原有居民11001100套套44004400人人15061506套套60246024人人86008600套套3440034400人人60006000户（户（5 5人人/ /户）户）3000030000人人 鑫远湘府华城鑫远湘府华城21022102套套84088408人人 标志长沙商务中心标志长沙商务中心558558套套22322232人人青园花都青园花都340340套套13601360人人共计：共计：104676104676巢之恋巢之恋830830套套33203320人人长大彩虹都长大彩虹都13121312套套52485248人人优势：优势： 片区固定人口数十万人，相邻两大行政办公机构，数十家电力企业和电力管理机构 周边紧邻项目无大型商业 片区与韶山路、芙蓉路的相对距离，使本项目形成相对独立区域 项目外部交通便利万芙路、友谊路、新韶东路围合而成 项目昭示性良好商铺主力临万芙路、友谊路、新韶东路劣势：劣势： 公交交通到达性差 周边商业氛围弱 当前周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地 与韶山、芙蓉路两条商业传统干线有一定距离机会：机会： 长沙经济的迅猛发展 长沙城市的南向扩张 片区住宅的持续开发，潜在消费力强威胁：威胁： 长沙城区恶劣的商业竞争环境 未来片区商业供应量的不确定性 周边项目的底商或大商场的分流小结：小结：小结：小结：项目最大优势是两大行政中心办公机构、周边数十家电力企业和两大行政中心办公机构、周边数十家电力企业和电力管理机构以及南城高档住宅片区带来的数十万固定居住群电力管理机构以及南城高档住宅片区带来的数十万固定居住群；如何吸引片区人群？如何满足片区人群？如何留住片区人群？ 是本项目立足之本项目最大的威胁是城区庞大的商业面积供应和残酷惨烈的商业竞争现实；如何形成独特的商业定位和商业形象？如如何形成独特的商业定位和商业形象？如何在城区众多的竞争者中脱颖而出占有一席之地？如何形何在城区众多的竞争者中脱颖而出占有一席之地？如何形成其他项目无法超越的壁垒？成其他项目无法超越的壁垒？ 是本项目持续发展的核心竞争力 在区域内体量及区位的绝对优势，突破现有商业氛围不浓厚这一弱势，本项目有必要社区社区片区片区，走向由：社区裙楼底商社区裙楼底商 片区商业片区商业中心中心第三部分第三部分 商业定位商业定位实现“商业商业商务商务生活生活”的1 1、环境优雅，闹中取静，交通易达，停车方便的商业；、环境优雅，闹中取静，交通易达，停车方便的商业；2 2、商业建筑面积集中，街铺面积适中，商业定位合理。、商业建筑面积集中，街铺面积适中，商业定位合理。一、发展目标一、发展目标一、发展目标一、发展目标连动效应，覆盖南城连动效应，覆盖南城通过对商业市场、项目条件和发展目标的分析，本项目定位于：二、整体定位二、整体定位二、整体定位二、整体定位以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市社以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市社群片区休闲生活文化的区域商业中心群片区休闲生活文化的区域商业中心本项目将成为 南城行政办公的商务应酬场所南城行政办公的商务应酬场所南城常驻人口的家庭生活天地南城常驻人口的家庭生活天地三、案名三、案名三、案名三、案名释义：本案的两个基本属性释义：本案的两个基本属性“规模商业规模商业”、“生活主调生活主调”富兴富兴LIVING MALLLIVING MALL （富兴生活摩尔）1 1、以、以“商务应酬商务应酬”、“家庭消费家庭消费”为服务对象为服务对象释义：2 2、符合现代行政商务交际、家庭成员的心理需求、符合现代行政商务交际、家庭成员的心理需求 这是一片在长沙南这是一片在长沙南城目前空白而广阔的天地，办公及家庭外的第二空间。城目前空白而广阔的天地，办公及家庭外的第二空间。省府板块没有一个空间适合全家庭成员共同消费的天地！省府板块没有一个空间适合全家庭成员共同消费的天地！缺乏集餐饮、休闲、娱乐及商务接待于一体的适合于商务应酬的商业场所；缺乏集餐饮、休闲、娱乐及商务接待于一体的适合于商务应酬的商业场所； 可以老公、老婆和孩子可一起去消遣的；可以与爱人、朋友共同分享的快乐天地。4 4、牢牢占据长沙第一、牢牢占据长沙第一长沙第一个提出此概念，形成清晰差异化的商业形象，占据客户的头脑，长沙第一个提出此概念，形成清晰差异化的商业形象，占据客户的头脑，并牢牢抢占并牢牢抢占“第一第一”的战略高地。的战略高地。3 3、以休闲、生活、健康、阳光为主诉求点，通过餐饮、娱乐、购物、以休闲、生活、健康、阳光为主诉求点，通过餐饮、娱乐、购物感受片区商业中心，品味体验式街区感受片区商业中心，品味体验式街区商业地产开发商业地产开发首先要考虑周边消费群体的支持体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构；再次强调：再次强调：商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的。 主要项目主要项目 户户 数数 人人 口口 星语林星语林 山水洲城山水洲城 恒盛世家恒盛世家12001200套套48004800人人11211121套套44844484人人满庭芳满庭芳单位集资社区单位集资社区原有居民原有居民11001100套套44004400人人15061506套套60246024人人86008600套套3440034400人人60006000户（户（5 5人人/ /户）户）3000030000人人 鑫远湘府华城鑫远湘府华城21022102套套84088408人人 标志长沙商务中心标志长沙商务中心558558套套22322232人人青园花都青园花都340340套套13601360人人共计：共计：104676104676巢之恋巢之恋830830套套33203320人人长大彩虹都长大彩虹都13121312套套52485248人人 建建建建LIVING MALLLIVING MALLLIVING MALLLIVING MALL的支撑条件的支撑条件的支撑条件的支撑条件（1 1）项目目周边）项目目周边1.5-21.5-2公里近公里近1010万的高端消费群万的高端消费群该部分消费群以家庭消费为主，年龄介乎2545岁之间，整体消费能力较高，对于大型中式酒楼及特色餐饮的消费需求较大。四大高端消费群、鼎立支持项目发展（2）行政机关、事业单位公务消费）行政机关、事业单位公务消费该部分消费群的消费能力较高，并对产品的消费档次、特色要求较高，消费类型主要包括公务接待、公务员个人消费等。（3）业务类消费群）业务类消费群该部分消费群是指进入项目周边政府机关、事业单位、商务机构办事消费群，包括商务洽谈人士、公务人士等。（4 4）商务消费群）商务消费群指酒店、家居商务接待，预计项目周边年商务客流量约在10万左右，该部分消费群具有消费高的消费能力，同时在品位、档次及特色要求也相对较高，对项目的发展也将起到一定的积极作用。1 1 1 1、本项目辐射范围以及人口、本项目辐射范围以及人口、本项目辐射范围以及人口、本项目辐射范围以及人口2 2 2 2、城市经济发展和相关规划、城市经济发展和相关规划、城市经济发展和相关规划、城市经济发展和相关规划（1）本项目处于两大商业带内，两大商业带的持续繁荣须有新的商业形态与之配合；（2）南城大力开发、省府重心、市政配套建设、大型住宅区的规划等证明政府对本区域的重视程度较高，为发展商业增添了砝码；（3）长沙市2009社会消费品零售总额1517亿元，增长19.2%，增速度远高于周边其它中心城市，长沙市民的消费倾向与长沙经济的高速发展，从长远来看，将带来无限商机。3 3 3 3、可寻找市场空白点，走向大长沙、可寻找市场空白点，走向大长沙、可寻找市场空白点，走向大长沙、可寻找市场空白点，走向大长沙项目周边紧邻商业在功能上现均处于单一状态，片区现状、人流及市场格局注定了本项目不可能走大众化商业道路，应在功能上有一定的新颖度，以此来获得市场空白点；以中高档特色餐饮、金融网点、娱乐为主体，附带片区式购物，并兼有休闲娱乐功能和观光价值的LIVING MALL街区，从业态形式来看，能形成一定消费新体验，其将作为一部分特定消费群体的最佳选择，有助于本项目跳出老城区，走向大长沙。富兴富兴嘉城嘉城4 4 4 4、项目自身、项目自身、项目自身、项目自身本项目自身已经形成一定规模，极形成一定规模，极好的交通通达性和三面临街带来的好的交通通达性和三面临街带来的极佳展示性极佳展示性，已奠定了一定基础；根据项目定位再对项目后续商业进行合理的规划功能分割及形象提升，有在业态功能上实现创新，达到LIVING MALL街区的现实基础。LIVING LIVING LIVING LIVING MALLMALLMALLMALL街区不是造出来的，而是市场选择的结果！街区不是造出来的，而是市场选择的结果！街区不是造出来的，而是市场选择的结果！街区不是造出来的，而是市场选择的结果！（1）建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个市场问题，而不是城市建设问题;（2）本项目从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势及本项目具体规划条件综合考虑。本项目商业建议以中高档特色餐饮、金融网点、休闲娱乐为主体，本项目商业建议以中高档特色餐饮、金融网点、休闲娱乐为主体，附带集中式片区购物店，并兼有休闲娱乐功能和观光价值的附带集中式片区购物店，并兼有休闲娱乐功能和观光价值的LIVING MALLLIVING MALL街区也是市场选择的结果。街区也是市场选择的结果。四、项目形象四、项目形象四、项目形象四、项目形象释义：本案商业走势的两个方向释义：本案商业走势的两个方向“区域商业中心区域商业中心”、“生活配套生活配套”南城新中心南城新中心 生活新配套生活新配套中式餐饮、咖啡厅为主体，片区生活类配套商业为补充的深圳成功片区商业中心街区五、业态业种定位五、业态业种定位五、业态业种定位五、业态业种定位1 1、在整体定位的基础上，参考国内相关成功片区商业中心街区的业态组合；、在整体定位的基础上，参考国内相关成功片区商业中心街区的业态组合；（深圳西海湾花园）（深圳西海湾花园）中式餐饮、咖啡厅、社区超市为主体，社区配套商业为补充的东莞成功片区商业中心街区东莞万科运河东东莞万科运河东1 1号号2 2、业态定位还要源于本地市场，亦需要参考长沙优秀片区商业中、业态定位还要源于本地市场，亦需要参考长沙优秀片区商业中心街区案例的；心街区案例的；（鸿铭中心）（鸿铭中心）中式餐饮、咖啡厅、休闲娱乐为主体，特色品牌店为补充的长沙较为成功的片区商业中心街区品牌餐饮品牌餐饮/ /金融网点金融网点/ /休闲娱乐休闲娱乐品牌街区品牌街区/社区超市社区超市/文化文化/教育教育/培训培训/市政等配市政等配套套3、当然，除了参考成功样本外，每一个项目都有其片区特色；成功的招商是商业成功经营的一切基础，柒拾年根据本司专业商业经纪团队和已有的商家对本项目的意向甑选来看，适宜本项目的业态类型主要集中在：暂只确定业态主体方向，业态配比暂不具体至百分点数，暂只确定业态主体方向，业态配比暂不具体至百分点数，（实际上是一种理论化上行为）。确定好本商业的主力业（实际上是一种理论化上行为）。确定好本商业的主力业态和相关次营业态后，由于真正的商业是自由的，我司在态和相关次营业态后，由于真正的商业是自由的，我司在实际招商过程中将再对辅助业态进行细部调整。实际招商过程中将再对辅助业态进行细部调整。六、功能定位六、功能定位六、功能定位六、功能定位3、购物功能：社区超市、品牌服装、品牌药店等、购物功能：社区超市、品牌服装、品牌药店等2、金融网点：银行网点、证券网点等、金融网点：银行网点、证券网点等4 4、生活配套街区：床上用品、家居装饰品、体育用品、生活配套街区：床上用品、家居装饰品、体育用品、3C3C产品、琴行、产品、琴行、玩具、文具等玩具、文具等 1、餐饮功能：品牌正餐（中餐、西餐）、特色餐饮等、餐饮功能：品牌正餐（中餐、西餐）、特色餐饮等5、休闲功能：足浴城、儿童游乐园、美容、美发、美体等、休闲功能：足浴城、儿童游乐园、美容、美发、美体等6、文化教育功能：儿童培训中心、儿童体验中心、画廊等、文化教育功能：儿童培训中心、儿童体验中心、画廊等7、附属功能：汽车美容、干洗店、小型书店等、附属功能：汽车美容、干洗店、小型书店等七、客户定位七、客户定位七、客户定位七、客户定位一类客户一类客户 中端长线投资客户为主要投资客户群体，约占客户量70%主要包括企事业高管、专业商铺投资者、投资机构、私营业主、政府公务员及周边具有投资能力的居民等。（商铺销售客户定位）（商铺销售客户定位）1 1、一楼街铺客户定位、一楼街铺客户定位二类客户二类客户 自购自营客户为辅助投资客户群体，约占客户量20%主要包括零售业私营业主、连锁机构、金融机构等。三类客户三类客户 其他投资客户，约占客户量的10%如灰色收入者、矿老板、返乡养老族、随机投资者等。产品特征：投资额在产品特征：投资额在100100万万300300万临街商铺万临街商铺客户群体客户群体：（1）3045岁社会精英阶层，具备一定投资经验，一般具有较高学历及稳定收入；（2）客户思想冷静、精打细算，有自己的思维模式，坚持自己的判断，形成自己的判断标准；（3）不轻易相信发展商的任何承诺，也不轻易为各种蝇头小利所动；（4）具有较强项目前景判断及市场分析能力，对于项目过度包装反而持谨慎态度；（5）以收租及财产保值/增值为主要的投资目的；（6）一类客户多选择按揭或分期付款，善于以小博大及分散投资风险；二、三类客户多选择一次性付款。主要客户特征：主要客户特征：主要客户特征：主要客户特征：一类客户一类客户 高端长线投资客户 约占客户量的60%主要包括不动产投资机构、专业商铺投资者、企业主、商业运营机构、外资、矿老板等。产品特征：投资额在产品特征：投资额在500500万万800800万商业裙楼万商业裙楼二类客户二类客户 自购自营客户 约占客户量40%主要包括大型连锁企业、私营企业、私营业主、金融机构、社团等。客户群体客户群体：2 2 2 2、二三楼裙楼商业客户定位、二三楼裙楼商业客户定位、二三楼裙楼商业客户定位、二三楼裙楼商业客户定位（1） 多为专业性投资机构及连锁企业，具备丰富投资经验，资金雄厚；（2）投资目的性明确，有细致的投资要求和专业的风险控制能力；（3）谈判能力强，谈判周期长，附加条件多，对价格非常敏感，追求利益最大化；（4）具有很强项目前景判断及市场分析能力，不太关注开发商对产品的包装；（5） 以获取稳定租金收益及物业升值为主要的投资目的；（6）个人客户多选择按揭付款，公司客户多选择一次性付款。主要客户特征：主要客户特征：主要客户特征：主要客户特征：第四部分第四部分 商业规划商业规划柒拾年观点：柒拾年观点：4、而对于位于非核心区或缺少文脉依托的大型商业项目，适当在规划设计中突出地域特点，树立典型建筑物、标志性景观，也能增加自身吸引力。3、只有把消费者先吸引过来，才能产生消费行为，才能体现和提高共商业价值。2、商业项目不仅是个消费场所，也是体验建筑文化、民族风俗、满足精神需求的场所，对更多人群形成强大的吸引力和认同感。1、商业地产项目大多位于旧城区人口稠密地段，城市的建筑风貌和文脉特征体现，能形成市场差异化、特色化竞争力。 LIVING MALL LIVING MALL LIVING MALL LIVING MALL 街区特色表现街区特色表现街区特色表现街区特色表现用特色商业街区铸就其商业生命力！用特色商业街区铸就其商业生命力！只有这两个原则有机结合，才能保证项目招商的顺利，才能保证商铺销只有这两个原则有机结合，才能保证项目招商的顺利，才能保证商铺销售的价值，才能保证商业经营的繁荣！。售的价值，才能保证商业经营的繁荣！。规划核心原则第一原则是主题性第一原则是主题性第一原则是主题性第一原则是主题性此类地段，务必要把握商业的两个原则。此类地段，务必要把握商业的两个原则。第二原则是主力店第二原则是主力店第二原则是主力店第二原则是主力店南城最集中的政务区与高档社区的生活配套商业！偏重于餐饮，休闲，南城最集中的政务区与高档社区的生活配套商业！偏重于餐饮，休闲，高端购物。高端购物。主题性主题性主题性主题性主力店主力店主力店主力店充分利用本项目的商业集中与充分利用本项目的商业集中与2 2、3 3楼的大面积商业体，围绕主题招商楼的大面积商业体，围绕主题招商5-75-7家中型主力店。以主力店的吸客效应，做旺项目家中型主力店。以主力店的吸客效应，做旺项目1 1楼商业街！楼商业街！1 1、保证一楼作为整个项目商业核心位置的价值最大化实现，达到一楼全、保证一楼作为整个项目商业核心位置的价值最大化实现，达到一楼全 部销售无抗性；部销售无抗性；2 2、保证二、三楼业态经营商家的最大化利用价值，达到招商成功无障碍。、保证二、三楼业态经营商家的最大化利用价值，达到招商成功无障碍。操作核心原则一楼全部销售，二、三楼快速成功招商一楼全部销售，二、三楼快速成功招商一楼全部销售，二、三楼快速成功招商一楼全部销售，二、三楼快速成功招商第一方案第一方案第一方案第一方案 原方案原方案原方案原方案 原方案评价原方案评价原方案评价原方案评价1 1、原方案为一条贯穿、原方案为一条贯穿B B栋、栋、C C栋、栋、D D栋并从中间开街、栋并从中间开街、2 2楼开铺的商业楼开铺的商业街；街；2 2、原方案巧妙的规划了步行街区。、原方案巧妙的规划了步行街区。商业繁荣的三个基础：人流密集、交通便利、规划合理商业街区的三大主题：吃喝、玩乐、购物商业街区的哑铃原理：两端大（主力店）、中间小（街铺）优点优点：1、一楼商铺面积适中、便于销售 2、保证了商铺数量，有助于不同品类进驻。1、遵循了哑铃模式，但主力店交通与业态不能提高步行街区的人气；2、将B区最有价值的区域开街，浪费；3、C区、D区二楼街区无法销售与经营缺点缺点缺点缺点结论：结论：结论：结论：如果没有主力店，没有主题性。此方案如果没有主力店，没有主题性。此方案最后结果只能完成最后结果只能完成1 1楼商业面积销售。楼商业面积销售。1 1楼商业内街会造成一定空置。楼商业内街会造成一定空置。2 2楼商业街既卖不出去，也做不起来。楼商业街既卖不出去，也做不起来。第二方案第二方案第二方案第二方案一楼全外街铺，二楼全主力店一楼全外街铺，二楼全主力店一楼全外街铺，二楼全主力店一楼全外街铺，二楼全主力店方案二示意图方案二示意图方案二示意图方案二示意图在不损失原规划商业面在不损失原规划商业面积基础上，最大化扩大积基础上，最大化扩大一层面积；一层面积；C CD D确保一层每个商铺的临街召示性，确保一层每个商铺的临街召示性，确保二、三层商业的独立入口。确保二、三层商业的独立入口。C CD D1 1、最大化的扩充了一、最大化的扩充了一层商业面积，但可能一层商业面积，但可能一层超大铺因进深大这一层超大铺因进深大这一问题导致不能实现迅速问题导致不能实现迅速消化；消化；2 2、项目规划特点与亮点、项目规划特点与亮点不足。不足。缺点缺点缺点缺点目的一：务必要保证一楼便于销售并卖得起价；目的一：务必要保证一楼便于销售并卖得起价；目的二：务必要保证商业街区人流吸引和共享。目的二：务必要保证商业街区人流吸引和共享。如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？我们采取了如下方法，于是有了方案三：我们采取了如下方法，于是有了方案三：我们采取了如下方法，于是有了方案三：我们采取了如下方法，于是有了方案三：核心规划一：仍然局部开街，保证一楼整体价值核心规划一：仍然局部开街，保证一楼整体价值核心规划二：合理增加次主力店，有效吸引人流核心规划二：合理增加次主力店，有效吸引人流核心规划三：商业建筑与小区入口景观重合，树区核心规划三：商业建筑与小区入口景观重合，树区域标志性商业形象域标志性商业形象第三方案第三方案第三方案第三方案七大主力店，一条精品街七大主力店，一条精品街1 1、一楼主要为外街铺；、一楼主要为外街铺；2 2、利用、利用C C、D D栋大尺度进栋大尺度进深合理设置局部商业内深合理设置局部商业内街铺；街铺；3 3、有效分隔、有效分隔C C、D D栋栋2 2楼楼和和3 3楼商业部分。楼商业部分。C CD D2、保证了小区入口人流集中区C2、D2的召示性，能使相对较短的半内街人流形成回旋。人流动线及特点人流动线及特点1、充分利用七大主力店人流，有效带动商业街；（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）（意向图）2、确保一层每个商铺合理的面宽与进深比例，确保二、三层商业的独立入口及二、三层商业的个性。人流动线及特点人流动线及特点二、三层独立入口处理（意向图）（意向图）第五部分第五部分 业态组合业态组合A 区业态组合区业态组合业态方向：大型粤菜/海鲜餐品牌类型：海食上、徐记、天天渔港需求面积：30004000 数量：1家A区二、三层区二、三层品牌特色餐饮包括但不限于：品牌特色餐饮包括但不限于：特色粉面店、火锅店、地方特色餐厅、料理店、烤鸭店、港式茶餐厅、牛排店、粥店、烤肉店区域生活配套主要包括：区域生活配套主要包括：品牌生活超市、品牌药店、品牌干洗店、品牌水果店、汽车美容店等A区一层区一层B 区业态组合区业态组合精品店：精品店：品牌服饰、红酒坊、品牌化妆品等业态方向：银行品牌类型：北京银行、民生银行、广发行、兴业银行、长沙银行需求面积：8001200 数量：1家B 区区一一层层业态方向：高档美发机构品牌类型：漂亮宝贝、美丽传说需求面积：8001200 数量：1家B 区区三三层层业态方向：高档美容/SPA水疗会所品牌类型：凡歌、佐登妮丝、美丽田园需求面积：8001000 数量：1家B 区区二二层层C区业态组合区业态组合C 区后二楼业态方向：品牌休闲足浴城品牌类型：颐而康、富侨、汉子需求面积：15002500 数量：1家C 区前二、三楼业态方向：品牌中西餐厅品牌类型：金牛角王、上岛、名典需求面积：10002000 数量：1家D 区业态组合区业态组合A区一层D 区后二楼业态方向：大型健身会所品牌类型：帕菲克、奇迹、健力宝需求面积：15002500 数量：1家D 区前二、三楼业态方向：培训机构品牌类型：金宝贝、小新星、伯明汉需求面积：8001000 数量：12家C、D 区一楼业态组合区一楼业态组合业态方向：品牌专营街区（不做餐饮）品牌类型：品牌服装店、化妆品店、床上用品、家居饰品店、体育用品、3C产品、电器直营店、眼镜店、通讯器材店、婚纱摄影、琴行、玩具、文具等需求面积：E 区业态组合区业态组合业态方向：大型湘菜餐饮品牌品牌类型：目标商家大蓉和、新长福、毛家饭店需求面积：40006000 数量：1家E 区二、三层区二、三层品牌特色餐饮包括但不限于：品牌特色餐饮包括但不限于：特色粉面店、火锅店、地方特色餐厅、料理店、烤鸭店、港式茶餐厅、牛排店、粥店、烤肉店区域生活配套主要包括：区域生活配套主要包括：知名药店、知名茶叶店、知名汽车美容店等E区一层区一层业态方向：银行品牌类型：北京银行、民生银行、广发行、兴业银行、长沙银行需求面积：8001200 数量：1家A区铺位分割：区铺位分割： 8 8个外街大铺个外街大铺: :面宽6米8米,进深17.4米22.5米;面积120平方-200平方米. 1 1个餐饮大店个餐饮大店: :1楼独立形象面入口,2-3楼联体.面积约4500平方米.5 5个社区内铺个社区内铺:面积约50平方米/个5个独立街铺：面宽8米进深17米面积约150平方米.1个金融大店：1楼或局部2楼。面积800-1500平方米。2个时尚大店：1楼设入口，单个大店面积约800-1200平方米B区铺位分割：区铺位分割： 商铺具体数目待设计方案确定后划分，划分前要充分考虑消防 交通和2楼商业需要的垂直交通。面宽：独立街铺4米、4.5米或6米进深：外街铺12米；内街铺5米或6米、11米面积：外街铺60-80平方米；内街铺30-50平方米。2、3楼主力店800-1500平方米；C区区 铺位分割：铺位分割： 商铺具体数目待设计方案确定后划分，划分前要充分考虑消防 交通和2楼商业需要的垂直交通。面宽：独立街铺4米、4.5米或6米进深：外街铺12米；内街铺5米或6米、11米面积：外街铺60-80平方米；内街铺30-50平方米。2、3楼主力店800-1500平方米；D区铺位分割：区铺位分割： 12个外街大铺：面积200平方米左右；5-8个社区内铺：面积30-60平方米；1个银行网点：面积约800-1200平方米；1个餐饮大店：面积约4000平方米 E区铺位分割：区铺位分割： 第六部分第六部分 经济估算经济估算方案一方案一方案二方案二方案三方案三1层商业面积约7000约7000约70002层商业面积约5000约5400约54003层商业面积约1400约1800约3500总商业面积约13400约14200约159001层商铺均价16000元/15500元/17000元/2层商铺均价7000元/7000元/7000元/3层商铺均价6000元/6000元/6000元/销售收入估算15540万15710万17780万销售难易程度预测较难一般较易B B、C C、D D 区商业各方案参数对比：区商业各方案参数对比：方案三相比方案一、二的优势：方案三相比方案一、二的优势：方案三相比方案一、二的优势：方案三相比方案一、二的优势：1 1、增加了二、三楼商业的面积；、增加了二、三楼商业的面积；2 2、避免二、三楼大量小面积商铺，减小二、三楼高业的销售难度；、避免二、三楼大量小面积商铺，减小二、三楼高业的销售难度；3 3、商铺面积划分更合理，尽可能避免一楼出现位置不佳区域的超大面积铺，、商铺面积划分更合理，尽可能避免一楼出现位置不佳区域的超大面积铺，有利于价格提升同时降低投资者门槛；有利于价格提升同时降低投资者门槛；4 4、不用设置内部通道，大幅度的提高了商铺的实用率；、不用设置内部通道，大幅度的提高了商铺的实用率；5 5、相对临街化的规划设计，极大的提高了二、三楼的商业价值；、相对临街化的规划设计，极大的提高了二、三楼的商业价值；6 6、将、将C C、D D区划分为四个独立区域，更有利于商铺功能划分及主力店形象展区划分为四个独立区域，更有利于商铺功能划分及主力店形象展示；示；7 7、更加完美的将商业建筑与小区入口标志景观相融合，提高小区的档次。、更加完美的将商业建筑与小区入口标志景观相融合，提高小区的档次。建筑特色及规划增值建议：建筑特色及规划增值建议： 1 1、小区入口两侧独立型商业建筑即是建筑又是重要景观；、小区入口两侧独立型商业建筑即是建筑又是重要景观；2 2、本规划因前排为三层，后排为两层，为增加项目特色，同时增加项目、本规划因前排为三层，后排为两层，为增加项目特色，同时增加项目三层看点，前排三层与后排二层局部用连廊；三层看点，前排三层与后排二层局部用连廊；3 3、广告位是经营商家的要点，同样也是本项目、广告位是经营商家的要点，同样也是本项目的新颖点；的新颖点；4 4、合理地处理绿化带与临街面、合理地处理绿化带与临街面的关系；的关系；5 5、商铺设施上（如烟道、上下水）给商铺留足多种态经营发展空间，、商铺设施上（如烟道、上下水）给商铺留足多种态经营发展空间，对主力形象铺，部分做出样板铺；对主力形象铺，部分做出样板铺；第七部分第七部分 营销建议营销建议1、一楼大铺及二、三楼大铺先招商；2、一楼临街中小铺直接销售；3、一楼中等铺及一、二楼连体中等商铺直接销售或带租约销售；4、二、三楼大铺带租约销售方式。一、总思路：一、总思路：主力店招商先行，中小品牌店招商与销售同步进行1、柒拾年利用已有合作商家资源，实现金融网点、品牌餐饮的入驻；主力商家的进驻，以此造势；3、一楼临街中小铺快速直接销售，提升人气；4、一楼中等铺位带租约销售，进一步增强投资者信心2、柒拾年利用主力商家的进驻，对合作商家以及已掌握的5000多名投资客举行招商投资交流，以此进一步造势；5、项目开街或开街前夕，二、三楼大铺进行部分带租约销售二、有的放矢，层层推进二、有的放矢，层层推进我们的经纪部我们的经纪部5000多名客户资源多名客户资源我们的淘铺网我们的淘铺网客户资源客户资源富兴富兴嘉城客户资源嘉城客户资源广州商会、温州商会广州商会、温州商会等商会投资客户资源等商会投资客户资源我们的步行街、上河、王府井我们的步行街、上河、王府井投资客户资源投资客户资源三、客户资源整合挖掘示意图三、客户资源整合挖掘示意图铺垫：主题：主题：长沙首家生活摩尔专区任务：任务：描绘项目愿景，将项目未来与南城中心LIVING MALL紧密贴合目标：目标：使项目获得消费者、经营商家、投资者以及社会各界的认可蓄势主题：主题：开创安全创富新时代任务：任务：突出主力商家入驻，强调客户对LIVING MALL的认同感目标：目标：树立商家、客户对项目的信心爆发主题主题：LIVING MALL 升值潜力无限任务任务：项目投资的安全性、高回报的细节描述目标：目标：最终产生强烈的进驻欲望四、推广三步骤四、推广三步骤围绕建立投资者信心为中心，使项目获得消费者、经营者、投资者三方的共同认可结束语结束语结束语结束语 LIVING MALLLIVING MALL 方案深入研讨进行中方案深入研讨进行中