高职高专房地产类专业规划教材房地产估价房地产估价（第（第2版）版）李晓东李晓东李晓东李晓东 江培忠江培忠江培忠江培忠 主编主编主编主编武汉理工大学出版社20142014年年年年3 3月月月月第一章 房地产相关经济知识 n n【学习目标学习目标】n n1. 1.了解马克思主义供求理论、西方经济学供求理论、了解马克思主义供求理论、西方经济学供求理论、信贷与货币理论、房地产价格影响因素；信贷与货币理论、房地产价格影响因素；n n2. 2.理解商品、价值、使用价值、劳动价值论、供给、理解商品、价值、使用价值、劳动价值论、供给、需求、均衡、弹性；掌握房地产概念、特性、房需求、均衡、弹性；掌握房地产概念、特性、房地产种类房地产价格构成及制定方法。地产种类房地产价格构成及制定方法。第一节 马克思的供求理论一、基本概念1、商品商品是用来交换的劳动产品。2、商品的二因素使用价值和价值3、生产商品的劳动的二重性具体劳动和抽象劳动4、商品的价值量5、分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简单劳动6、商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化二、市场1、市场及其功能2、市场机制三、价值规律1、价值规律的基本内容和客观要求2、价值规律发生作用的表现形式3、价值规律的作用四、信贷与货币理论1、货币形式2、货币的职能价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币3、货币流通规律4、通货膨胀与通货紧缩第二节 房地产一、房地产的概念概念房地产业的地位作用项目开发程序项目规划程序征地拆迁程序工程建设程序房地产经营程序二、房地产的特性不可移动性寿命周期长适应性不一致性政策影响性对专业管理的依赖性相互影响性三、房地产的存在形态1、土地2、建成后的物业3、在建工程4、房地产的历史原始发展阶段泡沫阶段低潮阶段复苏振兴阶段再次爆热阶段需要冷静阶段第三节 房地产价值、价格与技巧一、房地产的价值1、评估价值：评估出的估价对象价值。2、市场价值：估价对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。3、投资价值：根据某个特定投资者的实际情况所评估的价值。4、谨慎价值：在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。5、快速变现价值：在没有适当的时间进行营销下的价值。6、在用价值：在现状利用下的价值。7、残余价值：在非继续利用下的价值。8、抵押价值：假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。9、计税价值：为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或租金。10、无租约限制价值：全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。11、出租人权益价值：已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。12、承租人权益价值：按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。2、房地产的价格地产价格、房产价格、房地产价格房地产理论价格、评估价格、市场价格房地产总价格、单位价格、楼面地价所有权价格、使用权价格协议价格、招标价格、拍卖价格抵押价格、课税价格、征用价格基准地价、标定地价、市场地价3、房地产的价格构成征地补偿费：拆迁安置补偿费其他土地开发费：住宅建筑安装工程费：附属工程费：室外工程费：公共配套工程费：环卫绿化工程费：政府性收费及“四源”费：土地出让金大市政费。两税一费：管理费。利润。4、房地产价格的制定与技巧(1)房地产价格制定的理论依据 生产费用价值论预期原理 替代原理供求理论(2)房地产价格制定的程序 确定定价目标 测算开发经营成本 估测目标市场的需求 分析竞争者 选择定价方法并进行测算 确定销售价格 (3)房地产价格制定的目标 实现预期投资利润率 项目或当期利润最大化 适应市场竞争 树立企业品牌 提高市场占有率 求得生存 (4)房地产销售价格制定的方法 成本导向定价法成本导向定价法 A、成本加成定价法。 B、目标利润定价法。需求导向定价法需求导向定价法 A、理解价值定价法。 B、需求差别定价法。 C、最优价格定价法。竞争导向定价法竞争导向定价法 A、随行就市定价法。 B、主动竞争定价法。(5)房地产销售价格制定的策略 新产品定价策略新产品定价策略 A、撇脂定价策略 B、渗透定价策略 C、满意定价策略折扣定价策略折扣定价策略 A、数量折扣 B、现金折扣 C、功能折扣 D、季节性折扣差别定价策略差别定价策略 A、质量差价。 B、朝向差价。 C、楼层差价。 D、面积差价。 E、视野差价。 F、边角间差价。 心理定价策略心理定价策略 A、尾数定价策略。 B、整数定价策略。 C、声望定价策略 D、习惯定价策略。4、房地产价格的影响因素宏观环境因素 中观环境因素 微观环境因素 第二章第二章 房地产估价原则与业务房地产估价原则与业务 第一节 房地产估价概述一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念1、房地产估价的主要内容、房地产估价的主要内容(一)专业估价与非专业估价的不同 非专业估价专业估价专业估价有五大特点:专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员完成的；专业估价是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；专业估价的结果较科学、准确、客观，具有社会公信力；专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一 种有偿服务；专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 (二)房地产估价的概念 房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。(三)估价与评估的异同 2、房地产估价的本质、房地产估价的本质 (一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 (二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 (三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 （四）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 3、房地产估价的要素、房地产估价的要素 1）估价当事人 (一)房地产估价人员是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。(二)房地产估价机构 (三)估价委托人 2）估价对象 （1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。 3）估价目的 （1）土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让)； （2）房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、以房地产出资、作价人股、抵债等)；（3）租赁；（4）抵押；（5）征收、征用 (又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)；（6）分割；（7）损害赔偿；（8）税收；（9）保险；（10）争议调处；（11）司法鉴定；（12）以房地产出资设立企业；（13）企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算；（14）房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定；（15）普通拍卖的保留价(底价)评估；（16）城市房屋拆迁补偿估价包括货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价； 4）价值类型 价值类型分为市场价值和非市场价值两大类。市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格:交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；交易双方互相了解交易对象、知晓市场行情，掌握充分的信息，交易双方都是理性的；交易对象在市场上提供足够的展示时间，因此交易双方有充裕的时间交易； 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。包括:没有充裕的时间进行交易的快速变现价值；存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则的谨慎价值；不符合继续使用条件下的清算价值；从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。5）估价时点 6）估价依据 7）估价假设 8）估价程序 房地产估价的基本程序是:获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；11出具估价报告12估价资料归档。 9）估价方法 10）估价结果 估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的关于估价对象价值的专业结论。 4、房地产估价师的职业道德、房地产估价师的职业道德 (1)保持估价的独立性。 (2)不承接自己的专业能力所不能胜任的业务。(3)应当诚实正直、公正执业，不做任何弄虚作假的估价。 (4)严格按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作。 (5)保守国家秘密、商业秘密、个人隐私，妥善保管委托人提供的资料。 (6)严格执行政府规定的估价收费标准。 (7)不允许以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，严禁将注册证书借给他人使用。 (8)不得损害其他房地产估价师、房地产估价机构的利益，维护房地产估价师、房地产 估价机构及房地产估价行业的集体荣誉、良好形象。 5、中国房地产估价行业发展状况、中国房地产估价行业发展状况 二、为什么要进行房地产估价二、为什么要进行房地产估价1、理论上需要、理论上需要(一)专业估价存在的基本前提 一些资产具有独一无二的特性，常人无法依照通常方法得知它的价值具有独一无二的特性这些资产，价值量足够大，能够支付而且有必要支付聘请专业人员估价的花费。(二)房地产需要专业估价 2、土地使用权出让的需要 3、房地产转让和租赁的需要 4、房地产抵押的需要 初次抵押估价。再次抵押估价。增加抵押贷款估价。抵押期间估价。转抵押估价。续贷抵押估价。处置抵押房地产估价。 5、房地产征收和征用的需要 6、房地产分割的需要 7、房地产损害赔偿的需要 8、房地产税收的需要 9、房地产保险的需要 10、房地产争议调处和司法鉴定的需要 11、企业有关经济行为的需要 12、房地产管理的需要 第二节 房地产估价的原则 （一）合法原则（一）合法原则合法原则要求：房地产估价的前提是估价对象具有的合法权益。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面：1.在合法产权方面，2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。3.在合法处分方面的依据。处分方式包括：房地产买卖房地产租赁房地产抵押房地产典当房地产抵债房地产赠与4. 在其他方面，要求评估出的价格必须符合国家的价格政策。（二）最高最佳使用原则（二）最高最佳使用原则最高最佳使用必须符合四个标准；（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化。（三）替代原则（三）替代原则要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格影响。把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时没有明显的不合理。（四）估价时点原则（四）估价时点原则1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中。2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见的，主要是在建工程估价。4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，主要是为房地产的预售或预购评估价格。5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。（五）谨慎原则（五）谨慎原则(1)在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。(2) 在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 (3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 (4)在运用收益估价法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 (5) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 第三节 房地产价格影响因素及状况描述一、房地产自身因素一、房地产自身因素(一)区位因素 1.位置（1）方位 （2）距离 （3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观 （1）大气环境 （2）水文环境 （3）声觉环境 （4）视觉环境 （5）卫生环境 （6）人文环境 4外部配套设施 (二)实物因素 1土地实物因素 （1）土地面积 （2）土地形状 （3）地形 （4）地势 （5）土壤， （6）地基， （7）土地开发程度 2建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰 （6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度 (三)权益因素 1权利状况 2使用管制 3相邻关系二、房地产外部因素二、房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素三、房地产状况描述三、房地产状况描述 （一）房地产基本状况描述 对房地产基本状况的描述，应简要说明下列几点：1名称 2坐落 3四至 4规模 5用途 6权属 （二）房地产区位状况描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距离 (4)朝向 (5)楼层2.交通(l)出入可利用的交通工具： (2)道路状况： (3)交通管制情况： (4)停车方便程度和收费标准： 3.周围环境和景观(1)自然环境： (2)人文环境： (3)景观： 4.外部配套设施(1)外部基础设施： (2)外部公共服务设施： (三)房地产实物状况描述 1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状： (3)地形： (4)地势： (5)土壤： (6)地基（地质）： (7)土地开发程度 2.建筑物实物状况 (1)建筑规模， (2)层数和高度： (3)外观： (4)建筑结构： (5)设施设备： (6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。 (8)层高和室内净高： (9)空间布局： (10)年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限： (1l)维修养护情况及完损程度：(四)房地产权益状况描述 1.土地权益状况 （1）土地所有权： （2）土地使用权： （3）土地使用管制： （4）目前使用情况： （5）其他权利设立情况： 2.建筑物权益状况 第三章 比较估价法【学习目标】了解比较估价法的基本原理，交易实例搜集的途径。理解比较估价法中交易日期、交易情况和房地产状况修正的内涵及实际操作。掌握比准价格求取的方法及步骤。第一节 比较法的基本原理一、比较法的概念一、比较法的概念比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。可比实例，也称为可比房地产(comparable property)，是指交易实例中交易类型与估价对象类似、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。二、比较法的理论依据二、比较法的理论依据比较法的理论依据是替代原理。替代原则，同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。三、比较法适用的对象和条件三、比较法适用的对象和条件 (一)比较法的适用对象比较估价法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产如住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地(二)比较法的适用条件比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 (三)比较法的其他用途房地产市场租金经营收人、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。四、比较法估价的操作步骤四、比较法估价的操作步骤步骤：搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交房地产的交易情况；选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例；建立价格可比基础； 对可比实例的实际成交价格进行适当修正。即交易情况、交易日期、房地产状况等修正；求取比准价格，即把经过修正后得到的多个价格综合成一个价格。第二节 交易实例搜集和可比实例选取一、搜集交易实例一、搜集交易实例 (一)搜集交易实例的途径 (1)走访房地产交易当事人，了解其房地产成交价格及有关交易情况。 (2)访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师及房地产交易当事人的四邻等，了解其促成交易或知悉的房地产成交价格及有关交易情况。(3)查阅政府和有关部门的房地产价格资料。 (4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料。 (5)同行之间相互提供。(6)与房地产出售者或者其代理人了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。要价、标价、挂牌价、报价可以作为了解市场行情的参考。(二)交易实例搜集的内容1、交易双方情况及交易目的2交易实例房地产状况3成交价格4付款方式5成交日期6交易情况（三、）建立交易实例库表3-1交易实例调查表 房地产基本状况名 称坐 落四 至规 格用 途权 属交易基本情况卖 方买 方成交日期付款价格总价单价付款方式交易情况说 明房地产状况说明区位状况说 明实物状况说 明权益状况说 明位置示意图外观图片其他图片调查人员： 调查日期： 年 月 日二、选取可比实例二、选取可比实例（一）、选取可比实例的必要性（二）、选取可比实例的要求1、选取可比实例的数量要求一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。 2、选取可比实例的质量要求、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产、可比实例的交易类型应与估价目的吻合、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 （三）、选取可比实例应注意的其他问题在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。第三节 可比实例的修正一、交易情况修正一、交易情况修正（一）、交易情况修正的含义（二）、造成成交价格偏差的原因有利害关系人之间的交易。急于出售或购买情况下的交易。受债权债务关系影响的交易，一般交易价格偏低。 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。相邻房地产的合并交易。特殊方式的交易。如拍卖、协议等方式 交易税费非正常负担的交易。（三)交易情况修正的方法1百分率法 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土S可比实例成交价格（）正常价格或者可比实例成交价格（）正常价格上式中，（）或（）是交易情况修正系数。 正常交易价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常交易价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格其中：应由买方负担的税费正常交易价格应由买方缴纳的税费比率应由卖方负担的税费正常交易价格应由卖方缴纳的税费比率例3-1某宗房地产的正常成交价格为2 500元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解 卖方实际得到的价格（2 5002 5007%）元m22 325元m2买方实际付出的价格（2 5002 5005%）元m22 625元m2例3-2某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2 325元m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解 该宗房地产的正常成交价格为 正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率卖方实际得到的价格正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率） 2 325(17)元m2 2 500元m22差额法采用差额法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例成交价格土交易情况修正数额正常价格二、交易日期修正二、交易日期修正(一)交易日期修正的含义这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期修正。经过交易日期修正之后，可比实例在其成交日期时的价格就变成了在估价时点时的价格。(二)交易日期修正的方法交易日期修正的方法主要采用百分率法。公式为 可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数=估价时点时的价格 可比实例在成交日期时的价格（1T%）=在估价时点时的价格 或者可比实例在成交日期时的价格(100土T)100 =在估价时点时的价格上式中(1土T)或(100土T)100是交易日期修正系数。 1采用价格指数修正价格指数有定基价格指数和环比价格指数。以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。(1)采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为可比实例在成交日期时的价格估价时点是的价格指数成交日期时的价格指数在估价时点时的价格例3-3 某宗房地产2007年6月1日的价格为2 800元m2，现需将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2007年4月至10月的价格指数分别为796，747，767，850，892，925，981(以2007年1月为100)。试计算该宗房地产2007年10月的价格。 解 该宗房地产2007年10月的价格计算如下：(2 80098.176.7)元m2=3 581.2元m2(2)采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格例3-4 某宗房地产2007年6月1日的价格为3 000元m2，现需将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2007年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，1050，1092，1125，1181(均以上个月为100)。试计算该宗房地产2007年10月的价格。解 该宗房地产2007年10月的价格计算如下：（3 000105109211251181)元m24 5702元m22采用房地产价格变动率修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格(1土价格变动率) 期数在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为可比实例在成交日期时的价格(1土价格变动率期数)在估价时点时的价格 例3-5 为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期为2006年10月1日、成交价格为3 000元m2的可比实例。另获知该类房地产的价格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨15，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2。请对该可比实例的价格交易日期修正。解 对该可比实例的价格进行交易日期修正，是将该价格由2006年10月1日调整到2007年9月1日。可以将时间分为两段：第一段为2006年10月1日至2007年2月1日四个月，第二段为2007年2月1日至9月1日七个月，则： 3 000(1+15) 4(1+2)7=3 658(元m2 )例3-6 某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1 000美元m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨02。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=78450元人民币，2007年9月30日为1美元=77050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。 解 将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：1 00078450(1+02)87 97140(元人民币m2)三、房地产状况修正三、房地产状况修正(一)房地产状况修正的含义进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。(二)房地产状况修正的内容1区位状况修正区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。2权益状况修正权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况3实物状况修正将可比实例在其实物状况下的价格调整为估价对象实物状况下的价格。(三)房地产状况修正的方法可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价修正；反之，则做增价修正。 在实际估价中，常采用百分率法进行房地产状况修正，公式为可比实例在其房屋状况下的价格房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格1直接比较修正采用直接法比较进行房地产状况修正的表达式为可比实例在其房地产状况下的价格100（ ）在估价对象房地产状况下的价格2间接比较修正采用间接比较法进行房地产状况修正的表达式为 标准化修正 房地产状况修正可比实例价格100（ ）（ ）100 估价对象价格(四)房地产状况修正应注意的问题在进行区位和实物状况修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输等。第四节 比较估价法案例一、建立价格可比基础一、建立价格可比基础（一）、统一房地产范围统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格带有债权债务的房地产价格一债权+债务统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价格统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。(二)统一付款方式将分期付款的可比实例成交价格调整为在其成交日期一次性付清的金额 例3-7 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，试计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。解 3020+30(120)(1+05) 6 万元29.29万元（三）统一采用单价统一采用单价方面，通常是采用单位面积上的价格。 (四)统一币种和货币单位不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应日期当时的市场汇率。例3-8有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60 000m2的地块，交易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元=7.50元人民币；B实例为一宗55 000 m2地块，成交价为l 200万元(“元”指人民币元，全书同)，请比较两块土地单价。解 A土地：交易价格=(1 0007.50)万元=7 500万元 土地单价(75 000 00060 000)元m2=1 250元m2 B土地：土地单价(12 000 00055 000)元m2=218元m2(五)统一面积内涵建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价 套内建筑面积建筑面积 使用面积下的单价建筑面积下的单价建筑面积使用面积套内建筑面积下的单价使用面积下的单价使用面积套内建筑面积(六)统一面积单位1 m2=0.000 1公顷(hm2) 1 hm210 000m2= 0.001 5亩 1亩666.67m2=10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0092 9 m2=0303坪 1坪33 m2例3-9 有甲、乙两个比较实例，甲实例使用面积4 800 m2，成交价300万元；乙实例建筑面积400 m2，成交价18万元。经实地测算，甲实例的建筑面积与使用面积的比为1：08。试计算哪个单价较高。 解 甲实例单价3 000 000（4 8008)元m2=500元m2 乙实例单价：(180 000400)元m2450元m2例3-10 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前建立价格可比基础。 解 对该两个交易实例建立价格可比基础，包括统一付款方式和统一价格单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8，则：甲总价16+321+0.80.5 +321+0.876.42万元乙总价15万美元（2）统一采用单价： 甲单价=764 200200 =3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价=150 0002 500 =60.00(美元平方英尺使用面积)（3）统一币种和货币单位，如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于77395元人民币，则：甲单价3 82100(元平方米建筑面积)乙单价600077395=46437(元平方英尺使用面积)（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则： 。 甲单价=3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价=46437075 =34828(元平方英尺建筑面积)（5）统一面积单位。如果以平方米为基准，则：甲单价3 82100(元平方米建筑面积)乙单价3482800929 =3 74898(元平方米建筑面积)二、求取可比价格二、求取可比价格(一)综合修正公式估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此有综合修正计算公式有两种。 1直接比较修正公式估价对估价对象价格象价格=可比实可比实例价格例价格交易情况修正交易情况修正 100 100 （ ）交易日期修正交易日期修正（）（）0000房地产状况修正房地产状况修正 100 100 （ ）=可比实可比实例价格例价格 正常市场价格正常市场价格实际成交价格实际成交价格估价时点价格估价时点价格成交日期价格成交日期价格对象状况价格对象状况价格实例状况价格实例状况价格式中：交易情况修正以正常价格为基准；交易日期修正以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正以估价对象的房地产状况为基准。2间接比较修正公式间接比较修正公式为=估价对象价格可比实例价格交易情况修正 100 （ ） 交易日期修正 （ ） 100标准化修正 100 （ ）房地产状况修正（ ） 100可比实可比实例价格例价格正常市场价格正常市场价格实际成交价格实际成交价格估价时点价格估价时点价格成交日期价格成交日期价格标准状况价格标准状况价格实例状况价格实例状况价格对象状况价格对象状况价格标准状况价格标准状况价格式中：标准化修正是以标准房地产状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数； 房地产状况修以标准房地产状况为基准；分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。(二)求取综合结果1简单算术平均法2加权算术平均法3 .中位数法4众数法（三）案例例3-11 需要评估某商品住宅在2007年10月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例。已知2007年3月1日人民币与美元汇价为1美元等于84元人民币，2007年10月1日人民币与美元的市场汇价为1美元等于83元人民币，该类住宅以人民币为基准的价格在2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升05，试利用上述资料测算该商品住宅在2007年10月1日的正常市场价格。可比实例有关资料如表 35所示。表3-5可比实例情况 可比实例可比实例A A 可比实例可比实例B B 可比实例可比实例C C 成交价格成交价格 5 0005 000元元m2 m2 650650美元美元m2 m2 5 5005 500元元m2 m2 成交日期成交日期 20072007年年1 1月月1 1日日 20042004年年3 3月月1 1日日 20042004年年7 7月月1 1日日 交易情况交易情况 2 2 5% 5% 3% 3% 房地产状况房地产状况 一一8 8 4% 4% 6% 6% 测算该商品住宅2007年10月1日的正常市场价格如下。(1)计算公式比准价格可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数(2)求取比准价格A比准价格A5 000100(100+2)(11) 3 (1+05) 5100(1008) 5 30051元m2 (3)求取比准价格B比准价格B65084100(100+5)(11%) 2（1+0.5%）5100(1004) 5 44293元m2 (4)求取比准价格C比准价格C5 500100(1003)（1+0.5%）3100（100+6） 5 42979元m2(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格(单价)(5 30051+5 44293+5 42979)3元m2 5 39108元m2 例3-12 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其有关资料如表36所示。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元m-2)6 0005 8006 120成交日期2007年4月1日2007年2月1日2007年5月1日交易情况+3一l +2房地产状况区位状况(因素1)+2 +40权益状况(因素2)3 一1+5实物状况(因素3)+6+2 3解 (1)计算公式比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易 期修正系数 房地产状况修正系数(2)交易情况修正系数分别为可比实例A100（100+3）=100103可比实例B100（100-1）=10099可比实例C100（100+2）=100102(3)交易日期修正系数分别为可比实例A(1+12) 2(1十18) 41099 9可比实例B(1+12) 4(1+18) 41.1265可比实例C(1+12)1+18) 41.0869(4)房地产状况修正系数分别各因素的权重计算因素1的权重=4(1+167+4)=60因素2的权重=167(1+167+4)=25因素3的权重=1(1+167+4)=15房地产状况修正系数的计算可比实例A100(100+2)60+(100一3)25+(100+6)X15= 10010135可比实例B=100(100+4)60+(100-1)25+(100+2)15=10010245可比实例C100(100+0)60+(100+5)25+(100一3)15 1001008(5)分别计算比准价格比准价格A6 000100103)1099 9(10010135)元m2二6 32184元m2比准价格B5 800(10099)1126 5(10010245)元m2=6 44187元m2比准价格C=6 120(100102)1086 9(1001008)元m2=6 46964元m2(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果。估价对象价格(单价)二(6 32184+6 44187+6 46964)3元m2二6 41112元m2第四章 成本估价法【学习目标】了解成本估价法的基本原理，适用对象与条件。理解成本估价法房地产价格的构成及基本公式。掌握成本估价法的应用。第一节 成本估价法的基本原理与基本公式（一）、成本法的概念（一）、成本法的概念成本法成本法重新购建价格重新购建价格折旧折旧（二）、成本法的理论依据（二）、成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论成本法的理论依据是生产费用价值论- -商品的价格依据其生产所必需的费用商品的价格依据其生产所必需的费用而决定。而决定。（三）、成本法适用的对象和条件（三）、成本法适用的对象和条件新开发建设的房地产新开发建设的房地产既无收益又很少发生交易的房地产估价既无收益又很少发生交易的房地产估价房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区（四）、成本法的操作步骤（四）、成本法的操作步骤(1)(1)弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；(2)(2)测算重新购建价格；测算重新购建价格；(3)(3)测算折旧；测算折旧；(4)(4)求取积算价格。求取积算价格。二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成（一）、土地取得成本 1、市场购买下的土地取得成本2、征收集体土地的土地取得成本 征地补偿安置费一般由下列4项费用组成：土地补偿费。土地补偿费被征土地前3年平均年产值补偿倍数 安置补助费。地上附着物和青苗的补偿费。安排被征地农民的社会保障费用。 相关税费一般包括以下费用和税金：新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)： 耕地开垦费(占用耕地的)。耕地占用税(占用耕地的)。征地管理费。 政府规定的其他有关费用。3、征收国有土地上房屋的土地取得成本 房屋拆迁补偿安置费 房地产补偿费。搬迁补助费。 过渡补助费(或临时安置补助费、周转房费)。停产停业补偿费。安置补助费。（二）、开发成本 (1)勘察设计和前期工程费，(2)建筑安装工程费， (3)基础设施建设费， (4)公共配套设施建设费， (5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。 (6)开发期间税费，（三）、管理费用 （四）、销售费用（五）、投资利息（六）、销售税费（七）、开发利润 三、基本公式三、基本公式（一）、成本法最基本的公式 房地产价值重新购建价格一折旧（二）、适用于新开发的房地产的基本公式 1、适用于新开发的房地的基本公式 新开发的房地价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润2、适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物的价值建筑物的建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润3、适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润新开发区某宗土地的单价(开发区用地取得总成本+土地开发总成本+ 总管理费用+总销售费用+总投资利息+ 总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面 积 开发完成后可转让土地面积的比率) 用途、区位等因素调整系数上式中 开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地总面积开发区用地总面积100% 实际测算3个步骤：测算开发区全部土地的平均价格。测算开发区可转让土地的平均价格。测算开发区某宗土地的价格。 例4-1某成片荒地面积2km2 ，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2、5.5和10，开发完成后可转让土地面积的比率为60。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。 解 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润 该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的比率得出该荒地开发完成后可转让熟地的总价（该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）（1销售费用、销售税费和开发利润的比率）该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）（1销售费用、销售税费和开发利润的比率）可转让熟地的总面积（该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）（1销售费用、销售税费和开发利润的比率）（该荒地总面积可转让熟地面积比率）120 000 000（18%）3250 000 000（18%）1.5（5.510%）（2 000 00060%）436（元m2）（三）、适用于旧的房地产的基本公式1、适用于旧的房地的基本公式 旧的房地价值=房地重新购建价格一建筑物折旧或者旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧 2、适用于旧的建筑物的基本公式旧的建筑物价值建筑物重新购建价格一建筑物折旧 第二节 建筑物折旧和重新构建价格一、建筑物折旧一、建筑物折旧（一）、建筑物折旧的概念和原因（一）、建筑物折旧的概念和原因1 1、建筑物折旧的概念、建筑物折旧的概念 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 2 2、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的原因 物质折旧物质折旧 自然经过的老化；自然经过的老化；正常使用的磨损；正常使用的磨损；意外破意外破坏的损毁；坏的损毁；延迟维修的损坏残存。延迟维修的损坏残存。（2 2）功能折旧）功能折旧 精神磨损、无形损耗精神磨损、无形损耗 （3 3）经济折旧）经济折旧 例例4-2 4-2 某旧住宅，测算其重置价格为某旧住宅，测算其重置价格为4040万元，地面、万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为门窗等破旧引起的物质折旧为1 1万元，因户型设计不好、万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6 6万万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3 3万元。万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。 解解 该旧住宅的折旧总额求取计算式为该旧住宅的折旧总额求取计算式为 该旧住宅的折旧总额该旧住宅的折旧总额(1+6+3)(1+6+3)万元万元1010万元万元 该旧住宅的现值求取计算式为该旧住宅的现值求取计算式为 该旧住宅的现值重置价格一折旧该旧住宅的现值重置价格一折旧 (40(40l0)l0)万元万元3030万元万元（二）、建筑物折旧的求取方法1、年限法年限法和有关年限的概念 建筑物的自然寿命建筑物的经济寿命建筑物的剩余寿命 剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数 直线法DiD(CS）NC（1R）N残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即 R= S C 100 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为EtDt(CS）tNC（1R）tN式中；Et为建筑物的折旧总额。 采用直线法折旧下的建筑现值的计算公式为 VCEt =C一(CS) tNC1(1R) tN式中：V为建筑物的现值。 例4-3 某建筑物的建筑面积为100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。解 已知C（500100）元50 000元，R5%，N30年，t10年。则 年折旧额 D50 000（15%）301 583元 折旧总额EtDtC（1R）tN50 000（15%）103015 833元 建筑物现值 VC1(1R) tN50 0001（15%）1030 34 167元成新折扣法 VCq式中：V为建筑物的现值；C为建筑物的重新购建价格；q为建筑物的成新率()。用直线法计算成新率的公式为q1RtN100%1(1R)(Nn) 100% 1(1R)t(tn) 100%当R0时，有 q（1tN）100%nN100%n(tn) 100%例4-4 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。解 已知：t10年，n30年，R0。则 该建筑物的成新率 qn(tn) 100%30(1030) 100%75%2、市场提取法利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。大量搜集交易实例。从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。求取可比实例在其成交日期时的土地价值 求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格 将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，即：建筑物的经济寿命1年折旧率3、分解法对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。步骤：求取物质折旧求取功能折旧；求取经济折旧，这是将经济折旧分解为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加；求取建筑物的折旧总额。 物质折旧的求取方法将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。例4-5 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年；残值率假设均为零。试计算该建筑的物质折旧额。解 该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用F12万元装饰装修的折旧额F2(30153)万元18万元设备的折旧额F3(6011510)万元40万元长寿命项目的折旧额F4 (180一230一60)15010该建筑的物质折旧额F5 F1F2 F3 F4 776万元功能折旧的求取方法 将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。对于可修复的功能缺乏引起的折旧首先，估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用；其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；最后，将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的费用，作为折旧额。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，其折旧的计算过程为：首先，采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；最后，将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。对于可修复的功能落后引起的折旧以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。功能过剩一般是不可修复的。 经济折旧的求取方法 计算公式为 扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本一超额持有成本在使用重建成本的情况下计算公式为扣除功能过剩引起的折旧后的成本重建成本一(无效成本+超额持有成本)（三）、求取建筑物折旧应注意的问题1、估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是减价调整。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。二、建筑物重购价格二、建筑物重购价格（一）、重新购建价格的含义 重新购建价格特别注意下列3点：（1）重新购建价格应当是估价时点时的价格。（2）重新购建价格应当是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。（二）、重新购建价格的求取思路1、房地重新购建价格的求取思路2、土地重新购建价格的求取思路3、建筑物重新购建价格的求取思路（三）、建筑物重新购建价格的分类重建价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。（四）、建筑物重新购建价格的求取方法1、单位比较法把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费用；把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调整为在估价时点的建筑安装工程费；根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。 单位面积法是调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当处理，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。例4-6 某幢房屋的建筑面积为300 m2 ， 该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1 200元m2。试估算该房屋的重新购建价格。 解 该房屋的重新购建价格估算为 300 m21 200元m236万元 单位体积法(cubicfoot method)与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。 例4-7 某建筑物的体积为500 m3，该类用途、建筑结构和档次的建筑物单位体积造价为600元m3。试估算该建筑物的重新购建价格。 解 该建筑物的重新购建价格估算为 500 m3600元m3 30万元 2、分部分项法分部分项法(unitinplacemethod)是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 例4-8 估算某旧办公楼2009年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8 247 m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查了解到估算该重置价格所需的有关数据如下：1建筑安装工程费：(1)土建工程直接费：基础工程：9954元m2墙体工程：8011元m2 梁板柱工程：28237元m2墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：7365元m2楼梯混凝土工程：3182元m2零星混凝土工程：2532元m2屋面工程：2042元m2脚手架工程：2554元m2室外配套工程：14267元m2 小计：78144元m2(2)安装工程直接费； 电梯工程：13000元m2 (其中：人工费900元m2) 给排水工程：8522元m2 (其中：人工费1232元m2) 采暖通风工程：7034元m2 (其中：人工费983元m2) 电气工程：11265元m2 (其中：人工费759元m2) 消防工程：1662元m2 (其中：人工费258元m2) 综合布线工程：3045元m2 (其中，人工费485元m2) 小计：44528元m2 (其中：人工费4617元m2) (3)装饰装修工程直接费： 门窗工程：13500元m2 (一次性包给承包价) 内部装饰工程：45550元m2 (其中：人工费4516元m2) 外墙玻璃幕等工程：31100元m2 (一次性包给承包价) 小计：90150元m2 (其中：人工费4516元m2) (4)土建工程综合费率为土建工程直接费的1425，安装工程综合费率为安装工程人工费的7908，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的7590，税金为3445。2专业费用：建筑安装工程费的6。 3管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3。 4销售费用：售价的3。5投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60第二年投入40；年利率为576。 6销售税费：售价的5.53。 7开发利润：投资利润率为20。解 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：1建筑安装工程费： (1)土建工程费78144(1+1425)(1+3.445)92355(元m2)(2)安装工程费=(445.28+46177908)(1+3.445) 49839(元m2)(3)装饰装修工程费(90150+45167590)(1十3445) 9680 1(元m2)(4)单位建筑安装工程费=92355+49839+96801 2 389.95(元m2)建筑安装工程费总额2 389 .958 2471 970.99（万元）2. 专业费用1 970.996%118.26（万元）3管理费用（1 970.99118.26）3%62.68（万元）4销售费用VB3%0.03 VB（万元）以上1至4项的费用之和为2 151.930.03 VB（万元）5、投资利息（2 151.930.03 VB）60%（15.76%）1.540%（15.76%）0.51137.590.0019VB（万元）6销售税费VB5.53%0.0553VB（万元）7、开发利润（2 151.930.03 VB）20%430.390.006 VB（万元）8、VB2 151.930.03 VB137.590.0019 VB0.0553 VB430.390.006 VB2 999.46 （万元）9、建筑物重置单价2 999.460.82473 637.03(元m2)(3)工料测量法 先假设把估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。（4）指数调整法 指数调整法(indexmethod，cost-index trending)是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 三、房屋完损等级评定标准三、房屋完损等级评定标准(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。(3)房屋完损等级的判定依据是： 完好房：基本完好房：一般损坏房：严重损坏房： 危险房：(4)房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般损坏房：五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下。第三节 成本法案例分析例4-9 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积；5000 m2，建筑面积8 500 m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拔的建设用地使用权，2007年6月15日补办了出让手续，补交了出让金等费用，取得了使用期限为50年的出让的建设用地使用权估价要求：需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。估价过程（1) 选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本主进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含建筑物所有权和建设用地使用权的价值，故选择的计算公式为： 旧的房地价值二土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧，(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故通过以下两个途径来求取该土地的重新购建价格;采用市场比较法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场比较法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A：土地面积4 300m2；成交日期2007年9月；成交价格605元m2。修正与调整的计算如下：实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 605 100100 107100 10095 681.4(元m2)可比实例B：土地面积5 500m2；成交日期2008年1月；成交价格710元m2。修正与调整的计算如下：实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 710 100100 103100 100106 689.9(元m2)可比实例C：土地面积4 800m2；成交日期2008年6月；成交价格633元m2。修正与调整的计算如下：实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 633 10095 101100 10099 679.8(元m2)故： 估价对象土地的单价（681.4689.9679.8）3684(元m2)采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2008年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元m2；向政府缴纳出让金等费用30元m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出及应得利润)。以上合计为290元m2，可视城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异如表4-3所示。表4-3 某城市各级土地之间的地价差异表土地级别地价是次级土地的倍数1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.00地价是最差级土地的倍数10.608.16 6.27 4.83 3.71 2.86 2.20 1.69 1.30 1.00估价对象土地的单价290220638(元m2)通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元m2和638元m2。 估价对象土地的总价=6805 000=3400(万元)(4)求取建筑物重新购建价格。 估价对象建筑物的重新购建总价1 0008 500 8500(万元) (5)求取建筑物折旧。 估价对象建筑物的折旧总额850O 2060 2833(万元) (6)求取积算价格。 旧的房地价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 340085002833=9067(万元) 估价结果：根据上述计算结果并参考房地户估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2008年8月30日的价值总额评估为9067万元，折合每平方米建筑面积1067元。二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定 (1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为： 年折旧额原价(1一残值率)耐用年限 (2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等： 钢筋混凝土结构： 砖混结构一等： ， 砖混结构二等：砖木结构一等：砖木结构二等： 砖木结构三等：简易结构：(3)各种结构房屋的耐用年限一般为： 钢筋混凝土结构：砖混结构一等：砖混结构二等：砖木结构一等： 砖木结构二等：砖木结构三等：简易结构10年。(4)房屋残值各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构0；砖混结构一等2；砖混结构二等2；砖木结构一等6；砖木结构二等4；砖木结构三等3；简易结构0。三、成本法总结三、成本法总结成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。房地重新购建价格采用成本法求取；土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。第五章 收益估价法【学习目标】1.掌握收益估价法适用的估价对象和条件、报酬资本化法和直接资本化法的公式、资本化率与报酬率的异同点；2.理解收益估价法的含义、理论依据、操作步骤、净收益和报酬率的求取方法、收益期限的确定；3.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较。第一节 收益估价法的基本原理一、收益估价法概述一、收益估价法概述（一）收益估价法的概念（一）收益估价法的概念收益估价法是预测估价对象未来的正常、客观收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象在估价时点的价值的方法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相累加来求取估价对象价值的方法。（二）收益估价法的理论依据（二）收益估价法的理论依据收益估价法的理论依据是经济学中的预期原理。房地产的净收益某笔资金利率房地产价格房地产的净收益利率收益性房地产价值的高低主要取决于以下3个因素：1、可获取净收益的大小2、可获取净收益期限的长短3、可获取净收益的可靠性（三）收益估价法适用的估价对象及条件（三）收益估价法适用的估价对象及条件 有经济收益或有潜在经济收益的房地产采用收益法测算出的房地产的价值是多个因素共同作用的结果，取决于专业房地产估价人员对未来的预期（四）收益估价法的操作步骤（四）收益估价法的操作步骤1、运用报酬资本化法估价一般分为以下步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）测算潜在毛收入；（3）测算有效毛收入；（4）测算运营费用；（5）测算净收益；（6）求取适当的报酬率（折现率）；（7）确定未来收益期限（8）选用恰当的报酬资本化法公式求出收益价格。2、运用直接资本化法估价一般分为以下步骤进行：（1）求取未来某一年的某种收益；（2）求取资本化率或收益乘数；（3）选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。二、报酬资本化法的计算公式二、报酬资本化法的计算公式（一）报酬资本化法最一般的公式（一）报酬资本化法最一般的公式式中，式中，V V房地产在估价时点的收益价格，即房地产的现值；房地产在估价时点的收益价格，即房地产的现值；A A房地产未来的净收益，房地产未来的净收益，A1,A2A1,A2AnAn分别为房地产相对于估价时点而分别为房地产相对于估价时点而言未来第言未来第1 1期，第期，第2 2期，期，第，第n n期末的净收益；期末的净收益；Y Y房地产的报酬率（折现率），房地产的报酬率（折现率），Y1,Y2,Y1,Y2,Yn,Yn分别为房地产相对于估价分别为房地产相对于估价时点而言未来第时点而言未来第1 1期，第期，第2 2期，期，第，第n n期末的报酬率；期末的报酬率；n n房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获净收益的时间。房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获净收益的时间。在实际估价实务中，如果净收益相对于估价时点不是发生在期末，而是发生在期初，则应对报酬资本化法的公式进行相应的调整。假设净收益发生在期初为A初，则对A初进行调整将其转换为发生在期末，公式为：A末=A初（1+Y）调整后的报酬资本化法最一般的公式为：（二）净收益每年不变的公式（二）净收益每年不变的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式该公式的假设前提为：（1）房地产的净收益每年不变均为A；（2）报酬率每年不变且不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年n。例例5-1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，不可续期，至今已使用了10年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益为20万元；当地同类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式该公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A； （2）报酬率每年不变且大于零，为Y； （3）收益期限为无限年。例例5-2 某宗房地产预计未来正常情况下每年的净收益为20万元，收益期限视为无限年，当地同类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：与例5-1中40年的土地使用期限的房地产价格相比，例5-2中无限年期的房地产价格要高4.4万元。净收益每年不变的公式除了用于直接测算房地产的收益价格外，还有其他用途：（1）用于不同期限房地产价格之间的换算）用于不同期限房地产价格之间的换算用K表示收益期限为无限年期时的K值，Kn表示收益期限为n时的K值，KN表示收益期限为N时的K值，V表示收益期限为无限年期时房地产的收益价格，Vn表示n为有限年期时房地产的收益价格，VN表示收益期限为N年时的收益价格，则不同收益期限房地产价格之间的换算公式如下：则可以推导出下面的公式：此公式应用的前提条件是：（1）Vn与VN对应的资本化率相同且不等于零（当Vn或VN之一为V时，要求资本化率大于零；当Vn和VN都不为V时，且资本化率等于零时，）；（2）Vn与VN对应的净收益相同或可转化为相同；（3）如果Vn和VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期限不同外，其他方面均应相同或者可以修正为相同。如果两宗房地产的报酬率不同，假设Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，则可以推导出不同期限房地产价格之间的换算公式：例例5-3 已知某宗收益性房地产50年建设用地使用权的收益价格为3000元/，报酬率10%。试求该宗房地产30年建设用地使用权的收益价格。【解】该宗房地产30年建设用地使用权的收益价格求取如下：（2）用于比较不同期限房地产价格的高低）用于比较不同期限房地产价格的高低 例例5-4 有甲、乙两宗类似房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元，假设报酬率率为8。试比较这两宗类似房地产价格的高低。【解】要比较这两宗类似房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。为计算的方便，将它们都转换成无限年期下的价格： 甲房地产无限年期下的价格：乙房地产无限年期下的价格：通过上面两个步骤的换算可以看出，乙房地产的价格（名义上和实际上均）低于甲房地产的价格。（3）用于市场法中因期限不同进行的价格）用于市场法中因期限不同进行的价格调整调整 例例5-5 某宗工业用地出让的土地使用权期限为50年，现已使用了10年，目前所处地段的基准地价为1200元，制定基准地价时设定的土地使用权期限为法定最高年限，现行土地报酬率为8。假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。【解】本题是通过同一地段的基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限的基准地价换算为40年使用期限的基准地价。计算过程如下：（三）净收益在前若干年有变化的公式（三）净收益在前若干年有变化的公式1、收益期限为有限年期的公式收益期限为有限年期的公式式中，t净收益有变化的期限。该公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,At，在t年以后无变化为A；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年，为n。例例5-6 某宗房地产已知可获取收益的期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万 元、22万 元、25万 元、28万 元、30万 元， 从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：2、收益期限为无限年期的公式、收益期限为无限年期的公式该公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,At，在t年以后无变化为A；（2）报酬率大于零，为Y；（3）收益期限为无限年。例例5-7 通过预测得到某宗房地产在未来5年净收益分别为20万元、22万 元、25万 元、28万 元、30万 元， 从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万 元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（四）净收益按一定数额递增的公式（四）净收益按一定数额递增的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式式中，b表示净收益逐年递增的数额，A表示未来第1年的净收益，则未来第2年的净收益为（A+b），未来第3年的净收益为（A+2b，）以此类推，未来第n年的净收益为A+（n-1）b。该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年n。2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为无限年。例例5-8 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（五）净收益按一定数额递减的公式（五）净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种。其公式为：式中，b净收益逐年递减的数额，A表示未来第1年的净收益，则未来第2年的净收益为（A-b），未来第3年的净收益为（A-2b，）以此类推，未来第n年的净收益为A-（n-1）b。该公式的假设前提是：（1）1 净收益按一定数额b递减；2 报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年n，且n（Ab）+1。N（Ab）+1和不存在收益期限为无限年的原因是：当n（Ab）+1年时，第n年的净收益0。此后各年的净收益均为负值。任何一个理性经营者在（Ab+1）年后都不会再经营下去。例例5-9 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万 元， 此后每年的净收益会在上年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果该类房地产的报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的合理经营期限为：该宗房地产第13年的净收益为：A（n1）b=25（131）2=1（万元） 该宗房地产第14年的净收益为： A（n1）b=25（141）2=1（万元）该宗房地产的收益价格计算如下：（六）净收益按一定比率递增的公式（六）净收益按一定比率递增的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式式中：g净收益逐年递增的比率，假设净收益未来第1年为A，则未来第2年为A（1+g），未来第3年为A（1+g）2，以此类推，未来第n年为A（1+g）n-1。该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后逐年按比率g递增；（2）收益期限为有限年n。例例5-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余期限为40年；预计该房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的报酬率为8。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；（2）报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g，（3）收益期限为无限年。例例5-11 预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益期限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。请该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（七）净收益按一定比率递减的公式（七）净收益按一定比率递减的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式式中，g表示净收益逐年递减的比率，假设净收益未来第1年为A，则未来第2年为A(1-g)，未来第3年为A（1-g）2，以此类推，未来第n年为A（1-g）n-1。该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；（2）报酬率不等于零，为Y，（3）收益期限为有限年n。2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；（2）报酬率大于零，为Y；（3）收益期限为无限年。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE。 （1）收益期限为有限年的公式为：式中，I有效毛收入；E运营费用；gII逐年递增的比率；gEE逐年递增的比率；gI或gE不等于报酬率Y；收益期限为有限年n，并且能满足（2）收益期限为无限年的公式为：式中，有效毛收入逐年递增时，gI前取“”，逐年递减时，gI前取“”；运营费用逐年递增时，gE前取“”，逐年递减时，gE前取“”。例例5-12预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元， 运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%， 收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（八）预知未来若干年后房地产价格的公式（八）预知未来若干年后房地产价格的公式预测房地产未来t年的净收益为A，A1，A2，A3，At；第t年末的价格为Vt，则其现值的计算公式为：式中，V房地产的现值；Ai房地产在未来第i年的净收益；Vt预测房地产在未来第t年末的价格；t房地产的持有期限。该公式的假设前提是：（1）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化分别为A、A1、A2、A3、At；（2）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt （如果购买房地产的目的是为了投资，则为预测第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值）（3）房地产持有期间和期末转售收益具有相同的报酬率Y。根据房地产未来净收益流模式的不同，预知未来若干年后房地产价格的公式又可以细分为下列情形：如果未来净收益每年不变，则上面的公式变为：（2）如果未来净收益按一定数额递增，则上面的公式变为：（3）如果未来净收益按一定数额递减，则上面的公式变为：（4）如果未来净收益按一定比率递增，则上面的公式变为：（5）如果未来净收益按第一比率递减，则上面的公式变为：【例例5-13】 某宾馆现行的市场价格为3000元/，年净收益为200元/，报酬率为12%。现获知宾馆所在地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类宾馆的价格为5500元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该宾馆的价格将达到5500元/。请计算获知兴建火车站后该宾馆的价格。【解】 获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下： 【例例5-14】 预测某宗房地产未来三年的净收益分别为25万元、28万元、30万元， 三年后的价格比现在的价格上涨8%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。三、房地产净收益的求取三、房地产净收益的求取（一）房地产收益的种类（一）房地产收益的种类1.潜在毛收入2.有效毛收入3.净收益即净运营收益4.运营费用5.税前现金流量6.期末转售收益潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（二）房地产净收益的求取（二）房地产净收益的求取测算房地产的净收益有两种途径：一是基于租赁收入测算净收益（投资法），二是基于营业收入测算净收益（利润法）。计算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用1.出租型房地产净收益的求取2.营业型房地产净收益的求取（1）商业经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（2）工业生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、蓄工费、机工费、农舍费、投资利息、农业利润等。3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取可比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或通过类似房地产的净收益直接比较得出。 4.混合收益型房地产净收益的求取可采用下列3种方式之一求取：（1）把房地产的运营费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，加总后再减去总固定费用。（2）先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将总收入减去总费用。（3）把混合收益型房地产看成是各种单一收益型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益加总。（三）求取净收益应注意的事项（三）求取净收益应注意的事项 净收益的求取应注意以下几点：1.房地产的收益是指房地产本身所带来的收益，包括有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指由房地产带来的间接利益。2.房地产的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状经营管理状况下实际取得的收益。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益。3.房地产有租约限制的，必须考虑租约对房地产价值的影响。【例例5-15】 某商店的土地使用期限为40年，从2006年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于2007年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元平方米，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元平方米和120元平方米，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为9。请估算该商场2010年10月1日带租约出售时的正常价格。 【解】该商场2010年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算： 租赁期限内年净收益200180（125）12 32.40（万元） 租赁期限外年净收益200200（125）12 36.00（万元）（2）商店二层价格的测算： 年净收益200120（125）12 21.60（万元）该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格 375.69229.21 604.90（万元）4.收益估价法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。 当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益的价值【例例5-16】 某单位2年前与一工业厂房所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，租赁合同约定租赁期限为5年，月租金固定不变为20元/。现市场上类似工业厂房的月租金为25元/。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。【解】承租人目前权益的价值计算如下：已知： 选用下面的公式计算目前承租人权益的价值：（四）净收益流模式的确定（四）净收益流模式的确定 (1)净收益每年基本上固定不变； (2)净收益每年基本上按某个固定的数额递增或递减； (3)净收益每年基本上按某个固定的比率递增或递减； (4)其他有规则的变动情形。（五）收益期限的确定（五）收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。1.对于单独土地和单独建筑物的估价2.对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，会出现以下三种情况：（1）如果建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限；（2）如果建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限而结束的，先根据建筑物的剩余经济寿命确定未来可获收益的期限，选用对应的净收益有限年的公式计算房地产的价值（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）；然后再加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。（3）如果建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的，分为出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值予以补偿和无偿收回两种情况。第二节 报酬率、剩余技术、收益乘数法一、报酬率一、报酬率（一）报酬率的概念（一）报酬率的概念报酬率为投资回报与所投入资本的比率。（二）报酬率求取的方法（二）报酬率求取的方法 1.累加法 报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率。2.市场提取法市场提取法（market extraction method）是通过搜集同一市场上与估价对象具有类似收益特征的可比实例房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益还原法公式，反求出报酬率的方法。利用市场提取法反求报酬率时，根据需要既可以采用算术平均数，也可以采用加权平均数。在 在 的情况下 ，通过 直接求取报酬率Y。如下表： 表5-2 选取的可比实例及相关资料可比实例净收益（万元年）价格（万元）报酬率（）11512012.5022218012.223129512.6346252011.9258872012.22表5-2中的5个可比实例的报酬率的简单算术平均数为：（12.512.212.611.912.2）512.30。 由上求出的11.96%可作为估价对象的报酬率。在 的情况下，通过 来求Y。 在利用计算机的情况下，只要输入计算机就可以计算出Y值。在手工计算的情况下，通过试错法和线性内插法相结合来求取Y值。首先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法。设：试错法是先以任一方式挑选出一个认为最可能使X等于零的Y，再通过计算这一选定Y下的X值来检验它。如果计算出的X正好等于零，则就求出了Y;如果计算出的X为正值，则表明必须再试一下较大的Y；相反，如果计算出的X为负值，就必须再试一下较小的Y，一直进行到找到一个使计算出的X值接近于零的Y时为止。利用试错法计算到一定精度后，可利用线性内插法求取Y。公式如下： 式中，Y1当X为接近于零的正值时的Y; Y2当X为接近于零的负值时的Y； X1Y1时的X值（正值）； X2Y2时的X值（负值，在此取其绝对值）(3)在 的情况下，是通过 来求取Y。 3.投资报酬率排序插入法具体步骤和内容如下： (1)调查、搜集估价对象房地产所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料 (2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按低到高的顺序排列(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 (4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求的资本化率。二、剩余技术二、剩余技术 剩余技术（一）土地剩余技术（一）土地剩余技术 1.采用直接资本化法求取土地的价值公式为：式中，VL土地价值； AO房地产的净收益； VB建筑物价值； RB建筑物资本化率； RL土地资本化率。下面两个公式说明了三种资本化率之间的联系：（1）已知土地价值和建筑物价值，三者之间的关系：式中，RO综合资本化率； RL土地资本化率； RB建筑物资本化率； VL土地价值； VB建筑物价值。（2）已知土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，三者之间的关系：或者或者式中，L土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，LB=100%。 【例例5-17】 已知土地价值占某宗房地产价值的45%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。请计算该宗房地产的综合资本化率。【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下： 2.采用报酬资本化法求取土地的价值净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的公式为：式中，YB建筑物报酬率； YL土地报酬率。 【例例5-18】 某宗房地产每年的净收益保持不变为30万元，建筑物的价值为200万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请计算该宗房地产的价值。【解】该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产的价值=土地价值建筑物价值 =125200 =325（万元） （二）建筑物剩余技术（二）建筑物剩余技术1.采用直接资本化法求取建筑物的价值公式为：式中，VB建筑物价值； AO房地产的净收益； VL土地价值； RB建筑物资本化率； RL土地资本化率。 2.采用报酬资本化法求取建筑物的价值净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的公式为：式中，YB建筑物报酬率； YL土地报酬率。（三）自有资金剩余技术（三）自有资金剩余技术采用直接资本化法计算自有资金剩余技术的公式为：式中，VE自有资金权益价值； AO房地产净收益； VM抵押贷款金额； RM抵押贷款常数； RE自有资金资本化率。 在分期等额本息偿还贷款的情况下，等额还款额为： 则抵押贷款常数的计算公式如下：式中，RM抵押贷款常数； AM等额还款额； VM抵押贷款金额； YM抵押贷款报酬率（抵押贷款利率）； n抵押贷款期限。【例例5-19】 投资者购买某宗房地产抵押贷款占六成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下：（四）抵押贷款剩余技术（四）抵押贷款剩余技术采用直接资本化法计算抵押贷款剩余技术的公式为： 三、收益乘数法三、收益乘数法（一）直接资本化法（一）直接资本化法1.直接资本化法的概念 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 2.直接资本化法的基本公式（1）采用资本化率将年收益转换为价值资本化率（capitalization rate，R）是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法常用的公式是： 式中，V房地产价值； NOI房地产未来第一年的净收益； R资本化率。 （2）利用收益乘数将年收益转换为价值 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： （二）几种收益乘数法（二）几种收益乘数法 1.毛租金乘数法 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数以求取估价对象价值的方法，即： 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即房地产的“租售比价”： 2.潜在毛收入乘数法 潜在毛收人乘数法是将估价对象未来某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）以求取估价对象价值的方法，即： 潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： 3.有效毛收入乘数法 有效毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）以求取估价对象价值的方法，即： 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： 4.净收益乘数法 净收益乘数法是将估价对象未来某一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数（NIM）以求取估价对象价值的方法，即： 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： 与前面三种收益乘数法相比，净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。 由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，即所以通常很少直接采用净收益乘数法形式，而是采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：，（三）资本化率和收益乘数的求取方法（三）资本化率和收益乘数的求取方法 通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为： 第三节 收益估价法案例一、资本化率分析一、资本化率分析1.资本化率与报酬率的异同点相同：资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的净收益转换为价值的比率区别：资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产未来的某种收益转换为价值的比率；资本化率是房地产未来某一年的年收益与房地产价值的比率报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产未来各期的净收益转换为价值的比率。报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益的现值的比率。 资本化率和报酬率直接没有明显严格的数学关系，只有当未来净收益每年不变、收益期限为无限年期时，资本化率等于报酬率，即：2.直接资本化法与报酬资本化法的比较 直接资本化法不需要区分未来收益流属于何种模式。直接资本化法利用的是未来某一年的某种收益来资本化报酬资本化法考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；报酬资本化法需要专业估价人员预测未来各期的净收益。二、收益估价法总结二、收益估价法总结收益估价法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗收益性房地产的客观合理的价值，为该宗房地产的产权人在拥有该宗房地产的期限内从中所获取的各年净收益的现值之和。关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率、报酬率的选用。直接资本化法是利用资本化率将估价对象房地产未来某一年的某种收益资本化，即： 其中，收益乘数和资本化率互为倒数。 。报酬资本化法是利用报酬率将估价对象房地产未来持有期内各期的净收益逐一折现，并将其累加，累加值就是房地产在估价时点的价值。用公式来表示即是：有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。报酬率的实质是一种收益率，估价中采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。求取报酬率的三种基本方法分别是累加法、市场提取法、投资收益率排序插入法。剩余技术包括土地剩余技术和建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。三、收益估价法案例分析三、收益估价法案例分析【例例5-20】 估价对象概况：估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积10000，总建筑面积为55000；建筑层数为地上25层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑物的经济寿命为60年；建设用地使用期限为50年，自2004年7月1日起计算。估价要求：评估该幢写字楼2009年7月1日的购买价格。估价过程：1.选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用于收益估价法估价，故选用收益估价法评估该幢写字楼在2009年7月1日的购买价格。具体选用收益估价法中的报酬资本化法，公式为：2.搜集有关资料。通过对估价对象写字楼所在同一供需圈内同类房地产市场行情的了解，并与类似写字楼的正常市场租金、出租率、经常费进行比较，得出了估价对象正常客观的数据资料如下：（1）租金按照净使用面积计算。可供出租的净使用面积总计35000，占总建筑面积的63.63%，其余部分为大厅、公共过道、建筑结构、楼梯、电梯、公共卫生间、楼宇管理用房、设备用房等占用的面积。（2）月租金平均为30元/（净使用面积）。（3）出租率年平均为80%。（4）经常费平均每月15万元。（5）房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为年租金收入的6%。3.测算年有效毛收入：4.测算年运营费用：（1）年经常费：（2）年房产税： （3）年其他税费： （4）年运营费用：5.计算年净收益：6.确定报酬率：确定报酬率：投资该宗房地产的报酬率应等同于与获取估价对象写字楼净收益具有同等风险的投资的报酬率，在市场调查的基础上，确定报酬率为10%。7.确定收益期限：确定收益期限：建筑物的剩余经济寿命为55年（建筑物经济寿命为60年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年），晚于建设用地使用权剩余期限（建设用地使用期限为50年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年）而结束。因此，确定该宗写字楼的剩余收益期限为45年。8.计算写字楼的价格：计算写字楼的价格：根据该宗写字楼过去及现在的出租行情、收益变动情况，推测其未来的净收益基本上每年不变，建设用地使用权期限为有限年，因此，选用报酬资本化法中净收益每年保持不变、收益期限为有限年的公式计算：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验和同一供求范围内类似写字楼的价值，确定本估价对象于2009年7月1日的购买价格为6380万元，约合每平方米建筑面积1160元。第六章 假设开发法【学习目标】 熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象及条件；掌握假设开发法的基本公式及其计算；掌握现金流量折现法和传统计息方法（传统方法）的概念、区别及优缺点；了解假设开发法的其他用途、操作步骤。第一节 假设开发法的基本原理与公式一、基本原理一、基本原理（一）假设开发法的概念假设开发法是在预测估价对象未来开发完成后的价值的基础上，减去预测的未来开发成本、税费和期望利润，所得余额作为估价对象房地产的评估价格，来求取估价对象价值的方法。（二）假设开发法的理论依据理论依据是预期原理。成本法评估新建房地产价格的公式是：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润假设开发法与成本法的主要区别是：（1）成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；（2）假设开发法中开发完成后的房地产价格是事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。（三）假设开发法的适用范围及特点1、假设开发法的适用范围（1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价（这时公式中的建筑费用还包括拆迁费用）。（3）土地整理成可供直接利用的土地估价。（4）现有新旧房地产中地价的单独估价，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。（5）在建工程（包括停建工程，包括“烂尾楼”）。（6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。2、假设开发法的特点（1）方法的可靠性基于对待开发不动产的各种假设；（2）方法以种种假定或限制条件为前提，即：房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入。（3）有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息，静态计算方式一般称为传统方法。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部折算到同一时点上，利息不必单独计算。（四）假设开发法的运用条件两个预测：1、是否根据房地产估价的合法性原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等；2、是否根据当地房地产市场情况和供求状况，准确地预测了未来开发完成后的房地产价值。5个条件：明朗、开放及长远的房地产政策；统一、严谨及健全的房地产法规；完整、公开及透明度高的房地产资料库；稳定、清楚及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。（五）假设开发法的操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估算开发经营期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。二、假设开发法计算公式（一）假设开发法基本的公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费（二）按估价对象细化的计算公式 1、求生地价值的公式(1)适用于在生地上进行建设房屋的公式：生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用-投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费2、求毛地价值的公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用-投资利息销售费用-销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费3、求熟地价值的公式熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 4、求在建工程价值的公式在建工程价值续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费5、求旧房价值的公式旧房价值装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费（三）按开发完成后的经营方式细化的公式 1、适用于开发完成启出售的公式 VVpC 式中 V待开发房地产的价值； Vp用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； C应扣除项目。2、适用于开发完成后出租、营业的公式VVrC式中 Vr 用收益估价法测算的开发完成后的房地产价值。 第二节第二节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的概念 二、现金流量折现法与传统方法的区别 3大区别： (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的；现金流量折现法中，模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。 (2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。三、现金流量折现法具体特点 现金流量折现法具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。四、假设开发法的估算步骤（一）估计开发经营期（二）预测未来楼价（三）估算各项成本费用及税（四）开发利润及投资利息计算（五）折现率的确定（六）计算地价求取待开发房地产价值，计算公式如下：1、按估价对象细化的计算公式；2、按开发完成后的经营方式细化的计算公式。将上述各项数据代人对应的计算公式，并采用现金流量折现法或传统方法进行具体计算，测算估价对象的当下价值。五、方法运用举例五、方法运用举例【例例6-1】一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/ m2 ；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为15%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用传统方法 (静态方法静态方法)估算该成片荒地的总价和可转让土地单价。【解】：设该成片荒地的总价为V总；单位：亿元（1）开发完成后总价值=800260%=9.6（2）总开发成本和管理费用=2.52=5（3）总利息=V总(1+4%)(1+12%)31+5(1+12%)1.51=0.421V总+0.926（4）开发完成转让需缴纳的总税费=9.66%=0.576（5）购买该成片荒地的税费=V总4%=0.04V总（6）总利润=(1.04V总 + 5) 15%=0.156V总 + 0.75（7）根据假设开发法公式得：V总= (1)(2)(3)(4)(5)(6)V总= 9.6-5-(0.421V总+0.926)- 0.576-0.04V总-（0.156V总+ 0.7）V总+0.421V总+0.156V总+0.04V总= 9.6-5 -0.926- 0.576 -0.7故：土地总价= V总= 1.483 (亿元) 可转让土地单价=V单= V总/可转让土地面积可转让土地单价= 1.483亿元/260% km2 = 44.49(元/m2)【例例6-2】需要估价一宗“七通一平”的熟地价格，土地的面积为5000 m2，建筑容积率为2，土地剩余使用年限为65年，适宜建造某种类型的商品住宅；发展商预计2008年9月取得该土地后建造该类商品住宅，开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用现金流量折现法（动态方式）动态方式）估算该宗地2008年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。【解】：设该宗土地的总价为V总。项目资金流量示意见图6-3估价时点未来可实现楼价：3188.78万元商品房销售完成2008.92009.32009.92010.32010.92012.92073.9V总=？第一次资金投入日第二次资金投入日土地购入时点土地使用期满开发期2年商品房开发完成土地使用年限65年图图6-3资金流量示意图 (1)开发完成后的总价值400050002/（1+12%）2=3188.78 (万元)(2)建安工程费等的总额(假设各年建安工程费的在各年是均匀投入)1000(1+12%)50002(1+10%)-0.560%+(1+10%)-1.540%=1012.95(万元)(3)销售税费总额3188.78(2%+6%)=255.10 (万元)(4)购买该宗土地的税费总额V总3%=0.03V总(万元)(5)求取总地价V总=3188.78 - 1012.9 - 255.10 - 0.03V总V总= 1864.83 (万元) (6)求取土地单价、楼面地价土地单价=V单=V总/5000=3729.67 (元/m2)楼面地价=3729.67/2=1864.83 (元/m2) 【例例6-3】某在建写字楼于2006年3月10日以楼面地价1000元/的价格取得50年土地使用权，建筑总面积10200，于当年9月10日开工，2007年9月10日完成主体结构，建成还需一年半时间，并需投入2500元/的建设费用，预计写字楼建成后即可出租，租金测算：第一年净收入300万元，第二年至第四年净收入均在上一年的基础上提高20%，第五年及以后年份收入将稳定在第四年的水平。开发方准备转让此项目，购买在建过程需缴纳购买价格3%的税费。建成后转让税费为转让价格的6%。试采用现金流量折现法估算该项目2007年9月10日的正常购买总价与单价。（折现率为13%，还有还原率9%，）【解】：设该项目购买总价为V总；预期开发完成后价值为V楼价；续建费用为B；购买税费为C；转让税费为D；年租金净收入An，n=1,2,3,47。(1)计算公式：V总=V楼价 B C D(2)计算预期开发完成后价值V楼价V总=？主体结构完成A1A2A3A4A5A6A7A45A46A472006.3.102007.9.10 9.102008.3.102009.3.102010.3.102011.3.102012.3.102013.3.102014.3.102015.3.10 2055.3.102056.3.10(估价时点)开发期3年写字楼开发完成剩余使用年限50-3=47年土地使用年限50年图图6-4 写字楼项目现金流量示意图A1=300万元；A2=300(1+20%)=360万元；A3=300(1+20%)=432万元；A4=A5= A6= A47=300(1+20%)2 =518.4万元V楼价=300(1+9%)-1 + 360(1+9%)-2 + 432(1+9%)-3 + 518.41-(1+9%)-(47-3)/9%=5259.28(万元)V楼价=5259.28(1+13%)-1.5=4378.33(万元)(3)续建费用：B=250010200/(1+9%)-0.75=2326.65(万元)(4)购买税费：C= V总0.03=0.03 V总(5)转让税费：D= V预0.06=262.70(万元)(6)计算该项目购买总价V总、V单V总=V楼价 B C D=4378.33-2326.65-0.03V总-262.70V总=1736.92(万元)V单=1736.92/10200=1702.87(万元)第三节第三节 假设开发法案例假设开发法案例1987年12月1日，在全国首次以拍卖方式出让土地使用权，拍卖宗地的基本情况：面积8588平方米，用途商住，使用年限50年，容积率1.75。该地块政府确定的拍卖底价为200万元，经过激烈竞争，上述土地由深圳市房地产公司以总地价525万元获得，土地单价611.3元。深圳市政府有关部门是如何计算和确定该地块的使用权出让价格的？深圳市政府有关部门在该土地使用权出让之前，根据市审计局审核的3000套公房产审计数据和1986年房地产市场情况，通过假设开发法对土地使用权价值进行了估算，具体计算见表6-1。表表 6-1 深圳市土地使用权首次拍卖出让单位底价计算表深圳市土地使用权首次拍卖出让单位底价计算表（采用假设开发法的传统方法）（采用假设开发法的传统方法）序序号号项目项目内容及计算方法内容及计算方法不同容积率下各项费用相应变化情况不同容积率下各项费用相应变化情况容积率容积率平均建筑容积率：平均建筑容积率：1.31.01.31.51.82.0土地使用费(元/)土地七通一平及建筑施工期间，按标准30%收取，按两年计5.45.45.45.45.4土地开发费(元/)小区配套费用，大市政费用由政府投资7070707070建筑费(包括建筑营业税) (元/)建筑营业税按建、安费用的3%250325375450500利息(元)按+8%2632364246营业税及城市维护税(元/)按3.21%8.010.412.014.416.1利润及管理费(元/)按+21.6%70.386.597.3113.5124.3销售税费(元/)按3%1823.42730.936开发成本(元/)按+447.7552.7622.7726.2797.7当年房产实际售价(元/)60078090010301200待拍卖土地价值 (元/)-+152.3227.3277.3303.8402.3资料来源：鹿心社中国房地产估价手册1993版146页，原表格中的部分项目名称、数据有调整。表6-1中的待拍卖土价值即应由国家获得的基本地租，深圳市政府相关部门根据准备拍卖出让地块的具体情况，结合实际计算确定了该地块使用权出让的底价（期望价）200万元，经过竞买土地使用权成交总地价为525万元，单价611.3元/，虽然当时预测的土地价值也许不高，但这是国内首次公开拍卖土地使用权，购买者一旦获得该土地使用权，会附带取得一些意想不到的社会效益，如媒体及其他地方政府对首次土地使用权拍卖的关心与广泛宣传，所以实际上间接地对该土地使用权的获得者作了宣传，其广告作用远大于该房地产开发企业参加竞买的意义。由此可见，参加竞买的房地产开发商有着长远的眼光，同时也看好深圳未来的房地产市场。如今深圳的土地价格不断攀升，房地产市场运行良好，城市发展空间不断扩展，城市面貌日新月异。回顾深圳的历史，清晰的看到城市的发展和繁荣与房地产产业息息相关，房地产业的发展繁荣也为其他产业的升级换代奠定了基础，而城市的发展与进步也大大促进了房地产业的进步，拓宽了城市的视野，让城市新的功能得到拓展，所以深圳为其他城市的各方面的发特别是土地出让方式的调整与改变起到了引领作用，所以也是例举此案例的原因所在。 【课堂讨论】如果深圳首次拍卖出让的土地采用现金流量折现法计算地价，表6-1中的项目和参数需要调整吗？项目与参数如何调整？依据什么进行？第七章 长期趋势法【学习目标】 通过本章的学习，应理解长期趋势法的基本原理，了解长期趋势法的估价步骤，熟练掌握各种长期趋势法的原理和估价程序，并能根据情况选择合适的方法评估房地产价格。第一节第一节 长期趋势法概述长期趋势法概述一、基本原理1、概念长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来房地产价格进行推测、判断的估价方法。2、理论依据反映一些自然或社会现象的时间数列，构成了长期趋势变动。人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推，来预测这些现象在下一时期可能达到的水平。3、适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。4、主要作用用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；用于收益估价法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例的成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。二、估价步骤搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第二节第二节 长期趋势法的主要方法长期趋势法的主要方法一、平均增减量法如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下： ViP0di 式中：Vi 第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值； i 时期序数，i1，2，n； P0 基期房地产价格的实际值； d 逐期增减量的平均数； Pi 第i期房地产价格的实际值。 【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产20052009 年的价格及其逐年上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。 表7-1 某类房地产20052009年的价格(元)年份 房地产价格的实际值 逐年上涨额 房地产价格的趋势值20057810200681303208145200784603308480200888103508815200991503409150【解】从表7-1中可知该类房地产20052009年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。 该类房地产价格逐年上涨额的平均数为： 据此预测该宗房地产2010年的价格为： V578103355 9485(元) 预测该宗房地产2011年的价格，则为： V678103356 9820(元) 对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。 表7-2年份逐年上涨额第一种权数第二种权数第三种权数20063200.10.10.120073300.20.20.120083500.30.20.220093400.40.50.6例7-1 如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权平均数为： d3200.13300.23500.23400.5 338(元) 用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为： V578103385 9500(元)二、平均发展速度法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： 式中 t 平均发展速度。 【案例7-2】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产20052009 年的价格及其逐年上涨速度如表7-3中第2列和第3列所示。 表7-3 某类房地产20052009年的价格(元) 年份 房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2005660020067750117.4778820079200118.79190200810850117.910844200913000119.812796【解】从表7-3中可知该类房地产20052009年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。 该类房地产价格的平均发展速度为： 即平均每年上涨118% ，据此预测该宗房地产2010年的价格为： V566001.185 l5099(元) 预测该宗房地产2011年的价格为： V666001.186 17817(元) 三、移动平均法移动平均法是根据房地产价格的时间序列的移动平均数进行估价。（一）简单移动平均法 【案例7-3】 某类房地产2008年各月份的价格如表7-4中第2列所示。使用简单移动平均法估算该类房地产2009年1月份的价格。 【解】在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。对本例房地产2008年的价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。计算方法是：把15月的价格加起来除以5得6860元，把26月的价格加起来除以5得6900元，把37月的价格加起来除以5得6942元，依此类推，见表7-4中第3列。再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，见表7-4中第4列。 表7-4 某类房地产2008年各月的价格(元)月份房地产价格的实际值每5个月的移动平均数移动平均数的逐月上涨额168002682036880686046890690040569106942426700069743239.277030701036388704070564637.297070709034107140712838117170127220分两种情况计算：（1）当移动平均数的逐月上涨额比较平稳时，可以采用最后一年的移动平均数的逐月上涨额来进行计算。由于最后一个移动平均数7128与2009年1月相差3个月，所以预测该类房地产2009年1月的价格为： 7128+3837242(元) （2）各期之间的趋势变动较大时，应将移动平均数的逐月上涨额再进行一次移动平均，以此确定估价值。此时，该类房地产2009年1月的价格为：7128+37.237239.6(元)二）加权移动平均法 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。四、指数修匀法指数修匀法，是以本期房地产价格的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀平滑之后作为下期，即估价日期房地产的估价值的一种方法。 设：Pi为第i期房地产价格的实际值；Vi为第i期的预测值；a为平滑系数，0a1。则Vi+1为第i+l期房地产价格的预测值，即指数平滑值为： 运用指数修匀法进行估价的关键在于平滑系数a的确定：一般房地产价格时间序列较平稳，数据波动较小时，a取值可小一些（一般在0.10.4），这样可以增大远期数据的权数和作用，充分利用历史数据的信息；若时间序列数据起伏波动比较大，则a应取较大的值（一般在0.60.9），这样可以加大近期数据的权数和作用；若房地产价格时间序列变动为接近稳定的常数是，a取中间值（一般在0.40.6）。 在实际工作中，估价人员可通过试算来确定a的值，即对同一个不动产价格用不同的a值进行试算，取指数平滑值与实际价格的绝对误差最小的a值，作为所需的平滑系数。【案例7-4】2013年112月份某城市某类商品房的实际价格如表7-5第2列所示。假定a分别取0.1、0.5、0.9，并设1月份的实际价格即为其预测值，请计算2013年各月份、2014年1月的指数平滑值。表7-5 2013年各月份、2014年1月某城市某类商品房价格的指数平滑值 元/m2月份实际价格指数平滑值a=0.1时a=0.5时a=0.9时16958695869586958269386958.06958.06958.0368616956.06948.06940.0467976946.56904.56868.9567316931.66850.86804.2667126911.56790.96738.3767706891.56751.46714.6867996879.46760.76764.5967896871.46779.96795.51067496863.16784.46789.71168326851.76766.76753.11269426849.76799.46824.1次年1月6859.06870.76930.2【解】2013年1月该类商品房的指数平滑值为：6958（元/m2）2013年2月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.16958（10.1）6958=6958（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.56958（10.5）6958=6958（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.96958（10.9）6958=6958（元/m2）2008年3月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.16938（10.1）6958=6956（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.56938（10.5）6958=6948（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.96938（10.9）6958=6940（元/m2）2014年1月该类商品房的指数平滑值为：（1）a=0.1时，指数平滑值=0.16942（10.1）6849.7=6959（元/m2）（2）a=0.5时，指数平滑值=0.56942（10.5）6799.4=6870.7（元/m2）（3）a=0.9时，指数平滑值=0.96942（10.9）6824.1=6930.2（元/m2）同理，可求出其它月份的指数平滑值，其结果见表7-5第3、4、5列。 五、数学曲线拟合法数学曲线拟合法是根据房地产价格的时间序列资料，视价格为时间的函数，运用最小二乘法求得变动趋势线，并使其延伸来评估房地产价格的估价方法。运用直线趋势法评估房地产价格的基本公式为： yabx ， 式中，x为时间，表现为自变量；y为房地产价格，表现为因变量；a、b为常数，a为直线在y轴上的截距，b为直线的斜率。运用直线趋势法评估房地产价格的关键，是a、b值的确定。根据最小二乘法求得a、b的值分别为： 为了计算方便，往往设x =0，此时 ， 为了使x =0，一般采取如下方法：（1）当时间序列的项数为奇数时，设中间项的x =0，中间项之前的项依次设为l，2，3，中间项之后的项依次设为1，2，3，；（2）当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为1，3，5，后者依次设为l，3，5，。 【例7-5】 某城市某类商品房20052013年的价格变动情况如表7-6中第2列所示。 表表7-6 某城市某类商品房某城市某类商品房20052013年的价格年的价格(元元)年份y价格时间xx2xy趋势值（abx）20054201-416-168043984.920064404-39-132124370.4820074706-24-94124756.0620085003-11-50035141.64200954080005527.22201058051158055912.82011620224124046298.382012670739201216683.9620137309416292367069.54n =9 y =49745x =0x2 =60xy =23135【解】 因此，描述该类商品房价格变动长期趋势线的方程为：yabx 5527.22385.58x 预测该城市该类房地产2014年的价格为： y5527.22385.5857455.12(元) 预测该城市该类房地产2015年的价格为： y5527.22385.5867840.70(元)第八章第八章 路线价法与地价评估路线价法与地价评估【学习目标】 掌握路线价法的评估程序以及利用路线价法评估不同形状、位置土地的方法，掌握基准地价修正法的基本操作程序，掌握对建筑物进行地价分摊的方法。理解路线价及路线价法的含义、路线价法的适用范围和条件、深度价格修正率的制作原理和方法，基准地价的含义、基准地价的评估方法和步骤。了解建筑物地价分摊的意义，地租的含义、主要的地租理论以及地租量的计算。第一节第一节 路线价法路线价法一、路线价法的原理（一）路线价法的概念路线价法是指对面临特定街道而可及性相当的土地，设定标准深度，选取若干标准宗地求得平均价格，将此平均价格称为路线价，然后配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表，测算该街道其他临街土地价格的一种估价方法。（二）路线价法的理论依据房地产价格形成的替代原理。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期修正”的原因：路线价是标准宗地的平均价格，已是正常价格；路线价所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。（三）路线价法的适用对象和条件适用于城市商业街道两侧土地的估价。特别适用于对土地的课税、征地拆迁或土地的重新规划及对批量土地进行估价。正确运用的两个前提条件：首先，深度价格修正率及其他修正率表必须科学、合理；其次，城市规划必须完善，街道较规整，土地的排列相对整齐。（四）路线价法的操作程序1.划分路线价区段路线价区段一般为带状区段。某个路线价区段，是指具有同一路线价的地段。原则上以地价有显著差异的地点为两个路线价区段的分界线，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一路线价区段。较长的繁华街道有时需将两路口之间的地段作多段划分，附设不同的路线价。某些不很繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口。同一街道上，若某一侧的繁华程度与对侧有显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧视为两个路线价区段，分别附设两种不同的路线价。2.设定标准深度某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应定为16m，如果临街宗地普遍的深度为20m，则其标准深度应定为20m。3.选取标准宗地具体要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度，且二者的比例适当；用途、容积率、土地使用年限、土地生熟程度等在路线价区段内应具有代表性。4.调查评估路线价路线价是设定在街道上的若干标准宗地的平均价格。5.制作深度价格修正率表（1）深度价格修正率的含义深度价格修正率表示同一地块的各个部分由于其临街深度不同，而造成地价不同变化的相对程度。（2）深度价格递减比率 深度价格递减比率是指临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象（3）深度价格修正率表的制作 “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的40%，第二个25英尺的价值占整块土地的30%，第三个25英尺的价值占整块土地的20%，第四个25英尺的价值占整块土地的10%。 如果超过100英尺，则用“九八七六”法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺的价值为临街深度为100英尺的土地价值的6%。 6.计算临街土地的价格一般以临街土地的单价作为路线价，这时一面临街的矩形土地价格的计算公式为： =路线价平均深度价格修正率 =路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度如果宗地条件特殊，如宗地为街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则土地等，则除了按照上述公式计算价值外，还要做加价或减价调整。计算公式为： =路线价平均深度价格修正率其他价格修正率=路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或者=路线价平均深度价格修正率单价修正额=路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额 二、路线价法的应用（一）一面临街矩形土地价格的计算一面临街矩形土地的估价最为简单，直接利用下列公式 式中： V土地价格；u路线价（用土地单价表示）；平均深度价格修正率；f临街宽度；d临街深度。【例8.1】图8-2是一临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为1500元/，根据表8-1中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价。【解】 =1500140%=2100（元/） =210015.2420=640080（元） 图8-2（二）前后两面临街矩形土地价格的计算先确定高价街 (也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线再以此分界线将土地分为前后两部分按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。计算公式如下：式中： V土地价格；前街路线价；dvodvo前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率；dodo前街影响深度前街影响深度u1u1前街路线价；前街路线价；dv1dv1前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率；f f临街宽度；临街宽度；d d临街深度。临街深度。分界线的求取方法如下：后街影响深度=总深度前街影响深度【例8.2】如图8-3所示，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，前街路线价为15000元/，后街路线价为5000元/，深度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价值估价法”估算土地的总价及单价。【解】前街影响深度= 15 000(15 000 + 5 000)40 = 30(米) 后街影响深度= 4030=10 (米)由于标准深度为20米，得：前街影响深度百分率为：40 % + 30 % + 20 % + 10% + 9 % + 8 %=117% 后街影响深度百分率为：40% + 30%=70%总价= 15 000117 %5030+ 5 00070 %5010 = 4382 500(元)单价= 1 052 5007 (40 50)=2191.25(元/)图8-3（三）矩形街角地价格的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。先求取高价街(也称正街)的价格，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：式中： V土地价格；正街路线价；正街临街深度价格修正率；旁街路线价；旁街临街深度价格修正率；t旁街影响加价率；f临街宽度；d临街深度。【例8.3】 图8-4中是一块矩形街角地，其正街路线价为2 500元/，旁街路线价为1 500元/，临正街深度为22.86米(即75英尺) ，临旁街深度为15.24米 (即50英尺)。根据表8-1中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，计算该宗土地的单价和总价。图8-4【解】 =2500120%1500140%20% =3420（元/）=f d =342022.8615.24=119.15(万元)（四）三角形土地价格的计算先将该三角形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：式中： V土地价格；u路线价（用土地单价表示）；平均深度价格修正率；f临街宽度；d临街深度；h三角形土地价格修正率。【例8.4】如图8-5所示，有三角形ABC土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求三角形ABC土地的价格。图8-5【解】在图8-5上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：三角形ABD土地的总价=2000116%63%60802=3 507 840(元)三角形ACD土地的总价=2000116%63%20802=1 169 280(元)三角形ABC土地的总价=三角形ABD土地的总价三角形ACD土地的总价 = 3 507 8401 169 280= 2 338 560(元)（五）其他形状土地价格的计算计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。第二节第二节 基准地价修正法基准地价修正法一、城市基准地价评估（一）基准地价的含义基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。（二）城市基准地价的评估方法和步骤城市基准地价评估一般按如下方法和步骤进行：（1）确定基准地价评估区域。（2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等（3）划分地价区段。通常可将土地划分为3类地价区段：商业路线价区段；住宅片区段；工业片区段。（4）抽查评估标准宗地的价格。（5）计算区段地价。（6）确定基准地价。（7）提出基准地价应用的技术和建议。（三）城市基准地价评估的作用（1）为政府出让土地、进行价格调控提供依据。（2）为城市的布局规划提供依据。（3）为不动产的抵押贷款提供价格依据。（4）促进土地市场健康发展。二、基准地价修正法（一）基准地价修正法的含义与适用范围基准地价修正法适用于已公布基准地价的城市土地估价（二）基准地价修正法的操作程序(1) 收集、整理基准地价的有关资料。（2）确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等。（3）调查宗地地价影响因素的指标条件。（4）确定待估宗地区域及个别因素修正系数。（5）确定待估宗地使用年限修正系数。土地使用年限修正系数可按下式计算：式中，y 宗地使用年限修正系数； r土地还原率；m 待估宗地可使用年限；n 该用途土地法定最高出让年限。）使用年限修正系数日期修正系数容积率修正系数（6）确定日期修正系数。（7）确定容积率修正系数（8）确定待估宗地地价。一般按下列公式计算：待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价（第三节第三节 建筑物地价分摊建筑物地价分摊一、建筑物地价分摊的意义通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份额、所享有的土地面积和地价数额等。二、建筑物地价分摊的方法（一）按建筑面积进行分摊具体如下：【例8.5】某幢建筑物占用的土地总面积为1500平方米，总建筑面积为6000平方米，王某拥有其中150平方米的建筑面积，试按建筑面积分摊的方法计算王某占有的土地份额及应分摊的土地面积。【解】王某占有的土地份额为：1506000=2.5%王某应分摊的土地面积为：15002.3%=37.5(（二）按房地价值进行分摊具体方法为：【例8.6】某幢综合性大厦的房地总价值为6000万元，甲企业拥有其中的写字楼部分，该部分的房地产价值为1200万元，乙企业拥有其中的商场部分，该部分的房地产价值为400万元，试按房地价值分摊的方法计算两企业各自占有的土地份额。【解】甲企业占有的土地份额为：12006000=20%乙企业占有的土地份额为：4006000=6.7%（三）按土地价值进行分摊（三）按土地价值进行分摊具体方法如下：具体方法如下：【例例8.7】某栋大厦的房地总价值为某栋大厦的房地总价值为8000万元，其中建万元，其中建筑物总价值为筑物总价值为3000万元。陈教授拥有该大厦的一部分，万元。陈教授拥有该大厦的一部分，该部分的房地产价值为该部分的房地产价值为250万元，该部分的建筑物价值万元，该部分的建筑物价值为为100万元。试按土地价值分摊方法计算陈教授占有的万元。试按土地价值分摊方法计算陈教授占有的土地份额及地价数额。土地份额及地价数额。【解解】陈教授占有的土地份额为：陈教授占有的土地份额为：陈教授享有的地价数额为：（万元） 第四节第四节 地租理论与地租量地租理论与地租量一、地租理论（一）地租的概念广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬或收益；狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬或收益。1古典经济学的地租理论（1）威廉配第配第关于地租量计算用现在的概念表达即为：地租=市场价格生产成本（2）理查德坎蒂隆坎蒂隆关于地租量的计算用现在的概念表达即为：地租=市场价格生产成本经营利润（3）亚当斯密斯密的地租量计算用现在的概念表达即为：地租=市场价格生产成本普通利润（平均利润）（4）詹姆斯安德森关于地租与土地产品价格的关系，詹姆斯安德森创立了级差地租论，说一国之内，各区土壤互有差异，假设分等级排列，依次为A、B、C、D、E、F六个等级。A级土地的肥沃度最高，其余依次递减，愈贫瘠的土地，产品的生产费用愈高。（5）大卫李嘉图李嘉图的地租量计算用现在的概念表达即为：地租=市场价格生产成本平均利润（6）杜能根据杜能的论述，其地租量计算用现在的概念表达即为：地租=市场价格生产成本平均利润资本利息2.马克思主义地租理论级差地租是指投到相等面积、不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同所产生的超额利润转化的地租；级差地租是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化的地租。垄断地租指的是由某一特殊地块的产品垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。对于任何一块产生地租的土地可以归结为下列3种情况之 一:提供级差地租的土地:地租=级差地租绝对地租；仅提供绝对地租的土地：地租=绝对地租；垄断土地:地租=垄断地租。马克思关于地租量的计算公式可简单地写成：地租=市场价格生产成本平均利润资本利息。二、地租量的计算地租量=农产品的市场价格农产品的销售税费农产品的生产成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润。在实际中计算地租量的方法还有下列多种：从房租中分离出地租；由地价求出地租采用比较法求出地租；采用类似假设开发法的方法求出地租。第九章 房地产估价机构与估价报告【学习目标】了解房地产估价机构资质许可和管理熟悉估价业务的来源、估价作业方案的制定； 理解实地查看与相关资料搜集整理的步骤和方法，明确估价的基本事项； 掌握估价方法的选择，估价结果的最终决定及估价报告的撰写。第一节第一节 房地产估价机构房地产估价机构一、一级资质一、一级资质 1.机构名称；2.从事房地产估价活动的业绩；3.注册资本或出资额；4.专职注册房地产估价师人数； 5.估价标的50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人专职从事房地产估价工作3年以上7.有限责任公司的股东；8.有限责任公司的股份或者合伙企业专职注册房地产估价师的出资额；9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 12.国家法律、法规规定的其他条件。 二、二级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上； 3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上； 4.有8名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 12. 国家法律、法规规定的其他条件。 三、三级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上； 3.有3名以上专职注册房地产估价师； 4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60； 8.有固定的经营服务场所； 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 10.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 11. 国家法律、法规规定的其他条件。 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。 四、设立房地产估价分支机构应当具备的条件1.名称采用“房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司（分所）”的形式； 2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师； 3.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师； 4.有固定的经营服务场所； 5.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。 注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。 五、申请核定房地产估价机构资质等级应提交的材料1.房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）； 2.房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件； 3.营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）； 4.出资证明复印件（加盖申报机构公章）； 5.法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）； 6.专职注册房地产估价师证明； 7.固定经营服务场所的证明； 8.经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息； 9.随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。六、房地产估价管理1.申请核定一级房地产估价机构资质的2.申请二、三级房地产估价机构资质3. 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。第二节第二节 估价业务受理估价业务受理一、估价业务来源渠道 (一)被动接受 1）房屋所有权人、土地使用权人的代理人个人；2）房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；3）一方以提供房地产的方式与另一方合作4）房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人(如银行)也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；5）城市 房屋拆迁，拆迁人(往往不是房屋所有权人、土地使用权人)委托估价机构对被拆迁房屋进行估价；6）人民法院要处理有关房地产案件，需要拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿时，也可能委托房地产估价机构对房地产进行估价；7）政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。 (二)主动争取 不应采取不正当的竞争手段，如：1）恶意压低估价服务收费；2）给予回扣或利诱；3）迎合委托人的高估或者低估要求(如向委托人承诺可以按其期望的价值评估)；4）诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发布虚假、误导或夸大的宣传、广告等等。“自有自估”行为：1）对自己拥有或想取得的房地产，自己提出估价要求；2）在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价；3）房地产开发商对政府拟招标、拍卖、挂牌出让的土地使用权进行估价，以确定自己的报价或出价。 二、不应承接估价业务的情形(1)按照估价回避制度的要求实施回避的。(2)超越了本估价机构资质等级许可业务范围的。(3)受自己的专业和知识经验所限而难以评估出客观合理的价值的。 三、受理估价委托 四、明确估价基本事项 (一)明确估价目的 估价目的可以通过以下几种方式确定：1）可以通过询问委托人得到估价报告后作什么用途； 2）房地产抵押估价目的应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；3）城市房屋拆迁估价目的根据拆迁补偿方式，可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的。其中，货币补偿的估价目的应当表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；4）房屋产权调换补偿的估价目的可表述为“为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格”；5）在简要说明估价目的之后，还应描述估价项目的背景和必要的解释。(二)明确估价对象 明确估价对象的实物状况，就是要明确待估价房地产的构成和范围。具体地说：1）它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物； 2）是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分；3）对于正在运营、使用的房地产，应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑物、机器设备等；4）对于房地产开发用地，还应明确其基础设施完备程度和场地平整程度；5）对于在建工程，还应明确是当前工程进度下的状况，还是未来开发完成后的状况。 (三)明确估价时点 五、签订估价委托合同 估价委托合同的内容包括:委托人的名称、姓名和住所;估价机构的名称和住所;估价对象;估价目的;估价时点;委托人的协助义务 ;估价服务费用及其支付方式;估价报告交付日期和交付方式;违约责任;解决争议的方法;11双方需要约定的其他事项。另外，在估价委托合同中还应注明签订估价委托合同的年月日。 第三节第三节 拟定估价作业方案拟定估价作业方案一、拟采用的估价技术路线和估价方法 1、开发完成后的价值可以采用市场法或收益估价法估价的在建工程，理论上应当采用假设开发法、成本法估价；2、开发完成后的价值可以采用市场法或收益估价法估价的房地产开发用地，理论上应当采用假设开发法、市场法估价；3、现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益估价法、成本法估价；4、现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益估价法、市场法估价；5、现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益估价法、成本法估价。 二、调查搜集估价所需的资料、来源渠道针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第四节的内容。三、 预计需要的时间、人力和经费 四、估价作业步骤和时间进度安排 第四节第四节 估价工作开展估价工作开展一、搜集估价所需资料 估价所需资料主要有四类：1、反映估价对象状况的资料；2、相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；3、影响估价对象所在地区房地产价格的资料；4、普遍影响房地产价格的资料。除反映估价对象状况的资料以外；搜集估价所需资料的渠道包括:要求委托人提供；专业估价人员在实地查看估价对象时获取 询问知情人士；查阅估价机构的资料库；到政府有关部门查阅；查阅有关报刊或登陆相关网站等； 对委托人提供的资料进行检查，合理怀疑委托人提供的情况和资料；对委托人提供的有关情况和 资料进行核查，对自己所搜集的资料也应进行核实。二、实地查看估价对象 三、分析估价对象及房地产市场 四、选定估价方法进行测算 五、确定估价结果 测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。第五节第五节 估价报告估价报告 一、估价报告撰写一、估价报告撰写（一）估价报告的形式及组成1.估价报告的形式估价报告的组成（1）封面）封面（2）目录）目录 （3）致委托人函）致委托人函 （4）注册房地产估价师声明）注册房地产估价师声明 （5）估价的假设和限制条件 （6）估价结果报告 委托人； 估价机构；估价对象；估价目的；评估的价值类型和定义；估价时点；(7)估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告应用有效期；估价技术报告 估价对象分析（包括个别因素分析、区域因素分析和最高最佳使用分析）；房地产市场分估价方法选用分析（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）；估价的详细测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）； 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）。附件 （二）估价报告的撰写要求全面性 公正性 客观性 准确性 概括性 方便性 二、内部审核估价报告 审核的结论性意见主要有:可以出具；作适当修改后出具；应重新撰写；应重新估价。三、估价报告交付 四、估价收费（1）以房地产为主的房地产估价收费，按关于房地产中介服务收费的通知（【1995】971号）的规定执行。（2）以土地为主的房地产估价收费，按关于土地价格评估收费的通知（【1994】2017号）的有关规定执行。五、资料归档归档的估价资料应全面，包括：（1）估价机构向委托人出具的估价报告（包括附件）；（2）估价机构与委托人签订的估价委托合同；（3）实地查勘记录；（4）估价项目来源和接洽情况记录；（5）估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；（6）估价报告审核记录；（7）估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。