谨呈：海尔地产集团有限公司谨呈：海尔地产集团有限公司1海尔长沙云海湾项目物业发展建议2项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈u市调成果沟通 u整体定位与发展战略报告和中期汇报项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位项目产品价值体系建立规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改参与规划汇报并针对规划方案提出意见u规划沟通并提出相应意见u终稿报告2011/11/152011/11/152011/12/162011/12/16第一阶段第一阶段市场调研阶段市场调研阶段2012/01/122012/01/122011/11/222011/11/22定位报告回顾项目属性界定及项目目标项目属性界定及项目目标客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：二线省会城市二线省会城市长沙属于二线省会城市重点发展区域重点发展区域省府与融城概念强势推动板块价值，城南是整个城市热点开发区域p项目目标：项目目标：目标1：保证至少20%税前利润率目标2：塑造品牌，海尔在南方的第一个项目中大规模中大规模占地约28万平方米，建面约45万平方米左右，在大盘林立的城南属于中大规模项目无强势资源无强势资源地块内部有较大高差，可以利用的优势资源较少中等密度项目中等密度项目地块整体容积率1.63,在城南属中等密度项目项目核心问题界定项目核心问题界定项目的核心问题项目的核心问题需要重新来判断区域能否支撑城市高端产品定需要重新来判断区域能否支撑城市高端产品定位？位？结合项目目标与竞争环境，项目战略思路如何结合项目目标与竞争环境，项目战略思路如何选择？选择？项目产品价值体系如何建立，项目技术思路如项目产品价值体系如何建立，项目技术思路如何选择？何选择？城市支撑，区域支撑，竞争机会，客户支撑，规律支撑，高端市场，自身基础全方面判断项目高端定位通过案例分析，发展趋势判断以及海尔企业优势提出“艺术+科技”的复合地产模式全面阐述项目的产品价值体系及打造点客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标项目发展战略项目发展战略云海湾倡导的是一种一步到位的生活方式，云海湾倡导的是一种一步到位的生活方式，是一种终极置业，不是不停的更换居所，是一种终极置业，不是不停的更换居所，而是通过不断更新科技设施改变生活，是而是通过不断更新科技设施改变生活，是节能、节地、节材的生活方式；节能、节地、节材的生活方式；“科技的、艺术的、哲学的科技的、艺术的、哲学的”三个核心观三个核心观念，打造引领市场的新生代豪宅；念，打造引领市场的新生代豪宅；p科技科技海尔智能家居系统的运用；海尔智能家居系统的运用；p艺术艺术建筑规划与设计；建筑规划与设计；p哲学哲学新生活方式；新生活方式；客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标项目形象定位项目形象定位一个城市的珍藏，一个传承的艺术经典一个城市的珍藏，一个传承的艺术经典客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标项目客户定位项目客户定位核心客户核心客户本地客户：长株潭融城区域客户，以当地企业高管、私企老板、政界要员、文艺界人士为主核心客户核心客户一类重点客户一类重点客户二类重点客户二类重点客户边缘客户边缘客户长沙周边城市群客户： 长沙周边城市客户，如常德、岳阳、衡阳等地，以当地的私企业主及矿老板为主京、沪、深等一线城市湘籍客户： 众多湘籍在外工作的高端人士需求是长沙高端产品去化的重要客源之一华中南城市群客户：武广高铁贯穿湖北、湖南及广东三省，经济往来增强，城市资源魅力得以展现。沿线城市高端人群将成为项目的重要客群客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标产品户型定位产品户型定位物业类型物业类型面积区间面积区间 面积占面积占比比 总面积总面积 套数套数 套数比套数比 住宅住宅 三房三房 145-155 36.67%1540001027 39.45%四房四房 165-175 41.52%1744001026 39.42%复式复式200-250 9.43%396001806.92%别墅别墅 类独栋类独栋 300-350 7.62%320001003.84%公寓公寓两房两房70-804.76%2000027010.37%产品产品经验容积率经验容积率占地面积占地面积建筑面积建筑面积类独栋类独栋0.48万3.2万小高层（小高层（12+112+1）2.217万36.8万商业商业( (含配套含配套) )- 2万 商务公寓商务公寓 3万 客户定位客户定位项目发展战略项目发展战略项目属性项目属性形象定位形象定位核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标项目物业发展体系项目物业发展体系海尔U-home系统、成熟的豪宅高科技环保技术科技层面科技层面云海湾产云海湾产品体系品体系科技层面艺术层面房子及社区的艺术及情感的感官体验人生的哲学、追求的生活方式.海尔云海湾是对现有市场的彻底颠覆，是对客户感知的一次整体超海尔云海湾是对现有市场的彻底颠覆，是对客户感知的一次整体超越，是对已有的成熟技术的一次系统智能整合应用，是对居住艺术越，是对已有的成熟技术的一次系统智能整合应用，是对居住艺术的创造的创造文化艺术层面哲学层面科技层面我们习惯了标榜，习惯了贴标签告富目前长沙高端市场普遍的做法具有主题性与艺术性具有象征性与标签性具有交流性与参与性我们真正需要是一种回归，寻找一种无忧的生活云生活从心里富裕的生活我们需要这样的云社区满足愉悦与舒适生活的追求标榜艺术的新生代豪宅回归与家人的天伦生活与世界毫无缝隙的信息对接承载个人的人生记忆，人生岁月符合未来产品发展趋势，能够把控未来它是我们人生的价值观展示它是帮助提升我们生命的价值我们生命的价值新价值主义n在当今消耗的时代，我们坚持一种永恒的信念，将个人的生命，以及我们的人生的理念形成一种永恒，永远延续下去n我们从无停止追求美丽获得的愉悦感，用艺术充斥着我们视觉，美丽是生命中不可缺少的价值n我们需要爱，需要爱去获得我们前进的动力，我们喜欢享受天伦之乐，同时我们也需要给到这个世界一样的爱n我们要稳定，而稳定的前提就是适应变化，适应变化需要我们有前瞻的眼光，比未来快一步海尔云海湾产品体系新生代豪宅新生代豪宅产品体系艺术建筑功能园林智能社区室外客厅贴心服务n仪式感与尊贵感的园林n人生主题的园林n参与与互动的园林n合理户型尺度空间n精装艺术人生n便利专属的科技世界n圈层交流会所空间n服务性的商业空间n贵族式教育服务n老人娱乐娱教的场所n贴心细微的社区服务n全面系统的生活服务艺术建筑具有城市记忆的经久耐看的不被时代所淘汰的经得起时间考验的永久居住之所节能与人性化艺术建筑的产品发展策略建筑风格上体现，外部构造，色系上突出具有经久耐看的特点建筑风格上体现，外部构造，色系上突出具有经久耐看的特点建筑材料经得起风吹日晒，具有较高的品质特性建筑材料经得起风吹日晒，具有较高的品质特性12艺术上点缀，时刻体现建筑文化气息艺术上点缀，时刻体现建筑文化气息3建筑充分利用环保节能技术，人性化设计，把握住时代发展趋势建筑充分利用环保节能技术，人性化设计，把握住时代发展趋势418市场现状：长沙现有产品建筑风格趋于多元化，风格各异，百花齐放，不乏精品n长沙市场上建筑形象各异，简欧风格、新古典主义、ART DECO、现代风格等应用极为广泛，应用水平参差不齐。主流建主流建筑风格筑风格代表楼盘代表楼盘现代保利麓谷林语、万科城、金域蓝湾、湘江世纪城、茂华国际湘等新古典主义桂花城、保利花园、卓越蔚蓝海岸、沁园春御院ART DECO新华都万家城、奥园、凤凰城简欧恒大绿洲、恒大华府、凤凰城：凤凰城：ART DECOART DECO恒大华府：简欧恒大华府：简欧桂花城：新古典主义桂花城：新古典主义万科城：现代简约万科城：现代简约19市场现状：低密度的建筑形象以“风情”为表达主题，风情各异项目名称项目名称建筑风格建筑风格檀香山美式桂花城新古典主义万科城现代风格堤亚纳湾地中海风情西山汇景现代简约郡原美村地中海风格龙湾北欧风格格兰小镇苏格兰风格托斯卡纳托斯卡纳橘郡西班牙风情苏迪亚诺西澳洲风格东方大院现代中式檀香山：美式檀香山：美式西山汇景：现代简约西山汇景：现代简约万科城：现代简约万科城：现代简约郡原美村：法式郡原美村：法式格兰小镇：苏格兰格兰小镇：苏格兰堤亚纳湾：地中海堤亚纳湾：地中海龙湾：北欧龙湾：北欧托斯卡纳：托斯卡纳托斯卡纳：托斯卡纳苏堤亚诺：西澳洲苏堤亚诺：西澳洲桂花城：新古典主义桂花城：新古典主义橘郡：西班牙橘郡：西班牙东方大院：现代中式东方大院：现代中式市场显示建筑风格无定性，客户对风格对认知较弱而，外立面的品质与档次外立面的品质与档次是直接吸引客户关注的核心因素本项目的机会点从纯粹的建筑外立形象、纯粹的建筑外立形象、彰显品质与档次的外立面材质彰显品质与档次的外立面材质入手u客户买房子都会关注产品品质的，但对于品质的理解还是比较表面的。就是眼见为实，看到的建筑是什么样的，够不够档次、有没有品质感、耐不耐用，像长沙下的雨都是酸雨，有的项目外立做的差，一年就会变色、掉灰，这样做一下就没有客户了，对企业品牌影响也会非常大。万科城策划经理 周经理u长沙客户跟其它客户不一样，非常精，不容易忽悠的，看不到的东西不会相信的。关于建筑风格客户不敏感，也说不清楚，有人说长沙人不喜欢现代风格，但我们就是现代的，卖的很不错。u客户主要关注高品质的东西，但是他们对品质的欣赏还是停留在外表，打个比方，建筑外立看上去怎么样，档次高不高、质量好不好，这都是实打实的，真做了，客户会很喜欢。茂华国际湘销售经理 万经理u长沙人买房子，不喜欢一成不变的东西，喜欢创新，对于新事物的接受能力非常强。你问客户建筑风格，他们是说不清的。世联长沙分公司 王阳总艺术建筑体现1新古典主义风格：具备古典与现代的双重审美效果，传递优雅的艺术气质与浑厚的文化底蕴n新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。沉稳大气，摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化线条突出建筑的高耸挺拔艺术建筑体现2色系表达：以暖色调深色系为主，少量糅合浅色，有利于体现品质感，营造高端奢华意象n以暖色调+深色系为主，深色系能够体现厚重感和品质感，而暖色调有利于营造奢华的气质和高端意向n少量浅色的糅合使得空间灵动大气。给人以开放、宽容的非凡气度n具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目展示主色系示例主色系示例主色系示例主色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例搭配色系示例赭石色浅褐色淡黄雅灰暗紫色炭黑pp满足客户心理满足客户心理满足客户心理满足客户心理pp符合差异化要求符合差异化要求符合差异化要求符合差异化要求色彩沉稳内敛、温和大气，不追求华丽铺陈，却能随时间流逝历久弥新 下层通常用重块石或画出仿石砌的线条中段用古希腊、古罗马的五种柱式檐口及天花周边用西洋线脚装饰23艺术建筑体现3符号传递：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰艺术建筑体现4建筑细节：摒弃过于复杂的机理和装饰，屋顶、门廊等增加装饰性元素，营造仪式感和尊贵感，保持简约又不失单调n立面装饰,壁灯,雕花铁艺,花纹雕饰,每一个细节都一样重视，从细节体现品质 24艺术建筑体现5建筑材质：选用高品质石材和涂料，体现建筑物的质感与档次，给客户强烈的视觉冲击力西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致 。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。25艺术建筑体现5建筑材质：本项目立面采用的具体材料推荐档次档次石材（规格：石材（规格：600*600600*600厚度厚度2.5 2.5 cm)cm)价格（元价格（元/ /，裸板），裸板）高档南非浅黑700750巴西皇室金麻（华府天地版）900西班牙米黄700750美国白麻800巴西灰麻（三湘海尚版）500中档沙特黄金钻（市场缺货）550600新疆卡拉麦里金（绿城版）275300印度英国棕（华润外滩九里版）240280芬兰啡钻（金色海岸版）280高档配置高档配置底石：底石：沙特黄金钻、巴西橄榄绿、印度黑金沙涂料：涂料：阿克苏诺贝尔、日本SKK保守配置保守配置底石：底石：山西黑、白玫瑰、河北黄金钻涂料：涂料：ICI涂料、新嘉里、建球OR成本压力下可成本压力下可选择选择底石真底石真石漆涂料石漆涂料石材涂料商家建议：石材涂料商家建议：新伍方石材（上海）有限公司，地址：中国上海嘉定区马陆镇嘉新公路988号，联系方式：021-59900898 ，上海华府上海华府天地立面石材供应商天地立面石材供应商宁波锦达公司，地址：浙江省宁波市鄞州商会大厦南20楼，联系方式：0574-87320207，日本日本SKKSKK中国区总代中国区总代理，与日本理，与日本SKSK化研联合开发世界第五化研联合开发世界第五代幕墙产品代幕墙产品华宝石真石漆，上海华宝石真石漆，上海翠湖天地立面涂料供应商翠湖天地立面涂料供应商艺术建筑体现6节能化：在建筑立面构造中，不影响整体建筑风格基础上，设计中考虑融入太阳能电板太阳能热水系统太阳能热水系统案案例例：大大连连乾乾豪豪东东城城天天下下 太阳能太阳能28艺术建筑体现6节能化：采用外墙保温系统进行室温调节，提升室内住户居住舒适度，同时吻合建筑环保节能的发展趋势采用高效外墙维护系统的研发足尺模型建筑，保温性能好，室内的热量几乎没有散到室外。普通住宅，保温较差。外墙保温系统结构图外墙保温系统结构图外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。效果明显效果明显保温材料置于外墙外侧，可使用较薄的材料达到较高的效果；保护主体结构保护主体结构大大减少了自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响；利于改善室内环境利于改善室内环境增加室内热稳定性，提高墙体防潮性能；扩大室内使用空间扩大室内使用空间比内保温使每户使用面积约增加1.3-1.8m；便于丰富外立面便于丰富外立面可以利用聚苯板做成凹凸墙面的线条及其他装饰物。29外窗保温系统构成外窗保温系统构成断桥铝合金窗框中空玻璃窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术玻璃类型玻璃类型空气层宽度空气层宽度（mmmm）传热系数传热系数k k（w/mw/m h h）普通单层玻璃普通单层玻璃5.95.9普通双层中空普通双层中空玻璃玻璃6 69 912123.43.43.13.13.03.0LOW-ELOW-E中空玻中空玻璃璃12121.61.6建筑面积为100平米计算，断桥铝合金售价在500元/平米（塑钢门窗售价400元平米 ），根据经验，门窗的面积约为20平米，一套房子下来门窗总多投入在1000元左右，平均到建筑面积上成本增加10元/平米。艺术建筑体现6节能化：采用断桥铝合金窗框、中空玻璃等组成外窗保温系统，进一步保证室内保温效果30艺术建筑体现6节能化：别墅产品中注重外遮阳系统，包括窗户玻璃材料应用和外遮阳卷帘应用中空玻璃中空玻璃外加普通玻璃外加普通玻璃外加冰花玻璃外加冰花玻璃钢化玻璃与中空玻璃的搭配效益钢化玻璃与中空玻璃的搭配效益p中空玻璃的特点就是允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室外，这一点对冬天极为有利，夏天则会室温过高的问题。p当阳光照射到钢化玻璃表面的磨砂纹路上时会形成漫反射，热量随之被阻挡室外。p钢化玻璃与中空玻璃搭配使夏天绝大部分阳光热量被隔绝在室外，解决西晒的困扰。外遮阳系统结构（由外向内）1.12mm厚可滑动半透明钢化玻璃推拉遮阳镶嵌板；2.空气层；3.外墙涂料、保温及结构；4.外窗系统；冰花玻璃和中空玻璃的配合使用，不仅可以起到很好的遮阳效果，还可以最大限度的减弱室外噪音影响。外遮阳卷帘外观外遮阳卷帘外观外遮阳卷帘结构外遮阳卷帘结构屋面绿化屋面绿化案案例例：北北京京郦郦城城隔热模式建造成本 （元/平米）维护费特点传统隔热层40-50清洁费若干隔热效果不好，无景观效果，材料不环保。花园式屋顶绿化50020元/年*平米水费另计成本高昴，一般消费者负担不起。佛甲草屋顶绿化150-1802元/年*平米基本不用土，材质轻。但不耐踩踏，色彩单调（绿色）。肉质叶片光滑，吸附功能低。生长环境不宜处于饱水状态。自然生态式 屋顶 绿化110-3001元/年*平米建设费及后期管理费低，无需浇水，施肥，绿期长达300多天，解决了屋顶绿化推广中遇到的安全、权属、资金三大问题。艺术建筑体现6节能化：高层产品中注重屋面绿化，保证高层产品的隔热效果，同时营造出局部高空绿化效果艺术建筑体现7精工化：立面设计中注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可大力提升项目的品质感n避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化水表箱隐藏化、景观化水表箱隐藏化、景观化保证外立面的简洁明快保证外立面的简洁明快空调机位利用镂空铝扣板或百叶空调机位利用镂空铝扣板或百叶窗进行遮挡窗进行遮挡水管需隐藏在外立面之下，水管需隐藏在外立面之下，避免破坏外立面的整体感避免破坏外立面的整体感三湘海尚三湘海尚管线全部隐藏在外挂管线全部隐藏在外挂层里，立面完全净化层里，立面完全净化33艺术建筑体现8人性化无障碍设计，在步行的各处细节设计无障碍通道，体现海尔对客户的人文关怀在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计内部步行道路体系中增加无障碍通道设计内部步行道路体系中增加无障碍通道设计主要园林景观出设置，扩大活动空间主要园林景观出设置，扩大活动空间 p所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮椅通过；椅通过；p无障碍通道材质不宜选择砾石地面。无障碍通道材质不宜选择砾石地面。34艺术建筑体现8人性化无障碍设计，楼梯踏步和扶手尺寸设计和照明光源的位置设置楼梯踏步尺寸楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm16cm以下以下，踏步顶面宽应在在30cm30cm以上以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm2mm以下以下，否则容易绊倒老人。楼梯照明楼梯照明注意隐藏光源注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最理想情况是设置地灯。楼梯扶手楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长扶手端部应该延长200mm200mm以上，以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。35艺术建筑体现8人性化无障碍设计，电梯主要考虑按钮以及内部扶手的高度，以及按钮的盲文设计电梯按钮设计增加盲文设计电梯按钮设计增加盲文设计电梯内部扶手与按钮的高度设计适中电梯内部扶手与按钮的高度设计适中外部按钮高度约为外部按钮高度约为900-1100900-110036洗手池、马桶、花洒附近设计高度始中洗手池、马桶、花洒附近设计高度始中的扶手的扶手 地面防滑设计，无门槛地面防滑设计，无门槛浴缸附近设置扶手浴缸附近设置扶手艺术建筑体现8人性化无障碍设计，洗手间，可设计时预留安装扶手的位置，充分体现本项目的人文关怀可预留呼救器的安装位置可预留呼救器的安装位置功能园林具有主题性与艺术性具有象征性与标签性具有交流性与参与性公共空间艺术化38市场现状：长沙已经入主题园林时代，各式风格均有体现，但整体园林水平比较粗糙，精细化不足项目名称项目名称园林风格园林风格恒大绿洲英式皇家万科城泰式华润.凤凰城地中海托斯卡纳意大利奥林匹克花园法式古典苏迪亚诺西澳洲保利麓谷林语山体公园万国城MOMA新加坡双水湾朴实园林新华都万家城花园式MOMAMOMA：新加坡：新加坡恒大绿洲：英式皇家恒大绿洲：英式皇家万科城：泰式万科城：泰式凤凰城：地中海凤凰城：地中海托斯卡纳：意大利托斯卡纳：意大利奥园：法式古典奥园：法式古典苏迪亚诺：西澳州苏迪亚诺：西澳州万家城：花园式万家城：花园式麓谷林语：山体公园麓谷林语：山体公园双水湾双水湾39客户认知：长沙客户对园林设计的认知还处于初级阶段，对园林风格并不敏感，相信眼见的实景p项目的配套很重要，一定要做好。一期是关键，那时的配套要及时做好，特别是绿化，园林展示要好。 我们项目一期给客户承诺的绿化，后来没有做到位，客户意见就很大，对销售也产生了一定影响。茂华国际湘 销售经理 万经理p长沙消费者很精明的，一定要看到实物的东西，因此园林展示是非常重要的。 麓谷林语 销售代表 邝先生p长沙人买房对园林、绿化的要求不高。园林做得好，客户当然很高兴，但是也不会为了更好的园林而买单。客户对园林的认识现在也只停留在树多不多，有没有水系的初级阶段，对园林风格并不敏感。 万科城 策划 周经理1、陈小姐：25-30岁，教师，工作三年，打算购置房产作为婚房。p小区环境当然也是购房时考虑的因素，要有散步的地方。绿化面积要大，有水树多最好。至于是什么风格的，不是很了解，做得太复杂的园林，估计也是由业主买单的。2、何先生：30-35岁，企业职员p对园林风格，感觉都是开发商宣传的噱头，有很多都落实不了。所以还是买房时眼见为实最好。绿化做得好，生活质量高，这还是很能让人动心的。3、周女士：30-35岁，长沙人，公务员，其小孩8岁p现在买房更多会考虑相关配套，小孩的教育肯定是首位的，还有生活配套也要很方便，带小孩就没多少时间到很远的地方买生活用品了。至于绿化，没多大要求，但一定要有小孩子活动的地方，而且安全是首要，有的小区池塘水太深，小孩玩耍就不安全。4、方先生：40岁，生意人p绿化嘛，面积越大越好，不管什么风格，要整齐、美观，与小区氛围要相配。在城市工作到处都很嘈杂，回到小区，还是希望宁静、舒适一些好。园林打造策略园林打造的关键词，立体化，精细化，主题化，艺术化，科技化立体化主题化精细化艺术化科技化n营造丰富的空间效果营造丰富的空间效果n营造高低错落的景观视觉效果营造高低错落的景观视觉效果n细节体现尊贵细节体现尊贵n精细体现品质精细体现品质n主要的景观节点主要的景观节点n社区的交流空间社区的交流空间n增强住区的居住愉悦感增强住区的居住愉悦感n体现住区的文化内涵体现住区的文化内涵n社区节能环保社区节能环保n增强园林的娱乐性增强园林的娱乐性功能园林功能园林园林立体化：别墅区域地块整体抬高，局部坡地化，营造高低错落的景观视觉效果设计要点：设计要点：n可在别墅区域整体抬高，可利用坡地规划景观，营造高低错落的景观视觉效果n整个抬高的地块内部打造为局部坡地，以便规划出不同的坡地效果n坡地坡度适当平缓，标高控制在3.5m以内，高差变化多样，绿化平均堆高在1m左右N整体抬高，局部坡地化整体抬高，局部坡地化尽量利用回填土堆坡以及车库顶板抬高等手段，节省土方工作量尽量利用回填土堆坡以及车库顶板抬高等手段，节省土方工作量芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路整体抬高，整体抬高，局部坡地化局部坡地化芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路园林立体化：浅水形成微坡跌水，营造多层园林空间的视觉效果，并增强园林的活跃性社区内部社区外部跌水浅水跌水下沉式园林n局部下沉式空间上盖绿化，扩大内部园林空间，同时制造园林层次感；跌水与下沉式园林连成一体跌水与下沉式园林连成一体跌水与下沉式园林连成一体跌水与下沉式园林连成一体n立体层进，让园林“站”起来，并通过自然跌水作为台地之间的过渡园林立体化：充分利用原有的自然高差，在小高层区域当中形成主要的景观轴线芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路n突出水景的变化，建议适度营造落差，使得空间和景色更加错落有致园林主题化：水社区，结合别墅区进行布置，采用较浅的硬质底水系，避免大面积集中水域以控制成本硬质水底以素土硬质水底以素土- -碎石碎石- -钢筋混凝土防水石材铺装，还钢筋混凝土防水石材铺装，还需要水处理设备，成本一般在需要水处理设备，成本一般在250-400250-400元元/ /平米左右平米左右n围绕别墅区打造活水系，软性区隔与高层区域的交叉n为了消除城市中心的刻板，体现自然策略，同时显示项目尊贵品质，建议活水系结活水系结合景观轴线布置合景观轴线布置n体现水系突出变化和参与性，建议采用较浅的硬质底水系较浅的硬质底水系n尽量避免大面积水域尽量避免大面积水域，节约水资源，降低长期运营成本芙芙蓉蓉南南路路披塘披塘路路园林主题化：水社区，考虑适当变化水系的表现形式，喷水、落水、跌水等使得水景的表达更加生动n于细微处营造水系的变化形式，一个更为活泼和动感的水系易于满足客户的需求46园林主题化：水社区，蜿蜒缠绵，以曲折变化增加欣赏性和休闲的趣味性，吸引客户驻留打造要点p在引水的渠道设计上以曲线形或不规则形状为主要方式；p 提升客户的观赏和驻留的兴趣，加深对社区的感情。47园林主题化：水社区，增强水系趣味性，家门前小水景打造，门前有假山和金鱼打造门前小水景的目的p进入每家每户的前庭院后，与园林建筑相融，让客户充分感受到水的存在；p给客户营造一种与城市生活相反差的休闲氛围和自然生活。家门前精致的小水景增强休闲度假的氛围每家每户门前的栈道将入口与道路相连，以精致小水景，增加情趣性打造要点p水系需要划为小的活水池；p水池可通过水草、金鱼等水生动植物增加生机；p通过假山、精致的小景观与水景相配合。妙趣假山精致小景植物48园林主题化：水社区，池水，密林中偶尔会发现一碗清泉石材围砌，有层次的池水青草丛中隐藏着小池清泉打造要点采用石质、木质等材质和不同形状打造和修饰小池水景，每到一处都会给客户惊喜，充满期待。49园林主题化：水社区，泉涌，灵动雀跃，一湾清泉汩汩而出打造要点p以某种形态的泉眼形式出现，形成泉涌的效果；p建议选取结构简单成本低的形式；p 以很小的细节点的细节点打动客户。建议选取简单、低成本形式50园林主题化：水社区，喷泉，幽静中跳动的情趣静态景观中的一抹动态的亮色某个中心节点可设置打造要点p以自然形态的喷泉或雕塑+喷泉的形式出现，在静态中制造动感；p 以小型喷泉为主，制造趣点。51园林主题化：水社区，水景小品的选取，精致而富有情趣性，为客户提供休闲艺术生活体验感打造要点选取一些情趣性的水景小品，在园林深处或小节点设置，增加客户期望探寻的体验点。52园林主题化：深宅大院，私家府邸，在入口内外先抑后扬的处理手法，外界难得一窥的私密效果1 12 23 34 42 23 34 4入口岗亭入口岗亭私家林荫道私家林荫道喷泉与广场喷泉与广场n采取先抑后扬的处理手法采取先抑后扬的处理手法：在别墅区采用，主入口私密（视线阻隔）林荫大道礼宾道主景观豁然开朗）；n主入口低调但尊贵，物理上形成视觉阻隔，体现私家府邸的效果n以高大整齐的名贵树木形成尊贵的仪式化感觉n使主入口与核心景观区需保持一定的距离，营造社区内部的神秘感入口原生花岗岩入口原生花岗岩1 1抑抑扬扬园林主题化：私家林荫大道，队列式挺拔高树，增添项目的仪式感，营造社区专属气质，体现社区的私藏形象芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路n设置双入口管理，有效区隔别墅区和高层区的社区管理n为高层区打造一条专属的林荫社区路，通过队列式整齐的高树种排布，营造独有的私家大道，整体提升项目的气质n社区林荫大道一条不一样的专属回家路n树种可根据长沙气候特点选择相对较高的树种哈佛大学唐纳喷泉哈佛大学唐纳喷泉n石阵的中央是一座雾喷泉，喷出的水雾弥漫在石头上，喷泉会随着季节和时间而变化，到了冬天则由集中供热系统提供蒸汽，人们在经过或者穿越石阵时，会有强烈的神秘感。n唐纳喷泉充分展示了极简主义手法运用的纯熟，同时质朴的巨石与周围古典建筑风格完全协调，而圆形的布置方式则暗示着石阵与周围环境的联系。园林主题化：唐纳喷泉石阵景观节点，嫁接移植具有特色的喷泉石阵，在体现园林的趣味性，同时能够成为项目营销起势素材园林主题化：社区动物乐园，建议在水面及主题景观区以动物做点缀，增加园林景观的互动性n在局部景观节点设置“小型动物园”n一动一静,相互衬托,寓情于景,情景交融 ；n园林不仅是用来欣赏的，也可以用来交流n体现与自然共融的居住生活理念鸭子 锦鲤小鸟 松鼠 园林主题化：记忆家园景观节点，这里有亲人的美好生活记忆，童年的美好回忆，伴随着我们成长，从而体现社区与众不同的文化内涵n在这里与家人分享美好的生活记忆；在这里可以暂时忘掉工作的烦恼；这里是心灵的港湾n小时候种下小树，与我共同成长纪念墙小时候的手印蜜月树植树区芙芙蓉蓉南南路路披披塘塘路路57园林精细化：多层次植被体系，构建出“乔木灌木花丛草皮”的四重复合植被体系p利用层次变化营造高低错落的观感效果， 增加视觉宽度和深度， 道路体系与植被的自然融合。n丰富色感、单一的品种提升纯粹感；n以色彩丰富的花作为主要花种；n少量的乔木，园林层次趋简；花园式绿地打造原则大马士革玫瑰花园园林精细化：色彩搭配，注重在浓郁多彩的花园，处处体现项目高雅尊贵，形成一幅多彩的艺术之家以静态水形式衬托花5859园林精细化：种植爬藤类植物，柔化建筑立面和边界，利用铺装和小品、装饰品的变化增强居家氛围60园林精细化：突出风情的陶艺铺装，以大量土陶制品的应用突出特色风情p细节小品的打造以体现风情为首要原则，应用陶艺材料元素体现西班牙风格，以手工打造的特点增加趣味性与展示效果园林精细化：灯光，本项目灯光系统以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，减少灯光污染，昭示性强的公共区域设置部分太阳能灯具n建议本项目灯光系统以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，减少灯光污染n社区内昭示性强的公共区域设置部分太阳能灯具，公共照明考虑利用新能源项目入口灯光序列项目入口灯光序列局部设置太阳能创意路灯局部设置太阳能创意路灯高杆灯吊兰设计高杆灯吊兰设计草坪灯形成夜间景观带草坪灯形成夜间景观带仿石灯具音箱仿石灯具音箱常用户外灯具成本：常用户外灯具成本：高杆灯 2000-5000/套草坪灯 150-300/套地埋灯 100-200/套墙头灯 300-400/套园林精细化：园林小品，园林设计中具有体现尊贵和艺术气质的雕塑小品，细部点缀体现项目高档气质雕塑装饰：雕塑装饰：n通过园林细部的雕塑点缀，体现项目对于细节的考量；n雕塑与项目形象存在联系。跌水内部雕塑跌水内部雕塑组团中区域入口组团中区域入口与项目形象相关的飞马雕塑与项目形象相关的飞马雕塑气宇轩昂的雄师雕塑气宇轩昂的雄师雕塑入户大堂的飞马图案入户大堂的飞马图案会所外的装饰小品会所外的装饰小品62园林精细化：标识系统，特别定制导示装饰，把项目完全标签化，无处不在体现精致豪宅的理念，满足高端客户专属感的需求导示系统：导示系统：n通过金属质的导示制作体现项目档次；n在导示制作中融入定制概念，体现对于细节的考量。园林细部导示园林细部导示下水道井盖的下水道井盖的定制符号定制符号入口标识入口标识跌水前广场的跌水前广场的大型地面标识大型地面标识细部标识细部标识单元门标识单元门标识玻璃门转角处的玻璃门转角处的定制符号定制符号63园林艺术化：以ARTDECO的园林风格做硬质处理，在局部细节上凸显艺术化与风格化，令客户在第一印象中建立尊贵感园林艺术化：在园林小品中，如休憩廊、照明灯中采用ARTDECO的风格点缀，给客户带来耳目一新的感觉，同时建立社区的高价值感芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路园林艺术化：在具有很强昭示性的社区边界上，采用建筑石材为主要的表现手法，能够进一步体现深宅大院的社区形象太阳能光电系统太阳能光电系统n将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。 灯泡电费（按每天工作8小时计算）蓄电池（平均寿命5年）总计太阳能灯40*8=320元265*2*5=2650元2970元普通纳灯230*5=1150元0.41元/度*0.07kw*8小时/天*365天*25年=2095元3245元园林科技化：太阳能照明系统，社区节能体现园林科技化：杀虫灭蚊处理，园林灭蚊方案推荐植物灭蚊与科技灭蚊相结合高绿化率园林的致命高绿化率园林的致命软肋软肋滋生蚊虫滋生蚊虫处理方案一：植物灭蚊处理方案一：植物灭蚊n选用有驱蚊功效植物的特殊香气植物，如香樟、薄荷、驱蚊草等处理方案二：动物灭蚊处理方案二：动物灭蚊n适当放养部分捕蚊生物，如青蛙等，但难以管理，易造成社区小生态紊乱处理方案三：科技灭蚊处理方案三：科技灭蚊n运用新型宽谱园林式杀虫灯、户外生态灭蚊器等设备诱杀蚊虫，成本较高价格价格( (元元/ /台台) )作用范围作用范围( () )光触媒园林式灭蚊灯500-1400200-300户外生态灭蚊器4000600-1000n由集水、储水、水处理和给水系统组成，首先利用建筑物屋顶或基底周围地面收集雨水，经管沟系统输送至处理系统，再到储水系统。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接将雨水送至水槽，也可以用蓄水池直接储存雨水，经过简单的沉淀过滤后回用。降落至场地的雨水经过渗透和径流通过生物过滤池和根系净化池后，进入收集容器内，当容器收集满了以后，可以自己溢流到小区的河里。 案例：在天津万科东丽湖项目中设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进社区内的水系，用于补充水景用水，除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进社区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。雨水系统断面示意图明渠雨水收集明渠收集雨水的水池园林科技化：雨水收集系统，园林中体现再循环系统，节能环保的同时降低园林的维护成本n渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤，路面设计达到快速排水的目的。渗水路面n渗水路面有利于生态和环保，在日本，欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的效益，对比普通硬地做法其优点主要表现在如下方面：n防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适度和行车的安全性；n提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度、改善地表植物和土壤微生物的生存环境；n可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象；n地表水分散，就地排放，可减轻排水设施的负担。园林科技化：渗水路面系统，在硬质景观中使用，保证良好的透水性，同时有效降低地表温度，改善路面的舒适度与安全性n屋顶绿化的优势：n屋顶绿化能够节约能源（尤其是冬夏两季），延长建筑物的寿命，净化大气，减轻热岛效应。减少了雨水的流失量，缓解水处理系统的工作压力，节省开支。 n屋顶绿化系统：n比较先进的屋顶绿化系统包括四个重要的组成部分：过滤层，蓄排水盘，保湿保护毯，隔根层。过滤层可以确保不使土壤微细颗粒进入蓄排水盘内，蓄排水盘能保存大量雨水，又快速排走过剩雨水的两大功能。保湿保护毯除了蓄水的功能外，同时也对防水层和隔根层具有保护作用。隔根层可以有效的阻止植物根系对建筑物结构和防水卷材的破坏。n屋顶绿化的植物配置：n一般来说，屋顶绿化首选的是景天科植物，能保存大量的水分。同时在表层土壤状态好的情况下，不需要过多施肥。要保持良好的屋顶绿化往往需要至少5种不同的景天科植物，如果一种长势不好，其它品种将会覆盖裸露的部分，多种植物可以支持不同种昆虫鸟类的生存，这对生态平衡起了很大的作用。园林科技化：屋顶绿化系统，增加景观面，节约能源，延长建筑寿命，净化大气，减轻热岛效应公共空间建议n豪华大堂地上挑高豪华大堂地上挑高8m8m，面积控制在100-150左右n大堂按五星级酒店标准设计装修，营造稳健的国际都市气质地上大堂挑高地上大堂挑高8m项目项目层高层高顶级城市公寓豪宅凯旋会14m天玺10m柏悦居12m类城市公寓豪宅幸福里9m长三角顶级高层豪宅汤臣一品 9m仁恒滨江8m电梯厅电梯厅大堂板式高层两个单元大堂合并平面示意图挑高大堂：地上挑高8m，总面积100-150平米，按五星级酒店标准设计装修汤臣一品汤臣一品大堂的全玻璃穹大堂的全玻璃穹顶全部采用法国进口超白顶全部采用法国进口超白玻璃玻璃大面积落地窗，高透设计大面积落地窗，高透设计n通过水景、绿植点缀，丰富情趣n灯光设计，营造回家的温馨感觉：大灯小灯结合设计，平时小灯营造温馨的氛围，大灯在必要时开启n大堂内设水吧休闲区、接待服务处、等候区、商务中心等水幕、绿植丰富情趣水幕、绿植丰富情趣高档家私高档家私中信红树湾中信红树湾的入户大堂，的入户大堂，设置了物管服务台，商设置了物管服务台，商务中心，休闲等候等多务中心，休闲等候等多功能空间功能空间大堂内部：灯光控制，像家庭会客厅一样的休息空间，水景、绿植丰富情趣，体现人文意向、家的温馨典型豪宅常用大堂设计公司典型豪宅常用大堂设计公司1、PAL设计事务所有限公司设计事务所有限公司深圳办事处：深圳市红岭中深圳办事处：深圳市红岭中路路1008号荔景大厦号荔景大厦5楼楼D室室电话：电话：255681902、IMD DESIGN ASSOCIATES LTD.地址：香港九龙尖沙咀金巴地址：香港九龙尖沙咀金巴利街利街1B恒港中心恒港中心8楼楼802室室电话：（电话：（852）27367987安防措施：对电梯系统和信报箱的密码进行控制，三重门禁系统组合汤臣一品汤臣一品特别设置三道特别设置三道掌纹门禁系统（入户大掌纹门禁系统（入户大堂堂-电梯厅电梯厅-入户门），入户门），需通过需通过“密码密码+掌纹识掌纹识别别”验证方能进入验证方能进入 汤臣一品汤臣一品防弹铜门，德防弹铜门，德国纯手工雕花，由指纹国纯手工雕花，由指纹控制，价值控制，价值20万人民币万人民币后海公馆后海公馆不锈钢拉丝面信报不锈钢拉丝面信报箱，可通过指纹、一卡通、箱，可通过指纹、一卡通、密码三种方式开启密码三种方式开启n通过对电梯系统和信报箱的密码控制，为业主生活的安全性与私密性提供了较好的屏障 n推荐门禁系统组合：美国HONEYWELL防盗主机、美国DORCON掌型仪、德国“宾仕级”SIEDLE可视对讲系统HoneywellHoneywell防盗主机防盗主机2625元/台.户DorconDorcon掌型仪掌型仪35000元/台.单元SiedleSiedle可视对讲机可视对讲机1500元/台.户电梯间：墙面、地面高档材质装饰，顶部艺术设计，电梯轿箱豪华装饰，注重金属按键等细节香港一号银海香港一号银海电梯采用全金属电梯采用全金属按键，用标识的细节，打造豪按键，用标识的细节，打造豪宅符号宅符号高档水晶灯饰装修轿厢，高档水晶灯饰装修轿厢，小空间也有奢华感受小空间也有奢华感受贝壳墙面贝壳墙面御河堤在御河堤在部分醒目墙面运用特殊高部分醒目墙面运用特殊高档材质装饰档材质装饰n电梯间墙地面为高级石材，顶部艺术设计，走道安装自动门磁系统n部分醒目墙面用特殊高档材质装饰，注重金属按键等细节n豪华轿厢装饰，给人以奢华的感受华润幸福里电梯华润幸福里电梯间地面为象牙米间地面为象牙米黄和黑金花黄和黑金花细节：高品质的材质/细部/小品，低调奢华的品质一览无余项目项目装修及材质装修及材质大门进口玻璃大门、高档大理石外包门框地板高档石材石砖拼花、 进口地毯天花特色吊顶，大型水晶吊灯（施华洛斯奇水晶灯饰）墙面高级石材石砖拼花、少量进口玻璃、高级壁布、进口品牌乳胶漆、名画装饰其他国际级水准的家具、配饰、鲜花；金属质感信报箱；大理石质接待台；金属质感温馨提示牌、垃圾筒世界著名设计师、所有材料均为环保产品香港一号银海香港一号银海大大堂运用奢华水晶堂运用奢华水晶灯，提升尊贵感灯，提升尊贵感星河丹堤星河丹堤大堂悬大堂悬挂世界经典名画，挂世界经典名画，增加项目的艺术增加项目的艺术内涵内涵石材拼花地面，品质中石材拼花地面，品质中体现一份精致体现一份精致大门运用高档大门运用高档大理石外包门大理石外包门框，凸显项目框，凸显项目的尊贵感的尊贵感豪宅标记：将专属的符号在内部运用到极致；尊贵身份，时刻铭记入户大堂的纹饰图案入户大堂的纹饰图案电梯门的纹饰图案电梯门的纹饰图案住户大门的纹饰图案住户大门的纹饰图案会所标识会所标识大堂标识大堂标识入户大堂的纹饰图案入户大堂的纹饰图案设计统一的标识纹饰，将其运用在内部空间的各个重要节点，形成立体全面的专属效果设计统一的标识纹饰，将其运用在内部空间的各个重要节点，形成立体全面的专属效果生态车库：绿色、生态的半地下车库，自然采光、绿意盎然，将园林纳入车库范围之中停车场顶部镂空，内部引入停车场顶部镂空，内部引入绿化园林，接连车库与上层绿化园林，接连车库与上层园林空间，打造生态车库园林空间，打造生态车库地下车库专用电梯地下车库专用电梯n生态车库：生态车库：通过下沉式园林、采光井实现地下一层车库自然采光；地下二层通过导光管实现自然通风车库大堂：半地下停车场设置车库大堂，电梯直接入户，尊贵感十足n停车场设置汽车大堂，内置休息空间，与首层大堂风格一致。电梯可直接进入个栋住宅，尊贵感十足n地下车库大堂设有专供司机休息的座椅，有专人服务的前台，面面俱到，体现luxury气质的无微不至的人文关怀。入户大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂地下停车信息系统：明晰的停车导示系统，自助车位查询系统、智能反向寻车系统让业主泊车更加便捷自助车位信息查询系统自助车位信息查询系统智能反向寻车系统智能反向寻车系统停车导示系统停车导示系统完备的地下停车信息服务系统完备的地下停车信息服务系统n停车导示停车导示不同高层组团用不同的色彩分， 体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域不同栋的停车场以颜色区分；并用灯箱体现夜间的指示效果n自住车位查询系统自住车位查询系统当车主取车时忘记停放车辆的位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将提示车主正确的车库位置n智能反向寻车系统智能反向寻车系统常用“刷卡”定位模式，利用停车场内分布于各个区域的刷卡定位终端，进行刷卡定位。定位精度高，可靠性高智能社区优越的户型设计优越的户型设计高品位的精装修高品位的精装修智能家居装修智能家居装修别墅产品现状：市场现有别墅产品打造已达到一定水平，但从私密性及舒适度量方面仍有挖掘的空间（类独栋、功能创新） 美洲故事：美洲故事： 337/360 337/360平米双拼，含地下室平米双拼，含地下室4 4层；赠送半地下室，客厅挑高，主卧送大露台、次卧送小露台；二层；赠送半地下室，客厅挑高，主卧送大露台、次卧送小露台；二层设置家庭厅，单车位设置于一层，客厅主卧面宽大，打造舒居型三房层设置家庭厅，单车位设置于一层，客厅主卧面宽大，打造舒居型三房半地下室（赠送）半地下室（赠送）一层一层二层二层三层三层保利阆峰云墅：保利阆峰云墅：413/426413/426平米独栋，赠送超大花园，超大露台，半地下室，一层客厅无挑高，二层多套房设计，平米独栋，赠送超大花园，超大露台，半地下室，一层客厅无挑高，二层多套房设计，但主客卧未分区，私密性不够但主客卧未分区，私密性不够半地下室（赠送）半地下室（赠送）一层一层二层二层83高层豪宅产品现状:目前面积赠送在长沙市场已是基本面，但高层豪宅功能创新仍处于起步阶段，有较大的超越空间融科紫檀融科紫檀6 6室室2 2厅厅4 4卫卫230.00230.00奥林匹克花园奥林匹克花园3 3室室2 2厅厅4 4卫卫248.03 248.03 次卧尺度较小,舒适度差功能分区混乱,相互干扰公用电梯间,私密性不足84从客户研究、市场研究和操作规范三个方面提出指导户型设计的创新体系客户研究客户研究客户研究客户研究我们的目标客户已经不我们的目标客户已经不仅仅满足于户型结构合仅仅满足于户型结构合理和赠送面积多，而是理和赠送面积多，而是极其关注居住舒适度的极其关注居住舒适度的提升提升操作规范操作规范操作规范操作规范政策对赠送面积控制相政策对赠送面积控制相当严格，新形势下必须当严格，新形势下必须改变思路，重质不重量改变思路，重质不重量市场研究市场研究市场研究市场研究目前长沙高层豪宅市户目前长沙高层豪宅市户型设计整体较为平庸，型设计整体较为平庸，不能满足高端客户需要不能满足高端客户需要本项目的户型设计必须从客户研本项目的户型设计必须从客户研究、市场研究和操作规范三个方究、市场研究和操作规范三个方面出发，指导我们的户型设计，面出发，指导我们的户型设计，超越长沙市场现状，满足我们目超越长沙市场现状，满足我们目标客户的高层级需求标客户的高层级需求85户型设计体系户型设计体系空间尺度空间尺度n提升居住舒适度空间拓展空间拓展n面积赠送的重点方向功能拓展功能拓展n居住舒适性的全面提升8687空间尺度：参考一线城市高层豪宅的功能空间划分及面宽尺度控制，确立本项目的产品功能及尺度要求功能空间功能空间客厅客厅主卧主卧第一次卧第一次卧梯户比梯户比朝向朝向功能空间要求功能空间要求145-155145-1553+13+1房房4.54.8m3.9-4.2m3.3-3.6m一梯三户端头南北通透强调客厅、主卧尺度舒适；主卧带独卫；空中院馆可改为书房或卧室165-175165-1754+14+1房房4.85.0m4.2-4.5m3.6-3.9m一梯两户南北通透强调客厅、主卧的绝对舒适；主卧套房，设有卫生间及衣帽间；带有工人房200-250200-250复式复式5.55.7m4.5-4.8m3.9-4.2m一梯两户南北通透强调客厅、主卧的奢侈感，挑空客厅，多套房设计，增加空间功能性，主仆分离250-350250-350大平层楼王大平层楼王5.55.7m4.5-4.8m3.9-4.2m一梯一户/一梯两户南北通透强调客厅、主卧的奢侈感，大尺度空间，多套房设计，增加空间功能性，主仆分离客户敏感点：客厅与主卧尺度舒适性；南北通透、南朝向空间拓展：在规划部门严格控制赠送面积的情况下，户型设计的关键在于如何把有限赠送放到客户最易于感知的地方“赠送用在刀刃上赠送用在刀刃上”户型设计的关键不在于如何规避以上种种限制，户型设计的关键不在于如何规避以上种种限制，而在于如何把有限赠送放到消费者最易于感知的地方而在于如何把有限赠送放到消费者最易于感知的地方产品面积附加限制功能面积赠送方式阳台露台n 住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑面积的20n 高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50n 单层阳台进深超过2.1米算全面积n异型入户花园大于9算全面积n空中花园进深不得大于2.4米，并且面积不得大于12，超过规范尺度算全面积增加户内居住舒适度入户花园可扩为室内空间阳台增加户内居住舒适度空中花园可扩为室内空间凸窗正凸窗高度小于2.20米，进深不大于0.60米；与阳台赠送总面积之和不能超过户型建筑面积的10%增大房间空间倒凸窗复式镂空镂空空间不超过20可扩为室内空间地下室高度小于2.20米，计算1/2建筑面积；超过2.2米，算全面积。坡地建筑物吊脚架空层，设计并加以利用的，层高2.2米及以上的应算全面积，不足的计算1/2建筑面积可扩为室内空间附注：附注：附注：附注：1.1.关于搭板的限制较为软性，需和规划局沟通；关于搭板的限制较为软性，需和规划局沟通；2.2.赠送比例不会严格审查，视实际报建沟通情况而定，存在一定的报建风险赠送比例不会严格审查，视实际报建沟通情况而定，存在一定的报建风险; ;88别墅产品建议内庭院的巧妙使用与建筑采光的设计，使得别墅的户型“双拼化”，提升居住舒适度6联排户型两联为一组团庭院共享利用天井采光利用天井采光内庭院共同采光，增加舒适度内庭院共同采光，增加舒适度利用建筑形式使得利用建筑形式使得联排双拼化联排双拼化利用花架采光利用花架采光城市人口9091独栋化处理手法一：双拼产品通过花架方式连接，达到双拼独栋化效果后院入口通过花架连接，形成双拼的产品形式后院通过建筑形体及院墙进行分割，达到独栋的私密性效果参考案例：深圳万科兰乔圣非92采用廊桥连接两栋别墅，以近联排别墅的指标做出了类独栋的感觉独栋化处理手法二：多个双拼通过廊桥等方式连接，建立双拼独栋化的效果每一个双拼的两个户型及立面不同，总体上构成一个大独栋的形象空中连廊龙湖优山郡崖下别墅n龙湖悠山郡为规避独栋的报建，在独栋之间建有2m宽的空中联廊，交楼的时候把联廊取消就变成独栋/或者不取消93独栋化处理手法三：半地下车库连接，形式上为双拼，外形上达到完全独栋化的效果采用车库连接的方式，使双拼产品有相对独立的院落空间，私密性远好于普通双拼产品空间拓展：充分利用客厅、餐厅、内庭院挑空和外接露台设计，极致化空间赠送内庭院挑空内庭院挑空客厅挑空客厅挑空内庭院挑空内庭院挑空餐厅挑空餐厅挑空餐厅挑空餐厅挑空案例：中海大山地联排案例：中海大山地联排184184，2 2、3 3层赠送面积在层赠送面积在6565左右左右露台露台露台露台露台露台n全部赠送露台和可以隔房的挑空，两者相加的面积在6565平米平米，达到30%30%多的赠送多的赠送率率，两部分存在替代关系，可隔房数量至少保证1个n中庭强化了采光通风，同时预留了电梯位，既提供功能区间的可变性，又为挑空部分隔房提供了通风采光的可实现性二层二层三层三层94空间拓展：通过露台外接花架设计，实现上下两层面积的全部赠送花架花架露台露台n通过二层混凝土花架设计，使一层露台面积达到全赠送，施工验收后统一浇筑楼板，即可实现二、三层露台面积100%赠送，总赠送面积超过40金光华龙岸临水墅双拼金光华龙岸临水墅双拼24095空间拓展：利用夹板，填充等方式，实现地下室赠送一半面积政策依据：层高小于政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室的夹层、插层、地下室、半地下室.，计算计算1/2建筑面积建筑面积.超过超过2.2米米层高算全面积层高算全面积实施措施：地下室、半地下室做实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充夹层或填充，上层净高小于，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下，装修时可打通上下.如下图如下图.96空间拓展：引进“三进式”的庭院，极大地丰富别墅产品的庭院空间，提升低密度物业的价值感受n在短面宽/大进深的基地条件下，通过C型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果n三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感前 院内 院后 院前庭院前庭院n可以适当放大中庭和后庭院，压缩前庭院n紧凑化联排也能有独栋的空间尺度感前、内、后三重庭院空间，形前、内、后三重庭院空间，形成别墅的立体庭院体系，使得成别墅的立体庭院体系，使得联排价值独栋化联排价值独栋化可放大内院可放大内院和后院和后院97立体人立体人车车分流分流节节点点详图详图车车行行动动线线优势：优势：优势：优势：l l人车分流，体现项目形象人车分流，体现项目形象人车分流，体现项目形象人车分流，体现项目形象l l最大化地面公共景观空间最大化地面公共景观空间最大化地面公共景观空间最大化地面公共景观空间l l地下部分赠送面积，实现溢价地下部分赠送面积，实现溢价地下部分赠送面积，实现溢价地下部分赠送面积，实现溢价98功能拓展：立体人车分流的设计，把地面空间最大限度流给了公共景观及私家院落99功能拓展： 局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，提升尊贵感，强化采光性能，增添了情趣性 客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内挑空的客厅挑空家庭室挑空门厅挑空餐厅客厅挑空u采用挑空或下沉处理客厅空间，提升尺度和尊贵感；u以一层面积计算。挑空客厅功能拓展：双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感p多次置业客户对主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；p起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧室落地窗与阳台顶层主卧区顶层主卧区书房书房卫生间卫生间露台露台步入式步入式衣帽间衣帽间100功能拓展：放映厅、娱乐厅设置，体现居住者的个人喜好和专属享受n多功能空间的休闲娱乐配套应充分考虑业主家庭的喜好；n多功能空间可设置藏酒室和私人藏品室，这是尊贵身份的标识之。储藏室储藏室储物室储物室多功能空间设置应突出满多功能空间设置应突出满足业主的私享性需求。足业主的私享性需求。地下室空间地下室空间功能设置功能设置半地下室阳光SPA全地下室储物室、酒窖、影音室、健身房、工人房、设备房、台球室、棋牌室等101功能拓展：收藏室配置，可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份收藏室可根据业主的收藏室可根据业主的喜好改变功能，可喜好改变功能，可红酒室、珍品储藏红酒室、珍品储藏室等，彰显业主高室等，彰显业主高贵生活品质。贵生活品质。102功能拓展：密室设置，满足业主私密收藏和贵重物品保管的需求设计密室或夹墙，方便设计密室或夹墙，方便业主存放贵重物品或业主存放贵重物品或私密藏品，代替银行私密藏品，代替银行保险柜功能。保险柜功能。n密室或夹墙设计在复式产品的主卧旁边，别墅产品的地下室里；n密室面积可容纳保险柜，具有良好的通风条件；n可配置智能化报警装置。103别墅户型设计体系总结独栋化处理独栋化处理挑空挑空花架花架/搭板搭板人车分流人车分流露台露台户型户型设计设计要点要点空间拓展空间拓展功能拓展功能拓展双主卧双主卧花架花架/搭板搭板客厅挑高客厅挑高放映厅放映厅/娱乐厅娱乐厅/收藏室收藏室/密室密室花架连接花架连接空中连廊空中连廊地下室连接地下室连接地下室夹层地下室夹层104高层产品建议105空间拓展：结合不同功能空间时凸窗可灵活运用为270度转角凸窗、步入式衣橱、景观浴缸270度转角凸窗度转角凸窗步入式衣橱步入式衣橱景观浴缸景观浴缸n在主卧中运用270度转角凸窗，进一步提升舒适度n次卧墙体结合内凸窗，设置为步入式衣橱，扩展室内空间n卫生间凸窗可结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间，提升户型舒适度106空间拓展：对阳台2.1m进深限制的有效规避阳台叠加花池的复合赠送阳台阳台花池花池阳阳台台花花池池n此类操作手法近年来较为常见，可以有效地规避对阳台的进深和面积的限制n花台(花池)属于房屋的附属构建，处于阳台围护栏外的花台(花池)不计算建筑面积n开发商只需做出一个进深2.1m，面积符合规范的普通阳台，然后在阳台外做出花池，通过验收后再将其纳入阳台范围，可以有效地扩大阳台面积107空间拓展：空中院馆结合常规阳台设计更具实用性空中空中院馆院馆空中空中院馆院馆空中院馆可结合常规阳台设计更具实用性空中院馆可结合常规阳台设计更具实用性n对于对视、隐私等功能缺陷可利用加宽花槽和墙体漂板等手段加以规避n空中院馆在150平米平米左右户型当中运用效果较好，可显著提升室内的空间感108功能拓展：三进礼仪入户方式，电梯厅、门厅和玄关三重入户贵族尊崇气质无以复加电梯电梯厅厅门厅门厅玄玄关关三进礼仪，电梯厅、门厅和玄三进礼仪，电梯厅、门厅和玄关三重入户，通过设置玄关、关三重入户，通过设置玄关、圆厅等过渡性空间，制造尊贵圆厅等过渡性空间，制造尊贵感与人文说法感与人文说法电梯电梯厅厅入户玄关入户玄关中部圆厅中部圆厅109功能拓展：电梯直接入户，不仅提升了业主的尊贵感，也便于将电梯厅的公共空间私有化，扩大赠送面积电梯厅全封闭，电梯厅全封闭，私有化为私有化为3535入户花园入户花园电梯厅与入户花园相结电梯厅与入户花园相结合，同时入户花园内移，合，同时入户花园内移，列入公摊，不占用阳台列入公摊，不占用阳台面积面积n电梯直接入户用于T2板式产品当中，同时采用智能化配套，有效地提升豪宅的感知度n电梯厅私有化之后结合入户花园，可实现入户花园的公摊化，扩大赠送n注重电梯厅的装修，保证自然采光110功能拓展：三梯两户豪奢配置，大幅度降低梯户比，带来多样化的入户方式体验业主私人电梯厅，业主私人电梯厅，直接入户直接入户仆人专用公共仆人专用公共电梯，经电梯电梯，经电梯由过道入户由过道入户入户方式一：私人入户方式一：私人电梯直接玄关入户，电梯直接玄关入户，尊贵感十足尊贵感十足入户方式二：电梯入户方式二：电梯接宽景阳台直接进接宽景阳台直接进入卧室，私密便利入卧室，私密便利n通过三梯两户的设置，可以提供不同的入户方式，无形中增添了户型的变化n公私电梯强化主仆分道入户，以及主人差异化入户，都是本项目可借鉴之处111功能拓展：主仆分区互不干扰，保障了私密性，尊贵感十足仆人入户道经过生活仆人入户道经过生活阳台，直接连通餐厨阳台，直接连通餐厨区区主入户通道，结合玄主入户通道，结合玄关设计，尽显主人尊关设计，尽显主人尊贵贵n主仆分道入户，两者互不干扰，人性化设计在170平米以上大户型中应用普遍仆人区，结合入仆人区，结合入户花园和工人房，户花园和工人房，同样舒适同样舒适112113功能拓展：客厅或主卧采用落地观景窗设计，最大化地引入外界景观n大面积窗户能够很好地将园林景观融入室内，使其成为随早晚、四季变动的“有景色”的墙。n可以多使用玻璃面积，增大景观面积。114功能拓展：家庭活动厅，满足家庭需求，符合主客分区活动原则，是一种生活品质的奢华提升独立的家庭活动厅是高品质独立的家庭活动厅是高品质生活的必要元素。生活的必要元素。n大平层有充足的空间增加一个家庭活动厅，专供家庭成员休闲娱乐之用；n家庭活动厅一般设计在主客厅旁边，做开放式或半开放式均可；n家庭活动厅满足业主家庭有分区活动的需求，是提升居住品质与档次的必要元素。开放式或半开开放式或半开放式的家庭活放式的家庭活动厅动厅功能拓展：男女主人房双配置，男主人房侧重商务接待功能主卧套间内的独立主卧套间内的独立商务空间商务空间n在主卧套间内设置独立的接待室和书房，提升了其商务功能，充分体现了私密性和尊贵感n设置独立商务空间需要扩大主卧面积，应注意与其它功能空间的协调性，推荐在170户型中运用115功能拓展：女主人房侧重强调更衣、沐浴、妆容等空间的奢华享受豪华衣帽间豪华衣帽间景观浴室景观浴室卫浴常按使用功能细分为洗浴、化妆、如厕三个独立空间，盥洗盆与浴室分开设置，功能分区清晰卫浴分区卫浴分区女主人房强调更衣、沐浴、妆容等空间的女主人房强调更衣、沐浴、妆容等空间的女主人房强调更衣、沐浴、妆容等空间的女主人房强调更衣、沐浴、妆容等空间的奢华享受奢华享受奢华享受奢华享受116117功能拓展：强化的景观主卫，极大增强了主卧的舒适与奢侈程度n景观主卫作为房型的一个特色亮点，能够有效地打动客户n景观主卫象征着一种生活态度，一种领先的、时尚的居住生活模式景观面n智能直达电梯n入户花园及观景露台等五个超大花园设计n主卧私密性极强，设计超大休闲阳台，二楼亦设立阔绰生态走廊香蜜湖香蜜湖1号九宫殿号九宫殿生生态态走走廊廊明星产品关键动作1：阔绰生态长廊，带来全天然的绿色享受118明星产品关键动作2：总面积约束下的功能分层布局，将每一个功能空间都做到极致化一层一层二层二层三层三层n完全功能分层布局：完全功能分层布局：一楼为公共活动区，就餐、会客等；二层是家庭其他成员及客房；三层完全是主人的空间 n总面积未必很大，但是但是每一个功能空间尺度都做每一个功能空间尺度都做到极致到极致餐厨一体化，面餐厨一体化，面积与客厅相当积与客厅相当室内楼梯侧置，节省交通空间奢侈主人浴室，奢侈主人浴室，面积超过主卧面积超过主卧三层奢侈浴室三层奢侈浴室119n景观资源好的顶层设置楼王顶复n全屋落地玻璃窗n设计屋顶泳池必须考虑楼板承受力以及底部防水处理独享独享270m2的的三层空中花园三层空中花园顶层复式楼王顶层复式楼王Silver DreamSilver Dream 建筑面积建筑面积307m307m2 2私人空中天际泳池，长达私人空中天际泳池，长达11.511.5米米5 5房房3 3套房套房空中豪园空中豪园户内私家楼梯直通自主平台，可随个人喜好打造成为观星台、烧烤场、运动室 日光浴堂、个人空中花园明星产品关键动作3： 270平米三层空中花园，一户一汤池120建议：打破当前按栋分布产品建议：打破当前按栋分布产品的现状的现状/常规顶复的空中四合院常规顶复的空中四合院院落院落院落院落泳池泳池空中四合院空中四合院明星产品关键动作4：空中四合院，真正的空中别墅，俯瞰一切的极限空间享受121明星产品关键动作5：圆厅别墅，户型中央为突显奢华的挑空圆厅，以“十字轴线”划分连接各功能区域，体现空间奢侈感n在部分景观价值较优位置，建议可设置部分独栋价值感知的复式类型圆厅别墅，做为高层价值标杆122明星产品关键动作6：宫廷古典十字户型，别墅功能平层化，独栋般的私密及明确的功能分区，多厅设计等n两路分序的空间流线设计，打造别墅级体验，特制圆厅两路分序的空间流线设计，打造别墅级体验，特制圆厅的三进礼仪，凸显尊贵享受；的三进礼仪，凸显尊贵享受；n平层别墅大宅平层别墅大宅将别墅的三大功能摊平在一个大尺度的平面n功能分区合理功能分区合理套房、主客分区，主仆分区，动静分区；功能区不互相干扰；功能动线不交叉。n极致的空间体验极致的空间体验主卧带超大景观台、景观浴室，超大衣帽间设计，总统套房级打造；10米景观面宽、设置会客厅和家庭厅；活动区活动区休息区休息区家庭厅家庭厅圆厅圆厅NAGA上院上院帕拉迪奥对于圆厅别墅的室内空帕拉迪奥对于圆厅别墅的室内空间设计理念，应用在平层大户的间设计理念，应用在平层大户的室内形成圆厅、十字内廊的空间室内形成圆厅、十字内廊的空间形态，称为形态，称为“十字户型十字户型” 十字户型对十字户型对面积尺度面积尺度和和户型进深户型进深要求较高，要求较高，其实现至少需要其实现至少需要220，为了保障舒适性建，为了保障舒适性建议在议在250以上以上户型中应用。户型中应用。123明星产品关键动作7： 360度全景观户型，空间、景观私有化，每层一户点式、电梯直接入户n每层一户、电梯直入，实现了公寓化住宅居住的全私密保证n360度视野，与独栋一样每个房间都有最直接充分景观面n每个室内空间均可进入环绕的与自然接触的外廊，将别墅的户型感受引入空中“在这里你在这里你“没有隔壁没有隔壁”，没有视线的遮挡交叉，没有视线的遮挡交叉”124核心价值轴核心价值轴产品轴产品轴舒适度提升、豪宅意向舒适度提升、豪宅意向舒适型（舒适型（150-170150-170）舒适居家舒适居家：提升身份感提升身份感奢侈型产品（奢侈型产品（200200以上）尊贵居家：以上）尊贵居家：大气尊贵、专属私享，大气尊贵、专属私享，挖掘豪宅价值挖掘豪宅价值主卧套房主卧套房阳光餐厅阳光餐厅豪华空中院馆横厅#连通大露台#男女主人房#主仆分道必选动作必选动作#可选动作可选动作豪宅价值完善豪宅价值完善145-155145-155165-175165-175连通大露台连通大露台主卧套房主卧套房：男女有别景观浴室主仆分道主仆分道电梯入户电梯入户#分体衣帽间#三梯两户#三进礼仪200-250200-250顶复顶复250-300250-300平层楼王平层楼王大客厅挑空大客厅挑空餐厅挑空餐厅挑空豪华主卧层：豪华主卧层：带书房、阳光房空中露台空中露台#屋顶泳池#空中四合院#无隔断大空间主要功能空间均放大主要功能空间均放大圆厅设置、十字户型圆厅设置、十字户型超大连通大露台豪华空中院馆主仆分道主仆分道电梯入户、三梯两户、电梯入户、三梯两户、一层一户一层一户# 360度全景观户型# 园厅别墅#无隔断大空间#室外生态走廊高层户型设计体系总结125明星型产品案例参考：墨西哥 住宅塔 旋转花园公寓独栋式住宅居住项目位置：墨西哥城项目位置：墨西哥城经济指标：经济指标： 建面：25000产品类型：产品类型： 公寓主力面积：主力面积：400平米+160平米花园层数层数 ：36层创新设计：创新设计： 1、每一层都有花园，通过将每层公寓连续旋转90，使得每层花园都能在下层公寓悬挑出的卧室上方。2、使用剪力墙和弗伦第尔桁架来稳固住宅楼的结构防震。建筑风格：建筑风格： 超现实主义逐层旋转90度，为每一户设计一个空中花园，解决了高层住宅和土地的矛盾人们可以在住宅大厦里享受到高档的公寓生活，而无需当心缺少后花园。因为每一层都设计了花园，每一层都被分为两份花园区和住房区。高楼花园的设计使得每一户家庭都可以拥有一个吸引力十足而又用途多样的场地。每一楼的设计布局相同，只是每上一层，布局结构就旋转90度，使得每层花园都能在下层公寓悬挑出的卧室上方。水平旋转的楼层布局能为每一层的花园区提供足够的空间来种植树木。旋转的楼层布局同时也平衡了每层的绿化树木，让建筑和自然融合在一起，而不是让人感觉两者之中的其中一个占了主导地位，而另一个只是作了点缀。住房的内部布局则充分利用了花园，让每个住户感觉就像住在宽阔的地面上。逐层旋转90度，为每一户设计一个空中花园，解决了高层住宅和土地的矛盾楼梯围绕核心筒螺旋上升，每层的楼梯出口转变90度，电梯出口方向和所用电梯也随之转变电梯出口楼梯出口功能间齐全，但各功能间尤其是卧室尺寸较小，户型侧重公共活动区和主卧n大面积空中花园n佣人从独立的电梯入户，与主人电梯隔离开，佣人活动区与主人活动区完全分离开，仅与厨房直接连通n设有早餐厅，正餐厅和户外餐桌n无浴缸，全为淋浴n卧室尺寸相对较小，功能间齐全但尺寸不奢华n疏散楼梯口隐藏在厨房中智能社区优越的户型设计优越的户型设计高品位的精装修高品位的精装修智能家居装修智能家居装修132市场现状：长沙目前精装修的项目主要以小户型为主，主要集中在交通要道等投资价值较大的区域n长沙目前选择精装修的项目主要是小户型的投资产品n主要集中在交通要道等投资价值较大的区域n南城精装修产品较少，只要有中信新城的部分公寓产品133市场现状：长沙精装项目对外报价一般在800-1500元/平米，实际成本估计在400-600之间，风格单一，档次相对较低项目名称项目名称客户希望客户希望装修标准装修标准开发商对外报开发商对外报价价实际成本实际成本估算估算装修风格装修风格珠江花城800-10001200600简约中式万国城600-8001500-青花瓷、欧式谋房博客600-800800300-400现代简约未来城600-800800400-500现代简约瑞宁花园-1100-现代简约万科.金色家园600-8001000500-600现代简约铂宫600-8001000800现代简约万科城600-800800400简约中式万科.金棫蓝湾600-800800-1000500-600现代简约新城新世界600-800700300-400现代简约万科城万科城恒大华府恒大华府特征特征金色屋顶美国特灵的户式中央空调，日本松下的全热交换新风系统 ，德国STO的外墙保温体系，美国霍尼威尔（HONEY WELL）家居安防系统，和日本先锋家电控制系统 奥林匹克花园Honeywell智能家居系统；IC卡智能电梯；LOW-E中空玻璃；户士中央空调系统户式中央热水系统；户式除尘系统；户式中央纯净水处理系统；户式新风系统万国城地板采暖系统：通过绿色节能的科技系统，将采暖管植入地板，吸收土壤热量，低碳环保 市场现状：市场上精装修产品共性诉求点，智能化、科技化、节能低碳小结：市面上平层豪宅项目均在智能、科技上做足了功夫，金色屋顶 推出时对外口号为首个甲级智能化住宅，奥林匹克更是在今年5月中旬举行“低碳先锋科技营宅 ”活动宣称引领科技豪宅时代，万国城更是号称为湖南唯一、全国罕见的恒温恒湿节能低碳社区。平层豪宅的智能化程度、科技含量将是产品的重要价值背书。金色屋顶奥林匹克花园万国城1、材质普遍采用国内品牌，装修标准都在1500元/以下，品质感不强；2、现行购房合同中装修标准太笼统、不明确，如“高级地砖”、“进口洁具”等 精装修小户型受客户认可度最高，消化速度比非精装公寓消化更快普通住宅公寓项目n精装房还未真正成为主流，除品牌开放商拥有成熟开发体系，中小开发商还处于试水阶段。n精装品质参差不齐，精装房缺乏具体的技术标准，本项目可以借此确立豪宅精装新高度，重点突出品质，成为未来豪宅精装的指向标。 市场现状：市面精装房还处于概念嗷头，真正高品质精装房缺失平层豪宅无论品牌开发商还是中小开发商，大玩科技、低碳概念，真正务实做品质的 项目极少。市场现状：高端客户多数不愿意购买精装修房，主要愿因是认为精装修房档次不高，缺乏个性p对于精装修每个人要求不一样,有些人闲麻烦就买精装修,但是我就不喜欢,觉得档次太低,你装了我也要重新再装,而且每个房子都装一样的没有特色。 蒋小波（长沙地产业高管）p不喜欢精装修，喜欢个性化的住宅陈总（长沙某企业高管）p不喜欢精装修，完全没有个性覃总（深圳某电力公司董事长）p对于精装修能够接受，自己装修太麻烦，只是觉得精装修的形式太单一，希望能多有几种方案和品牌作为选择。 张女士（长沙外贸企业主）p对于海尔有了解,觉得品牌还可以,家电做的还行.觉得海尔做房地产又带自己的家电跟推销一样,不好.同类产品都要好的,海尔不是每类家电都做得很好,所以带家电不要全带,带一点就可以了。 于小姐（长沙企业主） 本项目精装修建议：海尔为项目特别定制装修建材和设备，为客户提供个性化装修菜单本项目精装修方案本项目精装修方案本项目装修原则：本项目装修原则：“轻装修，重装饰轻装修，重装饰”；开发商统一制定建开发商统一制定建材用料和设备标准；材用料和设备标准；提供满足客户个性提供满足客户个性化菜单式装修方案。化菜单式装修方案。特别定制建材及特别定制建材及设备：设备：室内硬装用材室内硬装用材海尔自有智能化设海尔自有智能化设备及厨卫用品备及厨卫用品提供个性化装修提供个性化装修菜单：菜单：不同设计师团队不同设计师团队不同的装修风格不同的装修风格可选的建材设备可选的建材设备尊贵尊贵个性个性138专署定制：海尔家电为装修主要的家电品牌，为本项目特别定制的型号、色彩搭配体现尊贵感n海尔自有卡萨帝高端、艺术家电品牌的植入，契合项目奢华艺术的主题；卡萨帝高端橱电海尔家电海尔卫浴系统海尔U-home专署定制：通过体现项目高贵气质的高档用材、精细施工，提升品质感、艺术气质n知名品牌定制家私；n精美拼花和精确铺设的名贵石材地面；意式巴洛克风格意式巴洛克风格美式西班牙风格美式西班牙风格现代简约风格现代简约风格个性化服务：签约知名室内设计师，为客户提供3-4种设计风格的菜单式方案中式风格中式风格客户个性化装修采用菜客户个性化装修采用菜单式方案，流程如下：单式方案，流程如下：聘请国际知名室内设计公司进行室内设计，如香港梁志天工作室；提供不同风格的装修方案，如中式风格、西班牙风格、巴洛克风格、东南亚风格等；提供电器设备或厨卫用品的不同组合方案；客户其他的装修需求等。基本用材品牌地面宏耐homenice三层实木复合木地板,原色欧洲樱桃木，威尼斯米黄，仿古面玻化砖墙面米白色乳胶漆,葡萄牙米黄,仿洞石玻化砖天花轻铜龙骨石膏板吊顶门窗意大利“阿鲁克”门窗铝合金烤漆,采用断热冷桥技术Silent Giss电动窗帘轨道阳台墙面：进口石灰岩或日本三菱(Misubishi)铝复合板地面：进口花岗岩玻璃金属杆杠玻璃深圳南玻6+9+6（mm）双层中空LOW-E玻璃和高级中空玻璃比利时格拉威伯（Glaverbel）Low-E防辐射铜化玻璃入户门北美洲进口黑胡桃木樱桃木饰面德国Nobelesse手工花铜门门锁以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁耶鲁yale门锁或德国Hoppe门锁开关/五金开关:西门子delta vega灵动系列五金:意大利阿鲁克（ALUK）管道冷热水原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管日本积水（SEKISUI）铜塑复合管，热水304不锈钢管、日本EBABA给水泵污水管金皇冠加厚的UPVC排水管或日本积水（SEKISUI）DVLP钢塑复合排水管户外排污管安徽国通双壁波纹管煤气管道标准镀锌钢管减压阀组日本Yoshitake减压阀净水器丹麦格兰富或开能(Canature)净水器电力供应法国海格(Hager)住户配电器装修饰材的选择：在室内基础用材上选取国内外一线品牌厨卫品牌厨房厨柜德国原装进口西曼蒂克 (SIEMATIC)的最高档系列产品SC66KR德国POGGENPOHL德国SieMatic 一体化白色成品橱柜（配杂物桶)厨具德国博得宝(Poggenpohl)意大利Smeg欧洲WHIRLPOOL厨房电器德国嘉格纳(Gaggenau)德国KUPPERSBUSCH美诺Miele：全不锈钢嵌入式四头燃气炉具、 全集成式自动洗衣机、 全不锈钢嵌入式微波炉、全不锈钢抽油烟机、嵌入式冰箱台面板杜邦DuPont Corian（可丽耐）水槽Franke（弗兰卡）博朗Planar系列产品卫生间、浴室浴缸杜拉维特duravit意大利TEUCO超音波按摩浴缸洁具德国杜拉维特duravit斯达克2系列和台式洗手盆德国Villeroy&Boch西班牙ROCA洁具龙头德国汉斯格雅Hansgrohe德国GROHE加热系统挪威耐克森(Nexans)地坪加热系统淋浴房德国汉斯格雅(Hansgrohe)福洛(Pharo)淋浴组折迭式淋浴凳、德GROHE暗藏阀芯、固定头顶花洒加手持花洒、米黄云石防水坎、玻璃层板装修饰材的选择：在厨卫空间上选取国内外一线品牌Versace Home at Tomson Riviera的诞生、及此次提升双方战略合作级别表明在上海加速成为国际大都市的背景下，国际时尚巨头日益重视为中国高端人群，同时这也预示着汤臣一品在率先担当起代表国际时尚巨头日益重视为中国高端人群，同时这也预示着汤臣一品在率先担当起代表上海的宅居地标之后，将迈入世界级豪宅行列，从而将上海滨江豪宅的上海的宅居地标之后，将迈入世界级豪宅行列，从而将上海滨江豪宅的居住功能推向一个前所未居住功能推向一个前所未有的新高度。有的新高度。一个是具有国际知名度的中国顶级住宅，一个是具有全球影响力的顶级时尚家居品牌，两大品牌跨界合作，汤臣一品以优越的地段、景观、品质及大宅尺度，与VERSACE HOME的杰出设计、奢华格调之间，取得了相互促进、相得益彰的效果。此番双方共结战略伙伴关系，共享品牌优势，将共同致力此番双方共结战略伙伴关系，共享品牌优势，将共同致力于推动和提升中国高端生活方式、引导和传播高端居住文化。于推动和提升中国高端生活方式、引导和传播高端居住文化。精装修价值提升参考案例：汤臣一品携手Versace Home(范思哲家居)品牌美国芬迪（Fendi）旗下的Fendi Casa意大利阿玛尼（Armani）旗下的Armani Casa意大利范思哲（Versace）装饰小品日本高田贤三（KenzoMaison）布艺家居精装修价值提升奢侈品品牌嫁接运用关键点激：建议考虑局部赠送奢侈品牌全屋家具主题装修梁志天 作品：观澜高尔夫、上海九间堂、深圳假日湾、上海鹏利海景花园等梁景华 作品:观澜湖别墅、中信红树湾、杭州南都东方润园、鹭岛国际会所等欧阳昆仑 作品：禅居、深圳IN餐厅、尤伦斯艺术信息发布中心等高文安 作品：上海李太别墅、上海华发生态庄园、香港南湾御苑、波斯浓情精装修价值提升知名设计大师定制运用关键点激：建议考虑知名装修设计大师的设计合同附送智能社区优越的户型设计优越的户型设计高品位的精装修高品位的精装修智能家居装修智能家居装修分类分类主要功用主要功用系统系统特点特点客户需求满足客户需求满足感知度感知度安防智能化智能安防智能门禁视频系统密码等方式控制门禁，公共视频终端化安全 个性设置场景预设系统智能家电均可预设为不同的场景状态个性、领先 远程控制智能家居和远程控制远程控制家电和监视房间安全、便捷、高效、个性 家居智能化室温调节天棚采暖制冷系统冷热水循环保证室内恒温舒适、健康 地源热泵技术系统利用地源热量保证室内恒温舒适、健康 外墙保温系统保温节能，提升防潮性能及居住面积舒适、健康 外窗保温系统断桥铝合金窗框、中空玻璃保温防噪舒适 外遮阳系统冰花玻璃及卷帘隔绝夏季阳光热量舒适 空气改良户式中央空调系统每户单独控制，高档住宅流行配套舒适、健康 置换式新风系统密闭空间空气置换，健康节能舒适舒适、健康 垃圾处理中央除尘系统吸尘器主机分离中央集成化健康 食物垃圾处理系统食物垃圾经处理后直接进入化粪池健康 减弱噪音 同层排水系统排水楼板不穿越楼板，消除噪音舒适 隔音楼板消减噪声对上下层住户的影响舒适 水处理全循环中央热水旋钮即出热水舒适、健康、便捷 屋面雨水处理系统虹吸式排水，保持干燥舒适 中水处理系统污水分离利用，部分用于洗车灌溉等环保 市场现状：目前在国内被广泛采用的智能技术主要几种，客户感知度差别较大，部分技术仅为一个科技概念，客户感知度较低147市场现状：多数高端客户都愿意接受高科技，少部分不愿意接受客户主要担心高科技的系统成熟度和稳定性，价格并非最大抗性n对于高科技楼盘的单价和总价的价格无所谓,只要做的好,高端,价格高一点都无所谓,主要是看高科技的效果和楼盘的品质,觉得值不值这个价格。 于小姐（长沙企业主）n高科技能接受，但是要实用，不能太贵。覃总（深圳某电力公司董事长）n对于高科技挺感兴趣的，觉得高科技的东西未来是一种发展趋势，迟早自己都要弄上去，如果只要十多万的成本，还是很愿意购买。 张女士（长沙外贸企业主）n高科技高层我不会考虑,我已经买了别墅,还不如自己买高科技来装,花个50.60万装的肯定比海尔好,住的更舒服。 蒋小波（长沙地产业高管）n对于高科技我不是很了解,但是如果是我买的话面积在160左右吧,4房,如果带精装修和高科技,很高档的话,价格在11000-12000之间吧,觉得太贵了肯定不好卖,都可以买别墅了。 程慧（长沙私营业主）p综合利用各种节能系统，最大限度的减少业主使用成本综合利用各种节能系统，最大限度的减少业主使用成本p所选用的技术较为成熟，可控性较强所选用的技术较为成熟，可控性较强p所选用的技术有一定的超前性，符合科技发展的趋势所选用的技术有一定的超前性，符合科技发展的趋势p所选用的技术海尔具有相对优势所选用的技术海尔具有相对优势p成本控制在成本控制在15001500元元/ /平以内平以内本项目所采用技术选择：技术运用原则技术运用原则客户需求客户需求便捷、高效便捷、高效安全、私密安全、私密健康、私密健康、私密个性、领先个性、领先p海尔云海湾项目采用系统：海尔云海湾项目采用系统：n 空气改良系统空气改良系统n 恒温系统恒温系统 外墙保温、外窗保温、屋顶和地外墙保温、外窗保温、屋顶和地下保温、外遮阳下保温、外遮阳n生化垃圾处理系统生化垃圾处理系统n减弱噪音系统减弱噪音系统n全循环中央热水系统全循环中央热水系统n U-homeU-home系统系统149智能家居：24小时新风系统，净化空气，消减临路灰尘污染2424小时，新风不断，徐缓而新鲜小时，新风不断，徐缓而新鲜n置换送风系统采用下送风，顶回风的送风方式：n有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织n 置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区，人员停留的区域空气品质好n进入室内的新风除CO2含量少外，经过滤有效阻止灰尘颗粒进入n 新风独具湿度控制功能，确保四季室内40%-60%的湿度比重 n低速低紊流送风，热舒适性好新风系统主机新风系统主机带过滤功能的送风器带过滤功能的送风器世联建议：世联建议：n现在市场上的新风系统主要有负压新风系统和全热交换新风系统，前者适合家用，费用一般在3000-50003000-5000元元/ /套套n知名品牌推荐：兰舍、松下、圣岛、霍尼韦尔智能家居：中央吸尘系统，性价比高，简单操作,安静吸尘，消除污染和噪音简单操作简单操作, ,安静吸尘，消除污染和噪音安静吸尘，消除污染和噪音n传统吸尘器一边吸尘一边排气，废气和粉尘易被人体吸入，室内有异味，操作时噪音大n中央吸尘系统，集中在地下排气及处理垃圾，减少操作时的污染，且无噪音影响n系统含计量装置，用户按计量收费n系统含每户吸尘管，用户仅须将吸尘管插入专用接口，即可简单又安静地吸尘n另带LED指示功能，夜间可当地灯使用世联建议：世联建议：n中央吸尘系统价格并不高，以一套90150的中层阶级住宅为例，每套中央吸尘系统购置成本约为4500-50004500-5000元左右n一般的中央吸尘主机功率为1000多W，每日清洁1小时进行计算，每月运行费用只需要1515元元左右n知名品牌推荐：BEAM、霍尼韦尔、赛弛152每天产生的大量食物垃圾通每天产生的大量食物垃圾通过厨房的洗池排水口下安装过厨房的洗池排水口下安装的食物垃圾处理器，直接进的食物垃圾处理器，直接进入化粪池。入化粪池。智能家居：垃圾处理食物垃圾处理系统城市垃圾中占有相当大比例的食物垃圾不仅影响室内环境，也是居室虫害滋生源和疾病传播源。食物垃圾处理系统是一个纯国外引进的产品，在90年代初期才由极少数的国外制造商引入中国。目前北京包括锋尚国际、万科、奥林匹克花园、华新国际、珠江帝景等在内的不少高档精装修房已使用了食物垃圾处理系统。可回收垃圾周转箱可回收垃圾周转箱可应用性可应用性少量的可回收垃圾，如酒瓶、包装物等，由业主自己送入安放在地下一层电梯附近的可回收分类垃圾周转箱。隔音楼板隔音楼板/ /阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音n美国陶氏ETHAFOAM化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统（红树西岸）n影音室墙壁采用吸音墙和隔音墙板n家用普通品牌价格在80-15080-150元元/厨房、卫生间下沉排水，降低垂直排水带来的噪音厨房、卫生间下沉排水，降低垂直排水带来的噪音n降低卫生间的地面高度，将排水管道埋入地板下，卫生间可不受排水管道的限制，灵活设计，并且可以降低垂直排水给下层住户带来的噪音影响n管道尽量安置于建筑外部，避免对室内的干扰LOW-ELOW-E玻璃：建议采用深圳原厂南玻玻璃：建议采用深圳原厂南玻n（红树西岸6+15+6，三湘海尚 6+16+6 ，普通住宅5+8+5，一般公建中间层12）。建议本项目沿广场路区域玻璃厚度6+15+66+15+6毫米毫米，建起防噪第一重堡垒，内部6+9+6毫米（香蜜湖1号的标准）n成本为200-240200-240元元/（联系方式：13860458703，廖先生）智能家居：室内降噪，室内三重空间的降噪设施154智能家居：个性化设置场景预设系统场景预设场景预设/ /用心情遥控家的风情用心情遥控家的风情家中所有的灯光、窗帘、音响（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态，例如：p夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起；p会客场景：灯光明亮，空调自动调节；p家庭聚餐场景：灯光明亮音乐响起；p看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭；p浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其他灯关闭。n高科技家居无需去起居室、书房，就可以听得见环绕立体声，实用迅捷的网络、一体化的电脑桌、自动控制的等离子屏幕。在卧室里伸伸胳膊、按下按钮就能收发E-mail、开电话会议。n德国一家家具公司推出了“新式影院床”，带可遥控的屏幕、有线电视，床头还体贴的配了不同方向的3个脖子靠垫。智能家居：高科技家居实现全能居住空间完全融入海尔U-home智能化系统，满足各户对领先技术、个性、安全、私密、便捷、舒适度的追求n智能安防家居智能安防家居n紧急报警系统：与卧室设置一键报警系统；n家居安防系统：门窗传感、红外探测及煤气传感器等保证家居安全；n信息秘书系统：接受社区中心发布的公告等。n数字化智能社区数字化智能社区n智能安防系统：包括视频监控系统、安防门禁系统、电子巡更系统、红外报警系统等；n信息发布系统：物管中心通过该系统将小区公告、缴费通知、其他信息发布给客户终端；n社区网络系统：支持社区内所有安防、网络；n社区生活网站：建立社区网站，可实现社区智能化综合管理，并形成社区交流共享平台；n社区服务中心：社区整体运作管理，包括安防、会所、商业、住宅日常管理等。家居安全防范系统家居智能化系统156室外客厅n圈层交流会所空间n服务性的商业空间n贵族式教育服务/老人娱乐娱教的场所p建议会所的建筑风格艺术化处理，注意与住宅、商业建筑风格搭配；p 充分结合园林示范区及水系景观轴，营造极具震撼力的视觉效果；会所：建筑风格艺术化，让建筑本身成为景观的主题，让会所成为社区的精神指向158159n云海湾会所用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。n尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解云海湾的生活与艺术。u生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界u现今富豪缺乏的不是“豪华”，而是“时间”与“创新创新”。云海湾会所(Club Cloud - Gulf )：业主私家会所“科技与艺术共光辉” 标榜生活品位，体现全新生活艺术理念对外经营会所部分艺术馆，作为会所高雅与艺术的最佳结合点，收集国内典藏古董、艺术品、奢侈品，业主可租赁到家p功能功能设设置置延续项目整体艺术性，会所高雅艺术的最佳结合点，作为大堂的延展厅p展览内容展览内容古董、名画、艺术品古董、名画、艺术品如可与艺术家合作紧密的爱马仕品牌合作，引进爱爱马仕品牌合作，引进爱马仕丝巾马仕丝巾p运营运营业主按照一定协议租赁回家，也可进行购买；高端人士一向有收藏古董的习俗，艺术家或业主可在馆内举办小型画展及古董、艺术品展示p面积面积建议200200250250平方米平方米160酒窖内设置储酒区，为拥有者提供专业的储酒服务，配备名贵的葡萄酒，私人酒窖拥有者甚至还可在酒窖内举办一场私人酒会来与朋友、知己分享自己的藏酒，这已经在中国的精英名流中流行起来，成为一种休闲生活与高级社交方式。n私家酒窖：会所设置酒窖，为业主提供专业私家酒窖：会所设置酒窖，为业主提供专业的藏酒功能的藏酒功能n品酒区：为客户提供品酒空间，同时提供项品酒区：为客户提供品酒空间，同时提供项目红酒出品服务以及餐饮服务目红酒出品服务以及餐饮服务n体验区：为客户提供红酒文化的学习机会体验区：为客户提供红酒文化的学习机会n休闲区：为客户提供与朋友、家人畅谈的休休闲区：为客户提供与朋友、家人畅谈的休闲空间闲空间对外经营会所部分男人主题私人酒窖会所会员制的私人酒窖+巴洛克式品酒区+红酒文化体验馆对外经营会所部分极致奢华餐饮配套创意餐厅具备六大主题性空间，聘请世界知名大厨和DJ，长沙最顶级餐饮娱乐体验瑜舍晋身美国及英国版Cond Nast Traveler杂志的全球最佳新酒店、餐厅及水疗中心2009 Hot List名单之中 Bei Bei 由来自新奥尔良的总厨由来自新奥尔良的总厨Max Levy Max Levy 掌勺，掌勺，Max 曾师承多位日本著名寿司大师。其制作的寿司亦被Cond Nast Traveler赞誉为清新质朴，堪称顶级佳肴SureSure o o 由意籍总厨由意籍总厨 Marino DMarino DAntonio Antonio 掌勺掌勺，Marino 曾于法国图卢兹及意大利 Sabbio Chiese 学艺。 Sureno Bei Punk162对外经营会所部分专属和特色更强调专属性和休闲特色，聘请名厨和著名SPA经营管理公司打造客户专属的西餐厅和健康会所配套“璞麗轩璞麗轩”的客人将尊享以下专属服务的客人将尊享以下专属服务专享酒店26楼“璞麗轩”的设施及服务可在专属区域享用早餐、晚餐餐前鸡尾酒或点心 24小时私人专属管家服务 全天候茶点服务 免费享用客房迷你吧，以及衣物洗熨等服务 提前预约可免费使用会议室 璞麗轩 Anantara Spa会议及私人宴会静安餐厅 璞麗轩私人管家服务；静安餐厅：由屡获殊荣的金牌厨师Dane Clouston主理 ；可定制食谱会议及私人宴会 ：两间多功能厅能满足16人以下专属和私密的聚会及餐宴；Anantara Spa经营管理的健康会所；163164对内经营功能定位泳池、桑拿、壁球室、健身房等，提升项目形象，保证可持续经营会所设计原则：提升项目形象和知名度，保证可持续经n业主专享，服务社区功能：以长沙客户习惯消费的形式设定功能：底层设置室内泳池，二层布置壁球房、健身器械房等；n亚标准泳池即可（2040）、健身房等主要针对业主设置，面积不宜过大，但装修要高档次，体现尊贵。165对内经营功能定位棋牌室、台球室、茶点休息室、游艺室符合客户喜好n业主专享，服务社区功能：以长沙客户习惯消费的形式设定功能：设置棋牌室、茶点休息厅、台球室等；n供业主与其朋友偶聚之佳所，体现非凡生活礼遇。会所内部空间装修和设计上体现艺术和奢华设计借由材料的运用，巧妙地将中国文化融合其中， 使新、旧感受并列且同时呈现出呈现出东西方文化交融的独东西方文化交融的独特风格和静谧奢华的特风格和静谧奢华的居住体验居住体验 具有特色和艺术化装修风格具有特色和艺术化装修风格装修风格低调奢华，装修风格低调奢华，以奢侈品和收藏品以奢侈品和收藏品装点内部空间，营装点内部空间，营造静谧而尊贵的居造静谧而尊贵的居住感受，映衬都市住感受，映衬都市桃源的会所主题桃源的会所主题166会所内部空间装修大量运用艺术家的作品和古代收藏，充分体现艺术特色新与旧的碰撞东与西的交流时尚奢华的古代藏柜古代藏柜接待大堂接待大堂瓷片做成的大衣瓷片做成的大衣铆钉墙壁铆钉墙壁167168本项目会所功能配置建议：会所主题会所主题总说明总说明功能功能面积面积/ /规模规模运动为主娱乐休闲为辅u室外场地面积约1000平米露天泳池400平米，与会所更衣室相连室外篮球场400平米 ， 1个2815标准场地亲子乐园，老人运动场地约100平米，儿童游戏设施，老年人锻炼设施u室内面积约2500平米，艺术馆250平米多功能厅250平米咖啡茶座+冷餐550平米器械健身房200平米 10m20m瑜珈工作室、形体训练室150-200平米羽毛球300平米， 3块标准13.46.1场地乒乓球100平米棋牌室100平米，10m10m台球室100平米物业办公150平米空间预留250平米n 以达到市场高档水平为标准，超越本区域项目配套水平n 本项目会所配置采用目前市场上使用频率相对较高的服务项目n 功能配置上充分考虑前期资金投入和经营成本n 会所服务设施均面向社会开放，保证经营收益室外客厅n圈层交流会所空间n服务性的商业空间n贵族式教育服务/老人娱乐娱教的场所 商业定位：综合考虑片区发展及竞争对手情况，建议打造社区服务型商业配套，商业面积不宜过大，加上配套不超过2万平披塘路披塘路本项目本项目芙芙蓉蓉路路鑫远和城鑫远和城（7 7万平商业，万平商业，5 5万集中）万集中）中信新城中信新城（1515万购物中心）万购物中心）中建芙蓉合苑中建芙蓉合苑（30003000平底商）平底商）龙湾龙湾（2 2万底商）万底商）披塘路地铁站披塘路地铁站出口出口友阿奥特莱斯友阿奥特莱斯（名品折扣店（名品折扣店1010多万）多万）天成商业地块天成商业地块大托商圈待建商业大托商圈待建商业n临主主干道，地铁口物业，交通条件优越；交通条件优越；n大托商圈规划为辐射城南的区域商业中心；区域商业中心；n中信、友阿及鑫远等定位中高端的大体量集中商业将促使区域商业价值的提升；商业价值的提升；n周边住宅密集，预计未来人口可达到预计未来人口可达到2626万，万，消费需求巨大；消费需求巨大；商业支撑商业支撑170项目名称项目名称面积面积业态业态中信城市广场15万平大型购物中心友阿奥特莱斯10多万平名品折扣店鑫远和城7万平5万购物中心+2万街铺天成商业地块_大型商业芙蓉和苑3000平社区配套龙湾2万平配套街铺合计40万以上区域供应区域供应p 持有商业对企业人员配备要求较高，小体量商业持有不经济，建议本项目商业面积全部销售商业设置建议:p位置：芙蓉路与披塘路口交通便利，昭示性强，且未来有地铁口连接，商业价值最大；商业布置尽量降低对住宅价值的影响；p地铁接驳：地铁直接接驳，将大幅提升项目的商业价值，建议积极争取与地铁公司的合作；p商业形式：为消化容积率，建议商业采取沿街底商的形式，上盖商务公寓；2层为主，局部集中商业3层，如有地铁接驳可做地下1层；芙芙蓉蓉南南路路披塘路披塘路披塘路地铁口规划建议：集中在芙蓉路与披塘路交界处，减少对住宅产生影响，积极促成与地铁直接接驳172本项目社区商业功能分布与配比居家服务功能居家服务功能休闲服务功能休闲服务功能零售功能零售功能餐饮服务功能餐饮服务功能公共服务功能公共服务功能社区商业社区商业主要功能主要功能零售类餐饮服务类居家服务类休闲娱乐类公共服务类30%-40%30-40%20%-30%10%-15%5%-10%社区商业的功能面积配比世联研究p社区商业的主要功能零售功能提供主、副食品、生活日用品餐饮服务功能提供早餐、正餐，以及特色餐饮居家服务功能 提供家政服务、修理服务、综合服务（如洗衣、摄影、精品装饰建材等）等功能休闲服务功能 提供KTV、酒吧、美容美发、足浴、棋牌、网吧等功能公共服务功能 银行、邮政、通讯、社区医疗等功能室外客厅n圈层交流会所空间n服务性的商业空间n贵族式教育服务/老人娱乐娱教的场所174少儿：引进国际知名双语幼儿园，提供优质教育设施，解决幼儿教育问题，提升项目优势p运作方式1.引进蒙特梭利、伊顿等知名教育机构；2.全体班级实施双语教育；3.社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣；p幼儿园规模1.根据长沙规定，每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模，每班按30人计算，社区人口共约900010000人，应配备一个1214班幼儿园；2.以规定的最低标准计算，幼儿园占地应不少于5600，建面不少于3200（占地面积14平米/人，建筑面积 9平米/人），参考已批复的规划方案，建议幼儿园为3000 。p基于客户定位考虑，从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目设置幼儿园对主力客群的吸引程度一般，故无须于第一期开发支撑入市起势；p幼儿教育是长沙人最关注的p综合考虑幼儿园排布和开发节奏因素，建议于第二期建设幼儿园；p为便于后期营销、拓宽客户线，建议本项目建设高标准国际双语幼儿园，提供优质教育，提升项目优势。孩子将来比我强幼儿园设置分析：老人：针对老人晚年的兴趣爱好，组织相关的培训机构在社区开办营业点，从而提升社区的和谐程度，满足高端客户的需求贴心服务177长沙物业管理水平较差，普遍欠缺服务意思，且存在制度不完善，收费不透明等问题普遍欠缺服务意识：普遍欠缺服务意识：p由于物业管理普遍存在专业化程度不高、从业人员素质较低的问题，导致服务无法满足业主要求，纠纷频繁发生；收费不透明：收费不透明：p目前长沙物业收费透明度低，收费项目不公示、收费标准混乱；与业主沟通少与业主沟通少：p目前长沙85%以上小区的业主委员会都没有成立，没有及时召开业主大会向业主通报相关的收费政策及管理制度，物业管理通过业主公开选聘的少之又少。4 4大专属服务体系大专属服务体系大专属服务体系大专属服务体系项目豪宅客户特点：讲究实惠；追求身份的象征项目豪宅客户特点：讲究实惠；追求身份的象征软性服务关键点：前沿咨询、二代教育；私人定制的专属、私享；软性服务关键点：前沿咨询、二代教育；私人定制的专属、私享；前奏：四大专属性服务最大程度满足客户的身份感，从普通物业管理到尊贵服务体系迈进个人健康服务个人健康服务消费消费VIPVIP服务服务富二代教育服务富二代教育服务圈层交流服务圈层交流服务个人健康服务：与世界著名健检机构或香港私立医院合作，为业主提供独有的医疗保健服务p香港近年开始提倡医疗旅游。在市场条件愈见成熟下，香港的私家医院计划抢攻内地，吸引较多的客源来港享用服务。香港私家医院联会决定和香港中旅社合作，安排内地病人来港就医，力图在内地打造本港医疗品牌；p富豪群体在事业打拼的同时，对健康的重视程度也与日俱增，对于私人医生等高档医疗服务的需求也越来越高；p本项目可以尝试与世界著名健检机构或香港顶尖私人医院合作，通过开设分院或者定期提供医疗保健服务，满足业主对高档医疗的需求，创造新的营销亮点。世界三大健检机构：世界三大健检机构：英国BUPA、日本PL、台湾美兆香港私人医院一览：香港私人医院一览： 香港安医院、港中医院、养和医院、明德医院及仁安医院教会主办：嘉诺撒医院、圣保禄医院、浸信会医院、宝血医院、圣德肋撒医院、播道医院及荃湾港安医院 消费VIP服务：海尔云海湾会员在长沙各娱乐商务休闲场所及，包括重大赛事的门票，享有优先权和折扣优惠奢侈品专卖奢侈品专卖高尔夫球场高尔夫球场购物广场购物广场海底世界海底世界消费行为特征消费行为特征 ：n喜欢的汽车品牌：宝马奔驰奥迪；n客户喜欢的手表品牌：劳力士欧米茄江诗丹顿；n客户喜欢的服装品牌：路易威登夏奈尔古奇夜总会夜总会富二代教育服务：引进马术、Golf、网球等社会名流休闲运动培训机构，加速新一代财富阶层容入上层社会的进程n为新一批财富阶层提供进入上流社会的工具；n邀请外籍培训师为业主及老客户的子女进行上流社会社交礼仪知识培训；青青青青少少少少年年年年贵贵贵贵族族族族社社社社交交交交培培培培训训训训营营营营“儿子将来一定要比我强”是存在于每个人心目中的美好愿望，为上层社会下一代提供培训，加速其成长进程，尽早成为接班人，符合中年富豪的愿望。圈层交流服务：与高端俱乐部合作，打造上层人士的社交平台，为客户的事业提供帮助n江南会江南会是一家由马云、冯根生、沈国军、宋卫平、鲁伟鼎、陈天桥、郭广昌、丁磊八位浙商共同发起创办的，为浙商和他的朋友们服务的顶级商务会所n会所位于杭州西湖三台山浴鹄湾，地处西湖景区的核心区域。既拥有绝佳的环境，又兼有极强的私密性。会所主体由7栋黑瓦房组成，中国顶级艺术家、奥运主场馆鸟巢的中方顾问艾未未设计n据称，会员均有一张只能使用一次的“江南令江南令”，若遇非常难事，只要发出此令，八位发起人无论身处何地，均亲自赶来或委托实力人物在相应的范围内出手相助，这等于给了一道“免死金牌”，无价之宝啊通过与江南会等高端俱乐部合作，打造上层人通过与江南会等高端俱乐部合作，打造上层人士的社交平台，为长沙富豪提供商务合作的机士的社交平台，为长沙富豪提供商务合作的机会，真正实现从富到贵的飞跃会，真正实现从富到贵的飞跃江南会长沙分会江南会长沙分会创新的物业管理经营模式业主股份制案例借鉴：案例借鉴：NagaNaga上院的上院的“业主股份制业主股份制”模式模式nNaga上院主张“业主持股”，以打破物业管理公司与业主之间的固有关系；主张业主对物业管理公司的所有权，以公司法和信托法为基础设立新的物管模式nNaga 上院在房屋销售前出资成立物业管理公司，并聘请国际知名物业专家或公司作为顾问，负责培训，培训全部合格后，由物业公司对该项目提供服务。此时Naga上院将持有的物业公司股权，按照业主所购房产占项目可售面积比例分配给业主按照业主所购房产占项目可售面积比例分配给业主，Naga上院不再持有股权，使业主变成物业公司股东使业主变成物业公司股东，日后真正行使股东权利，使业主与物业这个矛盾体两者变为一体。业主全转变为物业公司股东，物业公司人员变成为业主打工 nNaga上院的业主公约是在“业主自管”和“高度自治”的基本立场上制定的，由大多数业主参与修订，坚决实现“公正、公平、公开”的原则 本项目采取本项目采取“业主股份制业主股份制”的可行性：的可行性：n长沙老板乐于“有钱大家赚”，投资入股的风气相当浓厚n长沙人购房圈层效应明显，大部分业主都是朋友或邻居，彼此间关系融洽n长沙人见多识广，对新生事物接受能力较强标准化的尊贵服务流程以微笑答谢业主，业主有需要时，小跑上前，前倾15度敬礼问候定期上门检查安全隐患，并随时为业主检修各种故障协调停车位使用情况，并定期为业主提供车辆保养、清洁维护与名车租售24小时社区巡逻并维护公共卫生；陌生人进入严格登记，收取500元押金；每天早晚不影响业主情况下整理园林社区管理服务借鉴国内外顶级豪宅的通用物管服务细则加以安排实施：专属礼宾司服务首席礼宾司选取40岁左右，成熟、稳重，亲和的，经过专业培训，具备丰富经验的职业物管经理；礼宾员选取2535岁左右形象健康，严格培训的物管人员为专属安排的楼栋业主安排汽车接送，出行导游，代理洗车，订票，保洁，行李寄存，餐饮定送，家居检修，维护等n参照香港先进物管模式，设立礼宾团队，包括一名首席礼宾司，以及专门负责每栋楼宇的两名礼宾员，24小时为业主提供专属礼宾服务五大版块五大版块 - -写意生活写意生活 - -无尽惊喜无尽惊喜 - -舒适家居舒适家居 - -休闲娱乐休闲娱乐 - -国际化私人服务国际化私人服务写意生活写意生活- -起床提醒及个人事务备忘起床提醒及个人事务备忘- -安排食品外卖速递安排食品外卖速递- -礼物购买及包装服务礼物购买及包装服务- -协助安排家居送货服务协助安排家居送货服务- -衣物干洗服务衣物干洗服务- -邮件代取及按排送递服务邮件代取及按排送递服务- -影印服务影印服务- -专业擦鞋服务专业擦鞋服务- -电召轿车电召轿车/ /的士服务的士服务- -大堂小卖部大堂小卖部- -安排有机食品售卖安排有机食品售卖- -雨伞外借服务雨伞外借服务无尽惊喜无尽惊喜- -电脑使用技术指导及支援服务电脑使用技术指导及支援服务- -贴身保安服务贴身保安服务- -协助安排专人陪月服务协助安排专人陪月服务- -紧急支援服务紧急支援服务- -铜锣湾铜锣湾/ /跑马地半日游等旅游项目跑马地半日游等旅游项目舒适家居舒适家居- -协助安排家居维修服务协助安排家居维修服务- -家居灭虫服务家居灭虫服务- -汽车清洁汽车清洁/ /紧急维修服务紧急维修服务- -家居冷气维修保养服务家居冷气维修保养服务- -协助安排家居清洁协助安排家居清洁/ /女佣服务女佣服务- -外佣管理服务外佣管理服务- -家居网络监察服务家居网络监察服务休闲娱乐休闲娱乐- -会所活动介绍会所活动介绍/ /及预约服务及预约服务- -餐厅介绍及预约服务餐厅介绍及预约服务- -派对派对/ /特别活动策划服务特别活动策划服务- -协助住户预订表演门票协助住户预订表演门票国际化私人服务国际化私人服务- -专业翻译服务专业翻译服务- -旅游助理服务旅游助理服务- -专人介绍礼顿山环境及设施专人介绍礼顿山环境及设施- -国际传真服务国际传真服务 提供六星级一条龙式礼宾服务项目启动策略园林景观展示水系景观轴售楼处售楼处/会会所所启动区启动区启动区策略：高站位 、强展示，一举奠定项目顶级豪宅的领导地位，形成核心竞争力以类独栋别墅为标杆，大户型小高层产品为主流产品启动，定价高于竞争项目 通过核心展示区、样板产品展示区打造，树立顶端豪宅形象高站位高站位强展示强展示最后一期建设，前期作为园林景观示范1 12 23 34 4园林示范区：开阔空间，精致绿化，形成豪宅印象园林示范区：开阔空间，精致绿化，形成豪宅印象样板间：豪华装修，智能家居体验，亲身感受高尚居住生活样板间：豪华装修，智能家居体验，亲身感受高尚居住生活核心景观轴：营造未来生活意境，传递高尚生活的认同感核心景观轴：营造未来生活意境，传递高尚生活的认同感售楼处：体现豪宅价值，感受专属服务，赋予客户尊贵感售楼处：体现豪宅价值，感受专属服务，赋予客户尊贵感启动期展示体系：高尚居住生活方式的完美体验，充分体现项目奢华艺术、科技智能、私享专属的特质启动期的展示体系目的：启动期的展示体系目的：树立项目高形象，通过启动期引爆市场，扩大项目知名度和影响力展示体系与周边项目的展示体系形成明显对比，突出区域标杆地位营造开放、复合的社区氛围，形成精品豪宅的客户感知，通过展示给客户完全不同的体验感。客户体验第1站园林示范区：通过开阔的广场、名贵的树种、精致的绿化建立豪宅印象广场建议：广场建议：广场建议：广场建议：面积面积50050010001000平米左右，硬平米左右，硬质材料、水景设置、植被、相质材料、水景设置、植被、相互映衬互映衬广场同时作为一些前期推广广场同时作为一些前期推广活动的现场。如开盘活动、各活动的现场。如开盘活动、各项宣传活动、与商家签约活动项宣传活动、与商家签约活动等等开阔的广场开阔的广场园林展示建议：园林展示建议：园林展示建议：园林展示建议：大草坪，错落有致的植被，营大草坪，错落有致的植被，营造超大绿化空间，同时保证视觉造超大绿化空间，同时保证视觉通透，不遮挡展示区建筑物通透，不遮挡展示区建筑物适当引入南方难得一见，有时适当引入南方难得一见，有时代记忆的树种，营造尊贵感和专代记忆的树种，营造尊贵感和专属感，建立豪宅印象属感，建立豪宅印象开阔的草地开阔的草地白桦林白桦林客户体验第2站售楼处：集中体现豪宅价值，体验专属服务，赋予客户尊贵感售楼处内部售楼处内部售楼处外部售楼处外部p 售楼处设置于艺术会所大堂p 建议会所的建筑风格艺术化处理，注意与住宅、商业建筑风格搭配；p充分结合园林示范区及水系景观轴，营造极具震撼力的视觉效果；硬件会所装修低调奢华，以奢侈品和收藏品装点内部空间，营造静谧而尊贵的居住感受p售楼处作为展示的核心之一，务必给客户震撼的感觉。p售楼处打造，体现本项目的艺术、奢华气质：欧式吊灯，如斯华洛世奇 水晶吊灯；中西古典壁画；大理石地面；鲜花随处可见；音乐流淌不断。会所大堂洗手间硬件售楼处设置VIP客户接待区，一对一全程服务，客户充分感受专属、私享p对客户进行预约登记，一次仅接待一批客户，让客户享受专署一对一全程服务；pVIP客户接待处，接待区域封闭，不受外界打扰，注重隐私性和舒适性并重客户接待区域客户接待区域大堂内雕塑及接待区域大堂内雕塑及接待区域影视厅影视厅客户接待区域客户接待区域硬件为客户量身打造的专属配套，描绘尊贵的，有专属感的生活方式p室内阳光泳池，外接露天泳池，配合SPA功能设置，体现奢侈感和舒适性p引入品牌咖啡吧台，装饰风格为，简约、典雅、时尚，为客户提供免费饮品服务，营造专属和尊享的生活气氛软件设置高科技体验区，让客户亲身感受云海湾科技系统为生活带来的改变p展示操作简单性，没有复杂的程序，老人和孩子同样可以使用p展示便捷高效性，不管身在何处，一台手机搞定一切p展示安全可靠性，远程监控家里状况，自动关闭煤气、电源等设施；通过视频门禁等系统，充分保障住户的居家隐私，以及人身和财产安全p展示居住健康舒适度，空气净化系统、水处理系统、恒温系统等等p展示社区交流平台，足不出户，与小区好友面对面沟通软件服务展示，高素质的物业人员，专业的服务，让客户体验五星级物业服务带来的尊贵感p指引服务更为主动、亲和p物业人员良好的精神面貌p熟悉项目产品基本内容和看房流程，为客户提供指引软件宣传片及图文，展示云海湾为客户带来的全新生活方式体验宣传片、图文展示未宣传片、图文展示未来生活方式来生活方式p客户坐在咖啡吧台，由销售人员讲解入住后，舒适的居住环境、智能化家电系统、豪华会所、顶级物管服务等，为客户带来的全新生活方式体验。客户体验第3站核心景观轴：水系结合层次感园林，舒适宜人的尺度，传递高尚生活的意境水系景观轴水系景观轴丰富的层次感丰富的层次感丰富的色彩丰富的色彩错落的植被与水系的掩映错落的植被与水系的掩映n开阔的水景与错落有致的植被相互映衬，给客户一种高尚的身份认同感，营造舒适宜居的生活氛围。核心景观轴：客户休憩区结合动态景观，生活方式零距离体验n可能是树荫下的橡木大桌，水系旁的木质躺椅，客户可以在这里喝一杯清茶，和好友休憩闲聊，可以在这里逗鸟养鱼，远离城市的喧嚣，感受时间的缓慢流逝n树荫下的座椅，让客户放慢脚步，慢慢感受n锦鲤等动态景观的引入，趣味十足，增强客户的体验感客户体验第4站样板间：精致、高品味的样板间装修，让客户体验真正的豪宅风范意式巴洛克风格意式巴洛克风格美式西班牙风格美式西班牙风格现代简约风格现代简约风格中式风格中式风格样板示范区建议：样板示范区建议：n建议在开盘前做3-4套别墅样板间对外展示n高层样板间根据工期确定，如无法现场展示，可通过3套左右临时样板间展示n多种装修风格展示，给客户更多个性化选择201样板间：卡萨帝高端家电、U-HOME系统展示，让客户认识海尔的高端产品，改变对海尔大众品牌形象的一贯认知n海尔自有卡萨帝高端、艺术家电品牌的植入，改变客户对海尔品牌的一贯认知nU-HOME系统体验，感受智能家电带来的生活改变卡萨帝高端橱电海尔家电海尔卫浴系统海尔U-home样样板板间间：工程清水房工程清水房实实景展示，景展示，展示海展示海尔尔精工住宅精工住宅实实力，力，海海尔尔地地产产与海与海尔尔的家的家电电一一样样，值值得客得客户户放心放心购买购买启动区展示体系利用强展示突出云海湾高尚、智慧的生活方式，重塑客户对豪宅生活的认知启动区展示体系奢华艺术会所精致示范单位项目硬件展示社区生活展示核心景观智能家居体验五星级物管工程展示房社交平台品质生活奢华艺术空间、完善配套水景、层次感园林、零距离体验高品味装修、高端品牌制造业精工质量大户大家，奢侈的尺度，奢侈的空间相聚会所，分享顶级美食，畅谈艺术与收藏高素质人员服务，私属的，尊贵的舒适、便捷、安全、健康的生活方式谢谢聆听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