1灌南项目灌南项目中国连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告灌南县富强尚品项目定位营销策略报告 构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/11/13主主磁磁倦倦救救抛抛蝗蝗荫荫仁仁渡渡萤萤俄俄竿竿捡捡焕焕是是敝敝抚抚既既痒痒哭哭麻麻油油捧捧砖砖视视复复摧摧汞汞溯溯逞逞蘑蘑潍潍2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2项目项目定位定位营销营销策略策略市场市场分析分析思考思考路径路径Part2Part2Part2Part2：项目定位：项目定位：项目定位：项目定位Part3Part3Part3Part3：营销策略：营销策略：营销策略：营销策略n项目研判n产品定位 n客户定位n产品策略n产品启动建议n平面展示n营销节点Part1Part1Part1Part1：市场分析：市场分析：市场分析：市场分析n宏观经济分析n竞争性分析n客户分析配配鸽鸽瞥瞥雀雀狈狈膳膳甄甄涨涨页页虱虱凤凤抡抡询询瘫瘫洋洋妒妒伴伴枕枕瞬瞬磐磐喳喳扼扼帮帮郭郭踢踢山山拒拒糟糟哼哼制制率率腊腊2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P3Part 1 :Part 1 :市场分析市场分析市场分析市场分析巢巢刊刊鞋鞋歪歪什什付付首首拧拧躁躁掳掳桂桂衬衬训训脾脾弓弓拔拔毗毗巷巷搂搂醋醋整整砂砂泪泪编编碟碟免免指指崭崭场场假假沏沏烈烈2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P4市场分析市场分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析峰峰肃肃锈锈篷篷属属构构各各织织敷敷踊踊示示慕慕灿灿退退窝窝岸岸默默邹邹懊懊由由累累抱抱班班北北碑碑泪泪邪邪因因改改群群知知朝朝2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P5灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。p灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。县域总面积1041平方公里，辖18个乡镇，245个村，总人口72.7万人，有“海西古国，二郎故居海西古国，二郎故居”之称。p新安镇是灌南县城所在地。新安镇总人口12.8万，辖区面积74平方公里，是灌南县政治、经济、文化中心，各项社会事业发展迅猛，环境优美如画，区位优势明显，发展前景广阔。灌南县地处苏北平原，温和的气候和地理环境，是国家商品粮和优质棉生产基地，有名的“泡泡桐之乡桐之乡”、“杨木之乡杨木之乡”和和“蘑菇之乡蘑菇之乡”。自自们们汉汉烈烈桔桔认认搔搔财财陪陪判判楔楔去去衍衍劣劣雌雌姿姿偶偶句句奖奖捻捻懈懈钵钵以以找找绞绞绩绩子子器器炙炙擒擒仰仰砾砾2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P6GDPGDP发展情况发展情况 2009年末，灌南全全县县地地区区生生产产总总值值9595亿亿元元，同比增长16.5%，高于全国增幅7.3个百分点；三产结构由2001年的“42.2： 30.4： 27.4”优 化 为“32.8： 36：31.2”，第一产业比例明显降低，第二、第三产业则相应增加；按户籍人口计算，人均生产总值为5433元，同比增长13.1%。综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛。两年，经济增长尤为迅猛。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析森森掷掷塘塘猜猜峰峰套套坝坝泛泛缩缩丰丰出出柠柠淌淌熙熙求求拄拄勋勋铃铃秦秦旋旋窥窥痈痈隐隐尤尤航航争争体体彦彦散散群群前前尉尉2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P7结构调整结构调整 灌灌南南县县地地区区生生产产总总值值持持续续快快速速增增长长，特特别别是是0606、0707两两年年，经经济济发发展展速速度度惊惊人人，地地区区生生产产总总值值增增长长率率分分别别达达到到18.25%18.25%和和16.39%16.39%，远远远远高高于于全全国国及及江江苏苏省省的的平平均均水水平平；第第二二、第第三三产产业业引引领领经经济济发发展展，带带动动居居民民消消费费水水平平的的逐逐步步提提高高。随随着着经经济济的的快快速速稳稳步步发发展展，灌灌南南县县有有望望摆摆脱脱在在江江苏苏省省各各县县级级市市中中的的落落后后地地位位，经经济济的的发发展展及及区区域域地地位位的的逐逐步步提提高高有有助助于于吸吸引引外外来来投投资资，推推动动房房地地产产业业的的发发展。展。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析静静里里拙拙谚谚磋磋兽兽隐隐赠赠竿竿驶驶秋秋斑斑绳绳窒窒鬃鬃褐褐执执桔桔彦彦周周纲纲匿匿睛睛衅衅季季袭袭辐辐靡靡疯疯羹羹柯柯闲闲2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P8固固定定资资产产投投资资规规模模进进一一步步扩扩大大，房房地地产产开发投资势头强劲。开发投资势头强劲。2009年，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全全年年完完成成全全社社会会固固定定资资产产投投资资156156亿亿元元，同同比比增增长长32.3%32.3%，其其中中房房地地产产开开发发完完成成投投资资6.716.71亿亿元元，占占固固定定资资产产投投资资的的比比重重由由20052005年年的的3.48%3.48%增增加加到到20092009年的年的4.3%4.3%。民民间间投投资资保保持持了了强强劲劲增增长长势势头头，已已成成为为全县固定资产投资的重要支柱。全县固定资产投资的重要支柱。全年完成投资309792万元，同比增长45.48%，增幅居四县第一；占全社会投资的86.61%，比上年同期提高6个百分点。固定资产投资固定资产投资 自2006年以来，灌南县的固定资产投资规模大幅度扩张，2006年和2007年的增幅分别达到55.4%和56.3%，但房地产投资逐渐增加，但还是在固定资产中所占比例较低。在在灌灌南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析雾雾亡亡乘乘霜霜炒炒集集肮肮冲冲爬爬苫苫眨眨藩藩轰轰粗粗滓滓康康分分忙忙糊糊巾巾阮阮倚倚菱菱棠棠贼贼凸凸磐磐惧惧绍绍赡赡粳粳狄狄2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P9经济发展经济发展近年来，改革开放给我镇经济发展注入了新的活力，乡镇企业蓬勃发展。现现有有集集体体、私私营营及及个体工业企业个体工业企业500500余家。余家。 主主要要有有轻轻工工、化化工工、服服装装、建建材材、木木材材、机机电电、食食品品、饮饮料料等等行行业业，形形成成了了一一个个具具有有地地方方特特色色的的工工业业体体系系，拥有苏北地区较大的绝缘材料生产企业灌南县福达绝缘材料有限公司。专门生产防伪铝塑料盖及铝氧化装饰品企业连云港银光包装制品有限公司。近年来，兴办了外商独资企业连云港丹尼尔精细化工厂有限公司等一批上规模的企业。 灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析些些炙炙韦韦略略邦邦尸尸多多俗俗板板嫂嫂协协虽虽疯疯累累晋晋挛挛死死肆肆透透若若辣辣衡衡细细弃弃枝枝聚聚盲盲提提糠糠骸骸瑞瑞甫甫2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P10市场分析市场分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析锚锚诉诉式式赐赐模模昌昌蓟蓟蛔蛔对对多多鞋鞋郡郡挽挽璃璃披披跪跪小小购购景景廷廷房房莎莎蚁蚁铬铬论论酗酗藩藩嗣嗣梯梯震震谣谣赵赵2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P11现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称东方红新村物业公司物业公司开发公司物管处物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代，但效果极差建筑风格建筑风格欧式简约、自然风格SLOGANSLOGAN（口号）（口号）阳光别墅式雅居/独栋华住产产品品数数据据面宽面宽8-11米进深进深11-13米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积5.9-19平方米花园面积花园面积20-80平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积185-274平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约5米后续开发规模及类后续开发规模及类型型二期，待建智能化水平智能化水平无，简单管理其他其他无外观亮点总占地面积总占地面积16公顷，总规模11.5万供应量供应量无现销售区域现销售区域全部价格价格15000销售情况销售情况95%竞争案例分析-东方红新村铣铣犊犊保保涪涪携携孟孟枚枚贩贩仍仍泅泅等等虽虽简简棋棋辊辊懂懂鲸鲸具具紧紧咽咽理理保保纱纱蚁蚁骡骡咕咕陇陇烂烂氖氖安安峦峦霄霄2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P12位于灌南主城区以东，新莞北路与新海路交叉路口，毗邻灌南二院与灌南县实验中学。距离市中位于灌南主城区以东，新莞北路与新海路交叉路口，毗邻灌南二院与灌南县实验中学。距离市中心心5 5分钟车程。分钟车程。项目占地30亩，分两期开发，一期于2007年开盘，目前一期已经建成交付，二期待建。一期产品总计一期产品总计8181栋别墅，其中独栋栋别墅，其中独栋2525栋，双拼栋，双拼2424栋，栋，4-64-6联排联排3232栋。小区整体建筑为欧式风格，外立面仅贴瓷砖，部分涂料，颜色以红白为主，比较单调。小区内部没有景观绿化，仅房屋前后种植一些绿植，由于没有物业管理，整个小区目前设备陈旧，绿地荒芜目前设备陈旧，绿地荒芜，品质感相对较差。 产品品类型型套数套数比例比例面面积区区间花园面积花园面积露台面积露台面积价格价格备注备注独独栋2530%266-32050-8012-1995-100万中间位、近主入口中间位、近主入口双拼双拼2430%186-227 30-607-1261-75万第二、三排第二、三排4-64-6联排排3240%209-219 20-304-1162-63第一排、边位第一排、边位=产品解构产品解构p 联排为主、独栋双拼比例均等，按照资源优劣错落排布；联排为主、独栋双拼比例均等，按照资源优劣错落排布；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感不强，属于原始的第一代别墅；没有地下室，品质感不强，属于原始的第一代别墅；p外立面及景观体系打造上，极为简单，产品严重落后。外立面及景观体系打造上，极为简单，产品严重落后。竞争案例分析-东方红新村=项目简介项目简介汹汹腑腑靖靖台台下下信信炽炽揉揉磺磺灭灭载载件件绝绝厨厨社社秒秒狱狱秀秀嚏嚏赃赃词词股股肖肖赤赤台台枣枣疯疯抖抖嫉嫉稳稳蛾蛾隶隶2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P13东方红推广单页东方红推广单页推广手法分析自降身价，完全没调性自降身价，完全没调性华宅？华宅？阳光式别墅？阳光式别墅？完全没章法，不知所云！完全没章法，不知所云！诲诲幻幻匡匡埠埠乃乃甜甜运运威威苗苗坠坠蝇蝇菌菌缺缺似似噬噬瑟瑟呻呻惩惩黄黄州州孪孪陛陛靳靳雍雍灶灶扭扭宪宪涟涟苛苛纬纬哆哆权权2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P14一口价销售，没有任何逼定策略，在项目滞销情况下，依然没有改进，导致导致项目销售周期无限期拉长，项目销售周期无限期拉长，把项目推进了深坑。销售手段分析l小结：小结：一期共81栋，经过3年销已去化80%以上，目前剩余产品中主要以4-6联排为主，其价格也由08年开盘均价为1800元/平，略有拉升（得益大市场的整体发展，并非自身产品及营销力作用的结果）；因此本项目需要借鉴的是在以市场为导向的框架下，做出适销对路的产品！因此本项目需要借鉴的是在以市场为导向的框架下，做出适销对路的产品！尧尧锚锚遇遇衷衷庙庙吞吞襟襟房房讶讶钢钢宴宴拳拳胸胸老老孜孜目目俺俺齐齐琵琵响响得得姑姑便便尤尤彼彼奇奇企企脯脯缆缆技技乃乃讫讫2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P151 1 1 1、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低 此类表现源于项目定位不清晰及对产品、市场的理解几乎项目定位不清晰及对产品、市场的理解几乎是空白的是空白的，导致了作为房地产市场稀缺产品的别墅价值没有得到提升，实在是败笔。2 2 2 2、产品设计落后、产品设计落后、产品设计落后、产品设计落后 销售周期过长，导致产品过时销售周期过长，导致产品过时，根据成交表现，后期的市场压力部分源于产品落后，同类项目及规划较好的大户洋房增大了可选择性，分流了部分客户。3 3 3 3、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽 本地区早期开发别墅，理念落后，没有认识到别墅作为高端物业的升值潜力与价值，没有进行价值挖掘，因此获利空间也没有得到最大化的拓宽。分析总结：分析总结：分析总结：分析总结：搁搁踢踢牛牛顾顾拱拱淳淳兑兑魄魄树树诲诲殿殿令令襄襄仟仟搅搅菏菏葫葫秩秩炒炒馁馁哨哨莆莆囚囚墩墩聚聚渍渍邵邵拍拍紧紧翼翼镰镰大大2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P16现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称香树湾新都物业公司物业公司开发公司物管处物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代建筑风格建筑风格欧式简约、自然风格SLOGANSLOGAN（口号）（口号）产产品品数数据据面宽面宽8-12米进深进深11-14米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积16平方米花园面积花园面积30-80平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积300平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约6米后续开发规模及类后续开发规模及类型型三期，待建智能化水平智能化水平小区、自身门禁其他其他白墙蓝瓦总建筑面积总建筑面积23万供应量供应量共有13栋，26套双拼组成。现销售区域现销售区域售罄价格价格60-80万/套销售情况销售情况100%竞争案例分析-香树湾新都撮撮朔朔肺肺邀邀宇宇曳曳寿寿撕撕械械胀胀贞贞绥绥敢敢主主却却醛醛宁宁策策泵泵族族沮沮砂砂讽讽鹰鹰沈沈察察摄摄房房厨厨陛陛镊镊踞踞2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P17产品品类型型套数套数面面积区区间花园面积花园面积露台面积露台面积价格价格备注备注双拼双拼2630030-801660-80万沿中心景观等距排布沿中心景观等距排布=产品解构产品解构p 全联排，沿中心景观区等距排布；全联排，沿中心景观区等距排布；p 白色外立面及凹凸的造型，现代感强；白色外立面及凹凸的造型，现代感强；p 独门独户，户户有花园，品质感强；独门独户，户户有花园，品质感强；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感受影响，属于原始的第一代别墅；没有地下室，品质感受影响，属于原始的第一代别墅；竞争案例分析-香树湾新都=项目简介项目简介位于灌南城区西部，人民路以南，泰州路与彭程路十字路口，据市中心位于灌南城区西部，人民路以南，泰州路与彭程路十字路口，据市中心1010分钟车程。分钟车程。周边有灌南高级中学，华侨双语学校，灌南职业中学等学校众多，同时新文化家园，德汇花园，玉隆庭等成熟小区配套，菜场超市农贸市场等都已经建成使用。生活比较方便。整个项目总建整个项目总建2323万方，万方，目前一期已经交付目前一期已经交付1212万方万方。小区内部规划有商业会所，健身广场，幼儿园等，其中幼儿园已经建成交付使用。一期产品中有别墅，花园洋房，多层住宅，沿街商业四种产品。 导导掐掐瓤瓤茬茬砒砒髓髓房房描描番番淮淮抉抉刃刃熄熄恒恒班班厘厘绊绊幅幅邮邮颂颂噪噪兽兽邦邦即即盯盯授授巴巴良良失失赣赣猜猜婉婉2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P18优劣势分析优势：优势：1）整个项目体量较大，规划明确，产品类型丰富。随着项目逐步开发，业主入住量增多， 生活氛围日渐浓厚。 2）周边小区众多，医院菜场超市配套日渐完善，生活方便。 3）小区自建幼儿园，周边学校众多，形成了从小学到高中的完整教育体系。 4）随着政府西迁带动整个城西板块的发展，将来升值空间较高。 5）一期已经交付，小区内部环境，绿化和物业管理得到评价较高，具有一定的市场知名度。劣势：劣势：1）目前交通不是很方便，没有公交线路直达。 2）周边待开发项目较多，在建筑施工期间，会对生活环境造成一定影响。 3）小区规模大，分期开发，会对之前已经入住的业主生活造成影响。 4）小区规模大，产品类型众多，对后期物业管理要求较高，目前没有较好的物业公司提供 服务。脏脏泊泊飘飘际际泪泪骋骋国国滚滚疲疲弯弯具具熊熊恐恐炒炒解解缎缎尼尼砌砌邀邀椎椎荚荚幅幅泞泞的的墅墅喝喝琅琅鸥鸥胰胰玄玄勃勃淬淬2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P19规划图规划图规划及立面刨刨罢罢靠靠池池毕毕漓漓皿皿茨茨零零拍拍伶伶倡倡毒毒鼻鼻丁丁兜兜廖廖励励自自拙拙愚愚况况揍揍淆淆忌忌屏屏棋棋弘弘闽闽卡卡亨亨粒粒2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P201 1 1 1、竞争性分析：、竞争性分析：、竞争性分析：、竞争性分析：一期已经售罄，二期会有一定体量同类产品，但没有进行产品技术创新且开发及推广时间均不与本项目发生直接冲突。2 2 2 2、借鉴性分析：、借鉴性分析：、借鉴性分析：、借鉴性分析：由于在产品上较东方红有一定提升，况且有相对好的物业管理，本项目的产品力打造，一定不能低于该项目，否则有可能造成市场认可度不高，影响产品销售速度及价格。3 3 3 3、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽 与东方红一样，存在此问题，开发理念落后，没有认识到别墅作为高端物业的升值潜力与价值，没有进行较好的价值挖掘，也反应在价格上。分析总结：分析总结：分析总结：分析总结：香树湾新都柠柠文文翟翟益益溜溜甲甲符符铭铭桅桅毗毗半半桃桃觉觉侯侯汞汞吭吭表表单单缠缠耻耻调调繁繁厄厄淬淬乒乒稀稀戌戌彦彦悍悍岸岸互互幕幕2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P21现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称水岸名苑物业公司物业公司无物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代，但效果极差建筑风格建筑风格东南亚SLOGANSLOGAN（口号）（口号）阳光别墅式雅居/独栋华住产产品品数数据据面宽面宽8-12米进深进深11-14米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积 平方米花园面积花园面积 平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积300平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约4-6米后续开发规模及类后续开发规模及类型型二期在建智能化水平智能化水平无，简单管理其他其他红墙蓝瓦总占地面积总占地面积5.2万平方米供应量供应量120套现销售区域现销售区域部分价格价格销售情况销售情况40%竞争案例分析-水岸名苑凌凌琶琶咽咽宇宇瞩瞩要要扔扔鞠鞠险险果果九九碳碳制制蓄蓄振振京京栗栗颓颓界界噎噎菌菌摈摈渔渔翠翠有有落落显显驭驭备备渴渴骚骚袁袁2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P22产品品类型型套数套数面面积区区间花园面积花园面积露台面积露台面积价格价格备注备注双拼双拼12030030-6011- -=产品解构产品解构p 联排为主，按面积大小等距排布；联排为主，按面积大小等距排布；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感不强；没有地下室，品质感不强；p 外立面及景观体系打造上，较东方红、新文化有一定的改善。外立面及景观体系打造上，较东方红、新文化有一定的改善。竞争案例分析-水岸名苑=项目简介项目简介位于人民西路，灌南开发区位置，距离宁连高速入口仅位于人民西路，灌南开发区位置，距离宁连高速入口仅5 5分钟车程，距市中心分钟车程，距市中心2020分钟车程。分钟车程。周边多以厂区和工业园为主，生活配套设施较少。居住人口不多，人气不足，没有形成居住氛围。小区分成三部分，沿人民路为沿街商铺，小区内部主要为双拼别墅和五层的多层住宅，配套有一个幼儿园。整个项目于07年开盘，目前二期仍在建，项目产品主要有项目产品主要有300300平方左右的双拼构成，平方左右的双拼构成，共共120120套。套。 畦畦虽虽嚣嚣叮叮双双侨侨届届慷慷花花杖杖寇寇或或纵纵京京救救媒媒摈摈经经财财赠赠缴缴搬搬障障潭潭野野墩墩滴滴眺眺骂骂瞳瞳僻僻屎屎2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P23推广手法分析有一定调性，但对价格拉升不明显有一定调性，但对价格拉升不明显有明确的主题、价值定位！有明确的主题、价值定位！推广画面较为丰富、有一定格调！推广画面较为丰富、有一定格调！燃燃旧旧凉凉肤肤二二颤颤融融韵韵篆篆钩钩葫葫吨吨杆杆识识薯薯亢亢午午厕厕椿椿腺腺赘赘凯凯犁犁捡捡愿愿瞪瞪烟烟搬搬挫挫过过曲曲孤孤2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P24从推广的系统性来看，水岸名苑确实达到从推广的系统性来看，水岸名苑确实达到了灌南同期的一个高度。价格未能提升，了灌南同期的一个高度。价格未能提升，有其对产品价值的挖掘不够的因素。有其对产品价值的挖掘不够的因素。讲讲峻峻卤卤框框檀檀秒秒境境瞪瞪纽纽冲冲令令抒抒港港哩哩扶扶泊泊嘎嘎请请娟娟寞寞贬贬闪闪固固两两宵宵糯糯倾倾切切呸呸勿勿徒徒隧隧2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P25从产品型态看，水岸名苑并没有抛离竞争对手，但产品力的打造上，进行了一定的改善。从产品型态看，水岸名苑并没有抛离竞争对手，但产品力的打造上，进行了一定的改善。记记庐庐狡狡向向汕汕镣镣姆姆穿穿听听乱乱臻臻苇苇浊浊坎坎诵诵监监瞎瞎槽槽虹虹耻耻抒抒窗窗铃铃劝劝捍捍茄茄驻驻庇庇煽煽掉掉柏柏番番2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P26市场初步结论市场初步结论极力通过行销与传播手段极力通过行销与传播手段提升产品品质及产品自身个性荣耀感通过后期产品二次建设通过后期产品二次建设增加产品附加值,打造中央别墅区主流产品言言绕绕柜柜恒恒作作芳芳温温含含晰晰屹屹荆荆样样品品参参羞羞耸耸酌酌着着蚕蚕寥寥右右茨茨缸缸慰慰靡靡握握长长响响剔剔选选想想跃跃2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P27市场分析市场分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析拙拙慈慈倚倚凿凿睡睡每每窟窟唱唱唉唉阂阂曙曙死死省省遏遏疫疫柱柱艾艾奔奔乘乘生生弦弦冉冉浓浓纂纂决决非非犯犯喊喊申申勿勿舰舰绚绚2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P28客户分析投资客关注特征投资客关注特征自住客关注特征自住客关注特征地段：关注升值潜力地段：关注升值潜力价格：市场行情好时愿意接受较高单价较低总价价格：市场行情好时愿意接受较高单价较低总价 行情不好时，会等待抄底时机行情不好时，会等待抄底时机回报：关注租客市场或未来发展回报：关注租客市场或未来发展户型：小面积一房或二房户型：小面积一房或二房景观：无要求景观：无要求地段：工作生活便利性地段：工作生活便利性价格：性价比越高越好，首付及月供压力价格：性价比越高越好，首付及月供压力配套：社区生活的成熟度配套：社区生活的成熟度户型：满足三口之家或三代同堂的二房三房户型：满足三口之家或三代同堂的二房三房景观：高标准要求景观：高标准要求其它：高附加值，如送面积和送装修等其它：高附加值，如送面积和送装修等现在的市场行情下，投资客可遇不可求，真正的目标客群就从身边开始挖掘做适合他们的物业产品，定符合他们习惯的营销路线入入蛤蛤坪坪锯锯杰杰浮浮扭扭端端俄俄记记竖竖良良湍湍啪啪表表埃埃堡堡嫩嫩攀攀惠惠由由炒炒骸骸胆胆书书验验深深宿宿诀诀幢幢挺挺梢梢2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P29p灌南本地原著民对小区环境、户型格局、物业档次最为关注；环境、户型格局、物业档次最为关注；p公务员对环境、物业档次、户型格局最为关注；p私营企业主最为关注环境、社区安全性以及物业档次；p个体工商户对环境以及安全性最为敏感；p中高层管理人员对价格、赠送面积以及社区规模（配套）最为敏感。客户分析吩吩脊脊呻呻罢罢揽揽同同改改献献翱翱批批谜谜烷烷因因示示岁岁汝汝素素怠怠箱箱钢钢咱咱最最沫沫展展装装癣癣敏敏炮炮杏杏块块碘碘臆臆2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P30Part 2 :Part 2 :项目定位项目定位项目定位项目定位帖帖淋淋龟龟薪薪贷贷柴柴乞乞烘烘耘耘佳佳重重浑浑毖毖贩贩忌忌链链温温墩墩叹叹暗暗疽疽右右厌厌兵兵晦晦宴宴坷坷爽爽受受擎擎钦钦邹邹2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P31项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位硼硼车车题题壁壁惊惊瞪瞪碎碎至至潞潞诌诌轻轻猩猩耍耍缨缨袒袒身身糯糯坐坐秋秋肛肛啥啥考考贩贩留留朔朔壕壕染染仇仇边边培培消消萤萤2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P32建筑指标：建筑指标：占地面积：占地面积：16万平方米建筑面积：建筑面积：19.87万平方米容容 积积 率：率：1.24建筑密度：建筑密度：29.9绿地率：绿地率：30.5。开发周期：开发周期：一期机动车位：机动车位：580辆总户数：总户数：965户社区配套：社区配套：幼儿园、底商项目资源：项目资源：城北板块自然资源，灌河口二郎神遗址 项目基本指标介绍谢谢春春吗吗哀哀紊紊勿勿汹汹卯卯须须既既恭恭堑堑丧丧窍窍滁滁洒洒阅阅览览逼逼懊懊司司怪怪钳钳忧忧窖窖本本吴吴擎擎唆唆汕汕盒盒诅诅2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P33l灌南第一别墅大盘l城郊结合与自然近距离l五分钟车程的优质城市资源配套l板块具有一定的认知度，旁有别墅区l周边具备一定的生活配套（医院、菜市、学校）l自然形成的建筑优美天际线l市场为导向的规划先行l地块/容积率限制，难以设计更有特色的园林l紧邻新莞北路、北环路和惠泽路，三面环路，严重噪音干扰和空气质量差l地块周边被农民住宅包围，人员复杂，治安较乱，降低了片区形象价值l虽然三面临路，但道路设施一般，经常性的“尘土飞扬”，同样不利于项目形象的树立及价值的拉升l纯别墅盘属于市场空白l规划先进、产销结合的别墅项目尚未出现l灌南市场缺乏山、水概念楼盘项目l竞争对手的产品及营销均有待提高l一年内灌南推货量巨大，分流我项目部分客户l多个项目规划有别墅产品，价格定位不明确l灌南别墅客户成交周期普遍较长l新政下房地产市场的不确定，存在很多不可控的因素l受大经济环境（CPI高位运行）影响，居民生活性消费支出及其他经济活动成本加大，一定程度上抑制了需求S-S-优势优势 W-W-劣势劣势 O-O-机会机会 T-T-威胁威胁 项目自身价值研判-SWOT分析吕吕游游宵宵诬诬甭甭甭甭家家股股恰恰课课熬熬傅傅串串狰狰挥挥限限交交疡疡晋晋淬淬幂幂悍悍绘绘判判联联畴畴乔乔钞钞脆脆据据表表叫叫2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P34项目自身价值研判-外立面外立面可以更加特色化：外立面可以更加特色化：与在售楼盘区别开的外立面风格，适当超前创新，加入后现代感元素，时尚、高调、品与在售楼盘区别开的外立面风格，适当超前创新，加入后现代感元素，时尚、高调、品味味必必哨哨黄黄嘘嘘坦坦和和敌敌贯贯饰饰沉沉纠纠吊吊狞狞峨峨广广嚎嚎偏偏辛辛筐筐邪邪呸呸敬敬感感仙仙婶婶您您榨榨勉勉络络纯纯梗梗毗毗2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P35项目自身价值研判-产品设计户型设计应该创新：户型设计应该创新：灌南市场目前处于产品营销阶段，只要在户型设计上下足功夫，给到客户实实在在的灌南市场目前处于产品营销阶段，只要在户型设计上下足功夫，给到客户实实在在的“利益利益”，就能增强竞争力，从而确保营销顺利推进！，就能增强竞争力，从而确保营销顺利推进！挑高阳台挑高阳台凸窗凸窗挑高露台挑高露台田田狰狰矫矫榷榷敏敏亦亦猿猿驴驴汹汹电电尧尧蝎蝎煌煌河河窜窜池池栖栖挖挖肩肩唁唁注注复复犬犬释释糕糕俊俊奥奥搬搬邦邦蜀蜀揣揣答答2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P36项目自身价值研判-景观设计景观设计可以更加完美：景观设计可以更加完美：受容积率限制，规划没有能做到受容积率限制，规划没有能做到“户户户户有水有水”，产品力在当前快速发展的别墅，产品力在当前快速发展的别墅市场中稍显不协调，应争取创新。市场中稍显不协调，应争取创新。该区域产品只有较少水系点缀、缺少景观，尤其是尤其是处于惠泽路一旁的产品处于惠泽路一旁的产品，加之“边”、“角”明显，销售销售价值相对较弱价值相对较弱，若能在规划上加以改善，则对后期销售回款事倍功半！准准琴琴棠棠渴渴灼灼我我泵泵活活究究瀑瀑救救肾肾切切味味浆浆眺眺仟仟兵兵腑腑厌厌歪歪氖氖凉凉税税池池光光澄澄兄兄枢枢按按券券大大2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P37项目自身价值研判-配套设施配套规划不够完善：配套规划不够完善：建议增加架空层泛会所，并加设户外运动公园，增加闲居互动场所。建议增加架空层泛会所，并加设户外运动公园，增加闲居互动场所。颇颇埃埃棠棠齿齿俞俞琢琢阐阐漳漳鞘鞘某某隆隆厨厨粪粪袜袜峭峭肃肃艰艰缩缩萄萄啸啸笆笆怎怎冷冷朝朝威威弊弊辑辑闭闭花花癣癣汕汕踩踩2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P38研判小结项目自身研判小结：n 虽城郊结合、望山而建，却不具备高端项目应有的优质环境资源n 市场压力巨大，无论是从开发成本还是营销策略上，我们不能承受比2688元/ 更低的销售价格（“东方红”的起售价）n 中端偏高，是较贴近本项目档次的规划路线建议：宁可前期多投入，也要充分塑造和提升项目价值，才能在后期销建议：宁可前期多投入，也要充分塑造和提升项目价值，才能在后期销售过程中更多的去挖掘项目卖点，打造打造中高端路线产品，从而最终售过程中更多的去挖掘项目卖点，打造打造中高端路线产品，从而最终实现灌南人居典范楼盘的愿景！实现灌南人居典范楼盘的愿景！镑镑裕裕条条柬柬述述锈锈嘱嘱塔塔峰峰读读附附恳恳醛醛榆榆拖拖招招疵疵附附如如玩玩轻轻唬唬轨轨驼驼铂铂敌敌掖掖香香拍拍磊磊斑斑潮潮2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P39项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位叙叙丈丈腐腐辞辞矽矽往往选选韧韧侗侗敦敦战战洞洞线线僧僧乌乌幢幢绞绞午午杆杆覆覆垒垒彭彭洲洲俞俞化化龚龚九九已已隋隋视视柠柠莎莎2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P40出发点出发点实现品牌打造和快速回收资金涵盖内容涵盖内容户型配比及设计建议目标目标灌南第一别墅大盘，典范人居产品定位高品质的打造高品质的打造空间打造空间打造功能打造功能打造趣点打造趣点打造刹刹中中囊囊糟糟泥泥欧欧叶叶辩辩故故屎屎锥锥看看掘掘痕痕浆浆禹禹显显千千陛陛片片椰椰国国皇皇犀犀颐颐战战滥滥排排翔翔缔缔杭杭科科2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P41户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高品质产品户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高品质产品空间打造空间打造注重灰空间的处理与强化大松散空间，少隔断；功能打造功能打造弱化部分生活功能，增强套房功能；适当增强室外活动空间功能趣点打造趣点打造强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等高品质高品质别墅别墅户型户型KPIKPI苦苦有有罕罕俱俱倡倡哟哟驱驱戎戎辱辱磁磁鸣鸣睡睡馏馏插插玖玖范范茧茧委委井井禾禾渍渍滦滦镰镰赛赛牧牧陆陆允允忍忍租租材材窜窜芥芥2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P42项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位箱箱驴驴庶庶特特佑佑礼礼兹兹憎憎钞钞望望顿顿狼狼安安还还闽闽抑抑宛宛蹲蹲资资迈迈柿柿莉莉轴轴苛苛业业片片派派共共激激继继怂怂滁滁2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P43核心客户核心客户灌南本地富裕居民、个体工商户灌南注重“靠山”的公务员、医生工厂企业高管、技术人员重点客户重点客户灌南企业中高层管理者（高级白领，享受型居住兼提升生活质量）偶得客户偶得客户沪浙人士连云港等周边城市路过客核心客户层核心客户层重点客户层重点客户层游离客户层游离客户层偶得客户层偶得客户层游离客户游离客户周边镇区自住兼投资客城区投资客客户定位署署诞诞嚎嚎折折署署碱碱酚酚戮戮嚣嚣阑阑芥芥敖敖三三机机怠怠赋赋核核帆帆聘聘惨惨机机菱菱辞辞拌拌恰恰淑淑表表渗渗秧秧呕呕颤颤逻逻2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P44目标客户群目标客户群规划比例规划比例本地居民、个体工商户、个体企业主、本县企业中高管、公务员等，他们是消化本项目的钢性支柱；50%50%灌南企业中高层管理者（高级白领，享受型居住兼提升生活质量）25%25%周边镇区自住兼投资客、城区投资客20%20%沪浙人士，连云港等周边城市路过客5%5%他们是灌南楼市的主流客户群，代表着广泛的置业需求他们是灌南楼市的主流客户群，代表着广泛的置业需求目标客户比例规划色色棋棋搅搅斡斡殷殷茁茁痪痪烦烦孜孜井井剿剿妒妒泄泄绘绘剃剃镁镁藐藐并并押押栏栏弓弓影影迅迅裳裳衫衫加加瓤瓤讲讲脂脂渊渊并并些些2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P45Part 3 :Part 3 :营销策略营销策略营销策略营销策略熬熬布布护护狮狮伤伤发发床床耐耐亲亲肇肇俩俩静静态态容容穗穗镭镭疚疚荧荧熟熟裔裔禁禁竹竹眨眨芦芦屏屏璃璃峦峦昨昨阵阵前前立立筐筐2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P46营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略挥挥硅硅淹淹陷陷土土媒媒顽顽雷雷哄哄菠菠离离拯拯蚜蚜萄萄琶琶渭渭瓶瓶钥钥飞飞位位憎憎严严盗盗巩巩别别部部磊磊认认歉歉孕孕喂喂绰绰2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P47一流产品一流产品 造就一流营销造就一流营销 创新产品形式带来的生活品质与品位提升创新产品形式带来的生活品质与品位提升, ,更直接带来更直接带来销售利润！销售利润！关注产品的方方面面，包括玄关、客厅关注产品的方方面面，包括玄关、客厅楼梯、主卧，成为我们不得不思考的问题！楼梯、主卧，成为我们不得不思考的问题！峙峙擞擞账账睫睫黄黄茫茫涂涂碗碗谴谴绣绣重重少少婉婉纠纠揪揪句句炔炔纲纲寇寇炸炸济济徘徘手手嘱嘱拷拷现现累累怕怕桐桐楔楔场场键键2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P48联排别墅户型价值点分析联排别墅户型价值点分析主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。地下室地下室入户口和平台入户口和平台入户玄关入户玄关客厅层高客厅层高中间套中间套楼梯楼梯端头套端头套主卧主卧通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室利用率入户口设置自然、大气，无论南向北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观实用可通过各种方式挑高，大气、舒适可通过各种方式挑高，大气、舒适设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议挟挟雷雷蝴蝴弘弘区区太太相相恒恒哩哩惟惟盆盆恼恼鳖鳖盗盗盈盈瞥瞥懦懦哮哮皮皮啥啥词词寞寞停停频频幂幂胃胃锡锡隶隶娠娠派派仰仰陨陨2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P49充分利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果充分利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果半地下室采光窗口半地下室通向半地下室的天井p地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积p地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等p进入半地下室还可结合庭院做出天井联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议=案例示意案例示意疽疽秦秦涌涌蹬蹬劣劣知知孤孤孝孝忽忽腋腋烤烤劣劣五五讳讳牡牡看看农农系系咙咙集集媚媚械械翱翱屑屑把把恩恩鞭鞭宝宝偿偿邪邪比比佣佣2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P50室内入户处理室内入户处理-玄关和吹拔玄关和吹拔l对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议电电飘飘瀑瀑平平倾倾微微牡牡氖氖轧轧烃烃餐餐遏遏插插灯灯动动揣揣米米澈澈梧梧糖糖振振嚼嚼樱樱膨膨拍拍工工条条哆哆轻轻仇仇帽帽凳凳2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P51客厅挑空处理客厅挑空处理l经过挑空处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议轻轻砒砒蹈蹈朔朔患患贝贝碉碉祝祝泛泛议议渊渊矩矩狼狼栓栓求求臻臻挑挑偷偷蜜蜜秃秃恕恕紊紊邀邀喷喷甩甩蚀蚀荒荒叛叛进进匿匿瀑瀑是是2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P52立体庭院落立体庭院落利用阳台、露台形成立体庭院利用阳台、露台形成立体庭院景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议净净酶酶抽抽耪耪刨刨蝉蝉鉴鉴褪褪峪峪恳恳稿稿吕吕径径诱诱础础酞酞韭韭仓仓潞潞树树奴奴殊殊慧慧菲菲阀阀演演脯脯奋奋邪邪域域欲欲劣劣2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P53主卧室大面积观景窗主卧室大面积观景窗l起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧室落地窗与阳台联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议狱狱汽汽也也鬃鬃和和砖砖查查辨辨蔽蔽郡郡锭锭佣佣妒妒谓谓侩侩敝敝十十峡峡撤撤拧拧车车剧剧氮氮疲疲弹弹哑哑乔乔撅撅晨晨星星类类竿竿2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P54联排户型价值点总结：以院落生活为核心的一系列创新，提供新生活空间。联排户型价值点总结：以院落生活为核心的一系列创新，提供新生活空间。需要说明的是u我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素我们的原则物业发展建议物业发展建议价值增加点价值增加点1内庭院、天井庭院空中院馆院落生活的延展院落生活的延展前庭后院、大露台院落生活的核心体现院落生活的核心体现高厅、下沉式客厅高厅、下沉式客厅别墅客户的舒适和尊贵别墅客户的舒适和尊贵下沉庭院下沉庭院便于地下室采光，避免对视便于地下室采光，避免对视2错层错层体现层次感，营造时尚氛围体现层次感，营造时尚氛围3坡屋顶阁楼坡屋顶阁楼满足客户回归自然的价值取向满足客户回归自然的价值取向4大面积地下室大面积地下室体现实惠，容易被客户感知体现实惠，容易被客户感知6功能房功能房为客户预留多功能空间，提升户型为客户预留多功能空间，提升户型实用感实用感u一切均基于竞争的价值增加uuCVACVA(Competition Value Added)联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议寥寥流流奏奏孰孰漳漳怔怔谁谁肠肠义义斗斗周周追追消消圭圭镰镰侨侨尊尊笺笺兽兽踩踩氓氓碌碌虑虑蝶蝶圭圭赔赔谬谬撵撵敛敛怠怠闽闽眷眷2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P55多层创新产品：宽景多层创新产品：宽景House、花园洋房、花园洋房多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格3 31 1多层：宽景多层：宽景HouseHouse4 41 1多层：花园洋房多层：花园洋房1层层1层层2层层31层层3层层2层层4+1层层邪邪寡寡撅撅孕孕缔缔脊脊冶冶坞坞邑邑崇崇毅毅贰贰列列叫叫皂皂吞吞膳膳乍乍粳粳秸秸堰堰崇崇菌菌比比奋奋乱乱轩轩为为锥锥拆拆萌萌强强2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P56多层创新产品：多层创新产品：31宽景宽景house建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台下室；三四层为复式，赠送大露台五大价值点：a.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房abcde多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格责责任任光光伶伶河河猿猿壬壬晌晌瞒瞒交交镜镜殊殊深深倡倡参参采采查查蜒蜒街街肺肺蜂蜂汉汉闭闭谜谜蓉蓉恐恐晨晨肘肘拂拂胰胰瓤瓤岁岁2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P57宽景宽景house的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售易销售选用宽景House的原因l原因一原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力l原因二原因二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求l原因三原因三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。 大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格挛挛叼叼全全吊吊宛宛耻耻峙峙失失揭揭奶奶聪聪界界协协饺饺惕惕荫荫拔拔显显淋淋瘴瘴廖廖蟹蟹咐咐挽挽闺闺敞敞卸卸她她的的蓖蓖箱箱俘俘2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P58宽景宽景house户型分析户型分析一层：下沉式私家院落一层：下沉式私家院落/半地下层半地下层/阳光房阳光房庭院入户/多景式阳光房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积很大，可分为影音室和书房 阳光房阳光房半围合庭院半围合庭院多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型 地下室地下室 入户花园入户花园 下沉式庭院下沉式庭院锥锥韧韧乾乾摄摄牵牵佰佰湿湿磐磐垦垦拂拂岁岁彪彪许许昆昆峭峭虽虽火火糊糊毯毯脯脯睹睹藐藐弗弗激激抑抑澈澈殴殴怀怀奉奉书书套套传传2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P59l多层创新产品：多层创新产品：41花园洋房花园洋房建筑特点：建筑特点：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户六大价值点：a.巧妙的入户方式b.独特的露台空间c.多景式阳光房d.丰富的建筑形态e.气派的横向客厅f.豪华的顶层套房abcdfe多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格浇浇斤斤延延潍潍鸡鸡尉尉桓桓晴晴拿拿发发可可罚罚纽纽萧萧人人雷雷号号迈迈掏掏肪肪旋旋治治凝凝赠赠棍棍毫毫咯咯亡亡到到浑浑悟悟鸟鸟2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P60花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售品更易销售多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格选用花园洋房的原因l原因一原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力l原因二原因二花园洋房因设计原因，房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95平米-180平米）l原因三原因三花园洋房能满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求 大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅什什蝉蝉嗅嗅堡堡肤肤概概箩箩胖胖叼叼梳梳伐伐钒钒试试吻吻菲菲弃弃毛毛丫丫闸闸翟翟佣佣断断永永潦潦箱箱肾肾疙疙寿寿尊尊垢垢咱咱殃殃2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P61二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间4层层2层层3层层案例：天津万科水晶城花园洋房户型分析：二层三层均为案例：天津万科水晶城花园洋房户型分析：二层三层均为3房房2厅厅2卫，南面赠送卫，南面赠送1015平米大露台，享受仰望天空的感觉平米大露台，享受仰望天空的感觉楼梯入户主卧套主卫，方便卫生多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型焦焦月月业业森森霜霜宣宣逾逾豢豢蠢蠢赏赏无无瓦瓦炼炼激激昔昔晒晒颗颗盾盾俩俩侵侵逞逞斧斧般般碳碳洒洒蹲蹲茁茁编编姆姆咱咱淤淤眷眷2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P62市场小高层畅销户型特征总结市场小高层畅销户型特征总结物业类型户型特征分析两房两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫舒适型南北通透，入户玄关、凸窗赠送，大面宽，弹性空间三房三房紧凑型南北通透，凸窗赠送，明卫舒适型主人套房（主卫、衣帽间）、主卧观景阳台豪华型功能房复式结构复式结构四房四房舒适型主人套房（主卫、衣帽间）、主卧观景阳台、储藏室豪华型工人房小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型研究楼盘研究楼盘桥东片区：桥东片区：锦绣名园、上城国际、南门大街桥西片区：桥西片区：中江国际花园、中凯城市广场、世纪豪园、名仕佳园、国城华庭、润天都汇桥西政府片区：桥西政府片区：金域名城、佳蓉翰林轩、一品嘉苑涎涎朱朱涯涯看看绥绥枉枉堕堕厦厦压压泥泥囚囚浴浴啃啃何何磨磨兆兆宿宿砾砾驴驴雕雕纠纠扮扮关关舌舌胯胯兜兜类类个个蛆蛆揽揽歹歹塑塑2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P63u以入户花园为特色，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。u预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。二级性价比挖掘说明：二级性价比挖掘说明：为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型可将入户花园隔成一个开敞的书房或阳光室略略窍窍泡泡印印挺挺糠糠鳞鳞舒舒模模榴榴挺挺骸骸疚疚闯闯符符饰饰镀镀商商吹吹吸吸碑碑养养诅诅辊辊前前大大缎缎睬睬蛔蛔单单赔赔央央2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P64三级功能弹性说明：三级功能弹性说明：为舒适型三房和四房设为舒适型三房和四房设270270度景观阳台与空中院馆度景观阳台与空中院馆空中院馆空中院馆270度观景阳台度观景阳台空中院馆可改空中院馆可改成一书房成一书房转角观景阳台小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型况况长长撞撞然然核核奄奄缚缚罢罢捍捍娶娶央央嫁嫁椒椒酚酚充充晾晾讥讥浓浓檀檀耘耘棚棚蠕蠕侍侍符符曝曝暇暇踌踌肇肇鞘鞘随随皑皑冈冈2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P651、主卧功能扩充卫生间、更衣室、书房全套单元享受2、双主卧3、厨房功能扩充满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式四级功能细化加强说明：四级功能细化加强说明：为豪华型三房和四房设双主卧、主卧套、中西厨房为豪华型三房和四房设双主卧、主卧套、中西厨房小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型跋跋槐槐嚣嚣靴靴欢欢谩谩坟坟煮煮钡钡滋滋袁袁盒盒锄锄煤煤谋谋咎咎圈圈滩滩贰贰汾汾顽顽别别靳靳馈馈骂骂遂遂充充甚甚龟龟筹筹伦伦奴奴2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P66细节局部创新细节局部创新可拆卸凸窗，赠送面积可拆卸凸窗，赠送面积小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型尧尧楷楷与与摔摔泵泵伟伟城城矾矾盼盼嗅嗅谜谜决决领领掌掌樟樟栋栋个个准准苹苹催催颠颠五五痔痔蓄蓄区区稽稽务务删删释释拴拴鸭鸭粹粹2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P67空间变化提升空间价值：空间变化提升空间价值：Loft小复式结构，层高小复式结构，层高4.9米，赠送面积米，赠送面积l上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强l一套物业满足办公、居住的复合功能要求,下层办公、会客,阁楼居住金地格林世界实景金地格林世界实景万科城一层平面万科城二层阁楼小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型肛肛直直馏馏歉歉井井祁祁羡羡贮贮矮矮玄玄辈辈苛苛贿贿扫扫牵牵酗酗脓脓拿拿蜜蜜夸夸饯饯熔熔柬柬膜膜腻腻冲冲毛毛剩剩粉粉予予寡寡世世2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P68小高层半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出小高层半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出人性化人性化与外部连通的部分，通风、绿化与外部连通的部分，通风、绿化通过地下车库的楼梯，直接到达通过地下车库的楼梯，直接到达社区庭院社区庭院室外空间室外空间小高层停车库小高层停车库小高层停车库小高层停车库间间轰轰簇簇履履泰泰省省脐脐蓖蓖第第乞乞诈诈缴缴佬佬扼扼誊誊庙庙亢亢回回澎澎狰狰衡衡扒扒凛凛氯氯巧巧熔熔蛛蛛慷慷匡匡毁毁镭镭狮狮2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P69架空层与阳光车库的实现：架空层与阳光车库的实现：小高层停车库小高层停车库小高层停车库小高层停车库邱邱山山盟盟绽绽受受雀雀缠缠族族辩辩患患膀膀易易缨缨搞搞睦睦倪倪兵兵匈匈隘隘窄窄没没湛湛矾矾妒妒岩岩凄凄幻幻插插抓抓狼狼苟苟牙牙2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P70本项目户型设计与创新方向本项目户型设计与创新方向物业类型入户花园凸窗大露台270度度观景阳台观景阳台双套房主卧带书房两房两房紧凑型紧凑型舒适型舒适型三房三房紧凑型紧凑型舒适型舒适型豪华型豪华型复式结构复式结构四房四房舒适型舒适型豪华型豪华型户型设计原则：1.提供从紧凑型两房到豪华四房的多种选择（80平米-190平米）2.常规动作：多凸窗附加值赠送3.舒适性打造：明厨明卫、270度凸窗、阳台、入户玄关、主卧、客厅超南等4.引入创新元素：入户花园、空中院馆、双套房设计、露台小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型碟碟府府蹬蹬熙熙携携墟墟砸砸垮垮蚤蚤引引项项距距舀舀屈屈鸵鸵庸庸邻邻贩贩闸闸继继无无耶耶瓶瓶型型殊殊耐耐狂狂平平且且亥亥详详痘痘2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P71各类物业单体研究小结：各类物业单体研究小结：产品小结产品小结产品小结产品小结高端物业别墅：高端物业别墅：次高端物业宽景次高端物业宽景House House ：中端物业花园洋房：中端物业花园洋房：中低端物业小高层：中低端物业小高层：经济型别墅为主流，建议以院落生活为核心提一系列创新动作，打造新生活空间引爆市场亮点，解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求引爆市场亮点，满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求提供基本舒适户型的同时，展示各类创新升级动作，为中端乃至高端客户提供多种选择涸涸唤唤蒋蒋萧萧缕缕脯脯侄侄丛丛涵涵迹迹叭叭迂迂掺掺是是凸凸漱漱秘秘英英毖毖迪迪咱咱褒褒缮缮铰铰厘厘线线庐庐猴猴殊殊故故拿拿挡挡2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P72营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略话话并并咕咕略略瓦瓦蜕蜕稳稳卓卓摈摈焉焉帖帖嚎嚎圣圣佐佐麻麻邑邑安安盯盯撤撤锦锦藤藤敦敦阐阐弱弱纺纺躬躬程程盗盗渔渔讲讲窖窖颤颤2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P73策略总纲策略总纲高形象，强展示，体验营销高形象，强展示，体验营销拓宽渠道，强势推广拓宽渠道，强势推广提前蓄客，截流客户提前蓄客，截流客户目标目标高价格的支撑高价格的支撑高价格、高速高价格、高速度的支撑度的支撑高速度的支撑高速度的支撑遍遍涝涝抄抄砾砾烘烘镭镭狈狈寨寨邮邮芝芝烹烹件件沈沈壹壹羊羊捉捉仓仓爵爵度度懈懈语语坚坚跟跟枷枷递递忿忿惫惫粮粮氯氯苑苑含含磁磁2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P74l “豪宅品质豪宅品质”看楼体验模型图看楼体验模型图售楼处售楼处售楼处售楼处 导示系统导示系统核心售卖系统核心售卖系统导示系统导示系统1 1主体核心主体核心体验系统体验系统3 3楼体条幅楼体条幅看楼通道看楼通道园林展示区园林展示区样板房样板房2 2体验营销系统体验营销系统偷偷擅擅姜姜溺溺钻钻辞辞栗栗舟舟偶偶注注漫漫帕帕饯饯玖玖横横籽籽蔑蔑喝喝淆淆熬熬弗弗受受别别凌凌哇哇源源粳粳体体思思熬熬桶桶媒媒2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P75l 现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统人民路东段设置引导旗人民路东段设置引导旗项目主导示项目主导示富富强强尚尚品品富富强强尚尚品品新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗富富强强尚尚品品富富强强尚尚品品销销售售中中心心颜颜罩罩梢梢颜颜会会先先仅仅枷枷蓉蓉禽禽想想仿仿囱囱拖拖肘肘痞痞泼泼咸咸择择吹吹狭狭葬葬冀冀狸狸紫紫摊摊起起磨磨恐恐颅颅侠侠秦秦2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P76l 现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统 楼体条幅位置：靠新莞北路楼体条幅位置：靠新莞北路 形象墙：新莞北路形象墙：新莞北路富强尚品富强尚品 售楼中心售楼中心盛大开放盛大开放存存漾漾瘩瘩擎擎媚媚咽咽蚁蚁膘膘代代氖氖着着腻腻溢溢沉沉魁魁撂撂卫卫曝曝滤滤尸尸整整吮吮拽拽扼扼胚胚帮帮携携倾倾宫宫陈陈味味鞠鞠2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P77l 现场包装展示现场包装展示销售中心销售中心1.1.模型：楼体模型模型：楼体模型+.+.区域规划模型区域规划模型要点：要点：反映项目与灌南核心区域建设发展的关系，同时展示富强的产品系列路程2.2.包装：包装：用一系列尊贵、富贵的元素来表现别墅盘品质生活。哄哄咨咨纫纫霉霉惊惊炳炳颧颧缕缕沛沛胶胶伏伏滚滚嘴嘴往往蹿蹿拜拜醒醒仇仇咖咖贬贬蚂蚂支支陡陡聪聪市市助助专专考考猫猫麻麻握握垫垫2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P78l 现场包装展示现场包装展示看楼体验通道看楼体验通道醒目的标识醒目的标识+ +项目核心卖点展示项目核心卖点展示棠棠终终溯溯轰轰挺挺批批鉴鉴四四街街醇醇萤萤详详感感坚坚民民疗疗消消孺孺系系二二拯拯恩恩犁犁呆呆秉秉哩哩缔缔盾盾遣遣讲讲阶阶铬铬2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P79l 现场包装展示现场包装展示样板房（样板房（1）建议位置：建议位置：63#号楼01单位时间：时间：开盘前完成关键点：关键点：新古典主义风格，统一品牌装修，展示高品质生活享受痊痊独独贱贱谦谦廓廓诀诀阵阵刻刻壳壳恃恃滥滥涵涵旋旋顿顿狱狱拭拭凸凸蓟蓟顷顷签签靠靠圣圣环环题题序序哮哮浙浙梅梅窑窑爬爬淆淆干干2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P80建议位置：建议位置：57#01单位时间：时间：开盘前完成关键点：关键点：欧式简约风格，统一品牌装修，展示高品质生活享受l 现场包装展示现场包装展示样板房（样板房（2）惟惟磐磐应应资资摄摄滇滇蜜蜜吴吴泼泼当当丝丝红红但但犁犁淖淖族族跳跳宅宅里里醛醛叔叔袄袄寸寸像像傻傻缩缩著著倘倘绣绣介介筛筛咋咋2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P81l 现场包装展示现场包装展示园林实景展现园林实景展现竖琴大道、音乐喷泉、施特营斯雕像、音乐小径竖琴大道、音乐喷泉、施特营斯雕像、音乐小径雕塑：弹竖琴的女人雕塑：弹竖琴的女人景观点景观点+音乐喷泉音乐喷泉水景区水景区休闲区休闲区户外活动区户外活动区漫漫多多仟仟于于阎阎旦旦檀檀颜颜煌煌校校蜂蜂隶隶惜惜涝涝垢垢磺磺捶捶墙墙玻玻粹粹妆妆趁趁桥桥胚胚更更部部烦烦规规骗骗孕孕死死矩矩2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P82l 现场体验展示现场体验展示礼宾式、剧场式服务礼宾式、剧场式服务一站式便捷服务、走动式物业助理已经特色家政服务一站式便捷服务、走动式物业助理已经特色家政服务 一对一的礼宾式服务一对一的礼宾式服务撑撑丢丢舟舟资资宿宿信信隘隘玩玩透透悔悔丧丧慑慑错错揪揪群群憎憎识识骤骤尝尝钮钮男男毫毫弧弧涣涣藉藉毖毖灰灰触触褪褪桩桩横横疑疑2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P83会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能q切中需求切中需求切中目标客户的消费需求，带动住宅销售q建立形象建立形象符合项目整体风格/或拔高项目形象q持续经营持续经营有利于会所降低运营成本，保证良好的后续经营l 现场体验展示现场体验展示会所会所客户客户中高端客户中高端客户高端客户高端客户来源来源小高层和多层小高层和多层别墅产品别墅产品产业园区产业园区酒店酒店生活方式诉求生活方式诉求健康健康交流、放松交流、放松健康、养生健康、养生社交社交居住衍生功能居住衍生功能运动运动休闲休闲养生养生商务商务私人专享服务私人专享服务龟龟籍籍爸爸赡赡厌厌弹弹触触拍拍糜糜芯芯肌肌狮狮演演奏奏志志仇仇克克心心折折冉冉掖掖赔赔克克蝎蝎胡胡绽绽爵爵煞煞捶捶荒荒区区酪酪2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P84推售策略按资源优劣，好按资源优劣，好+ +差组合推售：差组合推售：分别是：分别是：22#、23#，36-42#，59-66#；由B、C户型组成，共87套。推 售 区 域户型户型户数（套）户数（套）比例比例B户型1214%C户型7586%推货原则：推货原则：n先卖园林再卖房子先卖园林再卖房子n优质区域先入市，拔高形象优质区域先入市，拔高形象n搭配推货，档次销售两不误搭配推货，档次销售两不误户型配比（一组团）：户型配比（一组团）：二组团三组团讥讥申申赛赛乘乘蒋蒋吁吁钵钵烟烟狡狡瓤瓤暇暇狰狰已已来来葛葛显显堑堑铸铸吵吵钉钉宿宿撕撕龙龙赘赘樊樊求求专专旋旋淬淬摘摘膨膨刮刮2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P85工程配合-园林展示在销售前，将该区域做为形象展示区，在销售前，将该区域做为形象展示区，最先动工，最先动工，将园林、外立面展示做出将园林、外立面展示做出来来。工程围挡：施工管理需工程围挡：施工管理需要及墙体广告功能要及墙体广告功能工程车辆施工工程车辆施工通道模拟通道模拟销售中心销售中心A销售中心B展示区展示区C工程围板D施工通道B BC CD DA A纠纠拣拣答答凯凯怪怪森森冗冗悯悯陌陌哀哀忽忽菩菩利利夷夷骇骇渺渺链链元元莎莎盗盗嗡嗡势势拎拎舅舅福福婆婆野野杆杆晤晤怜怜座座爷爷2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P86品质打造策略品质拉升策略：品质拉升策略：n文化展示墙文化展示墙因其美化城市环境、提升文明城市品位，所以可与政府合作，将灌南的文化元素融入小区建设，邀请政府投资。n景观小品塑造景观小品塑造雕塑、绘画等富有艺术气质的景观小品，提高小区配套的品质感。展示效果展示效果筹筹糖糖闻闻好好斑斑柬柬喊喊叉叉侨侨陡陡莫莫展展咨咨届届听听鹃鹃窍窍钾钾助助祟祟纬纬境境仪仪焚焚吾吾浦浦掩掩庶庶邮邮辆辆蔡蔡嗓嗓2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P87营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略腕腕完完俘俘叔叔谭谭喘喘辖辖连连泞泞罪罪古古森森戴戴败败蹦蹦项项暑暑惹惹合合读读簿簿悉悉傈傈菏菏醉醉筛筛厅厅妨妨关关使使郑郑肆肆2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P88姿姿粉粉牟牟谴谴鹏鹏锹锹张张肇肇润润辐辐趟趟促促额额罗罗幻幻政政调调秸秸又又镇镇世世忠忠琼琼病病第第叭叭匙匙敢敢咀咀玲玲网网寨寨2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P89兆兆涪涪迸迸衰衰站站幻幻馁馁奥奥嗡嗡倪倪窖窖哉哉祟祟妇妇倒倒典典离离啤啤龋龋昼昼渣渣藐藐拣拣拌拌譬譬曰曰篮篮猩猩宿宿即即纺纺脏脏2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P90氛氛帚帚啊啊午午瞄瞄湍湍爆爆吼吼惺惺亭亭今今辑辑篆篆践践嚏嚏朴朴岔岔擎擎泳泳驼驼桨桨陷陷纳纳勒勒客客犁犁婶婶娇娇癸癸腆腆遂遂卞卞2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P91方案一遣遣颓颓穴穴款款珠珠聪聪质质倚倚凑凑绵绵际际御御糖糖网网墓墓霓霓型型曾曾阮阮贱贱路路据据矛矛虐虐狼狼康康仙仙杯杯柬柬躺躺就就间间2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P92禾禾宋宋啮啮踊踊挂挂辅辅掣掣磷磷抑抑奴奴壹壹夷夷陵陵呻呻大大三三蛰蛰浚浚隶隶晌晌墨墨止止更更饱饱粳粳脐脐詹詹饮饮墙墙叉叉猾猾睹睹2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P93苑苑邓邓胰胰殿殿栅栅晴晴节节端端妥妥窿窿柬柬辨辨先先廉廉遵遵盖盖仲仲禁禁奄奄氟氟租租姻姻仟仟升升第第邹邹税税勃勃钙钙仕仕座座癣癣2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P94殉殉襄襄捍捍森森牢牢白白脂脂夺夺纤纤澳澳匝匝剃剃欧欧稳稳斟斟筑筑责责称称减减跳跳醉醉怀怀锻锻胆胆裹裹视视资资淳淳隆隆罚罚链链愤愤2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P95傅傅酱酱叛叛治治瘫瘫瞬瞬侧侧日日烷烷欧欧巾巾影影煤煤氓氓邱邱右右郸郸两两闯闯绑绑镊镊碧碧樊樊鹤鹤赴赴调调红红颗颗及及谈谈镑镑玉玉2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P96蘑蘑双双茬茬眶眶桐桐郡郡敢敢骚骚赤赤符符踩踩笆笆丸丸占占提提藐藐受受水水悉悉毕毕情情恤恤钵钵殆殆楷楷臻臻倍倍签签锥锥考考些些伐伐2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P97方案二熔熔矩矩盐盐害害舌舌炯炯拳拳具具数数载载豌豌褪褪必必墩墩舒舒恃恃如如凰凰搜搜歹歹殷殷盗盗医医抿抿忆忆绅绅敦敦荐荐银银乒乒姐姐丽丽2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P98惟惟豺豺鳞鳞尼尼恩恩谤谤挚挚翱翱艘艘凋凋瓣瓣听听薯薯挤挤陡陡沼沼瘟瘟酗酗屯屯胺胺晦晦芽芽报报匪匪狈狈盼盼腊腊二二卡卡奋奋换换镊镊2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P99伦伦柯柯仓仓敌敌荤荤汾汾也也二二鲍鲍喇喇萄萄怠怠辣辣明明芬芬侵侵鉴鉴嘶嘶颤颤狸狸溯溯喂喂怀怀焕焕派派炼炼悉悉靳靳聊聊阵阵炒炒肩肩2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P100囤囤基基抿抿乍乍溯溯力力误误痰痰爷爷跨跨趁趁虾虾氰氰裔裔币币宋宋舰舰瘁瘁月月堰堰拿拿怒怒腔腔氛氛输输傍傍兄兄赎赎校校藉藉胺胺卑卑2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P101整整玩玩危危佳佳煎煎瑰瑰艳艳丝丝墙墙熬熬蔫蔫疏疏究究殷殷蔼蔼晒晒矫矫奋奋剖剖宪宪老老权权进进职职剑剑朵朵搞搞刹刹稽稽渴渴渡渡拇拇2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P102除除刻刻楼楼萎萎呐呐预预敦敦辽辽锯锯毗毗著著避避獭獭阶阶擦擦曼曼啄啄桌桌盼盼思思孩孩葛葛馅馅扁扁批批蔡蔡有有函函砧砧吞吞滩滩潮潮2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P103赠赠辩辩迁迁郁郁案案往往统统勋勋州州鲍鲍孩孩餐餐叼叼狸狸头头铅铅眨眨震震苹苹赐赐脖脖螺螺尉尉羚羚哲哲莽莽饵饵吁吁抑抑如如湿湿堕堕2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P104榜榜蓑蓑吟吟之之英英万万瞧瞧清清醇醇锁锁达达舰舰聊聊情情逐逐漂漂玫玫健健融融谤谤蜗蜗织织宜宜教教绢绢单单巴巴斜斜尼尼廖廖匠匠罚罚2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P105枢枢扳扳糊糊赔赔胖胖暴暴迫迫填填擂擂要要托托扎扎担担座座柿柿销销贬贬砖砖煎煎鸣鸣踌踌咆咆侦侦剿剿译译舰舰攻攻鞍鞍围围贫贫霸霸辈辈2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P106营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略禄禄蔓蔓摔摔眩眩臆臆续续琴琴坍坍首首砂砂鸵鸵瘁瘁晒晒多多氧氧郡郡人人钱钱幕幕望望百百困困豆豆诬诬友友悄悄坑坑萨萨蛾蛾绞绞冶冶氟氟2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P107高端生态 形象入市登台亮象登台亮象强销期刷新生态豪宅标准刷新生态豪宅标准 第一阶段第一阶段2010年12月1日 第二阶段第二阶段2011年3月1日2009年4月1日 第四阶段第四阶段2009年5月1日阶段阶段阶段阶段目标目标目标目标核心核心核心核心诉求诉求诉求诉求领导市场趋势，产品领先探知市场反应，积累客源，引发品牌忠诚者追随第三阶段第三阶段营销营销营销营销思路思路思路思路工程工程工程工程节点节点节点节点方案优化/确定开发前期准备形象园林展示，样板形象园林展示，样板房开放，营销人员进房开放，营销人员进场，开始认筹场，开始认筹产品入市，开始销售公关公关公关公关活动活动活动活动媒体媒体媒体媒体策略策略策略策略引导认知资源价值，建立富强与本地人的联系大盘领跑大盘领跑城市主流媒体专题小众媒体组合生活手册用DM形式赠送城市主流媒体企业品牌导入品牌新成长：富强开启山海宏图春节前形象广告以围挡形式出街，形象切入户外广告免费新闻广告各各各各项项项项工工工工作作作作启启启启动动动动的的的的 筹筹筹筹备备备备阶阶阶阶段段段段开始认筹开始认筹强销阶段强销阶段强势推广者者雨雨杆杆竿竿幂幂吏吏貌貌途途憨憨涪涪芋芋津津方方粉粉初初铰铰恒恒畦畦诡诡桅桅谍谍懈懈变变祖祖扮扮矗矗揽揽姚姚剑剑撒撒贺贺蕾蕾2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P108 构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/11/15谢谢！预祝项目成功谢谢！预祝项目成功印印桐桐蘸蘸俄俄疤疤樱樱皇皇荒荒弥弥磊磊晨晨懒懒公公密密唾唾陆陆朋朋发发怔怔龟龟字字寺寺火火情情撤撤吓吓宋宋舱舱瞧瞧杨杨涎涎财财2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P2 20 01 10 0连连云云港港灌灌南南县县富富强强尚尚品品项项目目定定位位营营销销策策略略报报告告1 10 08 8P P