第五章第五章 物业管理的招标投标物业管理的招标投标第一节第一节 物业管理招标投标概述物业管理招标投标概述v一、物业管理招标投标的概念和必要性一、物业管理招标投标的概念和必要性v（一）物业管理招投标的概念（一）物业管理招投标的概念v物业管理招标物业管理招标v是指开发商或业主管理委员会，为即将竣是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业管理工使用或正在使用中的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。理企业的全过程。2 2、物业管理投标、物业管理投标v是指投标人在接到招标文件后，根据招标是指投标人在接到招标文件后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。招标人的行为。（二）物业管理招标投标的必要性（二）物业管理招标投标的必要性1 1、是发展社会主义市场经济的需要；、是发展社会主义市场经济的需要；2 2、是房地产管理体制改革的需要；、是房地产管理体制改革的需要；3 3、是提高物业管理水平，促进物业管理行为、是提高物业管理水平，促进物业管理行为发展的需要。发展的需要。v二、物业管理招标和投标的原则二、物业管理招标和投标的原则v（一）物业管理招标原则（一）物业管理招标原则v1. 1. 公平原则；公平原则；v2. 2. 公正原则；公正原则；v3. 3. 合理原则。合理原则。v1.1.公平原则公平原则v所谓公平原则是指在招标中向所有物业管所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。础上进行投标。v例如：根据住宅小区（大厦楼宇）要求，例如：根据住宅小区（大厦楼宇）要求，需要资质等级在三级以上的物业管理企业需要资质等级在三级以上的物业管理企业来参加投标竞争，那么就不可以随便拒绝来参加投标竞争，那么就不可以随便拒绝任何一家具有三级资质证书的物业管理企任何一家具有三级资质证书的物业管理企业来投标，同时也不能允许任何一个低于业来投标，同时也不能允许任何一个低于三级资质等级的物业管理企业前来投标竞三级资质等级的物业管理企业前来投标竞争。要做到公平，在招标过程中就要注意争。要做到公平，在招标过程中就要注意以下几点：以下几点： 应采用统一的招标方式。应采用统一的招标方式。（2 2）在招标文件中所规定的内容对所有的投）在招标文件中所规定的内容对所有的投标者要求都要一致，即做到标者要求都要一致，即做到“一视同仁一视同仁”。“一视同仁一视同仁”具体说包括两层含义：具体说包括两层含义： 其一实行公开招标的招标文件必须要在同其一实行公开招标的招标文件必须要在同一时间、同一地点公开发售，并且在发售一时间、同一地点公开发售，并且在发售之前的招标通告中要予以说明。之前的招标通告中要予以说明。 其二招标文件中的所有条件和要求都应该其二招标文件中的所有条件和要求都应该是一致的。例如，对投标单位要进行资格是一致的。例如，对投标单位要进行资格审查，那么就意味着所有前来投标的单位审查，那么就意味着所有前来投标的单位都要接受资格审查；对投标单位需交投标都要接受资格审查；对投标单位需交投标保证书，那么就意味着所有前来投标的单保证书，那么就意味着所有前来投标的单位都要交投标保证书。位都要交投标保证书。v（3 3）招招标标者者对对招招标标文文件件中中的的有有关关问问题题的的解解释释说说明明应应在在同同一一时时间间，针针对对所所有有投投标标者者公公开开进进行行。例例如如应应在在同同一一时时间间组组织织所所有有投投标标者者对对招招标标物物业业进进行行实实地地考考察察。另另外外，招招标标单单位位可可在在投投标标者者购购买买招招标标文文件件后后安安排排一一次次投投标标者者会会议议，又又叫叫标标前前会会议议，目目的的就就是是公公开澄清投标者提出的各类问题。开澄清投标者提出的各类问题。v2.2.公正原则公正原则v所谓公正原则是指在所有投标者起点公平所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个评标过程中，对所的基础上，还要在整个评标过程中，对所使用的准则应具有一贯性、普遍性。使用的准则应具有一贯性、普遍性。v一贯性是指招标者在实施评标过程中所采一贯性是指招标者在实施评标过程中所采用的评判标准则应与招标单位预先在招标用的评判标准则应与招标单位预先在招标文件中所注明的评判准则相一致。也就是文件中所注明的评判准则相一致。也就是说在招标前后，其评定的准则和标准必须说在招标前后，其评定的准则和标准必须是一致的、公开的。是一致的、公开的。 v例如：例如：招标单位在招标文件中已注明招标单位在招标文件中已注明对投标者资格要进行审查的准则行为，根对投标者资格要进行审查的准则行为，根据已知的得分标准，取最低得分以上的投据已知的得分标准，取最低得分以上的投标者进行正式投标。标者进行正式投标。v根据该准则进行评审后，在设定最低分以根据该准则进行评审后，在设定最低分以上的投标人共有上的投标人共有1212位，这时该招标单位考位，这时该招标单位考虑到合格的投标者数量过多，会增加工作虑到合格的投标者数量过多，会增加工作量的，为了减轻招标工作量，招标人私下量的，为了减轻招标工作量，招标人私下将评定准则修改为取最高分的前将评定准则修改为取最高分的前6 6位投标人位投标人参加正式投标。这样就导致其余参加正式投标。这样就导致其余6 6位本来可位本来可以取得投标资格的单位被淘汰，这就说明以取得投标资格的单位被淘汰，这就说明在这次招标过程中违反了一贯性的原则。在这次招标过程中违反了一贯性的原则。v普遍性是指用于评标的准则应该是具有普普遍性是指用于评标的准则应该是具有普遍性的，即能够客观地衡量所有的投标书。遍性的，即能够客观地衡量所有的投标书。这就要求评标委员会所采用的评定准则应这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性。具有很强的综合性和客观性。v3.3.合理原则合理原则v所谓合理原则是指招标单位确定的标底和所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。实际情况，提出不切实际的管理服务要求。v了贯彻合理原则，避免上述不合理的现象了贯彻合理原则，避免上述不合理的现象的发生，招标人应该在招标文件中按照国的发生，招标人应该在招标文件中按照国际惯例，申明际惯例，申明“业主不约束自己接受最低业主不约束自己接受最低标价标价”这一条，其含义是开标后开发商或这一条，其含义是开标后开发商或业主有权选择任何价格的投标书。有了这业主有权选择任何价格的投标书。有了这样的申明，对开发商或业主而言，便可选样的申明，对开发商或业主而言，便可选择管理费标价合理且资信条件较为可靠的择管理费标价合理且资信条件较为可靠的物业管理企业。物业管理企业。v总之，只有贯彻公平、公正、合理的原则，总之，只有贯彻公平、公正、合理的原则，才能搞好物业管理的招标工作，也才能真才能搞好物业管理的招标工作，也才能真正地遵循公平竞争、优胜劣汰的市场经济正地遵循公平竞争、优胜劣汰的市场经济规律，这也是物业管理招标的根本宗旨。规律，这也是物业管理招标的根本宗旨。v（二）物业管理投标的原则（二）物业管理投标的原则v物业管理投标应贯彻的原则就是真实性和物业管理投标应贯彻的原则就是真实性和合理竞争原则。合理竞争原则。v1.1.真实性原则真实性原则v所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到人应对其标书的内容做到“言出必行言出必行”。v2.2.合理竞争原则合理竞争原则v所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。争优胜劣汰而取胜。v三、物业管理招标投标的组织机构的设置三、物业管理招标投标的组织机构的设置v（一）物业管理招标的组织机构的设置（一）物业管理招标的组织机构的设置v根据国际惯例，任何一项招标都有要有一根据国际惯例，任何一项招标都有要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理的招标也不能例整个招标活动。物业管理的招标也不能例外，必须要成立一个专门的招标机构。外，必须要成立一个专门的招标机构。 招标机构的主要职责：招标机构的主要职责：v拟定招标章程和招标文件拟定招标章程和招标文件; ;组织投标、开标、组织投标、开标、评标和定标评标和定标; ;组织签订合同。可见招标机构组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。程。 招标机构的设立有两种途径：招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。二是招标人委托招标代理机构招标。v1.1.自行组织成立的招标机构自行组织成立的招标机构v招标单位可以根据物业管理项目招标主体招标单位可以根据物业管理项目招标主体的不同，又把它划分为开发商自行招标和的不同，又把它划分为开发商自行招标和小业主自行招标二种。小业主自行招标二种。v1.1.自行组织成立的招标机构自行组织成立的招标机构v招标单位可以根据物业管理项目招标主体招标单位可以根据物业管理项目招标主体的不同，又把它划分为开发商自行招标和的不同，又把它划分为开发商自行招标和小业主自行招标二种。小业主自行招标二种。v（1 1）开发商自行招标）开发商自行招标v所谓开发商自行招标是指开发商通过在其所谓开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设立临时性专门招标所在单位的董事会下设立临时性专门招标委员会或招标小组进行招标。委员会或招标小组进行招标。v（2 2）小业主自行招标）小业主自行招标v所谓小业主是指相对于大业主（即开发商）所谓小业主是指相对于大业主（即开发商）而言的住户及租户。通常情况下是由业主而言的住户及租户。通常情况下是由业主委员会来代表小业主组织招标。委员会来代表小业主组织招标。v2.2.委托招标代理机构的招标委托招标代理机构的招标v所谓招标代理机构是指专门从事招标代理所谓招标代理机构是指专门从事招标代理业务的社会上的中介组织。与非常设性招业务的社会上的中介组织。与非常设性招标机构最大的区别在于：招标代理机构是标机构最大的区别在于：招标代理机构是经营性的法人组织，并不是招标活动的最经营性的法人组织，并不是招标活动的最高权力机构。高权力机构。v2.2.财务部财务部v财务部的主要职责就是负责财务计划，经财务部的主要职责就是负责财务计划，经济核算和各类收费工作。济核算和各类收费工作。v3.3.工程部工程部v工程部主要职责就是负责工程预算，房屋工程部主要职责就是负责工程预算，房屋及设备、公共设施的管理、维修和保养，及设备、公共设施的管理、维修和保养，同时还得负责工程技术方面的咨询和研究同时还得负责工程技术方面的咨询和研究工作。工作。v在物业管理的投标过程中，开发部始终担在物业管理的投标过程中，开发部始终担任着重要的角色。任着重要的角色。v2.2.根据根据“是否关系到国家利益是否关系到国家利益”的原则的原则v除了大型的基础设施和公用物业外，其他除了大型的基础设施和公用物业外，其他使用固有资金投资或国家融资建造的公用使用固有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理也应实行招标。物业，其物业管理也应实行招标。v3.3.根据根据“是否涉及国家安全或军事机密是否涉及国家安全或军事机密”的原则的原则v那些由国家投资兴建的用作军事和行政用那些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公平开招标形式，途的物业，就不适合采用公平开招标形式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上这类物业都有国家指定专门的单位事实上这类物业都有国家指定专门的单位对其进行物业维护和管理。对其进行物业维护和管理。v（二）物业管理招标的方式（二）物业管理招标的方式v现行国际市场上通用的物业管理招标方式现行国际市场上通用的物业管理招标方式可分为三种：公开招标、邀请招标和议标可分为三种：公开招标、邀请招标和议标（协商招标）。（协商招标）。v1.1.公开招标公开招标v公开招标是指招标人（业主或开发商）通公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。理企业参加投标的招标方式。v公开招标的最大特点是：招标人以招标公公开招标的最大特点是：招标人以招标公开的方式邀请不特定的法人或者其他人组开的方式邀请不特定的法人或者其他人组织投标。公开招标是国际上最常见的招标织投标。公开招标是国际上最常见的招标方式。方式。v其优点是能最大限度地体现招标的公平、其优点是能最大限度地体现招标的公平、公正、合理的原则。公正、合理的原则。v但是，公开招标这种方式也有招标时间长但是，公开招标这种方式也有招标时间长和招标成本高等不足之处。和招标成本高等不足之处。v2.2.邀请招标邀请招标v所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招标方式。而是直接邀请几个单位投标的招标方式。它的特点是以投标邀请书的方式邀请特定它的特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。的法人或者其他组织投标。v邀请招标的优点：能节省招标时间和降低邀请招标的优点：能节省招标时间和降低招标成本。招标成本。v缺点：也有一定的不足，就是容易产生投缺点：也有一定的不足，就是容易产生投标人之间的不合理的竞争，容易造成招标标人之间的不合理的竞争，容易造成招标人和投标人之间的舞弊现象，也会产生歧人和投标人之间的舞弊现象，也会产生歧视一些投标人的现象等。视一些投标人的现象等。v3.3.议标议标v议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上是更小范围的邀请招成协议。议标实质上是更小范围的邀请招标。标。v议标的最大特点在于招标人与投标人之间议标的最大特点在于招标人与投标人之间可以相互协商，投标人通过不断地修改标可以相互协商，投标人通过不断地修改标价来与招标人取得一致。价来与招标人取得一致。v议标的优点是即节省了时间和招标成本，议标的优点是即节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价。但它也有不又可以获取有竞争力的标价。但它也有不足的地方，那就是容易产生不合理的竞争。足的地方，那就是容易产生不合理的竞争。v二、物业管理招标的程序二、物业管理招标的程序v按时间的先后顺序将整个招标程序划分为按时间的先后顺序将整个招标程序划分为三个阶段：三个阶段：1 1、招标的准备阶段、招标的准备阶段2 2、招标的实施阶段、招标的实施阶段3 3、招标的结束阶段、招标的结束阶段v（一）招标的准备阶段（一）招标的准备阶段v所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标决定进行物业管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一阶段所做（即发布招标公告）之前的这一阶段所做的一系列准备工作。的一系列准备工作。v根据国际惯例，这一阶段的主要工作有三根据国际惯例，这一阶段的主要工作有三个方面：个方面： 1.1.成立招标机构成立招标机构v2.2.编制招标文件编制招标文件v3.3.制定标底制定标底v（二）招标的实施阶段（二）招标的实施阶段v所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。实质性阶段。v招标的实施阶段主要包括以下几个具体步招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。标。v1.1.发布招标公告或投标邀请书发布招标公告或投标邀请书v（1 1）发布招标公告的渠道。）发布招标公告的渠道。v（2 2）发布招标公告的时间安排。按照国际）发布招标公告的时间安排。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有标人至少有4545天（通常有天（通常有60609090天）时间天）时间来准备投标和递交标书。来准备投标和递交标书。v（3 3）招标公告的内容。）招标公告的内容。v招标公告应以简短、明了和完整为渠道。招标公告应以简短、明了和完整为渠道。v通常情况下，招标公告应包括以下内容：通常情况下，招标公告应包括以下内容：招标单位（业主或开发商）的名称；招标单位（业主或开发商）的名称；招标项目的名称；项目地点；招标项目的名称；项目地点；项目资金来源；招标目的；项目资金来源；招标目的；项目要求概述（性质、规格及管理要求）；项目要求概述（性质、规格及管理要求）；v购买招标文件的时间、地点和价格；购买招标文件的时间、地点和价格；v接受标书的最后日期和地点；接受标书的最后日期和地点；v开标日期、时间和地点；开标日期、时间和地点；v规定资格评审的标准及提供资格评审文件规定资格评审的标准及提供资格评审文件的日期、份数和使用语言；的日期、份数和使用语言；v规定投标保证金的数额；规定投标保证金的数额；v招标单位的地址、联系电话等。招标单位的地址、联系电话等。v2.2.组织资格审查组织资格审查v资格审查分三步进行：其一招标单位发出资格审查分三步进行：其一招标单位发出资格评审通告或叫资格评审邀请书。其二资格评审通告或叫资格评审邀请书。其二招标单位出售资格评审文件。其三组织评招标单位出售资格评审文件。其三组织评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。开启后由招标机构组织专家进行评审。v3.3.召开标前会议召开标前会议v召开标前会议的目的是为了澄清投标人提召开标前会议的目的是为了澄清投标人提出的各类问题。标前会议通常是在招标人出的各类问题。标前会议通常是在招标人所在地召开，在这个会议上招标人可以宣所在地召开，在这个会议上招标人可以宣布开标日期。布开标日期。v4.4.开标、评标的定标开标、评标的定标v在指定的时间和地点当众开标，公开宣读在指定的时间和地点当众开标，公开宣读各物业管理企业的标的，然后交由专家组各物业管理企业的标的，然后交由专家组评审。评审。v（三）招标结束阶段（三）招标结束阶段v这一阶段的特点是招标人与投标人由一对这一阶段的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系转移到一对一的合多的选拔和被选拔关系转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行以及资料的整理与归档。签订与履行以及资料的整理与归档。v三、物业管理的招标文件三、物业管理的招标文件v（一）物业管理招标文件的概念（一）物业管理招标文件的概念v物业管理招标文件是指物业管理招标人向物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件，投标人提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同基础。共同基础。v（二）物业管理招标文件的构成（二）物业管理招标文件的构成v我国对招标文件的格式尚未统一，但在一我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况下应包括以下几部分内容：般情况下应包括以下几部分内容：v1.1.招标书招标书v其主要内容包括：（其主要内容包括：（1 1）物业概况介绍主要）物业概况介绍主要介绍。物业的性质、面积、区位、物业的介绍。物业的性质、面积、区位、物业的使用时间及寿命；建筑物的建筑结构和建使用时间及寿命；建筑物的建筑结构和建筑材料的选用；设备设施的种类与安装情筑材料的选用；设备设施的种类与安装情况；周边环境和配套设施的建设情况等。况；周边环境和配套设施的建设情况等。（2 2）物业的规划设计图纸。）物业的规划设计图纸。（3 3）物业管理的范围。如建筑区域、服务内）物业管理的范围。如建筑区域、服务内容的范围界定。容的范围界定。（4 4）物业管理模式。如全权委托、部分委托）物业管理模式。如全权委托、部分委托等等（5 5）维修基金的收缴与使用管理。）维修基金的收缴与使用管理。v（6 6）经营管理的质量标准。）经营管理的质量标准。v（7 7）考核标准与奖惩办法。）考核标准与奖惩办法。v（8 8）标前会议及现场勘察、答疑时间。）标前会议及现场勘察、答疑时间。v（9 9）评标、定标的标准。如标价合理、管）评标、定标的标准。如标价合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等，理技术水平高、经验丰富、资信良好等，并应尽可能明确、具体。并应尽可能明确、具体。www.shenlongs.cnv3.3.投标须知投标须知v其主要内容有：其主要内容有：v（1 1）投标企业的条件或资格；）投标企业的条件或资格；v（2 2）填写投标书的有关规定；）填写投标书的有关规定；v（3 3）投标单位对招标文件中有关内容提出）投标单位对招标文件中有关内容提出建设的方式；建设的方式；v（4 4）递送投标书的要求。如：投标书所使）递送投标书的要求。如：投标书所使用的语言、份数、投标截止日期、传送方用的语言、份数、投标截止日期、传送方式与地址、密封要求及必要的证明文件等；式与地址、密封要求及必要的证明文件等；（5 5）投标、开标、评标、定标的时间和地点；）投标、开标、评标、定标的时间和地点； （6 6）招标单位的权利。如：补充、修改招）招标单位的权利。如：补充、修改招标文件，特殊情况下可能推迟投标或开标标文件，特殊情况下可能推迟投标或开标日期等；日期等； （7 7）招标单位）招标单位“不约束自己选择最低标价不约束自己选择最低标价”的申明；的申明；（8 8）投标单位出具投标保证收和履约保证书）投标单位出具投标保证收和履约保证书的要求。投标保证书应与投标书一起提交，的要求。投标保证书应与投标书一起提交，其投标保证金金额可为投标年度管理费总其投标保证金金额可为投标年度管理费总额的额的5%5%。中标者可将其转换为履约保证金，。中标者可将其转换为履约保证金，未中标者应予以退还；未中标者应予以退还； v（9 9）投标文件保密的要求。投标文件具有）投标文件保密的要求。投标文件具有保密性质，投标单位不得泄密，以免串通、保密性质，投标单位不得泄密，以免串通、转标、抬高投标价格；转标、抬高投标价格；v（1010）关于合同格式和条件的说明。便于）关于合同格式和条件的说明。便于投标单位明确自己中标后将要承担的责任、投标单位明确自己中标后将要承担的责任、义务和可以享受的权利；义务和可以享受的权利； v（1111）招标单位对于未中标单位义务的说）招标单位对于未中标单位义务的说明。如：是否退还未中标单位的投标书等；明。如：是否退还未中标单位的投标书等；v（1212）招标单位的名称和联系人、联系方）招标单位的名称和联系人、联系方式等；式等；v（1313）其他需要说明或约定的事项。）其他需要说明或约定的事项。v如：对物业管理委托的期限，招标单位可如：对物业管理委托的期限，招标单位可以提供的其他条件等。以提供的其他条件等。第三节第三节 物业管理投标物业管理投标v一、投标实施的步骤一、投标实施的步骤v投标实施步骤分为：购买招标文件；考察投标实施步骤分为：购买招标文件；考察物业现场；制订管理服务方法及测算工作物业现场；制订管理服务方法及测算工作量；拟定资金计划；标价试算；调整标价；量；拟定资金计划；标价试算；调整标价；编制标书；封送标书、保函。编制标书；封送标书、保函。v（一）购买阅读招标文件（一）购买阅读招标文件v在阅读招标文件时主要看一下文件中有没在阅读招标文件时主要看一下文件中有没有不清晰的内容，同时要注意文件中的各有不清晰的内容，同时要注意文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务要求、规范等。服务要求、规范等。v（二）考察物业现场（二）考察物业现场v在考察现场的过程中，招标单位对投标单在考察现场的过程中，招标单位对投标单位所提出的问题必须给予口头回答，但是，位所提出的问题必须给予口头回答，但是，这种回答并不具有法律效力。这种回答并不具有法律效力。v在考察物业现场时，投标单位主要就下面在考察物业现场时，投标单位主要就下面四个方面问题进行细致了解：四个方面问题进行细致了解：v1.1.物业管理企业是在前期介入物业管理企业是在前期介入v2.2.若物业已经竣工若物业已经竣工v若物业已经竣工，则物业管理企业应按以若物业已经竣工，则物业管理企业应按以下标准视察项目：下标准视察项目：v（1 1）工程项目施工是否符合合同规定与设）工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；计图纸要求；v（2 2）技术应检验达到国家规定的质量标准，）技术应检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；能满足使用要求；v（3 3）竣工工程达到窗明、地净、水通、电）竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；亮及采暖通风设备运转正常；v（4 4）设备调试、试运转达到设计要求；）设备调试、试运转达到设计要求；v（5 5）确保外在质量无重大问题；）确保外在质量无重大问题；v（6 6）周围公用设施分布情况。）周围公用设施分布情况。v3.3.主要业主情况主要业主情况v包括业主的收入层次、主要服务要求与所包括业主的收入层次、主要服务要求与所需的特殊服务等。需的特殊服务等。v4.4.当地的气候、地质、地理条件当地的气候、地质、地理条件v因为这些条件与接管后的服务密切相关。因为这些条件与接管后的服务密切相关。我国南北、东西跨度较大，所以在以上这我国南北、东西跨度较大，所以在以上这几方面都有较大的差异，从而就决定物业几方面都有较大的差异，从而就决定物业管理企业具体服务内容上也会有很大的差管理企业具体服务内容上也会有很大的差异，只有当物业管理企业掌握这些差异的异，只有当物业管理企业掌握这些差异的话，才能在管理服务过程中有的放矢，事话，才能在管理服务过程中有的放矢，事半功倍。半功倍。v（三）制定管理服务方法及测算工作量（三）制定管理服务方法及测算工作量v通常物业管理企业可以根据招标文件中的通常物业管理企业可以根据招标文件中的情况介绍和管理服务的范围、要求、详细情况介绍和管理服务的范围、要求、详细列出完成所有管理服务任务的方法及工作列出完成所有管理服务任务的方法及工作量。投标的物业管理企业应根据所接管物量。投标的物业管理企业应根据所接管物业的使用性质的不同而制订，因为不同性业的使用性质的不同而制订，因为不同性质的物业管理服务的范围、标准、要求重质的物业管理服务的范围、标准、要求重点等都是不同的。点等都是不同的。v（四）制定资金计划（四）制定资金计划v资金计划必须在确定了管理服务内容及工资金计划必须在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划的目的作量的基础上制定。制定资金计划的目的主要有二个：一是复核投标可行性研究结主要有二个：一是复核投标可行性研究结果；二是做好投标阶段向开发商或业主作果；二是做好投标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。通常物业管理企业经营承包答辩的准备。通常物业管理企业经营中主要的现金流入和流出项目为：中主要的现金流入和流出项目为：v1.1.标书规定的付款项、保证金等；标书规定的付款项、保证金等；v2.2.接管期间的费用支出；接管期间的费用支出；v3.3.接管期间的收入；接管期间的收入；v4.4.其他资金来源等。其他资金来源等。v（五）标价试算（五）标价试算v把以上工作完成后，投标单位就可进行标把以上工作完成后，投标单位就可进行标价试算。在试算前，投标者应确保做到以价试算。在试算前，投标者应确保做到以下几点：下几点：v1.1.明确领会了招标条件中的各项服务要求、明确领会了招标条件中的各项服务要求、经济条件；经济条件；v2.2.计算或复核过的服务工作量；计算或复核过的服务工作量；v（六）编制标书（六）编制标书v投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，即投标人须知中规定文件的要求正确编制标书，即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件的投标人必须提交的全部文件 v（七）封送标书（七）封送标书v投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书送给招标单位。通过邮寄将标书送给招标单位。v二、物业管理投标书的编写二、物业管理投标书的编写v（一）物业管理投标书的主要内容（一）物业管理投标书的主要内容v所谓物业管理投标书，即投标人须知中规所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者必须提交的全部文件。它的定的，投标者必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几部分：构成主要包括以下几部分：v1.1.标书的封面标书的封面v投标书的封面，一般要填写招标单位名称，投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理项目或本投标书的名称（标题），物业管理项目或本投标书的名称（标题），投标单位的名称、负责人的姓名，以及标投标单位的名称、负责人的姓名，以及标书投送的日期等内容。书投送的日期等内容。v2.2.标书的序言标书的序言v投标书的序言一般包括：投标书的序言一般包括：v（1 1）投标企业的简介。如企业及企业精神，）投标企业的简介。如企业及企业精神，主要负责人的工作经验和经历，公司现有主要负责人的工作经验和经历，公司现有的物业管理规模，管理维修的专业技术水的物业管理规模，管理维修的专业技术水平和设备水平的高低等。平和设备水平的高低等。v（2 2）对投标物业的认识。）对投标物业的认识。v（3 3）拟采取的管理策略概述。如中标后的）拟采取的管理策略概述。如中标后的管理经营宗旨、方针和内容，拟采取的管管理经营宗旨、方针和内容，拟采取的管理措施和方法，拟提供的服务项目和改进理措施和方法，拟提供的服务项目和改进工作设想等。工作设想等。v3.3.标书的目录标书的目录v4.4.标书的正文标书的正文v投标书的正文，一般包括以下内容：投标书的正文，一般包括以下内容：v（1 1）采取的物业管理的方式和方法。如物）采取的物业管理的方式和方法。如物业管理企业内部的机构设置情况应运行机业管理企业内部的机构设置情况应运行机制，物业管理企业管理工作的流程与控制制，物业管理企业管理工作的流程与控制方式等。方式等。v（2 2）物业管理企业所提供的管理服务的内）物业管理企业所提供的管理服务的内容及功能。如详细介绍各个阶段具体的管容及功能。如详细介绍各个阶段具体的管理服务项目，准备提供服务的形式，费用理服务项目，准备提供服务的形式，费用和期限等。和期限等。v（3 3）管理人员的配备与培训。如：拟配备）管理人员的配备与培训。如：拟配备人员的专业、数量、职称，人员培训的目人员的专业、数量、职称，人员培训的目标、计划、制度、方式等。标、计划、制度、方式等。v（6 6）管理规章制度。如：人事制度、设备）管理规章制度。如：人事制度、设备物质管理制度、职工岗位责任制等内部管物质管理制度、职工岗位责任制等内部管理制度，业主公约、住户手册等外部管理理制度，业主公约、住户手册等外部管理制度，以及接管验收制度、维修保养制度、制度，以及接管验收制度、维修保养制度、车辆交通管理制度等物业管理的一些具体车辆交通管理制度等物业管理的一些具体制度。制度。v（7 7）各项管理指标的要求。如：物业管理）各项管理指标的要求。如：物业管理企业将要达到招标文件中某些指标的标准、企业将要达到招标文件中某些指标的标准、水平，如何实现这些指标的设想等。水平，如何实现这些指标的设想等。v（8 8）其它管理服务项目。应详细列出投标）其它管理服务项目。应详细列出投标企业能够提供的有偿服务和无偿服务的项企业能够提供的有偿服务和无偿服务的项目。目。 v（9 9）社区文化活动的开展。如：组织社区）社区文化活动的开展。如：组织社区文化活动的计划与主要内容等。文化活动的计划与主要内容等。v（1010）物业整治方案。）物业整治方案。v如：新建物业的垃圾清理、道路清扫、环如：新建物业的垃圾清理、道路清扫、环境绿化等，原有物业的拆除违章建管、维境绿化等，原有物业的拆除违章建管、维修路面等。修路面等。 v（1111）提高管理服务水平的设想。如：中）提高管理服务水平的设想。如：中标后，如何在原物业管理企业和现有物业标后，如何在原物业管理企业和现有物业管理水平的基础上，进一步提高管理和服管理水平的基础上，进一步提高管理和服务水平的设想和措施。（务水平的设想和措施。（1212）前期介入的）前期介入的内容及费用测算。如：能否提供物业开发、内容及费用测算。如：能否提供物业开发、设计、建设等阶段的配套管理服务，具体设计、建设等阶段的配套管理服务，具体项目及费用等。项目及费用等。v（1313）愿意接受有关的惩罚内容。如：未）愿意接受有关的惩罚内容。如：未能实现管理服务的预定指标时，愿意接受能实现管理服务的预定指标时，愿意接受的处罚或挽回损失的条件等。的处罚或挽回损失的条件等。v5.5.标书的附件标书的附件v投标书的附件一般包括以下几部分：投标书的附件一般包括以下几部分：v（1 1）参加本项目物业管理的主要负责人以）参加本项目物业管理的主要负责人以及工程技术人员的简历；及工程技术人员的简历；v（2 2）财务管理费用预算方案的测算过程与）财务管理费用预算方案的测算过程与依据；依据；v（3 3）物业管理企业的营业执照和资质等级）物业管理企业的营业执照和资质等级证书（复印件）；证书（复印件）；v（4 4）企业获奖证明（复印件）；）企业获奖证明（复印件）；v（5 5）其它有益于中标的文件、材料、说明）其它有益于中标的文件、材料、说明等。等。v（二）编写物业管理投标书的注意事项（二）编写物业管理投标书的注意事项v1.1.编写物业管理投标收的基本要素编写物业管理投标收的基本要素v（1 1）计量单位。）计量单位。v（2 2）货币。）货币。v（3 3）标准规范。）标准规范。v（4 4）表述方式。）表述方式。v（5 5）理论技巧。）理论技巧。v（6 6）资料真实性。）资料真实性。v2.2.物业管理投标书在编写中应注意的问题物业管理投标书在编写中应注意的问题v（1 1）要确保填写无遗漏、无空缺。）要确保填写无遗漏、无空缺。v（2 2）不得任意修改填写的内容。）不得任意修改填写的内容。v（3 3）填写方式要规范。）填写方式要规范。v（4 4）不得改变标书格式。）不得改变标书格式。v（5 5）计算数字必须准确无误。）计算数字必须准确无误。v（6 6）报价合理。）报价合理。v（7 7）包装整洁美观。）包装整洁美观。v（8 8）报价方式规范。）报价方式规范。v（9 9）严守秘密，公平竞争。）严守秘密，公平竞争。v三、开标、评标与定标三、开标、评标与定标v（一）开标（一）开标v所谓开标是指招标单位在预先规定的时间所谓开标是指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文件正式启封揭里，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。开标可分为公开开标和秘密开标两种。晓。开标可分为公开开标和秘密开标两种。v开标程序分二种：公开开标程序和秘密开开标程序分二种：公开开标程序和秘密开标程序。下面我们以公开开标程序为例证标程序。下面我们以公开开标程序为例证明一下。明一下。v公开开标是指允许所有投标人或其代表主公开开标是指允许所有投标人或其代表主席开标会议，由招标人当着到场的所有投席开标会议，由招标人当着到场的所有投标人或其代表的面，将装有标书的封套当标人或其代表的面，将装有标书的封套当众揭开，并宣读指标报价的一种开标方式众揭开，并宣读指标报价的一种开标方式. .v它的程序是：它的程序是：v（1 1）宣布评标委员会成员名单。）宣布评标委员会成员名单。v（2 2）标单位法人代表讲话，介绍此次招标）标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况情况v（3 3）招标委员会负责人宣布唱标内容、评）招标委员会负责人宣布唱标内容、评标经律、内容、事项和评标原则。标经律、内容、事项和评标原则。v（4 4）宣布因投标书迟到或没有收到而被取）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标单位的名单，并将此情况记消资格的投标单位的名单，并将此情况记录在案，必要时公证人员签字。录在案，必要时公证人员签字。v v秘密开标是指招标单位在无投标单位现场参与的秘密开标是指招标单位在无投标单位现场参与的情况下所进行的开标。除此之外，其程序公开开情况下所进行的开标。除此之外，其程序公开开标基本是一致的。标基本是一致的。v（5 5）公证人员当场验证投标标函，主持抽）公证人员当场验证投标标函，主持抽签决定唱标顺序。签决定唱标顺序。v（6 6）唱标。唱标的内容主要有：投标报价、）唱标。唱标的内容主要有：投标报价、承包期限、服务内容要点、管理组织安排承包期限、服务内容要点、管理组织安排等。时间应控制在等。时间应控制在20-3020-30分钟之间。分钟之间。v（7 7）宣读公证词，表明此次开标经公证无）宣读公证词，表明此次开标经公证无效。（效。（8 8）开标会议结束。）开标会议结束。v（二）评标（二）评标v所谓评标是指在评标委员会的组织下，由所谓评标是指在评标委员会的组织下，由招标委员会选择标价较低，资信条件较好招标委员会选择标价较低，资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。的投标公司进入合同签订谈判过程。v评标的原则是：质量优良、收费合理、行评标的原则是：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。为规范、信誉良好。v评标的程序分以下几个步骤：评标的程序分以下几个步骤：v标书的初步评议。内容主要包括：标书的初步评议。内容主要包括：v投标单位投标资格的审查。投标单位投标资格的审查。v对投标书内容完整性的检查。对投标书内容完整性的检查。v计算偏差的审查。计算偏差的审查。v（2 2）标书的详细评审。）标书的详细评审。v服务内容的评审。服务内容的评审。v标价评审。标价评审。v（3 3）询标。询标方式既可以是由评标委员）询标。询标方式既可以是由评标委员会回答问题清单，要求投标方在规定期限会回答问题清单，要求投标方在规定期限内予以书面答复，也可以采取举行澄清问内予以书面答复，也可以采取举行澄清问题会的办法，由投标方派代表出席会议当题会的办法，由投标方派代表出席会议当面澄清问题。面澄清问题。v（4 4）编写评标报告。报告的主要内容有：）编写评标报告。报告的主要内容有：v简要介绍招标情况。简要介绍招标情况。v列出参加竞标的公司总数及各自名称，列出参加竞标的公司总数及各自名称，以及因各种原因其标书被列为以及因各种原因其标书被列为“废标废标”的的投标公司名称。投标公司名称。v主体部分主体部分v（三）定标（三）定标v所谓定标是指在评标委员会对所有标收进所谓定标是指在评标委员会对所有标收进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人。委员会通过再次评审最终选择确定中标人。v通常定标后双方要进行下列几项工作：通常定标后双方要进行下列几项工作：v（1 1）双方进入合同谈判阶段，交签订正式）双方进入合同谈判阶段，交签订正式承包协议；承包协议；v（2 2）中标公司提交履约保函，收回投标保）中标公司提交履约保函，收回投标保函；函；v（3 3）中标公司积极准备提供投标收中承诺）中标公司积极准备提供投标收中承诺的服务，成立物业管理专案小组，派往人的服务，成立物业管理专案小组，派往人员进住物业现场；员进住物业现场；v对于未中标公司，也应通知他们，告知此对于未中标公司，也应通知他们，告知此次未中标。次未中标。v四、物业管理投标策略与技巧四、物业管理投标策略与技巧v（一）物业管理投标策略（一）物业管理投标策略v1.1.物业管理投原则物业管理投原则v（1 1）集中实力、重点突破。）集中实力、重点突破。v（2 2）客观分析、趋利避险。）客观分析、趋利避险。v（3 3）精益求精、合理估算。）精益求精、合理估算。v（4 4）适当加价、承诺报价。）适当加价、承诺报价。v（5 5）加强调查、了解市场。）加强调查、了解市场。v2.2.物业管理投标策略类型物业管理投标策略类型v（1 1）攻势策略。）攻势策略。v（2 2）守势策略。）守势策略。v（3 3）低成本策略。）低成本策略。v（4 4）差异策略。）差异策略。v（二）标价估算技巧（二）标价估算技巧v1.1.标价的确定程序标价的确定程序v（1 1）估价准备工作。这些工作大致有：）估价准备工作。这些工作大致有：v查阅文件，编制疑问清单。查阅文件，编制疑问清单。v确定分包清单。确定分包清单。v拟定实施计划。拟定实施计划。v确定设计变更方案。确定设计变更方案。 v（2 2）服务费用估算。估算和编制报价阶段）服务费用估算。估算和编制报价阶段的工作主要包括：的工作主要包括：v获取信息，澄清疑问。获取信息，澄清疑问。v编制管理组织说明书。编制管理组织说明书。v询价。询价。v现场考察。现场考察。v核算人工与设备费用。核算人工与设备费用。v物业管理成本的计算。物业管理成本的计算。v（3 3）报价的编制与提交。报价的编制与提）报价的编制与提交。报价的编制与提交工作：交工作：v召开标价审定会议，对估价进行分析调召开标价审定会议，对估价进行分析调查；查；v考虑增加总部管理费补偿；考虑增加总部管理费补偿；v评估物业管理风险，并作为加价因素计评估物业管理风险，并作为加价因素计入招标报价；入招标报价；v编制投标文件，提交给招标委员会。编制投标文件，提交给招标委员会。 v2.2.标价的调整与确定标价的调整与确定v（1 1）标价调整的原因。）标价调整的原因。v主要原因是：主要原因是：v计价时所采用的基础数据中有一部分是计价时所采用的基础数据中有一部分是实用性的，有一部分是经验性的，因此计实用性的，有一部分是经验性的，因此计算结果应该进行校验，以求精确可靠。算结果应该进行校验，以求精确可靠。v可能有些报价书晚到，但由于这些报价可能有些报价书晚到，但由于这些报价书对整个管理非常重要，因此必须把它们书对整个管理非常重要，因此必须把它们纳入成本估算中去。纳入成本估算中去。v有可能高级管理人员根本不同意原先采有可能高级管理人员根本不同意原先采用的估价基础，在标价审定会议上，会向用的估价基础，在标价审定会议上，会向估价人员和计划人员就设备和劳动力的需估价人员和计划人员就设备和劳动力的需求、设备和服务人员的效率、管理费需求求、设备和服务人员的效率、管理费需求等问题进行详细提问，并要求估价人员就等问题进行详细提问，并要求估价人员就此做出修正。此做出修正。v为配合某些的增加或取消，也可能会需为配合某些的增加或取消，也可能会需要进行一些价格调整。要进行一些价格调整。v此估算结果只是公司的运作成本，没有此估算结果只是公司的运作成本，没有考虑利润、风险等因素，因而必须按一定考虑利润、风险等因素，因而必须按一定的百分比予以加价。的百分比予以加价。v可能会出现估价人员顾虑自己负责的计可能会出现估价人员顾虑自己负责的计价结果在中标承包后产生亏损而高估价格价结果在中标承包后产生亏损而高估价格的情况，此时也应根据情况调整。的情况，此时也应根据情况调整。v（2 2）标价调整的内容。）标价调整的内容。v服务项目单价调整。服务项目单价调整。v加价调整。加价调整。v江苏省南京市龙江小区江苏省南京市龙江小区1010幢教师公寓要通幢教师公寓要通过招标方式寻找物业管理公司。江苏爱涛过招标方式寻找物业管理公司。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业和置业、星汉物业、南大物业、东海物业和养园物业等养园物业等1212家物业公司都购买了招标书，家物业公司都购买了招标书，准备投标。准备投标。v物业概况：江苏省南京市龙江小区的物业概况：江苏省南京市龙江小区的1010幢幢教师公寓是教师公寓是20002000年年4 4月底交付使用的，占地月底交付使用的，占地约约3030万平方米，由南北两个区域组成，委万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为托管理期限为3 3年。招标书中年。招标书中 明确提出，明确提出，评判各投标单位的总分为评判各投标单位的总分为100100分，其中物业分，其中物业管理收费标价为管理收费标价为5050分，标书为分，标书为3030分，答辩分，答辩与企业信誉各为与企业信誉各为1010分。分。v请讨论分析：请讨论分析：v1 1这这1212家物业管理公司要想在招标中取胜家物业管理公司要想在招标中取胜应采取怎样的投标策略应采取怎样的投标策略? ?其中最关键的因素其中最关键的因素是什么是什么? ?v2 2如果你是这些投标单位的决策者，你的如果你是这些投标单位的决策者，你的报价又受到报价又受到江苏省普通住宅区物业管理江苏省普通住宅区物业管理服务费等级收费暂行办法服务费等级收费暂行办法的制约，你怎的制约，你怎么办么办? ?v3 3这样的招标存在哪些问题这样的招标存在哪些问题 v案例实习题：案例实习题：v下面是某住宅小区的招标概况，经初步筛下面是某住宅小区的招标概况，经初步筛选有深圳、上海、江苏等地的选有深圳、上海、江苏等地的6 6家物业管理家物业管理公司符合要求，如果你是这公司符合要求，如果你是这6 6家公司之一，家公司之一，根据这些资料请你编写一份投标书。根据这些资料请你编写一份投标书。v1.1.物业标的：物业标的：v在建，规划建设在建，规划建设28286 6万平方米，已建万平方米，已建1111万万平方米，其中别墅平方米，其中别墅3 3万平方米万平方米( (已入住已入住) )。 v物业类型有高档公寓和别墅。设施基本齐物业类型有高档公寓和别墅。设施基本齐全，维修基金基本落实。全，维修基金基本落实。v物业管理区域是一个。物业管理区域是一个。v2 2招标范围：全国公开招标，公证部门全招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。过程公证。v3 3招标主体：物业管理主管部门受开发商招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。委托，与开发商共同招标并运作。v4 4投标方：深圳、上海、江苏等地的投标方：深圳、上海、江苏等地的6 6家家物业管理公司。物业管理公司。v5 5评委组成：建设部，北京、上海、深圳评委组成：建设部，北京、上海、深圳等地高等院校，开发商等资深专家等地高等院校，开发商等资深专家1010人。人。v6 6评标方式：专家综合评定，其中信誉调评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标方随机抽样评分。查由招标方随机抽样评分。v7 7评分类别与权重：信誉评分类别与权重：信誉(12(12) )、标书、标书(54(54) )、答辩、答辩(34(34) )。v8 8公共服务费确定：政府定价：别墅公共服务费确定：政府定价：别墅3 3元元月平方米月平方米v高档公寓高档公寓O O5 5元月平方米元月平方米v9 9招标执行依据：借鉴其他省市经验和招标执行依据：借鉴其他省市经验和中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法。v思考题：思考题：v1.1.物业管理招投标应遵循哪些原则？物业管理招投标应遵循哪些原则？v2.2.物业管理招标有哪些方式？招标的程序物业管理招标有哪些方式？招标的程序如何？如何？v3.3.试述物业管理投标的实施程序和方法？试述物业管理投标的实施程序和方法？v4.4.物业管理投标书写作要求有哪些？物业管理投标书写作要求有哪些？v5.5.物业管理的投标策略有几种？物业管理的投标策略有几种？