戴德梁行戴德梁行2009年天津年天津拿成林道项目商业部拿成林道项目商业部分策划建议分策划建议DTZ建议内容建议内容第一部分第一部分 本项目的开发原则及思路本项目的开发原则及思路第二部分第二部分 商圈分析商圈分析第三部分第三部分 相关案例分析相关案例分析第四部分第四部分 商业部分市场定位商业部分市场定位第五部分第五部分 商业部分的主题形象商业部分的主题形象第六部分第六部分 商业发展建议商业发展建议( (业态规划业态规划) )第七部分第七部分 商业部分的核心竞争力营造商业部分的核心竞争力营造第八部分第八部分 招商方案建议招商方案建议2商业的开发原则及思路商业的开发原则及思路第一部分第一部分 商业的开发原则及思路商业的开发原则及思路 商业开发原则商业开发原则 天津商业地产概况天津商业地产概况2024/7/243DTZ商业开发原则商业开发原则最高最佳原则最高最佳原则商业项目核心竞争力原则商业项目核心竞争力原则精准科学定位原则精准科学定位原则合理投资回报原则合理投资回报原则4DTZ 天津商业地产概况天津商业地产概况天津市商业地产概况天津市商业地产概况5DTZ 天津商业地产年供应量天津商业地产年供应量 天天津津商商业业地地产产于于20032003年年崛崛起起，0404年年爆爆发发，在在0505年年达达到到历历史史最最高高点点，现总量已超过现总量已超过10001000万平米；万平米；6DTZ天津商业地产发展趋势天津商业地产发展趋势 商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生 百货零售业群雄逐鹿，南京路沿线将呈现白热化竞争 大卖场进入市场调整期 社区商业将成为新型商业地产开发热点 酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展 商业地产郊区化将成为新的发展趋势 市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势 物流类地产在未来几年内将会大量出现7 本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析第二部分第二部分 本项目商圈形成的可能性本项目商圈形成的可能性 区位分析区位分析区域商业地产分析区域商业地产分析 区域商业地产市场展望区域商业地产市场展望2024/7/248本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析 区位分析区位分析2024/7/249DTZ区位分析区位分析河东区、东丽区河东区、东丽区2003-20052003-2005年年GDPGDP社会消费品零售总额社会消费品零售总额人口统计环境人口统计环境交通状况交通状况10DTZ区位图区位图11DTZ区位分析区位分析区域区域GDPGDP12DTZ小结小结 通过近三年的数据，我们可以看出，河东区通过近三年的数据，我们可以看出，河东区/ /东丽区近三年在东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接增长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关，而且通过近三年河东相关，而且通过近三年河东/ /东丽区在商业与房地产事业的实东丽区在商业与房地产事业的实际情况来看，河东际情况来看，河东/ /东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进。前进。 13DTZ区位分析区位分析社会消费品零售总额社会消费品零售总额14DTZ小结小结社会消费品零售总额的增长：社会消费品零售总额的增长：一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；升级；二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。构更加合理。 15DTZ区位分析区位分析人口统计环境人口统计环境16DTZ小结小结天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特点愈发明显；点愈发明显；全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河西、东丽、塘沽、大港、津南西、东丽、塘沽、大港、津南6 6区新增人口区新增人口25.3925.39万人，增长万人，增长了了7.55%7.55%，占全市总人口的比重也增加了，占全市总人口的比重也增加了1.081.08个百分点。个百分点。 17DTZ区域现状区域现状 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。工业区，常住人口较少。 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。厂，整体档次较低。 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。差。 项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。营者，满足了工业园的日常需要。 项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档 次普遍较低次普遍较低18DTZ区域发展规划区域发展规划 继继续续扩扩大大工工业业园园规规模模，丰丰富富其其功功能能，并并实实现现其其生生产产方方式式由由粗粗放放型型向向集约型转变。集约型转变。 根据根据天津市发展都市工业实施天津市发展都市工业实施意见意见，为盘活环内东丽区与市区，为盘活环内东丽区与市区结合部的存量资产与土地资源，加结合部的存量资产与土地资源，加快城区经济发展的载体功能，借助快城区经济发展的载体功能，借助天津市产业布局与结构调整、实施天津市产业布局与结构调整、实施工业战略东移的契机，东丽区拟在工业战略东移的契机，东丽区拟在程林街环内区域规划建设三个科技程林街环内区域规划建设三个科技型都市工业园区。型都市工业园区。 19DTZ 航空城的建成将进一步提升区域功能与价值航空城的建成将进一步提升区域功能与价值 天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场维修区，规划占地面积约维修区，规划占地面积约21.3821.38平方公里。平方公里。20DTZ 未来消费人群增加与升级未来消费人群增加与升级天房天房项目项目松江松江项目项目本项本项目目10万平米22万平米16万平米小王庄村目前已被列入拆迁改造小王庄村目前已被列入拆迁改造计划，据了解，拆迁土地除部分计划，据了解，拆迁土地除部分用于还迁房外，剩余土地将对外用于还迁房外，剩余土地将对外挂牌出售，由此可见，该区域在挂牌出售，由此可见，该区域在未来未来2-32-3年内将成为天津又一新兴年内将成为天津又一新兴居住区。居住区。项目周边项目周边1 1公里内常住人口将超过公里内常住人口将超过2 2万人万人21DTZ 道路规划道路规划区域将与卫国道、空区域将与卫国道、空港物流区相连通，成港物流区相连通，成林道拓宽至林道拓宽至4040米，成米，成为连接市区与空港物为连接市区与空港物流区、天津机场、滨流区、天津机场、滨海新区及周边其他县海新区及周边其他县市的交通要道。市的交通要道。22DTZ项目周边商圈分析项目周边商圈分析商圈分布及构成商圈分布及构成 东兴商圈东兴商圈 万新村商圈万新村商圈23DTZ 邻近商圈商业供应量：邻近商圈商业供应量： 邻近商圈商业供应量较大，已达到邻近商圈商业供应量较大，已达到176000176000平米，且功能较为齐备，基本满足了周边居民平米，且功能较为齐备，基本满足了周边居民的生活需求。的生活需求。 名称名称体量体量商业形式商业形式卫国道家世界8000平米生活型大卖场国美电器2000平米大中电器2000平米东兴家世界4000平米又一城80000平米餐饮娱乐+酒店 南方灯具城20000平米专业市场登发装饰城20000平米第六大道商业街40000平米未定合计176000平米24DTZ万新村商圈距离本项目较近，在项目区域内目前尚无商业设施的情万新村商圈距离本项目较近，在项目区域内目前尚无商业设施的情况下，区域日常生活消费会主要发生在万新村商圈。况下，区域日常生活消费会主要发生在万新村商圈。万新村商圈商业特点：万新村商圈商业特点：超市卖场类设施成长迅速超市卖场类设施成长迅速社区商业稳步增长社区商业稳步增长 生活型购物市场细分更加完善，商业竞争更为激烈生活型购物市场细分更加完善，商业竞争更为激烈 区域商业设施逐步升级区域商业设施逐步升级 通过上述分析我们可以看到万新村商圈作为区域核心商圈的地位日通过上述分析我们可以看到万新村商圈作为区域核心商圈的地位日益稳固，随着其商业业态的丰富以及档次的提高，其辐射范围也将益稳固，随着其商业业态的丰富以及档次的提高，其辐射范围也将进一步扩大。进一步扩大。25 本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析区域商业地产市场分析区域商业地产市场分析2024/7/2426DTZ区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析连锁零售业起步早，连锁零售业起步早，连锁零售业起步早，连锁零售业起步早，发展迅速，是天津市发展迅速，是天津市发展迅速，是天津市发展迅速，是天津市内大卖场数量最多的内大卖场数量最多的内大卖场数量最多的内大卖场数量最多的区域之一区域之一区域之一区域之一饱和饱和饱和饱和竞争竞争竞争竞争观望观望观望观望1000m15000m15000m2 210-15km10-15km特点一特点一特点一特点一27DTZ大卖场特点描述大卖场特点描述连锁发展连锁发展, ,资金占用较大资金占用较大, ,需要充需要充足的现金流足的现金流; ;需求面积大需求面积大, ,一般一般50005000平方米平方米; ;充足的停车位充足的停车位只租不买只租不买某些类型的大卖场对建筑要求较某些类型的大卖场对建筑要求较高高 28DTZ区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析特点二特点二特点二特点二区域复合功能商业区域复合功能商业区域复合功能商业区域复合功能商业地产项目严重缺乏，地产项目严重缺乏，地产项目严重缺乏，地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属商业地产市场尚属商业地产市场尚属商业地产市场尚属发展期发展期发展期发展期先发制人先发制人先发制人先发制人商业领航商业领航商业领航商业领航29DTZ区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析特点三特点三特点三特点三抢占市场抢占市场抢占市场抢占市场空白点空白点空白点空白点区域复合功能商业中区域复合功能商业中区域复合功能商业中区域复合功能商业中心单一心单一心单一心单一, ,目前只集中在目前只集中在目前只集中在目前只集中在跃进路一带跃进路一带跃进路一带跃进路一带, ,不符合商不符合商不符合商不符合商业中心多元化的趋势业中心多元化的趋势业中心多元化的趋势业中心多元化的趋势东东东东丽丽丽丽商商商商业业业业中中中中心心心心程程程程林林林林庄庄庄庄商商商商业业业业中中中中心心心心丽丽丽丽苑苑苑苑商商商商业业业业中中中中心心心心万万万万新新新新村村村村商商商商业业业业中中中中心心心心30DTZ东丽商业中心东丽商业中心东丽商业东丽商业东丽商业东丽商业中心中心中心中心31区域形成商圈的推测区域形成商圈的推测 区域商业地产市场展望区域商业地产市场展望2024/7/2432DTZ区域商业地产市场展望区域商业地产市场展望 市场需求强大市场需求强大 消费者（区域内、外）、经营者消费者（区域内、外）、经营者 商业地产面临数次升级商业地产面临数次升级东部天津商业中心有望形成 交通、居住环境、外来人口交通、居住环境、外来人口33商圈形成的可能性推测商圈形成的可能性推测 形成商圈的可能性推测形成商圈的可能性推测2024/7/2434DTZ城市扩张角度城市扩张角度城市战略东移城市战略东移 滨海新区现代工业客观上需要与现代服务业聚集在一起，因此天津工业滨海新区现代工业客观上需要与现代服务业聚集在一起，因此天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移战略。移战略。 项目所处区域作为连接市区与滨海的要地，随着城市的东移，将承载越项目所处区域作为连接市区与滨海的要地，随着城市的东移，将承载越来越多的城市功能。来越多的城市功能。城市居住郊区化城市居住郊区化 按按照照天天津津市市城城市市总总体体规规划划(2005-2020(2005-2020年年) )，未未来来天天津津市市中中心心城城市市的的布布局局将将以以中中心心城城区区和和滨滨海海新新区区核核心心区区为为主主、副副中中心心，在在外外围围发发展展居居住住、就就业业综综合合型型城城市市组组团团。中中心心城城区区的的功功能能定定位位仅仅仅仅是是区区域域性性管管理理、服服务务和和商贸中心，而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。商贸中心，而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。 因住而商，居住的郊区化必然导致商业地产的郊区化，根据项目区域的因住而商，居住的郊区化必然导致商业地产的郊区化，根据项目区域的规划发展，本区域有望形成新兴居住区，因此商业地产将在本区域有着规划发展，本区域有望形成新兴居住区，因此商业地产将在本区域有着广阔的发展空间。广阔的发展空间。35DTZ形成商圈的条件形成商圈的条件该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件 36DTZ区域形成商圈的推测区域形成商圈的推测根据上述分析，河东区根据上述分析，河东区/ /东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件，业地产的发展创造了先决条件， 另外：另外：区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群。区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群。本区域距离中心商业区较远，且公交设施匮乏，出行极不便利，需要较大本区域距离中心商业区较远，且公交设施匮乏，出行极不便利，需要较大的时间成本；的时间成本； 前往中心商业区购物的次数会相应减少前往中心商业区购物的次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行，而天山路商圈的核心商圈主要辐居民的日常消费会选择在居所周边进行，而天山路商圈的核心商圈主要辐射其周边的万新村居住区，丽苑居住区、太阳城居住区等射其周边的万新村居住区，丽苑居住区、太阳城居住区等, ,次级商圈才可次级商圈才可以辐射到项目区域（次级商圈的顾客大约占以辐射到项目区域（次级商圈的顾客大约占1525%1525%）；）； 项目区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求；项目区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求；37DTZ项目区域将连通卫国道与空港物流区，区域导入性增强，项目区域将连通卫国道与空港物流区，区域导入性增强， 区域流动人群将大幅增加。区域流动人群将大幅增加。38DTZ结论：结论：1 1、本区域将拥有大量固定消费人群以及由便捷的对外交通带来的流动人群；、本区域将拥有大量固定消费人群以及由便捷的对外交通带来的流动人群；2 2、区域内的发展性质决定区域需要一定体量的商业设施；、区域内的发展性质决定区域需要一定体量的商业设施；结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，考虑到本项目计划全结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，考虑到本项目计划全部销售，因此区域将不会有大卖场出现，可以考虑在本项目商业部分设计一部销售，因此区域将不会有大卖场出现，可以考虑在本项目商业部分设计一定规模的吸引目的性消费的业态，如餐饮娱乐城、精品购物街等以达到汇集定规模的吸引目的性消费的业态，如餐饮娱乐城、精品购物街等以达到汇集人流的作用。人流的作用。根据上述分析，根据上述分析，戴德梁行认为区域具备形成商圈的条件戴德梁行认为区域具备形成商圈的条件39DTZ形成商圈的类型：形成商圈的类型： 本项目计划全部销售，因此将不会有大卖场出现，为满足消费者日本项目计划全部销售，因此将不会有大卖场出现，为满足消费者日常生活需要，开发部分生活配套型商业必不可少；常生活需要，开发部分生活配套型商业必不可少； 为了更多吸引区域以外人群及流动人群，项目应增添部分目的性消为了更多吸引区域以外人群及流动人群，项目应增添部分目的性消费元素，另外，在定位上应与邻近的万新村商圈社区配套型商业的形式费元素，另外，在定位上应与邻近的万新村商圈社区配套型商业的形式形成错位。形成错位。40DTZ形成商圈的时间预计形成商圈的时间预计区域未来区域未来1 1年内将有三个住宅项目亮相，年内将有三个住宅项目亮相，2-32-3年年内完成入住。作为区域内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商圈逐渐形成，但并不成熟，商圈类型为社区型需要的功能。这时候商圈逐渐形成，但并不成熟，商圈类型为社区型商业。商业。4-54-5年年内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商圈得到升级，并质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商圈得到升级，并向邻里型商业中心发展。向邻里型商业中心发展。41相关案例分析相关案例分析第三部分第三部分 相关案例分析相关案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区2024/7/2442DTZ项目区位图项目区位图开发商：浦东金桥（开发商：浦东金桥（600639）已开发项目：碧云花园、碧云别墅、世茂湖滨花园、晓园已开发项目：碧云花园、碧云别墅、世茂湖滨花园、晓园 43DTZ项目住宅与商业分布图项目住宅与商业分布图配套商业酒店式公寓住宅面积4040021613669050544DTZ碧云国际社区各商业业态面积比碧云国际社区各商业业态面积比商业商业购购物物体育体育休休闲闲餐饮餐饮美美食食风情风情酒酒吧吧总计总计面积2390013300720016004600045DTZ碧云国际社区商业租售价格碧云国际社区商业租售价格项目名称建筑面积（）位置物业类型销售价格（元/）租赁价格 （元/天/）金洋十方庭商业街4200碧云路、白桦路交口商业街金桥201017600东陆路1711号B座商业街4 碧云金悦 34000金藏路51号(浙桥路口)酒店公寓碧云工社60000新金桥路1088号酒店公寓9000证大大拇指广场110000浦东区芳甸路199弄商业广场10联洋广场70000芳甸路300号商业广场7000证大家园四期120000浦东区巨峰路667弄商业广场7500证大家园五期600000利津路1313弄商业广场85002.5上海2006商铺12000花木路1008号商业广场350006233516000杜鹃路201号酒店公寓10000锦绣满堂花园东街41660锦安东路88弄社区商业街2400046DTZ碧云国际社区成功分析碧云国际社区成功分析 1 1、规模大，足以形成区域影响、规模大，足以形成区域影响2 2、区位好，位于浦东金桥板块，是有政府明确规划的片区与工业园、区位好，位于浦东金桥板块，是有政府明确规划的片区与工业园、出口加工区毗邻，又有大片的绿肺清新空气，是很好的生活社区选择；出口加工区毗邻，又有大片的绿肺清新空气，是很好的生活社区选择；3 3、知名企业进驻为本区域国际化奠定了基础；、知名企业进驻为本区域国际化奠定了基础；4 4、商业中心功能较为齐全，购物、商业中心功能较为齐全，购物 餐饮餐饮 休闲休闲 娱乐业态一应聚全；娱乐业态一应聚全；5 5、商业整体档次品味与产品定位科学合理，符合市场需求与未来发展、商业整体档次品味与产品定位科学合理，符合市场需求与未来发展趋势，同时也为社区整体档次与价格的提升提供了保证。趋势，同时也为社区整体档次与价格的提升提供了保证。6 6、租售价格制定合理，充分考虑到项目所处区域的性质与经营者的利、租售价格制定合理，充分考虑到项目所处区域的性质与经营者的利益，因此能够达到益，因此能够达到“多赢多赢”的局面的局面 47DTZ碧云国际社区缺撼分析：碧云国际社区缺撼分析： 1 1、商业体量小、商业体量小诺大的社区，商业物业虽功能齐备，但体量仅占目诺大的社区，商业物业虽功能齐备，但体量仅占目前社区总体量的前社区总体量的5%5%，因此在供应量上略显尴尬，与社区总体量不匹配，因此在供应量上略显尴尬，与社区总体量不匹配，造成目前仍旧难以支撑巨大的社区居民需求的局面；造成目前仍旧难以支撑巨大的社区居民需求的局面；2 2、交通稍显不便、交通稍显不便 , ,不能吸引区域以外的人流不能吸引区域以外的人流48DTZ生活购物类生活购物类49DTZ休闲体验类休闲体验类50DTZ碧云国际社区与本项目对比分析：碧云国际社区与本项目对比分析： 1 1、由相似性带来的启示、由相似性带来的启示 1 1）、所处区位上）、所处区位上同处于工业区之内，且与机场、高速距离较近；同处于工业区之内，且与机场、高速距离较近；2 2）、政府规划上）、政府规划上同为政府规划未来发展方向所在的区域；同为政府规划未来发展方向所在的区域；因此，本项目从其在商业方面的发展上可以得到较为直观的启示，同时根因此，本项目从其在商业方面的发展上可以得到较为直观的启示，同时根据碧云国际社区十余年来的发展经验我们可以取长补短，优胜劣汰。据碧云国际社区十余年来的发展经验我们可以取长补短，优胜劣汰。2 2、借鉴之处、借鉴之处 1 1）商业部分的业态组合模式：）商业部分的业态组合模式：商务地产商务地产+ +社区型商业中心相结合社区型商业中心相结合2 2）商业部分的建筑形式与业态定位）商业部分的建筑形式与业态定位碧云国际社区商业部分当前绝大多数采取的是分散式商业街区的建筑形式，碧云国际社区商业部分当前绝大多数采取的是分散式商业街区的建筑形式，这与其国际社区的档次与人群需求是十分匹配的。这与其国际社区的档次与人群需求是十分匹配的。3 3、合理的商业入市价格、合理的商业入市价格51DTZ需改善之处需改善之处1 1）适当增加商业配套性社区商业面积）适当增加商业配套性社区商业面积 碧云国际社区的商业配套占比为碧云国际社区的商业配套占比为4%4%，而根据社区，而根据社区商商业标准业标准, ,应加强这一比例应加强这一比例 2 2）增强交通的便利性与可及性）增强交通的便利性与可及性本项目在建设之初应充分考虑到这一点，与公交本项目在建设之初应充分考虑到这一点，与公交部部门、市政部门进行充分协调，以期达到增加公交门、市政部门进行充分协调，以期达到增加公交线线路、延长线路及早日通路的目的。路、延长线路及早日通路的目的。 52DTZ社区商业标准社区商业标准小型社区：小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；中型社区：中型社区：人口规模：2000-4000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人大型社区：大型社区：人口规模：0.7-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积： 0.8-1.2平米/人 53本项目市场定位本项目市场定位第四部分第四部分 本项目市场定位本项目市场定位2024/7/2454项目市场定位项目市场定位本项目本项目SWOTSWOT分析分析2024/7/2455DTZ优势优势STRENGTHSTRENGTH交通优势明显交通优势明显项目所处区域毗邻外环线，路网发达，对外交通便捷，是连接中心城项目所处区域毗邻外环线，路网发达，对外交通便捷，是连接中心城区与滨海新区的交通要道。区与滨海新区的交通要道。项目面临成林道，成林道将成为连接市区与滨海新区、航空城、空港项目面临成林道，成林道将成为连接市区与滨海新区、航空城、空港物流区、天津郊县以及其它省市的交通要道。物流区、天津郊县以及其它省市的交通要道。区域规划明确，发展潜力大；区域规划明确，发展潜力大；区域商业地产存在空白点，升值潜力巨大区域商业地产存在空白点，升值潜力巨大56DTZ劣势劣势WEAKNESSWEAKNESS项目周边未形成商业氛围，现有商业均为门脸改造而成，档次项目周边未形成商业氛围，现有商业均为门脸改造而成，档次较低。较低。项目所处区域为传统工业区，目前常住人口较少，区域现有人项目所处区域为传统工业区，目前常住人口较少，区域现有人群无论从数量还是消费能力上都不足以对大型商业设施形成支群无论从数量还是消费能力上都不足以对大型商业设施形成支持。持。项目位于城区边缘，对内交通尚不通畅，且公交网点稀少，可项目位于城区边缘，对内交通尚不通畅，且公交网点稀少，可及性不佳。及性不佳。商业全部销售，项目定位的完整性难以保证。商业全部销售，项目定位的完整性难以保证。 57DTZ机会机会OPPORTUNITYOPPORTUNITY区域规划区域规划 都市型工业园区的规划将促进商业在本区域的发展都市型工业园区的规划将促进商业在本区域的发展 此种变化将进一步丰富工业区的整体功能；程林庄工业区也将由现有的生产加工功此种变化将进一步丰富工业区的整体功能；程林庄工业区也将由现有的生产加工功能，发展为具有物流、商贸、金融、研发、商务、居住、商业等多功能于一体的综能，发展为具有物流、商贸、金融、研发、商务、居住、商业等多功能于一体的综合性工业区。合性工业区。 航空城规划与天津战略东移规划迅速提升本区域的地位航空城规划与天津战略东移规划迅速提升本区域的地位航空城的规划与本区域的未来发展息息相关，其最终建成将进一步提升区域的综合航空城的规划与本区域的未来发展息息相关，其最终建成将进一步提升区域的综合价值，使得本区域的多项功能进一步得到加强。价值，使得本区域的多项功能进一步得到加强。天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移战略，该战略将使得区域价值进一步得到体现。战略，该战略将使得区域价值进一步得到体现。未来消费人群增加与升级未来消费人群增加与升级本区域未来本区域未来1-21-2年内将有近年内将有近4040万平米的住宅产品上市万平米的住宅产品上市, ,由此会直接为本区域带来约由此会直接为本区域带来约1600016000人的消费人群，加上区域内现有居住人群，常住人口将达到人的消费人群，加上区域内现有居住人群，常住人口将达到2000020000人以上。人以上。58DTZ机会机会OPPORTUNITYOPPORTUNITY道路通畅，流动人口增加道路通畅，流动人口增加按照规划，登州路在按照规划，登州路在20082008年之前将全线贯通，北至卫国道，而成林道年之前将全线贯通，北至卫国道，而成林道也将通过立交桥与空港物流区相连，这些无疑将提高本区域对于人流也将通过立交桥与空港物流区相连，这些无疑将提高本区域对于人流的导入性，为本区域带来大量流动人群。的导入性，为本区域带来大量流动人群。 消费人群结构改变，消费能力升级消费人群结构改变，消费能力升级 多项规划的实施将为本区域带来大量高端消费人群，也使得区域发展多项规划的实施将为本区域带来大量高端消费人群，也使得区域发展大型商业设施成为可能。大型商业设施成为可能。项目所处区域的程林庄工业区目前拥有大量务工人员及私营企业主，项目所处区域的程林庄工业区目前拥有大量务工人员及私营企业主，按照规划，程林庄工业区的规模将进一步扩大，智力密集型产业将逐按照规划，程林庄工业区的规模将进一步扩大，智力密集型产业将逐步替代现有的劳动力密集型产业，由此可见区域内的人员数量与人员步替代现有的劳动力密集型产业，由此可见区域内的人员数量与人员素质都将得到提升。素质都将得到提升。松江项目59DTZ威胁威胁THREATTHREAT市场培育期较长市场培育期较长规划的最终实现需要一定周期，而规划的可行性与最终实现程度也需要实践的检验。同业竞争威胁同业竞争威胁其间，同类型项目的上市将与本项目争夺客户资源。天津商业地产市场进入调整期天津商业地产市场进入调整期天津商业地产市场短期内呈现出供求不符现象，商铺投资市场需要一个调整周期，这些都将对本项目的消化产生影响。 60项目市场定位项目市场定位第三部分第三部分 项目定位项目定位 经营性商业部分定位经营性商业部分定位 其它部分定位其它部分定位2024/7/2461 经营性商业部分定位经营性商业部分定位2024/7/2462DTZ本项目市场定位本项目市场定位客户群定位客户群定位项目区域内现有及未来增加的居住人群程林庄工业区的务工人员项目周边区域的居住人群及务工人员伴随区域发展而产生的外来流动消费人群，包括： 来自空港物流区的务工人员 途经本项目的人员63DTZ本项目市场定位本项目市场定位客户群定位客户群定位特点：特点：1、私密而不孤独拥有自己喜好的品牌、餐厅与购物场所及休闲场所；2、有品味不张扬追求生活品味，但是有所取舍,有个性但很低调；3、时尚而不懒散拥有年轻的生活态度，但心理足够成熟，不会盲目；64DTZ本项目市场定位本项目市场定位都市商业领航者 65DTZ本项目形象定位本项目形象定位 尚东新时区 Mini Lifestyle Center(微型生活时尚中心)我们着力营造这们一种商业氛围：我们着力营造这们一种商业氛围：时尚实用但不浮夸张扬；时尚实用但不浮夸张扬；功能互补绝不同质重复；功能互补绝不同质重复；品味高雅而不无味奢华品味高雅而不无味奢华 66DTZ尚东尚东 新新 时区时区主题内涵主题内涵尚东：新都市主义下的时尚东部尚东：新都市主义下的时尚东部新：新生新：新生/ /新鲜新鲜/ /活力活力时区：集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务等多功能于一体的，连接市时区：集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务等多功能于一体的，连接市区与滨海的复合功能商业综合体区与滨海的复合功能商业综合体 67DTZLifeStyle Center LifeStyle Center ：“LifeStyle“LifeStyle购物中心购物中心”其特色即是采开放露天形式，没有主力店其特色即是采开放露天形式，没有主力店（百货公司），他们以（百货公司），他们以“Town Center”“Town Center”的设计结合一些精品店、餐的设计结合一些精品店、餐厅、书店、家居用品、电影院或一些休憩娱乐为主的商店，以传统街厅、书店、家居用品、电影院或一些休憩娱乐为主的商店，以传统街道的方式布置。道的方式布置。解释：解释： 本项目的商业体量较大，66000，同时我们考虑到本区域未来不可限量的发展前景，结合入住人口的层次与周边程林庄工业园中美史克的发展规划，我们借鉴了“Lifestyle Center ”的理念，目的是营造一种新鲜、生态、自由的时尚居住环境，借以提升社区品质，并保证项目的可持续发展与未来的升值能力。 68DTZ形象定位形象定位Fashion：时尚流行：时尚流行 69DTZ形象定位形象定位Fresh FoodFresh Food：新鲜的蔬菜、水果：新鲜的蔬菜、水果 70DTZ形象定位形象定位 Fun：娱乐、快乐：娱乐、快乐71DTZ业态定业态定位位精精 品品 购物购物精品店、家居专卖、个性用品专卖精品店、家居专卖、个性用品专卖中西中西 餐餐 饮饮中式正餐、西餐中式正餐、西餐休闲娱乐业休闲娱乐业休闲健身休闲健身/SPA/SPA、歌厅、书吧、咖啡厅、歌厅、书吧、咖啡厅社区配套业社区配套业银行、邮局、干洗、便利、西点、早银行、邮局、干洗、便利、西点、早 餐、医院、服务餐、医院、服务连锁零售业连锁零售业超市、快餐超市、快餐72会所主题会所主题 项目会所主题定位项目会所主题定位2024/7/2473DTZ项目会所主题选择建议项目会所主题选择建议男士养生会所男士养生会所74DTZ项目会所主题选择建议项目会所主题选择建议瑜珈主题休闲瑜珈主题休闲75DTZ项目会所主题选择建议项目会所主题选择建议综合主题综合主题76DTZ项目会所主题选择建议项目会所主题选择建议另类主题另类主题77DTZ本项目价格制定本项目价格制定 内容内容商业项目建筑商业项目建筑面积面积 (m2)商业项目销售商业项目销售面积面积 (m2) 商业项目销售均价商业项目销售均价 (元元/m2)商业项目销售总商业项目销售总额额 (万元万元)区域区域和平区和平区88581034187.0322258.7 760958087 河西区河西区122656781849.3813680.0 1119700234 南开区南开区1268463309052.5410584.2 3271064298 河东区河东区57877118311.399225.9 168939728 河北区河北区30787386175.057457.6 642687361 红桥区红桥区600000东丽区东丽区1066689118476.843175.3 376199510 天津市区天津市区5934173648052.239782.5 6339549219 参考天津市与河东区商业地产市场的商业地产价格对本项目参考天津市与河东区商业地产市场的商业地产价格对本项目进行价格定位。进行价格定位。 天津市天津市/ /河东区河东区/ /东丽区现行商业地产价格：东丽区现行商业地产价格：见下表见下表 78DTZ成因解析：成因解析：1 1）这两个区域的商业地产市场正处于兴起阶段，与和平、河西、南开）这两个区域的商业地产市场正处于兴起阶段，与和平、河西、南开相比欠成熟；相比欠成熟；2 2）这两个区域的土地价值较低，开发成本相对较低，所以价格也不高。）这两个区域的土地价值较低，开发成本相对较低，所以价格也不高。因此，我们可以作如下推断：因此，我们可以作如下推断：1 1）区域商业地产尚属起步阶段，未来商业地产市场发展空间很大；）区域商业地产尚属起步阶段，未来商业地产市场发展空间很大；2 2）现阶段商业地产价格与价值持平或略低于价值，则说明该区域商业）现阶段商业地产价格与价值持平或略低于价值，则说明该区域商业地产价格升值空间远远大于相对成熟的和平、河西、南开区；地产价格升值空间远远大于相对成熟的和平、河西、南开区；79DTZ商业地产升值率分析商业地产升值率分析和平区和平区以万达商业广场为例：以万达商业广场为例： 80DTZ商业地产升值率分析商业地产升值率分析河西区河西区以新澳购物广场为例：以新澳购物广场为例： 81DTZ商业地产升值率分析商业地产升值率分析南开区南开区以天江格调空间为例：以天江格调空间为例：82DTZ商业地产升值率分析小结商业地产升值率分析小结在和平、河西、南开这三个商业地产相对成熟的区域中，商业地产销售在和平、河西、南开这三个商业地产相对成熟的区域中，商业地产销售价价格基本上呈逐年降低的趋势（新澳购物广场第三年的销售价格虽高于第格基本上呈逐年降低的趋势（新澳购物广场第三年的销售价格虽高于第一一年，但其增幅也并不大，不超过年，但其增幅也并不大，不超过10%10%），当然这与开发商最初定制的入市），当然这与开发商最初定制的入市价格高低有关。但是我们同样可以看出，成熟区域的商业地产价值与价价格高低有关。但是我们同样可以看出，成熟区域的商业地产价值与价格格的偏离度不大，也就是说，在价值规律的主导下，的偏离度不大，也就是说，在价值规律的主导下，成熟区域的商业地产成熟区域的商业地产价价格升值的空间已经很小，投资者的获利空间也随之降低，这是一个无法格升值的空间已经很小，投资者的获利空间也随之降低，这是一个无法逃逃避的现实。避的现实。 83DTZ商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析河东区：河东区： 嘉华国际商业中心嘉华国际商业中心84DTZ商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析东丽区：东丽区： 中国北方五金城中国北方五金城85DTZ商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析梅江地区：梅江地区： 蓝调街区蓝调街区 86DTZ小结小结商业欠发达地区的商业项目价格年平均升值率约为：商业欠发达地区的商业项目价格年平均升值率约为： 25%-30% 25%-30% 商业地产欠成熟区域的价格升值空间远大于商业地产已成熟的区域。商业地产欠成熟区域的价格升值空间远大于商业地产已成熟的区域。因此，在本项目所处区域内商业地产的价格定制上，空间很大，优势因此，在本项目所处区域内商业地产的价格定制上，空间很大，优势明显。明显。 87DTZ本项目商业地产销售价格预测本项目商业地产销售价格预测结合天津市商业地产销售情况，根据本项目所处区域的市场情结合天津市商业地产销售情况，根据本项目所处区域的市场情况，戴德梁行建议：况，戴德梁行建议：本项目的价格应结合本地市场的商业销售价格的现实情况，充本项目的价格应结合本地市场的商业销售价格的现实情况，充分考虑未来的升值因素，在当前市场平均价值（分考虑未来的升值因素，在当前市场平均价值（97839783元元/ /）的的基础上，依每年递增基础上，依每年递增25%25%来考虑，而本项目开始销售约在来考虑，而本项目开始销售约在20082008年年底，故本项目入市的销售价格应在底，故本项目入市的销售价格应在97839783（1+25%1+25%）=12229=12229元元/ /左右是较为合理的左右是较为合理的 88其他部分市场定位其他部分市场定位2024/7/2489DTZ项目商业部分将于项目商业部分将于20092009年前后入市，那时居住氛围刚刚产生，因此建议年前后入市，那时居住氛围刚刚产生，因此建议在经营性商业开发体量满足市场需求的前提下，开发部分同时具备居住在经营性商业开发体量满足市场需求的前提下，开发部分同时具备居住与投资功能的产品。与投资功能的产品。在这里我们引入在这里我们引入多功能公寓多功能公寓与与经济型酒店形式经济型酒店形式。90DTZ1 1、天津经济型酒店存量分析、天津经济型酒店存量分析当当前前我我国国的的经经济济型型酒酒店店发发展展迅迅猛猛，以以连连续续三三年年翻翻三三番番的的速速度度井井喷喷式式增增长长，锦锦江江之之星星、如如家家快快捷捷等等领领头头企企业业的的年年均均增增速速高高达达90%90%。中中国国饭饭店店协协会会据据此此预预计计，在在未未来来的的十十年年，经经济济型型酒酒店店的的客客房房数数将将超超过过现现在在星星级级饭饭店店的的客客房房量量，成为我国住宿市场的主流。成为我国住宿市场的主流。锦锦江江之之星星是是国国内内经经济济型型酒酒店店的的第第一一品品牌牌，也也是是最最先先进进入入天天津津市市场场的的经经济济型型酒酒店店连连锁锁品品牌牌。到到目目前前为为止止，天天津津共共有有经经济济型型酒酒店店品品牌牌8 8个个，分分别别为为宜宜必必思思、如如家家快快捷捷、速速8 8、锦锦江江之之星星、友友谊谊之之家家、宝宝轩轩快快捷捷、华华钜钜快快捷捷、雅雅悦悦，总总计计2323家，总存量约家，总存量约106000106000，总客房数约，总客房数约30303030间。间。经济型酒店的市场分析经济型酒店的市场分析91DTZ2 2、天津经济型酒店分布、天津经济型酒店分布经济型酒店选址主要看重区域价值经济型酒店选址主要看重区域价值, ,即：即： 交通便捷交通便捷 商业服务配置齐全商业服务配置齐全 客流密集客流密集 旅游资源丰富旅游资源丰富92DTZ3 3、天津经济型酒店展望、天津经济型酒店展望 市场空间较大，现有存量不足，品牌扩张加剧市场空间较大，现有存量不足，品牌扩张加剧 发展迅速，未来两年内将向品牌化集团化发展发展迅速，未来两年内将向品牌化集团化发展 区域发展将呈中心向周边扩散态势区域发展将呈中心向周边扩散态势 93DTZ4 4、未来经济型酒店热点区域预测：、未来经济型酒店热点区域预测： 海河沿线海河沿线滨海地区滨海地区奥运板块奥运板块外环线沿线外环线沿线经济型酒店需要周边便捷的交通条件，而天津经济型酒店已经完成了由内环向中环及快速路的扩散。随着地铁的通行，交通路网的完善，出行将变得更加便捷，出行的时间成本也将减小。而外环线作为连接市区与滨海及周边省市地区的枢纽，将承担起越来越多的城市功能。而其沿线土地价格远低于中心城区，因此会成为众多经济型酒店商家的选择。94DTZ5 5、区域市场探究、区域市场探究 项目所处区域具备经济型酒店生存的条件，原因如下：项目所处区域具备经济型酒店生存的条件，原因如下： 交通因素交通因素项项目目所所处处区区域域面面临临成成林林道道，而而成成林林道道是是连连接接市市区区与与滨滨海海新新区区、其其他他区区县县以以及及周边省市的交通要道。周边省市的交通要道。另外，项目毗邻外环线、西接火车站，东临天津机场，出行便利。另外，项目毗邻外环线、西接火车站，东临天津机场，出行便利。 客群充足客群充足根根据据区区域域规规划划，未未来来区区域域将将出出现现从从事事商商务务活活动动的的商商务务人人士士，从从事事技技术术交交流流与与指导的外来技术人员以及从事业务往来的来津出差人士。指导的外来技术人员以及从事业务往来的来津出差人士。 周边商业配套齐全周边商业配套齐全本项目定位有餐饮娱乐、社区配套及购物功能，将使得区域的商业配套得以本项目定位有餐饮娱乐、社区配套及购物功能，将使得区域的商业配套得以健全。健全。95DTZ多功能公寓多功能公寓产品说明：产品说明：本本项项目目定定位位的的多多功功能能公公寓寓本本质质是是一一种种主主要要面面向向自自住住型型客客户户的的酒酒店店式式公公寓寓产产品品，但但由由于于位位于于该该区区域域同同时时又又具具备备了了办办公公、酒酒店店的的功功能能，是是一一种种宜住、宜商、宜投资的产品。宜住、宜商、宜投资的产品。96DTZ市场分析市场分析我们针对天津的酒店式公寓可得出如下分析：我们针对天津的酒店式公寓可得出如下分析：1 1）、天天津津目目前前真真正正的的产产权权式式酒酒店店公公寓寓为为数数很很少少，且且分分布布范范围围较较散散，配配套套上上均均遵遵循循酒酒店店的的高高档档配配套套设设施施，功功能能配配套套齐齐备备。酒酒店店管管理理公公司司均均是是聘聘请请知知名名酒酒店店管管理理公公司司进进行行管管理理。加加之之有有包包租租、回回购购等等作作为为保保障障，因因此此虽虽然然总总价价款款较较高，但是市场认可度非常高，购买的客户均是高端投资客户。高，但是市场认可度非常高，购买的客户均是高端投资客户。2 2）、其其他他投投资资类类酒酒店店式式公公寓寓虽虽然然没没有有包包租租、回回购购等等作作为为投投资资保保障障，但但是是因因其其所所处处的的绝绝佳佳地地理理位位置置，区区域域优优势势明明显显，因因此此也也受受到到中中、小小型型投投资资客客的的青青睐睐，因此消化速度也较为理想。因此消化速度也较为理想。97DTZ3 3）、自自住住型型酒酒店店式式公公寓寓多多依依托托大大型型的的居居住住区区/ /住住宅宅消消费费区区，其其产产品品基基本本满满足足居居住住（配配有有暖暖气气、阳阳台台等等），加加之之“户户型型小小，总总价价款款低低，精精装装修修”等等优优势势，因因此此在在住住宅宅与与服服务务式式公公寓寓中中抢抢得得先先机机，博博得了大众认可，销售状况也好于同区域其他项目。得了大众认可，销售状况也好于同区域其他项目。投资类酒店式公寓：区域位置较佳、商务氛围浓郁投资类酒店式公寓：区域位置较佳、商务氛围浓郁 较好的销售政策，多为包租、回购等较好的销售政策，多为包租、回购等自住式酒店式公寓：居住氛围浓郁、靠近目标客户群自住式酒店式公寓：居住氛围浓郁、靠近目标客户群 产品设计上具备相对较好的居住功能产品设计上具备相对较好的居住功能 98DTZ区域市场探究区域市场探究1 1、社区档次的升级、社区档次的升级 未未来来1-21-2年年，项项目目区区域域将将有有4040万万平平米米的的住住宅宅上上市市，加加之之现现有有的的盈盈州州里里、程程林林南里及小王庄村拆迁改造的规划用地，成熟社区氛围将逐渐形成。南里及小王庄村拆迁改造的规划用地，成熟社区氛围将逐渐形成。2 2、商务氛围的产生、商务氛围的产生程林庄工业区的扩大，产业结构的优化，推动区域服务业的发展；程林庄工业区的扩大，产业结构的优化，推动区域服务业的发展；成林道与空港物流区的连通；成林道与空港物流区的连通；区区域域消消费费人人群群层层次次升升级级，他他们们将将对对不不同同功功能能的的物物业业产产生生不不同同要要求求，多多功功能能公公寓的商务功能也将体现。寓的商务功能也将体现。但但基基于于本本区区域域目目前前的的商商务务商商业业氛氛围围极极不不成成熟熟，因因此此，该该公公寓寓产产品品极极可可能能以以满满足居住需求为先。足居住需求为先。99DTZ多功能公寓及经济型酒店价格制定多功能公寓及经济型酒店价格制定 依照成本分析法预计本项目的建安成本，计算如下表：依照成本分析法预计本项目的建安成本，计算如下表： 项项 目目公摊楼面成本公摊楼面成本( (元元/ /）备备 注注1、土地款20502、大配套费225本案公建性质，公建225元/平米3、前期费用82.64、建安成本18715、小区市政配套费367.56、管理费用1007、财务费用1208、不可预见费60合计合计4876.1100DTZ另另外外，项项目目的的维维修修基基金金，按按销销售售价价格格的的1.5%1.5%计计算算，综综合合税税金金按按销销售售价价格格的的10%10%计计算算，销销售售费费用用按按销销售售价价格格的的2%2%计计算算，上上述述三三项项费费用用折折合合约约11001100元元/ /平米，因此，可见本项目的成本约平米，因此，可见本项目的成本约60006000元元/ /平米。平米。按照投资回报率按照投资回报率15%15%，以及天津房地产市场平均，以及天津房地产市场平均16%16%的价格增幅，的价格增幅，20082008年年本项目多功能公寓及经济型酒店部分的入市价格将达到本项目多功能公寓及经济型酒店部分的入市价格将达到78607860元元/ /。 101商业主题形象商业主题形象第四部分第四部分 商业部分的主题形象商业部分的主题形象2024/7/24102项目区位图项目区位图本本项项目目滨海国际机场空港物流区程林庄工业区东东丽丽核核心心商商业业区区河河东东核核心心商商业业丽苑社区商业区万新村社区商业区103嘉嘉华华国国际际商商业业中中心心天天一一MALL中中国国北北方方五五金金城城第第六六大大道道海海河河新新天天地地十十一一经经路路家家世世界界东东丽丽核核心心商商业业区区顺顺驰驰又又一一城城丽苑社区商业区万新村社区商业区滨海国际机场空港物流区本本项项目目项项目目所所处处区区域域及及周周边边商商业业地地产产分分布布图图104区位分区位分析析1 1、项目地处工业区，周边商业氛、项目地处工业区，周边商业氛围围 清淡；清淡；2 2、项目周边新型大规模社区稀缺，、项目周边新型大规模社区稀缺， 现有住宅多为现有住宅多为1515年以上的原有年以上的原有社社 区，且档次普遍较低；区，且档次普遍较低；3 3、区域内商业分散，且多数为陈、区域内商业分散，且多数为陈旧旧 的沿街临时建筑，只有少数底的沿街临时建筑，只有少数底商商 零星分布，商业档次较低；零星分布，商业档次较低；4 4、项目所处区域交通通达性良好，、项目所处区域交通通达性良好， 特别是与京津塘高速、机场、特别是与京津塘高速、机场、空空 港物流区关系密切港物流区关系密切105DTZ由区位分析产生的初步研判由区位分析产生的初步研判一、结合项目未来整体销售的需求，商业部分不宜考虑商业中心模式；一、结合项目未来整体销售的需求，商业部分不宜考虑商业中心模式；二、结合本区域的交通优势、区域规划与未来本区域住宅发展，本项目二、结合本区域的交通优势、区域规划与未来本区域住宅发展，本项目 商业适合考虑商业适合考虑“商务型商业地产商务型商业地产+ +社区型商业地产社区型商业地产”结合的模式结合的模式三、区域未来的发展前景较好，区域消费人群结构将会产生极大的转变，三、区域未来的发展前景较好，区域消费人群结构将会产生极大的转变， 从而本项目自身的规模与可能入市时间将极有可能使其成为周边一至三从而本项目自身的规模与可能入市时间将极有可能使其成为周边一至三 公里范围内的商业旗舰公里范围内的商业旗舰106DTZ商业的主题形象描述商业的主题形象描述新都市主义商业旗舰，时尚东部领航者新都市主义商业旗舰，时尚东部领航者107DTZ项目建筑风格建议项目建筑风格建议整体风格应注意与住宅结合，并考虑结合将来区域内其他社区的新型建筑风格，使商业整体风格与住宅与项目所处区域的风格浑然一体，既不盲目追求“洋化”，更不单纯强调亮丽。我行建议，本项目在建筑材料选择上应注重与时尚、新型潮流接轨，外檐体现数字化、时代感，并着力塑造商业街区风格。 108DTZ项目建筑风格参考图片项目建筑风格参考图片109项目建筑风格参考图片项目建筑风格参考图片110发展建议发展建议第六部分第六部分 项目发展建议项目发展建议 业态组合与比例业态组合与比例 各业态发展建议各业态发展建议 项目价格制定项目价格制定2024/7/24111DTZ业态组合与比例业态组合与比例业态比例面积（）餐饮娱乐27%18000多功能公寓40%26000购物10%6600社区配套8%5400经济型酒店15%10000总计100%66000主题式商业街区主题式商业街区社区商业标准需要社区商业标准需要盈亏平衡点所需盈亏平衡点所需社区商业标准需要社区商业标准需要市场需求强大市场需求强大112DTZ经济型酒店盈亏平衡点分析经济型酒店盈亏平衡点分析按四星级酒店装修标准投入约按四星级酒店装修标准投入约:8000:8000万元万元当前经济型酒店的投资回报年限在当前经济型酒店的投资回报年限在5 5年左右年左右即每天的酒店收入应在即每天的酒店收入应在4383543835元左右元左右依经济型酒店当前日租金在依经济型酒店当前日租金在168168元元/ /天来计算天来计算套房数在套房数在260260套左右为项目的盈亏平衡点套左右为项目的盈亏平衡点113DTZ经济型酒店盈亏平衡点分析经济型酒店盈亏平衡点分析标准间面积在标准间面积在26-4026-40平方米之间平方米之间运营成本在运营成本在25%25%左右左右年出租率方面的风险支出年出租率方面的风险支出( (首年在首年在40%40%左右左右) )聘请知名运营管理公司的费用聘请知名运营管理公司的费用( (毛收入的毛收入的30%30%左右左右) )推广费用推广费用( (毛收入的毛收入的3%-5%)3%-5%)出房率出房率80%-85%80%-85%80008000平方米平方米85008500平方米平方米标间价标间价168168元元/ /天天260260间客房间客房280280间客房间客房经济型酒店建筑面积经济型酒店建筑面积1000010000平方米平方米左右左右114DTZ经营性商业面积设计依据经营性商业面积设计依据餐饮娱乐街区餐饮娱乐街区购物体验街区购物体验街区社区生活配套社区生活配套中型社区商业标准中型社区商业标准人口规模：人口规模：2000-40002000-4000户户人均商业面积：人均商业面积：0.6-0.80.6-0.8平米平米/ /人人 54005400平方米平方米区域型商业中心的规模需要区域型商业中心的规模需要2460024600平方米平方米邻里型商业中心规模邻里型商业中心规模:20000:20000平方米以上平方米以上营造主题式商业的需要营造主题式商业的需要有效聚拢人气的需要有效聚拢人气的需要115DTZ多功能公寓的设计依据多功能公寓的设计依据多功能多功能公寓公寓当前市场的认可度当前市场的认可度区域未来整体层次的升级区域未来整体层次的升级本项目全部销售的前提本项目全部销售的前提市场需求、投资人偏好市场需求、投资人偏好应对人群广泛应对人群广泛建筑设计灵活建筑设计灵活116商业发展建议商业发展建议经营性商业发展建议经营性商业发展建议餐饮区餐饮区风情商业街区风情商业街区休闲区休闲区娱乐区娱乐区生活配套业生活配套业2024/7/24117DTZ户型建议户型建议餐饮区、娱乐区、休闲区主力户型餐饮区、娱乐区、休闲区主力户型 开间：开间：6-86-8米；米； 进深：进深：1515米米8000mm8000mm15000mm15000mm118DTZ项目发展建议项目发展建议餐饮区餐饮区可以引进40家左右不同风味的餐馆，形成风情餐饮区119项目发展建议项目发展建议餐饮区餐饮区餐饮区：餐饮区：根据戴德梁行的研究，我们发现，餐饮业面积需求根据戴德梁行的研究，我们发现，餐饮业面积需求集中在三部分，即集中在三部分，即200200以下，以下，300-500300-500，10001000以上三个以上三个区间区间 60006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060001500015000首层首层首层首层1 12 23 35 56 67 79 9101011114 48 8111111平方米平方米平方米平方米9090平方米平方米平方米平方米4848平方米平方米平方米平方米120项目发展建议项目发展建议餐饮区餐饮区60006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060001500015000二层二层二层二层1 12 23 35 56 67 79 9101011114 48 84 48 8400400平方米平方米平方米平方米400400平方米平方米平方米平方米123123平方米平方米平方米平方米9090平方米平方米平方米平方米2424平方米平方米平方米平方米三层三层三层三层121DTZ项目发展建议项目发展建议风情商业街风情商业街所谓风情商业街区，是本项目品位、神韵的体现可供选择的业态： 雪茄烟专卖、红酒雪茄烟专卖、红酒/ /洋酒专卖洋酒专卖 个人用品护理店个人用品护理店 新鲜蔬果店、花店、水疗新鲜蔬果店、花店、水疗/ /养生馆养生馆 社区便利店、医院、宠物店社区便利店、医院、宠物店122DTZ业态业态比例比例面积面积（）（）特色小店60.61%4000运动休闲服饰15.15%1000家居生活用品专卖店15.15%1000休闲书吧/书店4.55%300汽车用品专卖店/五金专卖4.55%300总计100%6600风风情情商商业业街街区区123雪茄雪茄 美容美体美容美体 水疗养生水疗养生 DIYDIY手工坊手工坊 休闲吧休闲吧 儿童娱乐室儿童娱乐室 鲜花鲜花 蔬果蔬果红酒红酒 124DTZ项目发展建议项目发展建议风情商业街风情商业街此区域适宜经营服装服饰精品店、运动休闲用品专卖店、家居家饰用品生活馆、手机通讯、烟酒专卖、儿童用品专卖店等另外，考虑到某些社区配套业如银行、邮局、干洗、西点蛋糕等其对地段的特殊需求，建议将此类业种放置在零售区的外街如果本区域有三层的设计，故可将儿童娱乐置于此处125DTZ儿童娱乐儿童娱乐区区126DTZ项目发展建议项目发展建议休闲区休闲区 此区域适宜的业种有休闲健身俱乐部（瑜珈馆、器械健身房、桌球室、保龄球室）等生活休闲业态 127DTZ业态业态比例比例面积（）面积（）休闲健身俱乐部33%500美容美体/SPA20%300足疗养生馆13%200休闲书吧/水吧13%200儿童城20%300总计100%1500休休闲闲区区业业态态规规划划128DTZ项目发展建议项目发展建议娱乐区娱乐区 此区域适宜经营KTV娱乐城、游戏城（成人游戏、青少年游戏厅/网吧）等 129DTZ业态业态比例比例面积面积（）（）KTV33.33%1000洗浴中心33.33%1000桌球城/麻雀馆16.67%500游戏城16.67%500总计100%3000娱娱乐乐区区130DTZ业态业态比例比例面积（）面积（）社区便利店9.62%500新鲜蔬果店3.85%200西点蛋糕店5.77%300水站1.92%100社区连锁餐饮/早餐连锁3.85%200中介服务5.77%300美容美发店11.54%600社区医院11.54%600宠物医院3.85%200邮政1.92%100干洗1.92%100银行1.92%100汽车美容/洗车5.77%300幼稚园28.85%1500服装加工店1.92%100总计总计100%5400社社区区配配套套131DTZ项目发展建议项目发展建议-多功能公寓多功能公寓宜居、宜商、宜投资的产品设计宜居、宜商、宜投资的产品设计 两座楼设计，两座楼设计，2424层。层。3-243-24层为公寓，层为公寓，1 1、2 2层商业。公寓户型层商业。公寓户型 面积面积3333、3434、4747、8080四种户型。四种户型。 主力户型主力户型33473347，便于投资，作为居住产品居住门槛也比较，便于投资，作为居住产品居住门槛也比较低。低。 设计有阳台、内部方正便于分割功能区，可以满足基本生活需设计有阳台、内部方正便于分割功能区，可以满足基本生活需要。要。 设计短进深，阳面落地窗阳台设计能够更好的满足采光需要。设计短进深，阳面落地窗阳台设计能够更好的满足采光需要。132DTZ项目发展建议项目发展建议-经济型酒店经济型酒店 整体销售给一家经济型酒店品牌或投资人整体销售给一家经济型酒店品牌或投资人 采用分割销售形式，并聘请知名的专业的酒店管理公司采用分割销售形式，并聘请知名的专业的酒店管理公司( (如加士活如加士活/ /雅高雅高) )进行管理，投资人定期获得收益分红，该产品更适宜投资。进行管理，投资人定期获得收益分红，该产品更适宜投资。133商业核心竞争力营造商业核心竞争力营造第五部分第五部分 商业部分的核心竞争力营造商业部分的核心竞争力营造项目核心竞争力因素项目核心竞争力因素本项目核心竞争力的营造本项目核心竞争力的营造2024/7/24134DTZ商业项目核心竞争力因素商业项目核心竞争力因素商用物业的可用性商业地产主题的明确性商业地产定位的准确性对利润期盼的合理性135DTZ 本项目商业的核心竞争力营造本项目商业的核心竞争力营造 项目主题项目主题本项目的主题为本项目的主题为“尚东新时区尚东新时区”，在滨海与市区之间打造一个新鲜时尚，在滨海与市区之间打造一个新鲜时尚的多的多功能商业区，为消费者提供全方位的商业服务。功能商业区，为消费者提供全方位的商业服务。 尚东新时区尚东新时区生活购物生活购物生活休闲生活休闲餐饮美食餐饮美食商务洽谈商务洽谈娱乐体验娱乐体验你好你好, My Life!136DTZ项目所具备的核心竞争力项目所具备的核心竞争力: : 门户商业门户商业项目所处的成林道是连接市区与天津机场、空港物流区、滨海新区以及周边项目所处的成林道是连接市区与天津机场、空港物流区、滨海新区以及周边其他县市的交通要道，而本项目正处于天津市区的门户位置，独享滚滚人流。其他县市的交通要道，而本项目正处于天津市区的门户位置，独享滚滚人流。 区域商业旗舰区域商业旗舰本区域未来将有大量人群迁入，而作为区域唯一的大体量复合型商业项目，本区域未来将有大量人群迁入，而作为区域唯一的大体量复合型商业项目，势必成为该区域的商业旗舰。势必成为该区域的商业旗舰。137DTZ需要人为营造的核心竞争力需要人为营造的核心竞争力 产品形式产品形式时尚而不奢华，简约美观的外观设计能给项目带来更大的吸引力。时尚而不奢华，简约美观的外观设计能给项目带来更大的吸引力。138DTZ社区型商业街案例社区型商业街案例街区式社区商业街区式社区商业苹果苹果2222院街院街把所有的人流都控制在一条街上，街的尺度把所有的人流都控制在一条街上，街的尺度适合人步行、购物，及短暂停留，并和某些适合人步行、购物，及短暂停留，并和某些休闲的商业形式有关，宽的地方可以摆张咖休闲的商业形式有关，宽的地方可以摆张咖啡桌，可以坐下来喝一杯。啡桌，可以坐下来喝一杯。成功的繁荣的商业街可以吸引大多数交易在成功的繁荣的商业街可以吸引大多数交易在街边完成。走在街上，可以看到铺子里的情街边完成。走在街上，可以看到铺子里的情形站在街上可以完成买卖形站在街上可以完成买卖, ,这本身就构成这本身就构成了一道独特的人文景观。了一道独特的人文景观。139DTZ140DTZ社区型商业街案例社区型商业街案例院落式社区商业院落式社区商业苹果社区之苹果苹果社区之苹果2222院街院街苹果二十二院街，位于苹果商街南侧，地上苹果二十二院街，位于苹果商街南侧，地上2 2万多平米，地万多平米，地下下1.91.9万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，集组成，集CBDCBD酒吧、茶吧、餐台于一条街。它是一条完全不酒吧、茶吧、餐台于一条街。它是一条完全不同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，也没有把自己委屈于华丽的楼裙下，而是象一条真正的街也没有把自己委屈于华丽的楼裙下，而是象一条真正的街一样躺在蓝天下，自然生长融合。一样躺在蓝天下，自然生长融合。141DTZ142DTZ苹果社区之苹果苹果社区之苹果2222院街院街143DTZ户型建议户型建议A区商业C区商业成 林 道院落式商街院落式商街院落式商街院落式商街144DTZ户型建议户型建议首层首层首层首层二层二层二层二层三层三层三层三层145DTZ 项目品牌项目品牌突出开发商国际化品牌的优势，在项目的推广上可以把开发商名号与突出开发商国际化品牌的优势，在项目的推广上可以把开发商名号与项目案名相连，从而共同打造区域品牌。项目案名相连，从而共同打造区域品牌。 硬件设施硬件设施根据不同客户的不同需要为其量身打造适合其日常经营的户型、配套根据不同客户的不同需要为其量身打造适合其日常经营的户型、配套等。等。 项目价格项目价格项目合理的定价以及把更大的升值空间留给商家与投资人，是项目得项目合理的定价以及把更大的升值空间留给商家与投资人，是项目得以快速回笼资金，实现清盘的关键。以快速回笼资金，实现清盘的关键。146招商方案招商方案第七部分第七部分 招商策划方案招商策划方案 招商原则招商原则 招商策略招商策略 品牌形象定位品牌形象定位 实施方案实施方案 2024/7/24147DTZ招商原则招商原则 分区原则分区原则分分区区招招商商能能为为有有意意向向进进驻驻的的客客户户提提供供一一定定的的引引导导，通通过过良良好好的的分分区区以以及及项项目目前前景景规规划划，促促使使商商家家及及投投资资者者坚坚定定对对本本项项目目的的信信心心，从而能更好的进行招商、销售及经营管理等工作；从而能更好的进行招商、销售及经营管理等工作；分分区区招招商商能能够够给给进进场场经经营营的的商商家家提提供供良良好好的的经经营营环环境境，使使不不同同业业态态在在日日后后经经营营中中减减少少矛矛盾盾，能能加加强强商商家家对对于于日日后后经经营营旺旺场场的的信信心心，使商家乐于进驻；使商家乐于进驻；分区招商，集中经营是项目经营旺场的保障，并且在日后整个项分区招商，集中经营是项目经营旺场的保障，并且在日后整个项目的经营管理可以起到促进作用；目的经营管理可以起到促进作用；148DTZ 业态划分原则业态划分原则业态划分需要充分考虑不同业态之间是否有关联性及互补性；业态划分需要充分考虑不同业态之间是否有关联性及互补性；合合理理的的业业态态划划分分要要令令商商家家之之间间产产生生良良好好的的互互动动作作用用，需需要要 对对日后项目的经营产生良好促进作用；日后项目的经营产生良好促进作用；合合理理的的业业态态划划分分要要避避免免把把相相互互矛矛盾盾的的业业态态放放在在一一起起，要要避避免免矛盾的业态产生非良性循环；矛盾的业态产生非良性循环；合合理理的的业业态态划划分分必必须须合合理理地地引引导导消消费费者者的的消消费费集集中中性性和和目目的的性；性；149DTZ 商户筛选原则商户筛选原则重点引进具有一定企业或品牌影响力的连锁商业机构；重点引进具有一定企业或品牌影响力的连锁商业机构；引进具有持续经营能力、有特色经营项目的商业机构及单体商户；引进具有持续经营能力、有特色经营项目的商业机构及单体商户；引进的商户应该满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流引进的商户应该满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流的功能。的功能。150DTZ招商策略招商策略以以保保证证社社区区配配套套基基本本业业态态、满满足足社社区区消消费费者者基基本本生生活活需需求求为宗旨，先易后难。为宗旨，先易后难。对对招招商商确确有有难难度度但但有有助助于于提提升升商商业业整整体体档档次次与与价价值值的的业业态态实行定制策略。实行定制策略。151DTZ实施方案实施方案 第第一一步步：重重视视主主力力店店市市场场定定位位和和业业态态定定位位等等设设计计前前的的商商业业策策划划，并并将将其其作作为为招招商商工工作作的的指指导导性性文文件件；掌掌握握正正确确的的招招商商程程序序，并并在规划设计前完成主力店租赁工作，具体的程序如下：在规划设计前完成主力店租赁工作，具体的程序如下： 商圈分析商圈分析市场定位市场定位业态定位业态定位主力店租赁主力店租赁规划设计规划设计主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。第第二二步步：按按拟拟定定的的市市场场定定位位和和业业态态定定位位确确定定初初步步主主力力店店条条件件。通通过过相相关关网网站站、展展览览会会、各各地地商商会会、招招商商局局、研研讨讨会会等等各各种种渠渠道道接接触触、了了解解符符合合条条件件的的零零售售商商或或其其他他服服务务商商，并并掌掌握握其其拓拓新新店店的的计计划划，最最后后再再确确定定主主力力店店目目标标名名单单，并并将将其其设设立立成成三三层层目目标群。将不同业态要分开。标群。将不同业态要分开。 152DTZ第第三三步步：召召开开主主力力店店招招商商恳恳谈谈会会，邀邀请请前前期期已已掌掌握握的的相相关关目目标标群群所所有有的的客客户户参参加加，恳恳谈谈会会的的内内容容主主要要是是征征求求他他们们对对项项目目主主力力店店合合作作的的条条件件、可可能能性性及及其其他他方方面面的的建建议议，而而这这些些建建议议均均可可用用于于制制定定合合理理的的招招商商条条件件和和政政策策。召召开开恳恳谈谈会会时时，可可邀邀请请当当地地政政府府相相关关领领导导或或职职能能局局的的领领导导参参加加，并并请请他他们们在在会会上上介介绍绍当当地地的的投投资资情情况况和和表表示示支支持持的的态态度度。当当然然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。第第四四步步：视视招招商商恳恳谈谈会会的的情情况况，在在会会后后逐逐个个向向分分层层次次的的目目标标群群进进一一步步介介绍绍项项目目情情况况及及合合作作条条件件，采采用用每每隔隔2-32-3天天沟沟通通一一次次的的跟跟踪踪办办法法专专人人跟跟进进。而而且且，要要重重点点对对第第一一层层目目标标群群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。153THE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!2024/7/24154