和嘉国际广场1 1BUSINESS STANDARD SAILING商 标 起航合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告*地产地产2007.82007.8和嘉国际广场2 2报告结构1目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定2市场研究与整体战略市场研究与整体战略3营销战略与策略体系营销战略与策略体系嘉国际广场和3 3目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定n n客户目标客户目标n n市场环境市场环境n n本体条件本体条件n n问题界定问题界定嘉国际广场和4 4和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标企业层面企业层面n n 成为市场中高形象的明星项目，为后成为市场中高形象的明星项目，为后成为市场中高形象的明星项目，为后成为市场中高形象的明星项目，为后续拿地计划与政府建立良好关系续拿地计划与政府建立良好关系续拿地计划与政府建立良好关系续拿地计划与政府建立良好关系项目层面项目层面n n 实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全性。性。性。性。嘉国际广场和5 5目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定n n客户目标客户目标n n市场环境市场环境n n本体条件本体条件n n问题界定问题界定嘉国际广场和6 6合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现2000年以前年以前老式办公楼老式办公楼一批形象落后的低档次办公楼合肥写字楼市场发展历程合肥写字楼市场发展历程2000年左右年左右大型国企高档办公楼大型国企高档办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦2003-04年年写字楼市场化起步写字楼市场化起步财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦2005年年今今写字楼市场化发展期写字楼市场化发展期财富广场二期CBD中央广场徽商国际大厦香港广场中环国际广场新都会环球广场圣大国际广场逐渐被市场淘汰逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，部分进入租赁市场，标定了合肥高档写标定了合肥高档写字楼的形象字楼的形象个别开发商进入市个别开发商进入市场化写字楼开发，场化写字楼开发，产品以中低端为主产品以中低端为主写字楼开发被市场写字楼开发被市场看好，供应量放大，看好，供应量放大，市场快速发展，产市场快速发展，产品开始细分品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立户素质等写字楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。为市场领袖的新型写字楼尚未出现。嘉国际广场和7 7合肥写字楼集中分布区域合肥写字楼集中分布区域n n主要分布四个区主要分布四个区域：域：n n北一北一环环片区片区n n长长江路片区江路片区n n美菱大道沿美菱大道沿线线n n政政务务区区北一环片区北一环片区政务区政务区美美菱菱大大道道长江路片区长江路片区嘉国际广场和8 8市场环境北一环片区北一环片区沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区。高端写字楼较集中商务区。 n n交通便利交通便利n n办办公物公物业业品品质优质优异异核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势n n租金：租金： 30-5530-55元元/m/m2 2/ /月月n n售价：售价：4200-57004200-5700元元/m/m2 2租金租金/售价售价n n后续供应量较多；后续供应量较多；租售状况租售状况n n高品质的物业招租良高品质的物业招租良好，出租率在好，出租率在85858585以以上；上；n n交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列；交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列；n n北一环片区目前尚未形成一个整体；北一环片区目前尚未形成一个整体；n n火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者。中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者。片区分析片区分析嘉国际广场和9 9核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析长江路片区长江路片区以三孝口为核心，辐射周边区域。以三孝口为核心，辐射周边区域。 n n本区是本区是传统传统的市中的市中心，人气很旺，交心，人气很旺，交通方便，区位通方便，区位优势优势明明显显n n租金：租金：20206060元元/m/m2 2/ /月月n n售价：售价：4000400055005500元元/m/m2 2n n本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBDCBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大n n本区写字楼供应接本区写字楼供应接近饱和程度，不是近饱和程度，不是合肥未来几年写字合肥未来几年写字楼的增长点楼的增长点n n出租率在出租率在85858585以上以上以上以上百大CBD市场环境嘉国际广场和1010核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析美菱大道片区美菱大道片区沿美菱大道展布，项目较老，聚集沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业。合肥当地企业。 n n交通方便交通方便n n物物业业价格相价格相对较对较低低n n产业结产业结构构稳稳定定n n租金：租金：20204545元元/m/m2 2/ /月月本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性很低，不做具体分析。比性很低，不做具体分析。n n本区写字楼未来规划本区写字楼未来规划较少较少n n出租率在出租率在80808080以上以上以上以上国际商务中心市场环境嘉国际广场和1111核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价租售状况租售状况片区分析片区分析政务新区政务新区合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间形成气候尚需一段时间 n n未来未来规规划划n n价格价格较较低低n n项项目新目新n n租金：租金：20204040元元/m/m2 2/ /月月n n售价：售价：3500-47003500-4700元元/m/m2 2涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大n n政府大力开发，但认政府大力开发，但认知度不够，成熟期将知度不够，成熟期将较长较长n n出租率在出租率在80808080以上以上以上以上绿地蓝海绿地蓝海新城国际新城国际市场环境嘉国际广场和1212写字楼硬伤1大堂小、挑高低、形象不佳大堂小、挑高低、形象不佳名称名称大堂面积大堂面积大堂高度大堂高度金城大厦金城大厦 1001005 5香港广场香港广场 1501509 9置地广场置地广场 2002001414财富广场财富广场2002005 5百大百大CBDCBD1001006 6邮电大厦邮电大厦120012002020嘉国际广场和1313写字楼硬伤2停车位严重不足停车位严重不足市场上各大写字楼，包括市场上各大写字楼，包括百大百大CBDCBD、邮电大厦、中环、邮电大厦、中环 国际、财富广场等国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组知名项目，停车位严重不足。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。织也不合理，客户停车出入需要很长时间。但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置了了208208个车位，已经满足个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准甲级写字楼停车位标准（100100平平方米方米/0.5/0.5车位）车位）嘉国际广场和1414写字楼硬伤3物业管理公司档次较低物业管理公司档次较低物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业物业物业管理公司物业管理公司百大百大CBDCBD安徽华安物业管理有限责任公司安徽华安物业管理有限责任公司 （原（原为深圳鹏基物业）为深圳鹏基物业）置地广场置地广场安徽信联物业发展有限公司安徽信联物业发展有限公司金城大厦金城大厦宇鹏物业管理公司宇鹏物业管理公司金色地带金色地带第一太平戴维斯（顾问）第一太平戴维斯（顾问）香港广场香港广场全球知名品牌全球知名品牌L.J.HOOKERL.J.HOOKER统一经营和管统一经营和管理理 一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司嘉国际广场和1515写字楼硬伤4电梯数量少，服务面积过大电梯数量少，服务面积过大甲级写字楼电梯单部服务面积甲级写字楼电梯单部服务面积通常在通常在5000600050006000平方米平方米/ /部部名称名称名称名称建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌/ / / /数量数量数量数量单部服务面积单部服务面积单部服务面积单部服务面积百大百大CBDCBD13.613.6万万5*25*2部电梯部电梯( (包括商场包括商场) )1360013600置地广场置地广场5.5235.523万万7 7部部78907890中环国际中环国际6 6万万 4 4部三菱电梯，其中部三菱电梯，其中两部为观光电梯。两部为观光电梯。 1500015000财富广场一期财富广场一期6 6万万 4 4部部1500015000邮电大厦邮电大厦4.14.1万万 7 7部，为原装奥迪斯部，为原装奥迪斯电梯电梯 58575857嘉国际广场和1616合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷嘉国际广场和1717合肥市场写字楼总结合肥市场写字楼总结1 1、写字楼前景比较乐观：写字楼前景比较乐观：市场在售的纯写字楼市场在售的纯写字楼前景比较乐观前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的吸引力大；老项目存在着一定硬伤；吸引力大；老项目存在着一定硬伤；2 2、办公楼区域化：办公楼区域化：写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化办公楼区域化的是办公楼客的是办公楼客户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。3 3、区域形象重要：区域形象重要：香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的成功销售但入驻率低、租金水平低、打击了投香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的成功销售但入驻率低、租金水平低、打击了投资信心，也对其形象形成致命影响。资信心，也对其形象形成致命影响。由此可见毗邻的写字楼形象的重要性。由此可见毗邻的写字楼形象的重要性。4 4、商务公寓渐渐弱化：商务公寓渐渐弱化：以徽商以徽商国际大厦为代表的国际大厦为代表的商务公寓商务公寓价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间，价格在字楼之间，价格在3400340055005500，但电梯配备不足和空调问题，但电梯配备不足和空调问题影响影响其建成后的入驻率、出租率。其建成后的入驻率、出租率。5 5、24小时办公：小时办公： 2424小时办公小时办公是财富广场区别于市场同档次产品的重要卖点。主题空中花园已成为财富广场的重要特色，是财富广场区别于市场同档次产品的重要卖点。主题空中花园已成为财富广场的重要特色，但其与商务活动的结合还不够密切，应该加强其沟通功能。但其与商务活动的结合还不够密切，应该加强其沟通功能。嘉国际广场和1818本项目本项目8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月金色地带金色地带众城国际众城国际财富广场三期财富广场三期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月入市相对滞后在北一环片区内，项目入市相对较晚，存在一定竞争压力。包括财富广场三期、金色地带、众城国际。北一环片区入市项目时间对比北一环片区入市项目时间对比嘉国际广场和1919竞争项目比较项目项目金色地带金色地带UtownUtown开发商开发商金塘利安金塘利安 ( (杭州钱塘杭州钱塘) )体量体量2.92.9万万开盘时间开盘时间预计预计20072007年年1010月月8 8月月2828日开始内部认购日开始内部认购销售速度销售速度-均价均价暂定暂定58005800物业管理物业管理第一太平戴维斯（顾问）第一太平戴维斯（顾问）周边配套周边配套元一时代广场元一时代广场, , 工商银行、招商工商银行、招商银行银行 交通状况交通状况位于火车站附近交通便利，七条位于火车站附近交通便利，七条公交线路公交线路嘉国际广场和2020竞争项目比较项目项目恒丰国际恒丰国际开发商开发商合肥恒丰房地产开发有限公司合肥恒丰房地产开发有限公司体量体量3.63.6万写字楼、万写字楼、2 2万商业万商业开盘时间开盘时间20062006年年1212月月销售速度销售速度30003000平米平米/ /月月均价均价42004200元元/ /平米平米（截止（截止8 8月月2020日）日）物业管理物业管理-周边配套周边配套元一时代广场元一时代广场, , 工商银行、招商工商银行、招商银行银行 、中山医院，朝阳医院、中山医院，朝阳医院 交通状况交通状况位于火车站附近交通便利，多条位于火车站附近交通便利，多条公交线路公交线路嘉国际广场和2121竞争项目比较项目项目众城国际众城国际开发商开发商安徽省众城置业发展有限公司安徽省众城置业发展有限公司 体量体量2.82.8万万SOHOSOHO商住楼商住楼开盘时间开盘时间20072007年年4 4月月2222日日销售速度销售速度40004000平米平米/ /月月均价均价41004100元元/ /平米平米（截止（截止8 8月月2020日）日）物业管理物业管理-周边配套周边配套三河酒家三河酒家, ,香格里拉酒店香格里拉酒店 交通状况交通状况4 4、1414、155155等等3030多路公车多路公车 嘉国际广场和2222竞争项目比较项目项目财富广场财富广场开发商开发商置地投资置地投资 体量体量三期写字楼三期写字楼2 2万多（共万多（共2020万）万）开盘时间开盘时间预计预计20082008年年5 5月月销售速度销售速度-均价均价57005700元元/ /平米平米（二期目前均价）（二期目前均价）物业管理物业管理安徽省信联物业管理公司安徽省信联物业管理公司周边配套周边配套杏花公园、环城河绿化带、市图杏花公园、环城河绿化带、市图书馆、黑池坝、金满楼、金海港、书馆、黑池坝、金满楼、金海港、东怡大酒店、庐阳区政府东怡大酒店、庐阳区政府 交通状况交通状况124124，1212，2222，137137，1414，104104，7 7路路 嘉国际广场和2323项目项目优势优势劣势劣势核心竞争力核心竞争力未来潜力未来潜力金色地带金色地带区域人气区域人气物业管理物业管理周边配套周边配套不能形成集中商不能形成集中商务氛围务氛围综合体综合体写字楼写字楼+ +公寓公寓恒丰国际恒丰国际引进家乐福引进家乐福区域成熟区域成熟楼体品质较低楼体品质较低不能满足甲级写不能满足甲级写字楼标准字楼标准与家乐福与家乐福强强连手强强连手众城国际众城国际吸引中小企业吸引中小企业非纯写字楼非纯写字楼SOHOSOHO商住两用商住两用财富广场财富广场最早入市最早入市确立地位确立地位开发商品牌开发商品牌项目形象项目形象停车、电梯停车、电梯硬件设施硬件设施写字楼写字楼+ +酒店酒店+ +商业商业2020万平米综合万平米综合体体竞争项目分析嘉国际广场和2424目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定n n客户目标客户目标n n市场环境市场环境n n本体条件本体条件n n问题界定问题界定嘉国际广场和2525本体条件一环内一环内n n位于北一位于北一环环濉溪濉溪路，和路，和财财富广富广场场仅仅一路之隔一路之隔n n项项目南目南侧侧有有庐庐阳阳区法院，安徽省区法院，安徽省政政协协等政府等政府办办公公机构机构n n项项目目东侧东侧有市政有市政大厦大厦项目位于合肥认知最高的商务主干道，能便捷沟通老项目位于合肥认知最高的商务主干道，能便捷沟通老城区和西南产业区城区和西南产业区嘉国际广场和2626项目具体位置项目具体位置财富广场财富广场项目地块项目地块财富广场二、三期财富广场二、三期n n北：濉溪路北：濉溪路南：南：钢钢苑新村苑新村东东：洗衣：洗衣场场路路西：西：财财富广富广场场n n交通便利，交通便利，拥拥有有多条公交多条公交线线路路n n车车量出入方便，量出入方便，有可苑路和有可苑路和颖颖上上路可供路可供车辆车辆行行驶驶本体条件嘉国际广场和2727本体条件高层板式建筑，退濉溪路形成广场，外立面玻璃幕墙高层板式建筑，退濉溪路形成广场，外立面玻璃幕墙+ +铝板铝板幕墙，视觉效果好，但高度所限，难以成为新的城市建筑幕墙，视觉效果好，但高度所限，难以成为新的城市建筑标志标志安徽邮电大厦安徽邮电大厦CBD中央广场中央广场置地广场置地广场建筑面积41000平方米，高178.38m,地上39层，地下2层，裙房3层。外立面石材加玻璃幕墙。13万平米综合体：写字楼、公寓、住宅、百大CBD购物中心。位于三孝口繁华地段。本项目本项目嘉国际广场和28281 、项目所处的地理位置优越，交通设计合理，拥有多条公交路线2 、可以借势于传统的市中心人气，没有市中心交通拥堵的缺点3 、财富广场的1，2，3期工程与本项目共同打造本区合肥市新兴纯商务写字楼片区的形象。4 、项目周边商务配套设施缺乏项目地块特点项目地块特点嘉国际广场和2929对比竞争项目，我们在写字楼的传统价值体系内不对比竞争项目，我们在写字楼的传统价值体系内不具备足以超越竞争的客观优势具备足以超越竞争的客观优势产品属性产品属性产品属性产品属性财富广场财富广场财富广场财富广场置地广场置地广场置地广场置地广场本项目本项目本项目本项目核核核核心心心心属属属属性性性性项目位置项目位置北一环濉溪路北一环濉溪路长江西路长江西路北一环濉溪路北一环濉溪路产品品质产品品质2020万平米综合体万平米综合体玻璃幕墙玻璃幕墙+ +铝板幕墙铝板幕墙一期大堂一期大堂200200平米，平米，5m5m挑挑高高4 4层一挑空空中花园层一挑空空中花园4 4部品牌电梯、空调自理部品牌电梯、空调自理5.55.5万平米建筑单体万平米建筑单体石材、石材、LOW-ELOW-E玻璃玻璃大堂大堂200200平米，平米，14m14m挑高挑高单入户花园、层高单入户花园、层高3.5m3.5m7 7部品牌电梯、部品牌电梯、VRVVRV空调空调5A5A自动化、网络地板自动化、网络地板5.85.8万平方米双子楼万平方米双子楼玻璃幕墙玻璃幕墙+ +铝板幕墙铝板幕墙大堂建议大堂建议700700平米平米电梯：电梯：60006000平米平米/ /部部停车位：停车位：200200平米平米/ /个个外外外外围围围围属属属属性性性性物业配套物业配套项目全部开发完毕项目全部开发完毕物业设施完善物业设施完善满足写字楼需求的商务满足写字楼需求的商务配套配套周边商业配套齐全周边商业配套齐全裙楼设置商务配套裙楼设置商务配套餐饮、服务等餐饮、服务等升值空间升值空间北一环北一环CBDCBD商务核心区商务核心区已经成熟，升值空间不已经成熟，升值空间不明显明显北一环北一环CBDCBD商务核心区商务核心区外外外外延延延延属属属属性性性性形象定位形象定位第三代写字楼第三代写字楼合肥顶级写字楼合肥顶级写字楼合肥顶级写字楼合肥顶级写字楼合肥顶级写字楼合肥顶级写字楼综合服务综合服务开发商知名度开发商知名度开发商知名度高开发商知名度高物管国际化物管国际化开发商做写字楼品牌弱势开发商做写字楼品牌弱势物管国际化物管国际化商务氛围商务氛围已经形成规模已经形成规模比较成熟比较成熟已经形成规模已经形成规模已经形成规模已经形成规模嘉国际广场和3030同时，项目也存在一定的劣势同时，项目也存在一定的劣势对于投资者来说：对于投资者来说：开发商的品牌是其投资主要关注点之一，这点本项目暂时拼不过财富广场对于使用者来说：对于使用者来说：单层面积过小，也是本项目的一个硬伤（甲级写字楼单层面积通常在1500平米以上）对于项目本身来说：对于项目本身来说：周边的商务配套缺乏，也是影响项目形象和商务感的一个因素嘉国际广场和3131本项目在地段和产品上处于市场第一梯队，但有限的差异化本项目在地段和产品上处于市场第一梯队，但有限的差异化优势不足以完全压倒竞争对手，且项目也存在着一定劣势优势不足以完全压倒竞争对手，且项目也存在着一定劣势1.濉溪路北一环片区目前的濉溪路北一环片区目前的商务价值具备成熟的优势商务价值具备成熟的优势，短期内发展前，短期内发展前景高于其他区域景高于其他区域2.政务新区在强势利好的刺激下长期升值潜力被看好，政务新区在强势利好的刺激下长期升值潜力被看好，但成熟尚待时但成熟尚待时日日；地段地段产品产品1.产品水平快速上升，市场反应好的产品亮点和特色被迅速复制和产品水平快速上升，市场反应好的产品亮点和特色被迅速复制和升级；升级；2.与潜在竞争项目相比，不具备压倒性竞争优势；与潜在竞争项目相比，不具备压倒性竞争优势；嘉国际广场和3232目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定n n客户目标客户目标n n市场环境市场环境n n本体条件本体条件n n问题界定问题界定嘉国际广场和3333我们对项目成功的理解：面市期间成为市场领袖项我们对项目成功的理解：面市期间成为市场领袖项目，形象高，租售表现良好，知名企业带动目，形象高，租售表现良好，知名企业带动保持项目在保持项目在面市期间面市期间面市期间面市期间的领先地位，促进租售，后期难免被超越的领先地位，促进租售，后期难免被超越合肥写字楼产品开发水平尚未成熟，本项目的地段和产品方案不具备不可替代性，产品易于合肥写字楼产品开发水平尚未成熟，本项目的地段和产品方案不具备不可替代性，产品易于被模仿和超越；被模仿和超越；租售表现良好，积聚市场知名企业，项目美誉度高租售表现良好，积聚市场知名企业，项目美誉度高市场接受度高，实现销售目标；市场接受度高，实现销售目标；招租状况良好，成功吸引合肥知名企业进驻，租金处于市场一线水平；招租状况良好，成功吸引合肥知名企业进驻，租金处于市场一线水平；成为市场的明星项目，知名度美誉度俱佳。成为市场的明星项目，知名度美誉度俱佳。嘉国际广场和3434核心问题：核心问题：市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竞市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竞 争优势，项目如何实现较好市场反映？争优势，项目如何实现较好市场反映？本体条件本体条件本体条件本体条件目标目标目标目标市场环境市场环境市场环境市场环境片区有一定优势；片区内地段优势共享产品无明显竞争优势；问题解析问题解析树立高形象，成为市场明星，提升企业品牌。1实现较好的价格和安全的现金流。2新起项目逐渐改善原有项目各项缺点，产品竞争无明显优势1办公区域集中化，越来越明显2和嘉国际广场3535报告结构1目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定2市场研究与整体战略市场研究与整体战略3营销战略与策略体系营销战略与策略体系嘉国际广场和3636市场研究与整体战略市场研究与整体战略n n高端写字楼价值体系研究高端写字楼价值体系研究n n客户研究及市场策略客户研究及市场策略n n客户定位总结客户定位总结嘉国际广场和3737本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向寻求差异化的高档写字楼营销方向高端写字楼价值体系二元价值体系市市场场现现象象解解析析案案例例借借鉴鉴产品产品地段地段产品产品地段地段模型研究：高端写字楼价值体系模型研究：高端写字楼价值体系嘉国际广场和3838邮电大厦入市六年，目前仍为合肥写字楼租金水平邮电大厦入市六年，目前仍为合肥写字楼租金水平的塔尖，租户以跨国公司和国内知名公司为主的塔尖，租户以跨国公司和国内知名公司为主建筑面积41000平方米，高178.38m,地上39层，地下2层，裙房3层。外立面石材加玻璃幕墙。p入市时间：2000年左右p区位：老城区成熟地段p盈利模式：持有招租p目前租金：65元/平米月p领袖租户：索尼、雀巢、贝尔阿尔卡特、太平人寿、飞利浦、联想等p租户构成：嘉国际广场和3939财富广场一期产品领先，四年来项目逐渐成熟，但财富广场一期产品领先，四年来项目逐渐成熟，但租金水平并未得到提升租金水平并未得到提升据项目组实地走访的结果，目前财富广场一期的实际空置率在10%左右，主力租户为商贸物流等实力较弱的本地公司，行业附加值较低、抗风险能力差。也有部分国际大公司，但比重不大。作为主力租户的中小型成长型公司经营稳定性差、租金承受力弱经营稳定性差、租金承受力弱，是造成财富广场一期空置和影响整体租金水平停滞不前的主要原因。嘉国际广场和4040北京国贸写字楼产品素质已相对落后，但租金北京国贸写字楼产品素质已相对落后，但租金仍然高于仍然高于CBDCBD高档写字楼平均水平高档写字楼平均水平50%50%p入市时间：1990年p区位：北京CBD核心位置p业主：对外贸易经济合作部&马来西亚郭氏兄弟集团p盈利模式：持有招租p领袖租户：摩根斯坦利、壳牌石油、汇丰、埃克森美孚、福特汽车、丰田汽车、德意志银行、杜邦、仲量联行、高盛集团、联邦快递、三菱重工p租户构成：世界500强企业57家，其中排名前十位的5家国贸在十几年来积累的大批优质客户和地标性知名度，成为实现高租金的强力支撑，虽然近年来CBD大量高品质的项目入市，但仍然不能撼动国贸的领袖地位。案例研究：嘉国际广场和4141沈阳总统大厦中跨国公司和全国性公司等沈阳总统大厦中跨国公司和全国性公司等知名企业的比例明显大于二线写字楼知名企业的比例明显大于二线写字楼p入市时间：2002年p区位：沈阳金融商贸中心和平北大街p业主：沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司p盈利模式：持有招租p领袖租户：通用、强生、柯达、爱默生、韩国SK、佳能、住友、三星、出口信保、东方航空p租户构成：7.7万平米规模双塔造形5A智能化系统仲量联行物管案例研究：嘉国际广场和4242案例总结1.高端写字楼通常位于成熟地段，物业形象、产品配置和服务水平好；2.优质的租户结构是高端写字楼的核心价值，仅凭产品难以超越；3.优质的租户结构和高租金相辅相成；4.产权的完整性是形成优良租户结构的重要基础。嘉国际广场和4343在传统的在传统的“地段地段+ +产品产品”价值体系之外，价值体系之外，优质的租户结构优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值是高端写字楼极其重要的隐性价值租户地段产品收益保证租金承受力经营稳定性建筑形象内部配置服务水平成熟性昭示性可达性本项目在地段和产品方面处于市场第一梯队，通本项目在地段和产品方面处于市场第一梯队，通过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会。过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会。档次标定企业知名度企业形象嘉国际广场和4444“打时间差打时间差”和和“适度前瞻适度前瞻”是当前市场环境下保证回是当前市场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合打时间差适度前瞻抓住北一环片区发展速度，超前于政务区形成规模抓住北一环片区发展速度，超前于政务区形成规模片区内金色地带、众城国际等项目先与本项目投入市片区内金色地带、众城国际等项目先与本项目投入市场，与财富三期联合造势，后发制人场，与财富三期联合造势，后发制人引领租户结构升级，差异化营销，奠定领袖地位；引领租户结构升级，差异化营销，奠定领袖地位；产品配合：增强产品竞争力，配合租户升级策略产品配合：增强产品竞争力，配合租户升级策略整体战略嘉国际广场和4545市场研究与整体战略市场研究与整体战略n n高端写字楼价值体系研究高端写字楼价值体系研究n n客户研究及市场策略客户研究及市场策略n n客户定位总结客户定位总结嘉国际广场和4646我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标分析，以此指导租户升级，实现项目目标使用者购买者行业分布企业性质租金承受能力需求面积价值关注点购买动机面积需求行业特征价值关注点嘉国际广场和4747中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占及咨询服务行业为主，本地企业占70%70%统计范围：财富广场一期、邮电大厦、CBD中央广场、金城大厦、润安大厦、国际商会大厦、天徽大厦、万通大厦办公企业，以下的图表除特殊说明外均基于上述样本。行业行业行业行业占比占比占比占比商贸商贸商贸商贸/ / / /物流物流物流物流17.4%17.4%17.4%17.4%信息信息信息信息/ / / /软件软件软件软件/ / / /科技科技科技科技16.5%16.5%16.5%16.5%电子电子电子电子/ / / /电器电器电器电器/ / / /设备设备设备设备13.7%13.7%13.7%13.7%咨询咨询咨询咨询/ / / /法律法律法律法律/ / / /会计会计会计会计11.1%11.1%11.1%11.1%建筑建筑建筑建筑/ / / /房地产房地产房地产房地产9.3%9.3%9.3%9.3%金融金融金融金融/ / / /保险保险保险保险7.2%7.2%7.2%7.2%广告广告广告广告/ / / /传媒传媒传媒传媒5.6%5.6%5.6%5.6%建材建材建材建材/ / / /装饰装饰装饰装饰5.6%5.6%5.6%5.6%医药医药医药医药/ / / /化工化工化工化工/ / / /日用品日用品日用品日用品4.8%4.8%4.8%4.8%政府政府政府政府/ / / /组织组织组织组织4.1%4.1%4.1%4.1%休闲休闲休闲休闲/ / / /旅游旅游旅游旅游/ / / /会展会展会展会展2.4%2.4%2.4%2.4%食品食品食品食品/ / / /烟酒烟酒烟酒烟酒1.3%1.3%1.3%1.3%其他其他其他其他0.9%0.9%0.9%0.9%文化文化文化文化/ / / /教育教育教育教育0.2%0.2%0.2%0.2%嘉国际广场和4848外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力租户决定写字楼租金水平租户决定写字楼租金水平随租金上升，各写字楼中本地企业的数量占比呈明显的下降趋势，而外企数量明显上升；写写写写字字字字楼楼楼楼租租租租金金金金水水水水平平平平由由由由其其其其主主主主力力力力租租租租户户户户决决决决定定定定，因因因因此此此此，邮邮邮邮电电电电大大大大厦厦厦厦能能能能实实实实现现现现明明明明显显显显高高高高于于于于其其其其他他他他项项项项目目目目的的的的租租租租金金金金；外企和外地企业平均租金明显高于本地企业；本地企业数量占70%；嘉国际广场和4949金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱金融保险、现代科技制造行业能承受高租金；金融保险、现代科技制造行业能承受高租金；咨询服务业目前整体发展水平一般，表现为租金承受力较弱；咨询服务业目前整体发展水平一般，表现为租金承受力较弱；传统的商贸物流企业数量最多，但租金承受力较弱；传统的商贸物流企业数量最多，但租金承受力较弱；嘉国际广场和5050高端写字楼承租大面积的客户比例较高，但高端写字楼承租大面积的客户比例较高，但也存在部分知名企业承租小面积的现象也存在部分知名企业承租小面积的现象大量知名企业在合肥的分支机构属于办事处性质，面积需大量知名企业在合肥的分支机构属于办事处性质，面积需求小（如求小（如IBM在财富广场一期仅租赁在财富广场一期仅租赁150平米）。平米）。但这些知名企业能吸引大量下游产业企业的跟随但这些知名企业能吸引大量下游产业企业的跟随嘉国际广场和5151合肥写字楼租户特征总结1.市场主流租户为本地中小型企业；2.跨国公司和全国性公司租金承受力高，面积需求通常较大，部分知名企业承租小面积；3.金融保险、电子信息等行业租金承受力高，商贸物流等传统行业租金承受力相对较弱；4.租户结构决定写字楼租金水平；嘉国际广场和5252合肥写字楼普遍以销售模式盈利，购买者以中小投资客为主合肥写字楼普遍以销售模式盈利，购买者以中小投资客为主市市场场以以中中小小投投资资需需求求为为主主，成成交交面面积积区区间间集集中中在在100-150平平米米，总总价价区区间间约约50-80万万2除邮电大厦、金城大厦等传统自建写字楼为持有招租外，近年来出现的市场化写字楼均采用了直接销售的盈利模式。1嘉国际广场和5353常规模式下的客户分布常规模式下的客户分布客户类型客户类型客户类型客户类型消化面积消化面积消化面积消化面积价格承受能价格承受能价格承受能价格承受能力力力力数量比数量比数量比数量比例例例例营销特征营销特征营销特征营销特征客户特点客户特点客户特点客户特点客户来源客户来源自自用用客客户户大大客客户户500500100010005500600055006000小小约约10%10%被动集团决策集团决策注重形象、注重形象、综合素质、综合素质、追求个盘风追求个盘风格格邮电大厦邮电大厦财富广场财富广场百大百大CBDCBD金城大厦金城大厦（挖掘）（挖掘）中中小小客客户户100-400100-4004500550045005500小小约约20%20%不理性比较、不理性比较、有追随喜好有追随喜好追求性价比追求性价比公司规模公司规模扩张，追扩张，追求形象层求形象层面，发展面，发展类公司类公司投资客客户投资客客户80200802004500600045006000大大约约70%70%主动注重实际利益、注重实际利益、追求大价值、追求大价值、对价格敏感、对价格敏感、有投资目的、有投资目的、认可区域价认可区域价值值绝大多数绝大多数本地客源本地客源少量省内少量省内其他客源其他客源嘉国际广场和5454收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对市场对9%9%的投资回报率接受度高的投资回报率接受度高高单价不成为写字楼投资障碍，租金回报及物业本身的保值升值是决定投资行为的关键因素。目前合肥市场的投资客对目前合肥市场的投资客对9%的投资回报率接受度很高。的投资回报率接受度很高。以财富广场二期的销售为例开盘当天推出206套，成交185套，均价5100元/平米，销售火爆；按财富一期租金42元/平米/月计算，每年平均出租11个月，则财富广场二期的年投资回报率为42*11/5100=9%；决定投资行为的另一个因素是投资风险性，就写字楼投资来说，主要表现为两个方面：对开发商的信任度：按期交房、品质标准等兑现承诺市场风险：能否实现预期的租金水平嘉国际广场和5555自用买家以商贸、咨询、房地产和电子电器行业为主，自用买家以商贸、咨询、房地产和电子电器行业为主，150150平米以下占一半，平米以下占一半，150-400150-400平米占平米占40%40%根据访谈结果，自用买家以本地企业为主，外企和外根据访谈结果，自用买家以本地企业为主，外企和外地驻肥企业极少购买写字楼。地驻肥企业极少购买写字楼。嘉国际广场和5656合肥写字楼购买者特征总结1.市场以中小投资需求为主，投资额100万以上的投资者占1/3左右；2.投资者关注投资回报率与投资风险，对9%的回报率接受度高；3.自用买家以本地企业为主，需求面积比投资客大，是稳定的现金流；嘉国际广场和5757租户结构升级必须兼顾市场现状，控制风险租户结构升级必须兼顾市场现状，控制风险在快速发展的市场中，本项目承担了引导合肥写字楼市场需求分级的在快速发展的市场中，本项目承担了引导合肥写字楼市场需求分级的责任，责任，以高租金承受力的企业为主力租户定位，奠定项目未来的租金以高租金承受力的企业为主力租户定位，奠定项目未来的租金实现水平。实现水平。考虑到合肥市场高租金承受力、需求面积大的企业相对有限，在尽量考虑到合肥市场高租金承受力、需求面积大的企业相对有限，在尽量吸引这些企业入驻的同时，吸引这些企业入驻的同时，提高租户的包容性提高租户的包容性，控制风险。，控制风险。树标杆包容性知名企业租金承受力高，并开始从传统写字楼中外溢，但总量有限；市场中的购买者以中小投资客为主，大单投资客较少；自用购买者以本地企业为主，外地企业和外企极少购买写字楼；市场结论市场结论嘉国际广场和5858通过通过内部差异化内部差异化实现租户升级并控制风险实现租户升级并控制风险1.产权的整体性：协调租户关系，保证租户的整体素质；2.产品定位准确：昭示企业形象、适应其办公需求；1.保证产权不过于分散；2.提升产品的适应性；1.完全排除中小投资客将影响销售速度，陷入潜在竞争风险；2.完全排除市场主流租户，将有可能使项目面临有名无市的窘境。树标杆，租户升级包容性，控制风险以产品内部差异化为基础，营销策略为手段，实现双重目标。以产品内部差异化为基础，营销策略为手段，实现双重目标。1.实现对中小投资客的包容性；2.实现对市场主流租户的包容性；市场条件策略目标嘉国际广场和5959对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位标杆性企业标杆性企业外企和外地企业为主，部分本地领先企业；金融保险、咨询服务、电子电器、信息软件等行业；租金承受力强，形象要求极高；租赁为主；跟随型企业跟随型企业本地领先企业为主；商贸物流、装饰装修等；租金承受力较弱，形象要求较高；有购买需求；4F21F24F高高端端楼楼层层中中端端楼楼层层使用者使用者购买者购买者大单投资客大单投资客大单自用购买者大单自用购买者控制中小投资客比例控制中小投资客比例自用购买者自用购买者中小投资客中小投资客商业产品产品产品产品设备配置符合现设备配置符合现代化办公需求和写代化办公需求和写字楼发展趋势字楼发展趋势设计能吸引标杆设计能吸引标杆企业的产品亮点企业的产品亮点保证相对于高端保证相对于高端楼层的性价比优势，楼层的性价比优势，形象高但不增加会形象高但不增加会引起使用成本上升引起使用成本上升的产品配置的产品配置嘉国际广场和6060项目客户核心驱动力吸引标杆型企业入住吸引标杆型企业入住历程一历程一大量本地下游企业大量本地下游企业历程二历程二带动带动投资者跟随投资者跟随历程三历程三吸引吸引10%20%70%嘉国际广场和6161客户特征：客户特征：n n合肥市合肥市场场写字楼主要以投写字楼主要以投资资客客购买为购买为主主投投资资客客对对自自处处区域概念比区域概念比较较重重n n少量自用客少量自用客户户，改善，改善办办公公环环境境关键词：区位、品质、性价比核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户本区域投资客自用客户异地投资者嘉国际广场和6262市场研究与整体战略市场研究与整体战略n n高端写字楼价值体系研究高端写字楼价值体系研究n n客户研究及市场策略客户研究及市场策略n n客户定位总结客户定位总结嘉国际广场和6363终端使用者（入驻企业）定位终端使用者（入驻企业）定位领袖企业跟随企业预计总租赁面积1/2以上外企和外地企业为主，部分本地领先企业；电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业；能承受市场最高租金；客户诉求：p顶尖形象p高档配置p成熟地段p租户匀质p一流服务本地领先企业为主；房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业；有购买需求，关注性价比；客户诉求：p高端形象p成熟地段p顶尖企业聚集p合理的使用成本嘉国际广场和6464物业购买者定位：自用物业购买者定位：自用30%30%，投资，投资70%70%自自用用投投资资自用兼投资：购买较大面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资。价值诉求：p租金回报率p物业保值升值潜力p投资风险价值诉求：p高形象p性价比p服务嘉国际广场和6565项目问题与解决思路回顾市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竞争优势，项目如何市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竞争优势，项目如何实现较好市场反映？实现较好市场反映？核心问题核心问题1.打时间差，规避提早入市项目，领先政务新区发展；打时间差，规避提早入市项目，领先政务新区发展；2.突破传统价值体系，突破传统价值体系，从租户结构升级入手，差异化营销从租户结构升级入手，差异化营销；3.产品内部差异化，实现树标杆和包容性双重目标，保证形象产品内部差异化，实现树标杆和包容性双重目标，保证形象同时控制风险；同时控制风险；解决思路解决思路嘉国际广场和6666形象定位核心商务区核心商务区纯商务纯商务高品质办公楼高品质办公楼dede和嘉国际广场6767报告结构1目标梳理与问题界定目标梳理与问题界定2市场研究与整体战略市场研究与整体战略3营销战略与策略体系营销战略与策略体系嘉国际广场和6868营销战略与策略体系营销战略与策略体系n n营销战略营销战略n n营销策略体系营销策略体系n n营销各个重要节点营销各个重要节点嘉国际广场和6969面对市场，我们应该如何表现？嘉国际广场和7070项目发展战略研究项目发展战略研究领导者领导者领导者领导者跟随者？跟随者？跟随者？跟随者？补缺者？补缺者？补缺者？补缺者？挑战者？挑战者？挑战者？挑战者？n n财财富广富广富广富广场场定位：引定位：引定位：引定位：引领领北一北一北一北一环环片区写字楼开片区写字楼开片区写字楼开片区写字楼开发发，区域，区域，区域，区域标标志性志性志性志性项项目。目。目。目。n n主要主要主要主要优势优势：规规模模模模优势优势、品牌、品牌、品牌、品牌优势优势、最早、最早、最早、最早树树立在片区的形象立在片区的形象立在片区的形象立在片区的形象本项目发展策略？本项目发展策略？嘉国际广场和7171本项目战略定位本项目战略定位n n基础：基础：基础：基础：濉溪路北一环片区共同营造合肥顶级商务濉溪路北一环片区共同营造合肥顶级商务濉溪路北一环片区共同营造合肥顶级商务濉溪路北一环片区共同营造合肥顶级商务区，相互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得区，相互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得区，相互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得区，相互借势，共同提升片区价值，以片区概念赢得市场。市场。市场。市场。n n形象：形象：形象：形象：以高档纯商务写字楼概念进入市场。以高档纯商务写字楼概念进入市场。以高档纯商务写字楼概念进入市场。以高档纯商务写字楼概念进入市场。n n角色：角色：角色：角色：本片区内的挑战者，挑战财富广场的领军本片区内的挑战者，挑战财富广场的领军本片区内的挑战者，挑战财富广场的领军本片区内的挑战者，挑战财富广场的领军地位。地位。地位。地位。n n竞争力：竞争力：竞争力：竞争力：以入驻客户、产品力作为项目的核心竞以入驻客户、产品力作为项目的核心竞以入驻客户、产品力作为项目的核心竞以入驻客户、产品力作为项目的核心竞争力，超越财富广场争力，超越财富广场争力，超越财富广场争力，超越财富广场领导者领导者领导者领导者跟随者跟随者跟随者跟随者补缺者补缺者补缺者补缺者挑战者挑战者挑战者挑战者比硬件、比客户嘉国际广场和7272S（优势）：S1、三面环路，交通灵活，昭示性强S2、市政规划大型公交站，位于北一 环立交出口S3、项目处于规划阶段，顺应市场可 调整的范围大W（劣势）：W1、与财富广场隔街对望，项目周边 无景观资源，视野较差W2、开发商品牌效应不强，比起财富 广场明显较弱 O（机会）：O1、北区规划为合肥CBD核心区， 与财富广场等项目构成集聚O2、合肥市第三产业发展明显 ，带 来较大的写字楼需求量T（威胁）：T1、与财富广场三期同期投入市场，威 胁较大，片区价格比较难以突破T2、政务新区、马鞍山路规划大量写字 楼项目，造成片区竞争SWOTSWOT分析分析嘉国际广场和7373S S：优势优势交通、昭示性交通、昭示性市政规划市政规划可调整性可调整性S vs OS vs O借助财富广场一期、二借助财富广场一期、二期在北一环推广的热潮，期在北一环推广的热潮，同时分享北区成熟度，同时分享北区成熟度，炒片区概念，达到共赢。炒片区概念，达到共赢。O: O: 机会机会CBDCBD核心核心写字楼需求写字楼需求S vs WS vs W整合优势，调整最佳产整合优势，调整最佳产品，填补市场空白品，填补市场空白以精工品质为主题，强以精工品质为主题，强调一线城市甲级写字楼调一线城市甲级写字楼标准。标准。？O vs TO vs T共炒区域概念，放大竞争范共炒区域概念，放大竞争范围，扩大客户层面，不同需围，扩大客户层面，不同需求的写字楼，定位差异化产求的写字楼，定位差异化产品品W: W: 弱点弱点缺乏资源缺乏资源开发商背景开发商背景W vs TW vs T避开弱点，主推项目的避开弱点，主推项目的品质及区域氛围品质及区域氛围售楼处包装，对财富广售楼处包装，对财富广场客户进行截流场客户进行截流T: T: 威胁威胁财富广场三期财富广场三期其他片区威胁其他片区威胁嘉国际广场和7474OT战略：战略：把握机会，转化威胁 把握北一环在合肥人心目中已经建立起的CBD概念 连同财富广场一、二、三期，及濉溪路另外几个写字楼项目， 共同建立商务核心 分析周边项目的产品，走差异化路线，使非同质化竞争 建立标准？整合资源？结合品质？由于片区是共同营造的氛围所以，当财富广场引起关注时，我们同样能分享关注反之亦然产品价值不能有效引起关注但在同样的地段关注程度下，它能影响购买决定思考：思考：嘉国际广场和7575BUSINESS商：体现纯商务感：体现纯商务感：体现纯商务感：体现纯商务感STANDARD标：精品写字楼、合肥标杆：精品写字楼、合肥标杆：精品写字楼、合肥标杆：精品写字楼、合肥标杆适度超前水平，引领合肥写适度超前水平，引领合肥写字楼市场，字楼市场，体现品质感体现品质感纯写字楼，区别于办公公寓，纯写字楼，区别于办公公寓，体现专业性体现专业性SAILING起航：写字楼起航、企业起航：写字楼起航、企业起航：写字楼起航、企业起航：写字楼起航、企业起航形成北一环形成北一环CBDCBD核心区，带核心区，带领片区共同发展，对入驻企领片区共同发展，对入驻企业未来发展业未来发展体现稳定、长久体现稳定、长久感感体现项目差异化，主打纯商务感及产品路线嘉国际广场和7676怎样体现商务感及产品优势？产品补充建议嘉国际广场和7777体现商务感四大要素n n交通便利，基交通便利，基础设础设施完施完备备，位于城市，位于城市CBDCBD，行政配套，行政配套齐齐全全n n先先进进的智能化系的智能化系统统，提供，提供2424小小时电时电力、空力、空调调供供应应n n拥拥有声名卓著具有声名卓著具备备相关相关经验经验的物的物业业管理（管理（顾问顾问）公司）公司n n相关配套到位，包括相关配套到位，包括银银行、商行、商务务中心及餐中心及餐饮饮等系列，且均以等系列，且均以服服务务于大厦客于大厦客户为户为主主www.fdcew.com房地产房地产E网网嘉国际广场和78781、内、外交通组织顺畅u内部交通组织独立性u办公区高楼层与低楼层形成交通分离u电梯等候时间小于30秒项目地块市中心u外部位于北一环立交口u写字楼办公客户拥有专用通道u设置出租车下客、等候区u市政规划在项目前设置大型公交枢纽站财富广场嘉国际广场和79792、智能化系统、24小时水电优点：优点：n保证入住客户私密性、安全性n体现楼体高档品质n24小时分控水电，客户享受自用自给的便利n智能化会议中心，提供对话平台嘉国际广场和80803、知名的物业管理公司优点：优点：n n服务水准高，形象好，知服务水准高，形象好，知名度高名度高n n对于外企及由发达城市进对于外企及由发达城市进入合肥的企业有相当的吸入合肥的企业有相当的吸引力引力n n可以借助可以借助物业管理公司的渠道，接洽潜在客户聘请聘请知名物业管理公司知名物业管理公司，提升写字楼综合形象，适当，提升写字楼综合形象，适当提高提高物业管理费，与市场形物业管理费，与市场形成成品质差异化品质差异化。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。嘉国际广场和81814、完善的配套设施包括：包括：n银行n餐饮n商务中心n咖啡厅n便利店嘉国际广场和8282体现 产品优势 五大要素总结总结合肥市合肥市场场写字楼写字楼现现有不足，做到有不足，做到产产品品创创新新优势优势n建筑外立面n大 堂n停 车n电 梯n细 节嘉国际广场和83831、建筑外立面关键词：风格鲜明、气势宏大在低部及入口处做足文章嘉国际广场和84842、大堂关键词：简洁、明亮、高大大堂挑高810米面积600700平方米（大堂作为正式售楼处，以给客户直观感受）可参考邮电大厦嘉国际广场和85853、停车关键词：车位比高、进出方便设置23个出口，方便进出地下连通，满足200平米/1车位的甲级标准项目停车位300350左右，如空间不够可设置双层机械停车位VIPVIP车位车位嘉国际广场和86864、电梯关键词：高速、单部服务面积、缩短等候时间满足6000平米/1部电梯，等候时间不超过30秒的甲级标准项目两塔楼各配四部（高速1350KG）电梯，高低层区分流电梯厅简洁、明亮，公共空间不一定要用最好的材料，但要有视觉冲击推荐品牌:迅达、三菱、OTIS嘉国际广场和87875、细节关键词：实用、品位n n建筑分割：建筑分割：n n建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性。能灵活分割，要注重内部空间的实用性。n n面积分割可达到面积分割可达到7070200200平米。平米。 n n尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。证业主之间不互相干扰。n n适应不同规模的企业发展需求的任意组合。适应不同规模的企业发展需求的任意组合。n n卫卫生生间设间设置：置：n n有前室将外部空有前室将外部空间间与卡位空与卡位空间间隔离；隔离；n n地面防滑；地面防滑；n n卫卫生生间间吊吊顶顶：铝铝板吊板吊顶顶；n n卫卫生生间洁间洁具：具：名牌名牌名牌名牌洁洁具具具具，如，如TOTOTOTO、KohlerKohler等；等；n n通通风风良好；良好；n n设设置置感感感感应应式自式自式自式自动龙头动龙头，直供，直供，直供，直供热热水水水水；n n前室前室应设应设干手机、洗手液盒干手机、洗手液盒干手机、洗手液盒干手机、洗手液盒；n n卡位内卡位内设厕纸设厕纸盒、手袋挂盒、手袋挂钩钩、搁搁物架物架等；等；嘉国际广场和8888项目卖点罗列：n n地段：地段：n n北一北一环环CBDCBD核心位置核心位置n n建筑：建筑：n n外外观观正大庄正大庄严严，广，广场场入口入口n n细节设计细节设计：大堂、精致公共空：大堂、精致公共空间间、面、面积积划分划分n n后后续续配置：配置：电电梯、停梯、停车车n n附加：附加：n n国国际际知名物知名物业业管理公司的声誉管理公司的声誉n n引引进进四星四星级级酒店，商酒店，商务务共享（在共享（在谈谈）嘉国际广场和8989案名建议案名建案名建案名建案名建议议原原原原则则：n n严谨严谨n n大气大气大气大气n n与整体定位相符合与整体定位相符合与整体定位相符合与整体定位相符合n n充分体充分体充分体充分体现项现项目特色与目特色与目特色与目特色与竞竞争争争争优势优势嘉国际广场和9090写字楼命名模式模式模式模式模式典型项目典型项目典型项目典型项目目的目的目的目的1 1、开发商企业、开发商企业命名命名瑞安广场、飞洲国际、中信泰富瑞安广场、飞洲国际、中信泰富广场、天安中心、均瑶广场、万广场、天安中心、均瑶广场、万达广场达广场作为作为企业形象企业形象宣传的推广工具，企宣传的推广工具，企业形象与实力的象征业形象与实力的象征2 2、主力客户命、主力客户命名名花旗银行大厦、汇丰大厦花旗银行大厦、汇丰大厦充分利用充分利用知名企业知名企业的影响力，建立的影响力，建立标杆客户效应，实现后期招租与销标杆客户效应，实现后期招租与销售售3 3、知名城市命、知名城市命名名上海滩国际大厦、香港广场、台上海滩国际大厦、香港广场、台北北101101、东方广场、东方广场城市城市本身代表国际化与现代化色彩本身代表国际化与现代化色彩4 4、行业命名、行业命名海事大厦、船舶大厦、证券大厦海事大厦、船舶大厦、证券大厦（上海）、金融广场、数码大厦（上海）、金融广场、数码大厦（北京）（北京）专业专业的办公楼针对专业的的办公楼针对专业的客户客户5 5、所在区域命、所在区域命名名虹桥大厦、淮海国际、国际贸易虹桥大厦、淮海国际、国际贸易中心（北京）中心（北京）区域区域本身是一种标志、借助区域价本身是一种标志、借助区域价值提升自身影响力值提升自身影响力6 6、其他、其他第三极（北京）、财富中心、世第三极（北京）、财富中心、世纪商贸大厦纪商贸大厦(The Center)(The Center)嘉国际广场和9191本项目案名建议案名建案名建议和和嘉国嘉国际广广场n n标标志性建筑体志性建筑体志性建筑体志性建筑体现标现标志型企志型企志型企志型企业业，建立企建立企建立企建立企业业影响力影响力影响力影响力n n严谨严谨，大气，体，大气，体，大气，体，大气，体现项现项目整体定位目整体定位目整体定位目整体定位n n广广广广场场二字更二字更二字更二字更显显大气，大气，大气，大气，结结合合合合项项目目目目东东西两西两西两西两侧侧都建有大型广都建有大型广都建有大型广都建有大型广场场n n其他：天其他：天其他：天其他：天时时利广利广利广利广场场（Times Leader)Times Leader)、和嘉双子星（广、和嘉双子星（广、和嘉双子星（广、和嘉双子星（广场场）、时时代广代广代广代广场场嘉国际广场和9292项目核心战略思考主要解决三个问题1、区域未来的发展？2、与财富广场如何竞争？3、规避市场不足，展现项目实力？www.fdcew.com房地产房地产E网网嘉国际广场和9393n区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达；n与财富共炒区域概念，提升片区价值；n差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果；n提高性价比，截流分财富广场三期客户；n形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点；n售楼处做足展示，给客户直观感受；营销总策略： 项目成项目成功驱动策略功驱动策略嘉国际广场和9494营销战略与策略体系营销战略与策略体系n n营销战略营销战略n n营销策略体系营销策略体系n n营销各个重要节点营销各个重要节点嘉国际广场和9595总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档、楼体展示扫楼客户单买客户名单销控客户三年发展规划嘉国际广场和9696总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档展示扫楼客户单买客户名单销控老带新嘉国际广场和9797区域论坛区域论坛区域论坛区域论坛使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：使北一环使北一环使北一环使北一环CBDCBD核心概念深入人心核心概念深入人心核心概念深入人心核心概念深入人心完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20072007年年年年1212月月月月具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政由开发商牵头，请合肥市政府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经府官员，或者大学教授、经济学家等高级学者对濉溪路济学家等高级学者对濉溪路济学家等高级学者对濉溪路济学家等高级学者对濉溪路北一环区域作前景规划论坛，北一环区域作前景规划论坛，北一环区域作前景规划论坛，北一环区域作前景规划论坛，使本区域成为使本区域成为使本区域成为使本区域成为CBDCBDCBDCBD热点热点热点热点区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：片区规划及合肥商务远景内容：片区规划及合肥商务远景报纸媒体配合报道嘉国际广场和9898联合炒作联合炒作联合炒作联合炒作使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：为项目入市共同营造气氛，提升北为项目入市共同营造气氛，提升北为项目入市共同营造气氛，提升北为项目入市共同营造气氛，提升北一环价值一环价值一环价值一环价值完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年1 1月月月月具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力共同召开新闻发布会，合力炒热北一环炒热北一环炒热北一环炒热北一环CBDCBDCBDCBD区，建立投区，建立投区，建立投区，建立投资者，自用者信心。资者，自用者信心。资者，自用者信心。资者，自用者信心。区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：与财富广场三期、北区其他写内容：与财富广场三期、北区其他写 字楼项目联合炒作项目字楼项目联合炒作项目报纸、平面媒体配合报道嘉国际广场和9999政府文件（如有）政府文件（如有）政府文件（如有）政府文件（如有）使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性体现项目真实性、可靠性完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年1111月月月月具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，项目围墙上可设置宣传栏，将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张将政府文件、获奖文件等张贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的贴在宣传栏内，体现政府的规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商规划力度，侧面反映开发商背景实力背景实力背景实力背景实力区区域域价价值值整整合合提提升升【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：政府对片区规划文件、项目文件内容：政府对片区规划文件、项目文件嘉国际广场和100100总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档展示扫楼客户单买客户名单销控老带新嘉国际广场和101101政府招商（外商）发布会政府招商（外商）发布会政府招商（外商）发布会政府招商（外商）发布会使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力完成时间：尽早完成时间：尽早完成时间：尽早完成时间：尽早具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：展示开发商实力，高层领导展示开发商实力，高层领导展示开发商实力，高层领导展示开发商实力，高层领导（海归人员），以及曾经开（海归人员），以及曾经开（海归人员），以及曾经开（海归人员），以及曾经开发过的项目（太阳城商业中发过的项目（太阳城商业中发过的项目（太阳城商业中发过的项目（太阳城商业中心），主打开发商品牌。少心），主打开发商品牌。少心），主打开发商品牌。少心），主打开发商品牌。少涉及项目内容，给外界留有涉及项目内容，给外界留有涉及项目内容，给外界留有涉及项目内容，给外界留有悬念。悬念。悬念。悬念。公公司司品品牌牌价价值值推推广广【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：开发商介绍、签约仪式内容：开发商介绍、签约仪式报纸、平面媒体配合报道嘉国际广场和102102围墙包装围墙包装围墙包装围墙包装使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力展示开发商背景、实力完成时间：尽早完成时间：尽早完成时间：尽早完成时间：尽早公公司司品品牌牌价价值值推推广广【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：开发商介绍、成功开发的项目内容：开发商介绍、成功开发的项目和嘉集团英文名+LOGO公司介绍三跨为一组沿濉溪路布置三跨为一组沿濉溪路布置持续时间：2个月左右嘉国际广场和103103总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档展示扫楼客户单买客户名单销控老带新嘉国际广场和104104产品发布会产品发布会产品发布会产品发布会使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、展示项目、提高项目知名度、 蓄客期开始蓄客期开始蓄客期开始蓄客期开始完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年1 1月底月底月底月底具体方法：具体方法：具体方法：具体方法：以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在以新闻发布会的形式，在XXXXXXXX酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各酒店展开产品介绍。邀请各大媒体、各方配合大力炒作大媒体、各方配合大力炒作大媒体、各方配合大力炒作大媒体、各方配合大力炒作产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：项目产品介绍、新工艺、新材料内容：项目产品介绍、新工艺、新材料报纸、平面媒体加大力度推广嘉国际广场和105105精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）精品办公楼巡展（房展会）使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、给合合肥客户直观感受、 精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感精致产品的尊贵感完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年农历春节后年农历春节后年农历春节后年农历春节后产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：一线城市甲级写字楼标准内容：一线城市甲级写字楼标准嘉国际广场和106106物业公司签约仪式物业公司签约仪式物业公司签约仪式物业公司签约仪式使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：高品质服务形象高品质服务形象高品质服务形象高品质服务形象 给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心给到客户最安全、最人性化的物管信心完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年3 3月月月月产产品品体体系系建建立立【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：物管、物管顾问签约内容：物管、物管顾问签约报纸、平面媒体进行报道嘉国际广场和107107总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档展示扫楼客户单买客户名单销控老带新嘉国际广场和108108n n本本本本项项目目目目以以以以报报纸纸作作作作为为主主主主要要要要媒媒媒媒体体体体手手手手段段段段；建建建建议议客客客客户户积积累累累累期期期期，报报纸纸交交交交替替替替整整整整版版版版广广广广告告告告，高高高高频频率率率率报报广广广广主主主主要要要要集集集集中中中中在在在在开开开开盘盘前前前前，并随并随并随并随销销售状况售状况售状况售状况调调整整整整报报广策略广策略广策略广策略n n杂杂志志志志推推推推广广广广可可可可间间歇歇歇歇性性性性伴伴伴伴随随随随销销售售售售全全全全过过程程程程，主主主主要要要要集集集集中中中中在在在在经经济济类类、房、房、房、房产类杂产类杂志，志，志，志，辅辅助推广手段助推广手段助推广手段助推广手段n n由由由由于于于于合合合合肥肥肥肥当当当当地地地地写写写写字字字字楼楼楼楼项项目目目目网网网网络络使使使使用用用用率率率率低低低低，房房房房地地地地产产信信信信息息息息更新慢，不作更新慢，不作更新慢，不作更新慢，不作为为主要媒体手段主要媒体手段主要媒体手段主要媒体手段n n主要媒体途径：报纸主要媒体途径：报纸主要媒体途径：报纸主要媒体途径：报纸【营销推广攻略营销推广攻略】报纸、平面媒体报纸、平面媒体推推广广策策略略嘉国际广场和109109【营销推广攻略营销推广攻略】广电媒体广电媒体推推广广策策略略使用目的：项目入市信息告之使用目的：项目入市信息告之媒体建议：交通频道、房产节目媒体建议：交通频道、房产节目投放节点：交通高峰期投放节点：交通高峰期投放方式：在路况信息节目中间插播投放方式：在路况信息节目中间插播信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住设计原则：设计原则：音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具和嘉国际，商务经典，坐落北一环CBD核心区域商务快线：0551-XXXXXXX嘉国际广场和110110推推广广策策略略紧急性：紧急性：重要度：重要度：【营销推广攻略营销推广攻略】报纸、平面媒体报纸、平面媒体重要节点重要节点传递内容传递内容软文推出强度软文推出强度0808年年8 8月，定向推广月，定向推广深摸客户，相关内容传递以及演绎深摸客户，相关内容传递以及演绎0707年年1212月，区域论坛月，区域论坛北区北区CBDCBD核心价值核心价值中强度中强度0808年年1 1月底，产品发布会月底，产品发布会高强度高强度0707年年9 9月，项目亮相，开工仪式月，项目亮相，开工仪式中强度中强度0808年年3 3月，物业管理公司签约活动月，物业管理公司签约活动服务对于高品质，独享商务空间服务对于高品质，独享商务空间中强度中强度弱弱宣扬产品价值，体现项目品质宣扬产品价值，体现项目品质0808年年6 6月，正式售楼处开放月，正式售楼处开放口碑传播口碑传播弱弱0808年年9 9月，老带新活动月，老带新活动中强度中强度进展状况传达，项目信息传递进展状况传达，项目信息传递开发商、项目介绍，各方合作，强强联手开发商、项目介绍，各方合作，强强联手0808年年4 4月，开盘月，开盘中强度中强度0707年年1212月，公司月，公司VIVI、LOGOLOGO完成完成集团品牌形象塑造，项目宣传集团品牌形象塑造，项目宣传高强度高强度客户体验，直观感受客户体验，直观感受嘉国际广场和1111112007 092008 01整版报广，主要在合肥晚报以及新安晚报，每家1次产品发布会集团VI面市开工仪式开盘前1周，高强度报广，主要媒体同时使用；每家1次/周开盘1周后主要媒体通报销售状况总体推广强度示意总体推广强度示意2007 09紧急性：紧急性：重要度：重要度：推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】广告强度广告强度2007 122008 04开盘区域论坛中强度报广，主流媒体同时使用；整版低强度硬广，主要依靠软文项目亮相低强度硬广，主要依靠软文各家媒体交替使用，总频率3次/周；客户活动信息2008 06高强度报广，主流媒体同时使用；整版，高强度硬广高强度硬广正式售楼处启用2007 122008 012008 042008 06嘉国际广场和112112路旗路旗路旗路旗使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：引导、形象推广引导、形象推广引导、形象推广引导、形象推广完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年4 4月月月月推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：内容：LOGO、案名、电话、案名、电话路旗布置区域嘉国际广场和113113高塔路牌高塔路牌高塔路牌高塔路牌使用目的：使用目的：使用目的：使用目的：形象推广展示形象推广展示形象推广展示形象推广展示完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年4 4月月月月推推广广策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：项目内容：项目SLOGEN 案名、电话案名、电话选址建议：选址建议：选址建议：选址建议：1.1.1.1.马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处马鞍山路与长江路交汇处2.2.2.2.徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处徽州大道与长江路交汇处3.3.3.3.蒙城路与北一环交汇处蒙城路与北一环交汇处蒙城路与北一环交汇处蒙城路与北一环交汇处4.4.4.4.市中心商业区市中心商业区市中心商业区市中心商业区嘉国际广场和114114总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档、楼体展示扫楼客户单买客户名单销控老带新嘉国际广场和115115临时售楼处临时售楼处临时售楼处临时售楼处功功功功 能：能：能：能：内部认筹内部认筹内部认筹内部认筹正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间正式售楼处开放之间 接待场所接待场所接待场所接待场所完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20072007年年年年1212月月月月展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：选址位置要求：昭示性强选址位置要求：昭示性强选在财富广场东侧、项目选在财富广场东侧、项目选在财富广场东侧、项目选在财富广场东侧、项目西面广场处西面广场处西面广场处西面广场处原因：昭示性强原因：昭示性强原因：昭示性强原因：昭示性强 截流财富广场客户截流财富广场客户截流财富广场客户截流财富广场客户嘉国际广场和116116大堂展示大堂展示大堂展示大堂展示功功功功 能：能：能：能：作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击作为正式售楼处、给客户直观冲击完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20082008年年年年6 6月月月月展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：包括：包括：包括：包括：n n接待区接待区接待区接待区n n洽谈区洽谈区洽谈区洽谈区n n体验区体验区体验区体验区n n展示区展示区展示区展示区n n办公区办公区办公区办公区关键词：装修到位，展示做足关键词：装修到位，展示做足嘉国际广场和117117售楼处布局售楼处布局售楼处布局售楼处布局展展示示策策略略紧急性：紧急性：重要度：重要度：核心筒入口门口广场濉濉 溪溪 路路接待区展 示 区隔墙洗手间办公区体验区洽谈区放映厅签约室售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和118118接待区接待区接待区接待区目目目目 的：的：的：的：进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力，进门就给以客户足够的冲击力， 体现尊贵之感体现尊贵之感体现尊贵之感体现尊贵之感关键点：关键点：关键点：关键点：1 1、引导处安排引导处安排2名中年稳重绅士风名中年稳重绅士风 度的物业管理人员做指引度的物业管理人员做指引 2、入户给客户以大气、高服务的冲击。、入户给客户以大气、高服务的冲击。展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和119119展示区展示区展示区展示区目目目目 的：的：的：的：甲级标准，体现高档写字楼标签；提高其购买欲甲级标准，体现高档写字楼标签；提高其购买欲 推动销售进程。推动销售进程。关键点：关键点：关键点：关键点：材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、材料、工艺展示：工程材料、洁具、LOW-ELOW-E玻璃等玻璃等玻璃等玻璃等 模型、沙盘等模型、沙盘等模型、沙盘等模型、沙盘等展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和120120体验区体验区体验区体验区目目目目 的：的：的：的：让客户切身体验项目特点；提高其购买欲，推动销售进程让客户切身体验项目特点；提高其购买欲，推动销售进程关键点：关键点：关键点：关键点：工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等）工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等） 办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）办公空间（模拟样板间）展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和121121洽谈区洽谈区洽谈区洽谈区布局原则：布局原则：布局原则：布局原则：可围绕楼体沙盘布置，也可根据需要在大堂靠近窗户可围绕楼体沙盘布置，也可根据需要在大堂靠近窗户 一侧布置，目的要最大限度体验大堂的阔气。一侧布置，目的要最大限度体验大堂的阔气。关键点：关键点：关键点：关键点：1 1、接待用桌距要适量增大，减小互相干扰。接待用桌距要适量增大，减小互相干扰。 2、可以在桌椅之间布置隔帘，提高私密性，感受尊贵感。、可以在桌椅之间布置隔帘，提高私密性，感受尊贵感。 展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和122122签约室签约室签约室签约室关键点：关键点：关键点：关键点： 1、可分割为几个相对独立的空间、可分割为几个相对独立的空间 2、各室互不干扰，增加私密性、各室互不干扰，增加私密性 3、提升服务品质，体现尊贵感、提升服务品质，体现尊贵感展展示示策策略略售楼处布置售楼处布置嘉国际广场和123123围墙（第二阶段）围墙（第二阶段）围墙（第二阶段）围墙（第二阶段）功功功功 能：能：能：能：纯商务写字楼演绎，项目价值点纯商务写字楼演绎，项目价值点纯商务写字楼演绎，项目价值点纯商务写字楼演绎，项目价值点展示展示展示展示完成时间：完成时间：完成时间：完成时间：20072007年年年年1111月月月月展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：内容：内容：LOGOLOGO、案名、电话、卖点诠释、案名、电话、卖点诠释n n围挡围挡广告是本广告是本广告是本广告是本项项目重要宣目重要宣目重要宣目重要宣传传形式形式形式形式n n围挡围挡广告主要考广告主要考广告主要考广告主要考虑虑西面以西面以西面以西面以及北面，及北面，及北面，及北面，设设置置置置9 9米左右的米左右的米左右的米左右的大幕大幕大幕大幕墙墙n n东东南向南向南向南向围挡围挡2323米，以米，以米，以米，以挡挡住路人住路人住路人住路人视线为视线为准，主准，主准，主准，主要是要是要是要是项项目形象展示。目形象展示。目形象展示。目形象展示。大幕墙低围挡嘉国际广场和124124西北面围墙西北面围墙西北面围墙西北面围墙围墙做法围墙做法紧急性：紧急性：重要度：重要度：形象墙高形象墙高9米米 n传达纯商务理念，突出传达纯商务理念，突出项目精品气质项目精品气质n展示本项目突出卖点展示本项目突出卖点n树立合肥高档写字楼标树立合肥高档写字楼标准准n营造项目气势营造项目气势8888888售樓処和嘉国际广场区域区域前景前景价值价值展示展示项目卖项目卖点罗列点罗列纯商务感纯商务感写字楼演写字楼演绎绎商商标标起航起航LOGO备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感嘉国际广场和125125东南面围墙东南面围墙东南面围墙东南面围墙围墙做法围墙做法东南向围挡东南向围挡东南向围挡东南向围挡2323米，米，米，米，以挡住路人视线为以挡住路人视线为以挡住路人视线为以挡住路人视线为准，主要是项目形象准，主要是项目形象准，主要是项目形象准，主要是项目形象展示。展示。展示。展示。备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感和嘉集团项目介绍SLOGENLOGO三跨为一组沿三跨为一组沿红线红线布置布置嘉国际广场和126126楼体展示楼体展示楼体展示楼体展示展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：东洗衣场路、蒙城路昭示性较好人流量、车流量大南环城北路，低处遮挡昭示性最好人流量、车流量最大西面向财富广场，财富广场遮挡昭示性中等人流量、车流量较小北濉溪路、无遮挡昭示性较好人流量、车流量大最强最强最强最强次强次强次强次强较强较强较强较强中中中中n n主要目的：形象展示，指引主要目的：形象展示，指引主要目的：形象展示，指引主要目的：形象展示，指引客户客户客户客户考虑到人流主要来自东面以及考虑到人流主要来自东面以及考虑到人流主要来自东面以及考虑到人流主要来自东面以及南面，所以南面是主要展示南面，所以南面是主要展示南面，所以南面是主要展示南面，所以南面是主要展示面，其次是东面面，其次是东面面，其次是东面面，其次是东面n n南以形象展示为主，并制作南以形象展示为主，并制作南以形象展示为主，并制作南以形象展示为主，并制作灯光字，扩大影响力灯光字，扩大影响力灯光字，扩大影响力灯光字，扩大影响力n n东、北面昭示性，考虑到人东、北面昭示性，考虑到人东、北面昭示性，考虑到人东、北面昭示性，考虑到人气以及车流量相对南面较小，气以及车流量相对南面较小，气以及车流量相对南面较小，气以及车流量相对南面较小，作为补充性展示面作为补充性展示面作为补充性展示面作为补充性展示面n n完成时间完成时间完成时间完成时间2008200820082008年年年年9 9 9 9月月月月嘉国际广场和127127楼体展示楼体展示楼体展示楼体展示展展示示策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】紧急性：紧急性：重要度：重要度：广广告告面面广广告告面面南面布置在两幢板楼南面南面布置在两幢板楼南面南面布置在两幢板楼南面南面布置在两幢板楼南面广告语配以英文，突出纯商务信息广告语配以英文，突出纯商务信息广告语配以英文，突出纯商务信息广告语配以英文，突出纯商务信息关键词：精简、直观、冲击力关键词：精简、直观、冲击力关键词：精简、直观、冲击力关键词：精简、直观、冲击力嘉国际广场和128128总营销举措区域论坛区域价值整合提升公司品牌价值推广建立产品体系推广策略展示策略客户策略联合炒作政府文件招商发布会围墙包装产品发布会精品办公楼巡展物业管理公司签约报纸媒体平面媒体路旗路牌电视媒体临时售楼处展示大堂展示项目物料展示围档、楼体展示扫楼客户单买客户名单销控客户三年发展攻略嘉国际广场和129129扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销扫楼、针对性营销作作作作 用：用：用：用：最直接的方法，针对目标客户营销最直接的方法，针对目标客户营销客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：嘉国际广场和130130买客户名单买客户名单买客户名单买客户名单方方方方 法：法：法：法：捕捉其他项目的捕捉其他项目的B类客户类客户客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：实实实实 施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料 包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户A类客户B类客户嘉国际广场和131131销控销控销控销控原原原原 则：则：则：则：给客户选择越少越好，更不要自己打自己给客户选择越少越好，更不要自己打自己客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：实实实实 施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共6 6个区域个区域个区域个区域 推售次序：推售次序：推售次序：推售次序：广场广场广场广场濉 溪 路财富广场高高中中低低高高中中低低1234561 23 45 67商铺商铺7www.fdcew.com房地产房地产E网网嘉国际广场和132132客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略客户三年发展总攻略按照100、300、500、1000平方不同面积，对自用购买客户针对性营销客客户户策策略略【营销推广攻略营销推广攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：目目目目 的：的：的：的：为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分析析包括：办公楼规划布局三五年发展调整格局变化企业规模扩大，办公仍可合理利用关键词：灵活性、可持续发展关键词：灵活性、可持续发展嘉国际广场和133133一切营销举措，都为客户成交嘉国际广场和134134营销战略与策略体系营销战略与策略体系n n营销战略营销战略n n营销策略体系营销策略体系n n营销各个重要节点营销各个重要节点嘉国际广场和135135几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：九月开工九月开工产品发布会产品发布会工程进度：工程进度：营销活动：营销活动：开工仪式开工仪式临时售楼临时售楼处开放处开放大堂竣工大堂竣工售楼处转移售楼处转移活动营销活动营销热烈、隆重、有效、营造强大的社会影响力！顾问签顾问签约仪式约仪式内部认内部认购活动购活动精品办精品办公巡展公巡展开盘开盘结构封顶结构封顶 出出0.000.00封顶仪式封顶仪式 912912346嘉国际广场和136136目的：项目启动，高调造势，大力传播目的：项目启动，高调造势，大力传播目的：项目启动，高调造势，大力传播目的：项目启动，高调造势，大力传播时间：时间：时间：时间：2007200720072007年年年年9 9 9 9日日日日主题：经典商务，从此起航主题：经典商务，从此起航主题：经典商务，从此起航主题：经典商务，从此起航途经：媒体，报广途经：媒体，报广途经：媒体，报广途经：媒体，报广关关键键事事件件一一开工仪式开工仪式开工仪式开工仪式紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：其他内容：其他内容：LOGOLOGOLOGOLOGO，项目位置，项目位置，项目位置，项目位置嘉国际广场和137137目的：意向客户登记接待目的：意向客户登记接待目的：意向客户登记接待目的：意向客户登记接待时间：时间：时间：时间：2007200720072007年年年年12121212日日日日主题：项目蓄客主题：项目蓄客主题：项目蓄客主题：项目蓄客途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌关关键键事事件件二二临时售楼处开放临时售楼处开放临时售楼处开放临时售楼处开放紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：其他内容：其他内容：SLOGENSLOGENSLOGENSLOGEN，LOGOLOGOLOGOLOGO，咨询电话，项目位置，咨询电话，项目位置，咨询电话，项目位置，咨询电话，项目位置，项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍嘉国际广场和138138目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心时间：时间：时间：时间：2007200720072007年年年年1 1 1 1日日日日主题：纯商务感、高品质办公楼主题：纯商务感、高品质办公楼主题：纯商务感、高品质办公楼主题：纯商务感、高品质办公楼途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌途经：媒体，报广，路旗，广告牌关关键键事事件件三三产品发布会产品发布会产品发布会产品发布会紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】其他内容：其他内容：其他内容：其他内容：SLOGENSLOGENSLOGENSLOGEN，LOGOLOGOLOGOLOGO，咨询电话，咨询电话，咨询电话，咨询电话，项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点，项目介绍，项目介绍，项目介绍，项目介绍嘉国际广场和139139目的：开始确定意向客户，营造社会影响力目的：开始确定意向客户，营造社会影响力目的：开始确定意向客户，营造社会影响力目的：开始确定意向客户，营造社会影响力时间：时间：时间：时间：2007200720072007年年年年2 2 2 2日日日日主题：项目介绍，主题：项目介绍，主题：项目介绍，主题：项目介绍，VIPVIPVIPVIP增值卡推介增值卡推介增值卡推介增值卡推介配合软文推广：配合软文推广：配合软文推广：配合软文推广：软文力度软文力度软文力度软文力度 中强度中强度中强度中强度 硬广力度硬广力度硬广力度硬广力度 高强度高强度高强度高强度关关键键事事件件四四内部认购活动（内部认购活动（内部认购活动（内部认购活动（VIPVIP卡发行）卡发行）卡发行）卡发行）紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】嘉国际广场和140140关关键键事事件件五五物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式物业顾问公司签约仪式紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】n n目的：高品目的：高品目的：高品目的：高品质质服服服服务务形象，体形象，体形象，体形象，体现现尊尊尊尊贵标签贵标签n n时间时间：3 3月中旬月中旬月中旬月中旬n n配合配合配合配合软软文，文，文，文，强调强调物物物物业业服服服服务对务对于于于于甲甲甲甲级级写字楼的重要性写字楼的重要性写字楼的重要性写字楼的重要性软文力度软文力度中强度中强度嘉国际广场和141141关关键键事事件件六六精品办公巡展精品办公巡展精品办公巡展精品办公巡展紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】n n目的：目的：目的：目的：让让客客客客户亲户亲身体身体身体身体验验精品写字楼精品写字楼精品写字楼精品写字楼n n时间时间：3 3月中、下旬月中、下旬月中、下旬月中、下旬n n主主主主题题：精致楼宇，：精致楼宇，：精致楼宇，：精致楼宇，为为您量身定做您量身定做您量身定做您量身定做软文力度软文力度中强度中强度嘉国际广场和142142关关键键事事件件七七紧急性：紧急性：重要度：重要度：【具体具体事件营销攻略事件营销攻略】目目目目的的的的：将将将将积积积积累累累累的的的的客客客客户户户户热热热热情情情情直直直直接接接接释释释释放放放放为为为为购购购购买买买买力力力力；配合媒体，进一步营造项目气势配合媒体，进一步营造项目气势配合媒体，进一步营造项目气势配合媒体，进一步营造项目气势时间：时间：时间：时间：2008200820082008年年年年4 4 4 4月月月月地址：地址：地址：地址：项目临时售楼处项目临时售楼处项目临时售楼处项目临时售楼处其其其其他他他他：各各各各方方方方媒媒媒媒体体体体配配配配合合合合，广广广广告告告告牌牌牌牌，路路路路牌牌牌牌内内内内容容容容更更更更改，传递项目信息改，传递项目信息改，传递项目信息改，传递项目信息媒体推广媒体推广媒体推广媒体推广超高强度超高强度超高强度超高强度项目正式开盘项目正式开盘项目正式开盘项目正式开盘报纸公告报纸公告/ /媒体炒做（前一周）媒体炒做（前一周）客户信函客户信函/ 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装项目形象+项目卖点各各方方签签约约销销售售进进场场临时售楼处开工销售员招聘销售员培训广告公司确定围墙广告一期设计多媒体制作公司确定0707年年1010月月模型制作公司确定沙盘制作公司确定售楼处设计单位*进场进场VI、LOGO折页开始设计VI、LOGO折页完成工程物料展示准备模型、沙盘完成穿穿插插各各节节点点活活动动各工程合作单位确定嘉国际广场和146146售楼处包装售楼处包装售楼处包装售楼处包装10010010010019.619.619.619.6活动费用类活动费用类活动费用类活动费用类505050509.89.89.89.83D3D3D3D、影视制作类、影视制作类、影视制作类、影视制作类202020203.93.93.93.9模型制作类模型制作类模型制作类模型制作类202020203.93.93.93.9产品发布、展会类产品发布、展会类产品发布、展会类产品发布、展会类505050509.89.89.89.8合计合计合计合计510510510510100100100100类型类型金额（万元）金额（万元）所占比例（所占比例（% %）户外广告类（含条幅、导示）户外广告类（含条幅、导示）户外广告类（含条幅、导示）户外广告类（含条幅、导示）10010010010019.619.619.619.6报章广告类报章广告类报章广告类报章广告类10010010010019.619.619.619.6电视广告类电视广告类电视广告类电视广告类303030305.95.95.95.9电台广播类电台广播类电台广播类电台广播类151515152.92.92.92.9短信、直邮类短信、直邮类短信、直邮类短信、直邮类5 5 5 51.01.01.01.0资料印刷类资料印刷类资料印刷类资料印刷类202020203.93.93.93.9项目营销费用一览表项目营销费用一览表和嘉国际广场147147汇报完毕 THANKS！和嘉国际广场148148附件：合肥写字楼市场数据分析和嘉国际广场149149项目项目产品概况产品概况客户特征分析客户特征分析评点评点邮电邮电大大厦厦总建筑面积总建筑面积4.14.1万万；3636层，层，层高层高4.24.2米。层面积米。层面积15001500；装修租金装修租金7272；出租率；出租率9090。价格于去年调低至价格于去年调低至6565元，元，低区低区1212层以下有空房，高层以下有空房，高区住满。区住满。客户多为中小公司，部分为与邮客户多为中小公司，部分为与邮政电信有业务关联企业，如政电信有业务关联企业，如邮政电信，太平人寿；还有邮政电信，太平人寿；还有通用电器、雀巢咖啡等企业。通用电器、雀巢咖啡等企业。其他客户特征：小其他客户特征：小ITIT公司，公司，物流公司、投资公司、装饰物流公司、投资公司、装饰公司等。有客户迁出，如西公司等。有客户迁出，如西门子。门子。该大厦建成年代较早，形该大厦建成年代较早，形象较好，为本地唯一象较好，为本地唯一的超高层建筑，要求的超高层建筑，要求客户为办官方性质，客户为办官方性质，限制加班。限制加班。CBDCBD中中央央广广场场五栋独栋建筑，包括三栋高五栋独栋建筑，包括三栋高层住宅，一栋公寓；一栋层住宅，一栋公寓；一栋写字楼；占地写字楼；占地1.41541.4154万万，总建筑面积约总建筑面积约13.613.6万；万；2323层，层高层，层高3.83.8米。层面积米。层面积10001000；毛坯售价；毛坯售价65006500元；元；装修租金装修租金4848。客户主流为本土企业，或外地企客户主流为本土企业，或外地企业在皖办事机构，如远东物业在皖办事机构，如远东物流；烽火台流；烽火台GPSGPS；本地企业；本地企业较多，有物流，商贸，科技较多，有物流，商贸，科技与环保，教育等行业，与环保，教育等行业，ITIT公公司，商贸、投资、教育机构司，商贸、投资、教育机构等。等。处于城市核心位置，内部处于城市核心位置，内部使用率偏低，价格较使用率偏低，价格较高；客户出现对于产高；客户出现对于产品需求升级换代的势品需求升级换代的势头；租金有下滑；出头；租金有下滑；出于满足企业增长需求、于满足企业增长需求、或提升形象以及投资或提升形象以及投资考虑，有附近金城外考虑，有附近金城外迁客户租用与金城用迁客户租用与金城用户的投资。户的投资。和嘉国际广场150150中环中环国国际际广广场场包括一栋写字楼、高层公寓。包括一栋写字楼、高层公寓。占地占地8259 8259 ；总建筑面；总建筑面积约积约6 6万万；2929层，层高层，层高3.63.6米。层面积米。层面积10001000；毛坯售价毛坯售价54005400元；装修元；装修租金租金3535。虽然价格较高。虽然价格较高为均价为均价50005000元以上，由元以上，由于产品形象叫好，销售于产品形象叫好，销售情况良好。情况良好。以中小客户为主，自用较多，基以中小客户为主，自用较多，基本为散售；其他客户特征：本为散售；其他客户特征：加工业、商贸、物流为主。加工业、商贸、物流为主。销售速度较快，以散售为主，销售速度较快，以散售为主，购买客户以自用为主。购买客户以自用为主。该产品为新站区域的领袖该产品为新站区域的领袖级产品，市场认可度较级产品，市场认可度较高；产品外观现代，配高；产品外观现代，配套设备设施好；附近区套设备设施好；附近区域的域的UTOWNUTOWN纯写字楼纯写字楼, ,将于将于8 8月开盘，高月开盘，高2929层，层，建筑面积接近建筑面积接近5 5万。万。财富财富广广场场共三期，建筑面积共三期，建筑面积2020万平米万平米目前二期均价目前二期均价57005700元，元，西门子，中国储备粮管理公司，西门子，中国储备粮管理公司，安徽省通信管理局，中国石安徽省通信管理局，中国石油，中国移动通信，中国网油，中国移动通信，中国网同，顺驰。同，顺驰。区域内目前集中供应的写区域内目前集中供应的写字楼产品中的佼佼者。字楼产品中的佼佼者。置地置地广广场场占地占地7968.23 7968.23 ；总建筑面；总建筑面积约积约55231.69 55231.69 万万；层；层高高3.5m3.5m。地下地下2 2层、地上层、地上2525层；层；94.80 94.80 mm。毛坯售价。毛坯售价54005400元；元；装修租金装修租金3535。以中小客户为主，自用较多，基以中小客户为主，自用较多，基本为散售；其他客户特征：本为散售；其他客户特征：加工业、商贸、物流为主。加工业、商贸、物流为主。安徽置地是合肥本地的品安徽置地是合肥本地的品牌开发商，写字楼的开牌开发商，写字楼的开发实力较强，尤其在建发实力较强，尤其在建造速度与成本控制方面造速度与成本控制方面在市场上领先。在市场上领先。和嘉国际广场151151国际国际商商务务中中心心占地占地13000 13000 ；总建筑面积；总建筑面积约约5 5万万；2828层，层高层，层高3.63.6米。层面积米。层面积17001700；装；装修租金修租金3535。领袖客户特征：安徽贸促会；安领袖客户特征：安徽贸促会；安徽国际商会；徽国际商会；ITIT、科技、商贸、科技、商贸、地产企业为主。、地产企业为主。该大厦处于高校区，传统该大厦处于高校区，传统的的ITIT产品聚集区域，产产品聚集区域，产品外部形象较好，分布品外部形象较好，分布有有ITIT、科技与外贸、商、科技与外贸、商会、地产开发、医药、会、地产开发、医药、通讯类企业。通讯类企业。金成金成大大厦厦总建筑面积总建筑面积1.81.8万万；2424层，层，净高净高2.62.6米。层面积米。层面积848848；装修租金装修租金5050，租金水平，租金水平较高，出租率较高，出租率80%80%。国内知名企业华为，中小国内知名企业华为，中小ITIT公司，公司，物流等。以中小客户加工业、物流等。以中小客户加工业、商贸、物流自用为主，基本商贸、物流自用为主，基本为散售。客户需求出现升级为散售。客户需求出现升级换代的势头大量进驻企业外换代的势头大量进驻企业外迁，如北大方正、本土烽火迁，如北大方正、本土烽火台台GPSGPS等。等。该大厦建成年代较早，早该大厦建成年代较早，早期外地驻本地高端企业期外地驻本地高端企业如华为、方正等进驻，如华为、方正等进驻，近来由于写字楼市场放近来由于写字楼市场放量供应（百大量供应（百大CBDCBD为例）为例），本身形象较老，目前，本身形象较老，目前空置率较高空置率较高香港香港广广场场纯写字楼，底纯写字楼，底5 5层商业；占地层商业；占地5433 5433 ；总建筑面积约；总建筑面积约4.54.5万万；2626层，层高层，层高4.54.5米。层面积米。层面积10001000；毛；毛坯售价坯售价70007000元；装修租元；装修租金金6060；租售率；租售率85%85%投资与自用客户各占约投资与自用客户各占约50%50%，有，有个别邮电大厦的业主购买准个别邮电大厦的业主购买准备自用。备自用。22-2522-25层整售，层整售，2626层层准备自用，目前准备自用，目前2323层已谈妥层已谈妥一家香港公司购买一家香港公司购买该大厦位于城市核心区商该大厦位于城市核心区商务、商业氛围浓厚，面务、商业氛围浓厚，面对市府广场自然景观较对市府广场自然景观较好，外立面线条丰富。好，外立面线条丰富。产品区位好、外部形象产品区位好、外部形象好。好。嘉国际广场和152152项目名称类型价格优势劣势销售率1、CBD中央广场纯写字楼商务公寓2-6 F：50007-26 F：5700最高价：6200位于传统核心区，地段好，配套全，昭示性强；立面现代、大气；金城大厦等周边客户资源丰富；交通不便；容积率大，采光不好；小面积单位公摊较大（33%）；工期长；车位与公寓、住宅共用，比较紧张95%公寓售完2、香港广场纯写字楼均价70008 F：6300地段好，配套全，昭示性强；底层商业价值较大；交通不便；定位不清晰，部分楼层正改为公寓；价格偏高；天徽大厦出租滑坡产生的连带作用；推广力度不够，销售乏力；工期长30%3、新都会环球广场纯写字楼商务公寓均价4700最高价5200公寓均价4100地处两大干道交口，交通便捷，昭示性强；家乐福的提前入驻带来旺盛人气；区域前景普遍认同；产品在片区具有唯一性；拥有麦当劳、电视台等优质客户资源周边环境吵闹；每层东端头单位设空调控制机房，影响销售；90%公寓70%4、中环国际广场纯写字楼商务公寓均价430017F：450025F：4800最高价：5000位于胜利广场旁，交通非常便捷，视野开阔；商务配套较全，人流量大； 推广力度不够，客户活动缺乏，客户层面没有充分打开；面积分隔不合理，有的单位过道面积浪费严重；60%5、嘉华中心商务公寓均价3400处濉溪路与凤阳路交口，交通便利；周边商业配套齐全；亦商亦住；价格上有优势；尚未开盘6、中环汇景住宅+公寓44805538均价5000位置佳，学区好，交通方便；办公住宅各半，环境嘈杂，周围是老的住宅区环境相对较差；仅两部电梯。 70嘉国际广场和1531537、金川大厦商务公寓均价5000地段好，人气旺，昭示性强烂尾楼包装，设计老化，过道狭窄，户型分隔怪异，不好利用；立面效果差；仅两部电梯；内部装修低档90%8、徽商国际大厦3-7层纯办公8-30层商务公寓均价5600最低价5000最高价6250地理位置好；杏花公园；户型较小，客户群较广；工程现场管理较好；水、电、物业费、按揭按住宅标准；采用新型隔墙材料有的户型终年见不到阳光70%9、安徽国际商务中心商务公寓均价5100地段好，人流量大；靠近高科技广场，电子行业密集，客户资源丰富周边环境较吵95%10、古井百花大厦商务公寓均价5100最低价4800最高价5600地段好，人流量大，有丰富的商业和政治依托；各方向的视野都有特点；户型设计灵活多样 停车位紧张，为商住共用；大堂在背后，昭示性不够95%11、旺城国际商务公寓均价55005.2米挑高；长江路地段优势；家乐福等商业配套、人气；安徽国际商务中心成功案例支持；1-5层商业价值较大，正全面招商；每层两个空中花园塔楼设计，北向通风采光不好；30%12、圣大国际纯写字楼商务公寓均价4000地理位置好；后面有公寓楼和易初莲花为依托；交通方便烂尾楼包装，设计老化，外立面落伍；空间利用极差，有立柱，窗户上被斜体梁挡住，严重影响采光60%