西安鸿策营销策划有限公司西安鸿策营销策划有限公司ADD：西安高新区唐延北路以好C座603 TELL：82090027专业专业高效高效诚信诚信 【西安鸿策地产机构西安鸿策地产机构安仁坊项目安仁坊项目专案创作部专案创作部】 2012012 2年年6 6月月3030日日 陕西蓉达投资陕西蓉达投资东方亿象城综合体项目营销方东方亿象城综合体项目营销方案案我们的目标1：打造西北服饰批发市场龙头打造西北服饰批发市场龙头 挤身全国十大服装批发市场挤身全国十大服装批发市场1、将本项目打造成康复路第一综合体！最具有品牌知名度、最具有投资价值、最具品牌效应的批发市场。2、创造西安地产界多个第一，最具有 旗舰气质和总部基地的超高地标写字楼、最大规模的服装批发零售品牌加盟、展示、推介、培训、电子商务等多种交易方式的现代交易集散中心、最具投资价值的地铁公寓。3、定位超前、功能升级、管理先进、模式科学！排名排名名称名称吞吐量吞吐量1广州白马1100亿2广东虎门1052亿3石狮服装城1038亿4 杭州四季青1012亿5上海新七浦1019亿6武汉汉正街968亿7常熟天虹800亿8北京天兰天759亿9沈阳五爱750亿10山东即墨690亿我们的目标2：实现土地价值最大化！ 战略决策模型远景化！ 企业项目双向品牌化！服装服装批零批零领域的万达领域的万达 跳出商业做地产成为服装批发领域的万达，成为服装批发零售专业领域的商业综合体！将产品价值最大化，功能模块化和模式固定化具有全国复制和拷贝功能！我们的目标3：2年半实现50亿的销售总额。层数层数系数系数 价格价格 元元/ / 面积 总销额（亿）写字间写字间10000 388083.8808公寓公寓9500 388083.68671212F F租赁（80元/ /） 100000.096040年=3.84001111F F租赁（100元/ /） 100000.120040年=4.80009 91010F F租赁（120元/ /） 200000.288040年=11.5207 78 8F F0.2516000 150002.40006 6F F0.3320000 150003.00005 5F F0.4024000 150003.60004F4F0.8028000 150004.20003F3F北区北区0.5232000 150004.8000南区裙楼南区裙楼0.2528000 46401.29922F2F北区北区0.7042000 150006.3000南区裙楼南区裙楼0.6036000 46401.67041F1F北区北区1.0060000 150009.0000南区裙楼南区裙楼0.5232000 46401.4848-1-10.5232000 234807.5136-2-2车位20万/个 500个1.0000 平均 53.8亿元+年4800万租金鸿策策划的任务和优势： 任务任务 优势优势以我们的投资客户资源和经营商户资源解决回款问题，解决资金问题5000名轻康商圈客户资源积累，5000名榆林投资客户以我们的行业履历和操盘经验实现项目价值最大化，打造项目品牌公司与团队参与西北轻工批发市场、西北商贸中心、骡马市商业步行街的经验以我们专业的团队为项目顺利开发销售和后期运营管理提供帮助，打消开发商疑虑专业团队涉及建筑规划、策划定位、市场研究和销售管理、后期运营咨询和整合推广策划与实施以全新的理念结合康复路商圈的特点和本项目的优势，打造商圈的龙头，并具有很强的超前性，领先西北批发市场多年专注于商业地产领域的理论研究和实际操作，以前瞻性眼光谋划本项目2012012 2中国批发航母中国批发航母蓉达蓉达 钜钜献献 3333万平米万平米超级主题购物超级主题购物MALLMALL 领衔领衔西北西北五战定乾坤第一战 形象战 项目案名和品牌形象、品牌价值和LOGO等第二战 定位战 建筑品质、动线规划、商业定位和运营模式第三战 价格战 价格 租金 运营模式 利益最大化战略第四战 营销战 营销模式、理念、营销节点、销售节奏第五战 信息战 市场发展大势以及机会分析、土地资源第一战形象之战华东华东MALLMALL案名一，大型购物中心方向：玩乐主题购物乐园，都市娱乐中心主题购物乐园，都市娱乐中心 欢乐：欢乐：华东华东MALLMALL的精神原点的精神原点玩购：玩购：华东华东MALLMALL最大的差异点最大的差异点 全家都能开心呆全家都能开心呆1 1天的所在天的所在购品牌定位语品牌定位语 西安西安首席主题购物乐首席主题购物乐园园乐无穷：n 家居、购物、游乐，只有你想不到，没有你享不到玩转MALL:MALL的价值，就在于全方位满足全家人的所有需求，而 这座MALL很大的特点就是有华东最高的摩天轮，真正成为西安及周边城市人们心目中的游乐地标西 安关于关于“伸手摘星伸手摘星”的故事的故事 欢乐，如同天上的点点繁星只要心中有梦，就能伸手采摘一年365天，就在这里摘下365种欢乐华东MALL为您一站备齐或是在家居馆怡然自乐或是在美食街与爱人饕餮同乐或是相约三两好友在百货商场享受SHOPPING之乐在华东MALL快乐梦想快乐梦想触手可及触手可及 LOGOLOGO释义释义: :配合推广的卡通人物：配合推广的卡通人物：（HIGHHIGH仔）仔）名字名字: : HIGH仔 星座星座: : 狮子座血型：血型：O型性格：性格：豪爽，热心，喜欢交友爱好：爱好：好为人师，喜欢交朋友口头禅：口头禅：GO HIGH 华东MALL 14- 本资料来自 www.m448.com -配合推广的卡通人物：配合推广的卡通人物：（HIGHHIGH妞）妞）名字名字: : HIGH妞 星座星座: : 双鱼座血型：血型：A型性格：性格：敏感，时尚、幻想、多情爱好：爱好：三大爱好，第一是购物、第二购物、第三还是购物口头禅：口头禅：购HIGH，华东MALL 15- 本资料来自 www.m448.com -16- 本资料来自 www.m448.com -17- 本资料来自 www.m448.com -手拎袋效果手拎袋效果18- 本资料来自 www.m448.com -手拎袋效果手拎袋效果19- 本资料来自 www.m448.com -20- 本资料来自 www.m448.com -书签书签21- 本资料来自 www.m448.com -海报22- 本资料来自 www.m448.com -23- 本资料来自 www.m448.com -24- 本资料来自 www.m448.com -APPSTOREAPPSTORE应用软件应用软件在在IPADIPAD上的应用上的应用APPSTOREAPPSTORE应用软件应用软件在在IPHONEIPHONE上的应用上的应用 华东华东 万豪城万豪城案名二，主题购物中心方向：豪豪 统万城统万城 购物中购物中心心案名三，主题购物中心方向：第二战定位战一座城市的历史就是商业的历史一座城市的历史就是商业的历史，商业的发展标志城市进程。商业的发展标志城市进程。 一条街道，到一个商圈，写满商海沉浮履历 一段情缘，康复路江浙闽粤陕商群的“家” 一次嬗变，从地摊创业到品牌加盟经营 康复路，西北服装批发业翘楚与绝对核心！ SINCE 1984（康复）长乐路商圈：商户需要什么样的市场？ 未来服装批发市场的趋势商圈特征：商圈特征：1、一个由三条主道路组成的“工字型”、以长乐商圈综合批发为主的繁华商圈；2、以长乐路为轴心，以服装批发、建材家居市场为主，较为低档；3、康复路交易市场、丹尼尔商城、胡家庙批发市场等集中于长乐路与长缨路沿线；4、专业市场：超市百货：卜蜂莲花、华润万家(东二环、咸宁路）；目标客群：目标客群：全市居民、西北区域日均50万人次长乐商圈是复合型商业地产的代表之作，西安市批发市场的代名词。长乐（康复路）路商圈：西北服装批发集散地康复路商圈和长乐东路为西北最具规模的综合批发地，商圈内批发商城林立。但是目前很多市场的配套设施基本落后和老化，跟不上市场发展需要，呈现结构性过剩，呼唤新型市场出现！长乐（康复路）路商圈长樱西路长乐西路康复路211、西北商贸中心2、秦浙服装商场3、嘉和精品世界4、丹尼尔商城5、时丹达商城6、康复路批发市场7、招商楼8、贝斯特综合批发市场9、天兴国际童装城10、康复路鞋业批发市场11、重信服装城12、锦绣商贸城13、锦绣童装14、锦绣日用百货15、锦绣鞋城16、丹尼尔商贸城17、莲花建材家居广场32625710891118、卜蜂莲花 19、贝斯特精品市场 20、贝斯特综合市场2期 21、德瑞箱包城 22、贝斯特小食品商城 23、澳龙服装批发城 24、多彩商城 25、白马品牌服装批发广场 26、炫彩商城 27、金朗男装名品批发商城 28、西北轻工批发市场 29、西安茶叶批发市场 30、义乌商品城12 131415 1617 1856419202122232428292730西安火车站西安火车站三府湾汽车站三府湾汽车站中国服装批发市场发展阶段时间节点时间节点发展阶段发展阶段发展水准发展水准发展特点发展特点 第一阶段上世纪8090年代中叶基础发展期棚户商业商品短缺，流通渠道单一第二阶段上世纪90年代中后期升级发展期。 大棚大厦规模化、集约化、分工细致化第三阶段迈入21世纪发展蜕变期主题商城化商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。第四阶段2010年以后转型分化期综合体模式综合体模式物流集散中心物流集散中心个性化、分工专业化、信息化、产业链整合、交易手段多样化行业行业分析分析中国服装批发市场经过将近30多年的发展，逐渐成熟，也面临升级换代和功能改变。中国服装市场发展趋势区域性全国性国际化 类型类型特点特点 案例案例A产业集群型集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场中国濮院毛衫名城B品牌孵化型批发市场打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势；提供品牌推广方案，注重品牌形象展示广州海印缤缤广场北京百荣世贸商城C营销渠道开拓型批发市场星探”式开发服装品牌红博广场D现代物流批发型采购式、大型连锁批发经营四季青、麦德龙1 1、配套不全：配套不全：摊位制为主，卖场环境,档次较低，设施简陋配套落后；无餐饮、休闲、娱乐设施和客户接待场所及办公场所。2 2 、交易模式落后：交易模式落后：交易方式简单、原始，交易功能单一，现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。3 3 、粗放式经营：粗放式经营：只注重硬件，管理和服务等软件方面不足，市场的创新能力不高；4、品牌参与不足：品牌参与不足：个体户为主、企业和有品牌产品参与极小；资金能力有限和抗风险能力不足.5 5、投资侧重点偏：投资侧重点偏：注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务功能；6 6 、配套服务不够：、配套服务不够：缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；受网络销售和其他模式的冲击，传统服装批发市场交易量正在萎缩，其市场主导功能正在退化。对其内的商户扶持力度不够，宣传不够，后期租金上涨和物业升值空间小！服装批发业存在的问题总结业主需求访谈，采访对象:西北商贸中心伟盟裤业魏老板西北商贸中心伟盟裤业魏老板做生意做生意 房租是一笔很大的开销，转让费房租是一笔很大的开销，转让费是一个很高的门槛和投入，租铺不如买铺是一个很高的门槛和投入，租铺不如买铺! !真正有实力的商户都必须长远扎根康复路和长乐路。真正有实力的商户都必须长远扎根康复路和长乐路。前几年的积累具有一定的资金实力，但是多开店面的话，每年房前几年的积累具有一定的资金实力，但是多开店面的话，每年房租是一笔巨大的开销，买断经营权租是一笔巨大的开销，买断经营权+ +租金的形式使我们经营压力租金的形式使我们经营压力较大，好的铺位要拿下的话必须交很高的转让费。较大，好的铺位要拿下的话必须交很高的转让费。前几年没买铺位的商户现在都很后悔，铺位升值不说，一个铺位前几年没买铺位的商户现在都很后悔，铺位升值不说，一个铺位的资金投入生意好的话，最多两三年就回来了，自己还落一个铺。的资金投入生意好的话，最多两三年就回来了，自己还落一个铺。我们能接受的价位也就是个我们能接受的价位也就是个3 34 4万左右。万左右。在我们商场和周围有拿出几千万资金购买商铺的，不说铺位升值，在我们商场和周围有拿出几千万资金购买商铺的，不说铺位升值，光租金和转让费用就比做生意强很多。光租金和转让费用就比做生意强很多。我们关心内部业态布局和餐饮和客房方面的配套，有时候来个人我们关心内部业态布局和餐饮和客房方面的配套，有时候来个人没地方招待。没地方招待。你们销售铺位最好是仅我们经营商户优先，因为我们是实实在在你们销售铺位最好是仅我们经营商户优先，因为我们是实实在在做生意的，不是炒作铺位，对整个市场经营有好处！做生意的，不是炒作铺位，对整个市场经营有好处！业主需求访谈，采访对象:交易广场广州梦馨休闲服饰交易广场广州梦馨休闲服饰最好是直接卖给咱们做生意的，我们不愿最好是直接卖给咱们做生意的，我们不愿意跟二房东打交道意跟二房东打交道! !只要价格差不多我们都会自己买，现在做了十几年的老商户多的只要价格差不多我们都会自己买，现在做了十几年的老商户多的很，手头也都有钱了。很，手头也都有钱了。面积不能太大，我们主要还是批发走量，市场里面只是一个形象面积不能太大，我们主要还是批发走量，市场里面只是一个形象展示和样品，走货还是通过库房走地多一些。展示和样品，走货还是通过库房走地多一些。面积不要太大，面积不要太大，20203030最好用了，环境差不多就行，不是高档商最好用了，环境差不多就行，不是高档商场，只要人不受罪就行，到下午场，只要人不受罪就行，到下午6 6点基本就下班了，时间不算长。点基本就下班了，时间不算长。我们身边现在打算买铺的至少有我们身边现在打算买铺的至少有2020户，所有只要价格差不多，买户，所有只要价格差不多，买的人肯定不少。的人肯定不少。但是最好直接卖给商户，减少炒铺的环节，这样就能保障我们的但是最好直接卖给商户，减少炒铺的环节，这样就能保障我们的利益！利益！1、主力铺位面积在2030左右2、一半经营者更愿意购买商铺我们项目的地位和在本商圈内承担的使命？本项目拥有的各种优势条件项目地块项目地块分析分析处于康复路商圈核心地段，多个成熟商场环抱,地铁口岸,交通便捷,人流巨大,临街面宽,商圈成熟. 万千宠爱于一身万千宠爱于一身交通枢纽交通枢纽+ +成熟绝版商圈核心成熟绝版商圈核心+ +价值峰值区价值峰值区 集商业商务居住价值于一体集商业商务居住价值于一体 长 缨 路地块目前尚未拆迁（地上约为地块目前尚未拆迁（地上约为5 5层建筑物），地块质地良好；层建筑物），地块质地良好；项目所在区域隶属长乐路商圈与康复路黄金交汇点范畴，先天性商业优势明显；项目所在区域隶属长乐路商圈与康复路黄金交汇点范畴，先天性商业优势明显；项目处在康复路商圈与长乐东路商圈中间地带；商业价值点为目前最高峰值；项目处在康复路商圈与长乐东路商圈中间地带；商业价值点为目前最高峰值；区域交通动线良好，地铁区域交通动线良好，地铁1 1号线出站口一步之遥，商业发展潜力巨大；号线出站口一步之遥，商业发展潜力巨大；项目客流量较大，有效保证商业的人气，为期后期运营带来利好。项目客流量较大，有效保证商业的人气，为期后期运营带来利好。旁边西北商贸中心和华东服装城的成功运营，为项目后期招商运营提供基础条件旁边西北商贸中心和华东服装城的成功运营，为项目后期招商运营提供基础条件 金 花 路 长 乐 路本案康复路商圈金花路商圈华润万家国美电器苏宁电器24G酒店地铁出口义务商场康复路商圈成熟客流稳定生活配套齐全 项目地处成熟老城区，生活，休闲娱乐，教育，医疗等配套完善，居住和商业氛围浓厚。餐饮：餐饮：小肥羊，雅泰来，KFC，东东包，德克士，西开肥牛等休闲：休闲：名典咖啡，金芙蓉会所，悦豪KTV，星浪KTV，汇丰咖啡，球动力桌球等购物：购物：民生百货，华润万家，苏宁电器，国美电器，轻工市场，西北商贸等医疗：医疗：华远大药房，同谊药房，西京医院，北方医院等其他：其他：金花大酒店，长乐公园，金文教育，建行，中行等交通便利发达项目位于西安长乐路、康复路对面，数十条公交线路四通八达，交通情况极为优越。2013年10月，地铁1号线全线开通，贯穿东西； 1、快节奏，通行效率改变消费方式，辐射范围更广 2、海量人流，西安未来200万地铁族的消费中心公交线路：231路、232路、233路、527路、237路、502路、511路、605路、408路、410路、604路、630路、709路、10路、 528路710路、715路、 721路 、规模体量震撼以第四代批发城市综合体为蓝本，集合了批发零售市场、高级公寓、写字楼、餐休闲娱乐康乐设施第四代作品城市综合体。能使多种业态互利组合，形成整体板块优势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为主力店提供广阔发展和上升空间！我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S S机会机会 O O威胁威胁 T T劣势劣势 W W交通枢纽交通枢纽+ +成熟绝版成熟绝版商圈核心商圈核心+ +价值峰值区价值峰值区体量过大在商户体量过大在商户资源危机，管理资源危机，管理难度大、动线分割难度大、动线分割地铁改变城市消费地铁改变城市消费商圈整体层次升级商圈整体层次升级功能定位模式升级功能定位模式升级华东市场拆迁机遇华东市场拆迁机遇定位层级提升定位层级提升目前政策制约目前政策制约发挥投资型物业发挥投资型物业不收限购影响不收限购影响项目SWOT分析优势与不足同时存在，但是整体优势远远大于不足，要看如何整合优势实现价值突破商圈龙头，承担商圈复兴与市场升级的旗舰代表！项目整体定位康复路商圈康复路商圈 地铁口岸地铁口岸 3333万万服饰量贩服饰量贩服饰量贩服饰量贩MALLMALLMALLMALL 功能阐述：一站式服装批零中心、服饰品加盟经营和立体展示核心！ 服饰类旗舰型企业总部办公基地 ，最值得投资地铁公寓 消费模式：服装及相关产品批发+零售 楼层 承担功能 经营业种面积层高建议12F品牌院线（横店影视城）商务会所9个厅以上 3500影院9米11F动感驿站电玩城、酒吧、网吧、健身房面积2003005.4米910F拉动中间人气品牌餐饮、快餐店、小吃城面积2003005.4米78F提升档次，突出主题和市场方向品牌服装西北总代理面积501205.0米6F提升档次，突出主题和市场方向品牌服装西北总代理301205.0米5F主题市场，上下拉动共享人流女性内衣301205.0米4F提升品质和形象时尚品牌男装30605.0米3F烘托气氛，衔接人气时尚品位女装30605.0米2F烘托气氛，衔接人气流行前卫女装30605.0米1F商场人气动力和汇聚点流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋20305.4米B1主题批零市场，承接一层童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品、小百货20305.0米B23地下停车场5米商圈龙头，承担商圈复兴与市场升级的旗舰代表！业态布局定位针对康复路批发业存在的问题，我们提出如下策略信息服务功能区休闲娱乐功能区会展会议推介培训功能区仓储、配送服务功能区零售商业功能区公共环境管理功能区展示、交易功能区商务办公功能区出口保税功能区域对策之一：整合资源对策之一：整合资源：与物流及电子商务整合，速度制胜与物流及电子商务整合，速度制胜； 对策之二：打造品牌；培育专业型的批发企业，打造品牌对策之三：功能创新 ：现代物流、信息流模式过度创新；对策之四：向零售市场渗透，注重终端陈列与信息反馈；策略落地1、举办年度服装节2、时尚新品发布会3、优惠促销季4、终端陈列培训5、服装色彩搭配培训6、组织商户外出考察西安综合保税区：物流仓储与批发零售业的无缝对接 ，资源整合做进出口生意的企业，可以利用退税政策，把国内产品采购后储备到西安综合保税区内，并办理退税，以减少资金占用，待国际市场需求量增加，价格攀高时再出口。最为重要的是，西安综合保税区将吸引大批出口加工贸易企业来西安进行投资，可以利用以上三种税收优惠政策，从国内外采购原材料或半成品进入综保区，利用西部地区低廉的劳动力、能源资源、土地，进行产品的初加工或深加工。西安综合保税区位于西安国际港务区内，面积为6.17平方公里，包含120万平方米的标准厂房仓库面积。TIPS：中西部地区承接东南沿海产业转移，服装批发市场及物流中心适配性对接。有望成为新的全国性集散中心，必须具有超前性！动线设计与铺位分割动线设计与铺位分割动线，动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成动线，动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线为动线人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。一、联系外部道路动线一、联系外部道路动线多个出入口，与西北商贸和华东互联互通多个出入口，与西北商贸和华东互联互通大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面向主道（所谓主道指日常应有大量的人流、车流通过，车道不能是城市快速道，但可以是主干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。二、停车场进出动线二、停车场进出动线人车分流，车库直达人车分流，车库直达停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。 三、入口及大堂入口及大堂入口及大堂入口及大堂动线动线动线动线规划规划规划规划：入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标， 应能有明显易辩的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中 心名称及图案标志进行显著地展现，以突出企业形象，表现其形象视觉系统（VI），遮蓬等可以将人行步道接近，使行人停留，且它也像是一个广告以说明入口所在， 人流在此聚集再进入购物中心就变得自然的了，这样可以提高店铺聚客率。入口大堂对于在购物中心内的顾客而言，也是一项重要的空间动线指标，因而也应 有明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中 心入口大堂处设有明显的指引。 简约 实用 标志性 引导性 区隔性四、四、四、四、中庭动线规划中庭动线规划中庭动线规划中庭动线规划 在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。像东莞虎门富民服装大楼的中庭就有很好地表现了这一特点，在此既是商品展示的舞台又是公共活动及休息的场所。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好地体现了动线交汇点的特征，每天来自全国各地的大量服装商场家在此川流不息。目前，在国内这种形式的中庭设计已经十分普遍，为人们所认同五、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。五、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。 现代购物中心的商铺以封闭式封闭式为主，如封闭式的商业街和错落在商场各层的各式各样的商铺等。但开放式的传统街铺，直接面对消费人群，还是具有相当的吸引力，对营造街区商业气氛起着很重要的作用。购物中心是不是要有开放式街铺，以及开放式街铺与封闭式街铺共同存在的矛盾如何协调，是发展购物中心一直在探讨的问题。 水平动线分析水平动线分析 1 1、店中店布局最忌讳、店中店布局最忌讳的就是动线复杂如迷宫的就是动线复杂如迷宫2 2、容易形成如下死角、容易形成如下死角3 3、大十字形主动线，、大十字形主动线，回流效果不好。回流效果不好。4 4、尽量减少横向通道、尽量减少横向通道5 5、有效增强商铺可视、有效增强商铺可视性和可达性性和可达性6 6、主入口和中厅有详、主入口和中厅有详细的导视系统细的导视系统A AB BC CA A 垂直动线分析垂直动线分析 1、休闲娱乐和餐饮入口在首层或地下，出口置于顶层，引导人流往上走。形成吸引人流的磁极，两头拉动中间。2、服装批发经营时间与休闲娱乐和餐饮错位，因此必须外挂观光梯直通地下车库，解决垂直交通问题。楼层楼层 调调性性 经营业种经营业种12F梦想（横店影视城）商务会所11F动感电玩城、酒吧、网吧、健身房910F快乐品牌餐饮、快餐店、小吃城78F品质品牌服装西北总代理6F优雅品牌服装西北总代理5F潮流女性内衣4F品位时尚品牌男装3F时尚时尚品位女装2F眩目流行前卫女装1F前卫流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋B1童真童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品B23便捷车位1290个六、六、六、六、铺位划分原则铺位划分原则铺位划分原则铺位划分原则1）根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积； 2）进深比例结合定位的业态来确定适当的比例；3）合理利用区域内的面积，最大化得到使用；4）避免出现铺位死角；5）避免通道中出现柱子；6）避免出现不规则的铺位（如三角铺）；7）通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；8）一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。 层数层数铺位面积铺位面积 总价总价9 91 12 2F F100500租赁年40万起7 78 8F F100500租赁年40万起6 6F F3212850150万5 5F F326470180万4F4F326470180万3 3F F326490180万2 2F F1664120200万1 1F F163270300万-1-1163260200万 平均 公寓定位公寓定位PROJECT ORIENTATIONPART02公寓分级策略基于客户对公寓产品功能的差异化需求，设定产品的三个发展方向; 物业发展体系的构建过程即分级策略的落地过程公寓产品分级公寓产品分级公寓终端使用客户的核心功公寓终端使用客户的核心功能需求能需求公寓产品分级发展方向公寓产品分级发展方向过渡居住功能过渡居住功能（青年白领）商务办公功能商务办公功能（中小企业办公）旅游、商务居住功能旅游、商务居住功能（高管长包房/家庭酒店）私人公寓私人公寓商务公寓商务公寓酒店服务公寓（含酒店）酒店服务公寓（含酒店） 物业发展建议体系包括产品设计、产品配套、产品服务等核心内容，物业发展建议体系包括产品设计、产品配套、产品服务等核心内容，其构建过程既是分物业产品的落地过程，也是分级策略的实践过程。其构建过程既是分物业产品的落地过程，也是分级策略的实践过程。公寓精装修市场平台标准为1000元/平，是普遍应用的增值手法。主要包括：基础建材（地板、墙面、吊顶、卫生间瓷砖、三防门、洁具）、厨房设备（橱柜、灶具、油烟机）、基础家电（空调）；海星城市广场精装标准为1600，我们定为1500元/平（含上下水改造）项目项目精装修标准精装修标准精装修内容精装修内容会展国际对外报价1000-1200元/平地板瓷砖（品牌未定）、三防门（盼盼）、墙面喷漆（多乐士）、洁具卫浴全套（科勒）、厨具（佳居乐橱柜、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定 ）、吊顶宏府嘉会公寓对外报价500-600元/平室内地板、三防门、厕所瓷砖及全套卫浴、厨房及全套厨具、吊顶、墙面。所有装修涉及材料品牌均不定西旅国际对外报价1000-1200元/平地板瓷砖（品牌未定）、三防门（品牌未定）、墙面喷漆（来威）、洁具卫浴全套（美标）、厨具（橱柜自制、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定 ）、吊顶粉巷一号对外报价800-1000元/平地板（80X80高级瓷砖，品牌未定）、三防门（高级实木防盗门，品牌未定）、墙面（高级墙纸，品牌未定）、洁具（TOTO）、洗手盆水龙头（美标）、空调（美的）、插座（西门子）、自制高级橱柜及壁橱、塑钢窗、吊顶和平大道对外报价800-1000元/平，成本约700元/平地板（圣象）、三防门（盼盼）、墙面喷乳胶漆（品牌未定）、洁具卫浴全套（TOTO）、厨具（自制橱柜、带灶具、油烟机，樱花品牌 ），塑钢窗，吊顶模块化精装菜单模块化精装菜单：从基础装修标准上将户内空间区分为厨室、卫浴及厅卧三个功能模块，三个模块相互独立却又和谐搭配，设计多套基础方案，客户可以根据自身喜好，随意配搭不同模块个性化提升：采用模块化精装菜单，平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求模块化菜单设计原则：模块化菜单设计原则：1）只改变设计形式感。只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。整体风格简洁现代，三套方案相互协调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题3）三大功能空间形成相对独立的模块三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配厨房厨房厨房卫浴卫浴卫浴厅卧厅卧厅卧A AB BC C厨房厨房卫浴厅卧厅卧卫浴厨房卫浴厅卧D DE EF F三套基础设计方案通过模块组合形成的新的设计方案个性化考虑精装修内容精装修内容基础建材：基础建材：地板、卫生间瓷砖、三防门，选择国内一线品牌，圣象、盼盼（和平大道）厨房设备：厨房设备：橱柜、煤气灶、油烟机,国内一线品牌，如欧派橱柜、三洋油烟机卫生洁具：卫生洁具：国际中高品牌，如TOTO（粉巷一号、和平大道）、美标（西旅国际）空调、热水器：空调、热水器：知名品牌，如美的（粉巷一号）成本控制关键点：选择国际品牌、知名品牌的普通成本控制关键点：选择国际品牌、知名品牌的普通型号，选择个别精品项目吸引消费者型号，选择个别精品项目吸引消费者品牌建议：材质及电器档次看齐市场主流精装公寓平台，采用国内外知名品牌的中低端产品写字楼定位写字楼定位PROJECT ORIENTATIONPART03 形象形象定位定位 服饰类服饰类旗舰型企业总部旗舰型企业总部办公办公基地基地 国际甲级国际甲级5A5A写字楼写字楼 城东第一商务空间城东第一商务空间城东从未有过的高度城东从未有过的高度 重新界定西安对话世界！重新界定西安对话世界！对硬件的要求标准层净高标准层净高2.6m2.6m大堂大堂12m12m以上以上卫生间配置卫生间配置 1-2 1-2处处/ /层；室内设置长台式洗手盆、镜子、烘手器，层；室内设置长台式洗手盆、镜子、烘手器，触滴式肥皂盒。触滴式肥皂盒。 电梯配置电梯配置1 1部部/3/3层，等候时间不应超过层，等候时间不应超过3535秒秒车位配置车位配置1 1车位车位/150/150平米平米供电系统供电系统2 2路路+ +备电备电供水系统供水系统2 2路路+ +备水备水空调系统空调系统四管制中央空调，四管制中央空调，150150200W/M2200W/M2新风系统新风系统272730M3/30M3/人人小时小时智能化系统智能化系统 3A-5A 3A-5A，控制送排风、给排水、照明、变配电、空，控制送排风、给排水、照明、变配电、空调、电梯、安防、通讯、停车场等调、电梯、安防、通讯、停车场等安防系统安防系统门禁系统、门禁系统、2424小时实时监控小时实时监控会议设施会议设施300300人左右大型会议厅，人左右大型会议厅，60-1060-10中型会议厅至少各一个中型会议厅至少各一个地面材料地面材料乙烯涂料以上乙烯涂料以上墙面涂料墙面涂料高级涂料以上高级涂料以上屋顶材料屋顶材料岩面吸音板岩面吸音板+ +系统吊顶系统吊顶外墙装饰外墙装饰单、双层玻璃幕墙单、双层玻璃幕墙+ +铝框铝框地板地板标准的交付，架空地板标准的交付，架空地板物业管理服务要求配套服务要求叫修服务叫修服务便利店便利店车辆租赁车辆租赁餐厅餐厅礼宾服务礼宾服务咖啡厅咖啡厅委托保洁委托保洁 茶馆茶馆洗衣服务洗衣服务高级会所高级会所特约保安特约保安 文具店文具店美容美发美容美发邮局邮局银行银行票务中心票务中心快递快递健身中心健身中心快印快印国内甲级写字楼标准国内甲级写字楼标准国内甲级写字楼标准国内甲级写字楼标准写字楼定位诠释写字楼定位诠释做做做做城东城东城东城东第一商务空间第一商务空间第一商务空间第一商务空间写字楼定位诠释写字楼定位诠释做做做做城东城东城东城东第一商务空间第一商务空间第一商务空间第一商务空间商铺式写字间商铺式写字间商铺式写字间商铺式写字间 写字楼定位写字楼定位与功能跨越与功能跨越何为商铺式写字间？位于专业批发市场核心商圈，与批发市场间接相连，专供品牌商家上档次运营所需，集货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈于一体。它填补了市场空缺，满足了商家的现实需求.八大优势其一，位于批发市场核心区，随时掌控一手市场咨询；第二：行使商铺一切功能，价格仅为商铺的1/3-1/4；其三；配套看齐甲级商务楼，物业形象好、办公有面子；其四；具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多功能；其五；低单价、低总价，租金看齐商铺，升值空间大；其六；个优势是沿海成熟产品，西安市场空白，投资风险小；其七；商铺式写字间具有甲级商务楼品质，办公舒适，利于商务开展。其八；商铺式写字间具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多商铺功能。第三战价格战 定价原则定价原则 ：因可参考在售项目较少，故本次定价依据主要以现租金水平进行反算。本次为达到因可参考在售项目较少，故本次定价依据主要以现租金水平进行反算。本次为达到定价的严谨性，采用的租金为同类市场及长乐路租金水平进行测算。定价的严谨性，采用的租金为同类市场及长乐路租金水平进行测算。 测算方法测算方法 ：1.1.市场对比法：通过同类市场的各项重要因素进行加权，再根据个租金核算出租金市场对比法：通过同类市场的各项重要因素进行加权，再根据个租金核算出租金2.2.及售价及售价3.3.2 2 收益还原法：根据项目所处的（康复路商圈）长乐路商业租金与投资回报率来核收益还原法：根据项目所处的（康复路商圈）长乐路商业租金与投资回报率来核4.4.算售价通过两种测算方法进行加权值，核算最终售价算售价通过两种测算方法进行加权值，核算最终售价卖多少钱？销售价格制订卖多少钱？销售价格制订一、商业部分价格试测算一、商业部分价格试测算价格策略与运营模式方案价格策略与运营模式方案A项目名称最高（元/）最低（元/）均价（元/）西北商贸中心(1F)500150325丹尼尔商城(1F)480220350多彩商城(1F)520120320交广商城(1F)600400500平均租金525222373.8元/根据下表知项目范长乐路商圈商场一层的平均租金为525元/（全部按实用面积算）1 1 市场比较市场比较法法 ：可支撑售价（均价）=平均租金/租金回报率（10%）*12（个月）一层销售均价：525元/月10% 12=63000元/根据商业地产公摊为50%左右，建筑面积销售价格为31500元/22租金累计系数反推租金累计系数反推法法 ：根据下表知项目范长乐路商圈批发市场租金支付模式为买断经营权买断经营权+租金租金。按照这种租金水准（暂不计算租金递增和行业性波动因素、通货膨胀因素）序号楼盘名称5年经营权价值折算租金租金（元/） 租金合计租金合计1西北商贸(1F)5年经营权买断费11000元/ 2502交广商城(1F)9年经营权买断费12000元/ 3003丹尼尔商城(1F)5年经营权买断费10000元/2404多彩商城(1F)9年经营权买断费11000元/260平均120120元元/ /262.5262.5 382可支撑售价（均价）=平均租金/租金回报率（8%）*12（个月）一层销售均价：382元/月8% 12=57300元/根据商业地产公摊为50%左右，建筑面积销售价格为28650元/结合目前周边项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为位置、交通、体量、布局、位置、交通、体量、布局、动线、管理、地铁、配套、品牌、人流量动线、管理、地铁、配套、品牌、人流量这10个因素，共100%的评价指标，分值越大，等级越高。比较项目本项目交广商城丹尼尔商城西北商贸多彩商城地段认可度2019171818交通便利度2018181818体量规模2015161816商业布局2018171516动线规划2023202017综合值10093888985比较项目比000本项目交广商城丹尼尔商城西北商贸多彩商城运营管理2021201617地铁口岸2020202017周围配套2022202017品牌因素2020202017人流量2222212020综合值100100999688本案在体量、布局、动线、地铁四个因素方面有超越竞争对手的潜质，因此价格递增本案在体量、布局、动线、地铁四个因素方面有超越竞争对手的潜质，因此价格递增80%80%（本案均价=各项目修正后价格+（理论价格递增幅度）计算出楼盘一层销售价格： 63000元元/ / +（ 63000元元/ / 80%）100%120000元元/ /根据商业地产公摊为50%左右，一层建筑面积销售价格为60000元/说明：鉴于通货膨胀的因素导致投资客对宏观经济的悲观预期，加上政策因素对普说明：鉴于通货膨胀的因素导致投资客对宏观经济的悲观预期，加上政策因素对普 通住宅限制，导致市民对固定资产的过度投资狂热，本项目的开发成本通住宅限制，导致市民对固定资产的过度投资狂热，本项目的开发成本高，导高，导 致目前商铺销售价格背离实际租金回报因此按照租金反推的实际销售价致目前商铺销售价格背离实际租金回报因此按照租金反推的实际销售价格不能格不能 作为最终销售价格。作为最终销售价格。二、公寓部分价格试测算二、公寓部分价格试测算项目名称精装（元/）毛坯（元/）均价（元/）宫园壹号1000090009500长安公馆150001000012000高新水晶城12000850010000八里村新宝龙玛莎1150085009800平均售价12125900010562元/1、以上主要对比项目均为西安地铁口岸精装产品；2、精装修标准为1600元/，毛坯销售价格约为9000元/三、写字间部分价格试测算三、写字间部分价格试测算项目名称精装（元/）毛坯（元/）均价（元/）旺座国际城95009500长安国际广场150001000012500利君V时代75007500西港国际1500012000天彩大厦50005000平均售价9500元/四、四、本案销售总额与本案销售总额与市值市值试试测算测算层数层数系数系数 价格价格 元元/ / 面积 总销额（亿）写字间写字间10000 388083.8808公寓公寓9500 388083.68671212F F租赁（80元/ /） 100000.096040年=3.84001111F F租赁（100元/ /） 100000.120040年=4.80009 91010F F租赁（120元/ /） 200000.288040年=11.5207 78 8F F0.2516000 150002.40006 6F F0.3320000 150003.00005 5F F0.4024000 150003.60004F4F0.8028000 150004.20003F3F北区北区0.5232000 150004.8000南区裙楼南区裙楼0.2528000 46401.29922F2F北区北区0.7042000 150006.3000南区裙楼南区裙楼0.6036000 46401.67041F1F北区北区1.0060000 150009.0000南区裙楼南区裙楼0.5232000 46401.4848-1-10.5232000 234807.5136-2-2车位20万/个 500个1.0000 平均 53.8亿元+年4800万租金五、五、本案经济技术指标本案经济技术指标测算测算 项目指标备注1.占地面积420302.规划用地面积63.043亩初步确定3.总建筑面积330750方案指标4.容积率6.44规划面积期望5.绿化率20%规划方案指标6.建筑密度51.2%规划方案指标7.商业面积166134户预估8.公寓建筑面积38808规划方案指标9.地下建筑面积87000规划方案指标10.写字间面积3880811.车位数1500个序号项目单价数量小计（万元）取费标准及备注1 1土地费用土地费用63.043亩1500万/亩=9.45亿2 2前期费用前期费用2.1城建费用12065.0312065.032.1.1市政公用设施配套费200元330750 6614.12.1.2质量监督费0.10%122500.32122500.32万元122.512.1.3老保统筹费3.55%122500.32122500.32万元3993.752.1.4工程定额管理费0.13%122500.32122500.32万元166.252.1.5新型墙体材料专项费6元330750 198.422.2前期工程费工程2495.512495.512.2.1规划设计费25元330750 826.762.2.2地质勘探测绘费0.15%122500.32122500.32万元168.75建安费用0.15%2.2.3电梯费用30万50部1500住宅：4部商业：观光4部，自动扶梯4部3 3基础设施费基础设施费3.1供水、电、管道及道路等工程30元330750 992.25992.25红线范围内供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等 项目开发总成本测算项目开发总成本测算1 1 4 4建筑安装工程费建筑安装工程费元122500.32122500.32万元万元 4.1住宅+写字间4000元7761629837.32万元带带精精装修装修（1200元）4.1商业3500元 16613453162.88万元带商场装修带商场装修（1200元）4.3地下建筑3500元8700034500.12万元5 5绿化绿化与公共空间与公共空间100元3307503307.53307.5万万6 6管理费管理费1.00%4545亿亿万元45004500万万取1-5项之和的3(含监理费）7 7销售及推广费用销售及推广费用1.20%4545亿亿万元50005000万万市场推广、宣传、代理等为销售收入1.28 8财务费用财务费用0.5%4545亿亿22502250万万9 9不可预见费不可预见费1.00%4545亿亿万元45004500万万合计合计251109.79251109.79 项目开发总成本测算项目开发总成本测算2 2 成本利润率测算成本利润率测算 1项目全部销售收入538000.88538000.88万元2与转让房地产有关税金 2 29590.229590.22万元两税一费5.53可实现销售净收入508410.66508410.66万元4项目总投资251109.79251109.79万元万元5实现税前利润2 257301.7957301.79万元另有每年2200万固定租金收益，38年总价值为8.36亿6成本利润率86.2886.28% %左右左右 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 盈亏平衡销售率总投资/(总销售收入销售税金及附加) 251109.79 / 538000.8829590.22 53.68%即销售达到57%时，其销售收入与总投资持平，即余下的销售面积收入为利润部分（未扣除所得税）。按照行业惯例，销售平衡率低于70时风险较小，本项目为54远远小于70，所以本项目抗风险性能较强。但是我们的项目会遇到以下问题：1经营户质量和数量不高，影响商场布局和持续稳定经营3开发商和管理团队对后期商场难以控制，经营出现问题。2投资户多于经营户，后期租金标准难以统一，导致铺位租赁参差不齐，难以同时开业，也影响商场整体形象。4火爆的销售换不来火爆的经营和生意，后期管理难度大。 问题对策问题对策 ： 掌握主权 租售结合 现金流滚资产 一至四层开发商持有，其他楼层套现 价格策略与运营模式方案价格策略与运营模式方案B层数层数系数系数 价格价格 元元/ / 面积 总销额（亿）写字间写字间10000 388083.8808公寓公寓9500 388083.68671212F F租赁（80元/ /） 100000.096040年=3.84001111F F租赁（100元/ /） 100000.120040年=4.80009 91010F F租赁（120元/ /） 200000.288040年=11.5207 78 8F F0.4016000 150002.40006 6F F0.5020000 150003.00005 5F F0.6024000 150003.60004F4F0.80买断5年6000+租金100 150001.71603F3F北区北区0.80买断5年6000+租金100 150001.7160南区裙楼南区裙楼0.70买断5年6000+租金100 46400.51962F2F北区北区0.80买断5年8000+租金100 150001.7160南区裙楼南区裙楼0.70买断5年6000+租金80 46400.49961F1F北区北区1.00买断5年10000+租金120 150001.7160南区裙楼南区裙楼0.80买断5年6000+租金100 46400.5196-1-10.8032000 234807.5136-2-2车位20万/个 500个1.0000 平均 33.5亿元+年1.567亿租金层数层数系数系数 价格价格 元元/ / 面积 总销额（亿）写字间写字间10000 388083.8808公寓公寓9500 388083.68671212F F租赁（80元/ /） 100000.04801111F F租赁（100元/ /） 100000.06009 91010F F租赁（120元/ /） 200000.14407 78 8F F0.4016000 150002.40006 6F F0.5020000 150003.00005 5F F0.6024000 150003.60004F4F0.80月租金100 150000.18003F3F北区北区0.80月租金100 150000.1800南区裙楼南区裙楼0.70月租金100 46400.05682F2F北区北区0.80月租金100 150000.1800南区裙楼南区裙楼0.70月租金80 46400.44541F1F北区北区1.00月租金120 150000.2160南区裙楼南区裙楼0.80月租金100 46400.0568-1-10.0.80803200032000 23480234807.51367.5136-2-2车位车位2020万万/ /个个 500500个个1.0001.0000 0 平均 年租金收益值为1.567亿第四战营销战东方财富飓风东方财富飓风第一第一季季 未雨绸缪未雨绸缪先规划先规划 包装包装 缩定目标！缩定目标！目标客群需求特点与心理？资产沉淀自用户：霸气和苛刻 四类客户品牌区域代理商 自营户：精明投资户：藏富心理几年能收回成本租铺不如买铺楼层布局是什么样子能否有配套产权期限 各类收费情况20 50开发商品牌声誉商圈地段和人流展示和经营效果资产增值200 1000 50 100商圈地段和人流展示和经营效果商圈地位产权期限良好的商圈和经营收益铺位可视性好,最好临街高通达率和人流量良好的展示效果基础的生活便利性内部构造和格局合理20100 项目整体营销策略项目整体营销策略 策略一：地毯式营销：先锁定长乐路和康复路20000户经营户和服装品牌总代理经营户。策略二：立体式营销：必须采取多角度立体营销战术扩大人气，防止客户观望冷场，拓宽营销渠道和客户层面。广告营销+活动营销+论坛营销策略三：品牌营销：最大限度的挖掘项目优势系列卖点群，有效诉求和释放。描绘项目远景，塑造项目品牌，挖掘项目价值！策略四：圈层营销模式，锁定有效客户群体，行业展会+专业推介会。策略五：客户链营销：针对老客户实行一定的优惠刺激和老带新刺激。策略五：潮势营销定向蓄客、精确制导、定点爆破 卖地段卖商圈卖前景卖品牌找对人找对人 说对话说对话 办对事办对事项目销售工作节点部署项目销售工作节点部署:201:2013 3年年4 4月底开盘月底开盘,201,2015 5年年6 6月份前全部清盘月份前全部清盘销售准备期销售准备期销售启动期销售启动期销售爆发期销售爆发期销售冲刺期销售冲刺期运营管理期运营管理期2012年10月2013年4月6月2013年7月-2014年10月2014年11月-2015年12月2014年10月节点节点 备注销售准备期销售准备期完成销售准备工作【案场包装、销售团队与物料】销售启动期销售启动期完成大户120家主力店业态和服装“标杆性”品牌的进驻，完成当地市场主力店商家意向入驻。取得证件并正式开盘。销售销售爆发爆发期期完成销售共60%。销售冲刺期销售冲刺期招商进入关键时期，完成总销售额的90%。开业前准备期开业前准备期统一安排各个商家装修，对外活动与广告宣传（销售导入）开业开业开业开业运营管理期运营管理期商业活动的推广、商户的变更等一、项目销售节点与阶段性营销计划一、项目销售节点与阶段性营销计划一、项目销售节点与阶段性营销计划一、项目销售节点与阶段性营销计划根据项目作为底商含高层住宅的工程进度分析：整体销售周期为26个月，从2013年5开始销售，截止2015年6月底售罄，公寓和写字楼销售7.5亿，商业销售37.5亿，2013年实现回款16亿左右，2014年22亿，2015年7亿。在2012年春节前，若不能取得五证，可发挥鸿策资源优势，前期实现35个亿的回款，解决前期资金压力。 推盘节奏推盘节奏 推盘时间推盘时间阶段体量阶段体量销售额销售额第一周期（第一批）第一周期（第一批） 2012年10月2013年12月底推售公寓40%，商业30%，写字楼30%16亿左右第二周期（第二批）第二周期（第二批） 2014年1月2014年12月底推售公寓50%，商业60%，写字楼50%22亿左右第三周期（第一批）第三周期（第一批） 2015年1月2015年6月底推售公寓10%，商业10%，写字楼20%8.5亿左右二二、营销任务分解及、营销任务分解及销售分期控制销售分期控制三三、严谨细致的营销前准备工作严谨细致的营销前准备工作资料准备人员培训场地准备战略准备楼书、海报、文化手册、沙盘模型、三维动画、网站、礼品商业地产招商经理、销售经理、接待人员（含销售员）、后勤服务员、形象保安销售展示厅及室内物品、外部环境、围墙等制定详细的推广计划，设定各种可能情况及应对措施围墙、路牌造势启动；网络、三维动画扩大气场推广重点作好营销准备工作作好营销准备工作( (时间节点时间节点:201:2012 2年年8 81010月份月份) )类型类型时间时间规格规格 厚度厚度 内容内容数量数量单价单价总价总价楼书8月30日80g铜版24页左右项目情况1000份5元/份5000招商手册8月30日200 g铜版40页左右详细介绍项目情况10000份20元/份2万海报海报8月30日157g铜版4开纸地段、规模、商圈、业态定位、运营模式、投资回报等500002元/张10万元网站8月30日详细介绍项目情况手提袋手提袋8月30日80g铜版200kg铜板纸项目名称、LOGO、形象、主打广告语。10003元/个3000元总计总计 全程营销物料制作全程营销物料制作 东方财富飓风东方财富飓风第第二季二季 火引冰薪火引冰薪 再炒作再炒作 推广推广 提升价值！提升价值！如何做到家喻户晓？如何做到家喻户晓？如何吸引全城的关注？如何吸引全城的关注？从大众传播到圈层小众的过渡衔接？从大众传播到圈层小众的过渡衔接？找对人找对人 说对话说对话 办对事办对事打造成西安首屈一指的服装批零新中心！打造成西安首屈一指的服装批零新中心！核心策略核心策略1 1：倡导的一种商业文化：倡导的一种商业文化核心策略核心策略2 2：引领的一种商业风尚引领的一种商业风尚核心策略核心策略3 3：引导的一种商业理念引导的一种商业理念这里将会是未来的时尚中心这里将会是未来的时尚中心 西安的商业副中心西安的商业副中心蓬勃蓬勃长乐路长乐路无限商机涌动无限商机涌动时尚中心：时尚中心：人体彩绘人体彩绘与品牌内衣与品牌内衣SHOWSHOW消费中心：消费中心：行为艺术暨雕塑摄影展行为艺术暨雕塑摄影展 潮流中心：潮流中心：老老西安西安 老老城东城东 老老长乐路长乐路老照片征集活动老照片征集活动 火引冰薪火引冰薪行为艺术活动行为艺术活动SHOWSHOW入市契机1潮流在此、时尚在此、梦想在此潮流在此、时尚在此、梦想在此活动目的：掀起一场时尚运动吸引眼球活动目的：掀起一场时尚运动吸引眼球 在公众心目中树立形象在公众心目中树立形象潮流在此、时尚在此、梦想在此潮流在此、时尚在此、梦想在此入市契机2不要让资产以房租的形式流失！新中心新中心 新理念新理念 新模式新模式大型商户恳谈会活动时间：10月中旬活动地点：金花酒店活动目的：倾听商户心声 调整产品和价格策略 输灌和传递自购物业经营的优势 提出保护商户利益 为商户着想和服务的开发建设理念活动时间：11月中旬活动地点：金花酒店活动目的：制造气氛制造恐慌，达到抢购的目标； 全方位深层次的推介项目，释放项目卖点； 制造项目人气，达到口碑宣传的效果。人气动力：1、凭卡享受交100000抵150000的巨额优惠2、现场文艺表演助兴及抽奖千年长乐道千年长乐道 商业新旗舰商业新旗舰大型项目推介会入市契机3 营销创新：微博营销营销创新：微博营销互动互动分享分享话题聚集话题聚集传统沟通模式传统沟通模式你发布，我观看你发布，我观看自传播自传播什么是微什么是微博博入市契机4小潘和老任的故事小潘和老任的故事大家都爱上微博大家都爱上微博It is It is 新浪微博新浪微博 潘石屹潘石屹 ：在任志强还不知道微博时，我在微博上写了他在任志强还不知道微博时，我在微博上写了他的一段故事，心里总觉得忐忑不安。今天一早的一段故事，心里总觉得忐忑不安。今天一早我给他发了一条短信：我给他发了一条短信：“任总：介绍给你一个好东西任总：介绍给你一个好东西-微博，外国人微博，外国人叫叫Twitter,Twitter,网友称为网友称为围脖围脖。比我几年前介。比我几年前介绍给你的博客更好用。用手机就行，更适合您，绍给你的博客更好用。用手机就行，更适合您，因为您从来不用电脑，只用手机。因为您从来不用电脑，只用手机。 潘石屹潘石屹” 任志强任志强潘石屹潘石屹东方财富飓风东方财富飓风第第三季三季 势如破竹势如破竹 到了锁定客户的时候了！到了锁定客户的时候了！ 时间节点时间节点 ：2012012 2年年1010月月1515日日2012013 3年年5 5月月 目标目标 ：锁定长乐路康复路商圈经营户，锁定长乐路康复路商圈经营户，储备客户储备客户50500000组以上组以上 策略策略 ： 1 1、低成本品牌扩张和营销策略：低成本品牌扩张和营销策略：坐销和行销结合坐销和行销结合的模式的模式 2 2、著名楼盘的著名楼盘的销售终端拦截销售终端拦截+ +行业展会行业展会+ +专业推介会专业推介会 3 3、针对、针对项目地段优势，挖掘集团和行业内部客户资源项目地段优势，挖掘集团和行业内部客户资源 4 4、加大优惠力度，刺激客户、加大优惠力度，刺激客户增加付款比例增加付款比例。掠夺性定向掠夺性定向掠夺性定向掠夺性定向蓄客蓄客蓄客蓄客超值超值超值超值内部认购阶段内部认购阶段内部认购阶段内部认购阶段1 1、 东方财富东方财富会会 VIP VIP卡时段优惠刺激逼定卡时段优惠刺激逼定经营户优先经营户优先针对长乐路康复路忠实性客户，即使在在手续针对长乐路康复路忠实性客户，即使在在手续不全的不全的前提下实现前提下实现回款，采取较大的优惠空间刺激客户提高付款额度和比例。回款，采取较大的优惠空间刺激客户提高付款额度和比例。付款比例付款比例优惠额度优惠额度余款支付节点余款支付节点付付100%100%10%10%付付80%80%6%6%交房付完剩余交房付完剩余20%20%付付50%50%4%4%封顶支付封顶支付40%40%交房付完剩余交房付完剩余10%10%付付30%30%3%3%封顶支付封顶支付50%50%交房支付交房支付20%20% 铂金类客户付款方式与优惠比例铂金类客户付款方式与优惠比例 ：房号房号建筑面积建筑面积价格价格房号房号建筑面积建筑面积价格价格房号房号建筑面积建筑面积价格价格房号房号建筑面积建筑面积价格价格1010110101131.29131.290 01010210102139.82139.82555055503010130101171.14171.14561056103010230102186.73186.73562056201020110201131.29131.29554055401020210202139.82139.82550055003020130201171.36171.36556055603020230202186.95186.95557055701030110301139.82139.82549054901030210302139.82139.82545054503030130301171.54171.54551055103030230302187.13187.13552055201040110401139.82139.82544054401040210402139.82139.82540054003040130401171.54171.54546054603040230402187.13187.13547054701050110501139.82139.82539053901050210502139.82139.82536053603050130501171.54171.54541054103050230502187.13187.13542054201060110601139.82139.82535053501060210602139.82139.82532053203060130601171.54171.54537053703060230602187.13187.13538053801070110701139.82139.82531053101070210702139.82139.82529052903070130701171.54171.54533053303070230702187.13187.13534053401080110801139.82139.82528052801080210802139.82139.82526052603080130801171.54171.54530053003080230802187.13187.13531053101090110901107.83107.830 01090210902107.83107.83524052403090130901171.54171.54527052703090230902187.13187.135280528011001110010 011002110023100131001171.54171.54525052503100231002187.13187.13526052602 2、 实力客户可提前看整体布局和铺位分割实力客户可提前看整体布局和铺位分割1、开盘现场文艺表演与抽奖2、摇号选铺制造恐慌5、著名服装+休闲娱乐餐饮商业品牌+长乐路实力大户加盟签约仪式6、邀请明星到场-服装名模7、凤凰卫视主持人+省电视台主持人主持开盘仪式,诸多市委领导剪彩参加活动排布方阵舞狮助兴政府支持焰火晚会 东方亿象城开盘盛典活动1）、充分考虑商场后期持续经营，在实际销售过程中人为将经营户与投资户交错搭配销售，这样能保证经营户的数量。2）、必须对经营户，尤其是品牌商户的实力进行评估，明确项目的准入门槛。如代理品牌的授权书、经营品牌营业额现金流等进行一定的考核和评价，在销售的过程中等于进行了招商，一举两得。3）、一至四层黄金铺位一律由开发商持有，只针对经营户销售5年经营权。4）、对商户的优惠政策必须是不透明的，或者采取其他优惠政策变相让利，而不是现金形式进行直接降价。5）、必须在一层或其他黄金楼层好的位置树立价格标杆提升形象，彰显价值感，抬升目标客户的心理预期，利于整体出货！3、销售技巧与策略4、营销过程管理精细化营销5、营销过程管理精细化营销东方财富飓风东方财富飓风第第四季四季 惟我独尊惟我独尊 必须做好持续的市场保温！必须做好持续的市场保温！ 目的：制造城市话题，引发城市发展思考，激活商铺投资价值，吸引购买时间：开盘后的一个月左右拍卖对象：1层钻石级临街门面房,每间起拍价1000万.加价幅度为100万.邀请嘉宾登记的准客户新城区公证处专业房产评估机构铺王拍卖活动铺王拍卖活动 西北大学、西安交通大学西北大学、西安交通大学EMBAEMBA讲座跨界营销论坛讲座跨界营销论坛跨界营销卖点释放节奏跨界营销卖点释放节奏与教育文化的联合与教育文化的联合1、策略分散：公寓和商业、写字楼产品搭配销售，形成丰富的高中低档产品线，弥补单一产品的不足和风险，同时根据不同市场阶段调整营销策略；2、转移策略：加大行销和团购客户储备，加大来访成交量。3、防范策略：建立反馈机制平衡营销效益和成本，保证精准营销和推广，渠道通畅。 客户链与圈层锁定、反广告营销模式能源之都榆林 设 置 外 展 场扩展项目传播渠道，提高影响力，发挥鸿策在榆林有近5000名高端客户资源（千万乃至亿万能源老板）的优势。1、榆林国贸新天地或榆林机场展示2、榆林二街水利商城客户资源定向推介3、神木、府谷和定边客户资源定向推介补充客源补充客源 占据西安房地产市场3/1以上购买力的榆林投资客户群后续策划服务内容：后续策划服务内容：1 1、大型开业庆典策划与实施配合、大型开业庆典策划与实施配合2 2、项目整体招商与管理顾问、项目整体招商与管理顾问3 3、已售铺位租赁中介服务、已售铺位租赁中介服务4 4、开业后的运营管理咨询、开业后的运营管理咨询第五战信息战政策频出，政策频出，p新“国八条”出台“限购令”推向全国p货币政策趋紧 存款准备金率继续上提一月一月二月二月三月三月五月五月六月六月p国务院部署楼市调控：二套房贷首付提至60%p西安出台限购令 本地市民限购三套房p五一商品房销售明码标价规定p西安商品房“一房一价”新规定p央行第五次上调准备金利率p发改委发布上平方销售明码标价规定p央行上调准备金率0.5个百分点p央行第六次上调准备金率0.5个点十月十月p银行提高首套房贷利率5%10%房地产政策不动摇房地产政策不动摇 从紧取向不变从紧取向不变政策分析政策分析政府打出政府打出“组合拳组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已然，在调控措施频出的背景下，政策高压已然形成，形成，20122012年政策未见松动年政策未见松动决心调控到底决心调控到底部分银行首套首付提至“40%”1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策预警政策预警20112011年年1-31-3月月金金融融手手段段行行政政手手段段1月26日，新“国八条”颁布。其中二套房首付提至六成，部分地区实行“限购。1月28日，上海重庆同时成为房产税试点城市。2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月25日，西安限购令出台，本地市民限购三套房3月16日，国家发改委发布商品房销售明码标价规定3 月25日起 ，上 调金 融机 构人 民币 存款 准备 金率0 . 5个 百分 点3月27日40城市公布调控目标20112011年年4-74-7月月政策趋紧政策趋紧4月12日，政府将房价涨幅调低为11.5%4月6日 起上 调金 融机 构人 民币 存贷 款基 准利 率0 .2 5个 百分 点5 月1 8日 ，上 调存 款类 金融 机构 人民 币存 款准 备金 率0 . 5个 百分 点6月 2 0日 ， 中国 人 民银 行 今年第 6次 上 调存 款 准备 金 率0.5% ，至 此 已上调2 1 .5 %， 冻 结银 行 业流 动 性资金2 .3万亿元7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率20112011年下半年年下半年-2012-2012年年政策导向前景不利政策导向前景不利8月份，政府拟定二批限购名单，35个已入列11月9日，国土资源部召开通气会表示:小产权房不得登记发证1 2月5日 起下调存款准备金率0.5个百分点。 阶段性调控成果阶段性调控成果 从营销的角度看目前的市场走势：价格下降的从营销的角度看目前的市场走势：价格下降的6 6个阶段个阶段 政策给予本项目的机会点政策给予本项目的机会点 价格机会：目前政策使得整个市场进入局部促销降价环节，还未真正进 入全面降价阶段，但是仅针对于住宅市场，商业办公等并未 受到降价促销影响；规划机会：商业、办公、公寓、酒店等物业并未受到限购令影响， 尤其是目前西安市商业和公寓市场日益火爆，可供我们 选择的物业形态多种多样，更符合政策调控下的市场需求。结论：政策给予我们商业、办公、公寓的机会结论：政策给予我们商业、办公、公寓的机会商业调研分析商业调研分析PROJECT ORIENTATIONPART01康复路商圈和长乐东路为西北最具规模的综合批发地，商圈内批发商城林立。长乐商圈解析长樱西路长乐西路康复路211、西北商贸中心2、秦浙服装商场3、嘉和精品世界4、丹尼尔商城5、时丹达商城6、康复路批发市场7、招商楼8、贝斯特综合批发市场9、天兴国际童装城10、康复路鞋业批发市场11、重信服装城12、锦绣商贸城13、锦绣童装14、锦绣日用百货15、锦绣鞋城16、丹尼尔商贸城17、莲花建材家居广场32625710891118、卜蜂莲花 19、贝斯特精品市场 20、贝斯特综合市场2期 21、德瑞箱包城 22、贝斯特小食品商城 23、澳龙服装批发城 24、多彩商城 25、白马品牌服装批发广场 26、炫彩商城 27、金朗男装名品批发商城 28、西北轻工批发市场 29、西安茶叶批发市场 30、义乌商品城12 131415 1617 1856419202122232428292730西安火车站西安火车站三府湾汽车站三府湾汽车站序号商业名称位置商业类型开业时间建筑面积档次1多彩城品牌时装大世界长缨西路男女服装批发200650000中低档2贝斯特综合市场长缨西路小商品市场200450000中低档3西部皮具箱包城长缨西路皮具箱包市场200430000中低档4贝斯特精品广场长缨西路小商品市场200220000中低档5锦绣鞋城长缨西路男鞋女鞋200420000中低档6莲花家具广场长缨西路家具20028000中档7苏宁电器长缨西路电器200520000中档8易初莲花长缨西路超市200420000中档9义乌商场长乐中路小商品市场200138000中低档10人和服装城长乐中路服装市场200320000中低档11轻工批发市场长乐中路轻工业、小家电服装市场2004100000中低档12长乐商城长乐中路服装、小商品市场200540000中低档13长乐羊毛衫批发城长乐中路羊毛衫市场2000315000中低档长乐路商业区主要商业项目概况：序号商业名称位置商业类型开业时间建筑面积档次14新兴24G精品服饰中心-国美电器长乐中路电器200720000中档15西北商贸中心长乐中路服装装饰品2006250000中档16华润万家长乐中路超市200115000中档17西东金花羊毛衫商贸城长乐西路羊毛衫市场200750000中档18华东服装城长乐西路小商品市场200330000中档19丹尼尔商城长乐西路服装、小商品市场200160000中低档20西东商厦长乐西路小百货200015000中低档21秦浙精品广场长乐西路男装200625000中档22澳龙服装批发商城长乐西路男女装、童装200340000中档23金朗男装名品批发商城长乐西路男装200330000中档24华东品牌服饰长乐西路男女装、内衣200225000中低档25多彩新天地长乐西路男女装200630000中低档26白马服饰长乐西路品牌男装200725000中档（接上）区域重点商业调查 西北金花羊毛衫城：西北金花羊毛衫城： 西北金花羊毛衫商贸大厦位于西安市长乐路10号, 是在原金花羊毛衫市场的基础上重新规划设计,按照国际一流的配套标准打造的集羊毛衫服饰批发, 零售, 仓储配送，品牌代理,产品展示推广，配套集散服务于一体的专业化现代商城。-1F-5F框架结构商铺8000/层1F临街：160元/月/，2层为89元/5F靠里：45元/月/基本成熟，正常营业6F-7F写字间9000/层均价8000元/月底层商铺办公8F-12F自持酒店9000/层自持，无信息商务往来区域重点商业调查丹尼尔世纪广场丹尼尔世纪广场：丹尼尔世纪广场： 该项目总投资1.7亿元，占地30亩，位于康复路东侧的长乐西路地区，面积约15万平米。计划精品服装摊位3000余个，年利税3000余万元。定位西部精品服装的龙头。 -1F-3F框架结构商铺单层面积800临街铺面：150元/月/2008年已售完，刚投入使用，空置较高，人气差4F-27F普通住宅567户57-149均价：6000元/尾盘销售基本信息基本信息西北地区单体建筑面积最大最现代化的室内批零兼营市场。前已有3000多家商户入驻，是辐射陕、甘、宁、青、新、藏、豫、川的商贸交易中心、物流集散中心、品牌孵化和行业推广中心。低楼层主做批发，经营状况良好，高楼层品牌进驻情况良好经营状况98%入驻率“零售+批发”模式整体定位租价120150元/月、转让价30000元/售价/租价租赁+销售租售形式地上7层、地下1层层数210000建筑面积2007年4月12日试营业、2007年9月16日正式开业开业时间陕西银邦投资发展有限公司开发商西安市长乐路218号物业位置西北商贸中心业态设置业态设置饰品/大型玩偶天地、文具、玩具、工艺品、小百货-1F南区鞋城、北区时尚男女装1F南区皮草、北区靓仔装、牛仔装、时装2F皮具、箱包3F品牌羊毛衫针织品、针织内衣、家居服、童装4F精品女装5F品牌男女装6F精品男女装展厅7F项目整体业态以中低高端服饰为主；分布呈现由低楼层至高楼层整体档次向上提升。 单个铺位面积也相应放大，同时装修展示也更为精美。1F1F买断经营权买断经营权3535年；买断费年；买断费1100011000元元/m2/m2；年租金；年租金210240210240元元/m2/m2；2727层售产权，层售产权，2F2F售价约售价约99809980元元/m2/m2（每高一层售价递减（每高一层售价递减10001000元元/m2/m2）。）。产品打造产品打造单层面积20000的大型综合市场、每层商铺约有700间，-1F约有500间；大尺度走廊通道，营造舒适购物感受；铺位面积随楼层的增高而增大；20处消防通道，31部电梯，满足客户批零需求；中厅宽敞，阳光天井，提升批发市场品质西北商贸中心6000/300个停车位停车位商场中厅宽阔，四角均设观光电梯，环境舒适度高空间设计空间设计特点特点利用中厅、电梯及立柱多侧面展示、商铺门口灯箱展示广告广告163050铺位面积铺位面积日立、1600kg货梯设计货梯设计日立、13人/1150kg客梯设计客梯设计手扶梯6部、观光梯20部、货梯5部电梯数量电梯数量主通道4米、辅通道2.6米走廊宽度走廊宽度约4米净层高净层高20000单层面积单层面积基本信息基本信息西北服装批发市场集散第一站多彩商城内部装品位高雅，配备有自动扶梯，直达货梯，观光电梯。中央空调，闭路监控等系统化智能化设施，目前进驻摊位3000余间，是西北乃至全国最具规模的中低档次服装城产销基地。物业位置物业位置西安市长缨西路82号开发商开发商陕西多彩企业集团有限公司占地面占地面60亩建筑面积建筑面积100000层数层数地上3层、地下1层租售形式租售形式租赁+销售售价售价/ /租价租价租价90-110元/月、转让价28000元/整体定位整体定位“零售+批发”模式入驻率入驻率98%经营状况经营状况低楼层主做批发，经营状况良好，高楼层品牌进驻情况良好多彩商城买断经营权买断经营权3535年；买断费年；买断费1100011000元元/m2/m2；年租金；年租金6018060180元元/m2/m2。q长乐路作为西安市场的首席批发商业中心，首席批发商业中心，板块商业环境良好，发展潜力巨大；q通过对区域市场的了解与分析，区域市场运营项目以专业市场专业市场为主（羊绒羊毛批发市场、服饰批发市场、小商品城、文体批发市场）等；商业业态规划单一、品级较差；q区域脏乱差现象严重，缺少中高端餐饮、休闲餐饮、时尚娱乐业态；缺少中高端餐饮、休闲餐饮、时尚娱乐业态；q区域市场专业市场一层租金基本在11011052520 0元元/ / /月月不等，商家以项目的具体情况判断租金的多少（项目的位置、规模、业态、运营管理、企业实力、服务）等作为衡量商业后期的价值所在；q结合我司对现存各商业分析，该区域内2 20 0-200-200是项目商铺的主力面积分布。q目前批发市场存在一系列问题和不足，本项目必须对定位和功能进行升级，突破常规！结论1:区域主要竞争项目总结分析A、女性为主要消费群体B、年龄主要集中在35岁以下2、目标客户群和消费群需求心理深度分析C、主力铺位面积在2030左右D、绝大多数期望统一管理和招商E、大部分经营者当前会考虑购买商铺F、一半经营者更愿意购买商铺G、一层意向租金为150-250元/月每平米H、二层意向租金为60-120元/月每平米公寓调研分析公寓调研分析PROJECT ORIENTATIONPART02根据本项目的产品定位及区域位置，此次主要针对同类产品进行调研。从产品类型、区域位置、开发商品牌等各方面对比，与本项目具体可比性的公寓项目有：长安公馆、南门国际珠江时代广场长安公馆、南门国际珠江时代广场艾斯汀国际公寓艾斯汀国际公寓、长安壹栋、御览长安、朱、长安壹栋、御览长安、朱雀七星国际公馆、金莎、绿地中央广场雀七星国际公馆、金莎、绿地中央广场七克拉、七克拉、等项目。公寓类竞争对手分析 西安公寓项目主力户型为西安公寓项目主力户型为40406060 西安公寓项目主力户型为西安公寓项目主力户型为40406060 西安公寓项目主力户型为西安公寓项目主力户型为40406060 案名案名宫园壹号宫园壹号长安公馆长安公馆长安壹栋长安壹栋联系方式联系方式862877778628777788881232888812328352333383523333诚意金诚意金/ /销售手段销售手段一次性一次性9.89.8折折, ,按揭按揭9.99.9折折一次性一次性9.89.8折折, ,按揭无优惠按揭无优惠在售在售32-8432-84一次性一次性9.39.3折折, ,按揭按揭9.69.6折；折；55-9655-96精精装排号交装排号交1 1千抵千抵2 2万元万元公寓几套可以打通公寓几套可以打通1414套可以打通套可以打通整层可以打通整层可以打通住宅住宅几梯几户几梯几户公寓公寓5T245T245T425T423T213T21单套面积单套面积公寓公寓3838、4242、5151、5151、5353、7575、86863232、4949、5454、6060、71713434、4646、5656、8484、9696物业费物业费公寓公寓2.52.5元元/ /. .元元4 4元元/ /. .元元1 1元元/ /. .元元商业商业5 5元元/ /. .元元没定没定无无面积面积公寓公寓一层一层13801380一层一层20002000价格价格公寓公寓毛坯：毛坯：90009000元元/ /；精装：精装：1000010000元元/ /精装：精装：10000-1900010000-19000元元/ /83008300元元/ /商业商业未知未知未知未知无无周周/ /上客情况上客情况2020组左右组左右2525组左右组左右2020组左右组左右周周/ /销售情况销售情况2 2套套无无4 4套套案名案名御览长安御览长安朱雀七星国际公馆朱雀七星国际公馆金莎金莎联系方式联系方式878069998780699982299999822999998556866685568666诚意金诚意金/ /销售手段销售手段一次性一次性9.89.8折折, ,按揭无折扣按揭无折扣诚意登记：平层定金诚意登记：平层定金2 2万，复万，复式定金式定金3 3万万前期排号，交前期排号，交3 3万抵万抵6 6万万公寓几套可以打通公寓几套可以打通/ / 两户两户框架结构，平层可以打框架结构，平层可以打通通几梯几户几梯几户公寓公寓5T205T203T113T11户户4T264T26户户单套面积单套面积公寓公寓4343、5050、6464、7272、92924848、5959、8383、9494、104104、13813834-13034-130物业费物业费公寓公寓2.52.5元元/ /. .元元未定未定未定未定面积面积公寓公寓一层一层11001100户型户型48-9848-98平米平层公馆，平米平层公馆，93-13093-130平平米复式米复式7 7万万价格价格公寓公寓精装：精装：10000-1600010000-16000元元/ /均价均价7300/7300/15000-2000015000-20000元元/ /采暖方式采暖方式公寓公寓地辐热，集中供暖（小区自地辐热，集中供暖（小区自建锅炉）建锅炉）市政集中地辐热方式市政集中地辐热方式小区集中地辐热小区集中地辐热周周/ /上客情况上客情况2-32-3组左右组左右35-4035-40组组35-4535-45周周/ /销售情况销售情况2 2套套3-53-5套套未开盘未开盘案名案名国际商会公寓国际商会公寓TigerTiger国际公寓国际公寓高新高新水晶城水晶城联系方式联系方式876180888761808888866222888662228831511188315111诚意金诚意金/ /销售手段销售手段前期排号，前期排号，1 1万抵万抵3 3万万前期咨询前期咨询一次性一次性9898按揭按揭9999公寓几套可以打通公寓几套可以打通框架结构，平层可打通框架结构，平层可打通框架结构，可打通但属精装框架结构，可打通但属精装可以打通可以打通几梯几户几梯几户公寓公寓8T758T75北楼北楼4T194T19户，南楼户，南楼4T164T164 4梯梯1717户户单套面积单套面积公寓公寓32-6032-6034-10034-10043439191商业商业两层商业，两层商业，5 5万万未定未定未知未知物业费物业费公寓公寓未定未定未定未定未定，未定，3 3元以下元以下面积面积公寓公寓8 8万万/ /5.55.5万万价格价格公寓公寓精装，价格未定精装，价格未定 精装未定精装未定1.31.3万万周周/ /上客情况上客情况14-2514-25组左右组左右4 4月月2323进场，进场，1212组组/ /天天100100组左右组左右周周/ /销售情况销售情况未开盘未开盘未开盘未开盘1515套左右套左右案名案名绿地中央广场绿地中央广场七克七克拉拉逸翠逸翠i i都会都会龙湖天街龙湖天街联系方式联系方式883322228833222288336688/8822332288336688/88223322无案场、无信息无案场、无信息诚意金诚意金/ /销售手段销售手段无无1 1万排号，优惠万排号，优惠1212个点，商个点，商业业5050万定金万定金/ /公寓几套可以打通公寓几套可以打通不限不限相邻两套相邻两套/ /几梯几几梯几户户公寓公寓3 3梯梯2727户户9 9户户1 1梯，梯，6 6户户1 1梯梯/ /单套面单套面积积公寓公寓38-5338-5333-10033-100/ /物业费物业费公寓公寓2.22.2元元3 3元元/ /面积面积公寓公寓/ / / /价格价格公寓公寓850085001 1万万/ /商业商业3 3万万/ / /周周/ /上客情况上客情况5050组左右组左右7070组组/ /周周/ /销售情况销售情况1010套左右套左右无无/ /写字楼调研分析写字楼调研分析PROJECT ORIENTATIONPART03 （一）西安写字楼市场尚处于成长期：三个阶段西安市的写字楼市场处于成长阶段，近10年来呈现以下三个阶段：1、20002003年，市场起步，发展快速，供需尚处于合理范围；2、20042005年，因开发量过大，出现严重的供大于求，市场陷入低谷；3、2006年以后，市场需求量大幅增加，中高端写字楼供不应求。从发展区域来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。西安写字楼已经逐渐形成了城内、南二环和西高新、城北经开区三大圈子。高端写字楼使用率接近100%，中低端写字楼空置率约30%（二）西安写字楼市场板块分析：三大板块排行项目名称套数面积 （平方米）均价 （元/平方米）总金额区域1旺座国际城46198478.09953864384高新2汇鑫IBC26844698.53891926456高新3绿地世纪城18030324.29835416237高新4长安国际广场2129101.181217614481城内5都市之门5212948.3995029714高新6金桥国际广场10014529.2661828983高新7天地时代广场10514455.5954477873城北8嘉天广场10613686.1651327024高新9望庭国际11613718.7271127013高新10利君V时代6611856.2556076648城北合计1475283796.468948 168813目前售价 （元/）租金水平特点代表物业100001500070元/月以上高新区CBD核心，或城内的5A甲级写字楼中大国际、高新商务中心、西港国际大厦、都市之门C、D座7000100006070元/月主要位于高新区中心，硬件、配套、物业等水平较高，具备一定标志型形象的综合型写字楼高科大厦、经发国际大厦、旺座国际城600070004060元/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本旺座现代城、南洋国际500060002040元/月建成时间较早，硬件和服务相对落后。亚美大厦、骊华大厦、城建大厦、火炬大厦从规模来看，高级写字楼规模在30000平方米以上占67%，20000-30000平方米占22%，20000平方米以下占11%。故可以看出，市场内现阶段高级写字楼在规模上大都在30000平方米以上，而且有逐渐扩大趋势。（三）西安写字楼售价、租金较低，一般市场租售价格如下：物业名称总建筑面积写字楼建筑面积层 数建成时间中大国际250008000地上7层，地下两层1998长安国际2660004800022层2005经发大厦51489.5438000地上26层，地下1层2006高新商务中心1400007800040层2005创业广场8560185000地上27层，地下2层2008高科广场8744057000主体地上25层，地下2层2004西港国际大厦7000064600地上48层，地下2层2007迈科国际3500023400地上24层，地下1层2007唐延国际7100025200地上25层，地下1层2007（四）规模最好在350000平米之间：物业名称外立面装修中大国际玻璃幕墙和石材相结合长安国际Low-铝合金玻璃幕墙经发大厦中空玻璃幕墙和石材相结合高新商务中心干挂花岗岩铝合金玻璃幕墙创业广场铝板幕墙中空low玻璃幕墙高科广场玻璃幕墙及干挂石材西港国际大厦铝板幕墙及干挂石材相结合迈科国际玻璃幕墙唐延国际高级干挂石材部分采用镀膜中空玻璃幕墙车位情况对比车位数量能不能满足需要也是成为企业衡量写字楼的重要标准之一。现在国内比较顶级的写字楼车位配比都在150平方米/个左右，而西安高级写字楼的情况比较多的是250平方米/个左右，也有像中大国际、西港国际这样155.5平方米/个达到标准的情况。见下表:（五）外立面最好是Low-铝合金玻璃幕墙：物业名称写字楼建筑面积电梯品牌电梯部数建筑面积/电梯中大国际8000LG写字间配备3部观光电梯、2部货梯1600长安国际48000蒂森克虏伯单栋3部4000经发大厦38000日立10部，其中；消防1部，主楼5部课梯，裙房4部3800高新商务中心78000三菱客梯8部9750创业广场85601日立高速电梯13部，主楼7部，裙楼6部6538高科广场57000三菱电梯78142西港国际大厦64600日立125383迈科国际20400上海永大72912唐延国际25200蒂森克虏伯64200（六）样本写字楼电梯情况（七）样本写字楼空调情况物业名称空调品牌中大国际日本新晃中央空调长安国际远大中央空调经发大厦美国约克空调系统，采用双管式风机盘管加封系统高新商务中心大连三洋中央空调创业广场中央空调，三洋新型吸叫式制冷机高科广场远大中央空调西港国际大厦麦克维尔离心式水冷高效节能中央空调系统迈科国际远大织染机组中央空调唐延国际以色列以来特水环热泵空调（八）消防系统在大堂、公共通道、写字间、电梯间等位置设有烟感、温感喷淋系统，都安装了消防自动化系统（九）保安系统所有的样本项目部有保安人员实行24小时保安：项目设有保安监控系统，几乎所有项目都设有数字硬盘闭路监控系统，每台电梯和楼梯出入口、各楼层通道、停车场出入口、安装监控摄像机项目电话管线到户，1000M光缆人楼，各户设信息接口可见智能化系统，能满足办公需要即可。（十）目标客户群体敏感问题调研分析结论：1、西安城市经济发展是写字楼市场发展的助推器，世界级的旅游观光资源优势，国家级的科研教育和高新技术产业基地优势，区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势2、经济结构和产业结构进一步优化：五大主导产业（高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业、现代服务业）3、高端写字楼市场现存项目的有限，空置率明显下降。4、除地段交通等先天因素外，客户更注重的是大堂、公共通道、电梯间、硬件系统电梯、空调及供电系统等因素。5、近几年写字楼开发供应量明显下降，呈现供不应求的局面。价格呈现大幅度增长的趋势。 Thanks西安鸿策策划西安鸿策策划2012012 2. .0707. .3030 提案暂时结束提案暂时结束 沟通刚刚开始沟通刚刚开始