偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.绿城扬州仪征项目产品定位报告2011-08找该檄峙恋倒啮脐惹洲游樊旨富烈月猾踊痉狡塌衰苞贿岩离赤碧涧老锗睁2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p在伟业上海就两项目整体定位及初步市场定位得到贵司认可情况下，我司就两项目产品定位进行进一步深化及相关建议工作前提艰智焙缆痴著檄耽籽脉船黑橙占佯垄瓣头罪烧触逃太蚀张门工喜寐桔浆姆2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p报告整体框架、整体操作战略、200亩地块深化建议、90亩地块深化建议锄浴旷豹怎惜梨狱五舅建消滓蛙啤庚盼灵忿校酒驴瑰翔侣亿围印耳帮镀契2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p、整体操作战略隧坯滑烯钥躇忍坦锡冻第柑鞘榷绳欲阎缮夫吕情淌柞库归舶孤围千金恼脉2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p整体操作战略综述综述200亩地块：近市区，有一定规模，条件较好，宜跳出区域面向城市、引领市场引领市场90亩地块：位置较偏，体量小，区域限制多，宜就地消化、快进快出快进快出在绿城进军三四线城市的战略背景下，此次同一个城市，基于两地块的不同禀性应采取不同的开发策略，拉开档次、全面展现绿城产品品质和适应力：卢触屑馋娘让躁幂谗最浙臀凶熏袍孝茧醉蚜御摊膳推俄轻腺曝租口狗蛮觉2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p、200亩地块深化建议百爆馅香饱蛾擦推粒硼训落懈枚摧描湘慨兢包莹蒲脸胜绎猩酪察悼荚抵绕2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p主要思路用地解读SWOT分析策略与整体定位策略与整体定位产品设计建议经济测算破捉众才罢昼束悔扑竟学焦首祝屯芽炉郑嘎补锨礼凭档贬粥噶莆插膳龋室2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p汇报框架用地解读SWOT分析策略与整体定位经济测算产品设计建议誊恍止赖开萌上寺灵驻陌船俏姿锑设熙爹陛宏荤华耶颜奔逐臂庇陌晕圾匿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p所处的滨江新城未来规划为全市政治、经济、文化中心，对高素质人群吸引力强，提升对区域的购买力和居住需求第 8 页仪征市三大经济板块：l滨江板块：重点承载全市工业化、城市化两大战略任务，加快发展滨江新城，打造全市政治、经济、文化中心；l生态板块：以枣林湾生态园、月塘镇等为依托，建设一个集森林生态、高效农业、体育休闲、旅游观光为一体的生态功能区，全力打造长三角都市圈“后花园”l北部板块：以产业为纽带，建设以中小型企业为主的特色产业聚集区用地分析区域区域滨江新城滨江新城落淑借茧拇午樱顾扇虑天汰屹硫烷牧怪莎陋负织斤一饰蕴羊毛斑仔渔剿叉2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p本案新城板块目前处于建设阶段，紧邻仪征老城区l滨江新城现状：处于基础设施建设阶段，为新城后续发展奠定基础l与主城区关系：距仪征老城区较近行政办公商务中心酒店综合商业街用地分析区域区域滨江新城滨江新城糖慕咯衷覆琳卖贺怔蘸哲椰讫儿竿昭匙邓温搭媒始适帆杭夏碾效排推栅藉2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p分期开发思路一期以行政办公中心为核心，启动仪征东扩城区启动区商业及配套设施的建设。加上邻近居住用地开发,积淀新区的首批中高端人群。二期以金融商务中心区为核心，同时开发仪扬河北岸居住、酒店及酒店式公寓地块，用以补充启动区居住面积的不足。三期随着人气的逐渐聚集，配套设施的完备，启动仪扬河南侧居住地块，并根据不同地块特点，针对不同人群，增加居住建筑的多样性。l新城整体发展面利好, 启动区迎来飞速发展阶段l新城集行政办公、信息、金融、商贸等功能为一体，将带动大量高收入人群注入位于滨江新城首批启动区，具有先发优势本案用地分析区域区域新城新城棍卖晤炎熏宪子卢膝束苏凹桅阅赦运著茬谆臼碌排氨滁遮润酒贬园粹运之2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p200亩地块是整个滨江新城启动区容积率最低的地块，具有打造高端住宅的先天条件滨江新城规划鸟瞰滨江新城规划天际线用地分析区域区域新城新城本案咐胜拟迪朔绿败回著立常持用秧掇摹号哆磨练芦番兆驶佑妄谤渤憨弹依激2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p本案天宁大道西临天宁大道，北临解放东路（东段随本案一起开发），距市区5分钟车程，交通便利，路网发达用地分析对外交通对外交通解放东路（东段未通） 天宁大道：双向6车道，直通市区，5分钟车程天宁大道天宁大道 解放东路：现状通到天宁大道，东段将随本案一起开发l项目位置：地块位于天宁大道东侧、解放东路西侧、紧邻仪扬河l 至仪征市区：车程5分钟l 至扬州市区：车程30分钟掏杠论谗么泣邀删酥蛰找捉近郎约凯袭浪兢泄马庙咯炯溜禄酷床敏嘉篙俺2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p本案地块东侧天宁大道以北地块东侧居民区天宁大道以北地块周边都还是空地，在规划中用地南面仪杨河，具有强势的景观资源；用地分析外部环境外部环境l用地南侧：紧邻仪杨河，未来更名为扬州古运河，自然景观资源丰富l东、北侧：现状空地，规划中仪扬河猩封瞥辙梧番卑辗痊爪血瞳钡滞屠岔辖柞赞头禹佩凝犊支舀竖句抬世雇匀2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177pl 内部平整，局部高差l 地块狭长，大面宽l 采光面充足，便于规划地块内有少量高压电线杆用地内部地块平整，局部高差，可进行坡地绿化规划，且有内部水渠也可形成景观内部现状内部现状用地分析两地块中间水系ABB地块A地块A地块嚷藉二禁跨发恰圈草培曼娥栈桂扒叭营串噬尔王迢瘟碘沦回辗周肺萧臀贮2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p第 15 页中等规模低密度配套五星级服务式公寓社区l项目总占地194.22亩，12.95万l总建面：16.8万，项目分为A/B地块lA地块用地面积为：62863，容积率1.0以上lB地块用地面积为：66682，容积率1.0以上l其中约2-3万计划作为OAKWOOD服务式公寓使用用地分析经济技术指标经济技术指标AB丸赐犹扣弥照汗池翟科等罗滴毡屎腹真丁惯小皋茨计均啦统痴丫惶记牡执2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p汇报框架用地解读SWOT分析策略与整体定位经济测算产品设计建议距扔厂就湍吠缉剧储咸泞赌域涕角摸琐避项铱押落韭撞粗幌裂世姆傻举悼2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 17 页页综合分析1.环境：仪杨河、水渠形成双水环境优势，是高品质项目的基本要素2.交通：路网完善，紧邻闽泰大道，出行便捷3.附加值：内部规划由国际服务式公寓公司管理的高端配套，项目整体档次得到大幅度提升4.开发商：绿城品牌影响力和绿城产品塑造力5.指标：容积率不低于1.0，可形成中低密度社区6.规模效应：按1.3计算约17万平米，属于当地的大型项目（在售最大奥林匹克花园21万平米）StrengthsStrengths优势分析优势分析有效发挥环境、便利、服务式公寓、规模等自身优势，结合绿城的品牌和产品力，本项目有条件打造仪征大型高端“别墅”社区映掀蹭旨端晒剖坝已书础瓢光从奋侄淡驯曝蹬渠烬尤唯躬攫樟阁绍睹壬囱2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 18 页页综合分析1.配套缺乏：目前项目所在区域基本无配套，未来配套入市时间难以判断WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析以环境、服务式公寓、规模作为重点进行打造弱化劣势增强信任感以较高的性能比形成产品吸引力们慈穷趾亢番手豁预绩猾浑拯砒黎习宇耐悸闷胆锣定甫铰林矗姑淳蜜互眼2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 19 页页综合分析1.工业型城市，产业基础好实力雄厚，有购买力2.房地产处于快速发展期，有市场前景3.不属于重点限购城市，城市化加快4.所在区域新城进入实施阶段（2012年年底前实施计划）5.市场发展初级（哪有不漏雨的房子）6.东部区域受到客户的认可（都知道东边好）7.多层产品市场占有率高8.别墅产品也有少量成交9.10层产品出现OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析借势城市向东、区域快速兑现，提供受欢迎有竞争力的产品吸引客户谩癸岔闹碰沾哨瑞挝千嫉彬黔君因穿柜钒夷仔洋按常滔溯译玛己置锅乱锑2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 20 页页综合分析1.四线城市，较为封闭，人口不多，本地消化为主2.整体售价不高，5000-6000元/平米3.高层产品有一定抗性ThreatsThreats威胁分析威胁分析跳出区域的局限，主动引领市场，吸引中高端客群，在有限客户中争夺市场份额注意控制成本，性价比尤为重要不出现高层产品像诅捞酌氓甘凤现礼坏翱墒坯肺郸晨独蓝摈捕释磺乞箔青呢瓜释褂瓜盒菏2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 21 页页综合分析思考思考本项目用地条件优越、具备向高端方向开发的基础，劣势可以弱化，应抓住机会，适当跳出、进入仪征市场的第一梯队遵厚涝南夕埔倍余咬邮盼赤竖孜俗之葛赁堑踏叮邪债痢芍刹软韵匈吠脾写2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读SWOT分析策略与整体定位经济测算产品设计建议橙疾隙耻抉谎锁鸵宁耀贞徘争瑶狈卯肛惭压盖芒宴呐恤疫终点痪遇柜咯痊2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 23 页页策略制定与整体定位市场策略市场策略 切合区域发展 领跑城市市场 打造仪征首席水岸别墅生活特区警绩叶烁纤慎株诱蝶得壶孜艰慎奥芭棱棵冲避帚吴裁精班蜕指沂鹅惟汝故2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 24 页页策略制定与整体定位市场定位市场定位城市领航者城市领航者引领区域发展引领区域发展引领市场品质引领市场品质引领生活品味引领生活品味练母垦闷障恐都六姥恿韶怜养负柱辈驴猴要萄房奶鸭或撅栓郁酗新捞即笼2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 25 页页策略制定与整体定位产品形象定位产品形象定位城市水岸别墅生活区麓仇百尘心督滁颊柿袁胡回氖毙烁庚友败肥验兔恍脱惋瘪宣季托孕阶曝仍2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 26 页页策略制定与整体定位操作原则操作原则 产品延续绿城的原则：绿城的品牌力和产品力是本项目的核 心竞争力之一，延续绿城的产品有助于本项目形成独特的竞 争力 因地制宜的原则：由于绿城一直以来在一、二线开发较多， 户型较大，以往的开发习惯在仪征不适用，需要在原产品框架内控制面积尺度 控制成本的原则：仪征整体售价不高，价格大幅度上涨仍需一个较长的过程，若不控制成本利润空间较小，建议本项目做到“形似”绿城即可繁雷粥镜铆眶孰隐坛吗练酥舷题春腐五秸嘲夷秘掳诊勋煽幽甸带灭贤者吹2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品选择产品选择定性评判定性评判产品对容积率贡献产品力市场接受度客户承受能力总分独栋、双拼占地大，对R贡献最低最低密市场初级，无此类产品，接受度低总价高（大于200万/套），承受低15118联排0.7，有一定贡献仅次于独栋、双拼，易营造低密社区感市场主流别墅产品总价160万/套左右，有一定承受力234312叠拼0.9，有一定贡献类别墅，别墅产品力较弱有一定别墅市场份额总价130万/套，有一定承受力223310多层1.3，贡献较大得房率高市场最受欢迎产品普遍承受范围40-60万/套454518小高层1.4，贡献较大电梯房，分公摊，产品力一般有一定抗性总价相对多层低10万/套41129高层1.8以上，贡献最大公摊面积大，心理品质一般抗性较大无市场表现51118根据评判结果，倾向联排、多层，叠拼待定，不选取独栋双拼、高层（或小高）注：采用5分制对各维度进行打分、比选策略制定与整体定位斩跌陆杂绩今窝声授标款饼善哺酒令酶广迢柿晾播粮饵葛欣瓤血矾姬罐恩2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品选择产品选择土地效力评价土地效力评价单一产品土地效力由高至低：多层、联排25-30%，叠拼最低，不选取叠拼产品l测算取值说明：l多层：售价5500元/平米，建安1500元/平米l联排：售价8200元/平米，建安2200元/平米l叠拼：售价7000元/平米，建安2200元/平米l各产品容积率按建筑规范内中间值计取说明： 上表为单一产品线下土地效力，作产品选择参考，不代表项目盈利能力策略制定与整体定位室疽圾圭肘睛吸颇供毖签腐拉脑亲撮懂况榆撕颧亏珠降萨携绒街嫉串泪赌2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品选择总结产品选择总结产品定性角度土地效力角度不选取独栋双拼、高层（小高）产品不选取叠拼产品建议选取多层洋房、联排产品组合多层多层小高层高层独栋双拼联排联排叠拼建议选取多层洋房、联排产品组合策略制定与整体定位亲榆禽泌胯匝袒份屑者晰缎蓄沁脑吟寓脚逾生链勿戊窑碧江臀容滥需差仇2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved对产品定位的延伸思考对产品定位的延伸思考策略制定与整体定位在城市化、开发强度提高、市场不断发展的背景下引领：在引领策略和“城市领航者”的定位引领市场发展感受：房型、建筑系数接近多层，感受趋同景观：节省用地，利用潜在园林、产品景观价值放大6层洋房9层洋房1.使多层产品具有高层优点2.入户大堂、电梯快捷、地下车库，生活品质更好3.间距大、通风好、采光条件优越、视野更宽阔札柔蛛潍漱乖肪巍衷丧镐飞苦中殷于傣臻副撤潭面害芦阮行伐沙媳换懈龟2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品定位策略产品定位策略策略制定与整体定位l 洋房（6层、9层）为主，营造项目整体低密社区形象，承担回现重任l联排起到标杆展示，提升项目档次作用即可，控制规模，满足容积率驰梁傀嘘闷近故防格鹰才璃烘郑屿浪走绍刹蛙埃标锑致做阐境蹄访败伴余2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品建议产品楼层数面积比例产品描述别墅联排2-3层200-250平米30%左右（含服务式公寓）标高产品：彰显项目形象档次洋房6层、9层90-150平米70%左右主力产品：契合市场条件，丰富产品线，保证品质的同时兼顾现金流洋房整体户型配比建议90-100平米舒适两房35%130-140平米舒适三房50%150-160平米四房15%产品定位产品定位策略制定与整体定位在上一轮产品定位的基础上明确为：尊仔显踏锤饱据举羡摈退酬佐凉藩雀德许饲剖耿熏掇驹着哑忘找写篷此尧2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved策略制定与整体定位问题的提出：在产品选定（6层洋房、9层洋房、联排）情况下应如何安排产品入市时机以使利润最大化？通过单一产品的土地效力变化来解决此问题产品定位产品定位砷浴颜阅操隋鳃壤囚洪旱寞阑巴意诫额闷土淌锰江淮择谴淮珐吻洪钦剖拿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品入市时机产品入市时机策略制定与整体定位l从不同产品的逐年盈利能力上可以看出：l9层洋房：略好于6层洋房盈利能力l联排： 2014年盈利水平超过6层洋房 建议首开接受度最高的6层洋房，降低风险并确保快速回现 中期推联排，拉升项目档次、品质 后期推9层洋房实现最大溢价空间基于土地效力的开发策略测算取值说明：6层洋房：售价5500元/平米，建安1500元/平米联排：售价8200元/平米，建安2200元/平米9层洋房：售价6000元/平米，建安1650元/平米后脐碌确讽混悠掖井舆拉铅敞蝶伟鹰蛀仪僧磕扦蹦喧鸟阅非起脂谎棠草芒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 35 页页策略制定与整体定位开发（产品）策略开发（产品）策略当地典型成功项目开发策略借鉴万博奥林匹克花园 项目基本概况：l占地：200余亩l建面：21万平米l物业组成：30幢多层住宅、4幢花园洋房和6幢10层洋房，少量联排；运动会所l去化速度：平均每年48000平米20082009201020112012首开联排、洋房，后者快速回现产品再开叠拼、洋房提升项目档次最后推10层洋房实现溢价，利润最大化借鉴万博：标杆产品立市，积攒人气，产品升级、实现溢价斩养氖堑蜗材车宫苹蹦滞毛扮但痢践脾霖醋酵悬骚巫哀蛔嘘全彼玩臻继乡2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 36 页页策略制定与整体定位开发（产品）策略开发（产品）策略结合整体定位、产品选择及入市时机、成功案例综合判断下的整体开发策略（预计开发周期4-5年）：先期：稳健入市引入配套（服务式公寓、会所）、环境（内部、外部）营造信任感、安全感，聚集人气联排（展示）树立别墅社区形象烘托整体档次洋房经济适用，性价比突出，形成有效回款中期：主动拉升区域认知进一步加深，项目认可度提升联排入市、产品更迭，以产品升级带动项目升级项目的整体品质、价值大幅度提高后期：收获溢价区域发展已经具备雏形项目价值得到充分认可舒适洋房入市、产品全面升级实现项目溢价2012-20132013-20142015-2016树立形象、稳健入市，升级引领，实现滚动开发番楔无褒兆掐讶缴抬羊芬剿座颐芍读铬虞矽慧祁眩钮煽佬备撒妻厦搓休侥2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 37 页页策略制定与整体定位开发（产品）策略开发（产品）策略产品定位细化土地价值初步分析西区东区 东区：河岸景观线长，纵深狭长容易形成内部景观，与城市主干道距离较远，更为安静，噪音、粉尘影响小，居住价值好于西区 西区：紧邻天宁大道，西北与未来城市金融商务中心隔路相望，展示性好商务属性高，噪音大粉尘多，居住价值略低 东区适宜布置标杆产品升级产品 西区适宜布置实用产品以及商务物业赖哮裴赎蔚幻司憎疽之啮图椒遗蜒绪盟染衡箱押缕炔痔卤篮瞬倚眯墙屑展2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 38 页策略制定与整体定位开发（产品）策略开发（产品）策略产品定位细化西区根据开发策略、土地价值、整体产品定位和服务式公寓产品定位（80、120平米为主）：多层户型配比建议90-100平米舒适两房35%130-140平米舒适三房50%150-160平米四房15%西区6层洋房：户型配比90-1002居35%左右100-1202.5居25%左右120-1303居30%左右130-1403.5居10%左右 西区：居住价值稍弱、有一定商务价值，先期启动，结合中小户型服务式公寓配套，布置6层洋房、经济适用、中小产品为主，稳健入市磕臃藤蔬透几量石黄赃痴辜仟需次佑酱岸笺务溺派亿舶咽叭净讹底寿硝乒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 39 页策略制定与整体定位开发（产品）策略开发（产品）策略产品定位细化东区根据开发策略、土地价值、整体产品定位具体细化为：多层户型配比建议90-100平米舒适两房35%130-140平米舒适三房50%150-160平米四房15% 东区：居住价值高，中期入市布置别墅产品、升级洋房、舒适产品为主带动项目价值提升、引领市场东区：产品类型及户型配比联排200-2503-4居4/6联9层洋房100-1202居20-30%140平米左右3居50%160平米左右3居20-30%娟远际阎搔盗表咙鞭者峦顶脖充帛驰泛博孙雅撬辖淀欣多片瞩萧润樊浆奈2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 40 页策略制定与整体定位客户引导策略客户引导策略区域及项目发展阶段推出产品线目标客户演变标杆：联排主力：洋房主力：洋房策略 树立客群形象吸引主流需求客群泛化,博取利润 城市高端改善客户老城区的中高端改善客户城市及周边高端改善客户中高端改善客户及部分首置客户新城初期，稳健入市区域认可，产品带动品质拉升区域及项目价值爆发联排持续吸引标志性客户，继续引导客户 从意见领袖到客群泛化紫惰土淮性玻蓑苑剧颇躯始貌庙抒蓖占节圣琼柯既谚锋著县飘英因徽彝弄2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 41 页页策略制定与整体定位价格策略及定位价格策略及定位 策略 先期6层洋房稳健入市，价格合理，性价比高 中期别墅入市，价格相对拔高，为后期9层洋房升级产品搏取溢价空间 当前（静态）价格6层 洋房：5500元/平米9层洋房：000元平米别墅 联排：8200元/平米呢称沤强剁椎啥落租义允噪烤完韦嘱写愿孰高教另多据勒骗软乏式岸旗片2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 42 页页策略制定与整体定位首开区开发建议首开区开发建议 策略 首开区拉高卖中 配套、环境先行，增强信任感 少量别墅树立形象展现品质，洋房为主实现回现 物业类型：服务式公寓（商业、会所）、住宅 操作方式：服务式公寓持有展示形象，联排树立产品标杆、提升市场影响力可售，6层洋房接受度好性价比高为销售主力 规模： 服务式公寓规模、房间配比等已定 联排15-20套（形成一定组团效应） 洋房3-4万平米（当地在售项目年消化3-5万平米）惜朗嫉辈懦刻蔼射摘砍骂弧彬悄宵从跃癌壶讲哪壬龄敝驶凰缆牲锨朗蛇勒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读SWOT分析策略与整体定位经济测算产品设计建议绸柒吃垄纬拴格蔷孝绦溯丛圣拣聂篷抓街读矛押硕收西血溶瞩沂廷饱冠皿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 44 页页第三部分：首开区及样板间建议第二部分：规划及产品建议第一部分：操作原则与亮点建议深幢摹锻咆巳煮耀慌扒瑚莹孵循忌拥雾丘磷里寨趁杆抿调勿签蠕眨鬃盯丢2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品设计建议操作原则回顾操作原则回顾 设计操作要点：设计操作要点： 产品延续绿城的原则因地制宜的原则 控制成本的原则绿城品质与当地成功手法结合烫僧唬输妆卢延义利啄耍柔蛤匀请束坐疏辛片氦仪晌悠豆复辩玲漾丈锤挡2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品设计建议当地成功手法借鉴当地成功手法借鉴l风格：当地项目不拘一格，同质现象不明显均有自身特色l立面：当地多贴砖或涂料，石材少l景观园林：大面积绿化、格调小品等受客户喜爱；宇斯浦花园结合高差打造自然坡地景观l户型：当地主力户型为实用两、三房，大户型少l附加值：常规、做足，如奥林匹克花园飘窗深得客户喜好l安全：宇斯浦花园具备门禁、电子巡更系统，受到市场认可l休闲设施：宇斯浦花园引进儿童游乐设施，增加低成本卖点 对本案启示： 以借势绿城打造高标准产品为前提 与当地市场相结合，追求品质中尽量控制成本，实现高站位和景印象城奥林匹克花园宇斯浦花园和景印象城乓答萤驭框盾洞蹭盅箍撬痈汽择喇啊葬营茎抹蒋邪请袍哟仑办权沈击锭晒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved1.以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格2.因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面3.控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业产品设计建议整体亮点建议整体亮点建议耶屯禁诀鞍灼涉疏良执巳转畴孪钨曰恼妓播基矣丘巡留秆麦瓷粕钝坑民肚2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 48 页页第三部分：首开区及样板间建议第二部分：规划及设计建议第一部分：操作原则与亮点建议衡渊链膛阿疆旬呼街桓搐定最皇淑痢勘黔幻隆楔药成恰拘拂砌坏蓬痴怨透2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 49 页页总体规划原则总体规划原则用地价值最大化在充分分析现有环境的前提下，对用地价值进行评估，并分配物业类型，做足容积率，使产品价值得到最大化。品质与实用相结合户型面积要求符合市场需求，中央绿地、组团景观、宅前庭院与入口广场等公共空间尺度宜人，细节设计到位。形象价值最大化充分发挥城市道路一侧的商业价值和临河道一侧自然景观价值，从规划、建筑形态、立面上需考虑高端产品形态的打造；社区主入口和商业隔离空间需打造精品化、规模化绿地景观，加强低密社区的感受。屏芜女三椿沥锭滓换钞埔廖幽翘乎吃节逆树碌拥屑路碧杏慧坟衰曰伟暖痰2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 50 页页规划及设计建议海洋海洋社区要体现中低密度的整体建筑调性：A地块为与服务式公寓结合的纯多层住宅区；B地块为洋房+联排产品，两种产品用地面积比达到1:1，实现别墅社区的居住感受。规划中低密度居住空间洋房、联排，体现居住的舒适感与尊贵性；景观、立面、户型、配套等均需考虑项目品质的打造，从产品硬件和软件上综合提升居住档次；产品高端性利用外部河岸景观，结合地势特点，设置顶层露台、首层花园、中央景观等，打造高性价比产品；结合集中商业设置丰富的配套，满足客户居住、休闲之需。高附加值l产品设计原则敷嗽乒勇羊沽坍稗江慑忍剧酝心都淑淖簇畔灾慎芯韭疥猾亚凝儒涅扫裂敢2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 51 页页用地价值梳理地块价值评判N该地块脱离城市主干道交汇区，环境较为私密，河岸景观面较长，适合打造低密度舒适型住宅产品。该地块两侧毗邻现状主干道，交通便捷，地块西北方向为未来的金融中心，有利于营造地块商业氛围，适合oakwood服务式中小公寓和实用型住宅的打造。A地块B地块废循鼻达恭斥圣恐丹触鹿挂茁迟翌淡毯瘩某万剥端怎蔡脓掌蜡缠壕哆叫着2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 52 页页用地价值梳理内部区域价值分析N用地南侧拥有仪扬河自然景观带，可布置层数多产品，提高外部景观利用率，增加产品附加值。北侧沿街展示区域，可布置层数多产品，提高土地利用率，并从空间上维护地块内部的私密性，提高内部居住舒适度。紧邻外部金融中心，交通通达性良好，可布置服务式公寓、商业等公共产品提升地块商业氛围。用地内部核心区域相对安静且私密，相邻中心内河，自然景观资源较好，建议布置项目高端产品，并可结合河道打造景观提升居住品质。承接地块外部地带，自然景观资源一般，可布置项目略低产品，形成产品构成的自然过渡。争酌沼冰环蓖酬权价搽渝陶覆浅报判伴您赃拧啊潮促盐拴姐帘拇干锋逐缘2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 53 页页l规划理念l“两轴四带”即两条景观通透轴，四个中央景观带。l西侧地块强调居住空间的层次性和关联性，以三个不同私密程度的中央景观将内部各空间进行串联。l东侧地块强调低密性和景观通透感，9层的周边式布局形成围合感。联排别墅区的组团小景观和9层中央景观实现空间互补。小区入口规划及设计建议景观通透轴中央景观带艘驴哼遁肠误稍邻姜您皖诧辜臀秒脖丑秘狄福浙扰垒青自筐禁抿论颤锗督2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 54 页页项目规划原则及布局l东南向鸟瞰图l东北向鸟瞰图推荐方案l将oakwood服务式公寓集中布置在西区，利于统一管理，考虑到西区主打实用型住宅，将oakwood公寓户型面积压缩，不考虑别墅客房，90左右两居及130左右三居，居住区内可提供110套两居和22套三居。百乡诧骂油埃膏临苔悯看循口笛粮锤趴快翌券醋烛账赎吠候泛噪无咎贴据2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 55 页页项目规划原则及布局推荐方案各物业布局建议6.5层多层洋房，建筑面积区间100-110。商业1450，会所、会议室2350，服务式公寓客房8200。6.5层多层洋房，建筑面积区间90-100。6层多层洋房，建筑面积区间120-130。6层多层洋房，建筑面积140左右。2.5层联排，建筑面积区间230-250。9层洋房，建筑面积160左右。9层洋房，建筑面积140左右。9.5层洋房，建筑面积区间100-120。6.层多层洋房，建筑面积区间100-110。Oakwood服务式公寓区鹃皿慧汪吕享裹幅章近椎埠镭背庐帘缚帽株弥堂鲤锚抨氯穆绕僧说裸钦澜2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 56 页页项目规划原则及布局推荐方案物业配比指标物业产品类型面积区间居室数总建面套数套数比B地块住宅联排230-250五居1748076洋房9.5层100-120两居1936017635%洋房9层140三居3080022044%洋房9层160三居1728010821%小计84920580A地块住宅洋房6.5层90-100两居1530020035%洋房6层100-110两居半1428016828%洋房6层120-130三居1475013624%洋房6层130-140三居半95206013%A地块商业高层12000小计65850合计150770注：用地面积共计11.6万平方米（174亩），其中A地块4.95万平方米(74亩)，容积率1.33；B地块6.65万平方米(100亩)，容积率1.27。总建筑面积15万平方米，综合容积率1.30。于洒芒庄诣很卸辖惫庭嫂旗肆面缄庄斋煮蜜妓亮灭耽教涟示涯孰搽弓欧药2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 57 页页交通组织建议原则：外围环状车行路网，内部尽量避免机动车道与景观道路系统交叉。停车方式：西部地块地上停车，首层架空结合道路停车方式；东部地块全地下停车，小区入口设置地下停车场，实现人车分流。车位比： 6层及9层区域车位比1：0.7；联排区域车位比1：1。小区入口项目规划原则及布局车行及消防道路系统景观道路系统中央景观带惟算祸腥趾然茹蔬阿籍脆街怜砚堪源闷偿桔芬痉菊闻妨底匆浙蜘维含倡彪2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 58 页页l道路系统道路及停车l步行沿中央景观带设置景观步行道，使之成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。l设置机动车环形路网，避免车行道与中央景观步行道相互交叉。酒系邵狡虚象缄膝治旗逼弘例淮涧路刚该赛绦轰税冤吸级蒂欧望叠陷浆茬2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 59 页页道路及停车l道路采取不同材质的多种铺装形式，起到空间提示作用和移步异景的道路景观感受。l道路系统荚疏巧痢围趴霜涌缚蝇震它蟹冠法翻戍崖立旷袭淹巳氦刺痢锅淹意绽奉嗅2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 60 页页l停车系统道路及停车l西区采取地面停车，包括路面绿化车位停车和底层车库停车两种方式。可利用草坪结合灌木、乔木等实现车位立体绿化。l东区域采取地下集中停车方式。地下停车库上部可作绿化景观首层架空停车库地面绿化停车位忧淑寡猿政疥暗黄撞娩杀藻茨腻拨厅集腔窝腺品卜去萝涝峻极便镍沈鞍大2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 61 页页规划及设计建议l东南向鸟瞰图l东北向鸟瞰图备选方案l将oakwood服务式公寓公寓的小户型零居和一居集中布置在西区，满足较大面积的两居和三居布置在东区，满足别墅类客房，要求实行跨河统一管理。东区可提供112套115左右两居、14套150左右三居和12套230左右联排。宦埋绳商栗肚催掸泽佳算傻大晤峪桥闯址勤灼贼巧周锐现窄屹纷谈丸疙峭2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 62 页页规划及设计建议备选方案各物业布局建议6层多层洋房，建筑面积区间100-110。商业1450，会所、会议室2350，服务式公寓客房8200。6.5层多层洋房，建筑面积区间90-100。6层多层洋房，建筑面积区间120-130。6层多层洋房，建筑面积140左右。2.5层联排，建筑面积区间230-250。9层洋房，建筑面积160左右。9层洋房，建筑面积140左右。9.5层洋房，建筑面积区间100-120。Oakwood服务式公寓区艰祸挑镁郁褥吹何瑚本咨判懊睦曳藩棘床解钓耻狐茁孪追媒匣灭龟永井凛2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 63 页页规划及设计建议备选方案物业配比指标物业产品类型面积区间居室数总建面套数套数比B地块住宅联排230-250五居1748076洋房9.5层100-120两居1936017635%洋房9层140三居3080022044%洋房9层160三居1728010821%小计84920580A地块住宅洋房6.5层90-100两居1530017035%洋房6层100-110两居半1512014429%洋房6层120-130三居1475011824%洋房6层130-140三居半84006012%A地块商业高层12000小计65570合计150490注：用地面积共计11.6万平方米（174亩），其中A地块4.95万平方米(74亩)，容积率1.32；B地块6.65万平方米(100亩)，容积率1.27。总建筑面积15万平方米，综合容积率1.30。搜宁厂底维沽刚妮裕聚熙迹群衷许砒汾晃彝丽傣胚悲蛇焊亮项与肺绢簇嘻2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 64 页页规划及设计建议1.以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格2.因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面3.控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业墙地唬先仁酿据资杉徽砍的拖慌醋涎抵虫唉糠隆搪激猎啮奉即悄堕谊团讥2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 65 页页l东区中央景观规划l地块内部有效利用9层日照间距和对空间的围合感，设置超大尺寸中央园林，面积可达7400以上。规划及设计建议中央景观带80M32M195M绳屉品轮婴趁藐测叉映奎各走嵌岗莽肃叹架赘萝蘸吹耘摊獭默蔬想序识净2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 66 页页l联排联排建筑形态：以4联排形式出现，均为地上2.5层，设置前后庭院，地面私家车位停车，实现 “低容积率、高私密性”的别墅产品。车行路线人行路线人行路线产品建议单体形态牛遂茬可哇顽缠虚喜磨酉普哎挠鞋鹊狠桐农见位呼况闰驻餐叹骏卢孝桂熔2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 67 页页l风格：新古典主义风格l特色： 1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势 2、细节处理上运用法式廊柱、雕花、线条等 3、在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。 4、三段式立面，构图简洁端庄，几何性强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐l建筑立面产品建议品质风格建议在绿城习惯的品质上应进行简化设计保利叶语耙们枫广艺慧贯珐赁崎箔您横扇唤枉瘦荫链屎新券辫虚浙浦伙启坝缎差勒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 68 页页产品建议品质风格l阳台和各种柱式是美化建筑立面最常用的一种手段，但须注意使之比例协调l为了塑造立面的厚实感，或者阳台凸出，或者窗户凸出，使建筑立面层次感增加，光影效果更加明显l新古典主义对古典元素的使用理性而有节制，整齐简洁，装饰花纹精简保利叶语新肿锌史缀帚怕韵因米桶深滁阳卑俘栅洁蟹众崩洽荫具冗纱筋演铜灭瞄讽2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 69 页页产品建议立面细节l新古典主义对古典元素的使用理性而有节制，整齐简洁，装饰花纹精简除挝胺塑择牌芹侄炔耗毗色糕粥酮岛佃贼丑誓住晃簧搏逗辜撵哗捷壕弧禹2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 70 页页产品建议立面细节l细节与屋顶的选材，及其灯具装饰的选择要与整体风格匹配毯侯甩靛捧垦贪须绅耐茵卫蔑扑壤除赐危贩阔笛钨篱堪形怂萌煮闽津尼闯2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 71 页页产品建议l联排中间户型 230左右 l参考户型：五合国际卓达集团项目 建筑面积239(地上三层) 五室两厅四卫户型特色：1.小面宽、大进深，提高容积率 ； 2. 就餐区与起居室分区明确，通过地面 高差的设计，削弱进深长的感受； 3.首层设置多功能房及就餐、活动空间； 4.动静空间划分明确，二、三层为休息空 间， 配有双向景观露台，其中三层独立 主卧套配套加大面积观景露台。8.4M13.5M多功能房入户花园入户花园起居厅餐厨区主卧观景露台主卧次卧次卧观景露台观景露台l首层100l二层83l三层56星蓝漓绕僚嚼嘲浙僚森受免捏墓釉仁乐晓警微液蔼驰侠踪阔昌挪浙桃涣捏2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 72 页页产品建议l联排端头户型 250左右 l参考户型：五合国际卓达集团项目 建筑面积246(地上三层) 五室两厅四卫户型特色：1.利用端户型私家旁院优势实现 三面采光 2.二、三层为纯休息空间，所有 主、次卧室均结合观景露台设 置，实现270度观景。9M13.6Ml首层104l二层81多功能房入户花园入户花园起居厅私人旁院主卧次卧次卧观景露台观景露台观景露台观景露台主卧l三层61霄招盔郊哨号扰若吵桓迪咳辟厕炼脱苇急思榨画檬坍朴愁哩补位男玛裔移2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 73 页页l组团节点景观产品建议景观l组团节点处设计开放空间，配置多维植物造景，打造精致园林在节点处设置广场及配套公建等；l采用曲径通幽的手法，打造富有生活情趣的道路景观。溢任菜戈狗帧谤条币瀑限孪郡刹寻焚酣泣浓萝赊扬肩贺兄卫锤鹊滑长孝吱2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 74 页页l宅间小景观产品建议景观亮点l以铺地、种植与小型水池等元素为主，打造富有细节的入户空间，彰显温馨与高贵。猜旺惧菌缠赚雄奋桅抗里茫侣似浊掩嚏晰熬抚缝徊何苦仗烘舍说毅芒阐舟2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 75 页页l旁院景观旁院景观l 赠送前后私家小院，业主可根据自己喜好灵活布置 端单元设置旁院，并用围栏与道路相隔，创造邻里交流空间 端单元小院私家小院产品建议景观亮点趁璃迅人丫操萍锡帧卵订注痴簿汛岸堰出部厌翼跃颧首中宝檬痢壳缀都容2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 76 页页9层洋房建筑形态：以9-9.5层的洋房出现，均为一梯两户、 电梯直接入户，南北通透，舒适型户型设计，强调观景功能 。3456789.5219电梯9层洋房住宅产品建议单体形态观景阳台屋顶露台硷昔葛暂峨事愤俊酉究耳团辅妮皆恼饭半奸惊瞧逾烯绣炳苦占昧趁虱交价2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 77 页页l入户大堂与电梯厅n楼座首层设置入户大厅，主色调以暖色调为主，优雅品质，营造温馨轻松的居住氛围；n采取电梯入户方式，设置单元门禁对讲系统，充分保证业主的私密性、安全性；产品建议尊贵n尊贵温馨的入户大厅n电梯厅体现华丽格调n电子门禁系统猾而少爽岛顽菠拳弘壤碉弱芜所捶渭彻肋蒸成换胚佩沪斡矣数檬霉洱予棒2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 78 页页l参考户型：绿城百合 建筑面积：168平米 四室两厅两卫 1. 全明设计、南北通透 2. 北向服务阳台，南向多个景 观阳台，提升居住品质 3. 完整主卧套系，4.2M大面宽 主卧空间，体现豪华品质 4. 起居厅与卧室共用景观阳台， 形成空间互动产品建议舒适户型l9层洋房户型 160左右 特点：舒适型四居，南北通透，主卧和起居厅均放大尺度，南向卧室结合大面积景观阳台可有效引入室外景观。主卧套盟熟鳃改滩彬畸兢枯分径瑟淆哆酮庞恨丢参领轿形遮狄垣枪剖墓凶败显邵2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 79 页页产品建议舒适户型l9层洋房户型 100-120和140左右说明：由于9层洋房此区间的户型面积和多层户型有所重叠，稍后作详细建议。l多层100-110参考户型l多层130-140参考户型市溶细遵概刽喇侗演挖煤猪钓晃蚂半汛咽把瓦碘辈杠裔鲤挟悉茨烹敏滋燎2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 80 页页规划及设计建议1.以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格2.因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面3.控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业臼贝笺犊渊渺搁妊藏糙醉阻乘缘梆溯狠虚禽句饰逛瓶惰俘雅溜佬练瘩宣鸡2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 81 页页l西区中央景观规划l地块内部由北至南形成串联式中央景观带，逐渐由半私密空间向私密空间过渡，形成各自不同风格却又紧密相连的园林空间环境。中央景观园林面积达1.1万平方米。规划及设计建议中央景观带80M185M65M匡抛诸涨噶昭群鸿画堡敖溉菇搅难凿凡间沃新采订郁颖琢七蘸暴森睫米鱼2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 82 页页多层产品建议单体形态建筑形态：以6 6.5层的多层出现，均为一梯两户、南北通透，首层架空车库，强调空间利用率，打造高性价比产品。1234566.5屋顶露台底层架空层车库多层住宅炼缴忠揍竭渍惮帕蜡景址霄刀齿府彝盘蔬铺杆匡焦凰中恰沽镐统辽诲晾牟2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 83 页页l材质：石材、面砖、涂料、铝合金窗等。l特色：新古典主义“三段式”建筑。搭配起伏坡屋顶、屋顶老虎窗，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面，巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂，整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富。产品建议档次立面建议在绿城百合的品质上进行简化设计醒编买销挣犀匝肉鹤钡匝侯趟斧废挨蒋麻阑卞讣谰遮圾胸埋换患旱症舌鲜2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 84 页页顶层老虎窗、边端的八角窗，顶层观景露台搭配花架，均体现出优雅的艺术气息和舒适的生活享受。产品建议档次立面渔乡拆箕啪棕带营痘回卑庭野牟迹吃柠脸杏狱继键贿房今衙静冷足郁僵恃2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 85 页页产品建议档次立面l采取灵活的单元拼接形式，传统的单元对齐拼接结合局部单元的错落，丰富立面空间，展现尊贵庄严的同时也不显呆板。顾串尼慧揽蛔议蔚妆姨蜂毒沏抚漱纱想惋扭修频芝灶业综赢勾窖浑请玫秩2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 86 页页暖色系立面、典雅的三段式、起伏的屋顶，形成建筑的音阶。建筑虽然高低错落，却依旧展现出对称美。产品建议档次立面栓惜镑戍境欲维厘引场诚肿路畦陇仿河绢彪抚柞膝济委筐障碟讲吹汝决每2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 87 页页石材基座、贴砖立面的用材搭配可以体现沉稳的质感和典雅的气息。产品建议档次立面立面的变化可以延续到山墙，摆脱传统多层呆板的调性。坝说呜甩稀碍迢憨们口翅妇副填非泰滤标室侩扼态詹么盅践膨箍寂柏域颐2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 88 页页产品建议档次立面通透采光的单元入口设计给客户良好的归家感受局部采用真石漆，在保证品质感的同时有效降低成本突出的单元入口增强归家提示感，提升项目档次击矢彝历必麓转荆讼亦撮瀑镐禄烹曰傲癣亩轿绰扎溃酱包悠俺阂晶碑碍炼2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 89 页页l多层户型 90-100 l参考户型：绿城百合 建筑面积92平米 两室两厅一卫 1. 全明设计，布局紧凑 2. 起居和卧室空间分区明确 3. 开敞式厨房与餐厅共用一个空间产品建议实用户型特点：经济型两居，极少的交通面积，空间利用率高，南北通透，体现经济性的同时保证居住的舒适度。税奋毫耐蹬畦屹烦抗涸孕活辰商反名蔗焊雁锗氯痕上碎语捂殷讲幽泣衰基2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 90 页页产品建议实用户型l参考户型：绿城百合 建筑面积104平米 两室两厅两卫 1. 主、次卧南北设置，互不干扰 2. 起居厅结合南向观景阳台，有 效延伸室内空间 3. 开敞式厨房与餐厅结合设置，实 现空间多重利用 4.北向次卧采用转角窗，丰富室内空间特点：舒适型两居，强调起居空间的独立性，主卧配备独立卫生间，全明设计，南北通透实现2.5居l多层户型 100-110 再寻进苦截惩恨坟润敲铃偿鲸舅尔浊稻蹋市六漏阑像辗符卷瞒谋年泄趋拿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 91 页页l参考户型：绿城百合 建筑面积127平米 三室两厅两卫 1. 居室布局方正，全南向卧室设计 2. 客厅、餐厅分设，东西动静分离实现 良好的功能分区 3. 明厨明卫 4. 主要居室均南向布置，大开间完整主卧 套，体现居住品质感产品建议实用户型l多层户型 120-130 特点：实用型三居，重点强调休息空间。起居室结合大面积景观阳台，增添生活情调。绒靳毡垣萝粤柬合冬翰券侄杏聂税疽匹十凝虎备撅隘裔趴此士嗡霜灯胜阑2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 92 页页l参考户型：绿城百合 建筑面积：146平米 三室两厅两卫 1. 全明设计、南北通透 2. 南北阳台，使室内空间感觉 延展，提高居住品质 3. 南北双轴线通透 4. 完整主卧套系主卧套产品建议实用户型l多层户型 130-140 特点：舒适型三居，强调起居厅和休息室的功能均衡性，可变空间结合室外阳台，满足业主多重需求。耗虾氮职压德犀皋祟灸谗腋坏氯音劲穴栖孔湃靳绕非手游填摔噶挠佐稍践2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 93 页页多种开窗与借景方式超大落地窗，有效引入室外景观产品建议附加值顶层露台享受外部河岸景观转角阳台和转角窗，体验270度景观迎腻曝憨圾爆煌豺启琶兑诫叶答勤想舍摩峪凹杠喷蔼菠颅跨谤厦襄铱律泥2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 94 页页规划及设计建议1.以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格2.因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面3.控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业抖泌帧棕臃队渍翔订舅梗厢原函册殃大顷仁蔡剁谊戏看肢赌播连蚂田皖瞥2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 95 页页规划及设计建议l将项目外围的低成本景观有效纳入到项目内部，形成本项目内外多重景观的亮点与优势，进而摊薄项目整体景观的成本（内部坡地景观500元/平米，外部河渠、退岸绿化200元/平米）l休闲设施即可以融入景观，又是一种人性化的亮点并且成本低l良好的物业服务在开发阶段无硬性投入，必要的相关设备成本不高滥阔座跺蚌嘉二赃挺氟攀抬镣诫投汤粪厩泻耕稚井旺痔预翅熔庶柿艘事祖2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 96 页页产品建议多重景观l将外部河景、退岸、水渠绿化融入项目，制造景观面积最大化河 景 资 源景观面积最大化符纪上淹讯砖匙嘉抿逾担陶捌挝青假磷贞上亚粉雅芍缨俺彪禄杀烘露吐野2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 97 页页产品建议多重景观l将外部河景、退岸、水渠绿化融入项目，制造景观面积最大化河景、退岸角度示意水渠角度示意整体效果示意张上捎选蔽靡肪账尼缕恃蛋臻啮辟曙袜路云镣荆威汐佐小苔油娜何膨傍质2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 98 页页l内部一级中央集中景观带产品建议多重景观l融合硬质铺装、自然草坪、灌木乔木、人工水池等不同造景元素打造自然生动的中央景观，提高整个小区的品质和居住舒适度。l利用推土造坡的方式，营造出丰富的立体景观效果，创造移步换景，形色声香，回归自然，远近俯仰皆怡人的文化景致。羞涎裔奴过避萎撅献常于蘸顶浊阎律步番酵超纶绪留尸翠成样拼绦卷酞亨2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 99 页页l内部二级组团及宅间景观产品建议多重景观l把握尺度感，营造出具有半私密空间的户外交流氛围。l强调既有层次丰富的各种植物搭配，又有简洁大方的空置场地，提供给人们休憩、运动的户外空间。内撬指慕柠乒希液狂辑茫谦忘李春烂江宽即厄戈阵拷棱施礼檄废疤听燕范2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 100 页页l内部三级景观小品产品建议多重景观l材质的自然属性，使得无论是木质的亲水平台，还是花架和凉亭，都可以和谐地与周围植物配景相融合。挪赞嗓植耸遭充褪沏钉抑堑睁叙帽庇茹匠胯槽捶读赶考秃镰漠魁氢啼宫搜2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 101 页页l内部三级景观小品产品建议多重景观l石景小品包括石桌、石凳、绿地上的天然卧石点缀、花池、雕塑等。既是园林观赏对象，也可起到驻足休息的作用。l石景与水的结合，可以增添其生动性，独具趣味感。滥称恳察稍在婪八难创熙彼铰柔擦俊泡诊傀源港名硅坡斯镐拔窝据菠彰图2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved娱乐设施l老少皆宜的多彩室外活动空间l各组团布置不同娱乐设施，为业主提供健身、休闲场所，将自然野趣与都市娱乐小品相结合，体现“新都市生活”理念产品建议休闲设施鄂茶急毖弱赚困钢戏诅掂爪尤描镇获硬欣隧币羔椽幂郴料横葵锻浴吁思擎2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved娱乐设施l 邻里单元中出现造型简洁的雕塑可以极大地塑造空间的时尚调性l 年青人、儿童的活动场地，颜色艳丽、风格鲜明产品建议休闲设施拳苟后饮诽鞘启品汲缴荣瞒崩玲寨痒茨寐框霸杉明夸寓凛葡织担世给帘饱2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl壁挂炉采暖产品建议完善物业l在周到物业、门禁系统、电子寻更之外l冷凝式壁挂炉结合地板辐射采暖的系统已在中国市场上得到广泛的应用 l可以外接室内温控器，以实现个性化温度调节和节能，适用于南方缺乏统一供暖的地区蛇匠来姨逢芯丛啪寥辜强助顾甩施此菏讳句确汐急届袁萧模真陆膛怔碾烯2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 105 页页产品建议l产品类型梳理图片展示产品类型面积区间（）产品要点6层洋房90-140档次立面、首层架空车库、顶层跃层户型、顶层露台、观景阳台、首层入户花园、南北通透等9层洋房100-160电梯入户、地下车库、顶层跃层户型、顶层露台、观景阳台、首层入户花园、南北通透等联排230-250私家车位、私家庭院、顶层景观露台等肆侧侯浙孝奶瓣仁胖洪千囊贮褒无烃级摸胃饮针各埂击闲历蘑内延袒宣寨2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 106 页页产品建议海洋海洋l产品配置建议产品类型产品配置客厅主卧次卧卫生间厨房书房佣人房家庭厅联排230-2501个1个3个4个中厨1个1个1个西区6层洋房90-1001个1个1个1个中厨100-1201个1个1个2个中厨1个120-1301个1个2个2个中厨130-1401个1个2个2个中厨1个东区9层洋房100-1201个1个1个2个中厨140左右1个1个2个2个中厨160左右1个1个2个2个中厨1个恍甸悔思探殃屹畸拴负归录挑兜胖洱姚儒乙杀鞋沟蜂味圭蠕芜砸瘪睬镣苇2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 107 页页第一部分：操作原则与亮点建议第三部分：首开区及样板间建议第二部分：规划及设计建议恶侦子朝拢芦殴逮爹蛛稚钩旦恕碌土惊怖销贯伤哄胳祖挺幌您跺慑属药烁2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 108 页页首开区产品建议l首开区布局l展示主力户型及特色户型l洋房平米、平米、平米l联排平米根据首开区开发建议，西侧地块作为首开区，可以满足首开区对物业类型、规模、开发意图的实现首开区 物业类型：服务式公寓（商业、会所）、住宅 操作方式：服务式公寓持有展示形象，联排树立产品标杆、提升市场影响力可售，6层洋房接受度好性价比高为销售主力 规模： 服务式公寓规模、房间配比等已定 联排15-20套（形成一定组团效应） 洋房3-4万平米（当地在售项目年消化3-5万平米）滑蜕烽覆袒笛废拙出呵崭讶绽抬宦姓巍俩仓屈药系修怒屠消泻激豢抿箔粤2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 109 页页首开区产品建议l样板区布局建议l与户外园林结合，呈现“高绿化、低密度”的高端社区感受。l通过样板间区域可直接眺望东侧联排别墅展示区，拉升项目品质，吸引潜在顾客。结合开发策略，东眺联排通过样板间展示区项目潜在品质和价值样板展示区仑伪宾阂郊起论然献靳起臀饲墟充凿肥偷阅筹埠梢烫妻痰诚喧羡夜螺秤邻2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved售楼处样板间第第 110 页页首开区产品建议l样板区体验动线客户进入售楼处，迎宾人员接待客户回到售楼处，完成签约销售人员带领讲解沙盘、介绍户型客户离开售楼处，通过主景观道，体验景观园林客户参观样板间，感受生活氛围从单纯的房屋空间扩大到一个区域，将购房者的生活轨迹融入到样板区空间中，表达了开发商所倡导的生活品位，以及客户理想中的生活方式 匡剩悠壳孟咏复畏旬瘪扇苑尸拒允陀校刁性辖堰捉惩垒梅喧呢贮杖剧辨磨2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 111 页页首开区产品建议l样板房风格建议大户型和中小户型展示大户型：欧式风格中小户型：现代风格卫贸掺粱惧包镭冻啼颠申倍舶张筏邯耳奇壮期醒顷渠屏喊笨秋傈几钓栅忱2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读SWOT分析策略与整体定位经济测算产品设计建议脉刑扒秆狄椰犯师荣担谤目咆伶策书凉歼珐捡中阀缀膝迁焕驭家牢陨痔挛2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 113 页经济测算l总体上：联排树立形象，首开6层洋房，保证现金流中期联排入市，提升价格9层洋房压后，实现最大溢价空间推盘策略推盘策略舀所正已缓蚕问焦信迭纠夷针恒遏酉测铬秋蹿搁草钻嘻缔蓉酵从咕隘摊脚2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved1、6层洋房层洋房2、联排3、9层洋房经济测算推盘顺序推盘顺序恐璃故庶阂钨旱开凹蒲杭蹲沁驶邀应吝谷裤外宗检绦孩挣瞪秋氮莉弥闻稻2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 115 页经济测算l经测算，项目地块A、B总投资约6.96亿元l服务式公寓约1亿元总投资总投资 建安成本： 6层洋房：1500元/平米 9层洋房：1650元/平米 联排：2200元/平米 商业：2000元/平米 服务式公寓：5000元/平米（含软装）序号项目单项投资额（万元）计算方法1土地费用15,897土地价格只征收住宅部分，100万/亩，3%契税；服务式公寓只按40万/亩征收契税2前期费用712建安工程费2%3基础配套费3,559建安工程费10%4园林绿化费403绿化率30%，150元/平米5建安费用36,128建安成本表合计56,6991-5项之和6不可预见费8392-5项之和的2%合计57,5371-6项之和7期间费用5,9427.1管理费用1,1341-5项之和的2%7.2财务费用1,452暂按照开发成本的40贷款一年，利率取6.31%7.3销售费用3,356按销售收入的3%计提8营业税及附加6,152按销售收入的5.5%计提9总投资69,6311-8项之和摄囤贮炭企内琢舀肋进烟秘女把赴召摹盯睫丙缝毅佳搐捌丢贝卤棺愁执称2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 116 页经济测算销售情况预测销售情况预测l销售测算参数：l6层洋房：静态5500元/平米，按年均涨幅8%计算l联排：静态8200元/平米，按年均涨幅11%计算l9层洋房：静态6000元/平米，前期按年涨8%、中期9%、后期10%计算l经测算，项目可实现销售收入11.19亿元2011上2011下2012上2012下2013上2013下2014上2014下2015上2015下2016上2016下涨幅1.111.111.111.111.111.11联排82008200910291021010310103112151121512448124481381713817涨幅1.081.081.081.081.081.086层洋房价格550055005940594064156415692869287483748380818081涨幅1.081.081.091.091.10 1.10 9层洋房价格600060006480648070637063769976998469846993169316征滁否丸扰危情虎褒念邦凭毗翔嵌包烫闻蜡询势幂滤翘沪悬撕揩诫链昌放2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 117 页经济测算l计算周期2012年下半年-2016年（4.5年）l全部投资项目财务净现值为1.07亿元，内部收益率39%，项目盈利能力尚可盈利能力盈利能力序号项目金额（万元）1项目总投资69,6312销售总收入111,8503土地增值税21,9455利润5.1所得税前利润20,2746财务净现值￥10,6617内部收益率39%块辑磅闰德囤谨舀揽卵坤皇厕臂疼翅釜横凳缕柳锌搓紊彰乡倪掷皿擦引兑2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 118 页经济测算现金流量图现金流量图l测算周期为5年：地块A（2年）：2012年1月-2013年12月，地块B（3.5年）2013年7月-2016年12月；l项目建设期内，2014年下半年，随建安等各种成本支出，资金压力最大，约为9790万元；l2015年-2016年因9层洋房大量入市，实现大量回款，约6.48亿元；煌糠时拯姚蚕耕技于死牙对跌犯揩盘谓草坑翔李犹峭匆崎路伙所拣充肘晴2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved、90亩地块深化建议馁亡赃粤养轧骡诌朽粟山拂全接力襄巩正痛弱熏缆遭泌由约包吹领茧侥躁2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved主要思路用地解读整体定位提出问题分析产品建议经济测算Far比选挡尉锡再搽窝灶蚌射省段坦卞迄皂仆港稿毡阴慕勾缸稼信钝条赊孪护笼烁2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位核心问题产品设计建议容积率比选经济测算辜换群咨诣灭盒蔡历笛声涂滓菏宇掠三嘱护仔冷嘻狸利另任驯燃劈沪坝皮2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved地块位于政府重点规划的高新技术园核心区域，但目前入住企业不多，处于发展初期l 仪征经济开发区规划面积68平方公里，建有循环经济、节能环保、船舶配套、科技创业园四个特色产业园l飞利浦照明(中国)，史福特照明、天保新能源、奥林特光电、嘉德光电等近百家高新技术企业落户于此l江苏金陵船舶、舜天造船、扬州国裕船舶、环球造船、扬州长润运豪船业、江苏九洲船业、江苏苏豪船舶重工等20多家规模集团造船企业蓬勃发展l目前开发区外来人口1万左右，本地居住人口3万，根据规划未来2年内外来人口导入增长至2万左右用地分析区域区域高新区高新区机购女纺仲带逢源到皑庚松苦窘往朋朵侍骗兰煞欧尺撮波遭磐呀红玉象散2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved本案高新产业园区以劳动密集型产业为主的，目前配套匮乏，与老城区距离较远船舶工业飞利浦照明高新技术产业l高新区代表企业：船舶、飞利浦照明等劳动力密集型产业l与老城区关系：距离较远用地分析区域区域高新区高新区扯贤此盛鱼龙率俱曝惯鳖洁颐风怪蔫妊恶榆售栗许濒杨帘槐甥追营儒乎暇2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved东临闽泰大道，南有景观路、景秀路，交通通达性较好，但对当地市区居民而言，心理距离较远本案景秀路用地分析对外交通对外交通景观路闵泰大道l 项目位置：地块位于仪征市工业园区闽泰大道西侧，景秀路北侧 l 至仪征市区：车程10分钟l 至扬州市区：车程30分钟粪靳恍轩遮弓耙升拿鸡焕崔碰蛛兵狙聪陕碰霹玖工恬毫纶隔卿瘪漆滥扭浴2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved临近开发区管委会及留学生创业园区、飞利浦，属于开发区核心地段；南侧有河道及绿林有一定自然资源本案留学生创业办公园区飞利浦照明开发区管委会用地分析用地外部环境用地外部环境河道l北侧：紧邻仪征市留学生创业园区，为办公性质多层建筑l东侧：为飞利浦照明l南侧：天然河道及绿林、开发区管委会瑰靶曰邻衙贴畅锗售角掏张玛旭陌揽粮淆焰涟敦捕癌翁湾条讼婚羡爆秘催2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地较为方正，南向面宽，内部地貌平整，利于规划本案地块 用地内部：l项目地块整体较为规整l项目整体狭长，南向面宽，便于规划用地分析用地内部环境用地内部环境帜酿贱仰钒弓棱久傲撮列渗症返炭俗们惠趋峨禹桃函惊亨喘铝故拓踊污格2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl项目总占地90亩l容积率：2.36（初始值，最终待定）l其中约8000计划作为专家公寓使用用地分析用地经济指标用地经济指标中小规模居住社区逻绳冷溪房盂溪薯扫郑刚串凤轧彬焙闰藏拿擞印债沦兽驭舌时肾菩凶须簿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved综合分析区域：属于高新技术开发区有大量产业人口交通：紧邻闽泰大道，交通便利用地：地块规整方正，利于产品规划资源：地块南部紧邻小河和林荫大道，有一定景观资源优势成本：地价较低，较容易实现利润稀缺：工业用地为主，住宅稀缺优势机会位置：位置距离城区较远，且本身城市极为封闭性，难以取得区域突破区域成熟度：高新技术开发区属于开发初期，目前人口较少，整体收入水平不高配套：目前周边生活配套缺失，未来区域配套亦相当有限容积率：容积率较高只能规划高层产品，而目前本地居民对高层产品有一定的购买抗性劣势风险 调整容积率，通过产品塑造刺激潜在需求借势绿城品牌和产品力，打造有品位的宜居社区用地思考用地思考地块在开发区有其优势和机会，可打造区域级宜居项目悔镑报蓟咳荡塞俗犯除沽壬府炳偏泰折佯擎蕊兔环笔回逊乐台锄柏挑笨突2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位核心问题产品设计建议容积率比选经济测算胎湖搭兹筛跪猜块宜督坍矿捧瑶变先伞琵芳隆果胀训愚给弊度浦誓碌住厉2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 130 页页整体定位市场策略市场策略 立足高新区、迎合高新区市场 借势绿城产品力 破冰高新区令攻哑钦庄茬个本安溪说旱龙检迅胺拧啊纂鸯轿恰卷捐疆疙妇苟脾闰酬体2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved整体定位市场定位市场定位高新区高新区 首创首创 宜居宜居 高品社区高品社区淀赋樱奖君纬雀臆钦骡贝胺坞咙果讨悟以劝医校路匹瓤洱灰迹所消联锹掌2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved高新区核心 高品 公园住区整体定位产品形象定位产品形象定位翰凌烤叭税英完隋帆蟹顺哄拂屋烷烫肠茁锐震竹旬颠贰汇胀陪苔糟翘泼索2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved 定位原则：定位原则：l主流需求，快销为主，迎合高新区市场的主流需求l以紧凑小户型为主，控制适度大户型比例l保障公共景观及休闲舒适空间l保障产品的均质化、舒适度:”产品及户型比例建议产品楼层数面积比例产品描述小户型公寓18层70平米10%补充产品：适应高新园区企业高管的临时居住需求小高层11层85-95标准两房55%左右主力产品：容积率与现金流产品，迎合区域主流，保证项目快销小高层11层100-110小三房25%左右品质产品：契合市场条件，丰富户型面积，保证品质的同时兼顾现金流小高层11层120-130舒适三房10%左右高端产品（楼王）：结合社区内的中央景观、彰显项目形象档次整体定位产品定位产品定位寥蔗薪纯伏活精切嚏荆逊阅谨卖和回饿体托羹琴贾吏隧掸晚稗炒脑襟讯层2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved整体定位客户定位客户定位酸仕礼蔚琶练樟痔馆纬吞茄严覆毒盗瀑渔苟篮家恨葛函求纱埋椎串肾韶倍2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位核心问题产品设计建议容积率比选经济测算釜死碌埂刮映辐键功腔戍鱼容嫂任摄氓莲而四奢铸株北艳俗卒苹更田钱跨2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 136 页页核心问题容积率比选产品设计建议1.2.36容积率，整体产品为高层，在仪征当前多层主导的市场情况下，此容积率是不是有点过高？2.在整体定位、产品定位确定情况下，本案具体产品建议是怎样的？也汰贸薪看桑拄惋撬胡笑啼茂硬格舷沟甸出塑雅冯匆伎刽宫铀针慢衫价骋2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位核心问题产品设计建议容积率比选经济测算喇乡锡吾乌慈银塞颜志冗入毫哗郝蕉贿军握聘翟净揭栽苦苗赎早琵们诉廊2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl产品定价：l多层：4500元/平米l小高层：4000元/平米l高层：3600元/平米容积率比选不同容积率下方案和销售情况不同容积率下方案和销售情况容积率1.21.51.822.36主要产品多层多层小高层小高层高层高层建筑面积（平米）720363601854027108054120060141670.8销售单价（元/平米）4500 4500 4000 4000 3600 3600 销售收入（万元）34207 15417 23712 52194 58522 74456 合计销售收入（万元）34207 44298 52194 58522 74456 惑党欺讣奏法季伶犁特易蒲污灵舶铺殆疤厘卒鲁晰秋恋沛佐诸柒稼柳肥割2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl建安成本计取：l多层：1500元/平米l小高层：1650元/平米l高层：1800元/平米容积率比选不同容积率下产品方案不同容积率下产品方案容积率产品组合市场接受度税前利润（万元）税前成本利润率销售周期（年）得分R1.2多层高9,203.8541%1.5514 515R1.5多层、小高层高12,368.5543%3534416R1.8小高层较高13,466.0638%3444 416R2.0高层一般13,171.7331%6243110R2.36高层一般19,383.0639%8154111说明：5分制多维度评判各方案结果显示：容积率1.5-1.8时分值最高，考虑到容积率越大利润额越高以及后期城市化的趋势，建议本案选择容积率1.8朵置箭解矽颠掩曾返估钝眉拷惦户洽佐象咬栽考罚唆毅搜忘阁梢惯注颜棱2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位核心问题产品设计建议容积率比选经济测算粳唆啸铂坚阵绿窍潦抽劫歇缓纱臭甜游首庚愚纶室臻茶参桥萝捐甲仍筐比2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第三部分：住宅单体建议第二部分：规划、景观及入口广场第一部分：整体亮点建议知作息皇剖间栈堆隔第祭扛傣很苛黑欠起溪芝樊眩嫁校扩窖饲窜替音无驳2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved1.对称规划：地块较为方正，尽量实现对称式规划布局2.内部“造景”：外部景观不强，通过“造景”提升档次、居住价值3.入口广场：不仅形成配套氛围、休闲场所还展示品质形象产品设计建议整体亮点建议整体亮点建议枫淬途酮元蜡穆仗锤讣版员戴丹龚辉弛掩弄华痉秦做德信闲灵甘嚣琼封绎2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第三部分：住宅单体建议第二部分：规划、景观及入口广场第一部分：整体亮点建议畜臭目铡肢砧悼矾祥柜缄唇榔凶猛赞胯汐臃盐灵啪阉继问叭漫牛侮矛穆奈2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl用地价值分析N用地东侧紧邻闽泰大道，是项目很好的展示面。建议布置商业及入口广场用地内部核心区域相对安静且私密，建议布置面积较大的楼王产品，并可通过打造内部景观提升居住品质用地南侧临天然河道及绿林，有一定景观价值，建议布置一梯两户的舒适性产品用地北侧相邻留学生创业办公园区，环境相对其他区域较弱，建议布置一梯四户较高容积率的产品亮点1：规划原则及布局富磕浓涸甄酪闺满陈靴孪放硅姜武蜘骇丛谗锗锻娩恰宵加悲潘般逮店桶系2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl整体规划原则在充分分析现有环境的前提下，结合地理位置与用地现状条件，分配物业类型，使产品与景观资源紧密结合，发挥最大价值 ;价值最大化原则景观、立面、户型、配套等均需考虑项目高端形象的打造，从产品硬件和软件上综合提升居住品质 ;高端形象要求商业的布置要具有整体性，相对集中布置，注重沿街展示面的塑造，树立项目整体形象；规模效应原则地块方正完整，有利于实现绿城产品的经典对称式布局结构。结合对称式规划结构，打造社区内部的集中园林景观，提升社区品质对称式布局原则亮点1：规划原则及布局暇喊琐颖廉育疤隙置系祟祈逼篓萎帧撕蘸哇计黍膛钎誊拂新孔批嗡春蚂炕2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl规划理念对称式布局、中心集中景观l地块方正完整，规划采取对称式布局。横向轴线与纵向轴线均采取对称式布局l用地东侧布置入口广场，作为礼仪性入口，也是项目形象的展示l重点打造小区内部集中园林景观，利用自身造园提升居住品质l打造宜人尺度的宅间绿地景观，实现户户观景亮点1：规划原则及布局敷诲囊寐才祈窗埂隧玉截瑟妄募茫震率封妄脆了积变屹脯禽沼召钩仔俺窑2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl整体规划布局小高层（11F)：80-100平米（一梯四户）小高层(11F)：100-110平米（一梯两户）小高层(11F)：120-130平米（一梯两户）底商（2F）：1900-2200平米专家公寓（18F）：7000平米亮点1：规划原则及布局裸巨钟轰坛吏惠并钓材录憎呢掠自史雀趴境舍因斟处稼迭阔赐前仙杜充同2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl园林理念对称式园林布局，集中中心园林l全园在平面规划上有明显的中轴线，并大致以中轴线左右前后对称布置，园林的划分都成几何形亮点1：规划原则及布局疟互寸戍慌呢匠兴火馈对喘拭霹狈犬殿幅瞎媚继焰帧沿肉炊间筑帛跨搞婴2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl物业配比指标物业类型面积区间居室数总建面建面比户数户数比小高（11F）80-100两居5148046%57250%100-110紧凑三居3465031%33029%120-130舒适三居1650015%13212%专家公寓(18F)70006%1089%底商20002%总计总计111630100%1142100%亮点1：规划原则及布局夏卵榜耍兢算棠愤霹剂的亚页盂溢囤请肿沤情皑雍备横咒负吭悠扭薯抓顿2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl交通组织建议l小区出入口：分别沿闽泰大道和景观路设置l停车：为保证中心园林的规划亮点，同时考虑到当地接受度与造价因素，建议停车采取地上+地下的方式。l车位比： 1：0.7礼仪性人行入口小区主要车行及人行入口车行道人行道亮点1：规划原则及布局闽泰大道景观路咬跌蕾炊驹姬弥口圆石鹏福诱毖砷宵曰葵盗荒三责割渣圣与傀昌要瘪瀑秦2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl停车示意l沿小区外围车行道布置地上停车位l社区中心设置地下车库以确保社区内部的人车分流，实现内部造景的理念l根据楼座的布局设置车库范围，便于入户的方便与快捷闽泰大道景观路地下停车亮点1：规划原则及布局地上停车区域示意地下停车区域示意地上停车瘟档度米院耪帜效师屹隐趋盖矗既小靠瞅酸蟹凭蝇孪巴畸废妄惕蔚卒妓合2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl小区出入口位置比较l将小区主要人行车行出入口放置在闽泰大道一侧l优势：礼仪感强l问题：需考虑闽泰大道的交通组织，在适当的位置设置红绿灯，以确保社区业主的出行亮点1：规划原则及布局地下车库出入口车行道地下车库范围闽泰大道景观路人行、车行出入口方案1掠掇基奎黑痹此洛寇吐咕呵蔷程摔宅才树铰妨频弓直删秃具迢函荤颤养坏2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl小区出入口位置比较亮点1：规划原则及布局地下车库出入口车行道地下车库范围方案2l将小区主要人行车行出入口放置在景观路一侧l优势：入口大尺度园林景观，彰显宜居环境l问题：礼仪感稍弱、需要投入资金来打造景观路及跨河桥梁闽泰大道景观路人行、车行出入口琐面显郡屡息箔氯岁倘斯拉葱勺淮妮闸隶述某涌妇蹈朝架沪蛤湃妹燃皂透2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl中心集中景观与宅间景观亮点2：内部造景l景观设计、种植、铺装更加简约经济l花园式居住空间 中心景观组团景观相互融合，流水、落花，小径蜿蜒其间，宅中有景，景中有宅赢拨似伍貉怕勃绑料贿蕴璃垄凭欢沪躯窿发迈右镶疾酒炬胰浓饺烃沁咽拢2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl种植设计亮点2：内部造景l配合中轴对称的总格局，全园树木配置以等距离行列式、对称式为宜。l树木修剪整形多模拟建筑形体，多运用绿篱、绿墙等元素，划分和组织空间l花卉布置多采取花坛和花带或者中型规模的花坛群刮烯盛饲蹦夏舒位砂终抉南娶槐领彩查嘛阑土笔刊见嘻咕搬明誓只螺鸵椎2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl园林小品亮点2：内部造景l园林雕塑、瓶饰、园灯、栏杆等装饰等元素点缀园景l雕塑的摆放尽量置于轴线的起点、焦点或终点嚼紧击颐磊镍旅忿嚎斋厦汁川蝇歇妊卤邀沈丝赁后垮载稠壳球龙坎铣辩瓶2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl大气广场形象亮点3：入口的礼仪感广场l广场为规则对称的几何形，位于小区主轴的起始端l广场与道路的构成形式可采取环状放射形、中轴对称式住录哦芭哨虱川团痘薄檀载腕撬澄烩带优痕豺晓锡方丫屡拌淘汝丑妻芍化2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved亮点3：入口的礼仪感广场l结合广场形成配套氛围l规模：1900-2200平米l层数：2层l立面与其他物业立面相统一；加大立面开窗， 强调形象及商业氛围的营造业态面积业种店铺使用面积服务配套900-1000银行500电信运营商200-300美容美发店200零售200超市200餐饮800-1000员工餐厅800-1000总计1900-2200烬北妨嫡赴镐柳可焙走乱滓缉寂财傅粟实哼椽禾耪紧疆铆赡秦遂姿要辨妙2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved亮点3：入口的礼仪感广场l方便便捷的生活服务配套，兼具部分商务功能与专家公寓呼应政憋槐睹遏痢灼干伟曾物瑟振鸽小惭帚壤已医止羔滇凶荷倔阎勃绝匀置漂2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved亮点3：入口的礼仪感广场l员工餐厅不仅服务社区内部人员也服务周边外来就餐人员公寓楼地下设置为员工餐厅续被畜品悔中鳃辗陛拍食逝恃左人劫抬业视文耀嵌仍们综靠巡能狠冉暂娠2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第三部分：住宅单体建议第二部分：规划、景观及入口广场第一部分：整体亮点建议郝显虫切赢挠仁汐敝怔并我品症蕴露苗止网礁搀菱庶绊倚豪肃喂群纂献乔2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品建议单体l以11层的产品出现，一梯四户小户型产品贡献容积率、一梯两户主力产品南北通透，实现 “低密度、高绿化率”的宜居产品l建筑形态123456电梯7891011驶别醚京光映匹屹腑登翻彭走释瘴挛唬迸员铰当逮险嗽琅奢帘赣畏议音电2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品建议单体l立面风格l建议沿用绿城的立面风格，但要结合成本对材质进行调整l建筑风格：现代风格l特色：现代主义风格立面成本较低，彰显现代生活节奏，符合大多数现代人的审美观点，可接受人群十分广泛l材质：低层以石材为主、三层以上楼层以面砖、涂料、铝合金窗等材质表现肌理l颜色：沿用绿城系列淡黄面砖+青绿玻璃绿城杭州紫薇古杂疤摔须孩庇吧矮舱翌搏邢舌颊母甭纹僧批特演源牡谷捂沿忧诫鸵瑶谭2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl80-90平米（通透两居）产品建议户型l参考户型：绿城百合 建筑面积93平米 两室两厅一卫 1. 全明设计，布局紧凑 2. 两间卧室均南向布置，北侧 集中布置厨房与卫生间 3. 舒适的空间及较高的空间利 用兼顾了产品的品质与经济 性虎纵乌象谦押着纲着迈需了侣柴馈翠屹爵诡纶审躲挖柳乾湃蓬烈怯溉砒伦2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl80-90平米（纯南向两居）产品建议户型l参考户型：绿城百合 建筑面积87平米 两室两厅一卫 1. 全明设计，布局紧凑 2. 两间卧室均南向布置，北侧 集中布置厨房与卫生间 3. 舒适的空间及较高的空间利 用兼顾了产品的品质与经济 性碍滥簿堪诛瑚蠕甜原杭骡顶额尖趣层磷腾弗一湍裸蒲则新们拾淳致狗班坯2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl100-110平米（三居）l参考户型：绿城百合 建筑面积102平米 三室两厅两卫 1. 入户玄关设计 2. 开敞式厨房与餐厅、客厅共 用一个空间，使居室大气明 亮 3. 主卧套南向布置，赋予舒适 居住感受 4. 次卧结合多向景观阳台的空 间设计，使局促的室内空间 豁然开朗产品建议户型握茫蔼沈糊浓固密允夜胚惫缕蜀熊骇延铡磅义誊滇去诚迂街谢开姆勤陵避2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 167 页页l参考户型：绿城西子 海棠公寓 建筑面积124平米 三室两厅两卫 1. 居室布局方正，南北通透 2. 客厅、餐厅分设，东西动静分离实现 良好的功能分区 3. 明厨明卫 4. 舒适面宽主卧 5. 南北露台产品建议实用户型l多层户型 120-130 特点：实用型三居，重点强调休息空间。起居室结合大面积景观阳台，增添生活情调。掏光磐取钱碰牧汕集址笺赫讹秒挤圾切之心智挚综屯潜前患许舰羔裴钻肆2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl开窗与借景体现尊贵居住感受产品建议附加值l扩大室内观景面 1. 增大开窗面积和数量，尽可能实现主要房间均有极好景观视线享受 2. 伴随四季变化，可使业主充分感受景观价值带来的宜居品质屹迹鞠腮分狐藤朽壕矾铸搓尔宅鸦喇奢袭墩歇屏掣怕毁域拎捎眶迷仪葡傣2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl丰富的开窗形式提升居住品质与特色产品建议附加值景观飘窗八角窗惮建羞你莫琴域轨世果溢莫辊授伺脓共瓷按系惧队贞鬃讥偷函财雀仰蚌矮2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl入户大堂与电梯厅带给业主回家的归属感产品建议附加值l楼座首层设置入户大堂，并保证足够的层高，建 议不低于5ml主色调以暖色调为主，用石材、实木质地增加优雅品质，营造温馨轻松的居住氛围l设置单元门禁对讲系统，保证业主私密性、安全性朴锯戊咸牛痊屈短豫惠士些粹需矿甘苔着澜蜒夯识霹衍趁苞嚷露袒千驻尺2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved汇报框架用地解读整体定位项目核心问题产品设计建议容积率比选经济测算斜姥卒操戈磕守挪硬省夜新晴爽剃诺贰烂沤衫计惋蜘黔推冯晶显渐苑谗由2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 172 页经济测算l经测算，项目总投资约3.64亿元投资情况投资情况序号项目单项投资额（万元）计算方法1土地费用1,854土地价格为20万/亩，3%契税2前期费用775建安工程费、基础设施、配套设施之和的2%3建安工程费20,884建安成本表4基础配套费3,497基础设施费200元/平米，道路200元/平米，绿化350元/平米5配套设施费1,440专家公寓按1800元/平米计提6开发间接费用7982-5项之和的3%7期间费用4,3192-5项之和的2%7.1管理费用8222-6项之和的3%7.2财务费用1,932暂按照开发成本的50贷款两年，利率取6.4%7.3销售费用1,566按销售收入的3%计提8营业税及附加2,870按销售收入的5.5%计提9总投资36,4371-8项之和注：地下停车按500个车位，35平米/车位，2500元/平米建安计算贡份凡手爬送凝啃氛靠晴椰格拔科浩木入曾终哇工靠泵是残耪盐讥辆侗樊2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 173 页经济测算l按静态测算其收益水平l售价：4000元/平米l经测算，可实现销售收入5.22亿元；l税前成本利润率为35%，盈利能力较好盈利情况盈利情况项目损益表序号项 目合计1销售收入52,190.672开发成本29,247.144开发期间费用4,319.235销售税金及附加2,870.497土地增值税2,971.328营业利润12,782.509利润总额12,782.5010所得税3,195.6311净利润9,586.8812税前成本利润率35%13税后成本利润率26%布殖抠歉蕊屈捻汪修悬介寅毛埋密恐俩专攫爪许逾最中荚醚镜屑痢毯垫吸2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved非常规附加值借鉴垄湃艳凝疏队野众迭批凋复会陕淬炸谗果秸兽把奄埠阑鲍弹缝炎锌窗鞍饮2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 175 页非常规附加值l方法：赠送大面阳台等原香小镇：赠送北向大面积阳台，后期可自行加建为功能房间金科帕提欧：赠送大面积阳台，后期可自行加建为功能房间除阳台、飘窗等常规附加值外，在政策风险可控和附加成本不高的情况下，可采取非常规附加值效鸣浴回剪折臂担好舰顷痈尺丁料蜀鼠晓衔荆延呀哟撇珐榆佯郡范腋押俄2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 176 页页外挑双层露台赠送全部面积，空中花园可改多功能房赠送一半面积，保证户型舒适度；入户花园面积全赠送,提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。非常规附加值l方法：入户花园、外挑双层露台等除阳台、飘窗等常规附加值外，在政策风险可控和附加成本不高的情况下，可采取非常规附加值恭之旬龟敖伐兆倔待欣牵膘面姓色氛郡岔骨饯椰纫世促尹凋骂复卑湿结遏2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p感谢观赏2011-08Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved蹿术恼赦申梦肯弹纱宿志凑羊围胃瘫皱捆食辰剿灌藉性毕卢淄造墨草现张2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p2011绿城扬州仪征项目产品定位报告177p