2024/7/251经典天成年前营销策略总纲营销部2011年11月2024/7/252营销目目标界定：界定：营销目标界定销售目标：5000万元，开盘一周内实现回款3000万元，年底实现回款2000万元蓄客目标：洋房认筹30个客户工程目标：12月3号会所（营销中心）软装使用条件，12月3号园林景观开放当前洋房认筹客户：10组2024/7/253推售分析：推售分析：已经开始销售已经开始销售主推楼号主推楼号楼王楼王12套套12套套12套套6套套实景开放全城全部开售产品户型结构套数户型面积建筑面积建面均价套内均价总价洋房平层241803937.318520.359809.25533547259.00跃式162503963.078262.889513.20432746352.50复式82702119.698888.4110233.0518840676.50别墅独栋84203352.77116001843738892133别墅独栋联排1245554621400016281.6647600000002024/7/254 从五月份开始对外接待客户以来，总共接待客户从五月份开始对外接待客户以来，总共接待客户214214人，人，8 8月月份来电来访人数最多，份来电来访人数最多，1111月份经济论坛未出现大量的来访人群。月份经济论坛未出现大量的来访人群。来访客户梳理来访客户梳理2024/7/255从来访来电咨询别墅、洋房物业的客户达从来访来电咨询别墅、洋房物业的客户达156人，咨询洋房达人，咨询洋房达70人，其次人，其次为别墅及独栋，对联排需求性偏好较强，但成交少。为别墅及独栋，对联排需求性偏好较强，但成交少。来访客户分析来访客户分析2024/7/256 来访客户对面积需求集中在来访客户对面积需求集中在300300平米的中大户型上，来访登平米的中大户型上，来访登记户型面积记户型面积3838人。人。来访客户分析来访客户分析2024/7/257经典天成洋房客户信息统计表经典天成洋房客户信息统计表截止时间：截止时间：5月月23日日11月月25日日认筹开始时间：认筹开始时间：2011年年8月月1号号名名 称称 人人 数数 认筹客户 10人 登记意向客户 80人 电话来访客户 580人 认筹梳理认筹梳理初步价格试探：初步价格试探： 经过这段时间的调查了解，电话询问和来访登记客户大部分对本项目的区域认经过这段时间的调查了解，电话询问和来访登记客户大部分对本项目的区域认同感很强，置业顾问在平时与客户的交流过程中，洋房都是报同感很强，置业顾问在平时与客户的交流过程中，洋房都是报8000900080009000元元/ /的价的价格，根据客户对价格的反应，总体来说都基本接受本区域洋房的市场价格，但有些格，根据客户对价格的反应，总体来说都基本接受本区域洋房的市场价格，但有些偏高，在当前市场低迷下，采用高开边走策略为宜，伺机拔高项目洋房价格格。偏高，在当前市场低迷下，采用高开边走策略为宜，伺机拔高项目洋房价格格。 洋房低层跃式采光、私密性等反映较大，且大户型、高总价等客户可比性小，洋房低层跃式采光、私密性等反映较大，且大户型、高总价等客户可比性小，建议拿出建议拿出6 6套低层跃式在开盘做特价让利优惠。套低层跃式在开盘做特价让利优惠。2024/7/258推售分析：推售分析：别墅：别墅：2626套（已销售五套），余套（已销售五套），余2121套；套；洋房：洋房：4848套（已认筹套（已认筹1010套），余套），余3838套。套。共计：共计：7474套（预计销售总额为套（预计销售总额为2 2亿元）亿元）2024/7/259营销目目标分解：分解：实现开盘一周内销售不低于实现开盘一周内销售不低于30003000万元万元，春节前销售不低于，春节前销售不低于50005000万元。按目前项目的推售总量万元。按目前项目的推售总量2 2亿元，即在开盘一周内必亿元，即在开盘一周内必须实现须实现15%15%的销售，春节前必须实现的销售，春节前必须实现25%25%的销售。所以制定开盘的销售。所以制定开盘前洋房的前洋房的诚意客户（缴纳认筹金）积累目标诚意客户（缴纳认筹金）积累目标3030位，保底位，保底2525位；位；2024/7/2510营销目目标分解：分解： 以调整后的销售节点计算，以调整后的销售节点计算，1111月月2222日至日至1212月月1111日开盘，日开盘，各共计各共计3 3周时间周时间。一期全推一期全推:2011:2011年目标销售套数年目标销售套数1818（套），（套），成交达成交达25%25%，开盘一周实现，开盘一周实现1111套，成交率为套，成交率为 15%15%，20112011年推年推出货量出货量=74=7415%15%（推出货量销售率）（推出货量销售率）=11=11套。套。 以积累以积累3030位诚意客户计算，周均积累诚意客户位诚意客户计算，周均积累诚意客户1010位，位，目前已认筹目前已认筹1010人，即实际每周还需积累诚意客户人，即实际每周还需积累诚意客户6767位，按位，按现有现有6 6 位置业顾问，即平均每人每周需积累位置业顾问，即平均每人每周需积累1 1位，按照位，按照5%5%的的认筹成功率计算则平均每天需要接待认筹成功率计算则平均每天需要接待2020个有效客户，平均每个有效客户，平均每人接待人接待3434人人/ /天。天。2024/7/2511营销目目标分析：分析：蓄客不足，认筹基数不够，年底蓄客不足，认筹基数不够，年底5000万资金回笼万资金回笼经典天成是高端项目，大户型、高总价，需要时间的推移和认可，经典天成是高端项目，大户型、高总价，需要时间的推移和认可，短时间内不能做到集中爆破性认购短时间内不能做到集中爆破性认购出彩的圈层活动、推广策略和构建塔尖生活汇产生大量认筹，进出彩的圈层活动、推广策略和构建塔尖生活汇产生大量认筹，进而解筹而解筹以下是我们的解决之道以下是我们的解决之道2024/7/2512营销目目标分解：分解：精准现场体验2024/7/2513营销目目标分解：分解：精准体验开盘活动活活动形式：形式：经典天成森林典天成森林别墅盛装开墅盛装开盘活活动时间：项目开目开盘日日(12月月11日日) 10:0011:00点点活活动嘉嘉宾邀邀请：待定：待定活活动人人员：经典天成客典天成客户、相关媒体、相关媒体活活动内容：按常内容：按常规模式模式在活在活动结束后在束后在报纸上以新上以新闻稿的形式整版稿的形式整版报道。道。2024/7/2514营销目目标分解：分解：精准营销经典天成塔尖生活汇之圣诞假面舞会 邀请已签约及意向别墅、洋房客户共同参加，举行在会所举行假面舞会，让客户邀请已签约及意向别墅、洋房客户共同参加，举行在会所举行假面舞会，让客户之间形成互动，签约客户向意向客户传达项目理念及优势，促进购买和口碑传播。之间形成互动，签约客户向意向客户传达项目理念及优势，促进购买和口碑传播。2024/7/2515营销目目标分解：分解：精准营销利用项目现场实景和产品氛围营造独特的生活方式，利用活动营销项目利用项目现场实景和产品氛围营造独特的生活方式，利用活动营销项目氛围和培养生活方式，体现别墅独特的气质和主城区稀缺别墅身份，进而快氛围和培养生活方式，体现别墅独特的气质和主城区稀缺别墅身份，进而快速的促进成交。速的促进成交。活动安排：活动安排：12月业主团拜会（法式下午茶）月业主团拜会（法式下午茶）12年年1月高端汽车新款发布会月高端汽车新款发布会12年年1月红酒雪茄品鉴会月红酒雪茄品鉴会2024/7/2516营销目目标分解：分解：精准营销年前为大企业、证券公司、银行、商会等年前为大企业、证券公司、银行、商会等年终冠名团拜会年终冠名团拜会2024/7/2517营销目目标分解：分解：精准营销团购执行龙洞堡机场工作人员及航空公司职员南明区政府及龙洞堡管委会贵阳学院、警官职业技术学院及附件大中专院校老干妈高层管理人员2024/7/2518营销目目标分解：分解：精准营销经典天成塔尖生活汇9月六盘水、毕节等地巡回演展月六盘水、毕节等地巡回演展区域商会团拜区域商会团拜2024/7/2519营销目目标分解：分解：精准营销经典天成塔尖生活汇高端生活演绎奢侈品协会奢侈品协会 高尔夫球协会高尔夫球协会高端酒品鉴会高端酒品鉴会豪华旅游定制豪华旅游定制雪茄协会雪茄协会贵族礼仪培训贵族礼仪培训形象设计形象设计高端消费新品发布展示高端消费新品发布展示 私人定制服务私人定制服务 贵族生活学堂贵族生活学堂 贵族运动教学贵族运动教学 2024/7/2520营销目目标分解：分解：精准营销经典天成会经典天成会年前高端年前高端VIP俱乐部活动构建经典天成塔尖生活汇俱乐部活动构建经典天成塔尖生活汇茶道协会茶道协会读书会读书会花道协会花道协会艺术品鉴拍卖艺术品鉴拍卖文化潮流信息文化潮流信息画廊画廊奢侈品巡展奢侈品巡展艺术品鉴赏拍卖艺术品鉴赏拍卖 定期私藏欣赏定期私藏欣赏 琴棋书画协会琴棋书画协会 戏剧堂会戏剧堂会 读书会读书会 顶级厨艺协会顶级厨艺协会2024/7/2521营销目目标分解：分解：资源客户，电话资源客户，电话CALLCALL客客销售员销售员CallCall客客置业顾问之前积累的客户，购买资料的客户。置业顾问之前积累的客户，购买资料的客户。客户中心客户中心 CallCall客到销售员客到销售员CallCall客客分析成交客户特征，筛选相匹配的数据，分析成交客户特征，筛选相匹配的数据，利用客户中心进行利用客户中心进行CallCall客，获取有效诚意客户数据移交给销售员跟进。客，获取有效诚意客户数据移交给销售员跟进。外围联动外围联动CallCall客客二三级联动二三级联动CallCall客，传递项目信息。客，传递项目信息。时间：项目过年前时间：项目过年前多级多级callcall客，最大可能拉动诚意客户客，最大可能拉动诚意客户精准营销2024/7/2522营销目目标分解：分解：精准营销 抄竞争项目（如乐湾国际、金华世家、兴隆珠江湾畔、黔灵半山、蓝波湾、在水一方）来访抄竞争项目（如乐湾国际、金华世家、兴隆珠江湾畔、黔灵半山、蓝波湾、在水一方）来访客户车牌号，再找专业公司根据车牌筛选其资料，群发短信以及电话跟进，截杀竞争项目客源。客户车牌号，再找专业公司根据车牌筛选其资料，群发短信以及电话跟进，截杀竞争项目客源。 筛选核心客户来源区域，如企业、集中小区，直接与企业、物管联系，筛选核心客户来源区域，如企业、集中小区，直接与企业、物管联系，获得投递权限，项目获得投递权限，项目组安排学生投递组安排学生投递，直接接触核心目标客户，直接接触核心目标客户直投直投“亲自投递亲自投递”抄车牌抄车牌时间：年底前时间：年底前直接劫杀竞争对手客户直接劫杀竞争对手客户2024/7/2523营销目目标分解：分解：A A、线上：上：报媒：晚媒：晚报为主、都市主、都市报为辅网网络：搜房网：搜房网大牌大牌户外：机外：机场、高速公路出入口、大十字、高速公路出入口、大十字短信：点短信：点对点信息告知点信息告知高端高端杂志：新目志：新目标大市大市场、互、互动地地产楼宇广告：楼宇广告：诺可可电梯，高端写字楼、高端物梯，高端写字楼、高端物业区区B B、线下：下：开放体开放体验活活动（1212月月3 3日）日）圈圈层活活动：大企：大企业、银行、行、证券公司年会，券公司年会，1212月月1111日开日开盘后后执行行团购：南明区政府、：南明区政府、龙洞堡管委会、洞堡管委会、龙洞堡机洞堡机场、老干、老干妈、贵阳学阳学院、警官院、警官职业技技术学学 院及其他院校客院及其他院校客户，开，开盘前后前后1212月月1111日日进行行团购组织地州客地州客户拦截：六截：六盘水、水、毕节等等设置外展点，参加地州房交会，置外展点，参加地州房交会，线上短信覆盖，根据具体上短信覆盖，根据具体时机安排机安排精准推广2024/7/2524营销目目标分解：分解：精准推广具体措施：具体措施：1.1.直接占位目标客户群直接出入的场所直接占位目标客户群直接出入的场所地点：车行、主要写字楼餐厅、银行及证券公司营业厅、商场等地点：车行、主要写字楼餐厅、银行及证券公司营业厅、商场等活动形式：资料架、展架长期摆放，设立临时咨询点进行巡展活动形式：资料架、展架长期摆放，设立临时咨询点进行巡展目的：直接占位目标客户群经常出入的场所，提高信息传达率目的：直接占位目标客户群经常出入的场所，提高信息传达率抢占区域核心渠道抢占区域核心渠道2.2.分类客户电梯挂箱分类客户电梯挂箱目标：在高档小区、别墅区、高档写字楼有针对性地将项目信息传递给潜在客目标：在高档小区、别墅区、高档写字楼有针对性地将项目信息传递给潜在客户户目标客户：项目区域客户、目标小区客户、指定品牌车主、高档商场会员等目标客户：项目区域客户、目标小区客户、指定品牌车主、高档商场会员等传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广2024/7/2525营销目目标分解：分解：精准推广客户信息传达，渠道互补2024/7/2526营销目目标分解：分解：精准推广与贵阳扎佐高尔夫球场合作，圈定其客户资源，利用球场内大牌展示，或资料码放，对项目进行宣传与资料派发。球场选择：扎佐高尔夫等高端知名球场预期费用：每个球场每块大牌费用待定2024/7/2527营销目目标分解：分解：精准推广客户信息传达，渠道互补2024/7/2528营销目目标分解：分解：精准媒体计划媒体名称媒体名称投放时间投放时间合计金额合计金额已投放已投放电台2011年5月2011年11月36万大十字户外2011年6月2012年5月50万报纸晚报（6个整版）、都市报（1个整版）57万房博会2011年9月45万星力杂志2011年7月1万项目围墙喷绘2010年12月至今2万机场广告1年79万公交车体广告3个月45万搜房网3个月25万郎咸平经济论坛2011年11月12日30万合计合计370370万万计划投放计划投放电梯广告3个月10万报纸5个整版40万合计合计5050万万销售售总额：2 2亿元元推广推广费用：用：420420万元万元费用占比：费用占比：2.1%2.1%2024/7/2529紧邻森林公园紧邻森林公园空港空港独栋、联排和景观独栋、联排和景观洋房，四季花果洋房，四季花果园林景观园林景观7 7分钟双核城市分钟双核城市森林公园别墅森林公园别墅核心价值核心价值1.1.项目紧邻主城、森林公园、空港、人文大学项目紧邻主城、森林公园、空港、人文大学旁，城市东扩项目生态资源优势明显；旁，城市东扩项目生态资源优势明显；2.2.5 5分钟主城、分钟主城、7 7分钟航空城双核生活，主城周分钟航空城双核生活，主城周边已无类似别墅，买一套小一套，都市别墅边已无类似别墅，买一套小一套，都市别墅生活样板；生活样板；3.3.本案产品线丰富、项目细节打造取胜；本案产品线丰富、项目细节打造取胜；主城、森林、公园、空港里的别墅主城、森林、公园、空港里的别墅精准推广思路营销目目标分解：分解：2024/7/253020112011年年树立经典天成高端城市别墅形象，主推项目双核占位优势，树立经典天成高端城市别墅形象，主推项目双核占位优势，在春节之前实现项目高度知名度与市场地位。在春节之前实现项目高度知名度与市场地位。森林里的森林里的城市里的城市里的公园里的公园里的空港里的空港里的稀缺别墅稀缺别墅5 5分钟主城分钟主城森林公园里森林公园里7 7分钟云上分钟云上城区城区5 5平方米公里别墅平方米公里别墅仅仅4848席席推广思路推广思路2024/7/2531本案竞争对手很多本案竞争对手很多 宏宇项目、森林故事项目、万科玲珑湾、世纪新城、乐湾国际、中大宏宇项目、森林故事项目、万科玲珑湾、世纪新城、乐湾国际、中大国际广场、大十字懿府等，树立经典天成高端城市森林公园别墅差异化国际广场、大十字懿府等，树立经典天成高端城市森林公园别墅差异化形象，主推项目双核占位优势，在春节之前实现项目高度知名度与市场形象，主推项目双核占位优势，在春节之前实现项目高度知名度与市场地位，抢占市场份额。地位，抢占市场份额。项目名称项目名称主题推广主题推广主导主导全天下国际公馆温泉、高尔夫、多级湖景、经典欧式产品金华世家现代中式纯别墅血统社区风格保利国际广场25万世界滨水都市综合体现代懿府600年历史传承 大十字绝版236席历史、资源中天世纪新城墅立旗帜 鼎立主城原创性乐湾国际5000亩高尔夫别墅群资源万科玲珑湾主城山河别墅资源、品牌推广思路推广思路2024/7/2532推广思路推广思路 在目标客群心目中，目前贵阳没有真正意义上的豪在目标客群心目中，目前贵阳没有真正意义上的豪宅。宅。提及豪宅，早期的蓝波湾、在水一方勉强算是豪宅，不是提及豪宅，早期的蓝波湾、在水一方勉强算是豪宅，不是因为真正的豪，而是汇聚了贵阳一拨传统富人。因为真正的豪，而是汇聚了贵阳一拨传统富人。在他们心目中，可称为豪宅的有必备的四大条件：在他们心目中，可称为豪宅的有必备的四大条件：属于他们专属的服务属于他们专属的服务属于他们身份象征的地段或资源属于他们身份象征的地段或资源属于他们享受的价值属于他们享受的价值属于他们简单而惬意的生活方式属于他们简单而惬意的生活方式2024/7/2533推广思路：推广思路：经典天成开放经典天成开放 开盘期工作时间计划简报开盘期工作时间计划简报工作内容工作内容1111月月1616171718181919202021212222232324242525262627272828292930301212月月3 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181812.19-12.19-12.1812.181919202021212222一一二二三三四四五五六六日日一一二二三三四四五五六六日日一一二二三三四四五五六六日日一一二二三三四四五五六六日日一一二二三三四四五五六六日日一一二二三三四四五五六六日日筹备筹备前期筹备方案报批报报定报定合作单位活动方案及物料(公关公司)主要入口进入项目导示系统（制作公司）项目主入口处至体验区围墙（制作公司）媒体类媒体类户外媒体项目现场围墙初稿报批完机场户外灯箱更报纸媒体贵阳晚报贵州都市报发网络广告搜房网新浪布腾讯房龙网会筑房网其它媒体短信广告电梯轿厢初稿活动活动现场物料导示系统发布会体验区启动钻石夜开盘空飘、围墙、展板主要通道包装活动控制活动工作管制定实施当天协助现场工作2024/7/2534营销目目标分解：分解：销售执行销售执行建议建议实现实现 8 8个月的周期内完成个月的周期内完成 40% 40%的推售量的推售量时间节点时间节点工程节点工程节点2011.12会所（售楼处）开放会所（售楼处）开放2011.12样板间开放样板间开放2011.12开盘销售开盘销售2012.5结构封顶2012.6外立面、园林精装完成2012.8主题景观点完成，具备入住条件蓄客蓄客2011.82011.8月月会所、样板示范区放会所、样板示范区放2011.12011.1月月一次开盘一次开盘2011.122011.12月月持续销售持续销售年前年前2024/7/2535详备销售道具详备销售道具楼书：楼书：根据项目价值梳理进行楼书的设计和编根据项目价值梳理进行楼书的设计和编辑，制作成为一本产品使用手册（高科辑，制作成为一本产品使用手册（高科技的设备的使用，比如：门窗使用方法）技的设备的使用，比如：门窗使用方法）宣传册（单页）：宣传册（单页）：做项目周边的旅游景点出行手册，罗做项目周边的旅游景点出行手册，罗列项目的卖点的介绍。列项目的卖点的介绍。纸袋：纸袋：体现项目的贵气，可配合异地推广及活体现项目的贵气，可配合异地推广及活动推广大范围发放。动推广大范围发放。户型册：户型册：各户型设计专门的户型单页及卖点说各户型设计专门的户型单页及卖点说明，加配图、位置图、渲染图、工法明，加配图、位置图、渲染图、工法指示图俱全。指示图俱全。 现场物料现场物料营销目目标分解：分解：2024/7/2536客客户管理：管理：销售管理销售管理客户分析客户分析A.成交客户B.意向客户传统客户分析客户分析C.到访客户D.潜在客户成交会推荐成交且满意仅成交意向会购买意向会推荐意向等待到访会推荐到访且满意仅到访2024/7/2537客客户管理：管理：销售管理销售管理客户挖掘客户挖掘活动营销D型：潜在客户排除仅到访一般性客户维护到访且满意活动营销到访会推荐C型：到访客户直接促销落订意向等待活动营销意向会推荐加紧跟踪，快速落订意向会购买B型：意向客户一般性的客户维护仅成交重点维护，争取继续购买成交且满意活动营销成交会推荐A型：成交客户深度挖掘的潜力客户类型卓信将客户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘2024/7/2538客客户管理：管理：销售管理销售管理客户挖掘客户挖掘发现客户未成交原因未成交客户梳理未选中合适的户型未有合适价格其他未成交客户梳理通过短信告知其新的房源推出其他解决方式通过短信告知其新的价格重新分析未成交客户，发掘成交价值；2024/7/2539客客户管理：管理：销售管理销售管理填写表格填写表格2024/7/2540策略策略总纲：价格策略价格策略 推广时拉高价格预期推广时拉高价格预期 开盘价格高开平走开盘价格高开平走 定价上预留折扣空间定价上预留折扣空间 设定预警机制，保证均价实现设定预警机制，保证均价实现 小幅快调，持续走高小幅快调，持续走高 ，现金为，现金为王王2024/7/2541价格策略：价格策略： 推广时拉稳健价格策略，开盘推广时拉稳健价格策略，开盘后根据市场状况和销售情况适时调整后根据市场状况和销售情况适时调整 开盘价格平开高走开盘价格平开高走 定价上预留折扣空间定价上预留折扣空间 实行差异化定价策略实行差异化定价策略2024/7/2542开开盘策略：策略：洋房开洋房开盘优惠策略惠策略开开盘当天当天认购优惠：惠： 按揭按揭9898折，一次性折，一次性9797折，关系折，关系户视情况而定情况而定认筹客筹客户（原（原认筹筹优惠）：惠）： 交交5 5万认筹金开盘时可作为万认筹金开盘时可作为1010万房款使用万房款使用 选定房号后选定房号后7 7日内签订日内签订商品房买卖合同商品房买卖合同，优惠，优惠1 1万，万，一次性付款再优惠一次性付款再优惠1万万 认筹客户以公开选房前一天为界限截止认筹客户以公开选房前一天为界限截止1 1、常规优惠、常规优惠预交预交5 5万元定金，开盘可作为万元定金，开盘可作为1010万元房款使用；万元房款使用；开盘当日签购房合同赠送开盘当日签购房合同赠送1 1万元，一次性付款再赠送万元，一次性付款再赠送1 1万元；万元；以上优惠只针对购房成功的客户。以上优惠只针对购房成功的客户。2、团购规模优惠、团购规模优惠团购规模模优惠政策惠政策有效有效时间5（含）套以上成团优惠70000元/套截止开盘当日5（含）套以上成团优惠40000元/套截止开盘后一个月团购优惠团购优惠=常规优惠常规优惠+团购规模团购规模备注：根据团购规模给予团购组织人一定的现金奖励。备注：根据团购规模给予团购组织人一定的现金奖励。2024/7/2543策略策略总纲：促促销优惠策略惠策略总纲 年低年低优惠截止，年后价格上惠截止，年后价格上涨根据市根据市场和和销售情况售情况 对三三组团8 8栋别墅与洋房楼墅与洋房楼间距小，距小，对销售售带来很来很大抗性，以相大抗性，以相对市市场偏低的价格面市，建偏低的价格面市，建议以以“卖鱼送姜送姜”的的形式独形式独栋及附及附赠产品打包出售，每品打包出售，每栋送两个送两个车位、入位、入户花园花园等。等。2024/7/2544推售策略推售策略已经开始销售已经开始销售主推楼号主推楼号楼王楼王12套套12套套12套套6套套实景开放景开放 全城全部开售全城全部开售产品户型结构套数户型面积建筑面积建面均价套内均价总价洋房平层241803937.318520.359809.25533547259.00跃式162503963.078262.889513.20432746352.50复式82702119.698888.4110233.0519211849.50别墅独栋84203352.77116001843738892133别墅联排、双拼1245554621400016281.6647600000002024/7/2545推售策略推售策略三组团洋房推售：三组团洋房推售： 主推：主推：1 1、2 2、3 3号洋房，利用号洋房，利用4 4号高价策略将客户挤压至前号高价策略将客户挤压至前3 3号洋房，号洋房，4 4号视野景观较好，价号视野景观较好，价值最大，作整体价格策略标杆。低层跃式景观视野、采光、私密性较差，拿出值最大，作整体价格策略标杆。低层跃式景观视野、采光、私密性较差，拿出6 6套在开盘前后作套在开盘前后作特价优惠。特价优惠。三组团别墅：三组团别墅： 8 8栋别墅产品及规划上问题较多，推出特价栋别墅产品及规划上问题较多，推出特价2 2、3 3、4 4号别墅大额让利优惠，不与其他优惠号别墅大额让利优惠，不与其他优惠折扣叠加，其余别墅利用高价格将客户挤压至前折扣叠加，其余别墅利用高价格将客户挤压至前6 6栋，开盘前网络、报媒推广。栋，开盘前网络、报媒推广。一二组团别墅及双拼：价格合理，不调整现有价格一二组团别墅及双拼：价格合理，不调整现有价格 鉴于三组团别墅及洋房低跃规划及产品的缺陷，客户接受及认可度低，去化较慢。置业顾鉴于三组团别墅及洋房低跃规划及产品的缺陷，客户接受及认可度低，去化较慢。置业顾问应当首推这些户型，并给予置业顾问高提成、客户高额优惠促使这些房源消化。问应当首推这些户型，并给予置业顾问高提成、客户高额优惠促使这些房源消化。主推楼号主推楼号楼王楼王12套套12套套12套套6套套对外标高价对外标高价2024/7/2546客户梳理客户梳理经典天成项目已经整体亮相，树立一定的知名度经典天成项目已经整体亮相，树立一定的知名度蓄客期客户来访来电率高，但认筹基数不足蓄客期客户来访来电率高，但认筹基数不足蓄客期价格试探在部分客户中认同蓄客期价格试探在部分客户中认同开盘在即，需进一步对客户进行梳理开盘在即，需进一步对客户进行梳理1 1、提价报价原则、提价报价原则解决价格测试、价格接受摸底。设定对外报价区间，充分获解决价格测试、价格接受摸底。设定对外报价区间，充分获得定价主动权。进一步扩大客户认筹基数，提高解筹率。得定价主动权。进一步扩大客户认筹基数，提高解筹率。2 2、客户筛选原则、客户筛选原则通过价格测试，实现有效目标客户的筛选，剔除低价接受能通过价格测试，实现有效目标客户的筛选，剔除低价接受能力客户，进而保证解筹率；力客户，进而保证解筹率；3 3、意向客户测试、意向客户测试测试内容：重点梳理客户意向楼栋、意向腿、意向房号，识测试内容：重点梳理客户意向楼栋、意向腿、意向房号，识别并区分客户诚意度，为最终的价格调整做好销控准备；别并区分客户诚意度，为最终的价格调整做好销控准备；4 4、精准销控原则、精准销控原则在意向确定量及准确度上实现双重要求，精准梳理，最终保在意向确定量及准确度上实现双重要求，精准梳理，最终保证解筹率目标实现。证解筹率目标实现。梳梳理理策策略略2024/7/2547定价原定价原则及及竞品分析：品分析：根据市根据市场上上类似似产品的价格及前期在品的价格及前期在销售中客售中客户的反的反应情况作情况作为参参考，采用市考，采用市场比比较法确定本期法确定本期产品价格。品价格。 根据根据产品品类型、区位、地段交通、型、区位、地段交通、项目体量、占有目体量、占有资源等源等选择主主城区黔灵半山、金阳美的林城城区黔灵半山、金阳美的林城时代和中代和中铁逸都国逸都国际、花溪藏、花溪藏珑和溪山和溪山御景、御景、乌当翡翠湾别院、三马片区蒙特卡尼作为参考依据，并作了如下分析：乌当翡翠湾别院、三马片区蒙特卡尼作为参考依据，并作了如下分析：竞品分析品分析2024/7/2548参考花园洋房参考花园洋房项目概况目概况楼盘名称楼盘名称区域区域面积段面积段对外均价对外均价（元（元/m/m2 2）优惠优惠备注备注黔灵半山云岩区150m2及以上8500全款94折、按揭98折剩5套，总价在130万蒙特卡尼云岩区150350m26500全款97折、按揭98折总价在100300万元溪山御景花溪区90170m26100全款98折、按揭99折，团购优惠推出75套左右，销售过半，团购不计藏珑花溪区150m2左右9000全款98折、按揭99折剩10套以下美的林城时代金阳区120230m28000交2万优惠1万推出80多套，销售率80%中铁逸都国际金阳区90300m28300根据户型不同，优惠1015万，一次性98折优惠总价在60250万2024/7/2549参考参考项目洋房价格目洋房价格2024/7/2550黔灵半山黔灵半山参考楼盘参考楼盘1该项目与黔灵公园一墙之隔，距离第四实验小学、贵阳六中该项目与黔灵公园一墙之隔，距离第四实验小学、贵阳六中300米，距离贵阳商业米，距离贵阳商业中心喷水池车程中心喷水池车程3分钟，此外附近还有实验二中、十七中、第一、二实验小学，北京华分钟，此外附近还有实验二中、十七中、第一、二实验小学，北京华联，贵阳医学院附属医院，中国邮政，工商银行、商业银行、建设银行，乘坐联，贵阳医学院附属医院，中国邮政，工商银行、商业银行、建设银行，乘坐15、37、48、55路均可到达。路均可到达。黔灵半山黔灵半山B区已经交房，目前区已经交房，目前C区在售，区在售，7层电梯花园洋房，均价在层电梯花园洋房，均价在9500元元/，整，整个社区的车位比例为个社区的车位比例为1:1，容积率为，容积率为1.8，绿化率为，绿化率为41.5%。项目内配有一个约。项目内配有一个约3000平平米的五星级半山会所，位于整个半山入口景观带中心区域，与山下的入口景观、山顶米的五星级半山会所，位于整个半山入口景观带中心区域，与山下的入口景观、山顶的居住住宅相呼应，欧式古典发挥得淋漓尽致。的居住住宅相呼应，欧式古典发挥得淋漓尽致。2024/7/2551参考楼盘参考楼盘1网签数据网签数据经过三年的品牌沉淀，洋房整体销售率超过经过三年的品牌沉淀，洋房整体销售率超过95%，2011年年6月开始销售价格均价月开始销售价格均价9624元元/m2，共售出，共售出24套，其中售价超套，其中售价超10000元元/m2的有的有4套。楼层差价在套。楼层差价在100200元元/m2间。项目整体均价在间。项目整体均价在9500元元/m2，剩余，剩余150平米的大户型平米的大户型5套。套。2024/7/2552美的林城时代美的林城时代 该项目总建筑面积达该项目总建筑面积达150150万方，居住人口约万方，居住人口约3 3万余人，产品涵盖高层、花园洋房、公万余人，产品涵盖高层、花园洋房、公寓、写字楼、别墅等，与国际会议中心一街之隔，此外附近紧邻观山湖公园、轻轨站、高寓、写字楼、别墅等，与国际会议中心一街之隔，此外附近紧邻观山湖公园、轻轨站、高铁站等。铁站等。 美的林城时代美的林城时代3030万方立体园林，国际级全功能生活配套，一站式国立教育，万方立体园林，国际级全功能生活配套，一站式国立教育，“五心五心级级”物业服务，为一个圈层雕琢丰盛人生。洋房在售面积为物业服务，为一个圈层雕琢丰盛人生。洋房在售面积为120230120230平米之间，平层平米之间，平层128128平平米去化快，大户型、高总价去化较慢，表现在复式、跃式两种户型。起价米去化快，大户型、高总价去化较慢，表现在复式、跃式两种户型。起价60006000元元/m2，均，均价价80008000元元/m2，最高价达到，最高价达到1000010000元元/m2。参考楼盘参考楼盘22024/7/2553参考楼盘参考楼盘2B-113栋栋网签价格网签价格洋房均价：洋房均价：80008000元元/ /平米平米户型区间：户型区间：平层：平层：128190m128190m2 2跃式：跃式：190230m190230m2 2销售情况：销售情况： 平层128平米价格在58009000元/m2间，均价在7000元/ m2左右，销售良好。 跃式均价在8500 10000元/m2，共39套，销售去化一般。 楼层差价在80150元/m2间，采用一户一价原则定价，楼栋差价在100500元/m2间，复式与低一层平层高300500元/m2间。2024/7/2554参考楼盘参考楼盘3中铁逸都中铁逸都中铁置业集团投资的大规模复合型房地产项目，打造集居住物业、消费商业、文中铁置业集团投资的大规模复合型房地产项目，打造集居住物业、消费商业、文化教育、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的国际化复合社区。化教育、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的国际化复合社区。金阳新区南部金阳新区南部门户位置，是当前贵阳规模最大的综合性大盘之一，距离主城区仅门户位置，是当前贵阳规模最大的综合性大盘之一，距离主城区仅5分钟车程，交通分钟车程，交通十分便利。十分便利。占地面积占地面积:135:135万平方米万平方米 建筑面积建筑面积:230:230万平方米万平方米 容积率：容积率：1.81.8户数：户数：1600016000户户绿化率：绿化率：40%40%洋房均价：洋房均价：83008300中铁逸都国际房源面积中铁逸都国际房源面积90-27090-270，国庆，国庆促销起价促销起价53005300元元/ /，9090一口价一口价4545万元万元/ /套，套，125-170125-170高端空中逸馆每套限时高端空中逸馆每套限时优惠优惠10-1510-15万元，全款万元，全款9999折，折，2024/7/2555参考楼盘参考楼盘3溪山御景溪山御景贵州首个国宾级公园住区，位于花溪河畔甲秀南路国宾馆东侧，毗邻国家级湿地公贵州首个国宾级公园住区，位于花溪河畔甲秀南路国宾馆东侧，毗邻国家级湿地公园、花溪公园、高尔夫生态公园、南接大学城及洛平生态公园。总用地园、花溪公园、高尔夫生态公园、南接大学城及洛平生态公园。总用地303亩，容积率亩，容积率2.08，总建，总建30万，总户数万，总户数1600户，规划占地约户，规划占地约40000的山体健身休闲国际生活公园，的山体健身休闲国际生活公园，打造国际化商业街、康体休闲会所、品牌幼儿园、小学等城市配套设施，国际顶尖物业打造国际化商业街、康体休闲会所、品牌幼儿园、小学等城市配套设施，国际顶尖物业服务商戴德梁行提供全物业顾问。服务商戴德梁行提供全物业顾问。2011年年11月份开盘至今销售均价月份开盘至今销售均价6100元元/m2，推出，推出78套，开盘一周销售套，开盘一周销售35套，团购套，团购拉低整体均价在拉低整体均价在5000元元/m2。楼层差价在。楼层差价在100200元元/m2间，复式价格比下一层高间，复式价格比下一层高500800元元/m2间，楼栋差价在间，楼栋差价在100800元元/m2间。间。2024/7/2556本项目概况本项目概况 本项目位于贵阳市南明区龙洞堡见龙洞路本项目位于贵阳市南明区龙洞堡见龙洞路5050号，紧邻航空港，地处贵阳森林号，紧邻航空港，地处贵阳森林公园腹地，为新兴的生态、休闲、易居的生活板块，新机场路（油小线）直达，距公园腹地，为新兴的生态、休闲、易居的生活板块，新机场路（油小线）直达，距市中心市中心7 7分钟车程，小区环境优雅、交通便捷。分钟车程，小区环境优雅、交通便捷。 项目总占地面积约项目总占地面积约11.511.5万方，分三期开发。其中：一期建筑面积约万方，分三期开发。其中：一期建筑面积约2.032.03万方，万方，产品主要为别墅、花园洋房；二期建筑面积约产品主要为别墅、花园洋房；二期建筑面积约5.185.18万方，产品主要为别墅、花园洋万方，产品主要为别墅、花园洋房和高层；三期建筑面积约房和高层；三期建筑面积约9.979.97万方，产品主要为别墅、高层。项目容积率一二期万方，产品主要为别墅、高层。项目容积率一二期约为约为0.80.8、三期约为、三期约为3.03.0，绿化率为，绿化率为45%45%。经典天成典天成2024/7/2557洋房定价洋房定价2024/7/2558洋房均价依据洋房均价依据2024/7/2559三组团位置三组团位置12341号号8号号2号号3号号4号号7号号6号号5号号景观视野较好景观视野较好四联排四联排独栋独栋独栋独栋四联排四联排双拼双拼双拼双拼已成交已成交2024/7/2560洋房差价定价原则洋房差价定价原则2024/7/2561景观：小区景观主要依靠内部景观，楼栋分布直接影响景观差异，景观视线概景观：小区景观主要依靠内部景观，楼栋分布直接影响景观差异，景观视线概况。况。采光：本案周围无高建筑物遮挡，主要视野受到该主团内部建筑影响，视野的采光：本案周围无高建筑物遮挡，主要视野受到该主团内部建筑影响，视野的范围会影响每户的品质，视线是否良好。范围会影响每户的品质，视线是否良好。朝向：客厅朝主景观面户型最好，其次为主卧室朝主景观面较好，对后是客厅、朝向：客厅朝主景观面户型最好，其次为主卧室朝主景观面较好，对后是客厅、主卧都朝普通景观面。主卧都朝普通景观面。噪音：主要考虑临主要、次要交通道路路的差异，会影响客户对户型的选择。噪音：主要考虑临主要、次要交通道路路的差异，会影响客户对户型的选择。通风：户型的客厅、餐厅、厨房、卧式等情况通风：户型的客厅、餐厅、厨房、卧式等情况品质及附加值：部分产品带露台；阳台灰空间；阁楼挑高有优势；带电梯楼层品质及附加值：部分产品带露台；阳台灰空间；阁楼挑高有优势；带电梯楼层有优势；一楼送地下室、入户花园等因素进行区分。有优势；一楼送地下室、入户花园等因素进行区分。洋房户型定价因素洋房户型定价因素2024/7/2562 综上，根据上，根据计算得出洋房的参考均价算得出洋房的参考均价为85008500元元/m/m2 2 ，独，独栋别墅的参考均墅的参考均价价为1280012800元元/m/m2 2。各。各类产品（洋房、品（洋房、别墅）分墅）分别以朝向、景以朝向、景观、采光、噪音、通、采光、噪音、通风、配套、品配套、品质七七项来来评分，分，总分分为7070分。分。 一、洋房一、洋房根据每根据每户评分，用加分，用加权平均的方式推算出平均的方式推算出5252分分为参考均价基准参考均价基准值，设定每增加或减定每增加或减少一分少一分对应的的现金价金价值为5020050200元。元。二、二、别墅墅根据每根据每户评分，用加分，用加权平均的方式推算出平均的方式推算出5656分分为参考均价基准参考均价基准值，设定每增加或减定每增加或减少一分少一分对应的的现金价金价值为100500100500元。元。本项目洋房定价方式本项目洋房定价方式2024/7/2563别墅参考项目别墅参考项目 位于金阳新区中心观山公园、金华湖畔，毗邻贵阳行政，稀缺山水资源的城位于金阳新区中心观山公园、金华湖畔，毗邻贵阳行政，稀缺山水资源的城市顶级中式别墅居住区。市顶级中式别墅居住区。 分两期开发，建设周期为两年，有叠拼、联排、合院和独栋分两期开发，建设周期为两年，有叠拼、联排、合院和独栋四种产品。四种产品。 金华世家金华世家占地面积：占地面积：6330063300平米平米容积率：容积率：1.051.05绿化率：绿化率：40%40%开发商：贵州开发商：贵州蓉金房开蓉金房开户型区间：户型区间：200600平米平米均价：独栋均价：独栋2 2万元万元/ /平米平米( (已售完已售完) ) 联排联排1.21.2万元万元/ /平米平米2024/7/2564别墅参考项目别墅参考项目贵阳乌当区东风镇，由宏德置业投资打造，总投资逾百亿元，内设满足生活、文化、贵阳乌当区东风镇，由宏德置业投资打造，总投资逾百亿元，内设满足生活、文化、娱乐、休闲需求的完善配套，如五星级酒店、温泉娱乐、休闲需求的完善配套，如五星级酒店、温泉SPA、文化广场、大型生活超市、文化广场、大型生活超市、温泉生活馆、时尚购物街、度假村、国际学校、风情商业小镇等。并依就月亮河的蜿温泉生活馆、时尚购物街、度假村、国际学校、风情商业小镇等。并依就月亮河的蜿蜒曲折，打造亲水性平台，营造休闲、惬意的心灵放松净土。蜒曲折，打造亲水性平台，营造休闲、惬意的心灵放松净土。乐湾国际乐湾国际占地面积占地面积:3335000平方米平方米建筑面积建筑面积:1200000平方米平方米开发商：宏德置业开发商：宏德置业户数：当期户数：当期200户户代理：合富辉煌代理：合富辉煌均价：独栋均价：独栋2万元万元/平米平米联排联排1.8万元万元/平米平米户型赠送前后花园户型赠送前后花园200500平米平米一次性一次性8888折，按揭折，按揭8989折，独栋折，独栋2626栋剩余栋剩余2 2栋，联排认筹阶段。栋，联排认筹阶段。2024/7/2565别墅参考项目别墅参考项目国电金海域位于金阳区长岭南路国电金海域位于金阳区长岭南路58号，距贵金线干道仅约号，距贵金线干道仅约120米，交通十分便利。项目米，交通十分便利。项目计划分两期开发，一期为计划分两期开发，一期为2栋栋24+1高层电梯住宅、高层电梯住宅、2栋栋17+1小高层电梯住宅、小高层电梯住宅、4栋栋5+1多多层住宅、层住宅、21栋低层住宅；二期为栋低层住宅；二期为6栋栋24+1高层电梯住宅。高层电梯住宅。国电国电金海域主推户型为：建筑面积金海域主推户型为：建筑面积130余平方米三房二厅二卫及余平方米三房二厅二卫及90余平方米二房二厅一余平方米二房二厅一卫住宅。各栋高层建筑顶层为跃式住宅，单套面积从卫住宅。各栋高层建筑顶层为跃式住宅，单套面积从130余平方米至余平方米至220平方米。平方米。心灵放松净土。心灵放松净土。国电金海域国电金海域占地面积占地面积:99961平米平米建筑面积建筑面积:28万平米万平米容积率：容积率：2.0户数：户数：1300户户推出时间不详推出时间不详促销：国电金海域交促销：国电金海域交2万优惠万优惠3万万国电金海域房源国电金海域房源134-147平层，平层，176-220复式房，复式房，起价起价4600元元/，交，交2万优惠万优惠3万，全款万，全款98折，按揭折，按揭99折，团购折，团购3户以上户以上99折，折，4户以上户以上98折。折。2024/7/2566别墅参考项目别墅参考项目曾荣膺中国别墅曾荣膺中国别墅20强，位于白云区与金阳新区交界处风光秀丽的南湖湖畔，依尖强，位于白云区与金阳新区交界处风光秀丽的南湖湖畔，依尖山、大龙井山而建，背靠万亩自然森林，环抱山、大龙井山而建，背靠万亩自然森林，环抱350亩天然湖泊。项目总建筑面积近亩天然湖泊。项目总建筑面积近30万平方米，由独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、蝶式空中花园别墅、万平方米，由独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、蝶式空中花园别墅、空中复式花园洋房和小户型平层花园洋房七大类组成。紧临艳山红镇政府，距白空中复式花园洋房和小户型平层花园洋房七大类组成。紧临艳山红镇政府，距白云老城区云老城区500米。米。丽水铭城丽水铭城占地面积占地面积:80050平方米平方米建筑面积建筑面积:17510平方米平方米开发商开发商:贵阳永茂房开贵阳永茂房开容积率：容积率：1.5绿化率：绿化率：50%户数：户数：300户户别墅价格：别墅价格：20000元元/平米平米2024/7/2567别墅参考项目别墅参考项目保利春天大道保利春天大道贵州保利开发的第四个项目，坐落于乌当新区的中心梅兰生态林区，项目与水东路相接。离主贵州保利开发的第四个项目，坐落于乌当新区的中心梅兰生态林区，项目与水东路相接。离主城区约城区约15分钟车程，离火车站约分钟车程，离火车站约20分钟车程，离机场也仅需分钟车程，离机场也仅需20分钟。分钟。占有良好的公园、山景、占有良好的公园、山景、河景及溪谷资源条件，居住功能良好，配套完善。河景及溪谷资源条件，居住功能良好，配套完善。现代德式风格建筑与欧式风格园林搭配，现代德式风格建筑与欧式风格园林搭配，利用坡地形成退台、阶梯式平面布局，广场是南明河。别墅，公寓，商业等多种产品，社区利用坡地形成退台、阶梯式平面布局，广场是南明河。别墅，公寓，商业等多种产品，社区配套极为完善，打造一个纯粹的生态艺术小镇及多功能艺术文化交流场所。整个项目总共分为配套极为完善，打造一个纯粹的生态艺术小镇及多功能艺术文化交流场所。整个项目总共分为四期销售，目前准备销售的是一期，主要是由多层花园洋房、小高层电梯及景观高层组成。四期销售，目前准备销售的是一期，主要是由多层花园洋房、小高层电梯及景观高层组成。占地面积占地面积:435000平方米平方米建筑面积建筑面积:640000平方米平方米开工时间开工时间:2009-12-28绿化率：绿化率：40%容积率：容积率：1.4户数：户数：4000户户赠送面积：赠送面积：100平米平米双拼价格：双拼价格：1.2万元万元/平米平米别墅优惠：别墅优惠：98折折利春天大道别墅起价利春天大道别墅起价145万元万元/套套2024/7/2568别墅参考项目别墅参考项目中天花园三期中天花园三期“御景湾御景湾”为中天花园产品提升绝对力作。项目紧邻中天花园别墅为中天花园产品提升绝对力作。项目紧邻中天花园别墅高端项目高端项目“御溪谷御溪谷”，原规划也是别墅用地。，原规划也是别墅用地。是中天是中天主城区十年成熟大盘主城区十年成熟大盘，中天花园中天花园位于位于2600亩环城绿化带上，省植物园和顺海林场环抱之中，依靠自然的山形地势，打亩环城绿化带上，省植物园和顺海林场环抱之中，依靠自然的山形地势，打造出一个规模大、环境美、配套全、物业管理优、文化气息浓郁的康居型住宅小区。造出一个规模大、环境美、配套全、物业管理优、文化气息浓郁的康居型住宅小区。中天花园中天花园占地面积占地面积:95000平方米平方米建筑面积建筑面积:1100000平方米平方米容积率：容积率：1.19绿化率：绿化率：40%双拼价格：双拼价格：11000元元/平米平米户数：户数：7800户户双拼赠送花园面积：双拼赠送花园面积：80平平米以上米以上2024/7/2569别墅参考项目别墅参考项目主城山水大盘，百万山河大盘，高绿化、低容积率，代言主城高品质的大型主城山水大盘，百万山河大盘，高绿化、低容积率，代言主城高品质的大型人文社区。东山与水口寺间，背山面河。人文社区。东山与水口寺间，背山面河。0808年首次开盘，相对成熟社区。年首次开盘，相对成熟社区。中天世纪新城中天世纪新城占地面积占地面积:78.9平方米平方米建筑面积建筑面积:100万平方米万平方米容积率：容积率：1.26开工时间开工时间:2007首次开盘时间：首次开盘时间：2008年年10月月户数：户数：6000户户销售别墅：多拼为主销售别墅：多拼为主户型区间：户型区间：180300平米平米联排价格：联排价格：1.32.4万元万元/平米平米2024/7/2570别墅参考项目别墅参考项目兴隆珠江湾畔兴隆珠江湾畔 小河区东北部，与南明区紧密相连，毗邻小河全新改造成熟的长江路商业街，沿小河区东北部，与南明区紧密相连，毗邻小河全新改造成熟的长江路商业街，沿珠江路，交通便捷。在倡导亲地栖居、回归人性关怀的设计理念，凭借珠江路，交通便捷。在倡导亲地栖居、回归人性关怀的设计理念，凭借“一湾两涧三山一湾两涧三山”得天独厚的优越自然环境，多种物业组合。得天独厚的优越自然环境，多种物业组合。 占地面积占地面积:420246平方米平方米建筑面积建筑面积:568000平方米平方米容积率：容积率：1.35绿化率：绿化率：45%户数：户数：3500别墅户型区间：别墅户型区间：175300平米平米楼间距：楼间距：1315米米总价：总价：130400万元万元/套套建面单价：建面单价：1.31.5万元万元/平米平米现阶段推出套数：现阶段推出套数：67套套下一期在认筹登记中下一期在认筹登记中2024/7/2571别墅参考项目别墅参考项目楼盘名称楼盘名称区域区域面积段面积段对外均价（元对外均价（元/m/m2 2）优惠优惠备注备注金华世家金阳200600m2独栋：2万（10年）联排：1.2万全款99折、按揭送中央空调、地毯独栋售完6套联排在售珠江湾畔小河区175300m2联排1.4万全款92折、分期及按揭98折下一期认筹登记中世纪新城南明区200m2400m2联排：1.32.4万全款97折、按揭98折、活动折扣92折销售去化较慢中天花园云岩区180m2左右联排：1.1万全款98折、按揭99折剩10套以下春天大道乌当区230300m2联排：1.21.4万全款98折、按揭99剩余不到10套多套，均为300平米大户型乐湾国际乌当区200500m2独栋：2万联排：0.71.2万全款88折、按揭89折大户型高总价经典天成南明区200600m2三组团待定别墅交10万抵15万大户型、高总价2024/7/2572别墅参考项目别墅参考项目09、10年年09、10年年2024/7/2573别墅参考项目别墅参考项目均价权重均价权重（元（元/m/m2 2）百分比百分比项目项目经典经典天成天成乐湾国乐湾国际际金华金华世家世家世纪世纪新城新城春天春天大道大道中天中天花园花园备注备注价格12800176001160019500940011000乐湾国际、金华世家有独栋别墅，其余以联排居多，本项目三组团独栋别墅采光、私密性、楼间距、噪音等综合考虑，在以上产品缺陷上进行300平米的价格修正，综合均价在1160元/m2比重0.20.20.10.30.2区位15131011141014交通1512911141014内部环境10798698产品户型159101081011周边环境10888778规划规模7465666商服环境10787989物业成熟度5244434项目昭示性5343434发展商品牌8576777总分1007075737973852024/7/2574已准备及需决策工作：已准备及需决策工作：会所包装进行中会所包装进行中与短信公司、网络、媒体、户外对接中与短信公司、网络、媒体、户外对接中与广告公司、活动公司对接开盘方案及推广策略与广告公司、活动公司对接开盘方案及推广策略开盘价格策略、优惠策略、推售策略汇报中开盘价格策略、优惠策略、推售策略汇报中客户、团购客户、关系客户的优惠方式及金额需明确、客户、团购客户、关系客户的优惠方式及金额需明确、重要工程节点需相关部门配合重要工程节点需相关部门配合开盘方式的确定，按认筹顺序、先后次序开盘方式的确定，按认筹顺序、先后次序团购执行计划、房源确定团购执行计划、房源确定2024/7/2575开开盘计划划活动时间：活动时间： 2011 2011年年1111月月2626日日 9 9：30163016：3030活动地点：经典天成一期（现场体验区）活动地点：经典天成一期（现场体验区）主办方：卓信地产主办方：卓信地产 广嘉地产广嘉地产 铁投卓信置业铁投卓信置业承办方：活动公关公司承办方：活动公关公司拟拟 邀：准客户（已购）、认筹客户、特邀客户邀：准客户（已购）、认筹客户、特邀客户意向客户、媒体、业界知名人士意向客户、媒体、业界知名人士共约共约250300250300人人媒体单位：媒体单位：报媒：报媒：晚报晚报都市报都市报商报商报杂志：杂志：互动互动、新目标新目标大市场大市场贵州台：贵州台：家园家园、贵阳台、贵阳台家住贵阳家住贵阳网络：搜房、新浪、腾迅、房龙网、筑房网网络：搜房、新浪、腾迅、房龙网、筑房网2024/7/2576解筹流程解筹流程开开盘计划划解筹方式：解筹方式：认筹客户按认筹顺序优先选房，当天购房客户凭排队选房，先到先得认筹客户按认筹顺序优先选房，当天购房客户凭排队选房，先到先得解筹流程：解筹流程：3组客户为一组组客户为一组定金：洋房定金：洋房5万元，别墅万元，别墅10万元万元认筹客户凭认筹单和组别优选排队，认筹客户可安排内部工作人员进认筹客户凭认筹单和组别优选排队，认筹客户可安排内部工作人员进行穿插，形成假购和造势现象。其余客户（当中也可安排已成交及内部人行穿插，形成假购和造势现象。其余客户（当中也可安排已成交及内部人员作秀）则按次序排队。分组客户进入销控中心进行选房，选中房源后，员作秀）则按次序排队。分组客户进入销控中心进行选房，选中房源后，交纳定金，签订认购房源及协议，未成交客户可在等候区观望，成交客户交纳定金，签订认购房源及协议，未成交客户可在等候区观望，成交客户进入体验中心体验，第一组客户进入进入体验中心体验，第一组客户进入10分钟后，第二批客户进入。认购排分钟后，第二批客户进入。认购排队人数减少时间相应调整。队人数减少时间相应调整。2024/7/2577人人员安排安排排排队区区2 2人、暖人、暖场区区1 1人、餐人、餐饮区区3 3人、停人、停车区区1 1人、人、选房等候房等候区区2 2人、沙人、沙盘隔离区、隔离区、销控台控台1 1人、唱号人、唱号销控区控区2 2人、人、认购区区2 2人、人、财务区区2 2人、人、签约审核区核区1 1人、未成交客人、未成交客户等候区等候区1 1人、人、奖品区品区2 2人、品人、品鉴体体验区区8 8人人开开盘流程流程开开盘流程流程排排队区区沙沙盘隔离区隔离区选房房销控区控区销控台控台签约审核区核区未成交客未成交客户等候区等候区奖品区品区餐餐饮区区品品鉴体体验区区排排队等候区等候区选房房销控区控区唱号唱号销控台控台沙盘隔离区沙盘隔离区签约审核区签约审核区未成交客户等候区未成交客户等候区品鉴体验区品鉴体验区吧台吧台暖暖场区区餐饮区餐饮区财务区财务区奖品区奖品区认购区区2024/7/2578序号序号对象及条件对象及条件优惠优惠优惠时间优惠时间1 1认筹客户交5万抵10万仅限开盘当天2按揭贷款97%五天内支付首付款，办理按揭并付清相关费用，并签订合同一次性付清全款（认购后5天内）95%五天内支付全款， 付清相关费用，并签订合同3优惠三套总价100万元开盘半月开开盘优惠惠2024/7/2579选房流程房流程2024/7/2580开开盘物料物料2024/7/2581谢谢 谢谢 聆聆 听听 ！Thanks!