部不动产登记办部不动产登记办 肖攀肖攀二零一六年三月二零一六年三月沈阳沈阳不动产登记簿册证不动产登记簿册证主要内容介绍主要内容介绍不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于归属和其他法定事项记载于不动产登记簿不动产登记簿的行为。的行为。明朝鱼鳞簿册民国登记簿证建国初登记簿证簿册证与登记制度如影随形社会主义市场经济初期社会主义市场经济初期“证出多门证出多门”v20132013年年1111月月2020日，日，国务院第国务院第3131次常务会议决定由国土资源次常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、机构、登记簿册登记簿册、登记依据和信息平台、登记依据和信息平台“四统一四统一”。v20142014年年1212月月2222日日，国务院发布国务院发布不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿定设立统一的不动产登记簿” “” “不动产登记机构完成登不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。v2012015 5年年2 2月月1313日日，国土资源部印发关于启用不动产登记国土资源部印发关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（簿证样式（试行）的通知（国土资发国土资发201525201525号文号文），），决定从决定从20152015年年3 3月月1 1日起正式启。日起正式启。v20162016年年1 1月月1 1日，日，不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则正式颁正式颁发实施。发实施。开启不动产统一登记新征程开启不动产统一登记新征程3月月1日，姜大明部长在徐州日，姜大明部长在徐州市颁发全国首批不动产权证书市颁发全国首批不动产权证书 开启不动产统一登记新征程开启不动产统一登记新征程3.2重庆首重庆首本本不动产权证在不动产权证在长寿长寿诞生诞生3.2广西首广西首本本不动产权证在不动产权证在南宁南宁诞生诞生4.1湖北首本湖北首本不动产权证在不动产权证在荆州荆州诞生诞生.3.1江苏江苏睢宁县睢宁县启用不动产权证书启用不动产权证书3.1四川四川泸县泸县启用不动产权证书启用不动产权证书3.1江西首本不动产权证书在江西首本不动产权证书在崇义县崇义县诞生诞生3.1黑龙江首本不动产权证书在黑龙江首本不动产权证书在林口林口诞生诞生3.2山东省首本不动产权证书在山东省首本不动产权证书在青岛青岛诞生诞生截至今年截至今年3 3月月3 3日，日，全国所有地市、全国所有地市、98%98%的区县完成职责整合，的区县完成职责整合，涉及涉及2424个省份个省份的的7373个地市、个地市、496496个县区个县区实施了统一登记制度，实施了统一登记制度，启用了新版权利证书，启用了新版权利证书，占比占比22%22%、18%18%。今年目标是力争今年目标是力争所有市县年底前所有市县年底前颁发新证、停发旧证。颁发新证、停发旧证。目目 录录v不动产登记簿册证的总体情况不动产登记簿册证的总体情况v不动产登记申请审批表的主要内容不动产登记申请审批表的主要内容v不动产登记簿的主要内容不动产登记簿的主要内容v不动产权利证书和登记证明的主要内容不动产权利证书和登记证明的主要内容v不动产登记簿证填写示例不动产登记簿证填写示例v不动产登记簿册证的使用要求不动产登记簿册证的使用要求一、登记簿册证的总体情况一、登记簿册证的总体情况v不动产登记簿证样式不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表。不动产登记申请审批表。v不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的样式以及证书、证明的印制标准由国土资源样式以及证书、证明的印制标准由国土资源部统一规定，登记申请审批表为示范表格。部统一规定，登记申请审批表为示范表格。（一）如何认识登记簿册证的统一（一）如何认识登记簿册证的统一v在登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是在登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础，因此，登记簿册的统一至关重要。以存在的基础，因此，登记簿册的统一至关重要。v依法行政看，依法行政看，是建立和实施不动产统一登记制度的产物，也是建立和实施不动产统一登记制度的产物，也是落实国务院是落实国务院“四统一四统一”、落实物权法和不动产登记、落实物权法和不动产登记暂行条例的要求。暂行条例的要求。v“四统一四统一”关系看，关系看，是不动产登记制度和不动产权籍调查的是不动产登记制度和不动产权籍调查的重要组成部分（登记依据）；是不动产登记机构开展登记工重要组成部分（登记依据）；是不动产登记机构开展登记工作的基本条件（登记机构）；是建设全国不动产登记信息基作的基本条件（登记机构）；是建设全国不动产登记信息基础管理平台的基础（信息平台）。础管理平台的基础（信息平台）。v统一登记目的看，统一登记目的看，是实现维护权益、保障交易安全、便民利是实现维护权益、保障交易安全、便民利民的需要。民的需要。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v面临的形势面临的形势不动产登记制度不动产登记制度从分散走向从分散走向统一统一（不动产、不动产权利、登记内容）（不动产、不动产权利、登记内容）v核心核心如何形成统一的登记簿册制度如何形成统一的登记簿册制度 外部外部，需回答应设置哪些种类的登记簿，需回答应设置哪些种类的登记簿册，以及各登记簿册彼此间的关系。册，以及各登记簿册彼此间的关系。 内部内部，登记簿册之名称、各登记栏目及，登记簿册之名称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等。各登记栏目以及各登记事项间的关系等。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v统一融合。统一融合。以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学性和协调性性和协调性v包容创新。包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登记内容，不搞重打锣鼓另开张。借鉴国外做法，适应登记内容，不搞重打锣鼓另开张。借鉴国外做法，适应登记簿电子化的要求，采用登记要素指标化和表单式的设记簿电子化的要求，采用登记要素指标化和表单式的设计，从形式和内容上进行集成创新。计，从形式和内容上进行集成创新。v全面准确。全面准确。全面记载不动产的自然状况、权属状况和其全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。的公信力，更好发挥登记的公示作用。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v便民利民。便民利民。统一权利证书，方便企业和群众统一权利证书，方便企业和群众办理登记，查询登记信息。科学设置登记内办理登记，查询登记信息。科学设置登记内容，兼顾登记人员及相关主体的合理需求。容，兼顾登记人员及相关主体的合理需求。v支撑管理。支撑管理。保留原有重要的管理性登记指标，保留原有重要的管理性登记指标，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为国家自然资源资产产权制度、不动产财税制国家自然资源资产产权制度、不动产财税制度改革等奠定基础。度改革等奠定基础。 （三）登记簿册证的基本关系（三）登记簿册证的基本关系申 请 受 理发 证登 簿审 核不动产登记申请审批表不动产登记簿样式不动产权证书和登记证明样式覆盖登记全流程覆盖登记全流程（依申请依申请、依嘱托、依职权）、依嘱托、依职权） （三）登记簿册证的基本关系（三）登记簿册证的基本关系不动产登记申请不动产登记簿不动产权证书和登记证明不动产登记审批下一轮登记登记过程中相互关联登记过程中相互关联 申请材料申请材料审核材料审核材料审核材料审核材料（三）（三）登记簿册证的基本关系登记簿册证的基本关系v对规范性文件的对规范性文件的理解和适用理解和适用, ,应应当符合法律、行当符合法律、行政法规和部门规政法规和部门规章的规定章的规定v确保不动产登记职责确保不动产登记职责的完整性。的完整性。v确保不动产登记依法确保不动产登记依法依规开展。依规开展。v确保不动产登记资料确保不动产登记资料移交到位。移交到位。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v 二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v1 1、不动产登记申请审批表样式将登记申请表、不动产登记申请审批表样式将登记申请表和登记审批表合并，旨在倡导提高登记效率，和登记审批表合并，旨在倡导提高登记效率，并非将申请程序和审批程序合并。并非将申请程序和审批程序合并。v不动产登记申请审批表为示范表格，各地可不动产登记申请审批表为示范表格，各地可参照使用，也可以根据实际情况，从便民利参照使用，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，进行适当调整。民和方便管理出发，进行适当调整。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v2 2、登记原因的证明文件，即申请人申、登记原因的证明文件，即申请人申请登记提交的申请材料。应依据请登记提交的申请材料。应依据条例条例（D16D16）和和实施细则实施细则的有关规定，的有关规定，确定申请登记需要提交的材料，并制作确定申请登记需要提交的材料，并制作目录予以公示。目录予以公示。v今年部将出台不动产登记操作指南。今年部将出台不动产登记操作指南。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v3 3、不动产登记审批情况。、不动产登记审批情况。审批即审核审批即审核，审核，审核是保证登记结果准确的关键环节。登记审核是保证登记结果准确的关键环节。登记审核可以采取初审、复审、核定三审制，简单登可以采取初审、复审、核定三审制，简单登记案件或者业务可以采取两审制或者一审制，记案件或者业务可以采取两审制或者一审制，具体审批程序可以由地方根据实际情况自行具体审批程序可以由地方根据实际情况自行确定。但是，审核工作宜由专业的登记人员确定。但是，审核工作宜由专业的登记人员负责。负责。v今年部将出台不动产登记人员管理办法。今年部将出台不动产登记人员管理办法。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v4 4、不动产登记过程中所需的、不动产登记过程中所需的受理和不予受理文受理和不予受理文书书（D17D17）、）、实地查看和调查文书实地查看和调查文书（D19D19）、）、不予不予登记文书登记文书（D22D22）、）、查询文书查询文书（D27D27）、）、询问文书询问文书（物权法（物权法D12D12）、）、公告文书公告文书（实施细则（实施细则D17D17）等书）等书表卡册，可以按照规定和登记簿，结合本地实际表卡册，可以按照规定和登记簿，结合本地实际和工作需要，自行确定和印制。和工作需要，自行确定和印制。v登记程序要合法规范。登记程序要合法规范。物权法司法解释物权法司法解释区分不动产物权原因行为和区分不动产物权原因行为和不动产登记行为，划定民事、行政诉讼边界，行政诉讼主要审查登记行不动产登记行为，划定民事、行政诉讼边界，行政诉讼主要审查登记行为的合法性。为的合法性。v登记资料查询不同于政府信息公开。登记资料查询不同于政府信息公开。查询应按照物权法、条例和细则的查询应按照物权法、条例和细则的规定，不宜适用规定，不宜适用政府信息公开条例政府信息公开条例。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v不动产登记簿的法律效力不动产登记簿的法律效力 特定物权变动的生效效力特定物权变动的生效效力- -形成力形成力 保护善意第三人的效力保护善意第三人的效力- -公信力公信力 不动产物权权属的推定力不动产物权权属的推定力- -推定力推定力登记簿记载的权利人与真实权利人不一致：登记簿记载的权利人与真实权利人不一致： * *夫妻共有的不动产登记在一方名下（夫妻共有的不动产登记在一方名下（内部效力和外部效力内部效力和外部效力）；）； * *借名购买不动产，物权等记载被借人名下；借名购买不动产，物权等记载被借人名下； * *作为遗产的不动产登记在继承人、受遗赠人以外的人名下；作为遗产的不动产登记在继承人、受遗赠人以外的人名下； * *人民法院、仲裁委员会的生效人民法院、仲裁委员会的生效法律文书法律文书确认的不动产权利人与登记簿记确认的不动产权利人与登记簿记载的权利人不一致；载的权利人不一致； * *不动产登记机构错误或者疏漏，造成登记权利人与真实权利人不一致。不动产登记机构错误或者疏漏，造成登记权利人与真实权利人不一致。物权法司法解释物权法司法解释规定，当事人有证据证明登记簿记载与真实权利状态规定，当事人有证据证明登记簿记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，可请求确认其享有物权。不符、其为该不动产物权的真实权利人，可请求确认其享有物权。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v不动产登记簿的法律效力不动产登记簿的法律效力 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产登记簿为准。 证书要依据登记簿的内容进行填写。证书要依据登记簿的内容进行填写。 * *登记簿与证书登记簿与证书“底片底片”与与“照片照片”* *改变改变“重证轻簿重证轻簿”的观念，管理的观念，管理好登记簿。好登记簿。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v德国、日本和我国台湾德国、日本和我国台湾，都根据不动产自然信息、，都根据不动产自然信息、权利信息等区分了不同的簿页部分。但土地、房屋权利信息等区分了不同的簿页部分。但土地、房屋分别设簿、分簿记载。分别设簿、分簿记载。我国采取我国采取“一个登记簿一个登记簿”的的设计。设计。v国情：涉及房、林、地、海等多种不动产，一簿能够统一，国情：涉及房、林、地、海等多种不动产，一簿能够统一，利于信息集中；利于信息集中；v法律：权利设立和处分时，遵循法律：权利设立和处分时，遵循“房地一体房地一体”和和“地林一致地林一致”原则，房地登记簿分开，可能产生权利分别处分；原则，房地登记簿分开，可能产生权利分别处分；v实践：房地合一的地方，登记簿合一。实践：房地合一的地方，登记簿合一。 实施细则实施细则D2D2，一体登记原则，要求权利主体一致。，一体登记原则，要求权利主体一致。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v登记簿样式，按照条例的规定，主要分登记簿样式，按照条例的规定，主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。息、其他事项登记信息三大部分。v登记簿共有登记簿共有2626张表单张表单（2 2张张基本信息基本信息+ +1010张张权利信权利信息息+ +5 5张张事项信息事项信息+ +6 6张张附图附图+ +2 2张张封面封面+ +1 1张张目录目录）。）。主要是应对复杂的不动产权利体系。主要是应对复杂的不动产权利体系。v宏观宏观（簿页间关系）（簿页间关系）- -中观中观（每张簿页功能）（每张簿页功能）- -微微观观（登记内容填写）（登记内容填写）记载记载宗地宗海所在的行政辖区、宗地宗海代码和登记机构名称宗地宗海所在的行政辖区、宗地宗海代码和登记机构名称登记簿大封面登记簿大封面u宗地宗地/宗海代码宗海代码u登记机构登记机构三、不动产登记簿三、不动产登记簿v基本信息部分基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，界址、空间界限、面积、用途等自然状况，以及自然状况的变化情况。以及自然状况的变化情况。u宗地面积宗地面积u用途用途u权利类型权利类型u权利性质权利性质u权利设定方式权利设定方式u附记附记u变化情况变化情况宗地基本信息宗地基本信息记载宗地上的不动产类型、坐落、土地状况以及变化情况记载宗地上的不动产类型、坐落、土地状况以及变化情况附宗地图附宗地图宗海基本信息宗海基本信息u用海总面积和宗海面积用海总面积和宗海面积u用海类型用海类型A和用海类型和用海类型Bu海岛代码海岛代码u变化情况变化情况记载海域状况、无居民海岛状况及其变化情况记载海域状况、无居民海岛状况及其变化情况宗海附图宗海附图u登记簿采用电子介登记簿采用电子介质的，附电子的宗质的，附电子的宗地图地图u登记簿采用纸质介登记簿采用纸质介质的，可以打印或质的，可以打印或者粘贴经登记机构者粘贴经登记机构审核的宗地图审核的宗地图附宗海图附宗海图三、不动产登记簿三、不动产登记簿v权利登记部分权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。v 内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附记信息。矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附记信息。 记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权土地所有权登土地所有权登记信息记信息u权利人权利人u分类面积分类面积记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地建设用地的使建设用地的使用权登记信息用权登记信息u权利人权利人u共有情况共有情况u使用期限使用期限u取得价格取得价格记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权房地产权登记信息房地产权登记信息u项目内多幢房屋项目内多幢房屋u项目名称项目名称记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权房地产权登记信息房地产权登记信息u幢、层、套、间幢、层、套、间u土地使用权人土地使用权人u规划用途规划用途u房屋性质房屋性质u专有建筑面积专有建筑面积u分摊建筑面积分摊建筑面积记载建筑物区分所有权业主共有部分【记载建筑物区分所有权业主共有部分【天然共有、法定共有、约定共有天然共有、法定共有、约定共有】建筑物区分所有建筑物区分所有权业主共有部分权业主共有部分登记信息登记信息u建筑物区分所有权建筑物区分所有权业主共有部分的权利业主共有部分的权利人人u实施细则实施细则D36办理房屋办理房屋所有权首次登记时，申请人应所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主当将建筑区划内依法属于业主共有的共有的道路、绿地、其他公共道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地房及其占用范围内的建设用地使用权使用权一并申请登记为业主共一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法其对共有部分享有的权利依法一并转让。一并转让。 附房地产平面图附房地产平面图记载海域使用权和无居民海岛使用权记载海域使用权和无居民海岛使用权海域（含无居民海域（含无居民海岛）使用权登海岛）使用权登记信息记信息u使用期限使用期限u使用金总额使用金总额u使用金缴纳情况使用金缴纳情况记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权构（建）物所有构（建）物所有权登记信息权登记信息u构筑物类型构筑物类型u构筑物规划用途构筑物规划用途u构筑物面积构筑物面积记载耕地、草地、水域滩涂等非林地的承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等记载耕地、草地、水域滩涂等非林地的承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等（实施细则实施细则D52，国有农用地的使用权登记国有农用地的使用权登记 ）土地承包经营权、农土地承包经营权、农用地的其他使用权登用地的其他使用权登记信息（非林地）记信息（非林地）u发包方发包方u权利人权利人u共有情况共有情况u承包（使用）类型承包（使用）类型u土地所有权性质土地所有权性质记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权、使用权记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权、使用权林权登记信息林权登记信息u林地使用（承包）期限林地使用（承包）期限u林地所有权性质林地所有权性质u主要树种主要树种u株数株数u林种林种u起源起源u小地名小地名记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权、采矿权仍按现有模式登记发证记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权、采矿权仍按现有模式登记发证）其他相关权利登记其他相关权利登记信息（取水权、探信息（取水权、探矿权、采矿权等）矿权、采矿权等）u其他相关权利其他相关权利今年部将出台自然今年部将出台自然资源统一确权登记办法资源统一确权登记办法三、不动产登记簿三、不动产登记簿v其他事项登记部分其他事项登记部分反映不动产权利的限制和提示事项，包括反映不动产权利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等五抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等五个部分。个部分。v 内容基本分为权利人或者申请内容基本分为权利人或者申请 人信息、登记类型和登记原人信息、登记类型和登记原 因信息、权利有关期限和价因信息、权利有关期限和价 格信息、不动产登记证明号格信息、不动产登记证明号 以及附件信息等。以及附件信息等。记载不动产上设定的地役权情况记载不动产上设定的地役权情况地役权登记信息地役权登记信息u地役权人地役权人u供役地权利人供役地权利人u地役权内容地役权内容记载不动产的一般抵押权、最高额抵押权（含记载不动产的一般抵押权、最高额抵押权（含在建建筑物抵押在建建筑物抵押）抵押权登记信息抵押权登记信息u抵押方式抵押方式u在建建筑物抵押范围在建建筑物抵押范围u被担保主债权数额被担保主债权数额u债务履行期限债务履行期限u最高额债权确定事实最高额债权确定事实和数额和数额抵押权人和抵押人？抵押权人和抵押人？抵押顺位？担保范围？抵押顺位？担保范围？超额抵押？超额抵押？记载不动产买卖、抵押预告登记的事项记载不动产买卖、抵押预告登记的事项预告登记信息预告登记信息u权利人权利人u义务人义务人u预告登记种类预告登记种类 物权法司法解释物权法司法解释规定，规定，未经预告登记的权利人同意，转未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，可以认定其不发生其他物权的，可以认定其不发生物权效力。物权效力。（处分不动产物权）（处分不动产物权）买卖不动产物权的协议被认定买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款当认定为物权法第二十条第二款所称的所称的“债权消灭债权消灭”。记载利害关系人申请异议登记的事项记载利害关系人申请异议登记的事项异议登记信息异议登记信息u申请人申请人u异议事项异议事项 实施细则实施细则D84D84，异议登记，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。在并自担风险的书面承诺。记载不动产查封、轮候查封等有关事项记载不动产查封、轮候查封等有关事项查封登记信息查封登记信息u查封机关u查封类型u查封文件（裁定，非协执）u查封期限（登记对抗）u解封机关 预查封等同查封，轮候查封不是查封。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v 一个宗地或者宗海内，一个宗地或者宗海内，如果有两个如果有两个以上不动产单元以上不动产单元，应填写，应填写不动产权利登不动产权利登记目录页记目录页和和不动产权利及其他事项登记不动产权利及其他事项登记信息封面页信息封面页。并按一个不动产单元一本、。并按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。填写本数和页数。v 此时，登记簿分为两大版块：此时，登记簿分为两大版块：宗地宗地宗海基本信息宗海基本信息+ +不动产权利和事项登记信不动产权利和事项登记信息息。方便信息管理。方便信息管理。 不动产权利目录页不动产权利目录页登记簿小封面页登记簿小封面页三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v物的编成物的编成两级编制两级编制v 突出突出宗地、宗海宗地、宗海的主体性地位，将同一宗地、的主体性地位，将同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；v 突出突出不动产单元不动产单元作为基本登记单位的基础性作作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。 多个登记簿为一册多个登记簿为一册一个宗地宗海为一簿一个宗地宗海为一簿一个不动产单元为一本一个不动产单元为一本一类权利事项信息为一页一类权利事项信息为一页三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v 第一、物的编成与人的编成第一、物的编成与人的编成。受登记制度和历。受登记制度和历史习惯影响。其本身是信息排列组合方式不同，是史习惯影响。其本身是信息排列组合方式不同，是技术差异，不是制度差别。但统一编成方式，有利技术差异，不是制度差别。但统一编成方式，有利于信息系统统一，也能够助推规则统一。于信息系统统一，也能够助推规则统一。 第二、登记单位与编成单位第二、登记单位与编成单位。以地海为基，符。以地海为基，符合地合地- -楼楼- -房逻辑；房地信息不关联、单证上市交易房逻辑；房地信息不关联、单证上市交易现象存在，通过落宗落户，实现房地权属、面积和现象存在，通过落宗落户，实现房地权属、面积和图形的一致；登记业务与登记簿管理同步统筹考虑。图形的一致；登记业务与登记簿管理同步统筹考虑。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v一簿多页一簿多页活页方式活页方式v 不动产权利的首次、变更、转移、不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。纵向记载不动产权利及其他事项的载。纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。移登记、注销登记、更正登记等信息。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v一簿多页一簿多页活页方式活页方式v 当当一个不动产上只有一个不动产上只有1 1一一2 2种权利时，只需要种权利时，只需要填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、查封等其他登记事项时，不需换薄，直接在权、查封等其他登记事项时，不需换薄，直接在原有登记簿上增加登记页。登记簿可以续页。原有登记簿上增加登记页。登记簿可以续页。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v2.2.制作使用制作使用v 第一、登记簿由登记机构按照统一的登记簿样第一、登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。式自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对登记机构可结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不不得随意减少登记簿的内容得随意减少登记簿的内容。v 登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造。登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。三、不动产登记簿三、不动产登记簿2.2.制作使用制作使用v 第二、注意新老登记簿册衔接。第二、注意新老登记簿册衔接。建立新建立新旧登记簿册关联关系，确保登记信息可追溯，旧登记簿册关联关系，确保登记信息可追溯，每一项登记的前世今生通过登记簿可以查询。每一项登记的前世今生通过登记簿可以查询。v 纸质登记资料要尽快数字化，整理后进入数据库。纸质登记资料要尽快数字化，整理后进入数据库。v 新登记簿要与原来登记信息衔接，可注记原来前一手登记新登记簿要与原来登记信息衔接，可注记原来前一手登记信息的宗地号、房屋编码或者证书号。（信息的宗地号、房屋编码或者证书号。（抵押时，房地登记抵押时，房地登记信息要关联信息要关联）v 登记簿更新与登记簿更正登记簿更新与登记簿更正。“房屋登记机构作出未改变登记内房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿更新登记簿的行为，公民、法的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”最高人最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释201020101515号）号） 【登记簿形式、样式变化，内容不变；登记簿内容发生变化】【登记簿形式、样式变化，内容不变；登记簿内容发生变化】 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.1 3.1 三个编号三个编号v 宗地、宗海代码宗地、宗海代码，在权籍调查中形成的宗地、宗海编码。，在权籍调查中形成的宗地、宗海编码。v 业务号业务号，是登记业务收件的编号，由登记机构自行编制。如，是登记业务收件的编号，由登记机构自行编制。如可以用可以用201503010001201503010001，表示，表示20152015年年3 3月月1 1日第日第1 1个收件。个收件。v 不动产单元号不动产单元号，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创新，条例规定技术创新，条例规定不动产登记以不动产单元为基本单位进不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码行登记，不动产单元具有唯一编码。总体上，将土地（宗地）、。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海或者宗地、宗海筑物等一体登记；宗地、宗海或者宗地、宗海+ +土地或者海域的定土地或者海域的定作物组成不动产单元，宗地、宗海号作物组成不动产单元，宗地、宗海号+ +土地或者海域定作物编号作土地或者海域定作物编号作为不动产单元编号，具体划分与编码规则，依据不动产权籍调查为不动产单元编号，具体划分与编码规则，依据不动产权籍调查技术方案。技术方案。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.1 3.1 三个编号。三个编号。v 管理单位和登记单位。管理单位和登记单位。分散登记时期，宗地、宗海既作分散登记时期，宗地、宗海既作为土地、海域调查管理的基本单位，也作为土地登记、海域为土地、海域调查管理的基本单位，也作为土地登记、海域登记的基本单位。登记的基本单位。v 统一登记后，管理和登记相对分离。统一登记后，管理和登记相对分离。地籍调查、海籍调地籍调查、海籍调查查仍以宗地（海）为单位，仍以宗地（海）为单位，土地、海域的出让转让土地、海域的出让转让仍以宗地仍以宗地（海）为单位，（海）为单位，土地、海域的行政管理土地、海域的行政管理仍以宗地（海）为单仍以宗地（海）为单位，宗地、宗海编码仍然有效，继续使用。位，宗地、宗海编码仍然有效，继续使用。不动产登记的基不动产登记的基本单位统一为不动产单元；不动产权籍调查以不动产单元为本单位统一为不动产单元；不动产权籍调查以不动产单元为单位单位（在地、海籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及（在地、海籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量）。房屋、林木等定着物的权属调查和测量）。 登记信息相互关联。登记信息相互关联。不动产的自然状况、权利状况和其不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及每个权利和权利人通过他事项以及每个权利和权利人通过不动产单元号不动产单元号关联【关联【簿内簿内】。不动产登记的申请、受理收件、审核、发证以及资料归】。不动产登记的申请、受理收件、审核、发证以及资料归档通过档通过业务号业务号关联【关联【簿外簿外】。】。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v 不动产单元号（辽宁沈阳，空格分段）不动产单元号（辽宁沈阳，空格分段）v 210103210103 001002001002 GB00012GB00012 F00210012F00210012行政区划行政区划代码代码地籍区和地籍区和地籍子区地籍子区宗地号宗地号定作物定作物代码代码三、不动产登记簿三、不动产登记簿 建设用地建设用地360103 001002 GB00012 W00000000360103 001002 GB00012 W00000000建设用地使用权首次登记建设用地使用权首次登记建设用地和房屋建设用地和房屋360103 001002 GB00012 F00210012360103 001002 GB00012 F00210012建设用地使用权和房屋所有权首次登记建设用地使用权和房屋所有权首次登记项目项目F99990001F99990001 幢幢F00010001F00010001三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.2 3.2 权利类型权利类型v 遵循遵循“物权法定物权法定”的基本原则，法律有规定的的基本原则，法律有规定的都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土地都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权等法律规定的权利。等法律规定的权利。v 不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等（养殖权等（国有农用地的使用权国有农用地的使用权）。）。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.3 3.3 土地使用面积土地使用面积v 即权利人在一宗地内使用的土地面积。即权利人在一宗地内使用的土地面积。使用权面积和独用面积、分摊面积使用权面积和独用面积、分摊面积。土地权。土地权利人的使用权面积与宗地面积一致的，可以利人的使用权面积与宗地面积一致的，可以不填写；房屋所有人的独用土地面积与宗地不填写；房屋所有人的独用土地面积与宗地面积一致的，可以不填写；共同使用的土地，面积一致的，可以不填写；共同使用的土地，填写按份额或者分摊的土地面积；一个宗地填写按份额或者分摊的土地面积；一个宗地内一般不会同时出现独用面积和分摊面积。内一般不会同时出现独用面积和分摊面积。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.3 3.3 土地使用面积土地使用面积 v 对住房用地进行一定方式的土地分摊，是体现对住房用地进行一定方式的土地分摊，是体现房屋所有权人享有土地权利的一种方式。房地分别房屋所有权人享有土地权利的一种方式。房地分别登记地方采取土地分摊，房地统一登记地区采取宗登记地方采取土地分摊，房地统一登记地区采取宗地共有。地共有。（“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外地占地除外”。“开放小区和小区道路公共化改革开放小区和小区道路公共化改革”）v 原则：原则：统一登记后，产权保护只能更加严格、不统一登记后，产权保护只能更加严格、不能放松，必须对房屋所有人合法的土地权益予以确能放松，必须对房屋所有人合法的土地权益予以确认和保护认和保护。目前，在国家统一规定前，各地要按照。目前，在国家统一规定前，各地要按照严格保护产权的原则，完善或延续已有做法。严格保护产权的原则，完善或延续已有做法。v 要改变要改变“单证单证”交易观念、纠正确房不确地做法。交易观念、纠正确房不确地做法。v 准确把握房地一体原则。准确把握房地一体原则。 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.4 3.4 登记原因登记原因v 填写不动产权利首次登记、转移登记、变更登填写不动产权利首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、异议登记、更正登记等记、注销登记、预告登记、异议登记、更正登记等的具体原因。的具体原因。v 记载登记原因，能够明晰不动产权利的动态变化记载登记原因，能够明晰不动产权利的动态变化过程，有利于快速确定登记所需原因证明文件，为过程，有利于快速确定登记所需原因证明文件，为开展开展类型化审核类型化审核创造条件。创造条件。 （登记能力（登记能力登记类型登记类型登记原因）登记原因）【登记业务类型】【登记业务类型】登记原因证明文件登记原因证明文件登记审核登记审核 登记原因发生日期，登记对抗模式中，确定登记原因发生日期，登记对抗模式中，确定物物权变动日期权变动日期。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.5 3.5 附记附记v 相当于登记的兜底指标，填写需要对不相当于登记的兜底指标，填写需要对不动产登记情况进一步说明的信息。动产登记情况进一步说明的信息。v土地出让合同或者土地承包合同等编号；土地出让合同或者土地承包合同等编号；v合同生效日期；合同生效日期；v共有不动产权发一本证书时的持证人；共有不动产权发一本证书时的持证人；v抵押担保范围、抵押顺位；抵押担保范围、抵押顺位；v必要的历史登记信息、提示信息；必要的历史登记信息、提示信息；v登记机构认为需要记载的其他信息。登记机构认为需要记载的其他信息。四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v不动产统一登记后，还要不要发放权属证书？不动产统一登记后，还要不要发放权属证书？v根据物权法，登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载到登记簿即表示登根据物权法，登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载到登记簿即表示登记完成。发证是不是多此一举？记完成。发证是不是多此一举？v证明权利，群众接受。证明权利，群众接受。我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，社会群我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，社会群众对发放证书认可度高。证书是权利人享有该物权的证明。权利人申请登记，领众对发放证书认可度高。证书是权利人享有该物权的证明。权利人申请登记，领取不动产权证书，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。取不动产权证书，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。v便于交易，维护权益。便于交易，维护权益。权利人能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的权利人能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现不动产合法权益。不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现不动产合法权益。v更好监督和辅助登记。更好监督和辅助登记。将发证作为登记的一个环节，给权利人发证，证书发放的将发证作为登记的一个环节，给权利人发证，证书发放的及不及时、记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范登记行为。及不及时、记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范登记行为。权利证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请登记的必备材料，能够辅助登权利证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v不动产权证书不动产权证书分单一版和集成版。单一版证书可以分单一版和集成版。单一版证书可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如建设用地使用权及房屋所有权；土地一组权利。如建设用地使用权及房屋所有权；土地承包经营权及森林、林木所有权。集成版证书可记承包经营权及森林、林木所有权。集成版证书可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利，如某一权利主体在农村拥有单元上的不动产权利，如某一权利主体在农村拥有的多块承包地、宅基地、集体建设用地及其房屋、的多块承包地、宅基地、集体建设用地及其房屋、林木权利等。具体填发版本由当事人选择。目前主林木权利等。具体填发版本由当事人选择。目前主要使用单一版。要使用单一版。v不动产登记证明不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不发证书者预告登记、异议登记等事项。查封登记不发证书或证明。或证明。 四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明权利人、共有情况、坐落、单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况权利人、共有情况、坐落、单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v1.1.总的思路总的思路v 内容一致、版式多样内容一致、版式多样。在统一名称、统一。在统一名称、统一内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村的不同需求，设计的不同需求，设计“一证一权一证一权”（单一版）（单一版）和和“一证多权（集成版）两种权利证书，确一证多权（集成版）两种权利证书，确保样式统一、版式可选、一证多用。保样式统一、版式可选、一证多用。v 简约高效、简洁易懂。简约高效、简洁易懂。一本证书、一份证一本证书、一份证明，统一权属证书。精选指标、精心设计，明，统一权属证书。精选指标、精心设计，确保证书好看好懂。确保证书好看好懂。四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v 抵押权和地役权发放证明不使用证书抵押权和地役权发放证明不使用证书v 一是条例仅规定了不动产权属证书和一是条例仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权和地役权是从权利，若与登记证明，抵押权和地役权是从权利，若与基础权利一样都发证书，不仅技术上难以操基础权利一样都发证书，不仅技术上难以操作（从权利信息指标与基础权利指标差异较作（从权利信息指标与基础权利指标差异较大），还会导致证书记载上的混乱。大），还会导致证书记载上的混乱。v 二是证明既能记载权利，也能记载事项；二是证明既能记载权利，也能记载事项；原来在建工程抵押也是发登记证明。原来在建工程抵押也是发登记证明。v 三是抵押权等设定频率高、变化快，使用三是抵押权等设定频率高、变化快，使用证明便于交易，降低成本。证明便于交易，降低成本。四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.1 2.1 登记机构（印章）登记机构（印章）v 纸质介质的不动产登记簿和不动产权证书和登记证明应纸质介质的不动产登记簿和不动产权证书和登记证明应当加盖不动产登记机构的当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章不动产登记专用章”。v 不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的、不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不县国土资源局不动产登记专用章动产登记专用章”。v 各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。能。 v登记机关与发证机关登记机关与发证机关 ；登记行政机构与登记经办机构；登记行政机构与登记经办机构四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.2 2.2 不动产证书和登记证明的编号不动产证书和登记证明的编号v即印制证书证明的流水号。证书为即印制证书证明的流水号。证书为D D0000000000000000000000、J J v 今年部将出台不动产权证书和登记证明监制办法。今年部将出台不动产权证书和登记证明监制办法。证书证明应具备唯一的印制流水号。证书证明应具备唯一的印制流水号。 四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.3 2.3 不动产证书和登记证明的证号不动产证书和登记证明的证号v A A （ B B ） C C 不动产权第不动产权第 D D 号号v“A”“A”处填写登记机构所在省区市的简称。处填写登记机构所在省区市的简称。“B”“B”处处填写登记年度。填写登记年度。“C”“C”处一般填写登记机构所在市县处一般填写登记机构所在市县的全称，特殊情况下，可根据实际情况使用简称，的全称，特殊情况下，可根据实际情况使用简称，但应确保在省级范围内不出现重名；但应确保在省级范围内不出现重名；“D”“D”处是年度处是年度发证的顺序号，一般为发证的顺序号，一般为7 7位，码值为位，码值为0000001000000199999999999999。如苏（。如苏（20152015）徐州市不动产权第）徐州市不动产权第00000010000001号、苏（号、苏（20152015）睢宁县不动产权第）睢宁县不动产权第00000010000001号号v 关于关于C,C,用简称的一定要避免重名重号，以利于全国用简称的一定要避免重名重号，以利于全国登记信息的管理。如泸州市和泸县（泸登记信息的管理。如泸州市和泸县（泸），长沙），长沙市和长沙县（长沙市和长沙县（长沙）。）。 四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.4 2.4 不动产证书中的不动产证书中的“ / ”“ / ”v 证书中权利类型、证书中权利类型、权利性质、用途、权利性质、用途、面积等内容，在填写时，涉及土地、海面积等内容，在填写时，涉及土地、海域及其房屋、林木等定着物时，两种权域及其房屋、林木等定着物时，两种权利的有关内容需要分别填写。这时，应利的有关内容需要分别填写。这时，应该用该用“ / ”“ / ”分开分开 。“ / ”“ / ”由登记机构由登记机构自行打印。自行打印。v 将多种不动产登记到一本证书，同时又将多种不动产登记到一本证书，同时又不出现具体不动产的名称。不出现具体不动产的名称。 四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.5 2.5 使用期限问题使用期限问题v 证书上的证书上的“使用期限使用期限”指的是国有建设用地使用指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限，权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。期限的问题。v 在证书上设置在证书上设置“使用期限使用期限”，是分散登记时期各，是分散登记时期各部门的通常做法，统一登记后是继承，不是创新。部门的通常做法，统一登记后是继承，不是创新。并且能够让权利人清楚了解土地使用权、海域使用并且能够让权利人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，便于保障转让、抵押等交易权等权利的起止日期，便于保障转让、抵押等交易安全；也能够方便权利人在权利到期时及时办理续安全；也能够方便权利人在权利到期时及时办理续期，保障合法权利。期，保障合法权利。 四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明v2.6 2.6 二维码二维码v 登记机构可以在证书和证明上生成二维码，储存登记主体登记机构可以在证书和证明上生成二维码，储存登记主体信息。二维码具有防伪和便于检索查询的功能，由登记机构信息。二维码具有防伪和便于检索查询的功能，由登记机构自行打印。自行打印。v 存储信息由地方根据实际确定。有地方存储证书号、不动存储信息由地方根据实际确定。有地方存储证书号、不动产单元号和业务号；有地方存储证书号、不动产单元号；有产单元号和业务号；有地方存储证书号、不动产单元号；有地方存储证书号、不动产单元号和权利人。地方存储证书号、不动产单元号和权利人。v 2.7 2.7 附图附图v 附反映不动产界址及四至范围的示意图形，不一定依照比附反映不动产界址及四至范围的示意图形，不一定依照比例尺。例尺。附图应当打印，暂不具备条件的，可以粘贴附图应当打印，暂不具备条件的，可以粘贴。房地一。房地一体登记的，附图页要同时打印或粘帖宗地图和房地产平面图。体登记的，附图页要同时打印或粘帖宗地图和房地产平面图。四、不动产权证书和登记证明四、不动产权证书和登记证明*市市将宗地图与房产分户图将宗地图与房产分户图在一张纸上打印在一张纸上打印五、不动产登记簿证填写示例五、不动产登记簿证填写示例v示例一：城市住宅小区房地产登记示例一：城市住宅小区房地产登记v示例二：城市综合体房地产登记示例二：城市综合体房地产登记v示例三：工业房地产登记示例三：工业房地产登记v示例四：宅基地及农房登记示例四：宅基地及农房登记v示例五：林权登记示例五：林权登记v示例六：海域使用权登记示例六：海域使用权登记（说明：示例中所涉及内容均为虚拟信息）（说明：示例中所涉及内容均为虚拟信息）五、不动产登记簿证填写示例五、不动产登记簿证填写示例v案例描述：案例描述：v 联城有限公司出让取得一块土地，于联城有限公司出让取得一块土地，于20082008年年3 3月月1111日办理土地登记。日办理土地登记。20092009年年0404月月2121日、日、20092009年年1212月月2323日分别向银行贷款办理两次土地抵押，日分别向银行贷款办理两次土地抵押，后还清贷款，于后还清贷款，于20102010年年0606月月0101日同时解除土地抵押。商品房建设一部分日同时解除土地抵押。商品房建设一部分后，后，20112011年年0606月月0101日将整宗地及日将整宗地及1616号楼号楼1 1至至1010层抵押抵押给银行，还清贷层抵押抵押给银行，还清贷款后，于款后，于20122012年年5 5月月2222日解除了抵押。日解除了抵押。v 联城有限公司拿到商品房预售许可后，向李联城有限公司拿到商品房预售许可后，向李*预售一套期房，于预售一套期房，于20122012年年0707月月2323日办理预告登记。李日办理预告登记。李*向银行办理按揭贷款，在向银行办理按揭贷款，在20122012年年1212月月2323日办理预售商品房抵押的预告登记。日办理预售商品房抵押的预告登记。v 2014 2014年年0909月，联城有限公司的房屋竣工验收后，在月，联城有限公司的房屋竣工验收后，在20142014年年1010月月2121日办日办理了房屋首次登记。李理了房屋首次登记。李*在在20152015年年0202月月2828日办理房屋转移登记，在日办理房屋转移登记，在20152015年年0303月月1111日办理房屋抵押登记，将预告登记转为本登记。日办理房屋抵押登记，将预告登记转为本登记。v 2015 2015年年0404月月0808日，联城有限公司向张日，联城有限公司向张*销售一套现房并办理登记。销售一套现房并办理登记。v示例示例城市住宅小区房地产登记城市住宅小区房地产登记.doc.doc六、登记簿册证的使用要求六、登记簿册证的使用要求v 1.1.把握三个原则把握三个原则v 发新停旧：发新停旧：对已完成职责机构整合，具备对已完成职责机构整合，具备颁发新版证书条件（登记流程再造、统一窗颁发新版证书条件（登记流程再造、统一窗口设置、人员培训、系统对接、证书印制）口设置、人员培训、系统对接、证书印制）的地方，应正式启用统一的不动产权证书，的地方，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书。停止发放旧版证书。v 平稳有序：平稳有序：不具备颁发新证的地方，要继不具备颁发新证的地方，要继续发放旧版证书，不能出现工作断档；发新续发放旧版证书，不能出现工作断档；发新证的地方，要做好工作平稳过渡，不能出现证的地方，要做好工作平稳过渡，不能出现纰漏。纰漏。v 不能出现不能出现“发旧停新发旧停新”、“新旧并行新旧并行”。六、登记簿册证的使用要求六、登记簿册证的使用要求v 1.1.把握三个原则把握三个原则v 不变不换：不变不换：条例第条例第3333条条“本条例施行本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效不动产登记簿继续有效”。不动产登记机构。不动产登记机构应当按照应当按照“权利不变动，簿证不更换权利不变动，簿证不更换”的原的原则，在依法办理变更登记、转移登记等登记则，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换不动产权属证书和不得强制要求当事人更换不动产权属证书和登记证明。登记证明。六、登记簿册证的使用要求六、登记簿册证的使用要求v 2.2.简政放权、放管结合简政放权、放管结合证书统一由部证书统一由部监制监制 v 不动产权证书和不动产登记证明不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。证书和证明的样式由国土资源部统一监制。证书和证明的样式以及印制标准由国土资源部统一规定，各地以及印制标准由国土资源部统一规定，各地必须严格遵循。必须严格遵循。v 各省确定后的证书印刷企业须报部备案，各省确定后的证书印刷企业须报部备案，证书印制数量、印制流水号发放情况以及少证书印制数量、印制流水号发放情况以及少数民族文字证书样本也要报部备案，部将适数民族文字证书样本也要报部备案，部将适时开展证书网络查询服务。时开展证书网络查询服务。 六、登记簿册证的使用要求六、登记簿册证的使用要求v 2.2.简政放权、放管结合简政放权、放管结合证书印制管理下放省级证书印制管理下放省级v 各省级国土资源主管部门负责本辖区不动产权证书和各省级国土资源主管部门负责本辖区不动产权证书和不动产登记证明印制、发行的组织工作。按照有关规定，不动产登记证明印制、发行的组织工作。按照有关规定，采取招标等符合政府采购的方式，确定承印证书和证明的印采取招标等符合政府采购的方式，确定承印证书和证明的印刷企业。刷企业。v 各省应当加强对承印证书和证明企业的管理，确保承印各省应当加强对承印证书和证明企业的管理，确保承印企业在统一组织下，严格按照印制合同或任务书确定的证书企业在统一组织下，严格按照印制合同或任务书确定的证书证明种类、数量和编号，依据印制标准，开展印制工作证明种类、数量和编号，依据印制标准，开展印制工作v 各省（区、市）国土资源主管部门采取检查、指导等多各省（区、市）国土资源主管部门采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。v 对于伪造、变造证书或者违法制售、使用伪造、变造证对于伪造、变造证书或者违法制售、使用伪造、变造证书的，要会同有关部门及时依法查处；对于不按照要求使用、书的，要会同有关部门及时依法查处；对于不按照要求使用、保存和管理不动产登记簿证的，应当限令改正。保存和管理不动产登记簿证的，应当限令改正。 请批评指正请批评指正 谢谢 谢！谢！