保利西海岸2013年营销策略报告广州世联保利西海岸项目组2012-12谨呈：广东保利房地产开发有限公司逼弱官雍肘攫鸥漾帘跳劲罪著惧菲怎情判枪汛探埠舍粕磺帅挑婴冷站巩痴保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【2012年推售铺排】【大盘销售业绩】【关于大盘的思考】.回顾2012年，冠军炼成之路贤虹炭颈轿功珍汗诀陵宛枫有丑加终寡茂领帖蚕投曙翅箩湛探养辉掖雇译保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p2012年推售铺排全年小步快跑，高频推售奠定王者胜局2012年，保利西海岸整体销售理想，完成约5亿销售额（截至12月20日）；全年共15次推售14次自然推售、1次大开盘，多频次开盘，持续走量。3月15日英伦堡开售2月18日星海10#A梯推售6月1日英伦堡二期推售1212月月2 2月月 6 6月月1010月月8 8月月4 4月月5 5月月9 9月月1111月月3 3月月7 7月月3月24日汇海2#C梯推售4月28日英伦121#推售5月中旬英伦120#加推6月汇海3#AB梯推售7月14日汇海3#AB梯推售7月24日英伦119#推售8月汇海3#C梯推售9月8日汇海7#C梯推售10月，汇海7#AB梯推售11月3日汇海6#B梯推售12月8日汇海6#C梯推售12月18日英伦122#B梯大开盘6月星海12#推售12月8日瀚海1#推售泥讶斧姓肺潭殆播狼累禽银苏音昭妥生听班铝夷刀琴蚜妙项备阁絮瓦壶舌保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p业绩回顾数据来源自房王网，统计时间截至12.20登顶广州年度金额、套数双料冠军2012年，保利年，更是保利西海岸年2012年，项目网签1990套，签约金额约35.5亿，年度套数、金额排名均位列广州全市第一，终由中心区第一大盘晋升为广州第一大盘大盘销售业绩铜券恭辨炸未嫩京脱开亡拍皖冬侦厨嗡檬总慈膝尹摸境跑真乓诛榷狼增袭保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p整体销售回顾全年持续走量，月出现签约波峰价格低开高走，均价从月开始顺势上扬大盘销售业绩数据来源：数据来源：网易数据库网易数据库保利西海岸2012年每月网签套数及均价走势图年末三月均价逐步上扬，实现溢价。3-5月别墅热销，拉动均价上扬。5月120#、121#热销，6月陆续签约拉升套数7、8月汇海3#热销，9月陆续签约拉升套数钻娄钓揣魁监闭隅曼墙衣蓝幂验恒聂哄总沤避篷皆负肖竭争较很蓝菩怖嗅保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p别墅销售回顾大盘销售业绩别墅开年一期销售理想，后续续销乏力年底受推广带动成交有所起色保利英伦堡2012年每月网签套数走势图一期别墅销售较理想，二期销售困难，别墅累计销售40套，未售含板房共计70套，约10亿。氯两嵌腐赠微梆岸鸯霖沃畦侣菇陀瞥鞭踌严陋码芭坦戎咐使佣挣疫训遵琅保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广：加推时，以组团带大盘各组团形象鲜明，以系列稿形式输出关于大盘的思考洋房营销亮点回顾英伦堡英伦堡：都铎风格、城央美墅星海星海：江岸水岸、浪漫爱情英伦花苑英伦花苑：英伦风情、墅边别院线上推广：组团带大盘，各自形象鲜明营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位塑造第一大盘形象孔琢未苛嚼蝶瓢背瓦城医检瘫詹筛丛扣爱桓孝挚哉雏姐绒驴小抹罕韶怀霜保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广：续销时，软文硬作稿、热销稿穿插亮相，在市场上持续发声！营销亮点回顾关于大盘的思考洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位塑造第一大盘形象线上推广：软文硬作稿、热销稿穿插亮相，持续发声！肛区鄂韵咬劣挎嚏训掐侮膛带要鹊烷身叫咳其忘络讫艘卖桅赦绞页械表虞保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上线下紧密切合保利地产各阶段推广主题，整合品牌资源扩大项目影响力营销亮点回顾线上契合保利“2080/半年破百亿/大时代”等阶段性推广主题炒作，高调高频亮相；线下承办保利品牌客户答谢集体婚礼活动、领衔开展“保利品牌大巡展”等活动。关于大盘的思考洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位保利品牌资源整合竭宰莱救曙弘键鞋豪射逻跌悯沙抢琐愁栗勃垂爬侩劣歹锯肘钒粪琵逞瓢锌保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线下活动：注重对老业主的维系，显著促进老带新成交占比营销亮点回顾海洋之心新品发布会既业主晚宴2012年，保利西海岸加强老业主维系，效果显著，每周成交分析中【介绍】占比皆较大以122#开盘为例（上图），【介绍】占比27%，远超其他获知途径关于大盘的思考洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位大盘业主维系德滔器悲改番涣铭捂氧峻网慑京摆棠魔骚衍剿薯渺爪啦卯皖谨织砷扬弃蒂保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p紧握市场脉搏，灵巧应对市场热度变化全年阶段性进行优惠促销输出保利西海岸，没有淡季！营销亮点回顾契合传统销售旺季，五一推售121#，国庆推售119#，金九银十海洋之心7#、汇海3#、光华入市。常规节点，出击！自造“保利20周年庆”、“西海岸回馈季“、”大时代钜惠“等节点，乘势推售汇海3#、英伦120#、星海12#，逆市狂掀购房热潮。没有节点，自造！紧抓市场脉搏，密切关注市场热度变化：开年2月，乘市场回暖东风加推星海10#B梯；年末，紧跟市场火热态势，1#、122#重拳并出！市场脉搏，紧抓！关于大盘的思考洋房营销亮点二：在推售及促销上，积极应对市场热度变化，跑赢大市薯却倘串滥拐镍肇讲锐殷必聪力衔逾鼠当虏忙必历似赦压拿郊碗巍创爪诀保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p不断释放政策、市场及规划利好信息拔高客户价格预期，奠定溢价基础营销亮点回顾政策、市场、规划利好深挖，及时、高调、高频对外释放。关于大盘的思考洋房营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品迷虞祥诞淘鸦篓遭溢寡紫侥盗朗郴雏刮颅凝驭得熟率坚城蕉佯拯感盟踞采保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p建立价格标杆，有货站岗，有货卖互为掩护，攻克难题，实现溢价营销亮点回顾汇海1#接近售罄昔日“闻者色变”当即“一抢即赚”瀚海1#热卖倾城双证、三证都并非“疑难杂症122#开盘劲销鼎立片区刚需天花刷新区域价值猜想海洋之心组团高价站岗关于大盘的思考洋房营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品建立价格标杆有货站岗，有货卖买昌汝敷寻口以糟颁洁振的畔铡盟淌挤截坷簿柑苦吕崔请凛侥觅瓦连巡科保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p关于大盘的思考洋房营销亮点回顾营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位塑造第一大盘形象保利品牌资源整合大盘业主维系营销亮点二：在大盘推售及促销上，积极应对市场热度变化，跑赢大市营销亮点三：低开高走，实现产品的逐步溢价，快速消化滞销高价产品，实现全年大盘持续热销蛮悔防坚桑峦盟猿亢棱唉带玩彦愈陇除秆毕鹿苗敖寓椿透椭吾壳衙宜米锈保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p启示明年：持续以事件活动发声，深挖业主资源，高调炒作“配套兑现”可改进之处下半年无大活动声势渐弱业主资源挖掘浅瑰宝尘封配套渐现无人晓实弹虚发大型线下活动520婚礼、业主宴集中2012年上中段举办，下半段市场火热，全市项目斗香争艳，保利西海岸作为全市第一大盘却声势渐弱。应切合“入市两周年”契机，以大活动在市场上再度强势发声。520婚礼、业主宴对“老带新成交”促进效果明显，但后段时间却再没有沿用；而取消老带新优惠亦打击业主“带新”积极性。明年应深度挖掘宝贵的业主资源，以多样化优惠方式使“带新”效果最大化。2013年为西海岸配套兑现年，但配套信息之前仅通过少量物料及销售传递予客户，并未高调体现于线上。明年应“配套利好不离口”，高调高频向客户强势输出。关于大盘的思考洋房迫肯骨遏携腹搽板日踪铬浩庆梳伞硝战托绍绷仇乌卢茎井痒缺眠叠邮屯喉保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p有针对性的别墅圈层活动参与度高对成交有较直接帮助营销亮点回顾关于大盘的思考别墅4月12日：别墅藏品鉴赏活动5月-6月：别墅私宴别墅圈层活动别墅圈层活动 是别墅营销中的亮点，效果较好，直接促进成交，提升别墅产品及大盘影响力。 活动当天活动当天 直接促进成交成交4 4套套，其中2 2套套领海领海 大户型，2 2套别墅套别墅，销售金额高达33003300万。万。烤肩毙除能琶颠胀鳞较恶婚穴据唾溶蛆汞汹梆别利色奈踩转佃梢霸喳端棍保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p来访来电及成交出现瓶颈后整改及时、推广到位，情况迅即扭转营销亮点回顾关于大盘的思考别墅【英伦堡】展示及时得到整改第四季度加强【英伦堡】形象的线上输出展示整改、推广加强后来电、来访、成交明显上升宾未陵孙任量晾靛乞强认蔑烩蹈摔素俏斟骄不桶棉伎翅莱兰吟家励藻扇地保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p可改进之处关于大盘的思考别墅1、推广上不够延续，出现断层尚未真正建立项目高端形象记忆点，线上推广线下活动配合少。2、错失市场良机，热销过后名声沉寂，乘胜不追造困局。3、未能营造高端氛围，接待服务待提升。别墅营销中线上形象、线下圈层活动配合发力，通过事件活动建立项目高端形象记忆点传递别墅热销信息，制造别墅稀缺感不断提升别墅接待服务体验，及时调整别墅展示情况像帖壳扛薪鞘帮柠人研善袜肚计靠删磅姨痊箕携谜襟呢利床擒智触晓待椅保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【2013年大势预判】【市场竞争格局洋房/别墅】.写一本好的剧本之前，先研究剧中矛盾人物的关系屎阔爪鞠娥宋园交愉浊杆团账皆郊宇箕应虑攘熔版胀铭绦茨浊坏牛兑天厄保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p楼市春天骤临，现阶段“回暖”已成定局目前市场声音多对明年大市前景乐观2013年大势预判近期市场火热，交投激烈，一片积极上行态势专家、购房者齐看涨明年楼市近期市场回顾阵扶缓型摧炎窿镣峙杨费佯锑氖酣呻庐夕鹤耸塑毫茹显轻评掷松猜岗湍袱保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p政策不变或现大涨，政府或将出台政策降温灭泡，明年中下旬仍存诸多不确定性根据市场量价模型预测，如政策不变，明年将出现求大于供，量价齐升。市场出现担忧调控的情绪2013年大势预判埃醇概改膛嫡何埂狱艺幕熏侣镑咖司蓝甲窍讲贸勺番氛闯涕霓沛羹旭炕踪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p5月起，全市高速走量，成交稳站高位全年网签呈现“量价齐升”态势广州整体格局市场竞争格局2012年广州每月网签套数及均价走势图年末回暖迹象明显，高端物业扎堆入市，拉动均价上扬。政府控制年头高端物业推售，延后至6月集中入市，导致7月均价上扬。全市成交量从5月开始处于高位走量，全年呈“量价齐升”态势，签约价格整体呈稳中有升的态势，局部受高端物业集中签约的影响，全市高端物业成交火爆，市场回暖迹象明显祟担掇琅舌尘矢绽妒胁谨需俗控饰写羹用庄刻慰殿堑锄参锁庙婚澳甲猴摊保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p2013年全市供货量处于高位，全市热点区域发生转移，金沙洲热度下降广州整体格局市场竞争格局未来半年十区二市新增供应套数占比数据来源：世联数据平台、网易数据库2013年全市货应量达11.2万套，仍处高位，其中花都、增城等远郊占比最高，中心城区则以天河与白云区占比较高；明年全市的热销区域发生转移，将主要集中在南沙、萝岗、芳村、白云新城、珠江新城等区域，传统热点区域金沙洲热度下降。殷崔局舰绷愧宵吠纳牟序团酞节秧辐赛帚慈窍颠迎亢抓佛仇加尽典展规贩保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p2013年区域竞品货量累计约3000套整体存量一般，供量足洋房竞争格局市场竞争格局金沙湾金域蓝湾西海岸御景半岛御金沙星汇金沙明月金岸深业地块项目名称项目名称主力户型主力户型销售价格销售价格在售套数在售套数20132013年可供应年可供应中粮万科金域蓝湾190四房2.1-2.3万尾货约50套凯德置地御金沙80-125两房、三房1.6-1.8万C1-C8栋尾货约100套D1-D3及E1-E3栋80-110两、三房，约500套城建星汇金沙98两房、115三房、150四房1.3-1.4万毛坯G8、G10栋尾货约30套G9栋98-150，约84套元邦明月金岸98-166三到五房1.2万A-H栋尾货约80套中海金沙湾150-200三四房80-125二三房1.2-1.4万全盘尾货约20套恒大御景半岛89-93小三房230-270大四房1.2-1.7万御景湾及半岛尾货约250套御景湾11-14栋约500套新世界金名都75-174两到四房预计1.3-1.7万6-10、19-21栋两到四房约700套深业江悦湾预计为约110-140三、四房预计1.6-1.8万预计约600套中信西关海150-320三至五房预计2.5-2.8万1-3、10栋尾货约280套预计约400套合计约2994套金名都段理巴鲸眩杯渍兹醇例土颧鳃破每呵幂昨冶板谩凹玫霸绦跌汲撵依法渣妊保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p1212月月1 1、2 2月月 6 6月月1010月月8 8月月4 4月月5 5月月9 9月月1111月月3 3月月7 7月月御金沙星汇金沙御景湾金名都深业江悦湾中信西关海金域蓝湾明月金岸金沙湾西海岸余货约100套；预计1月及3月新推共约500套预计3月新推约84套余货约30套预计4月起新推约500套余货约250套预计1月起新推约700套预计3月新推约600套余货约240套预计3月中起新推约600套余货约50套预计新推约2500套余货约619套余货约80套余货约20套新货年初集中入市，货源充足区域内明年开年竞争激烈洋房竞争格局市场竞争格局蛙世权蛆衡腻娇破铡他妨臣当惭柞行牢篷漆哲沾售岁掠戊吊卉角怕飞宝志保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p御金沙D1-3栋为刚需二三房，126套，1.6-1.7万元/带简装，预计1月开售。洋房竞争个案市场竞争格局重点关注个盘御金沙洋房洋房 湖景湖景别墅区别墅区山景山景别墅区别墅区C3/C4C1/C2C5/C6C7/C8D1-3#D1、D2、D3栋样板房现可参观，位于D3栋4层，价格口径1.6-1.7万元/带简单装修，预计1月中旬开盘，现未收筹。占地面积297186平方米建筑面积356623平方米容积率1.6（3000户）物业类型别墅、洋房在售产品C7、C8栋119、139的三、四房当前价格均价17800元/，带3500元/的装修uD1、D2、D3栋：16层高，共126套，为80-110两至三房；价格口径1.6-1.7万元/带约两千每平简装。誉捡箱逊菠秉颂嚷萄尾霄搁淡嫉醚闰沽歪沦挺嘱迅饶通物绦奸柠显剔口驮保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p深业江悦湾与项目仅一路之隔，售楼部及首批单位接近封顶，即将入市但暂无推广洋房竞争个案市场竞争格局重点关注个盘深业江悦湾占地面积9.45万建筑面积26.4万容积率2.8（2600户）物业类型小高层、高层洋房产品类型78两房，81-137三房、161-187四房由4栋9层、13栋26层、7栋25层住宅楼以及4栋1层的商业项目组成u目前各楼栋均施工中，售楼部（会所）已封顶；u首批共推售14栋，其中临江4栋小高层已封顶，预计2013年3月推售。一期涟汤眺荧吴隔滁堕慷逻溪仆殃增萤事痘惺势绢遮挖栖屿岿罕胆卫歉镍褒羔保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p深业江悦湾首期产品包含望江大户型及刚需小户型，货源充足，产品线丰富洋房竞争个案市场竞争格局重点关注个盘深业江悦湾首期单位14栋基本封顶，正进行外墙打造；临江4栋9层高小高层，一线望江，户型偏大，其余10栋高层以刚需户型为主。别屉跺逮臆筒菌猿营霹盐釜磐亚邮轩骏其元奢压佳街宗浇宾潞艺邵横鱼橙保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p西海岸别墅将面临区内别墅竞品及全市千万级高端物业激烈竞争别墅竞争格局市场竞争格局板块板块项目名称项目名称 物业类型物业类型主力户型主力户型 销售价格销售价格 在售套数在售套数 总价区间总价区间20132013供应供应 金沙洲及周边片区恒大御景半岛别墅400-7352.5-3.5万约401000-3000万约50富力唐宁公馆别墅245-306约5万未售1000-1500万约53凯德置地御金沙别墅200-250约3.5万未售600-900万约100珠江御景一号洋房314-4784.8-12万未售1200-3500万约200珠江新城天銮公寓260-488四至六房4.5-10万约1631200-5000万约163嘉裕公馆洋房200四房3.5-4.5万约2501000万约250颐德公馆洋房170-380三至五房5万约233900-2000万约233汇悦台公寓235-435四至六房8-10万约4162000-18000万约416凯旋新世界洋房173-304三至五房5-10万约238800-3000万约150科学城雅居乐富春山居洋房482五房3-3.5万约251500-2000万约25白云新天半山洋房260-700四至六房3-4万未售800-3000万约189白云新城中海云麓公馆洋房210-320三至五房3.84万元在售8001400万约170保利云禧洋房180350三至五房约4万未售7001500万约340合计约3800套区内竞品及全市千万级高端物业竞争格局：西海岸别墅同区域及相邻区域竞争激烈，同时还将面临来自全市中心区域过千万级的大平层项目的竞争，全市来看，明年高端物业将会有一个集中放量，竞争激烈。须暇砍浑卖醋垛嘻贸藏旷矛贰臣邀维鄂苏芜寒备轮痘岿壹封尚镑秽磁待障保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p玉兰湖棕榈湖占地面积54万平方米建筑面积约100万平方米容积率1.6（共约5650户）物业类型253栋独立别墅、双联排别墅主推产品玉兰湖及棕榈湖组团，约47套户型面积双拼240-322，独栋434-722当前价格双拼2.1-2.3万/，独栋2.5-3.5万/御景半岛在售产品总价与英伦堡相近，付款方式具吸引力，容易分流英伦堡客户别墅竞争个案市场竞争格局重点关注个盘御景半岛u近期推广主打“首付90万”，实质为开发商为贷款客户垫付首付，具体如下：1.首套客户商贷，首付为40%，可分5年免息支付，第1年支付总价的12%，第2-5年，每年分别支付总价的7%，5年合计支付40%；2.二套客户商贷，首付则为60%，可分5年免息支付，第1年支付总价的32%，第2-5年，每年分别支付总价的7%，5年合计支付40%.u在售产品目前在售【御玺二期】，双拼基本售罄；独栋在售总价1200万起，单价区间2.6-3.5万不等；独栋大致分为临洋房独栋（单价约2.6万）、临江首排望江独栋（单价约3万）及园林中心望湖独栋（单价约3.5万）。2013年推售约50套双拼及5套独栋叠篮俺奉狰漂流主拳琳桅棉娱邯乞哎畸涟椰者趁毋镇媚坛淆破台蔫糠摘骇保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p公交站公交站垃圾压缩场垃圾压缩场变电站变电站唐宁公馆采用英伦风格、城央区位，瞄准专业市场主，与英伦堡形成直接竞争别墅竞争个案市场竞争格局占地面积71554平方米建筑面积93416平方米容积率2.1（52套）物业类型高层洋房、别墅户型面积245-320类独栋、联排别墅当前价格预计约5万重点关注个盘唐宁公馆u近期动态2012年11月板房开放，交诚意金20万方可参观；12月22日推售，对外口径约5万一平。u产品信息户型包括了245平方米、290平方米和306平方米，仅52户。赠送53平方米-422平方米私家花园及露台，户户带电梯；6米层高中空大宴会厅、6.3米开间；负一层逾73平方米，30平米双车位私家车库。匝彝秒参歌缕婚挞霍柯长闽孤瑟外汀翅先啊喻导想湛乡迸咋迢最苞宫碟涡保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p市场小结与启示u现阶段市场回暖明显，明年大市被看好，但明年中下半年不确定性因素多，楼市过热，调控或将出台降温楼市；u全市购房热点片区逐渐转移，金沙洲热度下降；u保利西海岸作为广州销冠楼盘，将面临区外诸多热点区域热点大盘的激励竞争；u区内洋房市场存量较今年明显减少、供量一般，但多集中明年初推售；u别墅及高端物业市场明年扎堆放量，整体竞争态势严峻。市场小结u上半年抢开市场，尽快出货，规避下半年不可控风险；u锻造大盘新支撑点，制造大盘新影响力，自我热点化。营销启示碧假旨盎资鸽恒主酋擦梧徊眺喀伍尾呕瓮辈午哭哺瞬染捉欧尤吐东鹰御牡保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【洋房客户分析及变化】【别墅客户分析及变化】.写一本好的剧本之前，先研究观众的喜好摔狐障优稻知趣靡绩程敢猾牌荐诲沂碉妻暂鞠怜粗螺铜让晚姚鞍童猎伏辞保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p洋房成交客户多集中在白云区、越秀区、荔湾区，以地缘性较强的区域为主成交客户分析洋房客户分析及变化统计时间：2012年7月-11月累积统计：431人次（世联单边数据）白云区 越秀区荔湾区海珠区天河区番禺区花都区佛山南海成交客户地图卵珠灭冗特抱厘属时击驻签雅蚤疙际层殆它砷唯椿傍巍恼印吮郎振摘燥迈保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p成交客户主要为专业市场的私企业主、个体户获知途径主要为朋友介绍、报纸广告洋房客户分析及变化【专业市场拓客】成交客户以私企业主、个体户（68%）为主。可重点拓展白云、越秀、荔湾区域的专业市场。【老业主营销】成交客户获知途径主要以朋友介绍（31%）为主，客户购买决策受朋友影响大，做好旧业主维护及适当老带新优惠措施，为项目带来高成交量。成交客户分析回般茹丰乓鄂战馋肾狠越误会帮痹银却浊豫侩敬茂耙幂希隆祈铸协励寺升保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p洋房客户分析及变化双证客户成交分析双拼客户定性分析：1、主要为生活在广州的外地人，其中以潮汕人居多，多数为专业市场主；2、购买双证的名额多数是用外地亲戚的名额，再想办法补税单；3、客户认可江景资源的稀缺性，愿意为拥有江景资源的产品买单；4、认可瀚海1#的户型设计，尤其是三证单位的大客厅，感觉很气派，尤其是潮汕客户，特别喜欢大客厅大阳台；5、觉得双证单位性价比高，低于自己的预期，愿意找名额来购买。关键词借鉴：强势资源/稀缺/展示/户型设计/购房预期识诲卉渍耐汇汹诣访薄仇眷耿汝忍尝菩藐归蒋彬锚殴洞哼涂架宇油没按芝保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘价格不断拔升，对应客群悄然发生变化2013年西海岸的客群又会有些变化？成交客户变化分析洋房客户分析及变化随着西海岸在下半年的逐步提价，海洋之心的成交价格已高达2.5万/平，随着价格的拔升，客群也必然会发生变化；西海岸年初的部分刚需客户、绝大多数的刚刚需客户，已然不再是西海岸2013年的目标客群。2013年西海岸的客群将是能普遍接受2万以上单价，200万以上总价，具备一定购买力的客群，正如购买海洋之心的客群。故研究促使海洋之心客群高价格成交的因素对确保西海岸2013年的客群成交具备借鉴意义竟悼川娜滨值焦糊移您烷跳绒蚤沪碉运突答巢稻磺枢泌感累刷假频掏风迭保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p成交客户变化分析洋房客户分析及变化促使海洋之心客群高价格成交的因素:1、产品具有稀缺江景、园林景观资源，具备稀缺性；2、现场展示到位，容易打动客户；3、看好大盘的升值利好，认为以后价格还会更高；4、花了钱，就一定要买最好的、甚至最贵的，这样才有面子；5、面积小，总价合适，能接受。海洋之心成交客户语录:“就是看中了你们这里的江景和环境，家人都很喜欢，就十几层，还都是一线望江的，广州其他地方都找不到“保利很牛，那么大一个楼盘，配套还是很好得，环境又好，我很多朋友都买了这“都花了两万多买你们这，就一定要挑最好的单位、最好的楼层啦，虽然贵，但总价也还能接受“当初买7#没买到，那么多人抢，最后才买了6#，虽然贵了三四千，但想想就这几十套卖完了就没了，稀缺的东西大家都喜欢抢“关键词借鉴：强势资源/稀缺/展示/大盘升值/总价/要买就买最好的苇减琵尧伎星录葫都崎尚掉惮条帝捌房捎咀车善济个倒珠霍访焦浊吻狐逾保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【洋房客户分析及变化】【别墅客户分析及变化】记巩慑秦咐捣戈硕咨章棘疙酌坯羞粥内彪数榷封损躬泊驮理币境啡豆愤显保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p别墅客户分析别墅客户分析及变化别墅客户定性分析：客户职业：别墅客户主要为私企业主或企业高管，大部分是服装、鞋业、皮具工厂主；来源区域：项目目前别墅客户主要来源于金沙州周边，包括白云、荔湾、佛山等区域，但别墅高端客户对于区域的依赖性不强，并不局限于金沙洲周边，项目客源广泛；购买行为习惯：别墅客户获知途径主要为圈层活动及朋友介绍，注重圈层感与标签感，更愿意居住在朋友认同的居所，有朋友及生意伙伴聚居的偏好；客户活动喜好：别墅客户喜欢的活动偏向于投资理财类、休闲旅游类；其次，还有养生类、奢侈品收藏类活动也有部分客户喜好。刻特汪啤唁粉撩囚搅饭巩升柜歉崖币原麻刻埋灼志剧皖压燥靡几绣倔唤段保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p别墅客户来源更为广泛，获知途径更为多样朋友介绍作用越来越明显别墅客户变化别墅客户分析及变化近期别墅成交客户与早期客户变化对比：1、客户来源更为广泛，除了火车站周边专业市场生意人之外，珠江新城等区域企业老板客户比例有所上升；2、客户获知途径多样化，除占比最大的途径客户外，部分客户是通过报广、报纸新闻、短信、户外广告等途径上门成交；3、由于别墅来访客户的基数不断增加，朋友介绍上门的客户数量有了明显提升；4、近期客户较早期，对别墅的园林展示认可度有了较大幅度提高。关键词借鉴：客户来源广泛化/获知途径多样化/朋友介绍、现场展示重要化兽叹皂捏铱侯独晌撮雷链逼训洲簇柒合赦采寓违织和惩丑窝迂碧染冕荫魏保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p客户分析借鉴针对洋房客户：、对拥有强势资源的产品，强化对资源的展示，制造稀缺性；、赋予大盘新的刺激点，持续打造大盘升值利好，意义重大；、拔升客户心理预期，通过价格比对，加速客户成交。针对别墅客户：、加强别墅客户维系，促成老带新；、通过多渠道深挖，覆盖更广泛的别墅客群，提升别墅客户上门量。巫凄所拎移信贵德滴贫啸修卤虫斩遏会苦郧袭联饰无告董颇辉落析秆裔疼保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【大盘货量盘点】【2013年全年营销目标理解】【2013年全年营销总策略】.主角的使命设定锅丛猛洛糖箱靠屿至祈穗清惯轧饭昏郡猴胚光祟属捂绞叭蒲歹帐脚柬铺攀保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘货量盘点地块楼栋户型属性总套数可售套数总面积可售面积单价回收金额(亿）09地块11#130-160江景4516500127175000.0212#45-160园景14025150003200170000.5409合计18526215003327170190.5702地块4#75-93园景4504504000040000190007.605#95-96江景1681681600016000250004.006#95-96江景1681361600013000230002.997#95-96江景16840160003800180000.688-10#75-140园景，拼合4504503600036000200007.2002合计140412441240001088002065622.4705地块1#120-210江景2341633800026000196005.105#248江景1485380001250190000.2405合计3821687600027250386005.3304地块119-121#96园景山景384236000190160000.03122#80-96园景3842483400022000186004.09123#80-96园景3843843400034000195006.63124#80-96园景3843843400034000190006.4604洋房15361018138000901901908517.21别墅250-450-1157540000280003600010.0804合计165110931780001181902309227.29洋房总计350724563595002295671985746西海岸总计362225313995002575672161256保利西海岸2013年洋房可售货量约为2450套，金额约46亿其中汇海存货约22亿，英伦花苑存货约17亿，瀚海存货约5亿别墅可售75套，金额约10亿存货共计约2500套，金额约56亿2013年推售重点为汇海、英伦花苑及别墅组团担搅拨航丑雕淬窒教珠涕赏稠卯缴档憾捂俐奎蹈栏惟架李毛藐吐狂汗片粥保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p力争大盘清盘，实现“三高”全年营销目标开发商目标理解：走货实现“三高”(高速、高价、高美誉度）2013年西海岸销售目标56亿枉囚斩忱楚忍九烃抿脱眨拖那驹同溃荤酿氖顺童毕逗剥倒吾渴豌珐坑矣塞保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p高速、高价、高美誉度2013年全年营销目标：力争大盘清盘，实现“三高”营销目标梳理【高速】实现大盘清盘，12个月力争完成销售金额56亿，广州住宅项目史上唯一【高价】逐步实现大盘的溢价，从122#A梯1.86万平的开盘均价，逐步实现明年部分梯栋开盘均价过2.5万平，最高超万的洋房价格，溢价较2012年1.3万/平的最低价格翻接近一番【高美誉度】通过大盘利好的兑现及大盘责任，建立万千业主及客户的高美誉度，最终形成西海岸广州大盘的第一影响力目标之下的营销重点：琴顿域忙酚详岸椒烂客惧神半是伯匠痞哉雌醇香鸟竖帖萎迪淡锐纸签辅驻保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p目标实现的现实困难【高价】从122#A梯1.86万平的开盘均价，逐步实现明年部分望江梯栋开盘均价约2.5万平，最高超万的洋房价格困难解析：困难解析：从目前约1.9万的均价，逐步溢价，无强势资源的产品单价普遍过2万，其销售速度必然下降，如望江单位溢价过2.5万，其客群将发生变化，高价单位将面临中心城区竞争的格局高溢价高溢价必须实现项目价值的再度拔升，更好的支撑高价格必须实现项目价值的再度拔升，更好的支撑高价格【高速】大盘清盘，12个月力争完成金额56亿，约2500套困难解析：困难解析：除去春节前后约1个月，正常销售时间约11个月，实现热销56亿，约2500套；平均每月热销约5亿，227套，销售压力巨大，广州住宅项目史上罕有!高销售目标高销售目标必须保证持续的高上门量，每月目标必须保证持续的高上门量，每月目标227227套，按套，按8%8%的较高成单率，的较高成单率，每月需积累上门客户每月需积累上门客户37833783批，即每周需保证上门客户批，即每周需保证上门客户880880批。批。高速&高价，难上加难需营销发力，对大盘价值进行最大化挖掘面对难上加难的卓越目标，面对难上加难的卓越目标，更需营销发力，更需对西海岸大盘价值进行最大化挖掘！更需营销发力，更需对西海岸大盘价值进行最大化挖掘！缸郭缄础韩溯搁阀斥述帮踩娄庆孝斥掏施涕牲碍工聋纱匆靶括澳撵霉肪犯保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p基于对2013年全年市场竞争、大盘销售目标的梳理与思考，以及西海岸2013年大盘面临的困局，提出解决思路正是本报告的重点。1 1、大盘价值如何继续拔升，、大盘价值如何继续拔升， 支撑大盘支撑大盘价格的逐步溢价，力争大盘清盘？价格的逐步溢价，力争大盘清盘？2 2、全市高端别墅影响力如何建立？、全市高端别墅影响力如何建立？如何保证别墅高端客户上门量？如何保证别墅高端客户上门量？关键词：大盘价值兑现价值最大化关键词：高端占位高端客户炳甄传骄册芋娶滋滥袒白卉粱器慌毋拯笆濒楚封洛樊涡玄秧撒顾碳伙湃斑保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p营销总策略1、开年以别墅大事件立势，别墅带洋房，洋房产品合理搭配，全年整体小步快跑，短蓄短开，阶段性实现大爆破；2、洋房：在区域热度下降，客群发生变化的情况下，通过再度拔升大盘形象，紧抓配套兑现与业主收楼等契机，借力保利品牌，通过真正打造第一大盘的影响力，最终实现“三高”；3、别墅：产品重新组合包装，线上、线下、展示、服务全系统配合，持续建立高端别墅影响力，紧抓收楼契机营造圈层，增加别墅附加值，增加新刺激点，力争别墅突破。猿哲霸烈汇唇丛戮摩唇披常陶顽歉凌穗玄樊暮啪啮轩桨妖较间代带允锈榨保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【洋房策略执行】【别墅策略执行】.2013年好戏开场，王者成就之路毫衫吞疵骑畏帘戈拐在扎聋蜀庸功吗客仕件聊饮瘴煮镍态父峡唇赃鼠邱迪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p西海岸2013年大盘价值再梳理【洋房策略执行】1客户升级2配套完善3业主收楼况寅蔫路翟望苞半晋偏汛播韭泡秸息咽触爸历庶捶前机鼠跑饥杀秧券割宰保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p客户升级刚需将不再独占鳌头接收高价的客户追求也更高客户升级，他们的选择范围更广，要求更高，置业态度必将更加理性，如何让客户愿意为“高价”买单？价值价格！大盘气质与形象再拔升！曾经的金沙洲，多盘鼎立，因性价比成为“刚需的天堂”，风头一时无两；曾经的保利西海岸，各组团合理搭配，无特别资源的刚需产品从未断货，汇海1#甚至因价格高而一度滞销，然而2013年，区域热点转移，西海岸将彻底告别告别“价格刚需时代价格刚需时代”！升级大盘价值再梳理五抵漾伍刨麦筹虏藏咨鞍天嚣复止皖灿民变翠磋淬崎尝角驰阉谱翱熙椭泄保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p配套完善地铁2013.6水上BRT，实现直达“小蛮腰”广百2013.12三甲医院2013.6投入使用华侨中学2013.11竣工曾经的保利西海岸，提前消费规划配套利好，喊了2年的地铁、学校、医院、广百为业主画了极美好的生活蓝图2013年，这些配套将逐一兑现，我们将告别“画饼充饥”，进入“眼见为实”的大盘新时代！每一次配套的兑现，对客户来说，就是一次升值！对我们来说，就是一个机会！配套将逐一兑现每兑现一次就是一次项目增值大盘价值再梳理臆性节堵霉竟猖海也艺番鬃遵雁沾钟诛吟沼叔哄地辰模叉舱坦冲蚀扑纤篮保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p业主收楼业主入住带来大城的成熟也使业主价值得以最大化发挥曾经的保利西海岸，一直唱着“空城计”不足的生活氛围，散落在城市各处的众多业主2013年，近3000户业主将入住，西海岸将焕发强大的生命力，将成为真正的“成熟生活大城”居住氛围更浓，客户对幸福生活的感触则会更深；业主维系更紧密，老带新的作用则会最大化发挥；每交一次楼，就是一次机会！大盘价值再梳理活级悼尘怒际啄泥快纱肚砚维烘值朱津缓缀渔舒敝州凸唆昌写大字拢怖骄保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘价值再梳理小结n大盘客户升级大盘形象拔升n大盘配套完善大盘配套利好兑现n大盘业主收楼大盘业主维系针对以上提出系列问题，针对以上提出系列问题，世联定制解决方案，世联定制解决方案，实现项目价值最大化实现项目价值最大化废传掣拴贼湃抗瞳尽博迭撰吻黄序丝夸刻能妒庚谗梳缅颐搔桓洞宁踞只亥保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸大盘价值再提升保利西海岸配套兑现业主维系保利品牌一个中心两个基本点品牌、配套、业主，三者共助大盘价值提升复边一擎眼影鸳搂哉潘杠伯撇忠和明挞趟暑易析皋峻际偶纹雾炎遏脆涧旅保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【大盘价值提升针对性解决方案】【洋房策略执行】1大盘形象拔升2大盘配套兑现3大盘业主维系蝶迈尽扩帖司榔险友作台遏翻魂瘫光琉钠徘秤余穗狄惰凑项诚师兄痰疼恳保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘形象拔升针对性解决方案请见附件 【形象演绎PPT】磨剑三年，登顶广州套数金额双冠军似乎已经地位超然，但是还不够!u对客户而言，销冠第一大盘，畅销足以溢价项目已具备广州第一大盘的市场资质，兼具收楼年、配套兑现年等提高品牌美誉度的良好时机，如拔高项目形象，将其打造成保利品牌的标杆、标志、标签，代言保利“个性”，未来在广州，提及项目便会盛赞保利，提及保利其它项目，人们就会类比保利西海岸u对保利而言，西海岸的意义，还可以更多！项目作为第一大盘的声音并未深深植入客户心中，销冠只代表畅销，还无法支撑项目溢价，要成为真正的第一大盘，需要精神内核支撑，需要建立鲜明形象与独特定位听幼幽巴了长棵屋紫石咳腮匪屈蓑泄话钞勺渝趴寇累松效共值到均可膝险保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【保利西海岸大盘价值再拔升形象定位】 央企敬献城市的责任之作，第一影响力的地标级大盘深偷悔着声圈包耪习钝绍绩瓣香匪治硼白铀挡差泞签慌里授影轧霓费鸭钩保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘形象拔升针对性解决方案大盘形象拔升需拔升产品力进行支撑汇海8-10#应运而生u8-10#具备打造成西海岸大盘楼王的资质，西海岸没有真正推出过楼王的概念，对8-10#的包装有利于更好的支撑大盘的形象拔升。保利西海岸大盘形象再拔升，属于大盘新的精神内核与大盘气质，需有与之相匹配的物理属性的产品力，产品力的拔升也支撑着大盘新的形象。纵观保利西海岸整个大盘，有3栋楼，点式设计，气宇非凡，可观山、可望江、360度中央水景公园环绕、三面单边，距中心者谓之王也！8-10#包装成楼王组团，在案名及组团形象上要与大盘定位相契合央企敬献城市的责任之作第一影响力的地标级大盘保利西海岸全新楼王【*】组团耀世登场篆谋柱丝包祈臣螟门涣侠悄铡捕痕疥锹彼仟捞独泅泉远逗八罪哭怒果铀财保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘形象拔升针对性解决方案汇海8-10#应运而生形象上定位楼王，在产品力上提升附加值汇海8-10#定位楼王，具有先天的资源优势，建议能通过上调装修标准，来提升产品的附加值，打造真正与楼王相契合的产品力，同时更好的与其他的组团产品进行有限的区隔。建议汇海8-10#楼王的装修标准参考揽江公馆组团的交标对外报价5000元/平并对交标进行重点的展示及在线上对楼王产品升级进行集中炒作真正意义上提升产品附加值砷稿海狡诛诽袜晤筹昌若箱帜运姨氢撼伙硬之咱茂锁则救谣括襄淄象歹畔保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套案例借鉴岭南新世界教育配套提升项目价值地铁开通、拍地利好提升溢价速度3200公建配套时间轴开发时间轴洋房均价走势220002010200220052009201120122013华师附中正式开学百佳等超市开业嘉禾望岗地铁站开通集贤小学成立华师附中实验小学成立永泰拍地利好10万商业中心白云新城地王频出20102002200520092011201220134300120001400016000地铁开通扩增客户来源层次，拍地和政府利好进一步推高物业价值先发展教育配套，逐步完善其他生活配套剐吩盔睁姻昌寇保楼成扔怀勒遗扩保场圆吐律铭废办铰络困蝎鱼羹碉吃拈保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p配套案例借鉴小结大盘配套的逐步兑现对推高物业价值有明显作用配套兑现将是保利西海岸2013年营销的重要机会点婴云甜滑七洲倦焚感辙塌更闯宙杠诀寥赛御哨录漠刀救性戎锐厨续灰佑赠保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案保利西海岸大盘【优居生活增值计划】炒作主题示意：愈三千业主幸福入伙，醇熟大城生活，完美起航2 2年时间，实现对广州的承诺年时间，实现对广州的承诺2 2年时间，保利西海岸已改变年时间，保利西海岸已改变1000010000人回家方向人回家方向保利西海岸，保利西海岸，2 2年终成，广州请验收年终成，广州请验收保利西海岸，保利西海岸，5 5大生活体系，给广州一个标杆，给自己一个世界大生活体系，给广州一个标杆，给自己一个世界配合交房，从业主入伙的角度，打出成熟大盘优局生活增值计划的概念2013年是保利西海岸大盘配套兑现年，建议对全年配套利好进行整合包装，作为项目利好信息阶段性的释放给客户激根洞袒涌菲搂畜言辙瓣回结尔湿网空勋扒黑牙私枢面辞死雀砸蛙任辨砷保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现保利西海岸大盘优居生活增值计划价值不断兑现，生活不断增值针对性解决方案2 2月月 6 6月月1010月月8 8月月1212月月4 4月月5 5月月9 9月月1111月月3 3月月7 7月月路灯公交站汇海园林下沉式会所中英幼儿园华侨中学地铁、水上BRT主力店签约炒作主题点亮生活幸福回家长在公园里的样板房宝贝的成长，我要国际范儿金沙洲，久等了两年时间，保利西海岸已改变10000人的回家路线活动内容配套兑现中央楼王盛妆揭幕家门口！顶级商圈！拥抱百万大盘唯一会所大盘，傍名校公交站台揭牌仪式主力店意向签约仪式学校签约仪式高速生活，属于我们的时代在不断刷新歉棒广疑豢朽楚赃盖迅榔棘删九需篇眺糖守钠鸥被粮伶贴卉幽静挣瑚轿纫保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案保利西海岸大盘优居生活增值计划地铁6号线、水上BRT开通关键动作1：全年重点对地铁开通等交通改善利好进行包装宣传全年分阶段、有主题的举行地铁、BRT等交通利好的主题暖场活动；在销售现场对地铁、水上BRT进行地铁模型等的情景展示包装，提前释放地铁即将开通带来的便捷与利好；赠送上门及成交客户带有西海岸大盘专属标识的地铁羊城通等相关纪念物，及时传递西海岸与地铁、BRT等利好的相连关系。武职谎摆运贪兢伺榆蓑明缚埔苗截播尚匿缓鲁者退什恤蛤便戌憋能如惫痪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案保利西海岸大盘优居生活增值计划地铁6号线、水上BRT开通全年分阶段、有主题的举行地铁、BRT等交通利好的主题暖场活动地铁主题系列活动地铁主题系列活动 建议：1、广州地铁发展模型展；2、全球地铁等轨道交通模型展；3、广州地铁6号线全程解密大讲堂。关键动作1：全年重点对地铁开通等交通改善利好进行包装宣传哭篷柠蹿段疹疯誓特磐怕刽箩篙抒多咳并墅糠问趴卸社状笔天危垒里嗡仗保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案鉴于明年将有更多业主（近3000户）入住，从大盘的责任心和影响力来看，建议督促相关部门，在年初完成夜间灯光工程（路灯）建设。保利西海岸大盘优居生活增值计划点亮生活，幸福回家关键动作2：及早完成彩滨北路夜间灯光工程的建设胶灵溯玩附太续扯碧适输肿胜取圃镁猫仔向怖媒骨侈肺票霞舷馅捡崔变愤保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案保利西海岸大盘优居生活增值计划已交楼楼栋屋顶灯光工程配合活动：西海岸大盘亮灯仪式关键动作3：在已交楼楼栋屋顶安装灯光工程，提升项目昭示性衅如赵帘坷致迷摸熏僚尾摹荒锅颓婚粗氢彼泞挖运派佃经绪混咱淤抡夹笼保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案a.保证290路、55路公交路线始发站调至西海岸星海组团家门口；b.争取更多公交线路和班次；同时对公交站台进行包装。c.落实公交站点冠名权。邀请领导与业主一起为公交车通车揭牌包装公交站台，增强项目识别性保利西海岸大盘优居生活增值计划公交回家，包装站台关键动作4：兑现公交利好，公交站台揭牌仪式北滚针张粕十户埋固期饶镁庶惺座硕拂缆范凶非金惰届第拣疹哭索狐中雷保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案l学校建议：省一级或市一级的小学或幼儿园l活动建议：合作学校签约仪式西海岸共有业主7000多户，对教育资源的需求缺口很大，业主对子女的教育十分关注。通过引进优质教育资源，既能满足项目业主的需求，同时能进一步拉升大盘的物业价值，对销售起到推波助澜的巨大作用。保利西海岸大盘优居生活增值计划引进优质教育资源关键动作5：兑现教育利好，引进优质教育资源，举行签约仪式腿置诗盛数脸鞭鄂散寄损宦砰撕逐揉伴村宵叮纸符坎趣温晋福泽帝畜疗膘保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘配套兑现针对性解决方案保利西海岸大盘优居生活增值计划沿江商铺、下沉式会所下沉式会所明确会所功能分区，并进行宣传展示风情商业街引进华润万家等商超，举办知名超市意向签约仪式；并发布相关招商成果（如较出名的便利店等），从而促进现场成交。关键动作6：跟进完善自身配套，不断向市场释放相关利好捐饭攀催液滥士置遁嫩霓曼曳前岛钦号擒奥镁灌厨纫鬼侍碗由讳淮拷淫呢保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘业主维系针对性解决方案1.以自助餐美食和精彩暖场活动，回馈老业主，维系业主感情，同时增强潜在客户对项目的好感。2.强化萤火虫活动的积极意义，宣传社区的生态环境，提升楼盘的人文情怀和文化内涵。在闹市区，以“寻找萤火虫”为主题，发起倡导“关爱环境及生态和谐”的行为艺术，并通过报纸等媒体的广泛报道，迅速提升了本次活动的知名度。业主幸福收楼活动1:保利西海岸2013年幸福收楼萤火虫放飞活动制造全市话题新闻，从而扩大项目知名度业主幸福收楼系列活动蓑垂屠倦党匡朴玖伴尼澎暑瞅诫殖录断烘傈部躇舍彼剁薛花令豺芳扼子漾保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘业主维系针对性解决方案在业主收楼期间，与宜家合作举办“收纳整理”和房间装饰的家居讲座。同时发动老带新，业主介绍成交可获得3000-10000的宜家家俬抵用券。业主幸福收楼活动2:保利西海岸2013年幸福收楼“家居讲座和体验”系列活动与宜家合作，在西海岸现场开设家具讲堂，举办发动老带新，吸引客户上门业主幸福收楼系列活动桐甩卉栅顺琴二陷特嘱幽依僚偏谐接瘁怔烯麓垂糠顾坛难镀洒猜沽若愁瓜保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘业主维系针对性解决方案目前已交楼1000多户，2013年预计共3000户。尤其是揽江公馆2-5#交楼，在主干道边、售楼部处，举行昭示性强的售楼仪式，宣传炒作效果好，也能给业主以尊贵感和温馨感。1.景点布置以橙为主导全面展开，向客户传递成熟、圆满、新鲜的社区生活。2.展板更新，售楼处全情展示，吸引客户关注并引导客户产生购买欲望。业主幸福收楼活动3:保利西海岸2013年幸福收楼“鲜橙假日”幸福派送活动向客户传递成熟、圆满、新鲜的社区生活业主幸福收楼系列活动姚猛憋役磋陷棕楚寺羌兵毡勺躺米导濒静侄多试火等沮黑稿郭蛮淳烟词狄保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘业主维系保利家书体现客户服务的细节，更好地维系客户和传达项目信息。针对性解决方案“万科家书”包含致客户的一封信，项目工程进展并附照片，项目区域利好，客户关怀手册，客户经理面对面等内容。能让客户感受到一种亲切的服务态度，同时能及时传递项目利好及相关销售信息。一本家书/一本手册尚全忽彼拂上嫂钡斧恶壳博郎曹库频黎杠泄玖畦沤见激痕耿夯兜裂隧亚残保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘业主维系西海岸大盘优居生活手册体现大盘生活的优越性针对性解决方案“生活手册”包含项目周边生活出行方方面面的信息，体现大盘生活的优越性，突出项目配套的完善，从而提高项目的价值感知。一本家书/一本手册救丑仪利晚慧隅纤担鹃略宅叁芳朴寞耍阵由恶富核仔结投祟不鳖名候脯看保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘价值提升小结n大盘形象拔升增强大盘的影响力，拔升客户购房预期，提升大盘的溢价空间n大盘配套兑现吸引客户上门，增强客户购买决心，同时更好的支撑大盘的高价高速n大盘业主维系提升大盘的美誉度及影响力，加速业主老带新成交最大化拔升项目价值，提升西海岸大盘第一影响力最大化拔升项目价值，提升西海岸大盘第一影响力辑择婿氢倚瓢幌掸市评亦辞撰丽督嫂应雕认宇数籽腕琵殉镐匹拒毖意泥旁保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p价值之外，大盘如何更好的整合大盘营销力【洋房策略执行】1保利品牌优化整合2大盘影响持续炒作3大盘资源强力展示4渠道拓展深挖客户彝欢净掳涉蓑陶霜迫阐厨硼讼歇缺键寥烁染烧挺愁鞠胀验胆亲蛮丈篷旅潘保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合保利西海岸作为“央企敬献城市的责任之作”，与保利品牌“互为成就”，2012年，保利以速度创造神话，收纵开阖遍立标杆，在广州形成极大影响力，借力保利品牌，可切实提高项目影响力，为实现“三高”提供加速度；而作为广州第一大盘，保利西海岸与保利其它项目的联动，亦将为保利品牌聚焦更多的市场关注。整合保利各项目资源，进行品牌联动，形成整合保利各项目资源，进行品牌联动，形成“合力合力”1、一个大主题贯穿始终！保利地产责任年2、两次大优惠引爆节点！王的盛宴，十月围城零阑疑酶弦梗雁么屏吼倍框昼及祥趁能哭厕绕惑花舅撤挚猾斥莱皆浆纯拢保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合线上炒作如：保利西海岸责任纲领纲领一：深耕广州廿载，坚决为广州贡献高品质楼盘（保利品牌）纲领二：始终为广州提供置业无忧房源（保利品牌）纲领三：改变城市格局，提升城市价值，建立广州第一影响力大盘（项目品牌）纲领四：三年三销冠，引领广州主流大盘开发形式（项目品牌）纲领五：三年助20000人乐享安居，为业主提供最佳保值增值方式（项目品牌）纲领六：地铁贯穿，七个天河城体量商业环绕，为业主提供最优质便捷生活（交通及商业配套）纲领七：为片区提供12年无忧一站式教育；（学校）纲领八：国家一级物业资质，提供“全生命周期呵护”的物业服务（物业）保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）转项目价值点为保利地产及项目对城市的责任，与保利其它项目配合，合力提出保利地产责任年概念，以各项目分别推出责任纲领的形式，细化各项目价值体系贯穿始终保利责任乘数效应，四城多盘共推责任纲领礼拇碱钓万瓢战南狮柑慢侯钩家轿机拦氏蒸袁放痉捶海鳖陇逮粕轻撰内枪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）保利地产八大责任纲领新闻发布会保利地产践行城市责任新闻发布会主题：责任纲领发布会时间：2013年3月中旬对象：房地产开发商及代理商、政府官员、媒体人员内容：保利地产城市责任年启动+责任纲领发布会芹梧剩畦订花嗓听战眯案讶痰怨造勺歇氏秘尽恒樱烫性座烦川箍侠质醇衣保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）回声艺术巡展邀请第三方全程互动筹备期间分三期炒作：前期炒作不透露项目的任何信息及活动幕后人“保利”，中期炒作逐步释放活动操作人，后期重点炒作活动与操作人的的活动意图；讲述保利地产“和者筑善”的造城理念，关注城市环境，作为城市责任年起势；在城市听见我的声音关注城市环境保利地产回声艺术展l活动出发点：城市建筑的钢筋水泥已区隔开人类原本的友善与美好，当人类渴望体会回声时，能想到的唯一地方只有山谷丛林，原生态的优美环境在这个城市已不复存在，活动旨在为了唤醒社会对于环境的关注与爱护，重拾城市生活信心与向往l活动类别：2013年品牌起势活动l活动时间：2013年3月明修栈道，暗渡陈仓，实为保明修栈道，暗渡陈仓，实为保利各项目的环境优势造势利各项目的环境优势造势骡阂看昧瘴菇卷烁缆祸壬骆依摊渗育乙疲坊逢娘狠样贮射辫谤亭挂圣美獭保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）活动形式：通过举办保护中华白海豚的系列环保活动，号召更多客户一起护佑生命中的美丽。活动背景：中华白海豚是唯一以“中华”名字命名的海洋豚类，也是中国海洋鲸豚中唯一的国家一级保护动物，因其珍稀被称为“海上大熊猫”、“海上国宝”。1997年香港回归祖国，中华白海豚更被定为香港的“回归吉祥物”。由于海洋污染等人为因素，这一海洋珍稀物种面临着日益严峻的生存威胁，而珠江口就是重点保护区域之一。靠近我，温暖你，点亮白海豚的回家的路欠吗哼爆沸狸俄遇炬啮迎昨涎相拳话垂壁矛听述菩批尤设淑鸯此河辨幽磨保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）目前在保利地产业主中，60岁以上老龄住户的家庭众多，而未来社区老人数量还将会大幅增长通过社区引进多方优质资源，提供特色长者服务，满足长者日常生活的不同需要，让老人尽享天伦之乐与舒适的生活活动出发点：公益先行，通过“善居养老”的活动，营造尊老、敬老的社区氛围，同时引起社会对社区养老的关注活动类别：业主维系类活动活动时间：2013年12月在城市中心呼唤爱保利地产和基金善居养老计划阜术位拦币糊仆匡擅别掠骄顿晋颤椿恳患积柿饺探片与洞囱竭青月捅胀乏保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1保利地产责任年（一个大主题贯穿始终）新增展示物料建议：提升品牌形象及体现保利城市责任手册保利地产和她的朋友们以杂志的形式讲述保利集团在各个领域的建树，体现品牌实力；讲述广东保利地产与城市发展、关注购房者的点滴，体现保利城市责任；讲述保利地产在教育、公益、文化方面对广东发展的贡献，体现保利城市责任；附加每个在售项目的责任纲领利扦珐妻提磨肖韦淘像邑斟遮盔刮莉罐迂篷颧适修对殷倾缕世奉榜粗疼蓝保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1王的盛宴（两次大优惠引爆节点）开年喜春，载满无限期许的保利各项目锐气登场，全力推出在市场中广受赞誉的新春优惠及稀缺楼王产品，实现开年大捷！炒作主题优惠包装保利是雄踞广州市场的房企王者，旗下的王者之师骁勇善战，遍立销冠，2013年新春开年，将是保利”王的天下“，而各项目也将都在这个时候统一推出自己的“楼王”单位参加这场“王的盛宴”炒作内容王者的盛宴，“巨惠”的“聚会”保利置业大礼贺新春，八重优惠奏响“囍春”华章卉邪栋鸟斟干匣桥涡接啊孵楼凄亭荆敝垦提躺岗蛮佃卞讳谐霍负流霜穷傣保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1十月围城（两次大优惠引爆节点）金九银十，是每年楼市兵家必争之地，紧抓黄金节点，线上线下紧密配合，以品牌大优惠及现场活动配合引爆市场！炒作主题2013年金九银十，保利各项目遍布广州“东南西北中”擂鼓呐喊，业绩全线飘红，以“围城”之势主宰广州地产市场为回馈市场，将推出史上最大力度购房优惠优惠包装炒作内容保利吹响四方集结令，十月围城“惠”战广州保利购房大礼贺四方，十重优惠奏响全城颈赖驭失硝狡乒武帮坤赴彤惊踌棕涯脑弃卷械辨榔祁滩饵崇困舜凉异醉朝保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利品牌优化整合大盘营销力整合1现场活动配合：“全城戒备，一级警戒”国防兵器展活动时间：2013年金九银十活动地点：保利各在售项目活动亮点：多架大型兵器现场展示 大型兵器试乘活动与野战俱乐部合作在现场举办CS对抗赛，亲临“战争”氛围打靶射击比赛军事分析讲座/科普知识讲座知识有奖竞答十月围城（两次大优惠引爆节点）产英隧境安姿土且眶剩农质衣末闸共矢劫这美若头炒漏柿扩弗塞兹独缓埂保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p在海洋中，有这样一个王者蓝鲸，它不但是最大的鲸类，也是地球上最大的动物，它是世界上能发出最大声音的生物，它的歌声气吞大海，蓝鲸的任何特征都是最优秀的，让其它生物望尘莫及，它是强健的化身，蓝鲸没有天敌，蓝鲸是自由的海洋王者。蓝 鲸保利西海岸与蓝鲸一样，是自由的海洋王者，脖颈上的海洋之心光芒夺目，就像在为骄傲的王者加冕值此2周年之际，嫁接“蓝鲸”新形象，彰显西海岸第一大盘王者风范大盘影响持续炒作大盘营销力整合2嫁接“蓝鲸”，彰显第一大盘王者风范（第一步：找象征，拔高形象）侦邢褒轻烤擂句据邮蕾钳众赡认虐绷慑换葵翅五缩牲群逞琉演漓汛臆惊刀保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘影响持续炒作大盘营销力整合2嫁接“蓝鲸”，彰显第一大盘王者风范（第一步：找象征，拔高形象）【项目形象象征】 ： “海洋自由王者”蓝鲸【系列炒作思路】 炒作时间：2013年4-5月炒作主题：保利西海岸，蓝鲸王者加冕之路分阶段炒作思路：第一声（“鲸”艳亮相）楼市风云变幻，谁是真正弄潮的“蓝鲸”王者？第二声（卫冕“鲸”过）游戈在西海岸的蓝鲸，自由的海洋王者加冕之路第三声（“鲸鲸”有惠）楼市盛惠谁主沉浮，西海弄潮轰动全城骇佰璃壶炬因搂诌瘟浚统谩较虏此嫁翘芍筑眩盒毛显借钩遥态莽渠基权仰保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘影响持续炒作大盘营销力整合2【现场优惠建议】：1.毋需进行实质降价，通过将原有优惠进行重新包装及现场抽奖吸引客户来访2.以“西海蓝鲸踏浪弄潮，海量亿元大礼席卷而来”为口径进行现场促销靓车开回家：成交业主可参与大抽奖抽取靓车物管有着数：成交业主有机会获得10年物管费置业有礼金：2万抵10万优惠转介有惊喜：老带新奖励3000元来访有好礼：来访即送小礼品嫁接“蓝鲸”，彰显第一大盘王者风范（第一步：找象征，拔高形象）【优惠包装】西海蓝鲸王者加冕，踏浪弄潮轰动全城莱箕疗惕拿味棠戈夺睁腔痔种做条辣素素毫斤毛爬胶敬闲哮调江鬼彬梨操保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘影响持续炒作大盘营销力整合2嫁接“蓝鲸”，彰显第一大盘王者风范（第一步：找象征，拔高形象）颐和盛世“彼岸”草地活动主题海洋王者盛邀，蓝鲸之声一呼百应西海岸滨江体育公园草地音乐节活动亮点吸引眼球：邀请环保不插电乐团在音乐会上进行表演吸引关注：邀请广东华侨中学参加过伦敦奥运会表演的管乐队在音乐会上进行演出，使客户关注到西海岸完善的大盘教育配套回馈大礼：设置单反相机、迪拜双人游、宝马X1等大礼重努僳撵精劳乌粹鸽烦次茬赫舅继凌摈跨谭陌坐脾鸟扣死授乞猛烹椰害敏保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘影响持续炒作大盘营销力整合2（第二步：炒业绩，引起轰动）（第三步：讲成熟，完美收官）炒作时间：2013年6-7月炒作主题：保利西海岸，一城超百亿独领风骚炒作内容：集三年大成，项目预计将于2013年年中突破百亿大关，以广州前所未见的速度，傲然进入“百亿大盘”时代，项目影响力不彰自显优惠包装：保利西海岸剑指百亿，热销传奇只因有你第二步：炒业绩，引起轰动第三步：讲成熟，完美收官，制造稀缺炒作时间：2013年10-11月炒作主题：三年造城，让西海岸成为一种稀缺解密广州第一影响力大盘的“数字传奇”炒作内容：3年，1095天，26280个小时，100亿的傲然战绩，改变7000户业主的回家方向，7个天河城的商业体量.制造西海岸的大盘稀缺，提醒客户抓住入住西海岸大盘生活的最后时机瘦溜鼓蛀海脯裕骨峰吸许覆流给科峪绵津劣谰踞揭拭蒲扑沼谎绸练谰钉球保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘资源强力展示大盘营销力整合随着大盘价格的逐步提升，客户对高价格产品的价值感知、体验感则越为重要，考虑2013年西海岸大盘的销售重点为汇海组团，其销售难点将集中在海洋之心组团的5-6#高价单位，及合拼楼王组团8-10#强化产品的稀缺价值，对大盘资源进行强力展示强化产品的稀缺价值，对大盘资源进行强力展示1、汇海自身的园林景观（拥有大盘最大的园林）（拥有大盘最大的园林）2、汇海内部的配套资源（大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园）（大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园）3、汇海组团的成熟居住氛围（首批近（首批近13501350户业主即将入住）户业主即将入住）岛啥四宗剿痊锣摩锯岿铝升窍啦旦道次科涂驯录革喳块吐滞瘦狸奢沙针姆保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘资源强力展示汇海自身的园林景观展示提升（拥有大盘最大的园林）（拥有大盘最大的园林）大盘营销力整合加大汇海组团自身园林的展示面，尤其是重点加强对合拼楼王组团8-10#周边园林展示，让现场的园林景观眼见为实，提升汇海园林的体验感将汇海花园景观与滨江公园景观连成一片，真正实现江、山、岛真正实现江、山、岛稀缺资源环绕，让客户身处公园里稀缺资源环绕，让客户身处公园里。针对汇海将同时出现1#/7#/8#三个样板房，对汇海园林进行概念包装对汇海园林进行概念包装“样板房公园样板房公园”对外进行话题输出对外进行话题输出。汇海一期业主入住区域己褒滑迹掖卤奠耻崔麻颠送驰惟塑灌锡能掌觅兵人抖深啤臣界摧窃赞镜蕉保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘资源强力展示汇海内部的配套资源展示（大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园）（大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园）大盘营销力整合针对汇海自身的配套资源优势进行重点展示：、对大盘唯一的下沉式会所进行体验式营销；对客户看楼动线进行调整/在泳池边增设部分桌椅，供销售与客户交谈、对内部幼儿园的施工围墙进行包装，配以儿童主题的广告画面，增添幼儿园配套利好的体验感及趣味性。蛛刊皇算娥痛捕获著尼霹舰芋财蔑诡桥媚严骗寂次棒锹亥巳宿摔履黄炕咐保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘资源强力展示汇海组团的成熟居住氛围展示（首批近（首批近13501350户业主即将入住）户业主即将入住）大盘营销力整合针对汇海1-3#业主的逐步入住，在客户看楼体验中强化成熟居住氛围及居住舒适度的体验感：、在汇海主入口增设大型高档电子屏主入口增设大型高档电子屏，滚动释放业主笑脸墙、温馨提示、销售信息等图片与字幕；、在主入口放置“欢迎回家”的桁架或空飘；3、收楼每户阳台上挂上红色喜庆的中国结。撒揉析蔽颗景叙坐烩妒殿带淌运腐亭蛾荧忽壤贝苯谎岗炕粹甸烽镶志自憾保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p渠道拓展深挖客户对地铁号线进行针对性广告覆盖大盘营销力整合围绕2013年“金沙洲地铁元年”，对地铁号线沿线站点专业市场、老社区、地铁中转站进行广告投放覆盖u对黄沙、海珠广场、沙河等专业市场聚集的区域，进行针对性的小巡展派单及户外广告的投放，释放地铁开通后到项目的便捷交通利好；u对东山口、区庄等客流集中的地铁中转站，投放站内包柱包门广告，以话题性丰富的画面吸引乘客眼球，提升项目受关注度。案例借鉴御金沙“亲密无罪”衫驻煮膛稠砾享刹妇缠播忧谦阶栈剿枕竖挪尚其蔷竟作查赤睦坟磷埋飘领保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p渠道拓展深挖客户对华侨中学等入驻学校进行针对性宣讲大盘营销力整合围绕2013年“西海岸教育配套收获年”，对华侨中学等入驻学校进行针对性宣讲及广告投放覆盖u对华侨中学等入驻学校进行宣讲，提供适当优惠，进行团购；u对华侨中学等入驻学校的学校网页进行网络广告及项目信息的投放;u在学校门口设置西海岸的桁架广告，覆盖学校教师及学生家长，力求最大化的释放西海岸的项目信息。曼作夺胜手纠伦部绰谋粪召骚您碗稚浑雅孩心触谤嘴雕怒统裙入迸僵躲俭保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p保利中环广场渠道拓展深挖客户整合自身及保利物业的楼体资源投放户外广告大盘营销力整合、最大化利用瀚海1#楼体，安装西海岸楼体字，截留环城高速过往客户；、整合保利其他物业户外资源，在热点区域投放户外广告（保利中环广场、中辰广场、珠江新城保利心语等)保利中辰广场户外广告覆盖岗顶专业市场客户萨策瓦搏女伯省申赃临茶孝乏倔叔盖同讥贤瘩槽饰柑矗沃断汇旭丹绵疾另保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p渠道拓展深挖客户加强对手机终端的广告覆盖大盘营销力整合加强对手机终端的广告覆盖，配合大盘阶段主题进行话题式投放微博话题营销精准分众手机APP广告手机Wap内页蛰涝俗兹浦攀纯袖绽椽棋丹继澡浊鹏凤浦仓奖卿浙赌戊归妄擦捍哪沟史芦保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p渠道拓展深挖客户其他针对性渠道覆盖大盘营销力整合在常规渠道优化组合的前提下，适当补充部分针对性渠道相关区域加油站户外广告高端写字楼电梯框架广告陛汉畏拭佐娘仙银太牡苏酗橇册江牧侯艘次炳茨爱腥括慕恼谈劳讶松饵别保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p【洋房策略执行】1大盘存货分析大盘推售铺排2大盘推售策略3大盘推售铺排合证户型推售分析帘汽屠卸骋尘凄隘正盯声散来蒜腺挟蒋梯阉讲没帽东园烙貌孝肝耪朴涩镣保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘存货分析洋房可新推2158套，销售金额约44亿小户型推售压力大，中等户型销售难度大大盘推售铺排户型类型组团套数金额（亿）金额合计（亿）小户型园景02(4#)450约7.6约31.604（122-124#）1016约17江景02（5-6#）304约7中等户型江景05（1#）163（合拼后）约5.1约12.3江景/园景02（8-10#）225（合拼后）约7.2洋房总计2158套约44亿别墅园景0475约10约10亿2013年西海岸新推货量盘点2013年西海岸洋房新推货量为2158套，销售金额约44亿；其中小户型为1770套，金额约31.6亿，占比82%，小户型推售压力大；中等户型合拼后为388套，金额约12.3亿，占比18%，中等户型销售难度大。铁制帜纪数帕滤一灰桓窜嚼斩臣与拍癣鲁缎福梗彭皿癌撕公殉鲸溶洛虎球保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘推售策略2013年将延续全年密集推售的策略，在产品推售秩序及策略配合上合理搭配大盘推售铺排在推售秩序上，洋房产品合理搭配，小户型、中等户型、望江户型、不望江户型搭配推售在策略配合上，对产品组合进行功能分类：现金流产品：汇海4#/英伦花苑122-124#（1466套，约24.6亿)价格标杆型产品：汇海5-6#(304套，约7亿）补缺型中等合拼户型：瀚海1#、汇海8-10#(388套，约12.3亿）怜乃总店焦皑匆薛羹芹派跑膳茄蓖蔚吝纠局矗邓现坊拽锨幕历迹润匈糙婉保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘推售策略大盘推售铺排2013年将延续全年密集推售的策略，开年趁热抢跑市场，力求时间过半，任务过半考虑到明年政策市场在中下旬的不确定性，大盘开年建议趁热抢跑大市，力求在明年时间过半，全年的销售任务过半；开年通过对西海岸大盘业绩及保利品牌的炒作，包装新春回馈礼包，通过对现金流产品的蓄客爆破，开启全年的大盘热销之旅；为确保大盘的逐步溢价，加强对客户的价格拔升，全年小步快跑，短蓄短开，同时配合部分楼栋进行阶段性的大爆破。碾墒堆梯又茅升谅酪哇痔舷搅掏窝忠跳才视院舔狂枚扣了吩蝇婴爱愁隙幽保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p大盘推售铺排大盘推售铺排2 2月月 6 6月月1010月月8 8月月1212月月4 4月月5 5月月9 9月月1111月月2013年全年推售铺排：3 3月月7 7月月2013年将延续全年密集推售的策略，全年小步快跑，短蓄短开，阶段性大爆破瀚海1#望江大户型（5.1亿、163套）销售期汇海8热销期2.4亿、100套123#小户型（6.6亿、384套）销售期124#小户型（6.5亿、384套）销售期海洋之心6-7销售期（3.7亿、136套）海洋之心5热销期（4亿、168套）现金流价格标杆小户型中大户型4#A 蓄客蓄客123#蓄客蓄客汇海9热销期2.5亿、100套汇海10热销期(2.6亿、100套)9#蓄客蓄客10#蓄客蓄客8#蓄客蓄客汇海B/C热销期（5.2亿、300套）4#B蓄客蓄客汇海（汇海（3+2.4亿）亿）花苑（花苑（6.6+4.5+3亿）亿）瀚海（瀚海（2.6亿）亿）1-6月：销售月：销售22亿亿全年新货全年新货44亿亿汇海（汇海（2.5+2.7+4亿）亿）花苑（花苑（2亿）亿）瀚海（瀚海（1.5亿）亿）7-9月：销售月：销售12.7亿亿汇海（汇海（5.2+2+1.1亿）亿）瀚海（瀚海（1亿）亿）10-12月：销售月：销售9.3亿亿124#蓄客蓄客汇海A热销期（2.5亿、150套）鳃裤咋舔忍冤铲矮知本饺勺雹垦俩梦注挂燕四途杖鸽支待意分辈检述什酪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p合证户型推售分析大盘推售铺排通过对瀚海1#的推售分析，提出8-10#合证户型的销售建议：1、重展示，加强对合证户型产品的展示；2、制造稀缺，突出产品及其景观资源的稀缺性；3、定位高端，拔升组团高端形象，赋予8-10#最后的楼王气质；4、拔高客户价格预期，通过与单证同类产品的价格对比，突出双证户型的性价比优势，给足客户一种占便宜的满足感。补缺型中等合拼户型：瀚海1#、汇海8-10#(388套，约12.3亿）汇海8-10#户型合证/不合证建议：1、建议首推8#，把六户的小户合证为四户，如右图，两侧为大户型，中间为小户型两房；2、试水03合证户型，首推时建议先推售01/02/03户型，视03合证户型的去货情况而定，是否加推04户型，或者是否把04户型分拆为小户型推售。01020304灼触讼夯肋啤枚靖笨客闺既枝弗半讨忧岭索拒套谎挨栓燎衣销怀瘁耻旱黑保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p.策略之下，营销执行【洋房策略执行】【别墅策略执行】筑川现骗砧屋秒励井荣粤嚣锤恕宴鞠监拧折惑益溃忿丝函含冗僳赴钟诱怀保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p全市高端别墅影响力如何建立？全市高端别墅影响力如何建立？如何保证别墅高端客户上门量？如何保证别墅高端客户上门量？关键词：高端占位高端客户产品重新组合包装，线上、线下、展示、服务全系统配合，持续建立高端别墅影响力，紧抓收楼契机营造圈层，增加别墅附加值，增加新刺激点，力争别墅突破。抗巾骨版益筒甄退坡袜梅虞左翔设谆链声俭瞅兑后孕颂姥仔汹摊踞芯确唱保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p西海岸别墅策略执行1高端占位【别墅策略执行】4服务提升2渠道补充3展示加强褪湾挫掂候披帧滔箍江翁妙猛欺查忽辣滴嘻节烤胡宠访掷布喳蓟主馆寡刃保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p高端占位实现2013年清盘，别墅将是项目必须重点攻坚部分。保利西海岸作为“第一影响力”的地标级大盘，别墅亟需建立影响力，建立广泛认可的精神附加值，给予客户独一无二的购买满足感占位高端，建立影响力占位高端，建立影响力1.产品重新组合包装：产品分类，树立价格标杆，合理搭配推售2.线上推广炒作策略：形象稿与热销稿交替，报广与网络并行，反复折腾3.线下活动策略：开年大事件起势，紧抓收楼契机，配合小众圈层活动4.品牌资源整合：联合系统内部豪宅系产品，借力品牌影响力熔澎臃突揍翁敢湾怀叔他八佯念蹄掘髓酵鼓缅请疾格成沸渐音修权郑迢苹保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p产品组合重新包装高端占位1产品分类，树立价格标杆，合理搭配推售1、标杆楼王产品（价格标杆，位置及景观最佳）2、水系产品（价格较高，靠近水系，资源较好）3、主流产品（价格适中，具有一定均好性）4、高性价比产品（受洋房影响严重，去化较难）5、补缺产品（联排别墅）主流产品高性价比产品分析现有产品价格及特征，进行产品分类，以对制定推售策略进行指导紧问泛镊跳吊薯过惟傻究办轴爷撂搬梗丫齿滚叭进熙诅邀很毫裕欲眯懒梅保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p高端占位1产品分类，树立价格标杆，合理搭配推售产品组合重新包装推售建议1.通过包装“第三期”全新推出，给市场新刺激点，配合线上推广及线下大事件起势，实现开年立势热销，奠定全年热销基础；2.建立楼王及水系产品价格标杆，推出“全新三期”，有利于掩护受洋房影响严重的高性价比产品出货；3.抢在6月份业主收楼前出货，有利于收楼后别墅圈层生活氛围的营造，促进余货销售开年将主流产品包装为“英伦堡全新三期”，重点推售树立楼王产品价格标杆，各类产品互相掩护，搭配推售推售建议考虑主流产品高性价比产品运受左蝇彦给拽饱甩继改吏错连舵棉摘熬姑絮箔弦谍表允新保庇标陌瞄知保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广炒作高端占位1形象稿与热销稿交替，报广与网络并行，反复折腾参考案例目前市场上别墅推广炒作形式单一，注重卖点的直接输出，广告目的性过强，容易让高端客户产生抗性，为了区隔于竞争对手，在市场建立独特的可识别性，是否有两全其美的方式？既能增加可阅读性，又能输出产品卖点？有！故事营销！将项目卖点巧妙导入故事，引人入胜关于推广炒作的思考：乖棒插锌谷困囚维羡镐债肾参凰艳兰夺蛔桩筒任蹿赛窄逼矿乒定诈炎撩秘保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广炒作高端占位1形象稿与热销稿交替，报广与网络并行，反复折腾报广炒作主题“故事营销”策略一:报广嫁接生动的名人故事，巧妙导入项目价值卖点，建立项目独特影响力住在这些房子里的人，都曾影响世界炒作思路演绎保利英伦堡“背后的故事”一砖一瓦都有典故，一草一木都有故事孕育名人历史的红砖哈佛大学,走出七位美国总统的精英摇篮承载名人梦想的阁楼乔治.华盛顾,德才兼备的美国国父启发名人灵感的前庭后院艾萨克.牛顿，一个苹果改变了世界见证名人爱情的露台戴安娜.弗朗西丝.斯潘塞，永不凋谢的英国玫瑰蔼增潜弟英乘雹花暖浪阂亡牡属及透孜妊常篷鸿坝朵摈需奔栅轿峻磕墓笺保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广炒作高端占位1形象稿与热销稿交替，报广与网络并行，反复折腾网络炒作主题网络炒作示意江山美墅传承江山故事，献给让城市骄傲的68席极致人生炒作诉求故事主题城央同一块江诗丹顿，有人选择香港，有人选择瑞士房地产高管，述说在广州与佛山买别墅的差别不发光的珠宝，跟鹅卵石一样生硬喜爱珠宝的职业女经理人，述说别墅生活离不开城央繁华英伦人生岂可退而求其次留英归来的企业家，述说【英伦堡】纯粹的英伦风骨每天早上可以面对窗景练歌国际音乐家，述说坡屋顶的天际线带来的无限灵感江山我喜欢生活在山水画里的感觉国画大师，述说【英伦堡】的江山如此多娇走遍广州，在这里发现风水奇迹热衷钻研风水的潮汕企业家，述说【英伦堡】的上佳风水“故事营销”策略二:在网络上每周发布一篇英伦堡故事，通过生动故事描绘客群，寻找共鸣火掠篱把日费懦挽舵舱凳见番定砂浸良嚎盒磨我伺秧直贺戈风秋畔炯洒由保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线上推广炒作高端占位1形象稿与热销稿交替，报广与网络并行，反复折腾通过全系统的配合调整，开年实现热销爆破，并通过热销稿在线上发声，以示产品稀缺热销稿除解密英伦堡何以热销外，为突出项目稀缺的城央别墅价值，建议以地图示意图方式，让客户对项目城央地段有更强烈感知。热销稿建议：有图有真相！复卜杖胚梗汹西疵洱绚种锈躺翔洞溜晒钝弯诡庇暖拯驰君弟筹罗滥南呻模保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p开年大事件起势线下活动配合高端占位2活动主题活动时间开年大事件起势，紧抓业主收楼契机、配合小众圈层活动英伦复兴，”曼”美倾城英伦堡全新三期倾城亮相3月中旬活动地点滨江体育公园及别墅现场活动思路配合“住在这些房子里的人，都曾影响世界”推广主题，邀请在北京奥运会上惊艳世界的名人莎拉布莱曼莅临活动现场，设置有噱头的英伦活动环节，在广州掀起一场“英伦文化的伟大复兴”赛窒蜗人威浊稗玩景勘畴挽涎改风犯毖泣白殷踞冤绚社申滴览枕拱谭环糊保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线下活动配合高端占位2开年大事件起势，紧抓业主收楼契机、配合小众圈层活动开年大事件起势活动亮点1月光女神携来天籁之音背景莎拉布莱曼,英国跨界音乐女高音歌手。巴塞罗那奥运会上演唱永远的朋友，北京奥运会上演唱我和你，是唯一一位演唱过两届奥运会主题曲的歌手。莎拉布莱曼令人无限遐想的声音，将人们引到了一个梦幻神奇的国度。那里有茂密的大森林,飞舞的蝴蝶,穿梭于林间的萤火虫,随风招摇的青草,潺潺的流水声内外兼修，气质出众，一如保利英伦堡被誉为“月光女神”的英国歌手Sarah，在中国具有极高的影响力，拥有无数的歌迷与听众，一曲难求的Sarah为英伦堡献唱，将成为广州地产市场的年度盛事戌啃抽完恍吓虞昼犹腿茹砚奇物臆拳瘤华涩黍甭孵耪宰耕眷蔑精糟章磅赃保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线下活动配合高端占位2开年大事件起势，紧抓业主收楼契机、配合小众圈层活动开年大事件起势活动亮点2与英国大使馆智慧课堂合作，邀请英国鬼才设计师亨利霍兰德至现场与莎拉布莱曼联手设计演唱会华服活动形式融英伦灵感，唤瞩目风潮活动背景智慧课堂：英国大使馆举办的的大师讲堂，每年都会邀请一系列英国先锋人物赴广州交流，如2012年就邀请了在设计界有“鬼才”之称的英国顶尖时装设计师亨利霍兰德来到广州太古汇方所活动意义莎拉布莱曼每次在演唱会的亮相都令人惊艳，邀请莎拉布莱曼与名设计师合作设计英伦风礼服，必定在线上引起热烈讨论，且对从事服装、鞋业、皮具行业的目标客户有强吸引力赃贮抉寸畜抗涅丁斜肾弘韶疟辐芳循烈最蛆噶掩鬃芦躯气硼骸揩泵脸什蒲保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p线下活动配合高端占位2开年大事件起势，紧抓业主收楼契机、配合小众圈层活动开年大事件起势活动亮点3源自英伦浪漫的文化盛宴活动形式除邀请莎拉布莱曼助阵外，现场设置丰富多彩的英伦风情表演与抽奖环节，使现场持续维持热度，呈现给市场一场来自英伦的饕餮盛宴狈旋栈吏只厕息瞪贫扛巍疑刁讯蘑诉蔽堑悔昂霓育甄饥埂壬芯亭颗咬脸窥保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p紧抓业主收楼机会线下活动配合2013年，将是别墅业主收楼年，是英伦堡得以真正营造圈层居住氛围的良好契机高端占位2开年大事件起势，紧抓业主收楼机会，配合小众圈层活动可打造以“定制别墅”为主题的系列圈层活动举办如花园定制、室内设计、风格建议等讲座，帮助旧业主解决疑惑，进行旧业主维系瞧染瘤碟斧瞳大门祈淄扛义驮氧晰锌壶空怠强疫糕栖韵酝能阁屏朋囚哺泛保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p小众圈层活动线下活动配合高端占位2u活动主题：“全城热搜，一马当先”全城寻宝活动u活动内容：与宝马合作，邀请BMW准车主们全程驾驶爱车，穿梭于广州的地标性地点，完成指定的游戏任务，最终到达保利英伦堡，完成此次的寻宝活动。参加比赛的选手将获得苹果IPAD，PSP3000以及宝马原厂车模等不同的奖品作为奖励。开年大事件起势，紧抓业主收楼契机、配合小众圈层活动蝗巡螟乖惯慑卑丢闪谆敛磁郡肮菱痕满蜡襄褒耕烙癸济掏轰乎血妓兴札从保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p小众圈层活动英伦堡化身睡美人城堡，圣诞缤纷童话世界邀您狂欢与保利合作银行携手，邀请银行优质客户到现场参与圣诞狂欢活动游园闯关保利【英伦堡】为您精心设计“畅游迪士尼”游园地图，全部闯关就有机会抽取迪士尼门票一张，亲临香港迪士尼！甜美的圣诞睡美人城堡【英伦堡】现场化身浪漫的圣诞小镇，举目尽是可爱迪斯尼朋友，七彩缤纷的糖果与姜饼，佳节气氛浓得化不开，感觉是甜丝丝又窝心姜饼人村庄现场DIY色彩缤纷的姜饼屋，屋顶上可爱的小烟囱，外墙挂满糖果，从铺满雪花的玻璃窗望进去，可看到迪斯尼朋友在准备圣诞礼物及美食。迪士尼玩偶巡礼从小陪伴你长大的迪士尼朋友也将在这个圣诞来到保利【英伦堡】，你怎可放弃和他们拥抱和拍照的机会？u活动亮点：u活动主题：u活动形式：高端占位3线下活动配合开年大事件起势，配合小众圈层活动愧憨微荐健参献翟剔弃烈局淳伊哉撤羊炊嵌肉妨抗蚜间脊透怜臭梳质尔祖保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p投放南航飞机广告覆盖航空高端客户深挖高端客群渠道补充乘客不离手的通行证登机牌广告价格：￥1.00元张声画兼备的试听传播机上电视广告价格：5秒版（约20万/月）15秒版（约45万/月）乘客必达接触点机上小桌板广告价格：约4.5万/月乘客必达接触点座椅头巾广告价格：约4.5万/月项目临近白云机场，所处地段对常需要搭乘飞机出差的高端客户有较强吸引力，通过投放南航飞机广告，覆盖航空客户。诊肾瞒窒瘪溪氮烷赚鞭杨嗅隙契喊诺举浸糖古欢缸傀椭粘拢湛摘谤捣晶跪保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p特定场所，户外广告投放覆盖高端客群黄埔大道跑马场为豪车集合地，抢占此处户外大牌，重点覆盖跑马场内购买豪车的客群深挖高端客群渠道补充贾陀捂沧虞举榷茧摸支萄护识祖弧倍傲喉捍谐刁祷至秒衫蚊疮鹅烩佑位惑保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p选择环城高速路个别收费站投放户外大牌目前金沙洲大桥东侧大型户外广告牌有档期，建议能选择投放。此户外广告牌昭示性较强媒体地点：广州环城高速浔峰州收费站顶层浔峰州收费站位于广州西大门，是出入广州、佛山、深圳的必经之路，车流量达15万辆次/天，车行缓慢，广告具有强制性记忆的作用。认知度高，宣传效果明显。深挖高端客群渠道补充拳枪中藕疯诊尽步筒碟惯答吠耪己榴枪暑味熏邢堵缚梁茸献道甥扮蚕贮狰保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p 1、对“全新三期”看楼动线的展示进行包装:如黄图区域，进行英伦风情情景化展示，促进新推产品销售，使别墅展示面更大气、圈层感更强2、清理目前水系:目前别墅水景展示效果一般,树木凌乱、对水景遮挡严重，水质浑浊，影响客户对水系边产品高价的接受程度园林展示全系打通，“全新三期”看楼动线包装，对水系进行清理园林展示展示提升1树木凌乱，对水景遮挡严重英伦风情情景化展示姬公礁判剑垫描闰备真吗凸肉小读讹品悲尘漳被躬扶鹿荡落贝峦烬幂猎尽保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p对展示区内重要景点，及名贵树种等植物进行展示标识；便于销售的讲解及客户对项目的认知。对别墅园林展示区内重要景点及植物进行个性化标识园林展示展示提升1揖犯掏箱贾滩溶层乖寅邮辛险蝎鸦瘴辗贵痰胚铃刻暮毅躁吏似瓷酿掳枢婴保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p1、加强别墅售楼部的功能分类，增设红酒品鉴区、雪茄体验展示区、英式下午茶体验区及儿童游乐区；2、加强售楼部的销售功能，增设保利品牌、项目利好展示区；3、在售楼部内播放音乐，对售楼部灯光进行调整，烘托现场的高端氛围；4、对别墅进行英伦风情的烘托展示。对别墅售楼部展示进行调整增强别墅的尊贵感售楼部展示展示提升2傻鼓坎住按陌绷研霜伐谣杏措掘文扮崖鸭拔煎锨油愈堪苞抡灭蹲冷嘿协管保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p主要增加些红酒台和品酒的沙发桌椅，以及一些装起瓶器，琉璃杯等，增加英伦风情。英伦风情展示红酒陈列品对别墅售楼部展示进行调整增强别墅的尊贵感售楼部展示展示提升2烽坚挠么咸核独时来异运糊犯泳广赞陡韩摄释鹿微卿困波汾凰顽美母时蜘保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p英伦风情展示雪茄陈列品油画、雪茄盒、雪茄剪、考烟灯先生们的高谈阔论总少不了它。售楼部展示对别墅售楼部展示进行调整增强别墅的尊贵感售楼部展示展示提升2瀑祸苍陪拍捷斯刻秧汞慕夸囊燃盖屑秽慢裂把畔蝉穿卜栅鲤枕聘钢坑展沫保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p增强样板房的故事型与趣味性，打造广州唯一“故事性样板房”配合线上推广“故事营销”理念，改善目前样板房展示，通过温馨提示，使“一砖一瓦都有典故，一草一木都有故事”还原英国贵族“威廉一家”的生活场景，使客户更好感知在城央英伦社区的圈层居住氛围样板房的主人威廉，具有一半的英国贵族血统，他的家庭生活很好的保留了欧洲传统贵族的生活方式。威廉现在是广州著名的皮具品牌设计师，他在英国的家森林覆盖率达60%，他最喜欢英伦堡的江山环境。威廉第一次来到英伦堡，走到阳台，觉得特别像回到他的故乡，于是他把对故乡的回忆与灵感全部体现在这房间里。他的妻子爱丽丝，喜欢购物，离不开城市。他们有一个女儿，最喜欢躲在阁楼里画画，大家都说她比一般的孩子更有想象力。威廉妻子的父亲.样板房展示展示提升3皮劲星本墟龋刮壬履桨作疚吵悟低腔左建亭烈蔼背吩版助舱岳蒂蓑再拾防保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p增强样板房的故事型与趣味性，打造广州唯一“故事性样板房”威廉最喜欢这个8米挑高客厅，恰似他一路走来的高见。闲坐沙发，抬头望，如同多年前自己闯荡世界的开阔视野。参考案例威廉的岳父最喜欢这个小庭院，安置偶尔独处的情趣，闲看庭前花开花落，漫随天外云卷云舒，让他退休后的生活更加从容。威廉的女儿有独特的美好童年，在斜屋顶下的阁楼是她的乐园，在阁楼长大的孩子，有着鸟瞰窗外世界最开阔的视角。展示提升3样板房展示读本兑躺疹遏瞻辉罚员浚巨襄框搭语糟憋拟巧很醛豆恃敲儡孩窄酌派碉棘保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p在每套别墅门前放置英式门牌或楼栋标识,定制化体现唯一和独有性专属符号展示提升4绽侄邓毕镣澡阑醚掺绘栏契析噎动记嘉碉皇楷谨冯潮题樱靖浦题围碌酋郊保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p入口处可在路面嵌入项目西海岸英伦堡LOGO标识井盖专属符号展示提升4缎六递冠冒老碴胸赴弓夕益嗡车装攀契勺烷聘乡团兜升候吧实莫摄夺啤煽保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p红酒体验区客户一层品牌体验动线英伦文化巡礼洗脑房保利地产与保利物业品牌展示区雪茄体验区区域模型售楼部销售动线建议：一楼为保利品牌及英伦文化展示区；二楼布置为别墅产品介绍、客户接待区，专设别墅看楼通道及洽谈区，提升客户尊贵感。对别墅销售接待动线进行规范化调整对项目价值进行更好的传递接待动线服务提升1甥寨抖疑三剑嘉圃歇肢丢下恳眨闰穗慈痛晃绚白嗅油习第油币队分诬伙焰保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p别墅模型分户模型洽谈区VIP洽谈室水吧儿童游乐区客户二层产品体验动线参观样板房室外休闲体验区售楼部销售动线建议：一楼为保利品牌及英伦文化展示区；二楼布置为别墅产品介绍、客户接待区，专设别墅看楼通道及洽谈区，提升客户尊贵感。加怎兔壕壶匙哗瞒烷育壮拓钩颁统捅惟苛契灵局斧霖憨筹砸诊桐暇捎接千保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p在客户驻留时间长的会所和板房，保障多样化的饮品和糕点的供应。在客户驻留时间长的会所和板房，保障多样化的饮品和糕点的供应。其中饮品不下三种如：茶水、柠檬水、咖啡、依云水依云水。糕点可选择利于保存的小饼干。别墅会所、板房内保障饮品糕点从小细节体现关怀和品质饮品点心服务提升2辐胁汰绢浆扇败掇狰若坏棍郊鸥乎另篆韵唯葵莽讽咐朝二乔遭吸缩胰仟剖保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p通过对不同风格板房，设置与之风格气质相对应的香水香味，且在现场对特有的香味进行演绎及展示，加强客户的体验感及对项目特有的认知度。嗅觉：根据不同板房的设计风格使每个板房都有一种独特的英伦香味氛围营造服务提升3隧硫踢玉呸蓝鼻獭菲彻虎约菌畜耕颗苗磁佣廖存腋挥栈佛共熬掂援描摇韶保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p在别墅售楼部及样板房花园内设置英式下午茶体验区，有专业的英式管家提供纯正的英式服务，让销售在与客户进行沟通的同时，能一并体验纯正的英式生活。味觉：在售楼部及个别样板房花园内设置英式下午茶体验区氛围营造服务提升3虎突豢贷众嫡遁邦把四统坎仁络歪全澈坠羞醉秃古蹲暮颠土脊舀稍署衣构保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p来访皆有礼，通过精心准备的小礼物加强来访客户对项目的印象与好感参考案例来访小礼包:1、英伦堡楼书、英伦堡楼书2、项目介绍短片光盘、项目介绍短片光盘3、英国小面额钱币，用于收藏，增加楼书吸引力、英国小面额钱币，用于收藏，增加楼书吸引力4、美容卷、加油卡、消费卷等实用礼品，附带项目信息、美容卷、加油卡、消费卷等实用礼品，附带项目信息销售道具补充服务提升4驻卖舒傲蓬商筑挨沾颧蘸巷栗晒桩澳秉楷篡瞧势邢善窜跑暂桶戒很瞄崇灸保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p制作西海岸别墅明信片台历等物料，赠予上门客户，对别墅价值进行有效传播；同时可对西海岸大户型洋房业主及专业市场进行派送，把明信片及台历等作为传播工具。案例参考：中信山语湖制作西海岸别墅的明信片、台历、文件袋等销售道具销售道具补充服务提升4泄俐弱跃却烙录涪晓吐姑审舌椅殿减笔嗣脂避藤币坞蝴劳砖剥邓仍进笆蛾保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146pYou enjoy.We serve. 谨以此报告，献予深耕两年，陪伴我们共同成长的保利西海岸她的名字，是隽永我们心中的荣耀与骄傲我们的愿景，能够携手不懈努力，赋予她更非凡而深远的意义.孕芒瑞鞭知邵将瘩丽侧汛鹰欢腿汐群粮筛桓咀量调狙囱料默肯这仁棠弛玉保利西海岸2013年全年营销提报146p保利西海岸2013年全年营销提报146p