土地增值税政策Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望 土地增值税政策解读土地增值税政策解读主主 讲讲 人人/ /易言易言讲座提纲讲座提纲 第一讲第一讲概述概述 第二讲税制要素第二讲税制要素第三讲征收管理第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第四讲减免税政策解读第五讲第五讲清算管理清算管理 第一讲土地增值税概述第一讲土地增值税概述内容内容: :概念、出台背景、立法原则、特点等；概念、出台背景、立法原则、特点等； 一、概念一、概念土土地地增增值值税税是是以以纳纳税税人人转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额为为征税对象征税对象,依照规定税率征收的一种税。依照规定税率征收的一种税。1993年年12月月13日日国务院发布了中华人民共国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例和国土地增值税暂行条例,财政部于财政部于1995年年1月月27日日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则例实施细则,土地增值税自土地增值税自1994年年1月月1日起在日起在全国开征。全国开征。二、出台背景二、出台背景 目的目的: :开征土地增值税，是国家运用税收杠开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。国家权益，促进房地产开发的健康发展。 ( (一一) )开征土地增值税，是适应我国社会主开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。开发和房地产交易市场调控的需要。 ( (二二) )开征土地增值税，其主要目的是为了开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。当房地产开发的发展。 ( (三三) )规范国家参与规范国家参与 土地增值收益的分配方土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。（三）立法原则（三）立法原则 ( (一一) )要要有有效效的的抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖“地地皮皮”、“楼楼花花”等等牟牟取取暴暴利利的的投投机机行行为为，防防止止扰扰乱乱房房地地产产开开发发和和房房地地产产市市场场发发展展的的行行为为。土土地地增增值值税税以以转转让让房房地地产产的的增增值值额额为为计计税税依依据据，并并实实行行四四级级超超率率累累进进税税率率，对对增增值值率率高高的的多多征征税税，增增值值率率低低的的少少征征税税，充充分分体体现现对对过过高高增增值值收收益益进进行行有效调节的作用。有效调节的作用。 ( (二二) )维维护护国国家家权权益益，防防止止国国家家土土地地增增值值收收益益流流失失，增增加加国国家家财财政政收收入入，土土地地资资源源属属国国家家所所有有，国国家家为为整整治治和和开开发发国国土土投投入入了了巨巨额额资资金金，国国家家理理应应参参与与土土地地增增值值收收益益分分配配，增增加加国国家家财财政收入，用于国家经济建设。政收入，用于国家经济建设。( (三三) )保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。地产业健康稳定地发展。( (四四) ) 特点特点 ( (一一) )土地增值税以转让国有房地产为征税土地增值税以转让国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值土地转移增值税税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。地增值税的征收范围。 ( (二二) )征税范围广征税范围广 。一切单位和个人。一切单位和个人, ,不分不分企业经济性质企业经济性质, ,不分内资企业还是外商投资和外不分内资企业还是外商投资和外国企业国企业, ,也不论中国公民个人还是外籍个人也不论中国公民个人还是外籍个人, ,包包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织织, ,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的着物并取得收入的, ,均为土地增值税的纳税义务均为土地增值税的纳税义务人人, ,都应依照税法规定缴纳土地增值税。都应依照税法规定缴纳土地增值税。 ( (三三) )土地增值税采用超率累进税率。土地土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。税的立法精神。 ( (四四) )在征收管理中，引入了评税法。土地在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额上的建筑物及其附着物所取得的增值额, ,即纳税即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的额不实的, ,应由评估机构对该房屋按照评估出的应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价房屋重置成本价, ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,确确定房产的扣除项目金额定房产的扣除项目金额, ,并用该房产所座落土地并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。即为该房地产的扣除项目金额。 ( (五五) )土地增值税在应税房地产的转让环节土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。类似。第二讲税制要素第二讲税制要素内容：内容：征税范围和纳税人征税范围和纳税人计税依据和适用税率计税依据和适用税率计算方法计算方法注意事项注意事项第一节征税范围第一节征税范围土土地地增增值值税税的的课课税税对对象象是是有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用权及地上建筑物和其他附着物产权。用权及地上建筑物和其他附着物产权。一一、征税范围的一般规定征税范围的一般规定 (一一)土土地地增增值值税税只只对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权的行为课税的行为课税,转让集体土地行为不证税。转让集体土地行为不证税。 (二二)土土地地增增值值税税既既对对转转让让土土地地使使用用权权课课税税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (三三)出让国有士地的行为均不证税。出让国有士地的行为均不证税。 (四四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不则不予征税。予征税。具体讲具体讲,包括以下两种情况：包括以下两种情况：1.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接瞻瞻养养义义务务人的行为。人的行为。2.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益益事事业业的的行行为为。其其中中,社社会会团团体体是是指指中中国国青青少少年年发发展展基基金金会会,希希望望工工程程基基金金会会、宋宋庆庆龄龄基基金金会会;减减灾灾委委员员会会、中中国国红红十十字字会会、中中国国残残疾疾人人联联合合会会、全全国国老老年年基基金金会会、老老区区促促进进、以以及及经经民民政政部部门门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。 二、征税范围的若干具体规定二、征税范围的若干具体规定1.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投资、如果投资、联营的一方以土地联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资作价入股进行投资或作为联营条件的或作为联营条件的(房地产开发企业除外房地产开发企业除外),暂免暂免征收土地增值税征收土地增值税;但是但是,上述房产再转让的，属上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围。于土地增值税征税范围。2.合作建房合作建房对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自用的建成后分房自用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如如果建成后转让的果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的让到兼并企业中的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税; 4交换房地产交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收交换双方又取得了实物形态的收入入,按照规定属于征收土地增值税的范围。按照规定属于征收土地增值税的范围。5.房地产抵押房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的产权转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。6.房地产出租房地产出租房地产出租房地产出租,出租人取得了收入出租人取得了收入,但没有发生房但没有发生房地产产权的转让地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。 7.房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转没有发生房地产权属的转让让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物附着物国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增但按照土地增值税暂行条例的有关规定值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税。可免征土地增值税。三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。第二节计税依据第二节计税依据 一、一、土地增土地增值税的税的计税依据计税依据 土土地地增增值税税的的计计税税依依据据是是转让国国有有土土地地使使用用权、地地上上的的建建筑筑物物及及附附着着物物所所取取得得的的增增值额。增增值额为纳税税人人转让房房地地产的的收收入入减减除除条条例例规定的扣除定的扣除项目金目金额后的余后的余额。 计算算增增值额需需要要把把握握两两个个关关键：一一是是转让房房地地产的的收收入入，二二是是扣扣除除项目目金金额。转让房房地地产的的收收入入包包括括货币收收入入、实物物收收入入和和其其他他收收入入，即即与与转让房房地地产有有关关的的经济利利益益。对纳税税人人申申报的的转让房房地地产的的收收入入，税税务机机关关要要进行行核核实，对隐瞒收收入入等等情情况况要要按按评估估价价格格确确定定其其转让收收入入。扣扣除除项目按条例及目按条例及细则规定有下列几定有下列几项： （一）（一）转让房地房地产收入的确定收入的确定以以交交易易价价格格为房房地地产转让收收入入。买卖双双方方实际的的交交易易价价格格，包包括括转让房房地地产取取得得的的全全部部价价款款和和有关的有关的经济利益。具体包括以下内容：利益。具体包括以下内容：货币收收入入。包包括括现金金、银行行存存款款 、支支票票 、汇票票 、国国库券券 、金金融融债券券 、股股票票等等有有价价证券券。其其实质为转让方方因因转让应税税房房地地产而而向向对方方收收取取的的价款。价款。实物物收收入入。一一般般是是指指转让应税税房房地地产取取得得的的各各种种实物物形形态的的收收入入。如如钢材材、水水泥泥、房房屋屋等等 。 需要需要说明的是明的是实物收入的价物收入的价值要要进行行评估确定收入。估确定收入。其其他他收收入入。指指转让应税税房房地地产取取得得的的无无形形资产或或其其他他具具有有财产价价值的的权利利。如如专利利权、商商标权 、商商誉誉权 、著著作作权 、土土地地使使用用权等等。其其价价值要要进行行评估确定收入。估确定收入。以以评估价格估价格为房地房地产转让收入收入纳税税人人有有下下列列情情形形之之一一的的按按照照房房地地产评估估价价格作格作为房地房地产转让收入收入计算算应纳税税额 （1）隐瞒、虚虚报房房地地产成成交交价价格格，应由由评估估机机构构参参照照同同类房房地地产的的市市场交交易易价价格格进行行评估估，税税务机机关关根根据据评估估价价格格确确定定转让房房地地产的的收入。收入。 （2）转让房房地地产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产评估估价价格格，又又无无正正当当理理由由的的，由由税税务机机关关参参照照房房地地产评估价格确定估价格确定转让房地房地产的收入。的收入。（二）基本扣除（二）基本扣除项目目1.取取得得土土地地使使用用权所所支支付付的的金金额。包包括括纳税税人人为取取得得土土地地使使用用权所所支支付付的的地地从从款款和和和和在在取取得得土土地地使使用用权过程程中中为办理理有有关关手手续，按按国国家家统一一规定交定交纳的有关的有关费用。具体用。具体为：（1）按按照照中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例的的规规定定，以以招招、拍拍、挂挂等等出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为取取得得土土地地使用使用权的所支付的土地出的所支付的土地出让金；金；（2）以以行行政政划划拨方方式式取取得得土土地地使使用用权的的，为转让土地使用土地使用权时按按规定定补交的出交的出让金；金；（3）以以转让方方式式取取得得土土地地使使用用权的的，为向向原原土土地使用地使用权人人实际支付的地价款。支付的地价款。房地房地产开开发成本成本（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费）前期工程费。（3）建筑安装费）建筑安装费。（4）基础设施费）基础设施费。（5）公共配套）公共配套设施施费。（6）开）开发间接接费用。用。3房地房地产开开发费用用开发土地和新建房及配套设施的费用（以开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。费用、财务费用。一般称一般称“三三项费用用” 根据新会计制度规定，与房地产开发有关的根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的开发成本之和的5%以内予以扣除（我省规定为以内予以扣除（我省规定为上限）。上限）。凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的额及房地产开发成本的10%以内计算扣除（我以内计算扣除（我省规定为上限）省规定为上限）。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。金予以扣除。（三）房地产开发企业的扣除项目（三）房地产开发企业的扣除项目对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房地的扣除。依据房地产转让形式，对房地产开发企业的扣除项目可分以下几种：产开发企业的扣除项目可分以下几种：直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：既转让的，其扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统一一规定交定交纳的有关的有关费用用;（3 3）在）在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款取得房地产所支付的价款;（2 2）按国家按国家统一一规定交定交纳的有关的有关费用用;（3 3）在）在转让房地产环节缴纳的税金。转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计也不能加计20%的扣除。的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后取得土地使用权后,仅进行土地开发仅进行土地开发(进行进行“三三通一平通一平”或或“七通一平七通一平”)，不进行房地产开发，不进行房地产开发的，扣除项目为：的，扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统一一规定交定交纳的有关的有关费用用;（3 3）开发土地的）开发土地的成本、费用成本、费用；（4）在在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的开发土地的成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统一一规定交定交纳的有关的有关费用用;（3 3）开发土地和新建房及配套设施）开发土地和新建房及配套设施成本、费用成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；）与转让房地产有关的税金；（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和开发土地和新建房及配套设施新建房及配套设施成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。E.E.成片受让、分批开发转让的扣除项目成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：基本规定：纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占可按转让土地使用权的面积占总面积总面积的比例的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。务机关确认的其他方式计算分摊。“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）的用地）2.分摊方法：分摊方法：（1 1）转让土地使用权面积占转让土地使用权面积占总面积总面积的比例计算的比例计算分摊；分摊；（2 2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；分摊；（3 3）税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关确认的其他方式计算分摊。需要说明的是（需要说明的是（1）、（）、（2）两种分摊方法计算的）两种分摊方法计算的结果是有差别的结果是有差别的【例】【例】某房地产开发公司以某房地产开发公司以1000万元购买万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写栋，其中：写字楼占地面积字楼占地面积4000平方米，建筑面积平方米，建筑面积15000平平方米；住宅楼占地面积方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为地价款为:1000万元万元100006000=600万元万元B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为为:1000万元万元（15000+10000）10000=400万元万元可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。大，按转让的建筑面积分摊较为合理。现实中具体采用那种方法，要结合税务机关现实中具体采用那种方法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。意见，采取较为合理的办法。（四）代收费用的扣除（四）代收费用的扣除县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：用，可按下列规定办理：1.房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。的基数。2.如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。许扣除。（五）转让旧房的扣除项目（五）转让旧房的扣除项目1.新建房与旧房的界定新建房与旧房的界定新建房是指建成后未使用的房产。新建房是指建成后未使用的房产。新建房是指新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。政厅（局）和地方税务局具体规定。我省规定建成后未使用的房产为新建房，我省规定建成后未使用的房产为新建房，凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧房。房。2.转让旧房的扣除项目转让旧房的扣除项目转让旧房准予扣除以下项目：转让旧房准予扣除以下项目：（1）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格；（评估价格是批在（评估价格是批在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）格。评估价格须经当地税务机关确认。）（2）取得土地使用权所支付的地价款；）取得土地使用权所支付的地价款；（对未支付（对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣除）除）（3）按国家按国家统一一规定交定交纳的有关的有关费用用;（4）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；（指在转让房地产（指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）（5）旧房评估费用。）旧房评估费用。（指由政府批准设立的房地产评（指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。）并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。） 二二、土土地地增增值税税采采用用四四级超超率率累累进税税率率， 最最低低税税率率为30%，最最高高税税率率为60%。 超超率率累累进税税率率是是以以计税税依依据据的的相相对率率为累累进依依据据，按按超超累累方方式式计算算和和确确定定适适用用税税率率。在在确确定定适适用用税税率率时，首首先先需需要要确确定定征征税税对象象数数额的的相相对率率。即即以以增增值额与与扣扣除除项目目金金额的的比比率率（增增值率率）从从低低到到高高划划分分为个个级次次：即即增增值额未未超超过扣扣除除项目目金金额50%的的部部分分；增增值额超超过扣扣除除项目目金金额50%，未未超超过100%的的部部分分；增增值额超超过扣扣除除项目目金金额100%，未未超超过200%的的部部分分；增增值额超超过扣扣除除项目目金金额200%的的部部分分，并并分分别适适用用30%、40%、50%、60%的税率。的税率。 土土地地增增值税税级超超率率累累进税税率率中中每每级增增值额未未超超过扣扣除除项目目金金额的的比比例例，均均包包括括本本比比例例数数。如如增增值额未未超超过项目目金金额50%的的部部分分，包包括括50%在在内，均适用内，均适用30%的税率。的税率。 第三节计算方法第三节计算方法一、土地增值税的计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定（二）扣除项目金额的确定1、支付的地价款、支付的地价款2、房地产开发成本、房地产开发成本3、房地产开发费用、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（）能认定利息的：利息（12）5以内以内（2）不能认定利息的：（）不能认定利息的：（12）10以内以内4、税金、税金（1）营业税：销售收入）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税）教育费附加：营业税4（4）印印花花税税（房房地地产产企企业业不不扣扣，其其他他企企业业扣扣除除0.5）：销售收入）：销售收入0.55、加加扣扣费费用用（仅仅限限于于房房地地产产开开发发企企业业并并开开发发房房地地产的情形）产的情形）加扣费用（加扣费用（12）20扣除项目金额合计扣除项目金额合计15（三）增值额三）增值额增值额收入总额扣除项目金额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率（四）增值率增值率增值额增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税（五）计算应纳土地增值税应应纳纳土土地地增增值值税税税税额额=增增值值额额税税率率-扣扣除除项项目目金金额额扣除率扣除率 二二、关关于于纳纳税税人人转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物扣扣除除项项目目的的计计算算（一）评估价格（一）评估价格1 1经经评评估估价价格格评评估估的的，评评估估价价格格重重置置成成本本价价成新度折扣率成新度折扣率2 2不不能能取取得得评评估估价价格格的的，按按照照发发票票所所载载金金额额并从购买年度起至转让年度止每年加计并从购买年度起至转让年度止每年加计5 5。（二二）地地价价款款：未未支支付付地地价价款款或或不不能能提提供供付付款款凭证的，不得扣除。凭证的，不得扣除。（三三）相相关关税税费费：评评估估费费、营营业业税税、城城建建税税、教育费附加、印花税、契税。教育费附加、印花税、契税。第四节第四节 涉税注意事项涉税注意事项 一、确定征税范围和纳税人的注意事项一、确定征税范围和纳税人的注意事项在在确定征税范围确定征税范围，要把握三要素：，要把握三要素： A.对对转让转让行为征税。行为征税。B.对对国有房地产国有房地产征税。征税。C.对对增值额增值额征税。征税。 征税范围必须征税范围必须同时符合上述三个条件。同时符合上述三个条件。与此对应可以排除下列情况不属于征税范围与此对应可以排除下列情况不属于征税范围:A.出出让让、抵押、出租、抵押、出租行为行为。(BC)B.转让转让集体集体房地产行为房地产行为。(AC)C.未未取取得得增增值值额额。(AB)如如继继承承、赠赠与与(直直系系亲亲属属或或直直接接赡赡养养义义务务人人或或教教育育民民政政社社会会福福利利公公益益事业事业)行为。行为。 ( (二二) )对代缴土地增值税的对代缴土地增值税的, ,在开具税票时在开具税票时, ,应应按税法规定对转让方开具按税法规定对转让方开具, ,并且受让方代缴的税并且受让方代缴的税款不得列入成本款不得列入成本。二二、计算扣除项目金额的注意事项、计算扣除项目金额的注意事项(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其这样规定，其目的主要是抑制目的主要是抑制“炒买炒卖炒买炒卖”地皮的行为。地皮的行为。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，费用， 和开发土地所需成本再加计开发成本的和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。励投资者将更多的资金投向房地产开发。 （三三）对对取取得得土土地地使使用用权权后后进进行行房房地地产产开开发发建建造造的的，在在计计算算其其增增值值额额时时，允允许许扣扣除除取取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的地地价价款款和和有有关关费费用用、开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本和和规规定定的的费费用用、转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金， 并并允允许许加加计计20%的的扣扣除除。这这可可以以使使从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人有有一一个个基基本本的的投投资资回回报报，以以调调动动其其从事正常房地产开发的积极性。从事正常房地产开发的积极性。 （四四）转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物的的，在在计计算算其其增增值值额额是是时时，允允许许扣扣除除由由税税务务机机关关参参照照评评估估价价格格确确定定的的扣扣除除项项目目金金额额，以以及及在在转转让让时时交交纳纳的的有有关关税税金金。这这主主要要是是考考虑虑到到如如果果按按原原成成本本价价作作为为扣扣除除项项目目金金额额，为为尽尽合合理理。而而采采用用评评估估的的重重置置成成本本价价能能够够相相对对消消除除通通货货膨膨胀胀因因素素的的影影响响，比比较合理。较合理。三、三、房地产评估的计税事项房地产评估的计税事项在在征征税税中中，对对发发生生下下列列情情况况的的，需需要要进进行行房房地地产评估：产评估：（一）出售旧房及建筑物的；（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（三）提供扣除项目金额不实的； （四四）转转让让房房地地产产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产产评评估估价价格格，又无正当理由的。，又无正当理由的。房房地地产产评评估估价价格格，是是指指由由政政府府批批准准设设立立的的房房地地产产评评估估机机构构根根据据相相同同地地段段、同同类类房房地地产产进进行行综综合合评评定定的的价价格格，税税务务机机关关根根据据评评估估价价格格，确确定定其其转转让让房房地地产产的的收收入入、扣扣除除项项目目金金额额等等，及及计计算算房房地地产产转转让让时时所所要要缴缴纳纳的的土土地地增增值值税税。对对评评估估价价与与市市场场交交易易价价差差距距较较大大的的转转让让项项目目，税税务务机机关关有有权权不不予予确确认认，要要求求其其重重新新评评估估。纳纳税税人人交交纳纳的的评评估估费费用用，允允许许作作为为扣扣除除项项目目金金额额予予以以扣扣除除。采采用用评评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。四四、对对转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物的的,在在计计算算土土地地增增值值税税时时, ,应应将将土土地地与与建建筑筑物物和和附附着着物物视视为为一一体体( (尽尽管管从从形形态态上上可可以以区区分分开开),),不不得得将将土土地地使使用用权权与与建建筑筑物物和和附着物分割开附着物分割开, ,分别计税分别计税。五五、对对转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物的的,在在计计算算扣扣除除项项目目时时不不得采用评估价格得采用评估价格,应据实扣除。应据实扣除。具体具体为： A.以以出出让方方式式取取得得土土地地使使用用权的的，为支支付付的的土地出土地出让金；金； B.以以行行政政划划拨方方式式取取得得土土地地使使用用权的的，为转让土地使用土地使用权时按按规定定补交的出交的出让金；金； C.经转让方方式式取取得得土土地地使使用用权的的，为支支付付的的地价款。地价款。六六、确定房地产转让收入的注意事项、确定房地产转让收入的注意事项(一一)直直接接销销售售应应税税房房地地产产收收入入确确定定。纳纳税税人人直直接接转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入,是是指指包包括括货货币币收收入入、实实物物收收入入和和其其他他收收入入在在内内的的全全部部价价款款及及有有关关的经济利益的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。不允许从中减除任何成本费用。对对取取得得的的实实物物收收入入,要要按按收收入入时时的的市市场场价价格格折算成货币收入折算成货币收入;对对取取得得的的无无形形资资产产收收入入,要要进进行行专专门门的的评评估估,在在确定其价值后折算成货币收入。确定其价值后折算成货币收入。对对取取得得的的收收入入为为外外国国货货币币的的,应应当当以以取取得得收收入入当当天天或或当当月月1日日国国家家公公布布的的市市场场汇汇价价折折合合人人民民币币,据据以以计计算算土土地地增增值值税税税税额额。当当月月以以分分期期收收款款方方式式取取得得的的外外币币收收入入,也也应应按按实实际际收收款款日日或或收收款款当月当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。日国家公布的市场汇价折合人民币。(二二)非直接销售应税房地产收入确定。非直接销售应税房地产收入确定。A.A.房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入a.a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励; ; b. b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投资开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人人; ; c. c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产人的非货币性资产; ; d. d.开发产品用于赞助、广告等。开发产品用于赞助、广告等。上上述述行行为为发发生生所所有有权权转转移移时时应应视视同同销销售售房房地地产产, , 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。的市场价格或评估价值确定。但房地产开发企业将开发的部分房地产转为但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。列收入，不扣除相应的成本和费用。. .非非房房地地产产开开发发企企业业下下列列行行为为应应视视同同销销售售确确认认收收入入a.a.职工福利、奖励职工福利、奖励; ; b. b.对以房地产投资联营和合作建房分配给股东对以房地产投资联营和合作建房分配给股东或投资人再转让的房地产或投资人再转让的房地产; ; c. c.抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产资产; ; d. d.赞助、广告等。赞助、广告等。上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, , 其收入确认原则同上其收入确认原则同上. .单位和个人互换房地产转让收入的确认单位和个人互换房地产转让收入的确认a.a.单纯房地产互换单纯房地产互换; ; b. b.房地产互换差额部分以货币、实物等经济利房地产互换差额部分以货币、实物等经济利益作为补偿的益作为补偿的; ;买卖双方上述行为都发生了所有权转移，交换买卖双方上述行为都发生了所有权转移，交换双方取得了实物形态的收入，属于征税范围，应双方取得了实物形态的收入，属于征税范围，应视同销售房地产视同销售房地产, , 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按所置换的房地产在同一地区、同一年度销按所置换的房地产在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；售的同类房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照所置换的房地产当地当由主管税务机关参照所置换的房地产当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。个人互换自有居住用房地产的免征土地增值个人互换自有居住用房地产的免征土地增值税税七、相关概念七、相关概念房地产房地产产权产权. .土地使用权土地使用权建筑物建筑物附着物附着物土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率内容：内容：纳税期限纳税期限纳税地点和征收机关纳税地点和征收机关纳税手续纳税手续纳税申报纳税申报房地产开发企业税款预征房地产开发企业税款预征转让旧房及建筑物的税款征收转让旧房及建筑物的税款征收一、纳税期限一、纳税期限纳纳税税人人应应在在转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后的的七七日日内内，到到房房地地产产所所在在地地主主管管税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报报，并并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。主主管管税税务务机机关关核核定定的的纳纳税税期期限限，应应在在纳纳税税人人转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后，办办理理房房地地产产权权属属变变更更手手续前。续前。二、纳税地点和征收机关二、纳税地点和征收机关（一一）纳纳税税地地点点。纳纳税税人人应应向向房房地地产产所所在在地地主主管税务机关办理纳税申报。管税务机关办理纳税申报。房房地地产产所所在在地地，是是指指房房地地产产的的座座落落地地。纳纳税税人人转转让让房房地地产产座座落落在在两两个个或或两两个个以以上上地地区区的的，应应按按房地产所在地分别申报纳税。房地产所在地分别申报纳税。（二二）征征收收机机关关。土土地地增增值值税税由由税税务务机机关关征征收收。 土土地地管管理理部部门门、房房产产管管理理部部门门应应当当向向税税务务机机关关提提供供有有关关资资料料，并并协协助助税税务务机机关关依依法法征征收收土土地地增增值税。值税。纳纳税税人人未未按按照照本本条条例例缴缴纳纳土土地地增增值值税税的的， 土土地地管管理理部部门门、房房产产管管理理部部门门不不得得办办理理有有关关的的权权属变更手续。属变更手续。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。易价格及权属变更等方面的资料。三、纳税手续三、纳税手续（一一）纳纳税税人人应应在在转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后的的七七日日内内，到到房房地地产产所所在在地地主主管管税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报报，并并向向税税务务机机关关提提交交房房 屋屋及及建建筑筑物物产产权权、土土地地使使用用权权证证书书，土土地地转转让让、房房产产买买卖卖合合同同，房房地地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳纳税税人人因因经经常常发发行行房房地地产产转转让让而而难难以以在在每每次次转转让让后后申申报报的的，经经税税务务机机关关审审核核同同意意后后，可可以以定定期期进进行行纳纳税税申申报报，具具体体期期限限由由税税务务机机关关根根据据情情况况确确定。定。（二二）纳纳税税人人按按照照税税务务机机关关核核定定的的税税额额及及规规定定期限缴纳土地增值税。期限缴纳土地增值税。四、纳税申报四、纳税申报（一）房地产开发企业纳税申报（一）房地产开发企业纳税申报从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，在在其其开开发发项项目目审审核核批批准准后后3030日日内内到到项项目目所所在在地地主主管管地地方方税税务务机机关关进进行行登登记记，填填报报土土地地增增值值税税项项目目登登记记表表，同时提供以下资料（复印件）：同时提供以下资料（复印件）：1.1.土地使用权受让合同或批准文件；土地使用权受让合同或批准文件；2.2.立项报告；立项报告；3.3.项目规划建设技术指标；项目规划建设技术指标；4.4.项目的预、概算。项目的预、概算。5.5.主管地方税务机关要求提供的其他资料。主管地方税务机关要求提供的其他资料。从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，应应于于每每个个月月份份终终了了后后1010日内进行土地增值税纳税申报。日内进行土地增值税纳税申报。对对房房地地产产转转让让次次数数少少且且金金额额较较小小的的纳纳税税人人，也也可可按按季季申申报报，在在每每个个季季度度终终了了后后1010日日内内进进行行土地增值税纳税申报。土地增值税纳税申报。纳纳税税人人按按季季或或按按月月进进行行申申报报，由由县县（市市、区区）地地方税务机关确定。方税务机关确定。纳纳税税人人因因特特殊殊情情况况，不不能能按按期期办办理理纳纳税税申申报报的的，应应在在规规定定的的申申报报期期内内，向向主主管管地地方方税税务务机机关关申申请延期申报。请延期申报。经经批批准准延延期期申申报报的的，纳纳税税人人应应当当在在纳纳税税期期限限内内按按照照上上期期实实际际缴缴纳纳的的税税款款或或者者地地方方税税务务机机关关核定的税款预缴土地增值税。核定的税款预缴土地增值税。（二）非房地产开发企业纳税申报（二）非房地产开发企业纳税申报非非从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，应应自自转转让让房房地地产产合合同同签订之日起签订之日起7 7日内进行纳税申报。日内进行纳税申报。纳纳税税人人转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物，分分期期取取得得转转让让收收入入的的，应在取得房地产转让收入应在取得房地产转让收入7 7日内进行纳税申报。日内进行纳税申报。（三）纳税申报材料（三）纳税申报材料从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：财务会计报表；财务会计报表；主管地方税务机关要求提供的其他资料。主管地方税务机关要求提供的其他资料。 纳纳税税人人转转让让单单宗宗或或能能够够清清算算的的房房地地产产，在在办办理理纳纳税税申申报报时时除除提提供供第第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：六条所规定的资料外，还应提供下列资料：房屋及建筑物产权、土地使用权证书；房屋及建筑物产权、土地使用权证书；房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；房地产评估报告；房地产评估报告；土地出让、转让、划拨、房产买卖合同；土地出让、转让、划拨、房产买卖合同；主管地方税务机关要求提供的其他资料。主管地方税务机关要求提供的其他资料。土地增值税项目登记表土地增值税项目登记表填报日期：填报日期： 年年 月月 日日转让单位名称转让单位负责人转让单位名称转让单位负责人受让单位名称受让单位负责人受让单位名称受让单位负责人转让单位地址经办人，电话转让单位地址经办人，电话转让项目名称：转让项目名称：转让土地、房地产座落地：转让土地、房地产座落地：转让土地使用权证书号转让土地面积转让土地使用权证书号转让土地面积2转让房屋产权证书号转让建筑面积转让房屋产权证书号转让建筑面积2土地使用权出让合同号：土地使用权出让合同号：转让合同名称签定转让合同名称签定转让合同日期转让合同日期纳税人（公章）税务经办人：（签字）纳税人（公章）税务经办人：（签字）主管地方税务机关（公章主管地方税务机关（公章）五、房地产开发企业税款预征五、房地产开发企业税款预征 （一一）细细则则规规定定，纳纳税税人人在在项项目目全全部部竣竣工工结结算算前前转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入，由由于于涉涉及及成成本本确确定定或或其其他他原原因因，而而无无法法据据以以计计算算土土地地增增值值税税的的，可可以以预预征征土土地地增增值值税税，待待该该项项目目全全部部竣竣工工、办办理理结结算算后后再再进进行行清清算算，多多退退少少补补。具具体体办办法法由由各各省省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二二）我我省省规规定定，对对从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，在在项项目目全全部部竣竣工工结结算算前前转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入（包包括括预预售售房房收收入入），按按规规定定预预征征率率预预征征土土地地增增值值税税，并并按按房房地地产产所所在在地地主主管管地地方方税税务务机机关关确确定定的的申申报报期期限限，于于月月末末或或季季末末终终了了后后1010日日内内，缴缴纳土地增值税。纳土地增值税。（三三）预预征征率率土土地地增增值值税税预预征征率率幅幅度度为为0.3%0.3%至至3%3%。各地可按下列标准确定具体预征率：各地可按下列标准确定具体预征率：1.1.住住房房（别别墅墅除除外外）预预征征率率幅幅度度为为0.3%0.3%至至2%(2%(市市区区1%-2%)1%-2%)； 2.2.各各类类别别墅墅、写写字字楼楼、商商用用房房等等预预征征率率幅幅度度为为2%2%至至3%3%。（四）有关规定（四）有关规定1.1.纳纳税税人人承承建建经经政政府府有有关关部部门门认认定定的的经经济济适适用用住住房房不不预预征征土土地地增增值值税税，竣竣工工决决算算后后，按按规规定定征征、免土地增值税。免土地增值税。2.2.纳纳税税人人既既开开发发住住宅宅又又开开发发其其他他房房地地产产的的，应应按按上上述述预预征征率率分分别别核核算算；划划分分不不清清的的，依依率率从从高高预征。预征。3.3.对对未未按按预预征征规规定定期期限限预预缴缴税税款款的的，根根据据税税收收征征管管法法及及其其实实施施细细则则的的有有关关规规定定，从从限限定定的的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。六、转让旧房及建筑物的税款征收六、转让旧房及建筑物的税款征收A.能够取得评估价格的能够取得评估价格的增值额增值额=转让收入转让收入-评估价格评估价格-销售税金销售税金应纳土地增值税应纳土地增值税=增值额增值额适用税率适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定。转让收入可按契税的征收依据确定。 评评估估价价格格是是指指转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物时时，经经省省以以上上房房地地产产管管理理部部门门确确认认的的房房地地产产评评估估机机构构评评定定重重置置成成本价乘以成新度折扣率后的价格。本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经主管地方税务机关确认。评估价格须经主管地方税务机关确认。B.B.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的增增值值额额= =转转让让收收入入- -购购房房发发票票金金额额- -综综合合费费用用- -销销售售税税金金应纳土地增值税应纳土地增值税= =增值额增值额适用税率适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定；转让收入可按契税的征收依据确定； 购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定；购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定； 综综合合费费用用按按发发票票所所载载金金额额并并从从购购买买年年度度起起至至转转让让年年度度止止每每年年加计加计5%5%计算确定。计算确定。 纳纳税税人人购购房房时时缴缴纳纳的的契契税税，凡凡能能提提供供契契税税完完税税凭凭证证的的，准准予予作作为为“与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金”予予以以扣扣除除，但但不不作作为为加加计计5%5%的的基数。基数。C. C. 对对转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物，既既没没有有评评估估价价格格，又又不不能提供购房发票的，实行核定征收。能提供购房发票的，实行核定征收。内容：内容：综合规定综合规定具体规定具体规定有关文件解读有关文件解读注意事项注意事项一、一、综合规定（条例、细则）综合规定（条例、细则）按照条例和细则的规定，土地增值按照条例和细则的规定，土地增值税减免税共有三条：税减免税共有三条：（一）纳税人建造（一）纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，增出售，增值额未超过扣除项目金额值额未超过扣除项目金额20%的（含的（含20%），免），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其的，应对其全部增值额全部增值额计税（包括未超过扣计税（包括未超过扣除项目金额除项目金额20%的部分）。的部分）。这是考虑到我国人民居住条这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。促进和保证其健康发展。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。 （三三）因因城城市市市市政政规规划划、国国家家建建设设的的需需要要而而搬搬迁迁，由由纳纳税税人人自自行行转转让让原原房房地地产产而而取取得得的的收收入入，免免征征土土地地增增值值税税。根根据据城城市市规规划划，污污染染、扰扰民民企企业业（主主要要是是指指企企业业产产生生的的过过量量废废气气、废废水水、废废渣渣和和噪噪音音，使使城城市市居居民民生生活活受受到到一一定定的的危危害害）需需要要陆陆续续搬搬迁迁到到城城外外，有有些些企企业业因因国国家家建建设设需需要要也也要要进进行行搬搬迁迁。这这些些企企业业要要搬搬迁迁不不是是以以盈盈利利为为目目的的，而而是是为为城城市市规规划划需需要要，存存在在许许多多困困难难，如如人人员员安安置置、搬搬迁迁资资金金不不足足等等；而而且且大大都都是是一一些些老老企企业业，这这个个问问题题就就更更突突出出。为为了了使使这这些些企企业业能能够够易易地地重重建建或或重重购购房房地地产产，对对其其自自行行转转让让原原有有房房地地产产的的增增值值收收益，给予免征土地增值税是必要的。益，给予免征土地增值税是必要的。 （四）普通标准住宅认定（四）普通标准住宅认定 纳纳税税人人建建造造出出售售的的住住房房同同时时符符合合下下列列标标准准的的为普通标准住房：为普通标准住房：1.1.住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；2.2.以以单单栋栋楼楼为为单单位位，平平均均单单套套建建筑筑面面积积在在140140平平方方米（含米（含140140平方米）以下；平方米）以下；3.3.实实际际成成交交价价格格在在同同级级别别土土地地上上住住房房平平均均价价格格的的1.21.2倍以下。倍以下。 其其中中，住住房房平平均均价价格格以以当当地地市市、县县政政府府公公布布的同期数据为准。的同期数据为准。（五）与普通标准住宅有关税收政策（五）与普通标准住宅有关税收政策1.1.纳纳税税人人建建造造销销售售普普通通标标准准住住房房的的，应应于于取取得得预预售售房房许许可可证证1010日日内内，持持有有关关证证明明资资料料向向房房地地产产项项目目所所在在地地主主管管地地方方税税务务机机关关办办理理普普通通标标准准住住房房的的认认定定手手续续，并并按按规规定定填填报报普普通通标标准准住住房房审核表。审核表。2.2.纳纳税税人人未未按按第第二二十十一一条条的的规规定定进进行行普普通通住住房房标标准准认认定定的的，不不得得享享受受暂暂行行条条例例第第八八条条第第一一款款的的优优惠惠政政策策。（纳纳税税人人建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过过细细则则第第七七条条（一一）、（二二）、（三三）、（五五）、（六六）项项扣扣除除项项目目金金额额之之和和百百分分之之二二十十的的，免免征征土土地地增增值值税税；增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额之之和和百百分分之之二二十十的的，应应就就其其全全部部增增值值额额按按规规定计税。）定计税。）3. 普通标准住房审核表普通标准住房审核表 楼栋号：楼栋号： 纳税人名称纳税人名称 地址地址 法人代表法人代表 电话电话 销售收入销售收入 占地面积（占地面积（M2） 套数套数 建筑面积（建筑面积（M2） 单套平均建筑面积单套平均建筑面积 容积率容积率 当当期政府公布同级期政府公布同级 实际成交价格与同级实际成交价格与同级 别住房平均价格别住房平均价格 别住房平均价格之比别住房平均价格之比 纳税人（公章）纳税人（公章） 税务经办人：（签字）税务经办人：（签字） 年年 月月 日日 主管地方税务机关（公章）主管地方税务机关（公章） 年年 月月 日日（六）城市市政规划和国家建设的解释（六）城市市政规划和国家建设的解释 细细则则第第十十一一条条第第四四款款所所称称“因因城城市市实实施施规规划划、国国家家建建设设的的需需要要而而搬搬迁迁，由由纳纳税税人人自自行行转转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。” 因因“城城市市实实施施规规划划”而而搬搬迁迁是是指指因因旧旧诚诚改改造造或或因因企企业业污污染染（废废水水、废废气气、废废渣渣三三废废和和噪噪音音等等）而而由由政政府府或或政政府府有有关关部部门门根根据据城城市市规规划划进进行行搬搬迁迁的情况；的情况； 因因“国国家家建建设设需需要要”而而搬搬迁迁，是是指指因因实实施施国国务务院院、省省级级人人民民政政府府、国国务务院院有有关关部部委委批批准准的的建建设设项项目目而而进进行行搬搬迁迁的的情情况况。不不含含省省以以下下批批准准的的项项目。目。二、具体规定二、具体规定（一）（一）个人个人转让住房的减免税规定转让住房的减免税规定 个个人人因因工工作作调调动动或或改改善善居居住住条条件件而而转转让让原原自自用用非非普普通通住住宅宅，经经向向税税务务机机关关申申报报核核准准，凡凡居居住住满满五五年年或或五五年年以以上上的的，免免予予征征收收土土地地增增值值税税；居居住住满满三三年年未未满满五五年年的的，减减半半征征收收土土地地增增值值税税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 对对个个人人之之间间互互换换自自有有居居住住用用房房地地产产的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。 对对于于居居民民个个人人拥拥有有的的普普通通住住宅宅，在在其其转转让时暂免征收土地增值税。让时暂免征收土地增值税。（二二）19941994年年1 1月月1 1日日以以前前已已签签订订的的房房地地产产转转让让合合同同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。（三三）19941994年年1 1月月1 1日日以以前前已已签签订订房房地地产产开开发发合合同同或或已已立立项项，并并已已按按规规定定投投入入资资金金进进行行开开发发，其其在在19941994年年1 1月月1 1日日以以后后 5 5年年内内首首次次转转让让房房地地产产的的（延延长长至至200200年年底底），免免征征土土地地增增值值税税。签签订订合合同同日日期以有偿受让土地合同签订之日为准。期以有偿受让土地合同签订之日为准。 对对于于个个别别由由政政府府审审批批同同意意进进行行成成片片开开发发、周周期期较较长长的的房房地地产产项项目目，其其房房地地产产在在上上述述规规定定5 5年年免免税税期期以以后后首首次次转转让让的的，经经所所在在地地财财政政、税税务务部部门门审审核核，并并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。 在在上上述述免免税税期期限限内内再再次次转转让让房房地地产产以以及及不不符符合合上上述述规规定定的的房房地地产产转转让让，如如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。适适用用范范围围：房房地地产产开开发发企企业业转转让让新新建建房房适适用用此此规规定定；房房地地产产开开发发企企业业转转让让旧旧房房地地产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。（四）企业兼并转让房地产的免税规定（四）企业兼并转让房地产的免税规定 在在企企业业兼兼并并过过程程中中，对对被被兼兼并并企企业业转转让让到到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。 适适用用范范围围：仅仅适适用用企企业业间间的的兼兼并并行行为为，对对合合并并、买卖、拍卖等不适用此项政策。买卖、拍卖等不适用此项政策。 兼兼并并概概念念是是指指两两个个规规模模大大致致相相当当的的企企业业结结合合起起来来将将其其资资源源整整合合成成一一个个实实体体。兼兼并并前前企企业业的的股股东东或或所所有有者者在在兼兼并并企企业业中中拥拥有有股股份份，同同时时原原来来企企业业的的高高级级管管理理人人员员继继续续在在兼兼并并后后的的企企业业中中担担任任高高级级管管理理职职位位。相相反反，收收购购是是指指一一个个企企业业取取得得另另一一个个企企业业的的所所有有权权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。 企企业业兼兼并并是是指指:A:A企企业业对对B B企企业业进进行行并并购购, ,结结果果会会出出现现被被并并购购B B企业法人主体资格消失企业法人主体资格消失.B.B企业继续存在。企业继续存在。 企企业业合合并并是是指指:AB:AB两两家家企企业业进进行行重重组组, ,结结果果会会出出现现A/BA/B企企业业主主体资格同时消失体资格同时消失, ,重新出现重新出现C C企业。企业。（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定非非房房地地产产企企业业。对对以以房房地地产产进进行行投投资资、联联营营的的，投投资资、联联营营的的一一方方以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或作作为为联联营营条条件件，将将房房地地产产转转让让到到所所投投资资、联联营营的的企企业业中中时时，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税。对对投投资资、联联营营企企业业将将上上述述房房地地产产（含含股股权权）再再转转让让的的，应应征收土地增值税。征收土地增值税。房房地地产产企企业业。对对下下列列两两种种情情况况应应按按规规定定征征收收土土地增值税：地增值税： a.a.以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或联联营的，凡所投资的企业从事房地产开发的；营的，凡所投资的企业从事房地产开发的； b.b.房房地地产产企企业业以以其其建建造造的的商商品品房房进进行行投投资资或或联联营营的的，将将房房地地产产转转让让到到所所投投资资、联联营营的的企企业业中中时。时。（六）关于合作建房的征免税问题（六）关于合作建房的征免税问题 对对于于一一方方出出地地，一一方方出出资资金金，双双方方合合作作建建房房，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税；建成后转让的，应征收土地增值税。税；建成后转让的，应征收土地增值税。（七）继承、赠与的征免税问题（七）继承、赠与的征免税问题继继承承、赠赠与与方方式式无无偿偿转转让让房房地地产产的的，不不属属于于土地增值税的征收范围，土地增值税的征收范围，不征收不征收土地增值税。土地增值税。继承、赠与界定：继承、赠与界定：1.1.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承担直接赡养义务人的。承担直接赡养义务人的。2.2.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团体体、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益益事事业业的的。（中中国国青青少少年年发发展展基基金金会会、希希望望工工程程基基金金会会、宋宋庆庆龄龄基基金金会会、减减灾灾委委员员会会、中中国国红红十十字字会会、中中国国残残疾疾人人联联合合会会、全全国国老老年年基基金金会会、老老区区促促进进会会以以及及经经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。）民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。） 内容内容：基本规定基本规定具体规定具体规定有关文件解读有关文件解读注意事项注意事项第一节第一节基本规定基本规定一、清算对象、单位和原则一、清算对象、单位和原则 土土地地增增值值税税清清算算对对象象和和单单位位房房地地产产开开发发。清清算算单单位位为为国国家家有有关关部部门门审审批批的的房房地地产产开开发发项项目目为为单单位位进进行行清清算算，对对于于分分期期开开发发的的项项目目，以以分期项目分期项目为单位清算。为单位清算。开开发发项项目目中中同同时时包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，应应分分别别计计算算增增值值额额，分分别别清清算算。 二、清算条件二、清算条件A.A.纳纳税税人人自自行行清清算算条条件件。符符合合下下列列情情况况之之一一的的，纳纳税税人人应应到到主主管管地地方方税税务务机机关关办办理理土土地地增增值值税税清清算手续：算手续：（一一）房房地地产产开开发发项项目目全全部部竣竣工工、完完成成销销售售的的并并能能够准确核算开发成本的够准确核算开发成本的 ；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。B.B.主主管管地地方方税税务务机机关关要要求求纳纳税税人人进进行行清清算算的的。符符合合下下列列情情况况之之一一的的，主主管管地地方方税税务务机机关关可可要要求求纳纳税人进行土地增值税清算：税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；以上的； （二）已竣工验收的房地产开发项目，部分售出，（二）已竣工验收的房地产开发项目，部分售出，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（三）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完（三）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；毕的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；税清算手续的；（五）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常（五）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目。或存在问题的房地产开发项目。（六）税务机关规定的其他情况。（六）税务机关规定的其他情况。第二节申请与受理第二节申请与受理一、纳税人自行清算的申请与受理。符合自行清算一、纳税人自行清算的申请与受理。符合自行清算条件的纳税人，应在条件的纳税人，应在9090日内应向主管地方税务日内应向主管地方税务机关提出清算申请，并据实填写土地增值税机关提出清算申请，并据实填写土地增值税清算申请审批表，同时报送有关资料。主管清算申请审批表，同时报送有关资料。主管税务机关接到纳税人申请后税务机关接到纳税人申请后1010日内做出是否清日内做出是否清算的决定。算的决定。 对符合清算条件的，按规定办理税款清算对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。手续。 对不符合受理条件的，应将不予核准的理对不符合受理条件的，应将不予核准的理由在土地增值税清算申请审批表，中注明，由在土地增值税清算申请审批表，中注明，连同有关资料一并退回纳税人。连同有关资料一并退回纳税人。二、主管地方税务机关要求纳税人清算的。二、主管地方税务机关要求纳税人清算的。 对主管地方税务机关要求纳税人清算的对主管地方税务机关要求纳税人清算的主主管地方税管地方税务机关机关应出具土地增出具土地增值税清算通知税清算通知书并送达并送达纳税人。税人。纳税人税人应在接到土地增在接到土地增值税清算通知税清算通知书之日起之日起30日内，填写土地日内，填写土地增增值税清算申税清算申请表同表同时报送有关送有关资料。料。三、不三、不论是是纳税人自行清算的还是主管地方税务机纳税人自行清算的还是主管地方税务机关要求纳税人清算的，纳税人在办理清算手续关要求纳税人清算的，纳税人在办理清算手续时，应报送下列资料：时，应报送下列资料：（一）清算项目财务报表（一）清算项目财务报表（二）土地使用权受让合同及支付地价款凭证；（二）土地使用权受让合同及支付地价款凭证；（三）清算项目贷款合同和银行贷款利息结算通知（三）清算项目贷款合同和银行贷款利息结算通知书；书；（四）开发项目的预算、概算书；（四）开发项目的预算、概算书；（五）房地产开发项目工程验收证明；（五）房地产开发项目工程验收证明；（六）清算项目销售许可证；（六）清算项目销售许可证；（七）公共配套设施有关资料；（七）公共配套设施有关资料；（八）预征土地增值税完税凭证复印件；（八）预征土地增值税完税凭证复印件；（九）房地产开发成本、费用的凭证；（九）房地产开发成本、费用的凭证；（十）与转让房地产有关的税、费用凭证；（十）与转让房地产有关的税、费用凭证；（十一）房地产买卖合同复印件；（十一）房地产买卖合同复印件；（十二）普通标准住房审核表；（十二）普通标准住房审核表；（十三）房地产买卖合同复印件；（十三）房地产买卖合同复印件；（十四）主管税务机关要求报送的其他资料。（十四）主管税务机关要求报送的其他资料。第三节第三节清算审核清算审核一、审核内容。审核内容包括：一、审核内容。审核内容包括：（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；（二）证明、凭证、资料；（二）证明、凭证、资料；（三）鉴证报告；（三）鉴证报告；（四）其他相关资料。（四）其他相关资料。二、收入的审核二、收入的审核（一）审核内容为转让房地产（国有土地使用权、（一）审核内容为转让房地产（国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物）并取得的全部价款及地上的建筑物及其附着物）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。收取的房价款中是否包含代收费用。（二）特殊销售（二）特殊销售收入的确定收入的确定A.对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：收入按下列方法和顺序审核确认：按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。定。按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。地产的平均价格确认。参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。价值确认。对于纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让对于纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，税务机关可按照上述方法中的市场价格理由，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值确定转让房地产的收入。或评估价值确定转让房地产的收入。B.对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。值额时不允许扣除代收费用。C.审核要点。主管地方税务机关应重点下列内容：审核要点。主管地方税务机关应重点下列内容：1.证明凭证、资料是否真实有效；证明凭证、资料是否真实有效；2.审核鉴证报告的真实性；审核鉴证报告的真实性；3.格式的规范性；格式的规范性；4.内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。三、扣除项目审核。三、扣除项目审核。 （一）（一） 房地房地产开开发项目目发生的各生的各项成本和成本和费用用应按按实际发生生额确确认扣除；扣除；对纳税人无法提供合税人无法提供合法有效凭法有效凭证的，不予扣除；各的，不予扣除；各项预提（或提（或应付）付）费用不得包括在扣除用不得包括在扣除项目金目金额中。扣除中。扣除项目目审核核顺序序为：1.扣除扣除项目能目能够直接直接认定的，定的，审核凭核凭证是否合法是否合法有效；有效；2.扣除扣除项目不能直接目不能直接认定的，定的，审核分核分摊标准是否准是否合理；合理；3.审核开核开发土地面土地面积、建筑面、建筑面积和可售面和可售面积，是，是否与否与权属属证、房、房产证、预售售证、房屋、房屋测绘所所测量数据、量数据、销售售记录、销售合同、有关主管部售合同、有关主管部门的文件等的文件等载明的面明的面积数据相一致。数据相一致。（二）特殊扣除项目的确定（二）特殊扣除项目的确定1.1.公共配套设施费的扣除范围确认。以房地产开公共配套设施费的扣除范围确认。以房地产开发中必须建造、但发中必须建造、但不能有偿转让不能有偿转让的社会公共事的社会公共事业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所和车棚、公共厕所和不能转让不能转让的停车场、会所、的停车场、会所、文体场馆等公共设施，具体审核原则按照国文体场馆等公共设施，具体审核原则按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发算管理有关问题的通知（国税发20061872006187号）号）相关规定执行。相关规定执行。 在在审核公共配套核公共配套设施施费的扣除的扣除时，应先确先确定允定允许扣除的配套扣除的配套设施面施面积后再后再计算分算分摊。对于成片开于成片开发分期清算分期清算项目的公共配套目的公共配套设施施费用，用，在清算在清算时应按按实际发生的生的费用用进行分行分摊。在后。在后期清算期清算时，对实际支付的公共配套支付的公共配套设施施费用分用分摊比例大于前期的金比例大于前期的金额时，允，允许在整体在整体项目全目全部清算部清算时，按照整体，按照整体项目重新目重新进行行调整分整分摊。2. 对开开发土地和新建房及配套土地和新建房及配套设施的成本（施的成本（简称开称开发成本）按成本）按实际发生生额据据实扣除，扣除，对纳税人税人进行土地增行土地增值税清算税清算时，开，开发成本中的前期工程成本中的前期工程费、建筑安装工程、建筑安装工程费、基、基础设施施费、开、开发间接接费用，有下列情况之一的，税用，有下列情况之一的，税务机关机关应按按单位位面面积工程成本核定上述四工程成本核定上述四项成本：成本：（1）费用凭用凭证或或资料不符合清算要求或不料不符合清算要求或不实的；的；（2）发现鉴证报告内容有告内容有问题的；的；（3）单位面位面积工程成本扣除工程成本扣除额，明，明显高于按照房高于按照房地地产所在地建所在地建设部部门公布的工程造指数，公布的工程造指数，计算算的的单位面位面积工程造价金工程造价金额，又无正当理由的。，又无正当理由的。 税税务机关根据建机关根据建设部部门定期公布的工程造定期公布的工程造价指数，价指数，结合商品房用途、合商品房用途、结构以及清算构以及清算项目目建建设周期等因素，确周期等因素，确认单位面位面积工程造价，并工程造价，并据此核定扣除据此核定扣除额。单位面位面积工程造价工程造价=综合基价直接合基价直接费建筑面建筑面积项目目建建设周期内各月份工程造价指数的算周期内各月份工程造价指数的算术平均数平均数四、应纳税额的审核四、应纳税额的审核税务机关应按照税法规定审核清算项目的收税务机关应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目。否属于同一项目。对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。分别清算。审核结束后，根据审核结果填写土地增值审核结束后，根据审核结果填写土地增值税清算申报表。税清算申报表。五、清算后再转让房地产的处理五、清算后再转让房地产的处理 在土地增在土地增值税清算税清算时未未转让的房地的房地产，清算后清算后销售或有售或有偿转让的，的，纳税人税人应按按规定定进行土地增行土地增值税的税的纳税申税申报，扣除，扣除项目金目金额按清按清算算时的的单位建筑面位建筑面积成本成本费用乘以用乘以销售或售或转让面面积计算。算。单位建筑面位建筑面积成本成本费用用=清算清算时的扣除的扣除项目目总金金额清算的清算的总建筑面建筑面积六、清算方法六、清算方法（一）（一）对全部竣工、完成销售且按照企业会对全部竣工、完成销售且按照企业会计核算的基本单位能够准确核算成本的清算项计核算的基本单位能够准确核算成本的清算项目，应核实征收土地增值税。目，应核实征收土地增值税。（二）核定征收（二）核定征收1.核定成本扣除。核定成本扣除。对纳税人税人进行土地增行土地增值税清算税清算时，开，开发成本中的前期工程成本中的前期工程费、建筑安装工程、建筑安装工程费、基、基础设施施费、开、开发间接接费用，有下列情况用，有下列情况之一的，税之一的，税务机关机关应按按单位面位面积工程成本核定工程成本核定上述四上述四项成本：成本：（1）费用凭用凭证或或资料不符合清算要求或不料不符合清算要求或不实的；的；（2）发现鉴证报告内容有告内容有问题的；的；（3）单位面位面积工程成本扣除工程成本扣除额，明，明显高于高于2.2.定率征收定率征收 在清算在清算审核核过程中，程中，发现纳税人有下列情况之一税人有下列情况之一的，按核定税率征收土地增的，按核定税率征收土地增值税税:（1）依照法律、行政法）依照法律、行政法规的的规定定应当当设置但未置但未设置置账簿的；簿的；（2）擅自）擅自销毁毁账簿或者拒不提供簿或者拒不提供纳税税资料的；料的；（3）虽设置置账簿，但簿，但账目混乱或者成本目混乱或者成本资料、收入料、收入凭凭证、费用凭用凭证残缺不全，残缺不全，难以确定以确定转让收入或扣收入或扣除除项目金目金额的；的；（4）符合土地增）符合土地增值税清算条件，未按照税清算条件，未按照规定的期限定的期限办理清算手理清算手续，经税税务机关机关责令限期清算，逾期仍令限期清算，逾期仍不清算的；不清算的；（5）申）申报的的计税依据明税依据明显偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。第四节第四节 清算签证管理清算签证管理规定和要求：规定和要求： 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴机构应按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告，供税务部门参考，并接受税证情况出具鉴证报告，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。 对中介机构出具的鉴证报告，经税务机关审核对中介机构出具的鉴证报告，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。值税清算鉴证业务工作。