成本管理部成本管理部 2008 2008年年3 3月月装修成本汇报装修成本汇报 SHANGHAI VANKESHANGHAI VANKE 目目 录录一、上海公司装修成本简介一、上海公司装修成本简介二、广州公司装修成本简介二、广州公司装修成本简介三、公司间横向比较三、公司间横向比较四、建议四、建议装修成本汇报装修成本汇报比较基础：比较基础： 此次装修分析，从六大系统来比较。n厅房系统：餐厅、客厅及卧室的天地墙、灯具、开关插座等；n厨房系统：厨房天地墙、厨柜及厨房电器、灯具等；n卫浴系统：卫生间天地墙、卫生间收纳、洁具、五金件等；n收纳系统：玄关柜、壁柜、储物柜、衣帽间等；n电器系统：空调（新风）、地暖、热水器、浴霸、净水设备等；n内门系统：所有户内门扇、门套、锁具及门吸等；基于同一平台的数据梳理，有利于问题反馈的一致性基于同一平台的数据梳理，有利于问题反馈的一致性装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海一、上海公司装修成本简介一、上海公司装修成本简介1、装修成本分析2、小结装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海1 1、装修成本分析、装修成本分析 选取上海公司春申五期、朗润园、白马南块、新里程南、宝山四季花城二期项目的三房和两房作内部横向比较。装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海1 1、装修成本分析、装修成本分析 户型户型春申五期春申五期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫春申五期春申五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫朗润园朗润园2 2房房2 2厅厅1 1卫卫朗润园朗润园3 3房房2 2厅厅2 2卫卫新里程新里程3 3房房2 2厅厅2 2卫卫白马南块白马南块3 3房房2 2厅厅1 1卫卫四季花城四季花城二期二期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫楼盘信息开盘时间05.9.1005.2.2605.1.105.1.107.9.807.9.107.6.23建筑面积111 135 112 134 136 90 90 套内面积92 112 100 119 110 78 73 价格整体造价81026 81026 117087 117087 78214 78214 114955 114955 157890 157890 94202 94202 46909 46909 单方造价(建面)729 729 865 865 698 698 858 858 1159 1159 1049 1049 520 520 单方造价(套面)880 880 1044 1044 786 786 966 966 1439 1439 1209 1209 639 639 2005年开盘的项目的装修成本多集中在800-1000元 /m2,而2007年后开盘的项目的装修成本多集中在1200-1400元/m2装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海1 1、装修成本分析、装修成本分析户型户型春申五期春申五期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫春申五期春申五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫朗润园朗润园2 2房房2 2厅厅1 1卫卫朗润园朗润园3 3房房2 2厅厅2 2卫卫新里程新里程3 3房房2 2厅厅2 2卫卫白马南块白马南块3 3房房2 2厅厅1 1卫卫四季花城四季花城二期二期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫六六大大系系统统分分类类厅房系统厅房系统31205 31205 39561 39561 31761 31761 46992 46992 42877 42877 22382 22382 11622 11622 厨房系统厨房系统18213 18213 19940 19940 20458 20458 21973 21973 18958 18958 24481 24481 13146 13146 卫浴系统卫浴系统11487 11487 22570 22570 9269 9269 20724 20724 32019 32019 13373 13373 7791 7791 收纳系统收纳系统3644 3644 11312 11312 0 0 2318 2318 9451 9451 5410 5410 1541 1541 电器设备电器设备12055 12055 12977 12977 11048 11048 13571 13571 42198 42198 18418 18418 8460 8460 内门系统内门系统4422 4422 10727 10727 5678 5678 9377 9377 12387 12387 10139 10139 4350 4350 百百分分比比厅房系统厅房系统39%39%34%34%41%41%41%41%27%27%24%24%25%25%厨房系统厨房系统22%22%17%17%26%26%19%19%12%12%26%26%28%28%卫浴系统卫浴系统14%14%19%19%12%12%18%18%20%20%14%14%17%17%收纳系统收纳系统4%4%10%10%0%0%2%2%6%6%6%6%3%3%电器设备电器设备15%15%11%11%14%14%12%12%27%27%20%20%18%18%内门系统内门系统5%5%9%9%7%7%8%8%8%8%11%11%9%9% 电器设备的增加，符合目前市场客户的需求电器设备的增加，符合目前市场客户的需求装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海1 1、装修成本分析、装修成本分析户型户型春申五期春申五期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫春申五期春申五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫朗润园朗润园2 2房房2 2厅厅1 1卫卫朗润园朗润园3 3房房2 2厅厅2 2卫卫新里程新里程3 3房房2 2厅厅2 2卫卫白马南块白马南块3 3房房2 2厅厅1 1卫卫四季花城四季花城二期二期2 2房房2 2厅厅1 1卫卫六六大大系系统统分分类类厅房系统厅房系统31205 31205 39561 39561 31761 31761 46992 46992 42877 42877 22382 22382 11622 11622 厨房系统厨房系统18213 18213 19940 19940 20458 20458 21973 21973 18958 18958 24481 24481 13146 13146 卫浴系统卫浴系统11487 11487 22570 22570 9269 9269 20724 20724 32019 32019 13373 13373 7791 7791 收纳系统收纳系统3644 3644 11312 11312 0 0 2318 2318 9451 9451 5410 5410 1541 1541 电器设备电器设备12055 12055 12977 12977 11048 11048 13571 13571 42198 42198 18418 18418 8460 8460 内门系统内门系统4422 4422 10727 10727 5678 5678 9377 9377 12387 12387 10139 10139 4350 4350 百百分分比比厅房系统厅房系统39%39%34%34%41%41%41%41%27%27%24%24%25%25%厨房系统厨房系统22%22%17%17%26%26%19%19%12%12%26%26%28%28%卫浴系统卫浴系统14%14%19%19%12%12%18%18%20%20%14%14%17%17%收纳系统收纳系统4%4%10%10%0%0%2%2%6%6%6%6%3%3%电器设备电器设备15%15%11%11%14%14%12%12%27%27%20%20%18%18%内门系统内门系统5%5%9%9%7%7%8%8%8%8%11%11%9%9%春申项目更为注重收纳空间，符合韩式户型宣传的春申项目更为注重收纳空间，符合韩式户型宣传的特点特点装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海2 2、装修成本分析小结、装修成本分析小结春申五期项目三房注重收纳空间朗润园项目注重厅房的效果新里程项目注重电器等配置，增加了地暖等设备 随着时间的推移和对客户的了解加深，目前装修房配置特点主要集中在厨房、卫生间和电器系统。成本配置比例从50%上升到60%左右；而厅房和户内门的配比从46%下降到35%左右。装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州二、广州公司装修成本简介二、广州公司装修成本简介1、装修成本分析2、小结装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州1 1、装修成本归集特点、装修成本归集特点 选取广州公司城花五期、蓝山一期金域蓝湾一期和云山一期项目的三房内部横向比较，由于广州公司的两房样本较少，内部不做比较。装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州1 1、装修成本分析、装修成本分析 户型户型城市花园城市花园二期二期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫蓝山一期蓝山一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫四季花城四季花城五期五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫金域蓝湾一期金域蓝湾一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫云山一期云山一期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫楼盘信息开盘时间2006-6-12005-9-12006-6-122007-11-172007-10-7建筑面积90 112 128 94 91 套内面积73 94 109 79 72 价格整体造价30550 30550 42728 42728 49137 49137 98552 98552 83951 83951 单方造价(建面)339 339 381 381 384 384 1045 1045 923 923 单方造价(套面)418 418 455 455 451 451 1241 1241 1166 1166 2006年开盘的项目的装修成本多集中在400-450元 /m2,而2007年后开盘的项目的装修成本多集中在1100-1250元/m2装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州1 1、装修成本分析、装修成本分析 户型户型城市花园城市花园二期二期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫蓝山一期蓝山一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫四季花城四季花城五期五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫金域蓝湾金域蓝湾一期一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫云山一期云山一期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫六六大大系系统统分分类类厅房系统厅房系统12757 12757 12409 12409 15939 15939 20653 20653 22126 22126 厨房系统厨房系统8011 8011 9989 9989 10893 10893 24788 24788 26059 26059 卫浴系统卫浴系统4513 4513 14605 14605 15451 15451 25874 25874 12881 12881 收纳系统收纳系统0 0 0 0 0 0 13789 13789 2032 2032 电器设备电器设备0 0 0 0 0 0 1210 1210 13624 13624 内门系统内门系统5270 5270 5724 5724 6855 6855 12238 12238 7229 7229 百百分分比比厅房系统厅房系统42%42%29%29%32%32%21%21%26%26%厨房系统厨房系统26%26%23%23%22%22%25%25%31%31%卫浴系统卫浴系统15%15%34%34%31%31%26%26%15%15%收纳系统收纳系统0%0%0%0%0%0%14%14%2%2%电器设备电器设备0%0%0%0%0%0%1%1%16%16%内门系统内门系统17%17%13%13%14%14%12%12%9%9%广州公司在广州公司在20072007年前在装修房中不配置空调和收纳年前在装修房中不配置空调和收纳系统，在此后根据项目情况加入这两大系统的配置系统，在此后根据项目情况加入这两大系统的配置装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州1 1、装修成本分析、装修成本分析 户型户型城市花园城市花园二期二期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫蓝山一期蓝山一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫四季花城四季花城五期五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫金域蓝湾金域蓝湾一期一期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫云山一期云山一期3 3房房2 2厅厅1 1卫卫六六大大系系统统分分类类厅房系统厅房系统12757 12757 12409 12409 15939 15939 20653 20653 22126 22126 厨房系统厨房系统8011 8011 9989 9989 10893 10893 24788 24788 26059 26059 卫浴系统卫浴系统4513 4513 14605 14605 15451 15451 25874 25874 12881 12881 收纳系统收纳系统0 0 0 0 0 0 13789 13789 2032 2032 电器设备电器设备0 0 0 0 0 0 1210 1210 13624 13624 内门系统内门系统5270 5270 5724 5724 6855 6855 12238 12238 7229 7229 百百分分比比厅房系统厅房系统42%42%29%29%32%32%21%21%26%26%厨房系统厨房系统26%26%23%23%22%22%25%25%31%31%卫浴系统卫浴系统15%15%34%34%31%31%26%26%15%15%收纳系统收纳系统0%0%0%0%0%0%14%14%2%2%电器设备电器设备0%0%0%0%0%0%1%1%16%16%内门系统内门系统17%17%13%13%14%14%12%12%9%9%厅房和厨房系统分配的成本相差不大，两者占到装厅房和厨房系统分配的成本相差不大，两者占到装修总成本的修总成本的55%55%左右左右装修成本汇报装修成本汇报- -广州广州2 2、装修成本分析小结、装修成本分析小结2007年前的项目，不配置空调和收纳空间厅房和厨房系统配置比例比较接近，同时占总成本的比重最高约为55%即便是2007年下半年开工的装修房，空调也非标准配置，而是根据项目的不同情况分别确定 广州公司装修房的配置不以品牌取胜，而以是实用为主。装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海VSVS广州广州VSVS北京北京三、公司间装修成本比较三、公司间装修成本比较1、三房比较提取上海、广州、北京三地的三房进行比较2、小结装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海VSVS广州广州VSVS北京北京1、三房比较户型户型广州金色康苑广州金色康苑3 3房房2 2厅厅2 2卫卫北京紫台项目北京紫台项目3 3房房2 2厅厅2 2卫卫春申五期春申五期3 3房房2 2厅厅2 2卫卫上海公司三房上海公司三房C C级级楼盘信息建筑面积123.96 153.33 135 124 套内面积102.89125.7306112 108 价格整体造价122149 122149 173844 173844 117087 117087 119202 119202 单方造价(建面)985 985 1134 1134 865 865 960 960 单方造价(套面)1187 1187 1383 1383 1044 1044 1101 1101 六六大大系系统统分分类类厅房系统厅房系统32586 32586 69448 69448 39561 39561 44909 44909 厨房系统厨房系统22100 22100 26433 26433 19940 19940 19968 19968 卫浴系统卫浴系统28792 28792 36604 36604 22570 22570 22823 22823 收纳系统收纳系统7466 7466 5560 5560 11312 11312 8075 8075 电器设备电器设备13844 13844 15919 15919 12977 12977 14372 14372 内门系统内门系统17360 17360 19880 19880 10727 10727 9056 9056 百百分分比比厅房系统厅房系统27%27%40%40%34%34%38%38%厨房系统厨房系统18%18%15%15%17%17%17%17%卫浴系统卫浴系统24%24%21%21%19%19%19%19%收纳系统收纳系统6%6%3%3%10%10%7%7%电器设备电器设备11%11%9%9%11%11%12%12%内门系统内门系统14%14%11%11%9%9%8%8% 三大系统百分比配置比例比较接近三大系统百分比配置比例比较接近装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海VSVS广州广州VSVS北京北京1、三房比较项目广州金色康苑北京紫台项目上海春申五期C级三房厅房系统客厅地砖、卧室实木复合地板客厅金线米黄大理石、卧室实木复合地板实木复合地板架空地板厨房系统欧派厨柜美时厨柜美时厨柜国产橱柜卫浴系统墙地砖及金属吊顶金线米黄大理石地面、瓷砖墙面及石膏板吊顶墙地砖及石膏板吊顶PVC吊顶，墙地砖铺贴电器系统松下空调富士通空调富士通空调格力空调装修成本汇报装修成本汇报- -上海上海VSVS广州广州VSVS北京北京2、小结n从整体来看，三个公司的项目按照六大系统分类，百分比差异不大；n上海公司目前的C级体系的配置百分比和原来做的成熟项目比例比较接近，说明我们现在的体系分级并没有偏离成熟项目的装修；装修成本汇报装修成本汇报- -建议建议四、建议1、单方造价统计口径对于建筑面积（可售面积）和套内面积，我们的建议n 作为装修房内部做分析时，建议使用套内面积，更能切实的 反应成本的投入情况；各功能区间以套内面积统计，也更能 反映成本的受益情况n 对外宣传和表达时，以建筑面积（可售面积）则更为合适；装修成本汇报装修成本汇报- -建议建议四、建议2、装修成本涵盖范围n 广州：精装修成本是在毛坯房基础上增加的部分，所有与毛坯房交房一致的成本，均不计入装修房成本；n 上海：以施工单位施工内容为划分原则，只要是装修单位施工的成本， 均计入装修成本装修成本汇报装修成本汇报- -建议建议四、建议2、装修成本涵盖范围不一致初步设想：将下列费用不再计入装修成本地面水泥砂浆或细石砼找平层等；墙面水泥砂浆打底、混合砂浆罩面等；天棚混凝土结构修补等；毛坯房交付亦有的水电管线、给排水部分；与结构相关联的内隔墙体系等；与装修设计、监理等有关的间接费等； 此部分工作集团已有了统一的安排，我们会根据集团安排调整目前的核算标准装修成本汇报装修成本汇报- -建议建议四、建议2、装修成本涵盖范围： 广州公司装修房由于统计口径和上海公司的不一致，会造成成本的结果不可比较。 在同一口径的基础上，比较了上海公司C级三房的单方指标，从原来的1294元/m2，下降到1030元/m2。与原来春申五期U5比较接近（1050元/m2）装修成本汇报装修成本汇报- -建议建议四、建议3、 今后新项目装修成本确定时，可以参考六大系统的百分比比例，在配置时更有目的性； 同时建议尽可能沿用成熟项目的色系搭配和风格，调整尽量体现在材质上分级成本汇报分级成本汇报 谢谢 谢谢