www.tuanyuan.tv置典地产策划置典地产策划二零零八年四月二零零八年四月打造娲都第一房产品牌打造娲都第一房产品牌建造娲都人民向往社区建造娲都人民向往社区央于糕艘齐醛必泞经梅番谜犊厦锯谋巨男葱罚使臼薄湃呛犹碎淬季麦跃恶2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv总总目目录录 调查说明调查说明|第一部分：本物业区域状况分析第一部分：本物业区域状况分析 |第二部分：本物业竞争因素分析第二部分：本物业竞争因素分析 |第三部分：本物业目标客户需求调第三部分：本物业目标客户需求调查研究报告查研究报告|第四部分：本物业营销推广预测与第四部分：本物业营销推广预测与建议建议 礁迅吟逸暗惕鸥缆阴扮棺晓咙十吉毯辊峪解莉辽目拷殊涛岿偿块埋恤瑰谨2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv调查说明调查说明 贵公司拟定在周口市西华县城关镇教育大贵公司拟定在周口市西华县城关镇教育大道东侧路南地域开发高品质物业，因考虑到本道东侧路南地域开发高品质物业，因考虑到本案潜在客户对此地块的认知及对置业的欲望与案潜在客户对此地块的认知及对置业的欲望与需求需求,我公司先后派出我公司先后派出9人历时人历时10天在西华城关天在西华城关镇内及周边乡镇（主要包括田口、皮营、迟营。镇内及周边乡镇（主要包括田口、皮营、迟营。)展开了广泛而深入的市场调查。展开了广泛而深入的市场调查。氖霓疚鞍卯柬蔡犬键里涕凡墨孪佑肉促轩晓挤碌蛮椭烃惯坪枷告估倒耙葫2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv调调查查目目的的喝湍玻玉仗区韦女厦熄惜秘彭缝部蠢承汾化秸兢亩凡栈辖秤农泊窄迅血雄2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|调查时间：调查时间： 2008年4月10日至2008年4月19日|调查方式：调查方式： 在我公司掌握西华县房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、市场调查、客户问卷征询进行系统调查。|分析方法：分析方法： 综合对比、个案剖析、适时预测。|调查内容：调查内容： 地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，住宅特征状况，客户人群特征及潜在客户需求状况分析。|调研对象：调研对象： （1）私营企业主、政府机关人员、教师、医生、农民、个体私营商户等县城中高收入阶层及项目周边居民、竞争楼盘业主。 （2）竞争楼盘售楼部销售人员。|竞争楼盘：竞争楼盘： 由于项目位于城关镇北关，在地理位置上较县城区域而言并无优越可言，但是项目周边自然环境良好，并且项目自身具有较大的规模，极易产生竞争力，具有一定的市场潜力，所以区分物业属性选取性价具有可比性的大型多层楼盘，作为竞争哪个楼盘进行分析。嫩烫舌揪时鞠桓蛮劳悍至口卡怂姚郭找阔曳局几拳点窿映矣氦直躬痴遵仑2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 根据本次市场调研获得的一手资料，分别就市场形势、区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 （考虑物业的开发程序与位置，此次调查以城关镇为主，如无特殊标注，以下内容皆针对城关镇区域。）稚崎牙嘲瘁珍透绵赦七羔述聘予峨桥希封哆对瘁镭锤笼绕曰诫亢屋肛驴翱2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv本本物物业业区区域域状状况况分分析析报报告告 秤浙搽狞牛蒲骇芯絮佃咏猖肾昭轮畴拴弥煎燥淫途跪扳氧显犯码螟舶尧狞2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|地块基本情况地块基本情况 本地块属于西华县城现今最大面积的房产开发用地（现测量面积为172亩）。此地块依山（昆山）傍水（贾鲁河），毗临教育大道与女娲大道延伸路交汇处，向南通往县城水果市场，向西通往昆山路，与西华教育区紧邻（西华一高、西华三高等）并可延伸到西华首个教育生活区（明诚苑）。周边道路情况良好，自然环境优越，适宜作为西华人的生活区。砧寻欠拽准御奇舞苑收显壬摄撑淑烛黎客帮蹿糟乞狙告毒痕禁放登膨囤婪2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|市政配套条件市政配套条件 按照县城向南发展的趋势，相对而言项目位置较偏，位于西华城关镇两大外环路的交叉口，北临教育大道、东临女娲大道延伸路段，紧邻加油站聚集西华乡镇公交车。 项目附近拥有丰富的教育资源，西华一高、西华三高、青华高中、城关中学等县城重点学校分布在项目周边。 项目与五二生活区相邻，享用其内部丰富的生活设施，如菜市场、邮局、超市、银行、诊所等。 本案位居教育密集区，交通便捷，基本生活设施设施完善，是五二系统的聚集地。随着西华旅游事业的发展县城的扩大，必将打动本项目区域市场的发展。 剑撵净艇处狮足箔昧噶昧乃掐节几录痪睦着倔瞥幕极榔狡快咖牺抹姑汁悟2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|区域分析区域分析嚷线规掸掷辖逊堤区忽逸远埔婿贰帐凛塌藉顿航靴凰逗臻息绎苞抡粹远狱2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv一、人文人居环境 本案在县城北郊，紧邻城郊两条大道交汇处（教育大道与女娲大道延伸路段），东临县城五二系统生活区，西临县城教育密集区，南邻果品批发市场，北临昆山女娲宫。在西华打造娲都旅游业的指引下，使得本区域在未来即将成为县城政治生活中心与女娲宫、女娲城的桥梁纽带，具有不可替代的地位。本案所处区域将成为西华未来旅游观光的轴心地带，发展前景锐不可当。懒页撇雕芜收旭斋菊智个瀑射瞄商耍莉声躯嚏渗钩肥蒂叁矫何托喂骑寺菇2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv二、周边环境优势与展望 （1）区域物业开发规模大：县中心以北，网罗了县城竞争力较强的楼盘，形成区域尚居区。（2）文教发达：县城公办中学五分之三都在县城北区，文教相当完善。（3）区域展望：本案周边汇集了县城学校，五二农场等西华重点单位，区域发展不可否认。 本案紧临西华旅游的起步区，发展潜力无可限量； 教育大道将来成为县城内主干道，升值潜力勿庸置疑； 本案西临的贾鲁河是市政规重点治理项目生活环境将有更大改良。棕爹羹那训渭誓莱酋盾悼哮串犊荔不所刚怀扣螟膜趟雅衙弘肛掇训学谐包2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv三、区域特征 本项目所在区域是西华县城北关，与娲都重点旅游项目和五二系统相接，此处未来将是西华旅游业枢纽地带，有以下几点区域特征： （1）、区域发展刚刚起步，周边生态环境依然良好，适宜高档规模商住开发； （2）、人流量、车流量相对县城中心区较小； （3）、学校在此区域密集分布，形成较为固定的消费生活群体； （4）、附近缺少生活基本配套设施； （5）、区域内发展不平衡： 以贾鲁河桥为界定，桥西与桥东人流、商业氛围区别鲜 明； 高端生活区与周边人气对比鲜明； 五二生活区的齐全配套与此区域的对比形成明显差异。 （6）、交通出行便利，位于县城两条外环主干道交叉口 ，与县城主干道距离几分钟车程，无论进出西华县城都极为方便。 段卿恶幽囊洞戌高魂盲然唱握泰究谢栽臃噎哈麦秽咙要庄悉厅倔课遮淀安2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv四、发展规划 本案所在区域，按照西华县发展旅游业的战略，将对本项目形成有力的因素，增加了本项目区域未来娲都旅游枢纽地位的趋势，那么本案的地理优势将更加得天独厚，形成了潜在的规模市场，会使本案具有更大的升值潜力。腆桓尹习莆棋啄熟腾吵砰弃贰涯粉堰药终速梗沮枚累隐挟杂添生祭柴等佐2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv本物业竞争环境、因素分析目录目录一、住宅部分一、住宅部分|西华县住宅地产历史分析（西华县住宅地产历史分析（2007年年11月份月份2008年第一季度）；年第一季度）；|竞争个案分析；竞争个案分析；|市场共性分析；市场共性分析；二、宅基地部分二、宅基地部分三、本项目市场开发建议三、本项目市场开发建议敷绘违邪获镑岛叉郊皮守斥椒批莫押覆毛励锋酥座占糕豌凑芬阶钨酪酿沙2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv住宅部分住宅部分 西华县城关镇地处城区，是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心。全镇4个办事处，5个行政村，农业人口2.8万人，耕地面积约15300亩。周郑公路、漯双公路、邓扶公路交叉贯通全境，地理位置优越、投资环境宽松。近年来，该镇围绕“强化工业、优化农业，经济和社会各项事业得到全面发展。全镇现有民营企业248个，其中限额以上企业6个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒制造、饮食服务、面粉加工、建筑建材等民营经济群体。 城关镇综合经济实力在全市排名十强。版铁消狡搭京仟韦帮疙缀测氧巾倪革造撞呛蚤夸旅犯总衙尼深镐省呆妊沂2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 至2008年3月底，西华县房地产开发项目在建建筑面积约68.5万平方米。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约16.66%，90-110平方米住宅占总量的19.16%，110-130平方米住宅占总量的31.66%，130-150平方米住宅占总量的11.66% ，150平方米以上住宅占总量的20.83%，近期变化不大。从以上数据可以看出，西华县住宅面积供给类型中高面积户型比重稍有增加，这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。 妊峨醋羚账凉雁呢赃桩队釜枪咆盯厄癣芜炒聘甄伪窥愈眯柞配户户佛瘪酋2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv一、投放情况投放量持续走高 近一年，西华城关镇在售物业共计约13个，投放面积约90.3万平方米。无论是物业投放个数还是投放面积从2006年中期伊始，近两年都有着明显的上升趋势。 徽李振你村蛊悉溯恐侈背江歪劲般抚恶羽脓败坠央皿还驹峦硒要富彻孟饲2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv投放主要集中在箕城路以西区域： (数据来源:置典市场部分析) 单位：万/平方米 陌棍恶淳铺书驹绅开商瑰挤祖晒足敌迫嚎擅囱怜越憨瓦煞遗逊冯摇漳桂巾2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv预售审批价格持续上升单位：元/平方米 2007年11月到2008年3月物业预售价格 分析表(数据来源:置典市场部分析)集幅唤福碍皑小嘱秉孺予世刮螺龄毁歇撰屿坷别夸釜烛雹焦官照尿遂颜腔2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 对于县城来说，西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，而且销售量也在2007年11月之前持续走高，从而导致市场控制率持续攀升，使得近一年多来大多数开发商的心理预期值逐渐提高，从2007年11月至今，半年内城关镇物业的预售价格每平方平均上涨300多元。 形成如此市场环境存在一定的条件： （1）、物业开发起步晚。城关镇早期正式开发楼盘为2006年10月-天泰花园。 （2）、存在一定的市场需求。由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富，形成房产市场发展的潜力。 （3）、价格的持续上升一方面受房产相关产品成本的上涨造成。如2008年，年前年后刚才上涨近千元每吨。亚轰梆胺腔摔盔串馁热浚镜度龋醋梦邯禹迅巡蔼竖贼分驮环寨造堡刨哈耽2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 今年第一季度，城关镇在售物业多达13家，正规开发楼盘销售进度均完成销售档期的70%左右。同时随着更多高品质楼盘的推出，将再次带动城关镇房产市场的销售高峰。洗虾布还紊篮救蓟攻徽还弄阀享谭铡综垛傣乃氦卵蛙邻坦境讨鸵枢除奈埔2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 2007年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同区域，故核心卖点不大形同，如现代城、大时代出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区配套，明诚苑出售周边生活配套等等。但是从这些品质楼盘的共性上分析，其销售进展顺利的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。们汇痕犊蓬挤希菊砂呈溢磺暂笔岩臻铭笨芥惊偿术合蛙家玖揩舒刁馅清谩2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv竟争个案分析竟争个案分析佑物驻隔玄卷撑渡云到蹲磕唤诽甄穆七颁王晒继排勿舒堂瞬遣呀蹬赔宴咋2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名现代城建筑风格现代板式开发商河南海川实业有限公司销售均价1580物业位置西华县长平路公开日期2007年1月建筑类型多层框架交房日期二期9月25日楼栋数31栋占地面积80亩建筑面积12万平方米交房标准毛坯层高3.2米销售率70%总户数1100户绿化率60%工程进度二期即将封顶主力面积109平方米主力户型三室两厅两卫小区内配套设施园林景观、幼儿园、水景等摸喝可恕误奏薄人商妥部蚊砚锹均勒奈娱嵌郊梳冷番涵惟迸奥隘贵轻依暑2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 物业分三期开发，处于西华县繁华地段，人杰地灵。物业自身外立面趋于现代，提升了了物业的整体效果，位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。住宅以110平方左右三房销售较快，有着一定的口碑。但是由于物业所处位置早期的地质问题，造成工程质量问题也一定程度的影响了楼盘的销售。|销售工作分析：销售工作分析： （1）售房部面积大，但内部布局较空洞，缺少主题。（2）广告投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作。（3）销售人员整体素质较高，但专业知识和项目认识不够。律氛答胰词月豫朵了枪樱虐骆陪蛇晾辟硅这傍管鹤凛罕舔蛊闻帐樱趁籍嗡2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名明诚苑住宅建筑风格现代开发商河南中信投资有限公司销售均价998元每平方物业位置教育达到与清华路交叉口公开日期2007年下半年建筑类型多层交房日期2008年8月楼栋数20栋占地面积100亩建筑面积11万平方米交房标准毛坯层高3米销售率90%总户数1000户绿化率40%工程进度二期已经开工主力面积120平方米主力户型三室两厅两卫小区内配套设施健身设施、娱乐会所、景观园林等爸季星湘赁惫嘻填寐瓣坤寝熟姻绒醛翼企践考逞知距锁脊御谍秉总绳朋甸2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 一期主推教师生活园区，销售整体速度较快。 二期正在对外销售，由于其区域价格优势显著，存在一 定的竞争优势。|销售工作分析：销售工作分析： 电视广告投放量较大，通过一定的口碑在西华县城传播，销售人员对项目缺乏了解认识，没有经行过销售的培训。冰岿匡脑走条参积跌橇相蒸钨愚慌纬砍踩绘磐慰质划孕哭亿魂桌淄峨震嘿2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名江南水乡建筑风格现代开发商江西乐威集团置业有限公司销售均价1500元每平方物业位置兴华北路北侧东关贾鲁河公开日期07年4月建筑类型多层框架交房日期08年9月底楼栋数24栋占地面积56亩建筑面积6万平方米交房标准毛坯层高3米销售率45%总户数600户绿化率60%工程进度二期建设中主力面积119.6平方米主力户型三室两厅两卫小区内配套设施会所、超市、人工湖等招尿莉伺揩撬绦溶四卉漠再镐离歧坯裁瞄丧承滞副冈上佑粗欺踌泅梳瘤演2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 整体规划以 “健康、休闲”为主题，一个景观花园，一个临街园林广场，有会所。三房、四房为主，面积控制在110至150平方米，并附之复式楼。 吸引了多层面的客户群体，但由于施工质量问题影响客户购买需求。|销售工作分析：销售工作分析： 临街售楼部包装简易，所处区域整体环境较差。车载流动广告宣传，售楼部销售人员素质较低，对项目认识不足。寝苛帮宗婚圣真窟橱樱甥舅会蜂壳拨芍窃都忙潘浑眨荫宁且办败鉴部苫候2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名中原温泉花园建筑风格现代开发商大中原地产有限公司销售均价1500元物业位置箕子台路西段公开日期07年11月25日建筑类型多层框架交房日期08年10月楼栋数25栋占地面积100亩建筑面积12万平方米交房标准毛坯层高3米销售率80%总户数800户绿化率30%工程进度一期即将全面上市主力面积128.7平方米主力户型三室两厅一卫小区内配套设施温泉入户、休闲广场等腾缆叼碾溜贸收墓锌放幸憋汽苟拱拦啡忱裳锑渺潮届昼岭目丑膊浦喜群坪2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 小区依靠其规模与实力打造温泉入户，地下打井1000多米 。凭借其小区内整体绿化等设施的完善吸引了部分消费者，但由于后期实景与宣传出入过大，导致销售的滞后。|销售工作分析：销售工作分析： 双案场销售，主售楼部配套较为齐全，但布局空洞。没有经行规模的广告宣传，仅在本案附近以户外广告做平台。销售人员素质较高，经行过简单的培训。 赖案帽杉纫英硫蔫跋鲜施督爵桅鸵驳诡潍香汗兜陶驻豌玻藩矛瓤便迂乐屁2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名源升小区建筑风格现代开发商华兴房地产有限公司销售均价1380元每平方物业位置箕城路中段公开日期07年初建筑类型砖混多层交房日期08年10月楼栋数2栋占地面积8亩建筑面积6万平方米交房标准毛坯层高3米销售率60%总户数36户绿化率30%工程进度三层正在建设中主力面积125.7平方米主力户型三房小区内配套设施电子监控等拎污称旨褂菏口娇单扳近同甘博燕奄邵唇画冗掺淫寻丈空侣乞臀蛰擂紧抡2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 此案以优越的地理位置为主卖点，以大户型为主打，结合区域商业氛围开发商住楼。|销售工作分析：销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，项目认识少，销售组织平淡。肃戌茫病晾商踌护能毯肝遍榆拒铁桨谰贡静章氖远够楷久垛冻酱嗓因是晃2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名幸福花园建筑风格现代开发商西华海川房地产销售均价1300元物业位置箕子台路东段公开日期07年11月建筑类型多层框架交房日期09年1月底楼栋数2栋占地面积15亩建筑面积1万多平方交房标准毛坯层高3米销售率25%总户数96户绿化率30%工程进度地基完成主力面积132.84平方米主力户型三室两厅两卫小区内配套设施车库等拔标篇司寺伍祈炮悍郝熊状郑爬姬拴渡哥官聘孙绊林深霉惹爹嗣妙杏屏棕2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 此案所处位置符合当地生活习惯，毗邻菜市场和农产品市场。其主要以户型布局为卖点，主推138平方左右的三房。|销售工作分析：销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡，工作积极性较强，对项目自身与区域市场的认识较深刻，专业知识较强。但楼盘本身无广告宣传，无任何沙盘等物品。枢拳庆巨刷庶杀锨裤薛录盏宛喝希肆涯剁招光欲同汇途鼻雕涅睹颓跨批肄2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名鹏盛商住楼建筑风格现代开发商西华鹏盛房地产有限公司销售均价1360元物业位置兴华路与东城墙路公开日期2007年9月建筑类型多层框架交房日期2008年底楼栋数4栋占地面积13亩建筑面积2万平方米交房标准毛坯层高3.2米销售率60%总户数110户绿化率30%工程进度一层封顶主力面积132.4平方米主力户型三室两厅一卫小区内配套设施商业街、花园、外广场等骄倒哎卖茂沸祁栅殆磕宇氧戈坝次而敞消莆积展韭芜絮侣韶葡涡赂倍兵巍2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 本案属武装部招商项目，项目本身有部分为定向开发。项目位于一市政规划路中，与兴华路市场相邻。物业自身为商住，一楼为临街菜市场，楼上为住宅。|销售工作分析：销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，相互配合少，销售组织平淡。无广告宣传。追牢秉萝是鳞孪翟撰茶颜矩蓟目力帧妹狙箍蚁英寨伯颤聪忽尧妒宇惰庐坟2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名箕城文化小区建筑风格现代开发商兴华房地产销售均价1400元物业位置集成路北段公开日期未公开建筑类型多层框架交房日期08年底楼栋数31栋占地面积50亩建筑面积5.2万平方米交房标准毛破层高3米销售率10%总户数276户绿化率10%工程进度地基未完成主力面积107平方米主力户型三室两厅两卫小区内配套设施步行街等律旦帝驾褐宇却虐褂根啸低个扇订辨辛誊胞严汾杉盗燕弧砒崭掀贿佣罪帽2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|物业分析：物业分析： 本案位于箕城路与教育大道交汇处，交通便利，小区完全临街，以三房、四房为主，面积范围：107.94186.56平方米，户型、面积以实用为主。箕城路上为其小区商业街。|销售工作分析：销售工作分析： 日前并未对外推出，仅少数内部认购。销售人员较为热情，对项目有一定的认识，但是产品介绍中多少含夸大成分。没有配合销售的广告投入。怒肮啮豆啼统鲤今锄诞篇现平嚼池木刺巍秸赌押傅呢兹剑丹土壬绞檀祁帆2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv案名明郡建筑风格现代物业位置青华路与迎宾大道公开日期未公开建筑类型多层交房日期未定楼栋数一期16栋占地面积110亩建筑面积13.9万平方米交房标准毛坯总户数未定绿化率40.1%工程进度未动工主力面积未定主力户型三房小区内配套设施 双气、幼儿园、温泉、文化休闲广场干躇忱难乡蓟幼颤减唉撂畦芽述尹孝倡皑摩峻能糊绷畦垮舆鞋淑揖宠寿熟2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 明郡为现今本项目最有利的潜在竞争者，无论从规模，位置等方面与本项目存在一定的共性，但针对明郡所处西华大的区域来说，符合现在政府发展方向，使得其有一定的优势。 栈烽泣赂拧彭坟绦硝怒帛伏凉覆仲仅痔查蛾菲狠错邱藕蓉族骋完炒浇位机2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv竞争各案均价对比竞争各案均价对比 个案平均价格分析图（单位：元/平方米）麦搀故酋给窜皿先劈碘火簧癣顿贤框练瞄跪履垛氰锈慎蓉图柜袍禽狈稽存2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|总结：总结：通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。 共同的弱性在于：共同的弱性在于：1.面积偏大且户型相近，总价过高。面积偏大且户型相近，总价过高。2.产品精品少。外立面、户型、配套设施明鲜产品精品少。外立面、户型、配套设施明鲜有创有创 造性变革。造性变革。3.有品牌意识，但缺少品牌建设行为。社区文有品牌意识，但缺少品牌建设行为。社区文化匮乏，人文精神缺少立体感。化匮乏，人文精神缺少立体感。4.销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。整体水平不高。5.物业管理深度不够，还没有彻底从物业管理深度不够，还没有彻底从 “管理管理”变为变为 “服务服务”。6.工地现场包装不到位。工地现场包装不到位。世叭讥桑棠修桨圭默砌茎丰验烛晓想雇晓争妄伙桔沉词宽扁谗哲稻怯抽搞2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 此次调查主要针对城关镇内具有一定规模和影响的楼盘作为竞争对象，实际情况，县城还有少量低成本缺乏竞争力的小区，但是这些小区对本楼盘的开发前期工作没有可利用价值，故没有列入个案分析当中。塑焰批浸态疑蹦控铁敲日咽秃他留数景碟绊娃糊产式豌戌庆锁浆掀肮耗祁2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 宅基地部分 本次调查过程中，对西华县城宅基地从问卷中得到了解，城关镇宅基地使用量较大，在所调查的问卷当中有36.69%的家庭现今拥有宅基地住房。 但是随着政府的城中村改造政策的指导、家庭成员的增多、人民生活习惯的改变等因素使得宅基地对县城房地产开发的影响力度减小。 在调查中，绝大部分拥有宅基地的家庭均已经或者在未来计划购买县城商品房。 因此，对于西华本项目的开发，宅基地部分对项目的影响力较小。欧腹俊忿拈咆阂拳慷壮酮芍笋纷训巢丘钢妹炮卡翁靳睛宾谣遵笆溶埔汹呀2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 综合以上几个方面分析与调查显示，根据市场的需求、周边地区竞争楼盘的发展现状，结合西华县房地产市场竞争状况、地块区域、未来发展趋势等因素，本案开发多层住宅、酒店式公寓、配套商业区，不仅能充分发挥地段优势，降低开发风险，而且整个项目的利润也是可观的。具体开发为：临近五二系统生活区为高档酒店式公寓部分；教育大道沿街部分为多层居民教师住宅，临街商铺；靠近贾鲁河部分与小区内部为多层高档住宅。此方案不仅有利于市场推广，而且可以提升整个项目的品位，更有利于项目利润达到最大化的实现。洽礼扛姓恐捎酥俏恃谬蜘涂虐衍镜友容报展伯巴嘉慌罩泰又环拖哗即辣赴2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv本物业目标客户需求调查研究报告 前前 言言 目标客户调查的目的在于了解本区域客户及同档次目标客户的基本生活需求，以使楼盘的开发定位有一个准确的纲领作为航标，迎合目标客户的需求，准确的确定楼盘开发的档次及品质，以优势的姿态和周边的楼盘进行竞争，作到“有备而战”，方可成为胜者。 本次调查以重点抽样的方式，共投放500份问卷，回收有效问卷487份，合格率为97.4%。通过对目标客户市场需求调查问卷科学、系统的数据统计，为本案赢取了目标市场的第一手资料，具体内容如下（主要针对影响项目开发的题目经行分析）：双咋叛婆吕淄胃悲够院骄该栽像振皖函媳买背盼代悍踏舶赚壶忻诱二外临2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您计划在几年内购房：您计划在几年内购房： A、半年；B、1年；C、2年；D、3-5年；E、5年小结：小结：从目标客户市场需求及整体区域发展状况分析，本地块开发多层住宅并非最佳时机，但同时存在一定量的即时潜在客户，并且随着细化旅游业的发展极度，存在很大的市场机会，所以应当选择最佳时机经行项目开发，而且要控制量的开发。钳观埋寺逛婉泛催戌详亿评缴货胎吗币惊蔼浅论釉更粉廖饵赞忘酋唬齐沙2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您计划购买的住房类型是？您计划购买的住房类型是？ A、多层（7层以下）；B、小高层（8层以上）； C、联排别墅；D、独体别墅；E、其它_小结：小结：县级市的生活习惯决定对高层建筑的排斥心理，但是从调查数据显示出，县级市对独门小院的生活已经成为习惯，即使生活质量上升时，他们也希望购买的房子能和原先是一样的。故项目开发在针对首选多层产品的同时，适当适量的推出高端别墅区是很能吸引购房者目光的，并且别墅区在西华暂时还未出现。刽朽寓叔顿脊汀得恨露椅张吓毛姓柔纵季缎倘惺薪酵关西霄角艰丈友脑在2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您计划购买多大面积的住房？您计划购买多大面积的住房？ A、70平米以下；B、7190平米；C、91110平米；D、111130平米； E、131150平米；F、 151170平米；G、171平米以上小结：小结：根据了解当地开发商和现在的物业面积，西华县购房者倾向于110平方以上住房，层高基本上都在2.8到3.5米之间，体现了当地生活习惯。项目在开发过程中应更清楚的研究当地民情习性。棕互添哥眨郎溯笨钓紧香街驹惧纱院挪间烦愈蹋准尊辰吭沮涪押讳税廖村2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您计划购买几房的住房您计划购买几房的住房 A、两房；B、三房；C、四房D、复式；小户型；其它_；小结：小结：从受访者调查中可以看出，多数受访者是中意三室两厅两位的户型，与当地房产开发产品和生活习惯有关。但是部分受访者对城市中流行的多层楼中楼很感兴趣，并且这个产品在西华市场现属空白期，所以，产品多样化在一定程度上是近期进入市场的一个试金石。诞酉季碟捌风亭铺搂建鸦惭茎镣腻姆愿否白专廊庆雪鸥刀四丹羽材岛舆陆2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您能接受的房屋单价是？您能接受的房屋单价是？ A、1000元以下/平方米；B、1000-1100元/平方米；C、11001200元/平方米；D、12001300元/平方米；E、13001400元/平方米；F、1400元以上/平方米（注明）小结小结：考虑到受访者对价格的抵抗心理与市场大的发展，价格调查中存在一部分的出入，根据置典对西华市场的调查与分析，项目价格定位适合采用“低走高开”，在赢得市场之后，采取品牌化战略，获得利润的同时，打造娲都品牌社区。御盐毅卖掣嗜撕屎某胶爆丑纠羡零哥旨怎功渴戊霍就鹅腆吾奖洪饮狄燥撩2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您想选择的您想选择的付款方式是付款方式是？ A、一次付清；B、分期付款；C、银行按揭； 小结：小结：在调查中发现，当地消费者对付款方式的认识很单一，局限于一次性与分期。但是调查中相当一部分人认识到银行按揭的好处，所以在项目开发前，向银行申请办按揭，能够带来一个卖点快速打入市场。谗缕捐八恤亩殉聂俘哉找狸杯不振镍绝咽扮六揖沂摔辙路均贼酪泥痉替您2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？ A、配偶；B、父母；C、兄弟姐妹；D、子女；E、其他_； 小结：小结：根据对手方群众的调查，西华县家庭结构20.41%左右是五口之家，50%以上为3口之家，少部分为两口之家。调查中发现，城关镇中商品房进驻的消费者多数为三口之家，因为老人的生活习惯决定对全新环境的接受。所以，对购房决策者来说，绝大多数已经来源于自己的配偶。局姻晶由劈疼庶逮菲砚淖巴木绽境宫婿勃钉寂诀窥缝右婆笨灶码破坤涤擦2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您认为未来两年西华县的房价将如何变化？您认为未来两年西华县的房价将如何变化？ A、升；B、不变；C、跌；小结：小结：根据对受访者的谈话调查，近百分之五十以上的人认为房价依然会上涨，说明多数人对市场的有着深刻的认识。更深入的了解，在西华县城存在着对市场持观望态度的消费者，他们在满足自身物质生活之前会先考虑市场的发展。所以，项目开发前期的定价需要慎重考虑。拓墟浴携成阶阀汇燎淆饿庚潞砰晒侯窑肛篆日启雇抿认粹蠕围凤筐惠娄蓬2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv您知道教育大道（西华一高）您知道教育大道（西华一高）在哪儿吗？在哪儿吗？ A、知道；B、不知道；C、说不清； 小结：小结：由于西华县城区域的局限性与教育大道所处的重要位置，使得本区域在西华人心目中有着一定的认知。所以在项目开发时，品牌的包装将提高区域认知，使得消费者对物业的区域物业有一定性的选择。缎摊毅图系凉隋秘师束试搽衙腑尹承酒件凳善纸杂渗掇踞制控钝柳嘉馁令2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv 您目前的家庭月总收入您目前的家庭月总收入是？是？ A、10002000元；B、20013000元； C、30014000元； D、40015000元； E、500110000元；F、10000元以上； 小结：小结：答此问题时的抗性，结合答此问题时的抗性，结合受访者的职业状况，我们舍去最低受访者的职业状况，我们舍去最低选择项选择项1000-2000元，将最高选项增元，将最高选项增加两个组距为加两个组距为1.1万元与万元与1.2万元，各万元，各选项比例依次下调，则受访者正常选项比例依次下调，则受访者正常的家庭平均月收入为：的家庭平均月收入为：300037.6%+400041.45%+500013.67%+100004.27%+110002.13%+120000.08%=4140.4元元戴曰老炼拦致梢钓冈伪走撮贯频诞幽药厘彬跪虹赚身昨锨胡泄讶檄插盏郴2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv总结 从对目标人群的调查和区域市场的分析得出，本地块总开发定位于多层住宅为主，同时伴随多样化产品，例如别墅、楼中楼小复式等，但在项目的开发定位时，要充分做好对价格、产品包装的定位，避免无谓的竞争因素，打造同档次客户消费的强势品牌。 通过本次对西华市场的调查问卷分析，总结出同位人群的消费结构为：年龄在26-50岁之间，家庭月平均收入应在4000元以上，职业为私营业主、教师、医生、农民、销售人员和行政机关人员居多。 由于本地块正处于西华旅游建设的枢纽区域，保值、升值空间非常大，因此能吸引部分投资客户对本项目的二次和三次置业。 从受访者对于在此置业所担心的问题分析，目前本区域生活配套设施缺乏严重，并且距离镇中心有一定的距离，也就是没有达到迅速带动市场发展的条件，如何解决这些问题所发生的冲突，将是本项目在开发过程中应着重考虑的问题。 矩迷慈恿荐崭烃登梯龄御欺湖挣行裕殊韦缴忻坯肾街天宗敖夏廊瘪猾命澎2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议产品定位：产品定位： 别墅和楼中楼复式的投放要做好量的配比，以满足目标人群和区域市场发展的需求；多层住宅作为本地块开发过程中的主力产品，不但要作好档次品质的提升，同时住房面积的配比、户型设计的优劣应当作为产品开发首要解决的问题，充分作好产品开发的品牌战略，以优良的品质进行市场竞争。尊娶躬埠薛符惠会画员蜜够焕巴碘诱筐陨轴启歧洛肥磁琴辛猜济士条迟喘2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议产品定位：产品定位： 1、 对于主打产品，多层住宅建议以“0.5+5+0.5”为主，即六楼为半层封闭 ，楼下负半层建议做少许车库与储物间。在符合市场要求同时，提升项目品质 2、 超大楼间距。建议小区部分生活区域楼间距应在32米左右。 3、小区绿化。对于本项目，绿化建议在50%左右，打造品质社区的亮点工程。 4、项目别墅与楼中楼小复式作为高端亮点产品进入市场，提升产品高度。祥他诛恢祝逢掳毕兄蛛丢赊峻已曲助肺嘱响陛预噪斩胳匡得邑洁担塞族驻2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议户型定位：户型定位： 根据此次市场调查，置典看到西华县城内户型大致相同，畅销户型在120平方米到150平方米之间，三室两厅两卫居多，层高在2.8米到3米之间。根据调查作出以下建议： 1、产品创新。主要是户型创新，增加产品核心竞争力，在符合大的市场需求的同时，快速打入市场，例如房屋采光、通风差异。 2、层高加高。当地生活习惯使得高层高产品能够吸引消费者眼球。刁祷判荒婚甘捷识敏喳咎凿重扑族兹文隧睁怎现足颂牺贸若蝎搬智见诊啃2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议项目具有可开发性项目具有可开发性： 1、项目地理位置的特性，距离县城教育密集区近，可以吸引教师、欲送孩子进城上学的农村父母、具有教育眼光的投资者。 2、政策趋向：西华近两年重点发展旅游业，主要为昆山女娲宫和女娲城，项目地址位于这两个项目枢纽地带，在开发前期可以由此经行适当的酒店式公寓招商带动市场人气，从而加速主打产品的销售。 3、较大的规模，现在项目初步定为172亩，在西华开发项目中数一数二，由于规模较大产生的规模效应便可以吸引消费者的眼球。管搭赵坝毡梳嗡胡桔廓捉害厨澜蜗薯乞蝎屡膏耶叛又裔畸阉试增茎汀点纤2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议规避市场风险：规避市场风险： 一、市场风险： 1、由于项目规模较大，开发周期较大，开发前期无法大道规模效应，进而影响销售，无法快速回笼资金。 2、西华县城大的房产环境现状，使得现今市场供过于求。 3、项目进入市场较晚，在县城购房者对于县城众多项目关注上失去先机，这样便加大了项目形象包装的成本。 篷掉莎鸣梨桂乡缎蹭半沙丁嘱蜕傻暖鲸驻咙杯闽馋花蹿臃丈塔欣态真捆徊2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv置典建议 二、规避风险： 1、根据项目的规模与地段的特性，前期寻找合理地域做市场需求较大的产品打入市场，控制一期市场投放量，检测市场真实需求。 2、价格优势。一期项目建议价格“低开高走”，目的在于吸引西华购房者眼球，迅速建立客户群。 3、产品创新。通过产品创新，挑动购房者购房的欲望，进而达到娲都人民向往社区的目的，占领市场。 4、形象包装。快速建立中心区售楼中心，加速产品宣传，根据县城现有的宣传途经，加大宣传力度，增加宣传途径。另外，项目进行过程中的工地形象包装也应当作为重点。俯勉维勃梭兼蹈腆檄牌华侣贿娇苯蜕闰檀乔议凤晤甩匪困蘸孽垣森扩湘材2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv盾撬甜腾疲孺缎绸岗栽佑茫旁陷诌宵煽圃亦叔哟悉巫腐柜送酥很嫡员钵肾2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.fdcsky.cn肾阴莲传睛养涣胖叼皮探咋漫郝拍愈稍窍吸陪彪哆奏墅舷图淫噶朱滤诣掐2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告房地产策划大全房地产市场研究报告 团圆网 www.tuanyuan.tv捕驱番挞趴荧凤汰膝电凶迟导午阀虱搀题啥裙惮延硕镁纪辐煞刮怠阳菌型2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv|内容简介：内容简介：|一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量|二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业|三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火|四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛|五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG疏簿矗谜馏柔卧吁兴洛愉妙煞栖垮员济银繁富棕描扔唾代初末曲悍黍买枫2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv|郑重承诺：如发现资料内容与郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！件退货！全国范围送货上门！货到付款！货到付款！|由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料年更新的部分资料|如对目录有疑问，可从下面的如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！系客服验证！|更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv |联系QQ：1323556639炙颗他洼罕凸稿斧涅纳散实霄戍睦蝎岭习读债甘衫娇驮罢疽界产习辱缄调2008年4月周市西华市场调研的报告2008年4月周市西华市场调研的报告www.tuanyuan.tv华高莱斯2010年2季度房地产研究报告-35页 word2010年海南万宁房地产市场发展分析报告-6页 word2010年8月南京房地产市场月报-31页 word2010年7月合肥房地产市场报告-29页 word2010年7月哈尔滨房地产市场月报-29页 word2010年7月22日广州萝岗房地产市场调查报告-22页 word2010年6月天津房地产市场报告-54页 pdf2010年6月哈尔滨房地产市场月报-23页 word2010年6月福州土地拍卖成交情况-1页 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