第一章单项选择：1是房地产开发的首要工作阶段A 前期工作 B 可行性研究 C 建设阶段 D 工程验收2是房地产开发项目可行性研究重要内容， 是进一步对开发项目进行技术分析的前提A 开发项目 B 开发场地选择 C 开发条件 D 开发时间3 市场调查和市场分析的重点在于：A拟投资开发项目需求强度和竞争环境的分析B项目的可研性C项目的最大效益D 市场状况4是开发产业提升的标志之一A 非一体化 B 非全能型 C 协作型 D 特定性5 我国第一家土地收购储备机构;A 北京土地局 B 上海市土地发展中心 C 杭州市土地中心 D 武汉市土地管理中心6 土地储备是指为实现调控市场促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发 储备以备供给土地的行为A 国务院 B 人民政府 C 市县人民政府国有土地资源管理部 D 土地资源部7 到年我国三次城市工作会议后逐步形成“六统一”方针A1988B1989C1980D19788 以下属于前期工作的是：A 办理开工审批 B 开发项目的工程管理 C 施工企业的选择 D 竣工验收9 竣工验工后申请：A 房屋登记 B 土地登记 C 房地产产权登记 D 出售登记10 房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上管理人员要求多少人：A30B20C15D10多项选择：1 房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行：A 基础设施 B 房屋建设 C 房地产开发 D 大型建筑2 房地产开发的特点：A 开发成本高投资量大B 开发建设期长C 投资周转慢 涉及面广综合性强D 市场具有地区性和分散性E 需求具有稳定性3 房地产开发方式：A 定向开发 B 联合开发C 合作开发D 单独开发E 协作开发4 房地产开发对城市建设的作用：A 推动城市规划的实施与完善B 有利于减少投资成本C 为城市政府财政提供紫荆来源D 为城市大型基础设施建设提供融资途径E 为城市社会 经济文化活动 以及人民生活提供载体5 房地产开发可为分为：A 可行性研究 B 前期工作 C 建设实施 D 监理工作E 房屋营销 和服务6 房地产前期工作主要工作：A 立项 B 购置开发场地C 筹集资金 D 拆迁安置 E 项目报建与委托设计7 房地产开发规模归结为：A 多元化开发B 专业化开发C 纵向一体化开发D 综合开发 E 混合开发8 房地产开发业可持续发展的技术途径：A 实施基于生态的土地开发利用规划B 实施多维空间利用C 实施科技创新D 实施合理利用节约政策9 房地产可持续发展的核心是相协调：A 房地产发展 B 经济基础C 人口规模D 资源配置 E 环境建设10 六统一方针指：A 统一规划和投资B 统一设计C 统一施工收问答：1 房地产可持续发展的内涵？2 房地产开发的基本制度？3 房地产开发企业设立程序？名词4 房地产开发的概念？5 房地产可持续发展的内涵是？6 什么是零星地段的房地产开发？7 什么是成片小区的开发？第二章多项选择1：房地产开发策划的作用：A 提高项目决策准确性 防止运作出现偏差B 增强项目的竞争力C 增强团队管理创新能力统一分配和统一管理 E 统一验DD 打造学习型组织2 房地产开发策划的特性：A 地域性 创造性 B 市场性 C 系统性超前性D 可操作性 E 科学性艺术性3 房地产开发的原则：A 独创原则定位原则 B 整合原则 C 客观原则 D 可行原则 全局原则文化原则E 应变原则4 策划分为：A 前期策划 B销售招租策划C 物业策划 D问答房地产开发策划的定义：第三章单项选择：1 可行性研究的核心：经济评价2 什么是经济评价的基础：投资估算多项选择：1 房地产可行性研究的阶段有：时机研究初步研究详细研究 项目研究2 房地产开发项目可行性研究的工作程序：项目筹划市场调查 优化和选择开发方案方案评价编制研究报告3 房地产市场周期成因有：内生因素外生因素4 市场调查的内容有：环境调查房地产的供需情况调查开发场地的调查5 典型的房地产开发需求分析：住宅 70商业建筑 40办公楼 50 工业厂房 50years6 房地产投资估算方法：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法7 投资估算的依据：开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率 有关政策和规定名词：1 什么市房地产周期？2 什么市房地产指数？3 房地产指数包括什么4 什么是中房指数？5 什么是国房指数？问答：1 可行性研究的概念2 可行性研究的作用3 房地产开发投资的影响因素中外部因素包括什么？24 房地产开发项目总投资构成有哪些？第四章单项选择：1 采用挂牌出让的土地使用权，挂牌时间一般不得少于10个工作日2 按照目前国务院颁布的规定：居住用地最高年限70年综合用地50年商业旅游娱乐用地40年3 对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：多项选择1 土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2 投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3 开发地段的选择因素分析什么？城市规划自然因素 和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营计划问答:1 房地产开发用地的来源有哪些？2 土地补偿费包括哪些？名词：1 什么是土地使用权出让？土地使用权出让土地使用权出让: :指国家或其代表省、市、县土地主管部门以土地所有者身份作为出让人， 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。土地使用权： 1无偿划拨：军事用地、教育、医院、政府等公共事业2有偿转让：2 什么是土地补偿费？土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。按照我国现行法律规定，征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、 安置补助费和被征地农民的社会保障费用。土地补偿费的主要部分要给被征地农民，土地征用补偿费包括：土地征用补偿费包括：1土地补偿费；2土地投资补偿费土地上附着物补偿费、青苗补偿费 ；3安置补助费；4临时建设用地补偿费耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费等。第五章单项选择：1 国务院在年颁布了城市房屋拆迁管理条例199119912 房屋拆迁货币补偿的基本原则等价有偿等价有偿3 房屋拆迁总的按时原则：按原面积按原面积多项选择1 拆迁的补偿方式：实行货币补偿实行货币补偿实行房屋产权调换实行房屋产权调换2 目前采用的房地产评估方法主要有：市场比较法市场比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法3 房屋拆迁安置的形式：一次性安置临时过渡安置问答：1 房屋拆迁工作程序？2 拆迁补偿与安置工作中的各种费用？1-7名词：1 什么是房屋是拆迁？2 什么是拆迁补偿？3 房产调换的实质是什么？实物补偿实物补偿第六章单项选择1 企业自有资金比例：35%35%2 长期筹集资金的时间是：5 5 年以上年以上3短期资金筹集时间：1 1 年以内年以内4从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%65%多项选择1 建设项目大体划分三类：竞争性项目竞争性项目基础性项目基础性项目公益性项目公益性项目2 房地产开发资金筹集的方式：自有资金自有资金吸收投资吸收投资 发行股票发行股票发行债券发行债券向银行借款向银行借款房地产租房地产租售款及售款及 BOTBOT3 房地产开发资金筹集的渠道：自有资金自有资金国内债务资金国内债务资金国外债务资金国外债务资金4 资金筹集的原则：时机适当原则时机适当原则安全性原则安全性原则 经济性原则经济性原则可行性原则可行性原则 盈利性原则盈利性原则5REITs 的类型有：契约型契约型公司型公司型6 筹资结构：资本结构资本结构方式结构方式结构来源结构来源结构 成本结构成本结构期限结构期限结构名词1 房地产开发企业的财务杠杆是指？2什么是 BOT？BOT 是私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式投资方式，包括建设Build 、经营Operate 、移交Transfer三个过程：建设经营转让建设经营转让。问答1 直接筹集资金的特点？2 间接筹集资金的特点？3 BOT 和 BOOT 的区别是什么？BOT 比 BOOT 快BOOTBuildOwnOperateTransfer即建设建设拥有拥有经营经营转让转让，项目公司对所建项目设施拥有所有权并负责经营，经过一定期限后，再将该项目移交给政府。BOT演变的一种投资方式。4BOT 方式的基本特征是什么？1-65BOT 方式运行过程？1-7第七章单项选择:1 居住小区其人口规模一般为：3535 万人万人多项选择:1 城市规划按其规划深度不同分为：城市总规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划2 常用的住宅类型有：点式住宅调试住宅 错层式住宅跃层式住宅复式住宅退台式住宅花园别墅综合性商住楼3 住宅的布置有哪些方面：周边式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置4 开发企业规划设计的控制能力表现在：预控能力过程控制能力设计文件接收及变更控制能力问答:1 控制性详细规划的任务是什么？2 住宅建筑综合效果设计方案评价指标有哪些？第八章多项选择1 工程招投标方式：公开招标公开招标邀请招标邀请招标2 开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3 编制标的遵循的原则：依据充分反映市场变化单一标底4 标的的编制方法：施工图预算工程概算 扩大综合定额平方米造价包干问答：1 施工招标文件包概括哪些？一、名词解释1.土地储备：是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供给土地的行为。2 房地产开发：房地产企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。3 投资回收期：以项目的年净收益来补偿投资所需的期限，是反映项目投资回收能力的重要指标。.4 直接筹集资金：指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。5 投资利润率 :是指项目到达设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。6.项目筹集结构:开发企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。7. 邀请招标：开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出招标邀请书，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投标竞争。8. 施工合同：建设单位与施工单位为完成商定的建筑安装工程，明确双方权利和义务的书面协议。二、简答题1.简述房地产开发的特性。开发成本高、 投资量大； 开发建设期长， 投资周转慢； 市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。2.房地产开发资金筹集规划的主要内容有对企业或项目内外部因素进行分析； 合理确定筹资目标； 资金筹集的规模和流量；资金来源、 期限、 方式等资本结构分析； 资金筹集成本分析、 风险和可行性分析；拟定资金筹集方案。3 简述房地产开发可行性研究的作用。可行性研究是项目投资决策的重要依据；可行性研究是项目筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、合同的依据。4 房地产开发风险防范的策略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。6 房地产开发策划的作用提高项目决策准确性 防止运作出现偏差；增强项目的竞争力；增强团队管理创新能力；打造学习型组织。7.7. 房地产开发资金筹集的方式：房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸收投资；自有资金；吸收投资；发行股票发行股票； 发行债券；向银行借款；房地产发行债券；向银行借款；房地产租售款及租售款及 项目项目 BOTBOT；房地产投资信托。；房地产投资信托。8 开发项目的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆迁安置；筹集资金；规划设计与报建。9. 进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、用地现场具备建设条件； 有施工图纸和概算或能满足标价计算要求的设计文件；列入年度开工建设计划；取得建设工程年该规划许可证；建设资金、主要建筑材料、设备供给均已落实。10 编制标底需要考虑的因素有标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原则；应该选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础方法来编制；再吃还要考虑工期提前因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。三、计算题1某家庭预计在今后 10 年内的月收入为 16 000 元，如果其中的 30可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12，问该家庭有归还能力的最大抵押贷款申请额是多少?解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A16 000304 800(元)月贷款利率 I= 12%/12=1%,计息周期数 n=1012=120 个月;(2)则该家庭有归还能力的最大抵押贷款额 P=A(1+i)n-1/i(1+i)n=4800(1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(万元)2. 某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为 10%，用净现值法分析项目是否盈利？年份现金流入现金流出0800130050230050330050430050530050解年份现金流入现金流出净现金流量01230050250330050250430050250530050250300800-800502503某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，假设行业标准投资回收期为 5 年，项目是否可行。单位：万元年份净现金流量0-1000125022503250425052506250解 1000/250=4年份0123456净现金流量累计净现金流量-1000250250250250 250 250-1000-750-500-2500250 500投资回收期小于标准投资回收期，可行四、论述题试述房地产项目投资失控的原因。1 项目可行性研究的深度不够2 在各设计阶段的投资计算突破投资计划目标3 在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨4 项目的设计变更引起费用增加5 项目实施中不可预见因素的发生6 项目施工不能顺利进行所引起费用增加7 其他原因要求展开