保利地产成本管理分析报告保利地产成本管理分析报告 组员：高艳、张莉莉、杨婷婷、潘晨目录目录公司简介及运营现状分析公司简介及运营现状分析1内外部环境及内外部环境及SWOT分析分析2战略定位战略定位3价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析4战略成本管理策略战略成本管理策略51、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析 保保利利房房地地产产（集集团团）股股份份有有限限公公司司（以以下下简简称称“保保利利地地产产”）是是由由中中国国保保利利集集团团公公司司全全资资子子公公司司保保利利南南方方集集团团有有限限公公司司于于19921992年年9 9月月1414日日在在广广州州市市注注册册成成立立的的全全民民所所有有制制企企业业，公公司司经经批批准准的的经经营营范范围围为为：一一级级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析20112011年房年房年房年房地产综合地产综合地产综合地产综合财务比较财务比较财务比较财务比较1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析 同行业对比分析同行业对比分析保利地产财务评估保利地产财务评估 万科地产财务评估万科地产财务评估 1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析 财务分析财务分析1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析 保利地产偿债能力保利地产偿债能力 1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析流动比率 从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力 。1 1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析速动比率 速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力 1 1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析 资产负债表 由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析营运能力营运能力2011年年2010年年2009年年2008年年应收账款周转率应收账款周转率57.1968.168.3581.51应收账款周转天数应收账款周转天数(天天)6.295.295.274.42存货周转率存货周转率0.230.280.290.27存货周转天数存货周转天数(天天)1596.691294.51243.091337.79固定资产周转率固定资产周转率74.5135.66116.4294.11总资产周转率总资产周转率0.290.30.320.33净资产周转率净资产周转率1.451.311.171.19 保利地产运营能力保利地产运营能力1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析存货周转率存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析固定资产固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析总资产周转率总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析保利地产成长能力保利地产成长能力1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产应该采取更加积极的措施。净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在20072011连续下滑， 说明该公司的持续发展能力正在减弱。 1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析保利地产盈利能力保利地产盈利能力 由表可知，保利地产由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。都有提高。1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析、公司简介及运营现状分析由以上数据分析可以看出由以上数据分析可以看出：保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，毛利率回升了2.95 个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也会拉低公司业绩。保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。 2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析（行业分析）（行业分析）2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.1外部环境分析外部环境分析 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。采用PEST分析法对外部环境进行分析。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.1.1 2.1.1 政治法律环境（政治法律环境（Political FactorsPolitical Factors）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：税收政策税收政策政府调控采取了平稳的步骤前期-营业税优惠政策有力地促进二手房市场部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。限制限制房地产开发的的贷款管理房地产开发的的贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。切实调整住房切实调整住房供应结构供应结构重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.1.22.1.2经济环境（经济环境（Economic FactorsEconomic Factors）国家的经济环境变化如下：国民生产总值持续高速增长国民生产总值持续高速增长这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。提高存款准备金提高存款准备金在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析存款加息存款加息去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息无疑将加大开发经营成本, 最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大。股市影响股市影响随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析国民生产总值持续高速增长 提高存款准备金 存款加息股市影响 房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续 攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定 市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。 从紧的金融手段， 银行存款准备金率连续提升， 对于房产市场的资金来源起到明显抑制， 同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。 2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.1.32.1.3社会与文化要素（社会与文化要素（Sociocultural FatorsSociocultural Fators）各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。家庭结构因素家庭结构因素目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。 同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。人口因素人口因素 中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群，而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。社会城市化社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。2每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.1.42.1.4技术要素（技术要素（Technological FactorsTechnological Factors）相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。融资创新融资创新房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28，银行融资占21.7，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38（后者的80也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。销售创新销售创新房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析建筑技术应用比例提高建筑技术应用比例提高2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。精细化整合产品设计趋势。精细化整合产品设计趋势。对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2.2 2.2 内部环境分析内部环境分析( (行业分析行业分析) )主要竞争者分主要竞争者分析析：目前，万科地产在行业处于领先地位，从个股财务评估来看，保利的成长力、现金流量和盈利能力远远滞后于万科，大体略胜金地一筹，所以，保利还存在很大的发展空间。主要替代者分主要替代者分析析：廉租房，二手房屋，对低收入家庭吸引力比较大；经济适用房，社会保障性质的商品住宅，具有价格低的特点；潜在进入者分潜在进入者分析析：跨国公司到中国开辟市场：自改革开放以来，外国公司逐渐关注于中国市场，但是壁垒较高，不构成太大威胁；大陆潜在竞争者：民企迅速发展，并逐渐成为了房地产投资增长的主要动力；买方分买方分析析：购房者的经济状况：购房者的经济状况在很大程度上决定了楼价的多少；购买者的心理预期:对房价的变动有着一定影响，如当楼市低迷时消费者对楼市的信心下降，导致楼房售出数量减少；国家政策对购房者的影响，从而使购房者的行为进一步影响到楼市；部分炒房团对楼市的影响。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析主要供应商分主要供应商分析析：水泥价格走势：2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析主要供应商分主要供应商分析析：钢材价格走势预测：2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析 2.3 SWOT 2.3 SWOT分析分析优势：优势：1. 1. 公司最大的竞争优势在于其资源优势。公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2. 2. 良好的执行力将保证公司高速发展。良好的执行力将保证公司高速发展。强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证,保利地产拥有一支有着很高的专业能力和职业操守,对工作兢兢业业,对公司忠心耿耿的执行团队；同时公司严谨、科学的企业管理制度也为各项工作的执行提供了良好的客观环境。专业的团队与雷厉风行的军旅作风,形成为保利地产强大的工作执行力。保利地产一向以“快”著称。经过十几年的专业运作,公司已经具备了很强的开发实力,一般住宅项目从获得土地到实现销售只需要一年半左右的时间。这种高效的项目运作能力是公司的核心竞争优势之一。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析3.3.卓越的战略管理能力卓越的战略管理能力2010年，公司结合“十一五”经营成果，编制了“十二五”发展规划，公司十年战略很清晰，提出“三个为主、三个结合”的发展战略，确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标。4.4.优秀的可持续发展能力优秀的可持续发展能力2010年，公司大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进 12个城市。全年新增房地产项目45个项目，截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米，可持续发展能力进一步增强。5.5.行业领导品牌形象深入人心行业领导品牌形象深入人心优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌价值持续提升，影响力不断增强，连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值TOP10”榜首。“亲情和院”物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析劣势：劣势：1.公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2.净负债率较年初上升39个百分点至162%：主要源于期内借款增加和货币资金下降。考虑到期末公司尚有156亿元货币资金，财务压力有增加。2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析机会：机会：1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、中国的城市化进程仍要继续很长时间，二三线城市成长空间巨大,二、三线城市化进程提速。 3 、国家政策重点发展中低价位、中小户型普通商品住房,所以中小户型普通商品住房已经开始进入快速增长期。 2 2、内外部环境及、内外部环境及SWOTSWOT分析分析威胁：威胁： 1.保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系对其资源获得和市场均造成威胁。 2.市场变化风险2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动；3.深化区域布局带来的管控风险2011年全年新进城市12个，同时各区域均实现了多项目运作。随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加。3 3、战略定位、战略定位通过以上分析，我们可以看到，国家的宏观政治、经济政策，都是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，继续从紧的调控政策，以限贷和限购为核心的房地产调控政策，加上连续数次加息，使得地价、资金成本上升。以前房地产市场土地低成本、资金低成本运作时代和政策宽松时代、房地产企业暴利时代已经过去。房地产业将进入薄利时代。随着史上最为严厉的调控，房地产业迎来了从分散到集中，从良莠并存到优胜劣汰的大洗牌。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争将更加激烈。保利地产的企业资源、能力和财务水平的综合分析使得企业必须做出战略调整。3 3、战略定位、战略定位保利地产只有保持其成本领先地位的技术变革才能为企业带来持久的成本优势。当成本领先的企业的价格相当于或低于其竞争厂商时、它的低成本地位就会转化为高收益。所以通过以上分析，保利应该在近几年内将发展战略定位为成本领先成本领先战略。战略。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.1 4.1 房地产企业的价值链组成部分房地产企业的价值链组成部分市场预测、投资机会寻找和筛选、细化投资方案等活动。投资开发活动的关键部分：可行性研究、谈判签约、工程施工建设招投标、获取贷款和金融服务支持营销推广、产品定价、广告策划、销售、租约谈判和租赁管理交房、客户入住及后期的物业管理、设施管理和资产管理等4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.14.1 企业内部价值链分析：企业内部价值链分析：投资策划投资策划能挣钱的项目，才是好项目，所以在一个项目的投资策划时，就应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目。重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。土地获取土地获取土地成本优势是项目成功之本。如何获取一个优惠的土地价格，这是保利可以考虑的方向。规划设计规划设计事实证明科学合理的设计可以降低10%的工程造价，所以在考虑设计的可行性基础上，降低造价。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 采购管理采购管理不同的采购标准、供应商的选择方式、供应商的管理等，都对采购管理成本有影响。工程管理工程管理工程实施阶段的现场管理、拨款速度、索赔风险等会影响施工管理。营销管理营销管理营销推广计划的制定、营销路线的选择、销售费的制定都会影响营销效果和成本。物业管理物业管理提供物业管理的范围、标准、服务水平等都会影响你物业管理成本和客户满意度。品牌塑造传播品牌塑造传播4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 经营操作风险大经营操作风险大经营操作风险小经营操作风险小4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 企业外部价值链分析：企业外部价值链分析：4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.24.2 企业外部价值链分析：企业外部价值链分析：充分利用招标优势：充分利用招标优势：保利地产作为房地产行业的前三强，有着良好的社会声誉，大多数企业是愿意和保利合作的，在招标过程中，可以适当增加合格承包方的比例，从中择优。深化集团采购，加强招投标管理，完善成本控制考核体系等方式，有效降低成本。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.24.2 企业外部价值链分析：企业外部价值链分析：开发利用供应商的联系开发利用供应商的联系: :供应商不仅生产着企业用于价值链的产品或服务，而且在成本方面也影响着企业。对合作过的供应商进行绩效评估，选择优秀供应商建立长期合作伙伴关系，从而降低采购成本和库存成本。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.24.2 企业外部价值链分析：企业外部价值链分析：处理好与建筑商（施工方）之间的关系处理好与建筑商（施工方）之间的关系 由于设计已完成，施工阶段工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小，但工程投资都主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性很大。所以在确定施工方后，要处理好与施工方的关系，尽可能地不存在拖欠款之类的消极现象，以免影响工人情绪，从而间接的增加成本。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.24.2 企业外部价值链分析：企业外部价值链分析：处理好与销售商之间的关系处理好与销售商之间的关系 对顾客需求的把握,只有了解了顾客的需求,房地产企业才能真正进入状态,特别是在竞争激烈的今天,人们对住房的要求越来越苛刻,房地产商要尽可能地和销售商合作去挖掘顾客的需求，共同提高顾客的满意度。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 成本动因分析成本动因分析（1 1）结构性成本动因分析）结构性成本动因分析(Structural Cost Driver)(Structural Cost Driver) （2 2）执行性成本动因分析（）执行性成本动因分析（Execution Cost Driver)Execution Cost Driver)4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 (1) (1) 规模经济规模经济：所谓规模经济是指在价值链活动规模较大时，活动的效率提高或活动成本可分摊于较大规模的业务量而使单位成本降低。(2) (2) 整合程度整合程度： 整合是指企业为了使业务领域更广泛，更直接，在业务流中向两端延伸至直接销售，零部件内制和原材料供应等。 (3) (3) 学习与溢出学习与溢出：企业价值链活动可以通过学习的过程提高作业效率从而使成本下降。 (4) (4) 技术技术:技术在企业价值链的各项活动中的应用水平是决定其成本高低的关键因素之一。 (5) (5) 多样性多样性:指提供给客户的产品、服务的种类；结结构构性性成成本本动动因因的的内内容容4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 （1）规模经济：）规模经济： 由于国家对房地产行业的宏观调控，使得一些中小房地产企业面临破产的风险，这对保利来说是一个机会，可以借此机会通过低价收购资产，实现低成本扩张，从而扩大企业的规模，数据显示：保利地产进入全国19个城市，辐射中、东部经济发达区域，基本完成全国布局。 因此，具有全面市场调研能力、及时把握市场变化情况，熟悉各区域地产市场特色，形成规模经济。从城市平均销售额来看，保利与行业领袖存在较大差距，说明通过精耕目前已进入市场，可迅速在不增加管理难度的基础上扩大规模。 4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 （2 2）整合程度）整合程度 保利地产作为央企，背景深厚，故可以利用其在融资渠道、土地获取、商誉等方面的优势，着力加强自己的核心竞争能力，对于不擅长的业务，可以分包出去，但同时要注意分散自己的经营风险。（3 3）学习与溢出）学习与溢出 保利地产作为央企，人员冗余的现象是比较突出的，保证人员的精简和提高人员的学习能力、激发员工的共同愿望是比较重要的。保利在规范化管理方面为 什么一直停滞不前，主要原因是缺乏系统、整体的解决思路， 如果保利在管理的改进上，能够让员工都形成先思考的习惯，或许业绩增长要来的更快一些。 4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 （4 4）技术）技术 保利地产可以通过增加与供应商的联系，增加新材料的推广应用，开发新品精品，应用科技成果等来实现技术创新。（5 5）多样性）多样性 房地产是城市建设的重要组成部分，所以保利地产既要紧跟现在城市的发展趋势，又要满足细分群体的多元化需求，产品的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后续性。实现产品的多样性，不仅能满足客户的需求，还能有效地降低成本。 保利集团投入产品创新的资源远不及万科，大部分产品以模仿为主，没有形成自己的产品特色。建议加大对产品研发部门的资金和人员投入。在营销活动方面，主要通过模仿和借鉴同行企业的成功经验，服务营销和关系营销不到位。建议提高营销执行能力，改变营销组织及绩效考核制度，开辟新的营销方式。如嫁接营销渠道：与装修企业，家电企业等联盟，降低顾客装修购买家具成本，提高顾客满意度。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 （1 1）生产能力运用模式）生产能力运用模式 生产能力运用模式主要通过固定成本影响企业的成本水平。 对于房地产行业来说，固定成本是相对稳定的，为了应对企业的持续发展，企业都保持着一定的规模，而维持这个规模的沉没成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危机时代，保利地产可以通过承担保障性住房建设来分担与消化固定成本，从而更好地维持企业的生存。（2 2）联系）联系 保利地产可以通过在房地产市场中的资源优势积累，通过业务整合和良好的资金链，逐步向复合型房地产企业发展。以房地产开发为核心，业务范围逐渐向房地产产业链的相关行业延伸，分散经营风险。同时，可以通过与其他房地产企业在战略性资源和核心竞争力上的整合，以谋求更长远的发展。4.4.价值链及成本动因分析价值链及成本动因分析 （3 3）全面质量管理）全面质量管理 保利地产在提高开发项目质量的同时，还要注意不断提高房地产开发环节中各项工作的质量。还要做好前期准备阶段，包括项目决策与策划，各种行政申请与审批，设计与施工的招标，房屋销售阶段以及售后服务阶段等影响房地产项目开发整体质量的各阶段质量管理工作。培养全体职员从高层决策人员到一线售楼人员的质量主体意识，谋取全体员工对质量的承诺，同时还要将质量目标层层分解到个人，从而形成质量管理人人关心，人人有责，共同努力，全员参与的局面。（4 4）员工对企业的向心力）员工对企业的向心力 企业各部门的每一位员工都与成本直接相关，只有依靠全体员工的互相配合，共同努力，才能将成本置于真正的控制之中，才能实现成本管理目标。5.5.战略成本管理策略战略成本管理策略投资策划阶段投资策划阶段：在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目；对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。对产品定位要建立在技术方案可行的基础之上。土地获取阶段土地获取阶段土地获取成本优势是项目成功之本，应充分利用保利央企的背景，降低土地获取成本。规划设计阶段规划设计阶段科学合理的设计可以降低10%的工程造价。实行设计方案的招投标，优化设计。实行限额设计，有效控制造价。加强对设计图纸的会审与审查。5.5.战略成本管理策略战略成本管理策略工程招标和采购管理阶段工程招标和采购管理阶段在招标过程中规定承包商的数量、不同的项目选择不同的承包方式、准确的定位标底。加强合同管理，完善合同条款，严格履行工程发包合同。要求使用公司标准文本合同，补充条款尽量自己编写选择灵活的付款方式。加强对监理单位的管理，主动防范施工单位索赔。选择3-4家供应商，货比三家、低价中标，集中采购、批量供货，降低价格和采购成本。与供应商建立直接伙伴战略关系，对供应商行为进行绩效管理。评级、建立量化指标。5.5.战略成本管理策略战略成本管理策略施工管理阶段施工管理阶段加强现场管理：选择有经验的管理人员做工程负责人，严格督促按图施工，严格进料抽查，严格材料代用和变更。可对管理人员实行奖励：在施工过程中，应鼓励现场管理人员发现施工图设计错误或提出优化意见，可设立节约合理建议奖。严格控制进度拨款：要主动控制工程量核算。合理确定工程变更价款：变更后要主动管理变更价款。合理规避索赔风险：在合同签定时就应约定细致。在执行中对合同偏差值要及时签定补充合同，避免因时间长、人员变动等出现相互之间分不清责任而扯皮的现象。5.5.战略成本管理策略战略成本管理策略营销管理营销管理合理有效的推广计划：营销推广要尽量做到在项目进度有保障的前提下（一般在项目获得后，或正式开工后），按步骤展开广告攻势，必须在短期内形成强势，达到快速抢占市场的效果，切忌耗时太长。切实可行的销售通路：后媒体时代的传播方式和获得信息途径的异常丰富使选择销售渠道的难度加大。需要准确定位客户在哪 、谁是客户的问题，在此基础上选择合理的销售渠道。Thank You !