contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential重庆旭阳台北城商业项目市场研究报告（第一阶段）2011年12月This Presentation has been prepared by The Taubman Company LLC and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, reproduce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-public information前言自接受贵司委托本项目研策顾问服务后，我司即刻组建项目组团队为项目提供专项服务。经前一阶段的市场调查、研究，并针对片区消费者进行问卷调查及座谈，以期为业主方提供详实的市场资料，了解重庆及大学城区域发展趋势、未来商业竞争状况及未来消费者特征，为本项目商业发展提出启示，以供业主方参考。在这一阶段后，我司将就项目商业定位、建筑规划等方面进行研究，并提出相应建议，在下一阶段向业主方进行提案。2contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential2003年6月 重庆大学城奠基2005年10月 西永微电子产业园奠基2010年2月 西永综合保税区成立This Presentation has been prepared by The Taubman Company LLC and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, reproduce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-public information4市场研究（第一阶段）项目定位（第二阶段）项目定位思路项目定位城市规划城市经济城市人口及消费区域规划项目条件区域经济区域人口及消费项目商圈、人口及其消费习惯城市商业区域商业项目竞争商业城市研究区域研究项目研究开发商能力评估成功案例借鉴项目整体思路模型跟踪服务（第三阶段）图纸评审租户落位租金测算目录 | Index第一阶段 市场研究一、城市研究1.1 城市概述1.2 城市规划研究1.3 城市经济研究1.4 城市人口及消费研究1.5 城市商业研究二、区域研究2.1 区域现状及规划2.2 区域经济发展2.3 区域商业分析2.4 小结5三、 项目研究3.1 项目立地分析3.2 项目人口分析3.3 消费者调研3.4 小结四、项目发展思考61.0 城市研究1.1 城市概述1.2 城市规划研究1.3 城市经济研究1.4 城市商业研究1.5 小结重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽；重庆，西三角城镇群核心组成部分；1.1 城市概述1.1.1 重庆城市发展概况重庆城市发展上升国家战略，作为核心城市将享有政策、投入等方面的政策优惠，重庆将成为国内重要经济增长极进行发展。重庆, 中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；京津冀城镇群北京天津上海长三角城镇群西三角城镇群重庆重庆，两江新区成立，城市的地位进一步提升。国家十二五规划推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、广西北部湾、成渝、黔中、滇中、藏中南、关中-天水、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等经济区加快发展，培育新的经济增长极。 重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。 重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。 重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县 。资料来源：国家十二五规划、重庆市政府官网 7重庆市城镇体系规划广州珠三角城镇群西三角城镇群规划8资料来源：重庆市十二五规划、重庆市规划局1.2 城市规划研究1.2.1 城市空间规划 “一圈”以主城为核心、1小时车程为半径的范围内，范围包括主城九区，以及潼南、合川等23个区县，面积约3万平方公里，常驻人口约1600万人（重庆市的60%），地区生产总值占全市的78%左右。 “两翼”东北部地区和东南部地区。东北部地区以万州为核心，开县、奉节为主要节点的发展区，面积3.39万平方公里。东南部地区以黔江为核心，以秀山为主要节点的发展区，面积1.98万平方公里。重庆市一圈两翼规划万州黔江永川合川江津涪陵城市总体规划城市空间结构 “一圈两翼”“大重庆”规划的落实与实施，为重庆城市发展提供广阔空间。一核六心的城镇化战略空间格局示意图“一核六心”城镇化空间重庆十二五规划，将建设四级城镇体系架构，即主城区特大城市，6个大城市（万州、涪陵、长寿、江津、合川、永川）， 25个区县城中等城市，100多个小城镇。强化主城、区域性中心城市、区县城和中心镇有机连接、互动并进。东部片区中部片区南部片区北部片区中央商务区重庆的发展依托于城市的地理条件，空间发展形成“北上南下”、“东进西突”的局势。 重庆市主城区由中部、北部、南部、西部、东部5大片区组成。目前的中心城区包括中部、北部、南部片区。多中心包含1个城市中心和6个城市副中心，城市中心包含中央商务区和商业中心，由江北城、解放碑、弹子石滨江地区组成。6个城市副中心由现有的沙坪坝、杨家坪、观音桥-新牌坊、南坪及西永、茶园组成。都市区城市建设用地分为十六个组团和八个功能区，中心城区包含十一个组团和两个功能区。9资料来源：重庆市规划局主城区空间结构 一城五片，多中心组团式本项目所处位于规划西永城市副中心，规划起点高。但片区受中梁山和缙云山的自然阻隔，未来城市发展具有相对独立性。本项目城市总体规划1.2 城市规划研究1.2.1 城市空间规划缙云山西部片区中梁山大坪铜锣山重庆市一城五片规划三环规划 按照规划，三环高速公路建成后，将串起14个区县（长寿、渝北、永作为城市副中心，具有较大的发展机会，区域的价值得到进一步提升。二环规划 范围：二环与内环之间地区的面积为1,958平方公里，是未来主城区拓展的重要空间。 规模：2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，工业总产值达到2.5万亿元左右。 功能：分区上，在城市功能区中规划18个城市组团，其中将蔡家、悦来、空港、西永、两福、西彭、龙兴、鱼嘴、茶园、界石等10个城市组团建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城三环规划，二环时代主城区扩张 “二环经济时代”二环区域是十二五发展的重点，且西1.2 城市规划研究1.2.2 城市规划江津、北碚、合川、铜梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、万盛、双桥、涪陵），形成重庆市三环区域。10资料来源：重庆市十二五发展规划、重庆市政府网鱼嘴龙兴茶园蔡家西彭空悦 港来内环西永本项目两福（江津双福、九龙坡巴福合川中梁山长寿铜锣山涪陵武隆二环三环南川万盛江津大足双桥永川綦江重庆市城市空间扩张图铜梁缙云山11资料来源：重庆市规划局、西永工业园区官网 两路寸滩保税港区是具有口岸、物流、加工等功能的内陆型保税港区；是长江上游规模最大、技术最先进的专用集装箱码头；突出为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，侧重口岸物流及中转贸易等功能。 西永综合保税区占地10.3平方公里，是我国规划面积最大的综合保税区是目前国内功能最全、规格最高、政策最优的海关特殊监管区域。突出电子信息产业、保税加工、保税物流功能等。保税区规划重庆是中国内陆唯一一个拥有两个保税港区的城市。西永保税区位于本项目所在区域内，其发展将会提升区域价值，促进区域成熟。两路寸滩保税港西永保税区本项目重庆是中国中西部地区唯一一个内陆保税港区1.2 城市规划研究1.2.2 城市规划重庆市保税区规划图本项目果园港港区12建桥工业园区西彭工业园区江津工业园区珞璜组团花溪工业园区南岸国际级经济技术开发区西永综合保税区九龙坡工业园A、B组团空港工业园两路寸滩保税港区空港空港工业园两路组团两路寸滩保税区水港港城工业园东港港区花溪工业园区鹿角组团南 彭公路物流基地黄垭港港区A九龙坡区、大渡口、江津区有色金属压延加工、汽车、摩托车、交通设备、计算机、通信设备、电力能源、制纸、电动工具、仪器等、BC沙坪坝区江北区、渝北、北碚井口工业园：总部经济产业西永微电子产业园：通信设备、计算机及其他电子设备制造业、软件业家用电器制造、汽车、通信设备、计算机、电信电缆、钢缆、金属加工、成衣制造、精密仪器、医药制造业、汽摩等。D南岸区、巴南区物联网、成衣制造、通用设备制造、通信设备、计算机、电子设备制造业、互联网智能移动终端、精密制造、建材、成品家具制造等。九龙坡国际高新技术开发区江津工业园区 九龙坡工业园区C组A1.2 城市规划研究C井口工业园BD本项目所在的西永微电工业园以发展电子产业、计算机、通信设备、软件业等高科技产业为主。现代产业规划的布局一方面加速区域成熟、提高区域的综合竞争力和经济实力，另一方面将导入大量消费群体，丰富区域的消费层次。编号 区域 产业产业规划1.2.3 产业规划资料来源：重庆市十二五规划重庆市产业规划图同兴工业园团结村集装箱中心站铁路物流基地西永微电子产业园时间铁路公路2010年通车里程1865公里1345公里十二五通车里程2000公里2345公里十二五建设里程1544公里2214公里1.2 城市规划研究1.2.4 城市交通规划已通车十二五通车十二五建设城市对外交通规划城际交通的改善与提升，进一步加强重庆核心城市作用，有利商业外围辐射力的加强。高速公路规划图资料来源：重庆市十二五规划 13铁路规划图城市轨道交通规划1.2 城市规划研究1.2.4 城市交通规划重庆市轨道交通规划示意图轨道1号线至大学城延长线将于2012年开通，未来大学城至市内通达时间将大大缩短，交通条件的改善有利区域新消费群的导入，而新消费群的产生将推动区域商业的快速发展。中长期规划中长期规划一环九线。主城轻轨和地铁线路总长513公里，全部270个站点，包括渝中区、南岸区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、大渡口区的全部行政区域，及渝北区、北碚区、巴南区的部分行政区域。远景规划远景规划一环十七线。我市远期规划在2050年完成共18条轨道交通线的建设；在现有 “九线一环”基础上拟新增了8条线路。18条轨道线路总长820公里。14资料来源：重庆市轨道交通规划13号线1号线7号线12号线本项目重庆与其他城市城镇人口对比（2010年）城市城镇人口（万人）城镇化率(%)城市发展北京1,68686.00%2005年开始多中心发展上海2,05689.30%2004年开始多中心发展天津1,03479.55%2009年，一主两副规划深圳1,036100%2005年开始多中心发展重庆1,53053.00%2003年开始多中心发展成都92065.51%2009年开始多中心发展贵阳29568.29%2008年提出多中心发展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心发展麦肯锡城市划分标准城市类型巨型城市大型城市人口数量1,000万500万-1,000万中型城市150-500万小型城市50-150万大型城镇4,000元个人月收入5,000元不少于7人/场8人大学城居住组25-40岁25-45岁家庭月收入6,000元家庭月收入6,000元不少于7人/场8人高收入及台籍组30-50岁35-50岁个人月收入8,000元个人月收入10,000元不少于7人/场8人73从年龄、收入、特征等多方维度进行甄别，深度挖掘重庆市特定消费群体的消费模式和生活理念及态度； 3组座谈会：配额3.2 调研样本量结构3.0 项目研究16.96%3,001-5,000元45.96%74年龄偏年轻 30-39岁高等教育背景比例大家庭平均消费达到3001-5,000元家庭结构以3人以上为主教育背景家庭结构平均消费年龄组成2.37%48.72%31.95%大专及本科高中/中专/技校初中及以下硕士及以上30.57%0.99%68.44%已婚/同居未婚离异59.17%11.05%19.72%10.06%3039岁2529岁1824岁40-49岁3.0 项目研究3.2 项目人口分析项目周边消费群体具备稳定收入，有较强的消费能力，是本项目商业核心辐射范围的主要消费群体，未来可针对其需求进行业态关联设计，满足他们的消费需求。0.99%11.05% 1.18%3,000元以下40.83% 5,001-8,000元10,000元以上8,001-10,000元资料来源：TaubmanTCBL研究中心75背景特征单位性质经济实力经济基础59%的受访者年龄分布集中在30-39岁之间。51%的受访者为大专以上教育水平。68%的受访者已婚或同居，60%的受访者有小孩。67%的受访者在个体经营、民营企业工作。48%的受访者职务为普通职员、基层/中层领导。39%的受访者个人月收入超过4,000元，约30%的受访者家庭收入超过10,000元。近20%的受访者在大学城已有房产；近15%的受访者正在大学城看房。26%的受访者有车，28%的受访者2年内有购车计划。3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者背景小结 受访者以中青年家庭群体为主，总体收入中档偏高，其中高收入家庭占比较高，并工作单位以个体经营/民营 企业为主。资料来源：TaubmanTCBL研究中心商圈选择场所选择选择因素整体特征年龄、家庭月收入交叉分析72%的消费群选择沙坪坝商圈。13%的消费群选择观音桥商圈。34%的消费群选择大型超市。26%的消费群选择百货商场。交通便利、购物环境好、有喜欢品牌与商品是前三位影响因素3.0 项目研究3.3 消费者调研一般消费特征小结 就近消费仍是消费者的首选，但收入越高的家庭其消费的范围越广；作为购物中心特有的停车位充足，业态丰富将增强对消费者的粘性。家庭月收入超过10000元的群体，观音桥、解放碑、南坪商圈的消费选择率提高。家庭月收入超过15000元的群体，有40%选择购物中心消费。 高收入群体较为看重停车的便利性、餐饮的多样性；年轻的群体对商场娱乐休闲的项目有更多的需求。资料来源：TaubmanTCBL研究中心76家庭支出个人支出i消费频次整体特征年龄、家庭月收入交叉分析 46%的被访者家庭月消费支出在3,001-5,000元之间；11%的被访者家庭月消费支出在5,001-8,000元之间。24%的被访者个人月消费支出在2,001-3,000元；目前56%的消费者购物频次为1-3次每月。3.0 项目研究3.3 消费者调研消费支出与频次小结 家庭收入是消费群消费支出的保证，而39岁以下，具有一定收入群，是商场消费的主力。月消费支出与家庭月收入成正比。28%的家庭月收入超过15,000的群体，个人月消费支出在3,001-5,000元。39岁以下群体，家庭月收入超过6,000的群体，每一周1-2次商场消费频率相对较高。资料来源：TaubmanTCBL研究中心77休闲装、正装、化妆品是消费者的首选。46%的消费者单次购物金额在500-1000元。39%的受访者在服饰上的年消费支出在1,000-3,000元之间， 26%的受访者在服饰上的年消费支出在3,000-5,000元之间；受访者的美容、化妆品年消费支出有35.5%在500-2,000元。品类选择单次消费服饰消费美容化妆品消费3.0 项目研究3.3 消费者调研零售消费小结 服饰消费仍是商业消费的主体，化妆品、数码产品对不同年龄段的吸引力各不年龄、家庭月收入整体特征 交叉分析30-39岁的受访者对化妆品有更高偏好；40-49岁的受访者和家庭月收入大于10,000元的受访者明显偏好购买正装。 18-24岁的受访者对数码产品较为关注。30-39岁年龄段的消费者30%单次购物金额在1,000-3,000元；有74%的家庭月收入在15,001元以上受访者单次消费金额更多是在1,000-3,000元之间。年龄在25-39岁的消费者在服饰方面的支出相对较高，具有较强的消费意愿； 服饰年消费支出与家庭月收入成反比。25-39岁的群体较为注重美容、化妆品的消费； 家庭月收入在10,000元以上的受访者在美容、化妆品上的年支出相对较高。资料来源：TaubmanTCBL研究中心78 被访者多数选择在卓越熙街就餐，其次是观音桥商圈和西永天街。与家人、朋友聚餐选择中餐厅，轻便/时尚餐厅、自助餐、特色餐厅； 商务宴请选择在大型酒楼、酒店宴席。 被访者的外出就餐偏好川菜等本地菜系； 被访者外出就餐频次多数在每月1-3次。 50%的受访者餐饮客单消费金额为50-100元；15%的受访者餐饮客单消费金额为100-150元。区域选择场所选择菜系选择消费频次消费金额3.0 项目研究3.3 消费者调研餐饮消费小结 更多的餐饮选择及优质餐饮品牌将有利避免区域消费外流，100-200客单价的餐饮品牌有机会成为商场的特色。年龄、家庭月收入整体特征 交叉分析 18-24岁群体卓越熙街就餐比例高，占48%;30岁以上及家庭月收入超过6000元的群体选择观音桥区域就餐的比例均超过20%。30-39岁及家庭月收入超过6,000元的消费群更注重餐饮消费的多样化。25-29岁的受访者每周外出就餐的频率每周3次及以上的比例为12%。 家庭月收入15,000以上受访者，其中38%的人外出就餐的频次是每周1-2次。25-39岁的受访者餐饮客单消费金额为100-150元的比例接近20%；家庭月收入15,000元以上的受访者客单消费150-200元的比例为20%，并有10%餐饮客单消费金额为200-500元。资料来源：TaubmanTCBL研究中心79区域选择品类选择整体特征年龄、家庭月收入交叉分析沙坪坝商圈和观音桥商圈是消费者休闲娱乐最常去的区域。KTV和电影院、酒吧/茶馆是受访者常去消费的娱乐项目。其次是SPA/美容、桑拿/水疗/足浴、健身俱乐部、电玩。 5被访者娱乐消费频次主要是一月1-3次；休闲娱乐人均单次消费金额集中在51-100元，100-150元占有较大的比例。消费频次消费金额3.0 项目研究3.3 消费者调研休闲娱乐消费小结 除常规KTV、影院外，有品质的休闲娱乐（如SPA/美容）有助于提升项目的形象及吸引力。年龄在40-49岁，休闲娱乐消费两极化，27%的每周1-2次，而18%的极少外出娱乐消费家庭月收入15,000元以上的客群消费每周有1-2次的比例有36%。从年龄来看，25-39岁受访者中有超过20%的单次消费客单消费在100-150元。家庭月收入1,5000元以上的客群单次消费30%客单消费在151-200元，14%客单消费在200-500元。资料来源：TaubmanTCBL研究中心8081消费金额品类选择整体特征47%的家庭子女月消费在500-1,000元，37%的家庭子女月消费在1,000-3,000元。45%的家庭子女消费金额占家庭月收入的10%-30%；年龄、家庭月收入交叉分析子女消费金额与家庭月收入成正比。儿童玩具、游乐场、服装、培训是家庭子女的重要的消费支出。3.0 项目研究3.3 消费者调研子女消费小结 子女消费日益成为家庭消费的重点，除常规儿童玩具、游乐服装外，有利子女素质提升的培训也被更多家庭看重，高收入家庭还重视儿童保险的投入。7岁以上儿童家庭，培训支出逐渐加大，家庭月收入15,000元以上的客群对子女的保险事项较为重视。资料来源：TaubmanTCBL研究中心82小结 看好片区发展，但认为片区至少需3-5年方可成熟；认为片区一些满足生活需求的基本业态需要引入；认为项目档次发展不宜过高，并需要有一定建筑特色以突出。7成被访者看好大学城片区的发展前景。5成被访者认为大学城片区成熟尚需3-5年，更有2成被访者认为此时间需要5年以上。 主力店：超市、百货公司、书城。 零售：品牌服饰专卖店、化妆品/个人护理、时尚数码。 餐饮：美食广场/快餐、特色餐厅 、大型酒楼。 娱乐休闲：KTV、电影院、健身俱乐部。 儿童：儿童乐园、儿童用品/玩具。5成受访者认为项目中档定位合适。4成受访者认为项目定位中高档合适。近5成受访希望项目的建筑风格为生态公园风格。各有3成受访者认为本项目可设置重庆特色雕塑或3D天幕/音乐喷泉等表现项目特色。3.0 项目研究3.3 消费者调研项目测试区域前景业态选择档次选择风格选择资料来源：TaubmanTCBL研究中心83消费者研究小结消费选择零售，服饰仍是主体，化妆品、数码产品对不同年龄段的吸引力各不相同。餐饮，更多的餐饮选择及优质餐饮品牌将有利避免区域消费外流，100-200客单价的餐饮品牌有机会成为商场的特色。休闲娱乐，除常规KTV、影院外，有品质的休闲娱乐（如SPA/美容）有助于提升项目的形象及吸引力。子女消费，培训被逐渐看重。项目测试 看好片区发展，但认为需3-5年方可成熟；认为片区一些满足生活需求的基本业态需要引入；认为项目档次发展不宜过高，建筑规划上需有特色。以中青年家庭群体为主；经济实力中档偏高，处于消费高峰期；就近消费仍是消费者的首选；业态丰富及配套完善对其更具吸引力。3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者特征资料来源：TaubmanTCBL研究中心择。大学城工作群体生活态度一般性消费习惯座谈会小结基本背景小结 追求较平衡的生活状态，对商业消费持较理性态度；希望在工作/居住地区域就可满足其商业需求，对并商业消费的软性服务有较高要求；而台湾籍人士认为重庆商圈差异性不大，观音桥商圈为消费的重要选大学城居住群体 台湾籍人士希望的生活状态：工作朝九晚五，有足够的休息时间；适度消费，认为个人消费与个人收入应匹配，对奢侈品消费持保留态度。慎重消费，就近消费，注重商品质量；习惯性消费，通常选择重百、新世纪百货，注重信誉、服务。年轻的受访者更注重电子产品的消费；对于奢侈品消费不赞同，认为奢侈品是个人财力的体现。年轻的、收入高的、有较多消费体验的群体趋向冲动性购物；注重商品性价比；就近消费，习惯性消费。交通便利是影响消费的最重要的因素，未婚的人更容易因交通的改善而改变对购物场所的选择。3.0 项目研究3.3 消费者调研工作和休息的时间较为灵活；重庆为发展较快的现代大都市，发展空间较大，投资机会多；夜生活丰富，娱乐项目较多；交通有待改善，饮食单一，各商圈的品类、品牌重复度高。工作和休息的时间较为灵活； 根据个人收入进行消费，不超前消费。 遵循就近消费原则，独有的商家或者品牌具有较大的吸引力。 观音桥商圈的吸引力大于解放碑商圈。资料来源：TaubmanTCBL研究中心8485小结 从零售消费来看，大学城工作群体、大学城居住群体及台湾籍人士零售消费逐渐走高，由大众化向国际化发展。并部分消费者有外地购物经历，价格优惠使该部分群体更多选择名品及化妆品。大学城工作群体普遍对品牌关注度不高，服饰方面女性对品牌的关注度大于男性，在电子数码产品上男性对品牌的关注高于女性。热衷于百货消费，并有网络消费经历，服饰偏于大众化、休闲装。大学城居住群体大多数受访者不太关注品牌，对于30岁以下的、具有消费力的、具有消费体验的人对品牌有一定的认识。 喜欢购物、餐饮、休闲娱乐一体的购物场所，如大都会、大融城。在外地购物主要选择本地没有的、价格相对便宜的名品和化妆品。3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结零售消费台湾籍人士目的性消费较强；常消费的服饰包括快销品牌、国际休闲品牌(Replay、G-Star)等；资料来源：TaubmanTCBL研究中心86小结 在餐饮消费上，大学城工作群体主要选择本地菜，并希望有餐饮聚集区以供选择；而大学城居住群餐饮的选择面相对更广；台湾籍人士则口味偏淡，对餐饮文化有一定要求，而台湾同乡的餐厅则因有家乡风味/气息，对其更有吸引力。大学城工作群体注重价格、环境、服务，喜欢小吃、特色餐饮；在沙坪坝就近选择聚餐场所，通常去大排档、火锅店消费；更偏向于在选择性多的餐饮场所。大学城居住群体 与孩子一起消费的餐饮主要选择主题餐饮、轻便餐饮，如哈根达斯、必胜客、肯德基等；餐饮仍以本地菜系为主，对咖啡、茶楼、自助餐、西餐也有一定的需求。3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结餐饮消费台湾籍人士常光顾台湾特色餐厅、自助餐及异国特色餐厅； 注重用餐环境、餐厅服务。注重养生，口味偏淡；与子女常光顾的餐厅为主题餐厅（如必胜客、烧烤）、自助餐。资料来源：TaubmanTCBL研究中心小结 影院、KTV仍是最常规的休闲娱乐消费；年轻群体及台湾籍人士对运动有一定偏好；与子女消费上书店是一个重要选择。大学城工作群体通常去KTV唱歌、爬山、打牌，消费金额适中；年轻人喜欢运动、看电影、看书，提出希望设置收费的运动设施。大学城居住群体休闲娱乐以看电影、KTV为主； 与孩子一起的休闲娱乐场所主要是书店、公园、溜冰场和儿童游乐场。3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结休闲娱乐消费台湾籍人士休闲娱乐以看电影、KTV为主；喜欢户外运动，认为重庆目前的运动场地、游乐场、公园等活动场地较少；与子女的休闲娱乐以电影院、书店为主。资料来源：TaubmanTCBL研究中心87小结 希望项目可提供一个综合性、一站式商业场所，可提升区域人群的生活品质，并在建筑上有特色；而台湾籍人士则认为目前以学生为主要消费群，其能力有限，如作台湾特色，则台湾餐饮可作为重要代表。大学城工作群体购物、餐饮、娱乐配备齐全，一站式体验；中高档结合，装修精致；有特色，功能、风格分区，吸引眼球。大学城居住群体看好本项目所在区域，认为3-5年内区域发展成熟； 希望本项目是一个功能齐全、综合性的购物中心。对超市的需求较为迫切。停车位、休息区、洗手间、儿童寄存处等服务设施齐备； 希望本项目以中国文化为特色，建筑以木质、玻璃为主，具有较好的室内空间感。3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结项目测试台湾籍人士对片区的具体规划不太了解，认为目前大学城区域缺乏配套设施，消费群体以学生为主，消费能力有限；项目的台湾特色建议以餐饮为主打，可规划台湾小吃、台湾夜市、台湾特色餐厅和具有异国风情的特色餐厅。资料来源：TaubmanTCBL研究中心8889座谈会研究小结消费选择台湾籍人士消费目的性较强，消费档次上向国际休闲品牌偏重；在消费中要求得到品质与内涵的满足；认为台湾餐饮是台湾特色的重要体现。项目测试希望可提供一个综合性消费场所，有自身建筑特色；不仅业态丰富，相关配套设施完善，并可提供优质服务。大学城居住群体比工作群体更具商业消费经验，商业消费更有档次与格调。3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者特征资料来源：TaubmanTCBL研究中心项目开发价值 大型城市综合体开发，自身物业丰富，凝聚力强；临城市主干道，商业展示性佳，未来可接驳轨道交通；区域消费群多元化，并数量众多，对商业发展有较强支撑；消费群经济收入较好，对商业发展有较高期待；项目多地块开发，可较好配合区域发展阶段。邻近保税区和台资信息园可加强消费人口多元化构成，促进商业多样性发展90自身条件项目地块大型综合体开发，整体方正，临城市主干道大学城中路昭示性佳，轨道交通站点紧邻项目，但属远期规划；项目内规划路1#东西向连接大学城中路和西路，未来是项目内重要交通干道；高压线保护带横穿本项目并将商业规划地块切割成开，对项目整体规划带来影响；周边人口 区域整体成熟后，本项目核心辐射区域人口可达约71万人，为项目未来商业发展提供了极其稳定的消费支持；项目东、西面均有大量大型中高端住宅项目，均为2015年上市项目，为项目提供核心商业支撑力量；地块价值项目整体商业价值较高，其中2号地块零售价值最高，可重点挖掘商业价值；2、5、6号地块地理联系紧密，便于集中打造商业中心，提升区域价值；3号地块被高压线保护带阻隔与其他商业地块联系，未来须加强商业规划打造；消费者研究项目周边消费者具备收入中高、中青年家庭为主、家庭消费需求明显等特征；可辐射至沙坪坝区；消费者对生活配套消费需求明显，并追求品质生活体验，为项目商业打造提出了较高的要求3.4 小结本项目作为大学城南部商圈核心项目，应充分发挥消费群众多、综合体开发、交通条件较好、展示性佳的优势；项目商业多地块开发，应匹配区域发展阶段，符合市场规律，降低开发风险；满足目标消费群商业需求，展现现代商业体验。914.0 项目发展思考92宏观经济城市规划商贸规划商圈发展竞争分析自身分析消费者研究本项目城市多中心发展，西部新城崛起带来西永区域商业发展机会4.0 商业发展思考4.1 市场条件总结通过对城市背景、区域背景和项目分析，本项目商业发展可挖掘项目自身优势的基础上，与区域商业项目协同，共同打造大学城南部商圈，并力争成为区域核心商圈之地位。4.2 商业发展战略思考一：商业发展思考城市发展加速度 新区商业展理念城市随着西部新城日渐崛起，城市发展得到更多空间，带来商业发展的新契机，本项目将为西部新城展现以建筑规划、业态组合、特色品牌和服务组成的现代商业理念。93944.0 商业发展思考城市发展策略现代商业体验展现优秀的建筑规划、丰富的业态组合、有号召力的品牌、完善商业配套和专业的商业服务组合成现代商业体验的重要表现形式，体现项目开发商优质的商业开发理念和追求。4.2 城市商业发展策略4.3 商业发展战略思考二：商业发展思考新城产业助发展 商圈核心看城南区域西永高新产业产值在2015年占据重庆GDP 1/3，加快加速区域整体发展；本项目作为未来西永重要的商业中心之一，将从新区商业发展策略和商圈竞争策略两方面精心布局，成为推动大学城南部商圈争夺核心商业地位的核心力量。9596大型超市儿童娱乐4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略新区商业发展策略符合商业发展规律大学城作为新兴城区，在商业发展早期，主力店/次主力店目的性较强、抗市场风险强的优势是商业项目早期业态规划的重要选择；而餐饮/休闲娱乐所具有的目的性消费也可让项目更好的聚集人流。时尚百货IMAX影院特色餐厅97RETAIL零售F&B美食LEISURE休闲ENTERTAINMENT娱乐SERVICE服务4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略新区商业发展策略业态组合丰富业态组合丰富是吸引消费者重要条件，而保证一定数量/品质的业态/租户组合则要求有一定商业面积规模保证，从而让消费者得到丰富的商业体验。98大学城东路商务规划本项目商业规划本项目城立方4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略商圈竞争发展策略协同发展商业中心的形成需区域内商业项目共同努力，协同发展，打造多样化商业形态，促进一个繁荣商业中心的形成。协信项目与本项目隔街相望，其在重庆有较成功购物中心开发经验，与本项目合力发展，形成商圈优质竞争力。协信城立方效果图协信城立方项目总平图协信城立方效果图项目区域现状区域发展期区域成熟期主要消费群体构成学生+部分园区员工+少量居民园区管理层+居民+外访者+园区员工+部分学生居民+园区管理层+外访者+园区员工+部分学生消费特征学生消费承受力较低，员工及居民具备一定消费力园区管理层、居民和外访者的消费承受力较高，园区员工具备一定消费力，学生消费承受力低居民、园区管理层和外访者具备较高的消费承受力，园区员工和部分学生具备一定的消费力99区域现状区域发展期区域成熟期4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略商圈竞争发展策略：消费群选择从市场分析来看，未来大学城区域消费群主要分为三类：在校师生、园区从业者、区域房地产开发产生新群体，区域三类消费者结构将随着区域发展进行动态演变，配合区域发展阶段将成为本项目不同阶段的主要消费群体。4.4 商业发展战略思考三：商业发展思考台北特色立标杆 领航商业彰实力项目台湾特色的小吃、来自台湾的品牌增添项目商业亮点，矗立的台湾特色建筑成就项目地标特色，通过丰富业态的组合打造标杆式集中式商业，成为区域领航商业项目，彰显旭阳地产深耕重庆市场7年的沉淀与积累。100土地集约化利用提升整体形象缓解城市交通压力积聚区域价值改变夜间空城现象城市资源集中利用4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目竞争发展策略综合体优势城市综合体通过其内部商业、商务及居住等多功能综合互补，建立起相互依存的价值关系，具有高复合、高密度、高效率和高价值特征，形成项目开发的有利条件；本项目目前所具有的优质资源将是项目商业发展的重要推动力。本项目综合体优质资源地标建筑-未来西部第一高塔五星级酒店-台湾美丽信酒店世贸中心冠名高尚住宅区展览馆/台湾民俗馆商业-德安百货、购物中心101大学城大体量项目概况序号项目名称整体开发体量商业规划体量集中体量备注1富力城约625万平米约215万平米包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业2龙湖U城约138万平米约16万平米约11万平米集中式商业3协信城立方约102万平米约22万平米约8万平米包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业4旭阳台北城约109万平米约33万平米包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业5金科廊桥水乡约150万平米约7万平米约7万平米商业街纯商业面积，住宅配套商业合计约1,124万平米约286万平米102项目竞争发展策略规模发展4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略本项目具备大体量规划优势，未来项目商业体量规划也须参考市场情况，与区域其他项目持平或超出一定体量，以保持相当的市场竞争力，有助于在未来区域商业竞争中争夺更多商业资源。103台湾文化台湾美食台湾品牌4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目竞争发展策略亮点打造在融合本地商业市场的同时，打造一个特色鲜明的商业是项目实现与竞争者差异化发展，树立自身形象，提升商业吸引力的重要因素。104Greenbelt3三期开发中高档次集中式购物中心，吸引周边消费群体。Greenbelt4第四期规划比第三期档次更高的零售品牌，提升项目整体档次和商业吸引力等。4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略多地块分期开发建议本项目商业分为多个地块，从大学城现有发展来看，采取分期开发是较为合理、稳妥的Greenbelt1 Greenbelt2菲律宾Greenbelt分期开发示意 二期定位规划是一期的延伸，主要是以特色餐饮为主，加强项目商业氛围，预热市场。如高压线无法挪移，则：保护带景观化：将地面保护带景观化，形成地面强烈视觉吸引力，尽可能降低高空电线对人产生的压迫感。保护带广场化：局部可结合景观设置广场，方便双向人流的互通。10523564.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略弱化高压线保护带影响劣势建议500千伏高压线穿本项目而过，不仅将本项目商业分割，并其绿化保护带影响商业在大学城中路的展示性。高压线挪移：建议与政府沟通将高压线路挪移以减轻对本项目的影响，则项目发展条件最理想。106本项目与轨道七号线：现有七号线站点规划在东方剑桥项目侧，与本项目距离稍远，因此建设尚有一段时间，建议与轨道部分沟通，将此站点移动至与本项目2号地块直接连通，未来可发挥轨道优势的最大化。与轨道一号线：现有一号线与本项目尚有一站距离，为提升本项目吸引人，增加人流，建议设置固定客户接送车（本项目至一号线大学城站）。如右图所示。东京品川轨道交通人流的引导。香港MEGA BOX客户大巴4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略轨道线优化建议与轨道交通无缝对接是目前商业项目开发的基本规划，可最大程度的将轨道人流引导至商业内部空间，提升项目商业价值。对本项目而言，与一号线尚有一站路，不能直接享有轨道优势，而七号线近期内较难实现。107以创新的力量创见城市的全新梦想真正的中心 台北城108www.taubmantcbl.com.cn凭远见 创价值From Vision to Value谢谢 Thank You