谨呈：保利地产谨呈：保利地产( (长春长春) ) 【运营南部新城高端居住物业新价值】 保利前进大街项目 开发战略定位提报提案方：锋行地产机构时 间：2010. 01. 15报告思路整体市场分析竞争市场分析项目本体分析项目整体定位客户策动方向产品策动方向品牌策动方向整体规划建议开发分期建议长春范家店项目PART1 整体市场分析长春是成长型城市是东北经济重要增长极之一 吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。 中国最大的汽车工业城市，全国知名的大学城； 东北地区第三大城市；东北地区地理中心，陆路交通枢纽。1、城市地位与经济u GDP增速远高于沈阳、大连，经济总量稳步增长，随着长吉图战略规划的逐步实施，预计经济发展将迈入新的阶段，亦为房地产市场的发展带来新的机遇；单一产业支撑，产业优势突出经济逐步向外向型转变 以汽车产业为主导，带动相关产业链条发展，城市名片效应强 ；但由于城市经济过度依靠单一产业支撑，经济抗风险能力较弱；市场供需平衡，施工面积逐年加大 近三年，长春市新开 工面积逐年增加；商 品房竣工面积与销售 面积均衡，市场健康 稳步发展。 2009年长春商品房住 宅成交量为722.5万平 米，增幅达26.5%；2、整体市场特征扫描土地供应面积加大，投资额增速明显u2009年第四季度长春 土地市场成交增速明 显，且多以知名品牌开发商拿地为主，成交价格屡创新高；2009年土地成交量为 312万平米，计划供应 为500万平米。u从2003-2008年房地产投资增至400亿元左右，年平均增长率约55%。大盘项目众多，城市外拓进程加快 近年长春市场大盘项目不断涌现，且多分布在宽城、高新、汽开及绿园区、南关等非城市中心区域；伴随着大盘运动的加速，城市外拓进程亦明显加快；项目项目区位区位规模规模鲁辉国际城鲁辉国际城二道区约200万信达信达. .东湾半岛东湾半岛南关区约140万证大光明城证大光明城宽城区约100万东田青年城东田青年城宽城区约100万保利罗兰香谷保利罗兰香谷高新区约70万万盛理想国万盛理想国绿园区约70万华大天朗国际华大天朗国际宽城区约60万君地天城君地天城汽车区约60万融创上城融创上城高新区约60万中铁国际花园中铁国际花园汽产区约55万外埠品牌开发商逐步涌入，成为市场主导开发商开发商进入时间进入时间开发项目开发项目万达地产万达地产2000年长春明珠、万达广场万科地产万科地产2001年城市花园、上东区、潭溪别墅、兰乔圣菲、洋浦花园中海地产中海地产2001年水岸春城、水岸馨都、南湖一号中海国际社区天安集团天安集团2002年天安第一城绿地地产绿地地产2002年上海城、英湖印象、新里中央公馆、蓝海融创集团融创集团2003年融创上城和记黄埔和记黄埔2005年御翠园、御翠豪庭中信集团中信集团2006年中信城保利地产保利地产2007年罗兰香谷复地地产复地地产2007年大都汇、哥德堡森林u 随着外埠知名品牌开发商大量进入长春，在开发理念、产品打造、营销手法等全方面建立市场新规则，逐步成为中高端市场主导；价格低，发展快，上升空间明显长春09年住宅均价3886元/， 增幅达到20.1%，其中商品住宅 销售均价在4500元/平米左右；北方省会级城市中，09年上半 年长春商品住宅均价位于最后 一位。注：以上价格为大长春（含外五县）含经济适用房，团购房等价格。板块格局成型，但各板块间价格梯次尚不明显 各板块内的品牌开发商项目与低密度优质产品成为价格领跑的主要支撑要素；南部新城板块5600-7000元/平米铁北板块3000-4500元/平米中心板块5000-8000元/平米二道经开板块3500-5500元/平米绿园板块3200-5500元/平米高新汽产区板块3700-4500元/平米联排8500-10000元/平米东南净月板块别墅8000-15000元/平米多层：4000-8000元/平米长春范家店项目PART2 竞争市场分析南部新城CBD长春未来中心，城市发展最大引擎1、区域规划论述 u 范围：南部新城规划区位于长春市城市轴线人民大街的南端，北起卫星路、南至绕城高速公路、东起伊通河、西至永春河，幅员32.95平方公里，其中CBD核心区为1.81平方公里；u规划：一带：S形流绿空间绿化廊带，与伊通河连接成绿色生态走廊；两轴：东西向主轴线形成的“金腰带”与城市南北纵轴“人民大街”，其交汇处为“金核”，即CBD核心区；三心：行政中心、文化中心、商业商务中心；本案处于南部新城CBD核心区能量辐射的第一级核心区：102国道以南的人民大街两侧，优先启动；引导区：102国道以北、卫星路以南、伊通河以西，同步推进；拓展区：其他区域，严格控制；南部新城引导区核心居住区行政区本案本案位处南部新城区域的引导区，属与CBD核心区同步推进区域。随着各项规划与相关产业进驻的实施落实，将为本案带来数量巨大的潜在高端客群，区域价值提升空间巨大。本案区位价值前瞻“南部新城CBD中央居住区”根据目前已知土地出让情况，本案所处区位未来将形成以高端、低密、生态等特征为主的居住片区；类似北京CBD毗邻的朝青板块，未来本区域将成为承载CBD工作人群居住需求的“CBD中央居住区”，成为事实上的CBD后花园。CBD本案u直接竞争I.南部新城板块II.高新新区板块u次要竞争I.绿园区域II.东南区域III.中心区域项目竞争区域界定2、竞争区域及重点个案铁北板块中心板块二道经开板块绿园区域高新汽产区板块东南区南部新城板块占地面占地面积/ /建筑面建筑面积22 万、22万容容积率率/ /绿化率化率1、42.5% 位置位置高新区102国道与永春河交汇处建筑形式建筑形式联排、独栋建筑风格建筑风格西班牙新古典主义园林特点园林特点中央水广场、环路水湾、两条景观带社区配套社区配套2700平米双会所，双语幼儿园，风情商业街。开盘时间开盘时间/ /入住时间入住时间2009.10.30 -2010.11推广定位：“城市中心的深宅大院城市中心的深宅大院”目前在售均价目前在售均价10000元/平米已推已推总户数数/ /可售可售127/47客群重点区域来源客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽参考个案1：金越逸墅蓝湾1、直接竞争层面一期：联排、独栋（在售区域）二期三期团购房 开发商销售永春河滨水湿地公园第一苗圃中心奥林匹克公园八一水库整体规划示意：畅销户型展示：建筑形式：联排建筑面积：215.9平米 不计入建筑面积：约103平米，花园面积：约68.1，露台面积：约29.32附加值：南面下沉式花园、地下室、北面车库，单车位、南北露台、阳台、餐厅上空全部挑空，可自行加楼板，增加居住面积。在售户型区间：建筑类型面积区间主力面积主力户型畅销面积别墅180-215215256256215占地面占地面积/ /建筑面建筑面积29.7万平方米/32.2万平方米推广定位：英伦情怀英伦情怀 湖居尊邸湖居尊邸容容积率率/ /绿化率化率0.92 50%位置位置高新区硅谷大街与飞跃路交汇处建筑形式建筑形式小高层（11）、高层（17）建筑建筑风格格英伦风格园林特点园林特点大型生态水景公园，观澜湖水面达10万平米。社区配套社区配套商业街，2000平米会所开盘时间开盘时间/ /入住时间入住时间08.10/09.10.28在售在售产品均价品均价6000元/平米已推已推总户数数/ /可售可售904/43客群重点区域来源客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽参考个案2：倚澜观邸在售区域，全部为高层产品，基本售罄，剩余多为大面积户型，高层产品。总价高，去化相对较慢。预计在2010年推出区域，产品以联排产品为主，少量双拼产品，主力户型多以210-250平米之间。全部为高层产品，预计将还有一部分25-30层的大高层产品，三期整体主力面积相对一期会偏大。一期三期：二期注：社区内部拥有政府出资1.2亿元、开发商代建的大型天然水景湿地公园，同时园区内保留了5万株原生树，外部毗邻200万平方米苗圃 ；10万平观澜湖整体规划示意：畅销户型展示：户型一：建筑面积：104平米 两室两厅建筑形式：高层进深：10.9户型二：建筑面积：139平米 三室两厅建筑形式：高层进深：11.79户型一户型二建筑类型建筑类型面积区间面积区间主力面积主力面积主力户型主力户型畅销面积畅销面积高层80-247123-164123-164三室两厅104-139在售户型区间：占地面积占地面积/ /建筑面积建筑面积23万平米/66万平米推广定位：新中心地王新中心地王 传世级大宅传世级大宅容积率容积率/ /绿化率绿化率2.86：80%-85%位置位置南关区人民大街以西、南环城路以南、102国道以北、幸福街以东建筑形式建筑形式小高层（11）、高层（18）建筑风格建筑风格美式 ArtDecoArtDeco园林特点园林特点社区配套社区配套会所，约10万平商业集中区开盘时间开盘时间/ /入住时间入住时间08.09.13/ 09.08.30在售产品均价在售产品均价6800已推总户数已推总户数/ /可售可售921/425客群重点区域来源客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽参考个案3：绿地新里中央公馆一期（在售）二期商业集中区目前在售产品为一期，一期共计12栋，目前推出9栋，在售产品以园区中间位置两栋楼王为主，楼王产品价格达到近8000元/平米。10万平米商业集中区（ 甲级写字楼、SOHO公寓、LOFT办公、8000平米俱乐部、 邻里购物中心、精品百货、国际影院、健身会馆等）二期产品全部为高层产品，目前具体规划并未出台，据了解，规划与一期不会有很大差别，由于涉及到挡光问题设计了部分多层产品。整体规划示意：畅销户型展示：建筑类型面积区间主力面积主力户型畅销面积高层60-255140-155三室两厅94-140户型一户型二户型一：建筑面积：106平米两室两厅建筑形式：高层进深：11.5户型二：建筑面积：136平米三室两厅建筑形式：高层进深：11.3在售户型区间：占地面占地面积/建筑面建筑面积58.53万平米/ 60.4万平米推广定位：开始上开始上层生活的地方生活的地方容容积率率/绿化率化率1.03 43%位置位置高新技术开发区硅谷大街飞跃路交汇处建筑形式建筑形式别墅（联排、双拼、叠加）、洋房（5、6）、小高层（11）、高层（15）主力面主力面积别墅：221-282、洋房：140-165、小高层：88-110建筑建筑风格格现代简约园林特点园林特点6万平米中央胜景公园社区配套社区配套会所、商业街销售均价售均价洋房：6900元/平米已推已推总户数数/可售可售（四期）（四期）804/293参考个案4：融创上城融创上城一期（售罄）融创上城二期（售罄）融创上城三期（售罄）融创上城四期花墅洋房、联排（在售）融创上城四期上上城（在售）中央胜景公园注：项目目前在售区域为四期，共计34栋（高层：13栋、花墅洋房：14栋、联排别墅：7栋）整体规划示意：畅销户型展示：建筑面积：209平米建筑形式：退台洋房，共计五层，一二跃附加值：半地下客厅、双车库，南向下沉式花园，入户花园、南北向露台。建筑建筑类型型面面积区区间主力面主力面积主力主力户型型销售售户型型别墅198-290221-282四室三厅220-260洋房98-237140-165三室、四室两厅165-230小高层88-15588-110两室两厅88-110在售户型区间：项目名称目名称占地面占地面积（万平米）（万平米）建筑面建筑面积（万平米）（万平米）容容积 率率主力主力面面积建筑建筑形形态在售在售产品品销售均价售均价开开盘时间已推已推总房源房源可售套数可售套数（有（有预售售证）中海国中海国际社区社区561061.8988-140多多层（5、6）、）、高高层（18、25、30）、）、联排排（4）、叠加、）、叠加、独独栋多多层：6800高高层：550008.05.313860513力旺塞歌力旺塞歌维亚12.713.81.09134-155洋房（洋房（5、7）叠加（叠加（3）五五层电梯梯洋房：洋房：680009.06.202260复地哥德复地哥德堡森林堡森林33.9661.9490-130多多层（6）洋房（洋房（5、6）多多层：5000洋房：洋房：550009.10.18792413万盛理想万盛理想国国40701.75一期：一期：70-90二期：二期：98-127多多层（6）洋房洋房（4）高高层（15）洋房洋房预计：6000高高层：450009.08.1578826领秀朝阳秀朝阳14.1532.422.1790-138洋房（洋房（5）高高层（27）小高小高层（11）高高层：4858洋房洋房预计：6500以以上上09.09.0533082、次要竞争层面洋房单价多在6000以上，且价格涨幅远大于市场整体涨幅项目目一居一居两居两居三居三居三居以上三居以上面面积区区间比例比例面面积区区间比例比例面面积区区间比比例例面面积区区间比比例例中海国中海国际社区社区85-105（主力：（主力：88）49%126-160（主力：（主力：140）42%174-318（主力：（主力：174）9%力旺塞歌力旺塞歌维亚（已推）（已推）89-94（主力：（主力：93）61%134-174（主力：（主力：154）20%145-230（主力：（主力：165）19%复地哥德堡森林复地哥德堡森林80-90（主力：（主力：80）35%93-130（主力：（主力：130）40%136-160（主力：（主力：150）25%万盛理想国万盛理想国34-5720%51-99（主力：（主力：90）31%98-130（主力：（主力：129）42%1417%领秀朝阳秀朝阳 38-8828%90-95（主力：（主力：94）22%102-167（主力：（主力：135）47%180-300（180）3%注：力旺后期产品将以140-170平米三、四居为主力；三居为主、两居为辅的大户型成为各项目产品主流项目名称目名称各各项目目户型去化速度示意型去化速度示意中海国中海国际社区社区碧林高碧林高层155 130 180 橙郡高橙郡高层90 140 橙郡多橙郡多层127 142 88 154 160 174-180观邸邸别墅墅225 240 262-318力旺塞歌力旺塞歌维亚七七层电梯洋房：梯洋房：89 93五五层电梯洋房：梯洋房：134 145-155 161-165 174-194叠加：叠加：186 214 226-228 230复地哥德堡森林复地哥德堡森林多多层： 88 93 130 洋房：洋房：101 120-130 140-150 160万盛理想国万盛理想国领秀朝阳秀朝阳总价与空间附加值成为各产品类型去化速度的决定因素3、潜在竞争层面 注：图中所示地块多为2009年出让土地，因容积率限制，建筑形式多为高层、小高层产品；未来两年市场行情延续，市场竞争日趋激烈项目名称目名称开开盘时间总开开发规模模（万平方米）（万平方米）已开已开发规模模（万平方米）（万平方米）未售出未售出规模模（万平方米）（万平方米）待开待开发规模模（万平方米）（万平方米）入住日期入住日期金越逸墅金越逸墅蓝湾湾09.10.3022约11.5约1约10.52010.11倚倚澜观邸邸08.1032.2约8.8约0.57约23.409.10.28绿地新里中央公地新里中央公馆08.09.1366约9.4约3.9约56.609.08.30融融创上城上城04年年60.460.4约82010.12（四期）（四期）中海国中海国际社区社区08.05.31106约51.84约6.7约54.1609.06力旺塞歌力旺塞歌维亚09.06.2013.8约3.10约10.72010.06复地哥德堡森林复地哥德堡森林09.10.1866约9.1约5.1约56.92010.10万盛理想国万盛理想国09.08.1570约7.2约0.2约62.82010.08领秀朝阳秀朝阳09.09.0532.42约15约0.4约17.022010.10合合计468.82176.3425.87292.08各发展商普遍看好10年楼市，在新一年的推盘中或将加大推售力度与速度，未来两到三年内参考项目将有近300万平米体量上市。长春范家店项目PART3 项目本体分析规划指标将项目基本定性基础规划指标：物业类型：住宅、商业地理位置：乙四路以东、乙二路以南、前进大街以西、102国道以北建筑类型：未定占地面积：278255（其中住宅 222604、商业55651）建筑面积：约30万（预估）容积率：1.01.5限制高度：18米绿地率：40%1、项目基础情况生活配套生活配套沃尔玛购物广场东方家园家居卖场欧亚卖场项目步行距离内既有配套匮乏，存在一定居住抗性教育配套教育配套吉林大学吉林艺术学院动画学院吉林建筑工程学院装饰学院威特中学吉林省二实验高新学校英华女子中学政府机关政府机关朝阳区政府高新区管委会项目紧邻城市主干道前进大街，与城市的心理距离缩短项目自身产品力打造成为关键S1：位处南部新城CBD的“中央居住区”，区域发展潜力显著；S2：毗邻主干道前进大街，交通出行便捷；S3：地块自身条件良好，周边生态环境良好，S4：开发商自身的优质、高端品牌形象；W1：周边既有生活配套匮乏，客户将产生一定心理抗性；W2：区域开发尚未形成有效规模效应，客户将产生一定认知抗性；O1：随着南部新城规划的启动实施，市场对该区域的认可度将持续加强；O2：长春市场缺乏精细化执行力，且本案尚处于前期准备阶段，产品力塑造具备运作空间；T1：整个南部市场供量巨大，除要胜出本区域外，还须面对其他板块同质项目的竞争压力；T2：受国家宏观调控政策影响，中高端物业消费群体将存在一定观望心态；SWOT2、项目SWOT分析长春范家店项目PART4 项目整体定位做挑战者，走差异化竞争路线领导者垄断价格产品有不可重复性对市场控制力追随者搭便车，借势以小博大，杀伤术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值高端窄众市场高端主流市场次/非主流市场敏锐的机会主义者1、定位策略探讨区位价值区域规划发展交通路网升级2、定位策略思考产品价值都市人居质素田园生活氛围地块环境现状地块控规指标区域环境社区形态内外价值互动全新生活形态认知价值+客户需求项目核心精神提炼：兼具都市人居质素与田园生活氛围的全新生活形态什么样的产品可以统领都市田园生活形态？什么样的产品可以统领都市田园生活形态？某些建筑符号可以体现田园生活特征，比如低矮的建筑、精致的庭院、浓密的树阴、大面积的原生态景观、亦有很多公共的空间，可以小坐上一会儿，可以缓缓地散步，可以运动，可以和朋友们海阔天空；“托斯卡纳”正是提供这种都市田园生活感受的最佳产品载体需要一个生活丰富、空气清鲜、原生态的社区；需要一个有低矮住宅，阳光充足、绿树成荫、景色宜人的社区；需要一个既开放、又私密、且有品位的社区；3、产品策动方向醇美的生活氛围托斯卡纳(意文Toscana, 英文Tuscany），是意大利的一个省，位于意大利中西部，是意大利文艺复兴的发源地，无数艺术家的故乡。文艺复兴之城佛罗伦萨、海滨小城比萨与著名古城西耶那这三座意大利文明发祥地的美丽城市都是在托斯卡纳区内，佛罗伦萨更是托斯卡纳区首府所在地。 什么是托斯卡纳？浓郁的红酒香味意大利葡萄酒分级中属最高等级DOCG法定产区，有六个位于托斯卡纳，另外还有28个DOC法定产区，除了这些传统风味的法定产区葡萄酒外，托斯卡纳也有5个生产条件更自由的IGT优质葡萄酒产区，生产更具创意风格的葡萄酒。据统计，托斯卡纳每年生产三亿升的葡萄酒。纯粹的建筑原味当代的托斯卡纳风格，代表着意大利最典型的民间建筑和最纯正的生活方式，一片葡萄园和橄榄树，包围着高处的一小幢带有钟楼的建筑，狭窄而整洁的石砌弯弯小道伸向那山头的石堡，小门小户寥寥几人，阳光充足，懒洋洋旁若无人的气息，这就是TOSCANA，也是一种生活方式。南关区、高新区中高收入人群启动期4、客户策动方向客户类型客户类型客户来源客户来源群体特征群体特征共有特征共有特征政府公务员政府公务员政府机关南移带来的公务员群体，包括高新区管委会、高新区政府、朝阳区、南关区政府等稳定收入、注重品味、圈层、身份象征多为私家车出行，对周边配套关注相对较低，而更渴望拥有更多的独享资源；对价格并不十分敏感，但对产品价值敏感度高高收入白领高收入白领高新区与前进大街沿线的写字间、高科技产业研究中心、高科研项目研究人员等易接受新鲜事物、时尚、环保、效率大学教职员工大学教职员工周边大学教授，包括吉林大学、动画学院、建筑工程学院装饰学院、长春大学、理工大学等谨慎、保守私营老板私营老板周边区域私营业主收入较好但不稳、具有冒险精神国企单位职工国企单位职工高新区国企中高级主管及灰色收入阶层收入稳定、注重圈层核心客户中心区主动郊区化的城市客户：追求高品质生活，对田园生活充满向往，但又不愿意远离城市的富裕人群。重要客户边缘客户区域成熟后的企事业单位职员：区域景观资源、生活配套、交通配套逐渐形成，对生活品质要求不断提升，同时已经看到区域发展潜力，属于进一步改善型、享受型需求。新兴产业人口及投资客：区域各方面不断成熟，政府打造的新兴产业所带来的人口就近置业。区域配套成熟，区域发展潜力已被市场挖掘，看到新的市场机会的投资客。中远期城市中心外溢客户为主客户分类客户分类产品选择产品选择置业要素置业要素精神诉求精神诉求政府公务员政府公务员洋房：90-160别墅：210-350品牌、产品、环境价格和谐、私密、贵而不显高收入白领高收入白领洋房：90-120产品、交通、人居环境、价格生活品味、人文气息大学教职员工大学教职员工洋房：120-140别墅：210-240质量、品牌、地段价格、安静、和谐生活品味私营老板私营老板洋房：130-160别墅：200-500地段、质量、产品价格、安静、舒适、升值潜力国企单位职工国企单位职工洋房：90-120别墅：210-240地段、质量、品牌安静、和谐生活品味投资客投资客洋房：90-140价格、地段、区域价值升值潜力客户洋房需求主力户型 90-160平米 别墅需求主力户型 210-220平米客户精神特征描述成熟 稳重 品味群体归属 内敛 自我实现5、品牌策动方向1、市场占位：CBD新城价值头筹 2010保利生活巨著区位价值高度 + 发展商品牌高度传播语：阳光、自然、品位葡萄酒窖、托斯卡纳建筑风情2、产品定义：传播语：大树下的托斯卡纳庭院只为更深层次的荣耀Enjoy My Heart市场当下语境：对“奢侈”一词的表面化理解3、品牌主张（Slogan）从以上两方面出发，对于本案的产品价值观而言，对于客户的内心诉求度而言，我们将其理解为：本案专属语境：产品层面（建筑与空间所带来的不仅是生理上的舒适，更应是精神上的回味）；客户层面（历经事业成功的巅峰之后，生活最终应回归其质朴、本真的一面：对自我的犒赏、对家庭的关爱、对自然/舒适/品位的追求，这才是更深层次的、真正的荣耀）“只为更深层次的荣耀”，是根植于本案产品特性之上，专属于目标客户阶层的内心主张，并借助特定的场景和人物行动，其专属性将体现于释放、享受、家庭三个方面。SLOGAN主题深化：拥有别墅（或洋房）让我有机会从喧嚣的城市、上不见天下不着地的空中住宅中解脱出来，让我有切实安逸的田园静思和散步，跟家人在一起的欢乐不再受干扰。从为员工打工的状态中释放出来，有了更多自己安排时间的机会。事业成功能给人成就感，但付出的代价也不小，我想接下来在兑现家人的幸福、帮助孩子成长、主持朋友聚会等方面也有所成就，财富积累无极限，人生享受终有时。托斯卡纳产品风格有很多吸引人的地方，比如，坐在客厅欣赏院子里的风景，这种释放对于靠近不惑之年的我、以及年老的父母实在是难得的保养。成功不释放为自己的需要，那财富的数字还有意义吗？专属特征之释放显然“拥有别墅，是人生享受阶段的开始”，买奢侈品、收藏品获得的欢愉是单方面的，但拥有别墅则可能改变整个生活；首先收藏品有了陈列厅，家人聊天有了家庭厅、妻子种花有了自己的庭院，全家人也可赏月而不怕人打扰，我也可在院子中看书下棋甚至游泳；人生有多种可能，我想我可以跟国外的朋友一样享受到这些，当把精力用于自己的生活时，收获的价值感将是全方位的，在托斯卡纳风格的建筑中，显然我有了前所未多的享受可能。专属特征之享受家庭始终是精神的港湾，成功时刻当然要回报或反哺家庭，家庭之重要犹如鱼和水；能在家中享受天伦，让他们不再受限于“几房几厅中的某一间房”，而是有自己的阳台、庭院、他们也可以把朋友带到家中来聚会，成就感在孩子的成长中起到好作用会帮他更好地建立和看待成功；而对我自己来说，他们更加其乐融融，会让我感觉更加有成就。这不，孩子都开始有自己的演奏专场了，地点当然是在家中专属特征之家庭案名推介保利提香庭Tizian Courtyard提香Tiziano Vecelli（1490-1576），意大利文艺复兴时期威尼斯画派的代表画家，被公认为“西方现代油画之父”。曾有人称：“同时期任何画家的作品，抵不上提香画布上的一块污迹。”其历史地位由此可见一斑。本案名可从以下四个方面探讨其合理性与价值性：1、提香作品风格本案产品风格2、提香作品价格本案市场占位3、提香本人身份本案客户高度4、案名字词印象提香为意大利画家，早期作品受拉斐尔和米开朗基罗影响很深，后来更重视色彩的运用，其作品构图严谨，笔触奔放，色彩丰富而鲜艳，画面响亮而和谐，画中所含的情感则饱满而深刻，洋溢着欢欣的情调和旺盛的生命力，将油画的色彩、造型和笔触的运用推进到新的阶段。1、提香作品风格本案产品风格苏格兰国立美术馆和伦敦的英国国家美术馆于2008年八月联手从萨瑟兰公爵手中低价收购提香代表作戴安娜与阿特泰恩，其成交价格为5000万英镑，而市场价格估计为1.5亿英镑(3亿美元)。2、提香作品价格本案市场占位提香不仅是一名伟大画家，亦是一名被罗马皇帝查理五世授予爵位的贵族。不仅教皇保罗三世和查理五世曾多次邀请提香到宫廷中画肖像画，查理五世与法国国王亨利三世更曾亲临他的画室。一次，查理五世在随从的簇拥下来到他的画室，发现一枝画笔掉在地上，弯下身子去为他捡起来，并风趣地对说:“世上最伟大的皇帝给最伟大的画家捡起一枝画笔。”3、提香本人身份本案客户高度4、案名字词意象与项目生活氛围的一致性： 美好、质朴、闲适、充满浪漫艺术气息的托斯卡纳庭园生活；与保利命名系统的一致性： 继罗兰香谷之后的又一“香”字植入案名，形成强烈品牌识别性；案名推介：保利香邑湾案名释义：邑最能代表托斯卡纳生活氛围的经典意象“葡萄酒”文化；湾都市生活与自然田园兼具的物业类型命名，同时暗示停泊、休憩之意；香既与“邑”相呼应，亦与保利项目之命名传统相承；Toscana Courtyard保利六号田园案名推介：案名释义：取自贝多芬著名作品第六号交响曲田园，该曲由贝多芬亲自命名，同时亦是其作品中少数的标题音乐之一，与贝多芬的第五号交响曲同为世界上最受欢迎的交响曲之一。该曲表现了贝多芬对大自然的依恋之情，整部作品细腻动人，朴实无华，宁静而安逸，旨在“重拾乡村生活回忆”；NO.6 Botanic Garden长春范家店项目PART5 整体规划建议另建议：发展商与政府协调，将建筑檐口的高度由15米调整至18米；承接项目的城市属性与项目的社区功能；各板块分区的独立性与交融性；产品配给的专属性；推盘的可延续性；BLOCK围合的组团私密性；主入口的独特性；人车动线的分流性；1、规划思考方向2、整体规划与经济测算19栋宽景洋房，共560套，建筑面积63448平米39栋情景洋房，共870套，建筑面积121800平米；14栋联排别墅，共78套，建筑面积17160平米；商业5栋，建筑面积10000平米；总建面148960平米22栋宽景洋房，共630套，建筑面积71379平米经济技术指标序号序号产品品类型型建筑面建筑面积（含阳台（含阳台3%）户数数规划用地划用地面面积（ha）容容积率率宽景洋景洋房房（栋）情景洋房情景洋房（栋）别墅墅（栋）商商业（栋）端端单元元户数数中中间户数数1号地号地19 634481903705.13391.2362号地号地39 121800390480 14171602850 510000 14896041853017.24470.8643号地号地22 713792204105.44691.31合合计 283787213827.82551.02地下建筑技术指标地下建筑技术指标地块地块建筑面积建筑面积停车位停车位别墅停车位别墅停车位1 1号地号地19320193203083082 2号地号地5778057780494494156156（赠送）（赠送）3 3号地号地2377023770364364收益测算容积率容积率1.021.02产品产品形态形态建筑建筑面积面积销售销售 均价均价销销 售售 额额套套 数数建安单建安单价价建安成建安成本本土地成本土地成本大小配套大小配套园林园林 景观景观财务及销财务及销售费用售费用400 400 300 300 销售收入销售收入10%10%联排联排别墅别墅1716012,000 205,920,000 782,000 34,320,000 798,000,000 113,514,113,514,800 800 40,000,40,000,000 000 214,320,9214,320,900 00 情花情花洋房洋房1218007,500 913,500,000 8701,600 194,880,000 宽景宽景洋房洋房1348277,000 943,789,000 11901,400 188,757,800 商业商业100008,000 80,000,000 1,600 16,000,000 合计合计2837872837872,143,209,000 2138433,957,800 利润利润543,415,500 543,415,500 全盘产品住宅住宅产品品户型配比型配比建筑建筑类型型面面积户型型套数套数总套数套数套数比套数比总面面积面面积比比联排排别墅墅260（端）28783.65%171606.27%210-220（中）50情花洋房情花洋房150-160（一层）三居17487040.69%12180044.49%145-155（二层）三居174138-145（三层）三居174130-140（四层）三居174120-130（五层）三居174宽景洋房景洋房95-100两居595119055.66%13482749.25%125-135三居595合合计21382138100.00%273787100.00%组团：兼顾开放与私密的BLOCK大连唯美品格3、规划节点示意BLOCK规划形态：既开放又私密，院落式围合组团Block围合示意图商业街示意图大连唯美品格别墅立面情景洋房立面宽景洋房立面社区商业小区出入口社区主入口、商业部分坡顶设计，与项目整体规划、建筑风格搭调主入口设置景观带，打破以往门栋、砖墙、铁门设计入户门、入户大堂精装修入户大堂入户门厅地下停车位主入口、地下停车位人行出入口地下停车位主入口石头堆砌而成，转化为小区景观资源地下停车位单独设立人行出入口别墅户型建筑面积：170平米（三室两厅四卫）4、户型设计示意别墅户型负首层首层二层情景洋房一层户型情景洋房两层户型情景洋房三层户型情景洋房四层户型情景洋房五层户型情景洋房六层户型宽景洋房户型市场上,大凡成功的户型设计很少 有烂尾和滞销的!创新户型设计带动市场营销！创 造新的卖点,带来市场额外的附加 值。偷面积就是创新户型设计， 成本是低廉的,但市场效益 却是不可估量的!户型设计是楼房品质的一个重要 组成部分,好户型提升楼房品质, 是市场营销的推动力! 户型创新依然是今后地产开发的 一个重头戏。户型设计不是简单的几房几 厅几卫的问题,不能只依赖 建筑设计院,好的户型需要 发展商重视,需要策划公司 的专业！为什么要偷面积？5、空间附加值示意巧偷第一招：大凸窗 （巧偷原理：突出房屋墙面的构件，不计算建筑面积，此处偷的是凸面积）巧偷第二招：大衣橱 （巧偷原理：突出房屋墙面的构件，不计算建筑面积，此处偷的是凹面积）巧偷第三招：半地下室 （巧偷原理：层高在2.2米以下的半地下室不计算建筑面积）巧偷第四招：露台 （巧偷原理：层层退台）巧偷第五招：入户花园 （巧偷原理： 6米高的阳台不计算建筑面积，或非6米高的计算一半面积）怎么偷？巧偷面积第一招：大凸窗（之一）大凸窗进深0.7米-0.85米。主要的功能是遮挡大凸窗所在楼层对其下楼层大露台的视觉，尽量避免上下楼层的对视，保护住户隐私，大大增加了大凸窗的所“偷面积”。保利前进大街项目巧偷面积第一招：可拆卸凸窗（二）打掉凸窗前,是这个样子的打掉凸窗后,是这个样子的可拆卸凸窗打掉前,是这个样子的可拆卸凸窗打掉后,装修了,看不出原来凸窗的样子,但房间面积大了约四个平米巧偷面积第一招：可拆卸凸窗（二）巧偷面积第一招：可打掉步入式凸窗梁（三）在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线进深1.5米的步入式凸窗城市主场的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间巧偷面积第一招：可打掉步入式凸窗梁（三）在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构巧偷面积第二招：大衣橱（一）这边是偷来的衣橱。有24平方米。这边是墙。偷来的大衣橱没有装修前偷来的大衣橱装修以后很漂亮吧！很多客户看了都心动！巧偷面积第二招：大衣橱（一）巧偷面积第三招：半地下室半地下室钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积。由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件一楼高出地面一段距离，为半地下室的实现提供了条件长春范家店项目PART6 开发分期建议价值性：A地块规划情景洋房（类别墅）、联排别墅产品。B地块、C地块规划宽景洋房产品。临近快速路，价值弱价值分级ABC合理分配容积率，按地块机制顺序开发ABC1、开发节奏示意在地性：A地块靠近城市知名主干路-前进大街。距离沃尔玛商圈最近，更容易拉近项目与城市的距离；同时前进大街为项目主展示面，在首期开发此地块更容易展示项目形象。ABC同期开发，分期销售，低开高走 一推：中端起步一推：中端起步首推区域差异化产品（情景洋房），追求销售速度，确立项目档次；二推：中端发展二推：中端发展推出北侧靠近120万亩苗木的情景洋房，在价格上可以根据销售情况小步拉升；三推：高端冲顶三推：高端冲顶推出联排别墅产品将项目形象力推向顶端，为后期产品溢价创造条件；四推：中端延续四推：中端延续推出地块西侧情景洋房，主要考虑A地块与B地块的延续性。同时借三推别墅的高价拉高项目价格为后续销售做铺垫。一推二推三推四推2、首期销售分期q营销节点整体形象铺垫期起势蓄客期开盘强销期示范区、样板间动工q销售目标q工程节点q销售阶段5月份房交会4月份形象推广8月中开盘（洋房）预计一期2010年8月中旬开盘，售楼处动工售楼处开放示范区、样板间开放12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月9月上询二次开盘（洋房）10月上询三次开盘（别墅）11月中询四次开盘（洋房）3、首期销售节奏（2010）THE ENDTHANKS