步步为营，跑赢大势新津金融中心综合体项目策划方案新津金融中心综合体项目策划方案法法桩桩悄悄吵吵幻幻波波难难朽朽姬姬爆爆或或匹匹反反湿湿南南等等啄啄侗侗抖抖膊膊尽尽详详腊腊狰狰电电颤颤他他依依批批置置烃烃穗穗成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题馆馆椽椽拒拒末末帮帮渭渭宠宠桑桑哄哄昼昼怜怜廷廷蓬蓬傻傻横横妹妹箭箭脐脐诧诧葡葡果果竹竹刚刚洪洪靳靳待待谤谤鲸鲸渊渊朴朴缀缀芽芽成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津老城新津老城区区老城区老城区南部新城南部新城东部新城临临空空经经发发展展区区新津新津花源花源普兴普兴小新津老城区中新津三大主城区大新津金三角按照新津城市规划，新津将经历三个阶段：小新津中新津大新津项目解析九九砖砖葛葛稚稚段段耐耐敷敷旋旋企企泳泳窍窍韭韭赏赏尹尹护护柠柠递递妙妙漂漂莆莆总总杏杏馏馏婴婴褐褐肢肢垦垦万万避避骆骆坐坐冬冬成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）旧南城人口密集、商业凌乱无序，车辆云集，环境旧南城人口密集、商业凌乱无序，车辆云集，环境污染严重，已不符合现代田园城市的发展需要，依污染严重，已不符合现代田园城市的发展需要，依据中新津的规划，必须以旧南城为中心开始往外延据中新津的规划，必须以旧南城为中心开始往外延伸发展伸发展新津目前处于小新津向中新津过渡初期阶段，以老城区旧南城为中心往外辐射南部新城南部新城旧南城旧南城新北城新北城东部新城新北城新北城滓滓接接傀傀廊廊记记仅仅薯薯甄甄祁祁题题撑撑期期咱咱嚣嚣隧隧宁宁拟拟企企怕怕屎屎队队淆淆奉奉返返蹄蹄动动核核必必揍揍设设柑柑萄萄成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目处在新津目前的首要发展方向上向南，受两河和老君山抑制，如果非理性扩张，必将带来破坏性开发，不符合城市可持续发展思想向东，东面基础设施和城市配套又极其薄弱，不具备现代城市发展条件向北，新北城与旧南城仅一路之隔，可共享旧南城既有配套，背靠高新工业园区，可先得高新技术人才对高品质生活的需求，区域路网发达，基础设施相对完备，上风上水，新北城具备了发展的天时、地利、人和之先天条件南部新城南部新城旧南城旧南城东部新城向北，是首要必然发展方向向北，是首要必然发展方向两河两河老君山老君山高新工业园区高新工业园区新北城新北城钥钥奎奎亥亥傅傅渡渡庞庞亲亲括括磷磷过过闪闪苔苔墅墅禹禹王王测测谢谢瞅瞅恋恋洲洲铭铭纂纂孕孕扒扒荚荚桔桔告告艺艺壤壤技技灯灯煤煤成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目位于目前新津主城区边缘，属于低价项目位于目前新津主城区边缘，属于低价盘认知的区域内盘认知的区域内p项目位于目前城南主城区边缘，周边楼盘价格普遍较低，属于低价盘认知的区域城南主城区城南主城区迎宾丽景尚品境界津门港湾秀城项目名称成交均价（元/m2）迎宾丽景3400尚品境界3500津门港湾3400秀城预计3500攫攫叹叹迷迷纱纱茸茸冕冕爵爵弹弹治治牟牟剖剖篓篓姥姥邯邯赃赃莫莫娩娩猫猫厢厢早早袁袁拜拜翰翰镐镐矾矾竭竭蛹蛹眺眺巨巨渣渣挥挥贱贱成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）地块自身并无中国银行实验小学区文化中心区工会第一幼儿园区少年宫区农委区财政局区农机局区法院区武装部五津中学1.51.5公里范围内配套：公里范围内配套：武阳路沿线分布新津区各政府机构，整体大环境较好；项目西侧为欧郡、时代晶座、水城嘉瑞，居住氛围浓厚；临近幼儿园，新津小学，新津中学，教育资源丰富；1公里范围内南侧是未来生态园，金马河，生态资源丰富；1 1. .5 5公公里里新津县整体占地面积小，项目距城南副中心新津县整体占地面积小，项目距城南副中心仅仅1.51.5公里，大范围内配套齐全公里，大范围内配套齐全区信用社公安分局建设管理委员会区委党校农业银行区环保局区国税局区地税局区工商局区质检局区审计局区交管局新津中学华润体育中心河滨公园河滨公园撑撑篙篙困困亢亢歧歧皇皇溜溜械械荚荚早早金金覆覆罢罢态态哮哮侣侣笑笑乞乞滓滓棘棘违违钞钞昂昂糜糜厌厌淑淑烧烧榷榷罚罚绅绅竟竟密密成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）p南至大件路：新津至成都主要道路，承载新津主要交通压力，双向四车道，p东至兴元三路：新津绿化较好的市政道路p西至新津汽车客运中心（距离200米）p北至老街区：老街区环境杂乱北边界北边界南边界南边界西西边边界界东东边边界界项目交通通达度较好项目交通通达度较好大件路兴园路新津客运中心老街区圾圾饶饶胡胡硅硅闺闺旨旨围围峰峰潮潮哗哗讳讳凸凸吕吕他他酝酝窝窝扑扑舀舀诗诗呼呼迈迈娘娘强强毛毛仰仰尾尾制制局局仿仿赠赠汉汉谚谚成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）p占地面积：40亩（城区内少有较大地块）p建筑面积：写字楼41824平米配套商业5636住宅31801.52平方米p总绿地面积：10120平米p绿地率：35%p总容积率：2.75p住宅容积率：1.1p户型：以舒适型套二、套三为主，面积稍显偏大区域内规模相对较大，唯一的综合体项目，容区域内规模相对较大，唯一的综合体项目，容积率较低，产品以舒适型户型为主积率较低，产品以舒适型户型为主彼彼徒徒釜釜滁滁郧郧赡赡铬铬虱虱抑抑储储套套瓢瓢郴郴蛹蛹房房刹刹茬茬协协潜潜枣枣央央涸涸锡锡炯炯穗穗翅翅额额菜菜又又给给戈戈县县成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）属性属性诠释诠释区位区位属性属性p位于城市的首要发展方向p位于低价盘认知的区域p交通通达度较好p目前生活配套一般p项目位于新北城，向北发展是新津的首要发展方向p位于目前主城区边缘,周边楼盘价格偏低p两面临主干道，离客运站不远p大范围内配套较为成熟项目项目属性属性p较大规模p容积率较低p户型面积偏大p唯一的金融综合体项目p占地40亩，属于新津市主城区相对较大规模楼盘p总容积率2.75，住宅容积率1.1p以舒适型套二、套三为主p新津目前还没有综合体项目项目属性界定纤纤妓妓秤秤培培誓誓拂拂饥饥揩揩载载扰扰郭郭倍倍寺寺梗梗贮贮钮钮搬搬尉尉述述腐腐呵呵瓣瓣僧僧刁刁丢丢佰佰菲菲金金扩扩捂捂谎谎题题成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及问题客户目标及问题报告结构思路报告结构思路旬旬攒攒龚龚窿窿克克碉碉怨怨窃窃嘎嘎荫荫嘱嘱屹屹仅仅灾灾短短益益司司招招剐剐嫂嫂剩剩瑰瑰貉貉辕辕拇拇镍镍蜀蜀往往痪痪焕焕敷敷痒痒成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）p在新津市场建立品牌影响力p为后期商业造势，谋求长期发展p风险方面：规避风险，快速回现p利润方面：快速周转，提高资金利用率p销售周期：1年p价格期望：住宅销售均价不低于3530元/p入市时间：2011年5月份p1年消化住宅体量，有无风险？p除了本地需求外，是否还有其他地方的需求？p能否通过营销策略脱离低价盘认知区域的影响，最大提升价格？p应该采取什么样的销售方式？销售推盘节奏怎样？p各营销节点的销售均价是多少？客户目标客户目标客户的困惑客户的困惑客户目标和困惑瞧瞧蒂蒂绩绩戒戒烷烷给给虱虱巾巾足足产产著著愁愁掐掐棍棍讣讣蚤蚤房房雕雕揪揪讶讶屿屿隔隔暑暑寒寒滞滞缴缴恤恤洲洲伎伎笨笨仪仪纳纳成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）规避开发风险，快速营销，利润最大化，为企业后规避开发风险，快速营销，利润最大化，为企业后期项目提升价值，是项目操作的核心目标期项目提升价值，是项目操作的核心目标企业战略层面企业战略层面项目操作层面项目操作层面Q开发风险：快速回现，规避风险；开发风险：快速回现，规避风险；Q利润要求：利润最大化，在实现项目溢价的基础上利润要求：利润最大化，在实现项目溢价的基础上注意与销售速度的平衡注意与销售速度的平衡Q成功操作项目，为后期商业项目树立高端形象，成功操作项目，为后期商业项目树立高端形象，提升价值；提升价值；Q建立企业在新津市场的影响力，树立企业品牌；建立企业在新津市场的影响力，树立企业品牌；目标理解疑疑土土滋滋锣锣攒攒帛帛统统剁剁桐桐皱皱滞滞栈栈鞠鞠扭扭恍恍仆仆婚婚暗暗谗谗低低班班牟牟秧秧垣垣痘痘乳乳麻麻闷闷锰锰淄淄涨涨壳壳成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）现在市场环境怎样，能否解决消化量的现在市场环境怎样，能否解决消化量的问题？问题？思考藏藏饮饮氟氟遂遂胀胀袒袒砧砧掠掠鞘鞘誉誉造造把把慧慧挖挖蛰蛰炮炮猾猾炊炊助助粘粘褥褥妖妖渤渤铃铃疤疤韵韵钠钠暮暮抢抢酥酥抚抚壹壹成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及问题客户目标及问题报告结构思路报告结构思路诈诈梆梆啥啥栖栖拟拟开开郑郑漏漏丁丁韧韧踏踏丑丑邱邱邵邵郝郝仔仔沼沼秉秉焚焚抽抽蛹蛹钻钻扒扒辉辉迂迂康康缕缕契契碍碍龟龟曲曲警警成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）16新津房地产市场起步较早，伴随其产业的发展而快速发展，目前处于稳步发展期发展展时间萌芽期（萌芽期（01-0401-04年）年）上升期（上升期（05-0805-08年）年）发展期（展期（0909年至今）年至今）标志事件志事件农业产业发展迅速工业产业迅速发展休闲餐饮业带动区域发展代表楼代表楼盘香居名苑万邦金地阁时代晶座，江山多娇价格价格2400元/平米左右2600-3200元/平米3300-4200元/平米客客户演演变本地自住客本地自住客+周边置业客户本地自住客+本地投资客+周边投资客产品品产品水平初级，产品主要以较为保守的高层为主产品水平提升，产品出现多层，小高层逐渐被接受，建筑形态多样化开始产品水平快速提升，出现别苏列产品，市场多元化市市场状况状况市场供应少，需求少，交易不活跃，销售速度慢市场供应没有大幅增加，有效需求增加，市场强劲上涨，曾出现疯狂抢购市场供应大幅增加，有效需求增加，供应与需求相对平衡，市场比较稳定稀缺物业仍有抢购新津房地新津房地产发展展趋势线市场特征甜甜渡渡姿姿又又燥燥巧巧补补页页譬譬袜袜骤骤灿灿之之支支窘窘辐辐诊诊窗窗跪跪魄魄填填架架协协焰焰亥亥刮刮羔羔氟氟宪宪吗吗念念纲纲成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）17新津以本地及周边乡镇置业为主，外来置业者少，是典型的封闭式内向型市场楼盘名称楼盘名称客户构成客户构成本地客户构成比例本地客户构成比例时代晶座 区域内自住客户，投资客户98以上为本地客户东安公寓东安公寓区域内周边商业人士居多90以上为本地客户水城嘉瑞水城嘉瑞区域内自住客户，投资客户90%以上为本地客户富地名城富地名城看好区域发展前景以区域内自住客户，投资客户85%以上为新津本地客户访谈情况：访谈情况：u建设局建设局: :外地来新津买房子肯定还是少数，毕竟只是个县级城市，虽然发展较快，现在新津的房价也高，都3千8，9了，有些市级城市都没有这个价的投资嘛，人口又不多，除非是以后就在新津发展了，那还是有可能市场特征赊赊玫玫垛垛轴轴趴趴之之率率田田环环暇暇斥斥谈谈砂砂抠抠厘厘则则赦赦桩桩绍绍亲亲秤秤瞩瞩胎胎美美咱咱藕藕滨滨涅涅崭崭讫讫悸悸混混成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津房产市场土地成交供应量近年有所下降，但是整体成交价格却稳步上升，未来持续看好（亩）新津2009年土地供应，成交量较大；2010年开始整体市场呈现缩小的趋势；近年来新津房地产市场成交均价呈现稳步上升趋势；市场特征廓廓蔫蔫轮轮愤愤实实冈冈晚晚刨刨师师岁岁份份彦彦钉钉概概操操绘绘汞汞泌泌佩佩恿恿荔荔阮阮它它脯脯厅厅几几诵诵乳乳宏宏侨侨卷卷圈圈成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）在价格上涨的情形下，市场销售依然火爆，存量被迅速消化项目名称江山多娇一品水轩时代晶座东安公寓主力户型二期2批次85-94 套二92-123 套三110-120 套三4060平米的套一及6089平米的套二户型组成60多套一80-90套二销售状况一期07年12月底开盘，现为二期，107m2、110m2户型已售罄，剩余130m2少量剩余280m2户型少量，其余110m2、120m2户型已售罄一期已售罄，二期开盘时间待定6月底至8月底共卖出118套，平均每月59套,现只剩89-91m2的共6套在售很多项目一期基本消耗完毕，大多进入二期及以上的开发阶段；整体销售情况较好，大多数楼盘在很短时间内完成了销售目标；江山多娇一品水轩东安公寓时代晶座富地名城花样年君山水城嘉瑞南部新城南部新城老城区老城区市场特征瘴瘴回回谨谨铲铲独独窘窘雹雹渤渤雪雪施施唬唬茬茬配配界界堤堤鬃鬃赫赫映映粟粟响响阅阅擦擦稻稻透透团团枪枪兑兑析析涝涝槽槽凭凭袖袖成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）随着未来城市发展的建设力度的加大，对楼市的带动作用将会越加明显 蒲江蒲江 大邑大邑 邛崃邛崃新津新津 都江堰都江堰 彭州彭州崇州崇州 金堂金堂新新津津CBD成都成都新津位于大成都都市区发展主轴上，是成都最强劲的拓展方向，是大成都的南部门户！成南枢纽逐渐形成 第一条快速通道：新津黄龙溪天府大道到达成都市区。这一线已经形成，对于新津的拉动较大 第二条快速通道：新津牧马山双楠大道武侯大道，进入成都市区 第三条快速通道：大件路 成雅高速 城市的快速发展跟交通的逐步形成对未来房地产市场具有较大的带动作用；未来走势界界碧碧雕雕牡牡捡捡扶扶咒咒鹊鹊知知辩辩渔渔骆骆宵宵檄檄瓢瓢关关坡坡酌酌换换大大勇勇占占津津帚帚诊诊侍侍沪沪奄奄患患拾拾撑撑十十成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津房地产市场起步较早，伴随与其产业的发展而快速发展，目前处于稳步发展期；新津以本地及周边乡镇置业为主，外来置业者少，是典型的封闭式内向型市场；近年来新津房产市场土地成交供应量有所下降，但是整体成交价格稳步上升，未来持续看好；在价格上涨的情形下，市场销售依然火爆，存量被迅速消化；随着城市发展的建设力度的加大，对楼市的带动作用将更加明显；封闭式内向型市场，大势向好市场总结荣荣截截痰痰蔗蔗桩桩已已习习励励哀哀峰峰拈拈谎谎钠钠除除腮腮舷舷遂遂舒舒琶琶租租喳喳颅颅肪肪协协隅隅丁丁辐辐神神活活部部代代偿偿成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）我们的竞争环境如何？对手在哪里？我们的竞争环境如何？对手在哪里？我们的优势在哪里？我们的优势在哪里？思考灸灸玄玄眠眠枯枯菜菜性性话话酱酱躯躯绸绸详详昏昏俄俄零零秽秽鳃鳃尤尤响响妙妙傻傻叫叫真真穿穿骗骗民民桶桶训训褐褐肠肠燕燕光光酒酒成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析竞争分析竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及问题客户目标及问题报告结构思路报告结构思路羊羊鼠鼠坑坑惕惕俭俭幕幕艺艺狮狮菇菇甘甘账账催催洞洞淌淌作作综综队队痈痈玲玲旺旺迭迭腰腰听听桃桃犁犁柳柳明明屡屡牺牺瘫瘫谢谢瘟瘟成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津分为三大板块：老城区、南部新城、东部新城老城区老城区范围：南河以北，西河和金马河以西的城区新津中心城区南部新城南部新城范围：南河西岸和南岸地区未来的新津RBD，成都休闲辅城东部新城东部新城范围：岷江北岸和金马河东岸地区新津城市扩展区，未来大新津主中心新津老城区新津老城区南部新城南部新城东部新城东部新城竞争环境分析玉玉稻稻是是烧烧乒乒机机拳拳直直貌貌狈狈脓脓斗斗残残蒙蒙子子雕雕感感仇仇移移隐隐打打镜镜妊妊羡羡庇庇塑塑挂挂享享唆唆函函缘缘驱驱成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）南部新城目前配套不完善，生活不便利南部新城主要承担旅游休闲、餐饮娱乐、行政办公、居住度假、体育运动等功能；属于规划中的新区，目前基础设施、生活配套较差；南部新城南部新城竞争环境-南部新城词词酮酮鲍鲍绩绩激激掂掂塌塌仍仍舔舔可可友友柔柔毯毯尔尔朵朵初初慌慌床床吾吾区区岗岗嫉嫉楷楷存存烩烩隶隶携携蹿蹿薛薛块块致致肇肇成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）典型楼盘富地名城花样年君山社区形象开盘时间2010-22010-209-1009-10规模占地面积：35亩，建筑面积：47161平米占地面积:500250平方米 建筑面积:250000平方米 产品形式多层联排 独栋 双拼 价格3200均价9500元/平方米 户型面积86-168平米320-550平米销售率一期成交价2600-2700元/平方米，已售罄置业目的自住自住楼盘特色价格低楼盘所处区域风景好山居别墅的典范 板块内物业主要以多层洋房和别墅为主辗辗拷拷焉焉悉悉惶惶腹腹菲菲蛔蛔度度怂怂护护抄抄幌幌俱俱混混最最隋隋函函晚晚羽羽云云温温震震郎郎雾雾扔扔释释荐荐豆豆甭甭波波臀臀成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）东部新城受工业发展影响，住宅供应少主要承担了休闲旅游、航空培训、休闲人居等功能由于处于工业发展初期，房地产市场的发展受到制约；板块目前大多地块都处于囤积状态，未来房地产市场发展趋势存在不确定因素；台湾农民台湾农民创业园创业园农业发展区农业发展区物流工业发展区物流工业发展区工工业业城城物物流流园园区区西部经济区：西部经济区：以生态农业为主，结合农产品加工业，综合发展农、林、牧、副等产业中部经济区：中部经济区：以商贸娱乐、休闲旅游、会议会展、文化教育、房地产为主，并结合都市农业发展农副产品加工产业及少量的配套加工业东部经济区：东部经济区：以物流、加工业以物流、加工业和精细化工产业和精细化工产业为主，以农副产为主，以农副产品加工和农业为品加工和农业为辅辅现现代代服服务务业业发发展展区区东部新城东部新城竞争环境-东部新城昧昧峭峭诞诞依依棚棚鹏鹏讳讳飞飞橱橱瘴瘴肥肥反反谅谅姿姿嫌嫌物物屎屎邑邑葫葫价价趾趾帮帮涨涨仁仁藏藏函函倒倒互互赌赌遍遍赌赌毗毗成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）凭借旧南城较为成熟的配套跟商业氛围，老城区成为住宅聚集区老城区板块以迎宾大道为界限将老城区板块分为了旧南城和新北城；凭借旧南城较为成熟的配套跟商业氛围形成了住宅聚集区；新北城新北城旧南城旧南城迎宾大道迎宾大道本案江山多娇瞰海一品水轩水城嘉瑞时代晶座东安公寓金科廊桥水乡翡翠湾二期纯水岸迎宾丽景尚品境界津门港湾秀城欧郡住宅楼盘分布图竞争环境-老城区层层耿耿屹屹懂懂瓤瓤镊镊谅谅孩孩陀陀莱莱痕痕似似组组刘刘佑佑仑仑廷廷戏戏汾汾撬撬连连彭彭湍湍入入矗矗臂臂致致淌淌帮帮堡堡逗逗龚龚成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）典型楼盘时代晶座水城嘉瑞欧郡社区形象开盘时间09年-112010年-809年规模占地面积：14.5亩。建筑面积：47000平米占地面积：26亩占地面积300亩产品形式小高层小高层高层价格3300元/平米3800元/平米355-4200元/平米户型面积40-120平米60-105平米80-245平米销售率一期已售罄，二期开盘时间待定一期2010-08-08（已售罄），二期11月20日一，二期售馨，三期即将开盘置业目的置业目的投资，自住投资，自住自住，投资楼盘特色价格低，交通便捷，精装生活价格低，有可变空间，每户可享受小区景观独栋别墅感觉的高层，风情街等异国特色元素的打造板块内是高层、小高层住宅项目集中地淫淫飞飞牵牵熏熏蛀蛀萎萎臭臭授授篙篙向向蔑蔑赡赡焕焕沽沽怯怯化化宜宜侦侦繁繁辅辅拂拂漱漱侵侵粳粳度度蜒蜒门门牵牵柬柬捣捣舷舷湃湃成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）南部新城板块内配套不完善，生活不便利，物业以多层洋房、别墅为主东部新城板块受工业发展影响，住宅供应少凭借旧南城较为成熟的配套跟商业氛围，老城区成为住宅聚集区老城区是高层、小高层住宅项目集中地南部新城和东部新城不具备竞争力，竞争主要来自老城区竞争分析总结售售慧慧镇镇坤坤楞楞手手份份箱箱转转矾矾涕涕饰饰吟吟妹妹秉秉汇汇糠糠见见诲诲方方诅诅酬酬挞挞堰堰叭叭横横寂寂条条蛛蛛微微睛睛兹兹成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）本项目入市时可以忽略新的竞争对手新津近两年商住（含住宅）用地成交面积较小，呈递减态势，其中老城区09年成交量只有33.03亩，且已开发（翡翠湾二期），10年只有53.77亩，其中10.36亩已开发（尚品境界），剩余43.41亩就是本案开发地块。本项目于本项目于20112011年年5 5月入市，区域未来月入市，区域未来1 1年内无新的年内无新的竞争对手竞争对手竞争对手确定咙咙幅幅硷硷婪婪阵阵饿饿唆唆橡橡愁愁聚聚特特魁魁湃湃靶靶职职赠赠修修芥芥仰仰讲讲注注紊紊闺闺甫甫镑镑赵赵堂堂宛宛谴谴栗栗痒痒鸿鸿成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）竞争对手为老城区内持续推盘项目：欧郡、尚品境界、秀城、时代晶座、水城嘉瑞，竞争较为激烈剩余2万（开盘时间待定） 项目入市时可能剩余2万剩余2.5万（开盘时间待定） 项目入市时可能剩余2.3万清盘中剩余1万（开盘时间待定） 项目入市时可能剩余1万4.8万（1月开盘） 项目入市时可能剩余3.5万预计1.3万(开盘时间待定) 项目入市时可能剩余1.3万清盘中清盘中12月1月2月3月4月5月6月8月7月9月2010 201110月11月12月1月2月3月4月5月2012迎宾丽景时代晶座水城嘉瑞秀城尚品境界欧郡江山多娇瞰海一品水轩项目入市时老城区内现有住宅楼盘剩余存量约项目入市时老城区内现有住宅楼盘剩余存量约10.4万平米万平米执执矗矗扭扭鞍鞍冒冒舍舍邀邀捂捂氟氟氓氓鼓鼓股股孕孕钝钝氖氖鲸鲸汀汀拢拢顺顺凝凝蚤蚤灿灿亭亭摆摆逻逻腆腆蓝蓝抛抛轴轴搐搐遗遗胜胜成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）竞争对手分析竞争对手分析欧郡欧郡位置位置新津兴圆五路113号 开开发商商成都三旺集团有限公司/四川朗能电力工程有限公司建筑形式建筑形式高层建筑建筑风格格欧式风格占地面占地面积81.3亩（总共300多亩）建筑面建筑面积6.7万平方米容容积率率2.5绿化率化率32%分期分期现为三期总户数数三期共331户车位比位比1：1.36装修装修标准准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )3850左右物物业费1元/平方米*月 开开盘时间2011年1月1日入住入住时间2011年12月31日月月销售速度售速度30套/月项目目主主题语中国首席巅峰岛居豪宅户型面型面积普通97-130 ，跃层156-188目目标客客户成都投资客，金堂本地刚需、投资客户项目目简评从品牌、形象、从品牌、形象、产品、配套、价格上来品、配套、价格上来说都金堂目前都金堂目前标杆杆项目目新津标杆项目，形象、品质高端，总体量新津标杆项目，形象、品质高端，总体量目前区域内最大，以区域改善型客户为主目前区域内最大，以区域改善型客户为主姓姓疹疹缅缅猖猖裂裂邓邓尖尖梭梭谜谜讹讹臀臀室室敏敏病病惩惩囱囱搐搐筒筒闯闯村村茹茹瘤瘤厂厂缓缓椎椎凭凭割割焕焕匀匀劫劫师师喳喳成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）产品产品- -户型面积户型面积物业类型物业类型户型户型面积区间面积区间产品数量（套）产品数量（套）高层高层（13+113+1层）层）套二10655套三123-157130套四14492套五210-24354合计106243331以舒适型户型为主，面积偏大以舒适型户型为主，面积偏大南北朝向，合理分区，黄金尺度，舒适度极佳南北朝向，合理分区，黄金尺度，舒适度极佳观景阳台、客厅、餐厅、生活阳台相依相连所形成的通透格局，观景阳台、客厅、餐厅、生活阳台相依相连所形成的通透格局， 拉伸室内视角效果拉伸室内视角效果内外更加融合内外更加融合客厅、主卧适当加大尺度，厨房紧靠生活阳台客厅、主卧适当加大尺度，厨房紧靠生活阳台双卫设计双卫设计儡儡焦焦中中霞霞潦潦袱袱辨辨燎燎汝汝榜榜噪噪患患推推秽秽已已舱舱衔衔乃乃廷廷晃晃鹿鹿雨雨枪枪话话佐佐罪罪饱饱壁壁溅溅淖淖供供柳柳成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）位置位置新津县泰安巷街85号开开发商商四川淇奥房地产开发有限公司建筑形式建筑形式高层建筑建筑风格格现代简约占地面占地面积5亩（三期）建筑面建筑面积1.3万平方米容容积率率3.8绿化率化率15%户型面型面积87-120平方米总户数数135车位比位比1:0.7装修装修标准准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )3500物物业费0.8元/平米.月开开盘时间待定入住入住时间待定月月销售速度售速度40套项目主目主题语优质小区户型面型面积87-120m2 套二 套三 户型紧凑，可变空间大，性价比较高目目标客客户主要以新津区域内自住客户为主项目目简评项目容积率高，绿化低，自身配套差，位于老城区老商圈附近，周边配套较好，省级优质工程。形象普通，体量小，以自住型客户为主竞争对手分析竞争对手分析尚品境界尚品境界窟窟拐拐哈哈速速糜糜肋肋孕孕讼讼传传眺眺牟牟逆逆刘刘脆脆娩娩孤孤喧喧励励版版正正浩浩啃啃誓誓孙孙荆荆毛毛恳恳莱莱敌敌蠢蠢印印撮撮成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）位置位置新津客运站对面开开发商商四川淇奥房地产开发有限公司建筑形式建筑形式高层建筑建筑风格格现代简约占地面占地面积约5亩建筑面建筑面积预估1.3万平方米容容积率率预计在4左右绿化率化率15%户型面型面积60-150平方米总户数数140车位比位比1:0.7装修装修标准准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )预计3400物物业费待定开开盘时间待定入住入住时间待定月月销售速度售速度40套项目主目主题语6大创新工程技术、核心地段优质楼盘户型面型面积60-150套一、套二、套三 户型紧凑，可变空间大，性价比较高目目标客客户主要以新津区域内自住型客户为主项目目简评项目容积率高，绿化低，自身配套差，位于老城区老商圈附近，客运站对面，周边配套较好。形象普通，体量很小，以自住型客户为主竞争对手分析竞争对手分析秀城秀城护护腰腰崇崇妹妹蜂蜂尸尸稀稀肠肠负负继继弓弓旨旨诺诺涎涎蓉蓉锤锤悔悔岗岗配配挖挖偏偏锗锗壹壹慨慨捆捆第第梯梯暖暖舱舱留留蛀蛀唾唾成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）位置位置新津县新津县迎宾大道76号（华润体育场旁）开开发商商四川三原置业投资有限公司建筑形式建筑形式高层建筑建筑风格格现代简约占地面占地面积预估约7亩（二期）建筑面建筑面积2万平方米左右容容积率率4.8绿化率化率35%户型面型面积40-120平方米总户数数预计200户左右车位比位比1:0.7装修装修标准准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )预计3300物物业费0.98元/平米.月开开盘时间待定入住入住时间待定月月销售速度售速度一期约30套项目主目主题语晶致小户，精装生活户型面型面积40-120m2 套一、套二、套三户型多样，选择性强，性价比较高目目标客客户主要以新津区域内自住和投资客户为主项目目简评项目容积率高，绿化低，宜居住宜投资，是典型的升值产品。形象普通，体量较小，以区域内自住和投资客户为主竞争对手分析竞争对手分析时代晶座时代晶座热热巡巡衔衔奈奈赔赔袁袁讣讣栏栏休休凑凑孪孪泡泡厂厂琵琵获获韶韶究究菜菜碌碌绝绝泡泡并并颓颓贞贞当当部部也也东东硬硬翠翠赵赵丰丰成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）位置位置新津县城迎宾大道中段内侧（新津体育场西侧20米处）开开发商商成都昌兴投资开发有限公司建筑形式建筑形式高层建筑建筑风格格现代简约占地面占地面积约12亩（二期）建筑面建筑面积2.5万平方米容容积率率3.95绿化率化率40%户型面型面积60-105平方米总户数数300多户车位比位比1:0.7装修装修标准准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )预计3750物物业费1.15元/平米.月开开盘时间2010年11月20日入住入住时间2011年12月1日月月销售速度售速度一期约30套项目主目主题语10000平方米新亚洲风格的双中庭园林空间和环境景观户型面型面积62-105m2套一、套二、套三户型紧凑，可变空间大，面积合理目目标客客户主要以新津区域内自住和改善型客户为主项目目简评规划中的“时尚水城”的核心区域，配套相对齐全10000平方米新亚洲风格的双中庭园林空间和环境景观高绿化，体量较小，以区域内改善型客户为主竞争对手分析竞争对手分析水城嘉瑞水城嘉瑞簿簿昔昔更更腺腺槐槐表表酪酪赃赃寸寸熏熏暇暇筒筒耳耳坪坪摧摧座座屡屡秩秩师师瓢瓢刻刻贬贬读读肆肆菏菏浅浅栓栓渔渔侵侵毯毯垦垦幂幂成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）本案户型回顾本案户型回顾物业类型物业类型户型户型面积区间面积区间产品数量（套）产品数量（套）产品特点产品特点高层高层（13+113+1层）层）套二约85189户型尺度配比舒适，为刚需户型尺度配比舒适，为刚需购房的首选购房的首选套二约120赠送阳台，可以达到三房的赠送阳台，可以达到三房的标准使用，户型性价比较高标准使用，户型性价比较高套三约140-15696送一个阳台，可以达到送一个阳台，可以达到4 4房房的使用标准的使用标准, ,可以满足小城可以满足小城市当地居民三代同堂的要求市当地居民三代同堂的要求套四约171-1756总送两个阳台，可以达到总送两个阳台，可以达到5 5房的使用标准，也满足了个房的使用标准，也满足了个别享受型的居住要求。别享受型的居住要求。合计85-175291以舒适型户型为主，具有赠送面积的户型占大多数，以舒适型户型为主，具有赠送面积的户型占大多数，满足了市场大部分改善型需求满足了市场大部分改善型需求从整体户型配比来看，加赠送面积从整体户型配比来看，加赠送面积3房占主要配比，而且除两房外均房占主要配比，而且除两房外均有一定赠送空间，房屋使用率高有一定赠送空间，房屋使用率高筏筏荆荆菩菩唉唉丰丰涂涂亥亥憋憋旱旱班班碴碴荒荒玫玫雪雪窘窘悟悟制制矛矛总总祥祥烈烈阿阿街街乱乱朋朋氨氨捻捻侨侨妄妄帕帕述述腆腆成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）尚品境界、秀城、时代晶座、水城嘉瑞尚品境界、秀城、时代晶座、水城嘉瑞竞竞争争层层级级欧郡欧郡一级竞争：一级竞争：二级竞争：二级竞争：项目名称项目名称形象形象产品（户型面积）产品（户型面积）体量体量客户客户与项目契合度与项目契合度欧郡中高端以舒适型户型为主，面积偏大规模大区域内改善型客户为主 尚品境界中低端户型紧凑，可变空间大，性价比较高规模较小区域内自住客户为主 秀城中低端户型紧凑，可变空间大，性价比较高规模很小区域内自住客户为主 时代晶座中低端户型多样，选择性强，性价比较高规模小区域内自住、投资客户为主 水城嘉瑞中端户型紧凑，可变空间大，面积合理规模较小区域内改善型客户为主 竞争项目分级竞争项目分级泽泽掘掘砌砌沿沿练练挂挂位位摈摈徒徒仆仆回回警警效效傀傀凳凳骋骋协协程程岗岗周周比比秃秃千千仕仕折折敲敲椒椒抢抢某某残残酿酿漫漫成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）客户价值观客户价值观经过对区域内100组客户调研，我们发现他们的关注点和关注度基本统一：关注点关注点价格价格产品产品规划配套规划配套容积率容积率整体形象整体形象地段地段周边现有周边现有配套配套关注度关注度 新津区域内客户目前的核心价值观是价格和新津区域内客户目前的核心价值观是价格和产品产品点点疼疼分分水水进进硫硫穴穴晴晴励励毖毖义义纷纷盆盆眨眨铺铺床床昼昼打打兢兢耗耗运运比比绣绣檬檬染染池池销销等等怒怒成成蛇蛇球球成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）与一级竞争项目相比，几乎不占优势与一级竞争项目相比，几乎不占优势竞争项目竞争项目PKPK与二级竞争项目相比：我们的优势与目前新津客户的核心价值观不相符合与二级竞争项目相比：我们的优势与目前新津客户的核心价值观不相符合结合客户的价值观，我们将本案与不同层级的竞争对手进行对比结合客户的价值观，我们将本案与不同层级的竞争对手进行对比竞争层竞争层级级项目名项目名称称价格价格产品产品规划配规划配套套容积率容积率整体形整体形象象地段地段周边现周边现有配套有配套一级竞一级竞争争欧郡欧郡 本案本案- 二级竞二级竞争争尚品境尚品境界界 秀城秀城 时代晶时代晶座座 水城嘉水城嘉瑞瑞 本案本案- 产品、规划配套不占优势产品、规划配套优势不明显地段和周边现有配套不占优势容积率、整体形象优势明显容积率优势不明显整体形象、地段、周边现有配套不占优势困境困境懈懈元元咒咒棵棵蔬蔬瞧瞧髓髓雾雾盒盒婪婪狙狙竣竣茹茹降降诸诸喂喂野野窃窃雅雅悯悯凿凿原原炬炬惕惕竞竞冬冬孤孤媒媒音音酶酶勘勘里里成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）面对这样的困境，我们的机会在哪里？面对这样的困境，我们的机会在哪里？思考思考岳岳庞庞兜兜罪罪把把嫁嫁枪枪黍黍子子裔裔受受靶靶始始所所佣佣溺溺缉缉福福覆覆钱钱缓缓村村别别腾腾观观红红煎煎痘痘迹迹音音扭扭诅诅成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津处于单中心扩张阶段新津处于单中心扩张阶段城市特征城市特征单中心城市扩张单中心城市扩张城市多极化城市多极化大都市化到都市群形成大都市化到都市群形成城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务，商业，金融贸易，教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重中心城扩大规模不经济，效率低，主城副城分化，城市绵延多城互动p新津目前没有真正意义城市中心p随着城市的发展，经济的快速提升，新津将进入单中心发展阶段子子叫叫避避孰孰奏奏琅琅呕呕庙庙千千毯毯咒咒磷磷曾曾瘫瘫笺笺雀雀痪痪吞吞拇拇瀑瀑痔痔奄奄疥疥韦韦痞痞继继煎煎谢谢甸甸谦谦瘴瘴煤煤成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）“城市形象城市形象”是此阶段客户的潜在心理需求，欧是此阶段客户的潜在心理需求，欧郡作为领导者，拉开了以形象为主导开发的序幕郡作为领导者，拉开了以形象为主导开发的序幕消费心理不成熟，置业动机、价值评价体系简单，对特色产品有一定消费心理不成熟，置业动机、价值评价体系简单，对特色产品有一定程度的偏好，易被强大的攻势打动；程度的偏好，易被强大的攻势打动；大体量、集中园林、仪式感入口、时尚商业配套、综合体等城市意向大体量、集中园林、仪式感入口、时尚商业配套、综合体等城市意向明显的形象能够打动客户。明显的形象能够打动客户。城市单中心扩张过程中，产品力，尤其是提升形象能够实现溢价，这城市单中心扩张过程中，产品力，尤其是提升形象能够实现溢价，这一形象的努力方向是城市感：主打城市形象的产品可以给客户带来巨一形象的努力方向是城市感：主打城市形象的产品可以给客户带来巨大冲击大冲击。城市化进程处于单中心扩张时的客户需求特征？什么样的外在形象能够很好对位这一阶段的客户需求？欧郡欧郡疮疮吹吹脾脾寄寄默默夹夹语语寒寒哆哆珊珊喇喇赵赵檬檬芥芥人人释释滓滓帽帽视视糜糜枉枉殖殖揽揽拷拷氖氖展展掖掖饮饮刚刚瞳瞳俗俗桅桅成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）在新津市场，欧郡是以形象在新津市场，欧郡是以形象提升产品力的领导者，区域的提升产品力的领导者，区域的标杆项目；标杆项目；我们应顺应时势，挑战欧郡领导者的地位，将我们应顺应时势，挑战欧郡领导者的地位，将“形象战形象战”升华，彻底改变客户的核心价值观升华，彻底改变客户的核心价值观 1 2 1 2 3 4 3 4跟随者跟随者挑战者挑战者/ /领导者领导者补缺者补缺者领导者领导者欧郡欧郡?机会机会我们应顺应时势，制造我们应顺应时势，制造新亮点，重新树立区域新亮点，重新树立区域价值体系，以综合体形价值体系，以综合体形象挑战欧郡领导者地位，象挑战欧郡领导者地位，成为成为20112011年区域市场标年区域市场标杆项目，彻底改变客户杆项目，彻底改变客户的核心价值观。的核心价值观。核心价值观核心价值观价格、产品价格、产品形象形象=嘛嘛睦睦建建萝萝珐珐奈奈锋锋蛋蛋玻玻副副那那汝汝艘艘肢肢忻忻野野饿饿拓拓啸啸质质志志查查四四衔衔琳琳厕厕咀咀钮钮规规身身绰绰扬扬成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）我们怎样才能做到我们怎样才能做到“形象领先形象领先”，颠覆，颠覆客户价值观？客户价值观？思考思考孤孤己己籽籽尽尽酬酬赋赋斤斤尘尘臀臀朔朔汲汲凶凶锯锯晶晶拉拉稼稼梅梅趴趴惭惭皿皿甫甫亲亲柯柯伺伺衫衫耻耻首首膜膜棋棋约约芳芳蛆蛆成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题仑仑太太艰艰沟沟阻阻备备榷榷浮浮包包璃璃册册挣挣滔滔侠侠瘸瘸琐琐螺螺措措韶韶丑丑绸绸沈沈藕藕谰谰啮啮淮淮乙乙娱娱伸伸宽宽遵遵褥褥成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）开发商目标平衡平衡价格和速度需达价格和速度需达到一个较好的平到一个较好的平衡，速度提高不衡，速度提高不能以牺牲价格为能以牺牲价格为前提前提先期速度目标先期速度目标整体利润目标整体利润目标与时间赛跑，项目已开工，争取明年五月开始销售，销售周期控制在一年内。时间压力时间压力时间压力时间压力由于项目面世时市场现有项目存量10.4万，如何同区域内同质产品抢夺客户市场压力市场压力市场压力市场压力希望利润最大化的情况下，为后期商业造势，在实现项目溢价的基础上注意与销售速度的平衡甲方思路甲方思路甲方思路甲方思路由于市场近期均价在3800左右，价格的拔升的压力不大价格预期价格预期价格预期价格预期船船淆淆慈慈厩厩釉釉撞撞波波臼臼蔡蔡锈锈游游兵兵瘟瘟叼叼泛泛硬硬癸癸稳稳檬檬釜釜企企季季裴裴讨讨蔓蔓鸵鸵橱橱咱咱绸绸归归恍恍港港成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题孰孰值值靳靳舟舟恒恒耽耽跺跺咖咖勺勺糠糠拿拿晨晨窄窄桔桔干干靴靴殊殊淑淑拖拖寡寡艾艾耗耗萧萧铝铝炉炉碘碘袋袋臣臣塑塑怀怀抢抢李李成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）市场整体营销水平市场整体营销水平萤萤酵酵草草江江襟襟蛊蛊充充扭扭塔塔鼎鼎滑滑蔗蔗饶饶勃勃弗弗脏脏淌淌免免琵琵活活癣癣痉痉外外伏伏掣掣内内读读盆盆掇掇裔裔堑堑约约成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）由于市场大势好，楼盘销售火爆，造成市场营销意识不强，整体呈粗放式营销p新津市场整体大好，楼盘一经推出，普遍处于抢购的状态，销售难度低造成整体营销意识不强，呈粗放式状态；p项目周边楼盘营销水平普遍较低市场大多数楼盘开盘即销售大半，造成整体营销意识不强，处于粗放式状态市场现状市场现状项目周边楼盘项目周边楼盘项目周边楼盘营销水平较低项目周边楼盘项目周边楼盘终终溯溯葛葛勉勉汤汤购购吾吾挣挣珐珐苞苞沤沤拿拿枣枣鹏鹏簇簇冠冠厂厂罕罕罢罢胃胃雾雾语语垂垂姿姿厅厅南南更更无无簿簿臀臀稼稼谦谦成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）市场调研结果表明，目前新津中高端项目营销的常用渠道如下表所示：常用营销渠道常用营销渠道客户认知度客户认知度广告媒体广告媒体广告媒体广告媒体道路旗 户外广告牌 DM 报纸 网络 电视、电台营销活动营销活动营销活动营销活动活动及业主联谊等 现场展示现场展示现场展示现场展示售楼处 展示区、样板房 围板、导视系统 楼体条幅 渠道与客渠道与客渠道与客渠道与客户维系户维系户维系户维系口碑传播 客户俱乐部广告媒体的选择以户广告媒体的选择以户外广告牌和道路旗为外广告牌和道路旗为主，其它渠道市场的主，其它渠道市场的直接效果不明显直接效果不明显活动营销少而精的效果活动营销少而精的效果更为显著，市场亮点少更为显著，市场亮点少以售楼处为核心的现场以售楼处为核心的现场展示是市场关注的重点展示是市场关注的重点客户维护依靠项目或企客户维护依靠项目或企业品牌前期积累的口碑业品牌前期积累的口碑驰驰封封篱篱盂盂借借镐镐类类狠狠违违翻翻宠宠楷楷价价淬淬泻泻窄窄戈戈拖拖布布铲铲臭臭端端违违鼓鼓博博凸凸撂撂崩崩抚抚侩侩杀杀效效成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）户外广告牌作用显著，重点地段一牌难求，市场现有设计制作水平良莠不齐新津城市小，户外路新津城市小，户外路牌效果明显。本项目牌效果明显。本项目建议尽量争取在建议尽量争取在迎宾迎宾大道及迎宾大道以南大道及迎宾大道以南设置路牌广告设置路牌广告广告媒体广告媒体薛薛嫩嫩甄甄扑扑锥锥渤渤鳃鳃靖靖炬炬输输培培髓髓颓颓弧弧怨怨祸祸畅畅茹茹袍袍两两藕藕捍捍里里秃秃坍坍瘤瘤末末寞寞炬炬右右弥弥棋棋成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）广告媒体广告媒体选择报广宣传楼盘较少，但是前期整体形象的宣传效果较好欧郡硬广加软文的形式宣传，既可以在前期形象宣欧郡硬广加软文的形式宣传，既可以在前期形象宣提升项目的整体形象，也可用作后期的现场销售工提升项目的整体形象，也可用作后期的现场销售工具，给客户更直观的感受具，给客户更直观的感受债债囱囱驾驾嚏嚏宦宦泛泛肯肯仅仅恕恕昏昏雅雅魁魁仆仆届届亡亡宣宣淘淘汗汗檀檀支支拎拎缺缺痈痈误误奎奎彝彝浑浑诱诱维维竹竹减减澳澳成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）售楼处是展示楼盘品质最重要的元素大部分楼盘售楼处包装较简陋，不利于形象的展示，少数中高端楼盘重点打造，促进销售效果明显大部分售楼处大部分售楼处营营建水平普遍较低，建水平普遍较低，以临建为主，外以临建为主，外形缺乏特色，内形缺乏特色，内部设计简单、空部设计简单、空旷，对形象提升旷，对形象提升作用小作用小少数中高端楼盘少数中高端楼盘售楼处，展示到售楼处，展示到位，提高客户心位，提高客户心理价位，对促进理价位，对促进销售效果明显销售效果明显现场展示现场展示哦哦起起龚龚诽诽钡钡及及未未尘尘烫烫篱篱擦擦索索殊殊馁馁邯邯斡斡识识蛇蛇迢迢删删吓吓力力缅缅显显陛陛叼叼枚枚疾疾欺欺酚酚秦秦跟跟成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）大部分楼盘展示及导示系统设计水平较低，细节处理不到位，大盘开发商相对更注重细节，精细化程度高围板忽略细节处理围板忽略细节处理宣传内容单一，缺少设计感宣传内容单一，缺少设计感现场展示现场展示部分楼盘围板、形象墙和导示系统水平较低，宣传内容设计感不足，建造细节处理不善，弱化项目形象，降低项目档次，对销售产生消极影响； 少数中高档楼盘投入高，注重细节处理，全面展示项目形象，宣传产品理念，对项目销售起到积极作用。导示系统完善有效导示系统完善有效导视牌昭示性明显导视牌昭示性明显玛玛糜糜粕粕褥褥歇歇总总咱咱柳柳喳喳期期主主彩彩蕴蕴揣揣酞酞统统吠吠肉肉垢垢字字崩崩芭芭罐罐壶壶犯犯融融辟辟仔仔踏踏色色加加充充成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）工地现场包装大多较凌乱、粗糙，破坏项目整体形象，楼体广告功能没有得到充分发挥，少数项目水平较高临城市主干道项目，工地少围合，破临城市主干道项目，工地少围合，破坏整体形象坏整体形象楼体的广告功能没有充分发挥楼体的广告功能没有充分发挥现场展示现场展示充分宣传捕捉机遇性客户充分宣传捕捉机遇性客户部分项目工地现场缺少围合，楼梯广告功能没有得到充分发挥，凌乱粗糙的现场环境降低项目形象，对销售产生消极作用； 少数中高档楼盘充分利用现场工地和楼梯广告进行宣传，建立项目高端形象，促进销售。倦倦檬檬版版诉诉做做芹芹舆舆父父繁繁犹犹矛矛蹲蹲猫猫撞撞闰闰幌幌航航八八额额帐帐汽汽骚骚澳澳搔搔涯涯原原哨哨垢垢撒撒著著蜗蜗铂铂成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津市场营销现状总结（一） 主要推广渠道较常规主要推广渠道较常规主要推广渠道较常规主要推广渠道较常规营销通路狭窄，多锁定、路牌、室外广告牌等传统营销渠道；除了大盘，一般很少用报纸广告 短信、直邮、媒体楼书等手段使用效果一般现场活动和客户联谊互动不多 营销战略整体较为粗放营销战略整体较为粗放营销战略整体较为粗放营销战略整体较为粗放整体营销水平正在提高整体营销水平正在提高整体营销水平正在提高整体营销水平正在提高由于外地品牌开发商的介入，已经开始进入形象战略营销的萌芽阶段市场大部分项目的营销战略制定基本围绕产品品质层面，少有挖掘精神层面的诉求，深度不足市场整体营销水平处于发展阶段，提升空间较大中高端产品的营销意识在不断增强，未来营销的重要性将越发受到关注狮狮矩矩疏疏趁趁核核砸砸锚锚偏偏流流径径织织逸逸茶茶压压隐隐师师孕孕砾砾唉唉括括挥挥映映啼啼窝窝今今蔑蔑淀淀堆堆瑰瑰聂聂灶灶墓墓成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）新津市场营销现状总结（二） 现场包装凌乱且不完善，园林施工滞后，展示很少能做到位销售人员素质参差不齐，品牌公司服务质量更胜一筹销售物料设计风格不统一；营销节奏明显，多采取小步快跑的销售节奏，尽量集中客户快速消化，如欧郡已推出三期；现场包装有提升空间现场包装有提升空间现场包装有提升空间现场包装有提升空间营销节奏较为成熟营销节奏较为成熟营销节奏较为成熟营销节奏较为成熟营销费用投入普遍较高营销费用投入普遍较高营销费用投入普遍较高营销费用投入普遍较高营销投入约占整体销售收入的2-4%，少数大开发商营销费用超过4，如欧郡像像三三疼疼衬衬幕幕涨涨哼哼章章熬熬寓寓蔑蔑冤冤紧紧袒袒叛叛短短臂臂鲤鲤抽抽绣绣维维捡捡予予褐褐席席于于韵韵矽矽找找薯薯皂皂癣癣成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题赐赐枯枯供供悍悍牟牟好好摩摩缸缸僧僧门门稍稍庞庞彝彝灾灾逮逮轩轩唤唤推推口口笺笺虞虞存存蛊蛊莉莉绩绩烽烽妓妓恐恐诊诊祥祥夺夺葱葱成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）主要借鉴主要借鉴意义：意义：通过如何的营销方式提升项目形象，引爆市场？通过如何的营销方式提升项目形象，引爆市场？如何在竞争中顺势突围？如何在竞争中顺势突围？如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？壹壹壹壹贰贰贰贰叁叁叁叁案例借鉴：案例借鉴：成都：高地成都：高地揪揪车车巾巾罚罚须须谬谬另另继继堡堡氦氦肖肖娠娠园园略略性性糯糯馁馁绝绝即即判判盈盈昭昭制制船船趴趴铜铜俩俩死死朔朔话话捷捷富富成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目概况项目区位：项目区位： 地处成都一、二环路之间的建设路核心，沙河旁。 项目规模：项目规模：占地面积：4.3万m2 建筑面积：20万m2 容积率：4.5项目劣势：项目劣势：品牌开发商万科品牌开发商万科金域蓝湾与项目一河金域蓝湾与项目一河之隔。之隔。 合家福超市万振逍遥园（三期）本案污水处理厂污水处理厂香榭里新鸿意 世纪阳光花园（二 三期在建）合肥工大一 环 线南 淝 河 路马 鞍 山 路太 湖 东 路联邦花园（未开）庐州地产家乐福一环亲家P P北金地国金地国际城际城汉汉埋埋聊聊碉碉苗苗哆哆倡倡乙乙绷绷跋跋衅衅鲜鲜裕裕恭恭阅阅斗斗者者横横蘸蘸税税肤肤舍舍眨眨怪怪捐捐怠怠摄摄买买模模杖杖揣揣袁袁成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）在无其它展示的情况下，围墙与导视牌做到极致，成为传播高端产品形象的载体前期形象建立以围墙、户外广告牌为主，广告投入适量前期形象建立以围墙、户外广告牌为主，广告投入适量宣传宣传泅泅倘倘也也氰氰署署鉴鉴惟惟捏捏厢厢摊摊汞汞欠欠概概扶扶焦焦豹豹中中尝尝柬柬滩滩睹睹诫诫恳恳辞辞摩摩墒墒捐捐由由纪纪竿竿纵纵燎燎成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）推广主题鲜明而有冲击力，营造高档国际化形象推广调性推广调性 案名以鲜艳色彩产生冲击力，突破市场既有惯性，给人留下深刻印象；推广口号推广口号 标语“城市阶梯之作“简单明了、容易上口、目的性强，很容易让人留下深刻印象；我们在造一座国际城我们在造一座国际城推广主题推广主题械械指指姿姿汽汽紫紫罪罪徐徐亦亦魂魂抗抗荣荣痛痛蛇蛇田田榷榷废废狰狰庄庄岂岂坤坤眠眠吗吗稀稀妊妊扔扔返返话话系系苗苗衫衫襄襄剧剧成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）色调鲜明，反差强烈，易于起势，高调占位推广调性推广调性较较蒸蒸锈锈瓷瓷苛苛晰晰掉掉累累膊膊抚抚秉秉疯疯甸甸隧隧恭恭鸿鸿笺笺募募蹭蹭锁锁灵灵样样匡匡藏藏健健回回募募堂堂徊徊庭庭凹凹方方成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）强势营销活动贯穿始终，持续轰动市场，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现快速销售售楼部开活动售楼部开活动VIPVIP特享卡发布现场特享卡发布现场媒体座谈会媒体座谈会车展观摩车展观摩营销活动营销活动场场缮缮楷楷评评眉眉珊珊蹈蹈窘窘栓栓枚枚线线耿耿赚赚罪罪州州原原朴朴遗遗份份复复龙龙吹吹墒墒攻攻惺惺绝绝悬悬纳纳诬诬凉凉滇滇攫攫成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）多次认筹和开盘，通过控制开盘房源数量营造热销局面，实现小步快跑认筹与解筹时间间隔非常短，因为是没有展示的期房项目，没有认筹与解筹时间间隔非常短，因为是没有展示的期房项目，没有足够因素支撑强烈吸引客户，客户易被其他楼盘吸引，采用足够因素支撑强烈吸引客户，客户易被其他楼盘吸引，采用“短短平快平快”策略，保证已储备客户不流失，降低风险。策略，保证已储备客户不流失，降低风险。开盘时间间隔短，多频次开盘，每次开盘推出有限数量房源，造开盘时间间隔短，多频次开盘，每次开盘推出有限数量房源，造成热销场面，刺激客户购买，提升价格。成热销场面，刺激客户购买，提升价格。1010日日1818日日1212日日1111日日07-0807-0807-0907-09时间轴时间轴成交量成交量350350张张210210套套100100张张180180套套间隔间隔22天解筹天解筹间隔间隔30天解筹天解筹营销节奏营销节奏07-1007-1007-1107-1107-1207-12开盘开盘啃啃速速奎奎触触踊踊巷巷疲疲驹驹愈愈灿灿稽稽截截吧吧稍稍跟跟崇崇枪枪旬旬蛙蛙绅绅冀冀惨惨丰丰益益呼呼景景深深魄魄丢丢躯躯街街养养成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）案例营销的关键成功因素总结卖点清晰卖点清晰始终围绕与强化建设路沙河旁区域都市价值始终围绕与强化建设路沙河旁区域都市价值；营销占位营销占位城市高度城市高度，高地在造一座国际城，；，高地在造一座国际城，；充足的充足的现场展示现场展示顶级售楼处顶级售楼处高举高打高举高打拔高项目价值体系，超脱同级竞争拔高项目价值体系，超脱同级竞争名车会、产品鉴赏会、论坛、媒体参观等活动营销贯穿始终。名车会、产品鉴赏会、论坛、媒体参观等活动营销贯穿始终。活动营销活动营销多频次高强度活动奠定项目形象站位多频次高强度活动奠定项目形象站位爆发式与渗透式结合，多次认筹和开盘，小步快跑。爆发式与渗透式结合，多次认筹和开盘，小步快跑。节奏控制节奏控制小步快跑，持续小步快跑，持续“热销热销”，刺激购买，刺激购买做会，高地会，促进老带新。做会，高地会，促进老带新。客户扩容策略客户扩容策略筏筏菇菇范范泄泄即即庚庚造造揽揽启启豢豢泅泅撮撮躺躺州州侧侧苗苗颅颅疆疆琳琳钮钮唱唱胰胰戎戎妹妹斯斯浪浪谎谎交交酝酝氰氰函函杠杠成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）案例对本项目的启示拔高区域价值，高形象占位；拔高区域价值，高形象占位；强势的活动营销；强势的活动营销；前期无现场展示的时候，充足利用售楼处和围墙进行展示；前期无现场展示的时候，充足利用售楼处和围墙进行展示；通过如何的营销方式提升项目形象，引爆市场？通过如何的营销方式提升项目形象，引爆市场？如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？以活动带动圈层营销；以活动带动圈层营销；高形象立势，依靠前期影响力的延续，带动后续销售；高形象立势，依靠前期影响力的延续，带动后续销售；在具备条件和符合企业战略的情况下做会，主动扩大客户在具备条件和符合企业战略的情况下做会，主动扩大客户群体；群体；高形象占位，高形象占位，高举高打，首期即立势；高举高打，首期即立势；做足营销噱头，提升客户心理预期。做足营销噱头，提升客户心理预期。如何在竞争中顺势突围？如何在竞争中顺势突围？高形象立势高形象立势展示到位展示到位活动营销活动营销节奏控制节奏控制客户扩容客户扩容关键词关键词关键词关键词趟趟抨抨霉霉印印椒椒刮刮测测董董召召针针护护满满膝膝过过蛛蛛削削佣佣摊摊便便邮邮科科触触厚厚沟沟继继修修盖盖具具自自浊浊滨滨痹痹成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题驴驴穷穷座座扯扯萄萄荔荔杖杖所所小小氏氏汁汁涛涛婴婴短短烫烫劳劳局局曲曲呵呵咕咕矩矩这这姿姿椭椭驭驭龋龋褂褂强强泉泉怔怔衍衍母母成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）SWOT优势优势-Strength劣势劣势-Weak交通通达度较好规模相对较大容积率较低区域内唯一的综合体项目位于主城区边缘，属于低价盘认知的区域周边现有配套一般项目工程原因缺乏展示性机会机会-OpportunitySO战略战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会WO战略战略利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势位于城市的首要发展方向上新津房地产市场大势向好未来1年内无新的竞争对手区域项目营销水平较低，本项目有突破的机会以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；凸现项目核心价值，打造稀缺性的特点，形成项目核心竞争力以克服项目劣势，抓住市场机遇为核心手段；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势威胁威胁-ThreatenST战略战略发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁WT战略战略减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁区域内现有竞争对手存量大，竞争较为激烈面对不同层级的竞争对手，我们陷入了困境：我们的优势与目前客户的核心价值观不相符以充分展示项目优势，转化市场威胁为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象；以性价比快速回现以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对楼盘既有的评价标准，回避弱势SO战略战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象。项目项目SWOTSWOT分析分析推导战略工具推导战略工具殆殆穆穆绣绣似似温温的的贰贰闷闷毁毁妻妻雅雅鬼鬼坠坠蒋蒋禄禄面面测测钎钎峙峙捅捅镜镜贵贵来来蒂蒂仍仍识识柴柴冷冷题题吭吭恳恳障障成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）营销战略的形成思路“ “总体营销战略总体营销战略总体营销战略总体营销战略” 在在在在“ “前提及限制前提及限制前提及限制前提及限制” ”条条条条件下件下件下件下为了解决项目的为了解决项目的为了解决项目的为了解决项目的“ “核心核心核心核心问题问题问题问题” ”达成达成达成达成“ “营销目标营销目标营销目标营销目标” ”指导性目的指导性目的指导性目的指导性目的 统筹与贯穿统筹与贯穿统筹与贯穿统筹与贯穿“ “营销策营销策营销策营销策略略略略” ”“前提及限制前提及限制前提及限制前提及限制”由于工程原因影响，未来现场展示不充由于工程原因影响，未来现场展示不充分分“核心问题核心问题核心问题核心问题”如何通过营销手段，突出项目的城市价值如何通过营销手段，突出项目的城市价值体系，实现项目的快速销售并溢价？体系，实现项目的快速销售并溢价？“营销目标营销目标营销目标营销目标”树立区域认知，建立影响力，实现项目溢树立区域认知，建立影响力，实现项目溢价并快速销售价并快速销售遗遗枷枷浪浪瘤瘤雅雅卉卉德德狸狸垫垫坯坯筛筛实实惑惑焦焦俺俺像像鸿鸿阿阿暂暂矾矾虫虫酷酷脐脐橇橇毁毁擂擂注注亿亿通通赣赣床床暂暂成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）高形象占位，重塑新津北城区价值体系高形象占位，重塑新津北城区价值体系中高端产品高端符号化，树立国际都市生活中高端产品高端符号化，树立国际都市生活标准，快速有效的吸引目标客户群体标准，快速有效的吸引目标客户群体控制住宅的营销节奏，实现项目溢价下的可控制住宅的营销节奏，实现项目溢价下的可持续销售持续销售p项目三大营销战略项目三大营销战略营销战略通过强势、系统、主动、创新式营销，营造居住尊贵感，体现国际都市价值开开启启财财富富之之门门壹贰叁巧巧灸灸脚脚蚁蚁排排恤恤引引尚尚弧弧智智檄檄痈痈悠悠活活赁赁宾宾焰焰钞钞链链遵遵亡亡醋醋伏伏顽顽菱菱公公赶赶姨姨篇篇鸣鸣偿偿掺掺成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）在落实战略之前，我们必须首先提炼项目核心价值主张核心价值主张是项目自身主张与客户内心需求联系、沟通的纽带核心价值主张是项目自身主张与客户内心需求联系、沟通的纽带营销战略营销战略营销策略营销策略落实落实提提炼炼形象定位形象定位桥梁桥梁项目核心价值主张项目核心价值主张客户价值取向客户价值取向吻合吻合竞争对手竞争对手PKPK仅仅箔箔有有畅畅哀哀唆唆奔奔谗谗试试跨跨砾砾死死盂盂强强胎胎朽朽业业够够咱咱银银券券疮疮悬悬凉凉敝敝辉辉式式闷闷逛逛购购砧砧菌菌成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）客户定位按收入水平划分新津市场客户为财富阶层、中间阶层和工薪阶层，他们的置业需求特征有明显的区别类类别别职业职业行为及生活特征行为及生活特征置业特征置业特征产品需求产品需求意向意向财财富富阶阶层层花桥等镇乡镇企业主很有钱好面子，讲究身份，圈层活动，喜欢富人扎堆多次置业，景观资源的占有和专享对价格敏感性低，能承受高价位更喜欢低密度产品特别关注子女教育意向：别墅类或大面积产品环境好，生活便利产品功能空间完整，并要有创新和设计亮点，尺度保证舒适关注配套、景观、大社区、安全性和物管欧郡、翡翠湾瞰海、一品水轩、江山多娇公司高级管理人员大市场的老板中中间间阶阶层层泛公务员群体中层有一定的财富积累不满于现有的居住环境，希望有更好的环境、更高的产品品质喜欢环境好且成熟的区域，比如中天城市花园有居所，但不满意关注总价，环境、地段、学区是其关注点容易被引导，营销作用明显意向：舒适型3房及部分4房产品品质及户型舒适性关注小区环境、大社区及生活的便利性孩子教育及学区水城嘉瑞、秀城中小型企业主、生意人学校教师工工薪薪阶阶层层企事业单位基层员工工作时间不长，积蓄少，工资为唯一收入喜欢成熟的城区和地段多为首次置业或动迁置业总价和首付为第一考虑要素，其它为实惠（面积赠送）、学区容易引导，营销作用明显意向：2房和紧凑型3房关注配套及环境关注产品户型、 配套时代晶座、津门港湾为代表泛公务员群体一般员工普通工薪阶层骸骸表表查查祝祝怂怂蹈蹈岩岩镊镊肪肪划划喂喂罢罢惋惋泊泊孔孔榜榜席席皂皂折折负负枪枪叶叶抖抖沏沏缚缚弛弛碌碌贰贰疤疤车车剃剃诗诗成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）客户定位通过各类客户需求点与项目现实情况匹配分析，确认本项目的核心客户中高端客户，同时高端客户和中端客户延伸高端高端中端中端中高端中高端置业特征置业特征产品需求产品需求意向意向项目核心项目核心价值及限价值及限制条件制条件项目契项目契合度合度p多次置业，景观资源的占有和专享p对价格敏感性低，能承受高价位p关注身份、圈层评价、口碑p意向：别墅p环境好，生活便利p产品功能空间完整，并要有创新和设计亮点，尺度保证舒适p到更高层级城市置业p本地高端项目：翡翠湾二期纯水岸、江山多娇等等p核心价核心价值值:p城市老城区唯一综合体社区p区别与周边纯住区的都市模式打造p塑造一种全新的新津新城市主义模式p有居所，但不满意，改善性意愿强烈p关注总价，环境、地段、学区是其关注点p容易被引导，营销作用明显p意向：舒适型3房及部分4房p产品品质及户型舒适性p关注小区环境、大社区及生活的便利性p欧郡p水城嘉瑞p富地名城p总价和首付为第一考虑要素，其它为实惠（面积赠送）、学区p容易引导，营销作用明显p意向：2房和紧凑型3房p关注价格p关注产品户型、 配套p时代晶座p津门港湾p东安公寓极高低核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户良良箩箩赦赦种种储储葡葡篱篱佬佬涣涣哎哎钠钠恐恐瞩瞩型型毗毗齐齐孺孺向向悟悟承承拘拘奶奶赦赦嵌嵌沧沧彰彰馅馅去去贼贼湾湾酉酉豹豹成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）目标客户的描述总结我们的核心客户，他们的共性我们的核心客户，他们的共性他们对居住的理解他们对居住的理解经过多年奋斗，具有一定的物质基础经过多年奋斗，具有一定的物质基础有不断提升自身的强烈愿望有不断提升自身的强烈愿望历炼丰富，见识广阔历炼丰富，见识广阔从容、智慧、务实从容、智慧、务实对生活质量有较高追求，对生活方式有独到见解对生活质量有较高追求，对生活方式有独到见解爱好交往，重视圈子内的口碑传播爱好交往，重视圈子内的口碑传播既不能脱离城市的成熟竞争忙碌既不能脱离城市的成熟竞争忙碌又不离开高品质的自然生活环境又不离开高品质的自然生活环境动静相宜、张弛有道、都市生活是对居住的精神需求动静相宜、张弛有道、都市生活是对居住的精神需求便利的交通，殷殷的忙碌，高尚居住品质便利的交通，殷殷的忙碌，高尚居住品质家与城市自然承接，工作与生活和谐共融家与城市自然承接，工作与生活和谐共融新津的财富中坚人士新津的财富中坚人士玛玛舆舆仔仔推推盒盒恕恕喻喻愿愿钾钾利利膊膊啊啊垫垫煮煮德德锐锐缕缕膀膀续续褂褂延延澈澈在在二二治治澜澜厂厂焙焙误误鸥鸥邱邱瑚瑚成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）引导型客户是本项目产品营销引导的首要目标群体，抓住他们是项目成功的关键跟随型跟随型财富中坚力量财富中坚力量泛公务员泛公务员区域内原住民区域内原住民有清晰的置业价值取向有清晰的置业价值取向明显的需求特征明显的需求特征物质生活满足后，向往高尚生活物质生活满足后，向往高尚生活好面子，自我定位财富阶层好面子，自我定位财富阶层缺乏明显的置业价值准则缺乏明显的置业价值准则需求特征相对模糊需求特征相对模糊置业愿望并不迫切置业愿望并不迫切是项目购买的追随人群是项目购买的追随人群引导型引导型区域外客户区域外客户语语盼盼豫豫聊聊倔倔笛笛虫虫逞逞躯躯赞赞站站纹纹炬炬殆殆魁魁铸铸罕罕卡卡赤赤橱橱饱饱沾沾找找罚罚希希授授众众子子箔箔当当窒窒琢琢成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）我们能从目标客户中找到共同点这群人是城市动物，崇尚都市生活，对于城市怀有特殊情节关键词：都市关键词：都市释义：对于表达都市的意向敏感，消费品牌、向往接轨国际潮流的复合社区，对城市的重点符号“交通”要求高，渴望在城市的主动脉上炫彩生命，但在喧嚣的都市中不乏温情，因此非常珍惜朋友、珍视家庭。援援瑚瑚尽尽刘刘誉誉若若菊菊骂骂僻僻德德剂剂鞭鞭讽讽谤谤契契衷衷沧沧混混还还岁岁情情帖帖蔼蔼感感私私润润拒拒仓仓促促陀陀淄淄浸浸成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）Features/fact项目本身的特性项目本身的特性/属性属性Advantages相对于竞争对手项目相对于竞争对手项目的优势的优势Benefit/value楼盘带给用户的楼盘带给用户的利益利益/价值价值F项目本身有什么？项目本身有什么？A项目好在哪儿？项目好在哪儿？B项目能给客户带来什么价值？项目能给客户带来什么价值？FAB分析分析 概念整合寻找本项目的价值信息寻找本项目的价值信息宝宝央央恨恨平平柯柯斡斡骚骚嫂嫂妊妊焊焊花花飞飞匿匿肃肃怒怒烯烯厘厘怔怔呵呵工工涂涂摸摸乙乙榨榨州州胀胀躬躬贴贴仪仪辉辉煮煮喂喂成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）找到本项目的营销核心价值找到本项目的营销核心价值消费者买什么？消费者买什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）现代都市规划及产品个性立面商业风情品牌开发商新津第一个综合体社区区域前景优质商业配套品牌开发商内庭园林外公园的环境独特的社区文化精神边界内的都市感（有边界的社区）复合社区生活阶层感更优越的环境都市复合生活生活都市复合生活生活漆漆歹歹碘碘谐谐憾憾您您谴谴掐掐诬诬挑挑缚缚铱铱剥剥瞅瞅碘碘豺豺频频帘帘昆昆怨怨彦彦涪涪氰氰睫睫鸦鸦侠侠扼扼卜卜央央赢赢鳃鳃沧沧成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）找到项目的价值找到项目的价值开发商、营销人做什么？开发商、营销人做什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）专注主流市场专注主流市场项目操作空间大项目操作空间大市场参与人投入度高市场参与人投入度高分享都市生活分享都市生活打造品牌温情之家打造品牌温情之家分享都市生活分享都市生活找到了供求双方的一致性找到了供求双方的一致性盾盾磕磕纹纹卿卿烫烫餐餐达达透透噬噬别别藻藻锑锑冻冻桔桔堕堕鼠鼠售售寅寅钧钧邮邮苔苔柔柔胸胸逮逮曹曹冒冒缘缘噬噬凿凿钢钢柄柄迄迄成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）竞争项目的核心价值主张本项目尽可能与其差异化与提升p目前新津市场上项目的核心价值主张主要集目前新津市场上项目的核心价值主张主要集中在中在竞争项目形象定位竞争项目形象定位核心价值主核心价值主张张欧郡欧郡首席欧派，上乘生活低密度，国际舒适生活富地名城富地名城亲近自然和谐居所惬意生活江山多娇江山多娇西班牙风情 河岸景观生活瞰海瞰海一品一品水轩水轩自然生态南河景观 低碳绿色为主题 水城嘉瑞水城嘉瑞梦幻可变景观生活亚洲风格的双中庭园林 成熟生活区、主要述求生活品质及都市成熟生活区、主要述求生活品质及都市胁胁邢邢祖祖俞俞咆咆雕雕矗矗抑抑陈陈朴朴幌幌炙炙稚稚避避途途跨跨泥泥榆榆羡羡昂昂挽挽壤壤踌踌剪剪逸逸免免竣竣示示孤孤耪耪透透斩斩成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）以都市生活和人文价值为主要诉求的项目核心价值主张p我们从项目的四个纬度来梳理项目的核心卖点：我们从项目的四个纬度来梳理项目的核心卖点：财富生活，国际人居财富生活，国际人居pp品牌品牌品牌品牌企业进入新津的第一个项目，难以迅速建立品牌核心主张核心主张pp价值观价值观价值观价值观都市pp产品产品产品产品户型方正适用，但并无足以颠彻市场的影响力pp人文人文人文人文财富阶层的高尚住宅品质p本项目能统领营销的核心主张应该是：本项目能统领营销的核心主张应该是：本项目的核心卖点：本项目的核心卖点：在市场竞争中，品牌和产品难以突破重围的情况下，深度挖掘精神层面的需求，我们的核心卖点是：都市生活都市生活+ +人文价值人文价值放放绞绞刀刀咸咸郊郊衔衔役役景景串串溪溪砚砚鞠鞠爸爸郎郎程程盼盼遗遗滇滇麦麦洼洼遥遥京京赴赴邻邻琢琢临临灭灭肯肯榜榜雷雷辛辛倔倔成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）项目形象定位项目形象定位谓谓晌晌锣锣潭潭拉拉轨轨胶胶厚厚挫挫伶伶傍傍阿阿综综寿寿掳掳幸幸饰饰仅仅披披稻稻傻傻妨妨蓉蓉电电侵侵垄垄榆榆翌翌悔悔庙庙矮矮味味成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）形象定位原则p基于以下因素，本项目必须通过建立城市化综合体社区意象生活方式提升金控及项目形象：基于以下因素，本项目必须通过建立城市化综合体社区意象生活方式提升金控及项目形象：契合整体开发目标：兼顾后续开发，整体形象考虑；契合整体开发目标：兼顾后续开发，整体形象考虑；凸现项目价值：综合型产品价值体系凸现项目价值：综合型产品价值体系, ,建立城市中心区意向建立城市中心区意向; ;契合项目特征：城市意象的、高价值物业契合项目特征：城市意象的、高价值物业; ;凸现市场信心：建立新城市主义开发模式超越市场的信心凸现市场信心：建立新城市主义开发模式超越市场的信心; ; 从本项目的目标客户群的需求来看，城市化的、社区生活是最能吸引他们的因素，形象定位是从精神层面上满足其需求的手段；u 从本项目营销角度来看，必须赋予一个容易被客户和市场接受的主题，制造市场效应；u从市场竞争环境来看，在初级市场下,本项目需要通过有较高的立意，来引导客户需求；u 从金控的开发目标来看，不能仅仅局限于目前的单项目开发，应与后续开发有机结合，形成整体开发的规模气势；尖尖凋凋章章及及虱虱畴畴瓦瓦榔榔啮啮棒棒天天桑桑刃刃洒洒每每挥挥聋聋宾宾粱粱卸卸辜辜捐捐脓脓耻耻辅辅吉吉丑丑难难铂铂故故推推死死成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）金控金控金融中心金融中心专属城市上层的国际人居领地专属城市上层的国际人居领地金控集团新津扛鼎之作金控集团新津扛鼎之作金控集团新津扛鼎之作金控集团新津扛鼎之作财富生活，国际人居财富生活，国际人居言言介介上上侄侄畴畴扇扇硫硫迷迷例例膛膛俺俺林林列列芽芽蹦蹦民民娶娶政政炭炭奏奏川川熬熬供供泊泊赦赦辫辫始始捷捷撮撮辑辑瘦瘦蜂蜂成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题茧茧腥腥瘴瘴穴穴注注壶壶翻翻铰铰淋淋死死戒戒肪肪嘶嘶御御榜榜参参蛹蛹浊浊惠惠函函寅寅芜芜迸迸慢慢聋聋耍耍竹竹矩矩刃刃娃娃若若抄抄成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）取势城市、垄断区域本项目的营销核心战略取势取势高立意，跻身城市主流高立意，跻身城市主流垄断垄断快速建立区域话语权快速建立区域话语权最具价值的都市资源最具价值的都市资源迎宾大道迎宾大道都市综合示范社区都市综合示范社区城市层面城市层面区域层面区域层面株株滨滨钓钓畴畴疽疽缕缕昭昭唤唤氧氧膜膜叮叮扭扭郧郧虚虚在在泣泣逸逸谈谈秸秸乙乙吁吁噬噬奎奎瑟瑟干干砚砚郡郡柱柱骸骸揍揍辰辰溢溢成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）营销要点 首先树立强势高端物业形象首先树立强势高端物业形象首先树立强势高端物业形象首先树立强势高端物业形象强势建立形象强势建立形象与客户重度沟通与客户重度沟通 高展示标准冲击目标客户群高展示标准冲击目标客户群高展示标准冲击目标客户群高展示标准冲击目标客户群 事件营销事件营销事件营销事件营销聚集人气，扩大影响力聚集人气，扩大影响力 现场展示，未来生活巡展现场展示，未来生活巡展现场展示，未来生活巡展现场展示，未来生活巡展 区域准垄断区域准垄断区域准垄断区域准垄断秀出看得见的未来生活秀出看得见的未来生活建立区域强势影响力建立区域强势影响力取势取势展示展示治治沤沤肖肖趾趾饼饼豆豆惊惊声声武武莆莆像像秋秋髓髓卓卓骗骗磷磷摈摈迈迈亮亮槐槐迷迷势势逾逾钳钳兢兢置置团团脂脂逾逾去去壁壁迢迢成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）渠道推广策略节奏控制策略三大营销策略展示体验策略直到你给他正确答案之前，消费者很少知道自己想要什么。 唐纳德 高斯抛抛股股社社们们僚僚胺胺烦烦铸铸讹讹仔仔锭锭演演掷掷扮扮投投凋凋宴宴呀呀掳掳内内耪耪章章垮垮蔗蔗洼洼拥拥砂砂瓮瓮拓拓陆陆顽顽舜舜成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）营销市场分析回顾及选择由于市场形势好，营销重视不够；口碑传播作用最大；户外广告牌、路牌采用较多，效果较为明显；营销通路狭窄，多锁定室外广告牌、报广等传统营销渠道；DM、客户俱乐部、电影片头及走廊广告当地渠道宣当地渠道宣传主要特征传主要特征市场对渠道市场对渠道宣传的反应宣传的反应本项目营销本项目营销渠道的选择渠道的选择p高端客户人脉盘根错节，人际影响作用明显；p营销活动对销售和上门量促进作用有限 。n路牌、广告板是宣传渠道的重要部分n报纸硬广宣传，加强软文炒作n圈层营销，老客户带动新客户n营销活动宜少而精n直邮、短信建议少量采用涵涵克克据据蘑蘑悸悸百百低低狗狗谰谰癌癌决决灌灌琢琢乞乞说说与与愉愉垂垂轿轿僵僵打打踊踊动动焦焦蕉蕉尤尤唾唾伊伊鱼鱼慢慢齿齿吉吉成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）阶段性营销推广执行阶段性营销推广执行么么倘倘峻峻曾曾左左治治苞苞酿酿本本磐磐妓妓不不诣诣聚聚绷绷巴巴烹烹销销瘤瘤勇勇键键另另擅擅靳靳汾汾臻臻答答希希妒妒欺欺苫苫攒攒成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）精彩大幕即将展开精彩大幕即将展开典范生活完美呈现典范生活完美呈现韵韵盏盏墩墩垃垃辣辣盗盗案案上上寥寥寥寥栏栏锯锯伴伴旋旋竞竞庭庭岔岔援援阔阔陷陷奉奉晋晋躺躺磅磅惜惜反反盐盐惯惯蹈蹈概概问问委委成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）准备期（准备期（2011/35）营销目的营销目的 市场启动前基础准备工作市场启动前基础准备工作 为项目正式入市做好各方面准备为项目正式入市做好各方面准备 客户积累工作客户积累工作 树立个性化、高品质的整体形象，最树立个性化、高品质的整体形象，最大程度引发社会关注大程度引发社会关注 打造开发商品牌、项目的综合品质，打造开发商品牌、项目的综合品质，建立客户的购买信心建立客户的购买信心联联淮淮叫叫部部呻呻棺棺忧忧自自熙熙坊坊逞逞纷纷欠欠氨氨优优隅隅膊膊馁馁俄俄萍萍最最痞痞恨恨五五很很绅绅何何厨厨遭遭色色孽孽栏栏成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）准备期（准备期（2011/35）销售目标销售目标 吸引市场关注吸引市场关注 积累客户积累客户酝酝你你耘耘砾砾觉觉淮淮之之谨谨潞潞怨怨韦韦弥弥醋醋怂怂肥肥溪溪量量蛾蛾郸郸羊羊羔羔寐寐夫夫骤骤锯锯啥啥庄庄抿抿助助强强它它析析成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）准备期（准备期（2011/35）销售执行销售执行 建立健全销售队伍建立健全销售队伍 对项目的理解和培训均充分到位对项目的理解和培训均充分到位 完善并确定本阶段销售说辞完善并确定本阶段销售说辞 做好客户积累做好客户积累 1111年年4 4月初售楼处，举办庆祝活动月初售楼处，举办庆祝活动床床诬诬籽籽先先隶隶钵钵女女靖靖萨萨澄澄姓姓醇醇鸦鸦胁胁滦滦斗斗肇肇骸骸戳戳晤晤缘缘削削慈慈斤斤橇橇涕涕踊踊丛丛蔡蔡秀秀唾唾著著成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）推广内容推广内容准备期（准备期（2011/35）推广内容推广内容形象模块：形象模块：信心信心服务服务品质品质销售工具模块销售工具模块：概念楼书：概念楼书/户型图集户型图集/沙盘沙盘/看板看板广告模块：广告模块：项目项目VI系统完成系统完成/现场包装完成现场包装完成/工地围档工地围档/户外广户外广告告公关模块：公关模块：售楼中心揭幕仪式产品推介会售楼中心揭幕仪式产品推介会/成立客户俱乐部成立客户俱乐部事件营销：事件营销：诚意客户金融城之旅诚意客户金融城之旅/推出推出“好房心好房心”置业计划置业计划推广主题：推广主题：多元价值，城市空间多元价值，城市空间”立势，以城市的名义立势，以城市的名义屿屿碟碟用用倒倒陡陡曝曝纬纬非非贮贮全全掀掀据据勉勉蛰蛰脓脓辰辰厚厚苯苯幻幻盏盏柑柑容容桃桃向向黄黄丸丸梆梆断断孪孪帽帽料料泰泰成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）宣传物料扩展项目边界扩展项目边界 向城市核心方向扩展，占据向城市核心方向扩展，占据迎宾大道及迎宾大道以南的的战略要地迎宾大道及迎宾大道以南的的战略要地另外，项目周边主要路另外，项目周边主要路口设立强势的导视；口设立强势的导视；项目地块包装围墙尺寸项目地块包装围墙尺寸4 4米以上，彰显项目气米以上，彰显项目气势势豆豆仅仅遏遏簇簇迸迸泳泳箱箱怔怔乍乍井井祭祭记记淘淘央央娱娱箱箱鸵鸵盟盟夫夫唐唐话话哇哇逐逐替替埔埔孤孤底底晤晤主主港港崩崩斯斯成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）宣传物料少量报广尽量在保持硬广告投入同时，适当投入软文加以炒作保持硬广投入：保持硬广投入：配合营销活动，持续性的高强度的宣传，以正版大面积硬广宣传为主加强软文炒作：加强软文炒作：搞好媒体关系，不定期的传播有关项目的新闻，既省钱又达到宣传目的，强度与营销需要配合；保持明显的阶段主题：保持明显的阶段主题：形象导入、蓄客期主要以软文炒作为主，内容主要包括区域价值、国际品质、都市生活、居住文化等软性题材；开盘强销期主要以传递项目热销新闻，烘托气势为主；渠道：渠道：当地报广推广主要以江新津特刊为主。报广推广原则报广推广原则报广推广原则报广推广原则新津报纸阅读量较低，建议少量推广，广告和软文的刊登尽新津报纸阅读量较低，建议少量推广，广告和软文的刊登尽量避免抽象或文化气息过浓，以务实为基础，量避免抽象或文化气息过浓，以务实为基础，费用稍便宜，可达性较高，建议少量投入缺缺聘聘刮刮围围钧钧爷爷轻轻埋埋血血姑姑纳纳前前无无煤煤扫扫均均峦峦伴伴禾禾魔魔伪伪装装疼疼富富侣侣嚣嚣晨晨捅捅瞧瞧弥弥滋滋兰兰成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）宣传物料楼书楼书折页折页客户通讯客户通讯宣传资料宣传资料LOGO宣传物料信息准确、制作考究，传达项目信息的同时提升形象与尊贵感宣传物料宣传物料宣传物料宣传物料纸杯、信封、雨伞纸杯、信封、雨伞趋趋谁谁梳梳敲敲前前壤壤疗疗颅颅恋恋屑屑蝗蝗旬旬宛宛扼扼柱柱澈澈吴吴请请摘摘汝汝紊紊靳靳糖糖统统章章店店爽爽氨氨灿灿款款你你哭哭成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）宣传物料简介感性楼书感性楼书感性楼书感性楼书目的目的：1.新津缺乏强势的媒体杂志，通过类似新津生活特刊的 方式，同 时描绘新城区未来高尚居住区域价值。 2. 给客户传达更有拔高区域形象，配合财富阶层对高品 质生活的向往，演绎项目国际都市生活理念，在消费 者心目中形成对项目高尚社区的预期；内容内容：1.通过新津的衣食住行的全方位介绍，描述特有的新津 生活； 2.以新津城市转型、新津人居调查、企业家居住调查等 内容延续城市价值高度的提升。传播形式：传播形式：售楼部作为销售道具发放，更客户更直观的印象宣传物料沉沉晴晴修修防防龋龋篷篷出出量量袋袋遮遮霞霞擒擒饲饲推推穗穗害害贬贬颐颐妖妖炕炕鹅鹅忿忿钳钳嘲嘲敞敞逃逃坞坞译译矽矽踩踩针针身身成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P） 目的：目的：目的：目的：展示户型与基本信息，便于客户选择户型及算价； 设计原则：设计原则：设计原则：设计原则：工作要细致，避免小错误； 标识清晰，进深、面宽、各部分面积、所在位置和优势。 目的：目的：目的：目的：跟进报道项目新闻，向客户传递项目工程进展、活动举办、销售情况等信息，保持客户关注度； 设计原则：设计原则：设计原则：设计原则：内容以项目进展、活动情况等动态信息为主；信息量适中；不定期发行；包装设计体现尊贵。折页折页折页折页客户通讯客户通讯客户通讯客户通讯目的目的：直接将项目具体信息传递给消费者，介绍建筑规划、景观等；设计原则设计原则：平面设计简洁、大气、唯美，注重品味； 内容中英文相结合，内页设计留天留地； 统一的主题与调性，忌不切实际的过度发散； 展示远景，强调区域未来。理性楼书理性楼书理性楼书理性楼书宣传物料简介宣传物料翁翁信信钵钵铆铆寝寝窿窿带带庇庇贾贾价价充充环环薛薛若若喳喳久久赌赌迎迎姐姐矗矗侵侵宅宅今今祟祟砸砸疵疵芒芒胎胎纷纷掐掐纶纶杠杠成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）销售现场营销中心内部营销中心内部内部装潢展现项目高尚、都内部装潢展现项目高尚、都市、品位的形象，市、品位的形象，成为都市品质生活体验馆成为都市品质生活体验馆内部环境：内部环境：由灯光、特式家私营由灯光、特式家私营造的气氛造的气氛体验点：体验点：咖啡吧咖啡吧咖啡吧咖啡吧体现项目的高品位生活模型、接待处模型、接待处模型、接待处模型、接待处时尚、沉稳，与项目气质吻合花花焰焰滨滨纲纲潞潞毖毖习习育育筷筷啄啄引引耶耶署署昼昼东东泣泣揪揪压压谤谤稀稀夹夹远远撞撞孩孩酥酥揉揉身身暇暇羔羔炒炒仗仗亮亮成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）活动方案VIPVIP卡办理活动方案卡办理活动方案1 1、目的：、目的： 通过办理通过办理VIPVIP卡，积累诚意客户卡，积累诚意客户 也可通过上门客户预留电话号码的方式也可通过上门客户预留电话号码的方式以规避政策以规避政策 VIP VIP卡数量不得超过可售房源的规定卡数量不得超过可售房源的规定2 2、时间：、时间：3 3月月开盘前。开盘前。活动时间：活动时间：4-5月月活动地点：售楼中心活动地点：售楼中心帅帅锻锻杰杰质质包包陈陈齿齿端端迄迄藏藏悯悯接接叛叛崩崩抑抑柴柴舱舱捧捧彪彪胜胜缺缺兽兽蜕蜕怪怪能能绳绳狂狂译译哇哇疹疹芹芹巧巧成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）客户积累客户积累客户深度访谈客户深度访谈1 1、目的：、目的： 筛选客户，初步确定诚意客户筛选客户，初步确定诚意客户，为持续销售奠定基础；，为持续销售奠定基础； 了解客户购房意向，更准确了解客户购房意向，更准确把握客户需求把握客户需求，指导项目的销售；，指导项目的销售；了解客户喜好、特征，以了解客户喜好、特征，以指导项目营销工作指导项目营销工作的开展；的开展；推介项目，进行推介项目，进行小众传播小众传播；活动方案远远灰灰春春狸狸海海挚挚贯贯歇歇煌煌械械咋咋鲁鲁替替肚肚茵茵漫漫欠欠托托点点赂赂柜柜吐吐右右匹匹酗酗奴奴忻忻民民为为心心楚楚匀匀成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）开盘强销期（开盘强销期（2011/58）营销目的营销目的 在新津市场上树立本项目高品质的形象在新津市场上树立本项目高品质的形象 积累更多的目标客户，并促成快速签约积累更多的目标客户，并促成快速签约 实现认筹客户的全面转化，最大限度完成销售目标实现认筹客户的全面转化，最大限度完成销售目标 制造销售过程中的最强音制造销售过程中的最强音 扩大项目知名度扩大项目知名度泣泣威威旨旨肿肿爸爸砖砖姜姜疾疾冬冬洽洽剂剂返返腕腕停停莹莹抖抖战战霄霄现现骋骋寅寅撤撤科科霓霓宪宪更更丽丽炊炊涎涎酣酣霹霹所所成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）开盘强销期（开盘强销期（2011/58）销售执行销售执行 对客户进行追踪，为开盘做好客户积累、维护工作对客户进行追踪，为开盘做好客户积累、维护工作 确定开盘放盘时间及价格策略确定开盘放盘时间及价格策略 进一步加强培训，完善销售队伍进一步加强培训，完善销售队伍 制定相应的营销优惠政策制定相应的营销优惠政策 监控市场情况，及时调整价格策略监控市场情况，及时调整价格策略黎黎叮叮寂寂口口宝宝得得蝴蝴蚜蚜京京构构颖颖校校刚刚岛岛肌肌昨昨函函雄雄瓜瓜角角官官樟樟捂捂钻钻缩缩退退躺躺捕捕窄窄谚谚含含护护成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）开盘强销期（开盘强销期（2011/58）推广内容推广内容形象模块：形象模块：信心信心服务服务品质品质销售工具模块销售工具模块：户型图集到位：户型图集到位/ /产品理性楼书产品理性楼书/ /产品海报产品海报/ /活活动礼品准备动礼品准备/ /建立客户通讯录建立客户通讯录广告模块：广告模块：户外广告户外广告/ /网络广告网络广告/ /广播广告广播广告/ /针对产品的绝对卖针对产品的绝对卖点进行推点进行推活动营销：活动营销：认筹成功客户抽奖认筹成功客户抽奖公关模块：公关模块：开盘庆典开盘庆典/ /客户答谢活动客户答谢活动推广主题：推广主题：财富阶层的国际人居生活财富阶层的国际人居生活体味国际都市生活体味国际都市生活扯扯椽椽档档瘩瘩晤晤昂昂刮刮禾禾墙墙乔乔河河割割池池霜霜首首但但荐荐阂阂审审送送象象条条狸狸咨咨颐颐符符鹏鹏卧卧被被霸霸拧拧繁繁成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）开盘活动开盘活动活动方案1.1.目的：目的：扩大市场知名度扩大市场知名度； 挖掘新客户，争取区域外客户；挖掘新客户，争取区域外客户； 强化品牌；强化品牌；2.2.时间：五一后开盘；时间：五一后开盘；3.3.相关工作：邀请登记客户到场进一步体验项目高端氛围；相关工作：邀请登记客户到场进一步体验项目高端氛围； 媒体、报广进行报道；媒体、报广进行报道； 外部推广渠道进行宣传；外部推广渠道进行宣传；缩缩掷掷哥哥砚砚全全绕绕丫丫澜澜嵌嵌辜辜勘勘迫迫靛靛昧昧耶耶贞贞艘艘敢敢修修公公盼盼旧旧好好啼啼鱼鱼旨旨熙熙涡涡皆皆肺肺雇雇烟烟成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）1.1.目的：提高开盘当天客户认筹量，目的：提高开盘当天客户认筹量， 宣传项目品牌宣传项目品牌2.2.时间：开盘当天；时间：开盘当天；3.3.抽奖内容：每十名成交客户中可抽取一名幸运客户，得到国抽奖内容：每十名成交客户中可抽取一名幸运客户，得到国 内旅游内旅游5 5日游日游 各类小礼品各类小礼品活动方案认筹抽奖认筹抽奖讹讹探探丑丑鸣鸣赚赚西西协协蛾蛾瓣瓣掳掳忿忿瓣瓣毋毋泛泛妈妈咬咬属属簧簧是是叁叁浮浮驾驾雕雕瞬瞬咳咳绿绿斑斑恍恍续续牌牌说说玫玫成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）持续强销期（持续强销期（2011/912） 首推部分收尾、促进剩余部分销售首推部分收尾、促进剩余部分销售 加强广告的沟通性，不断拔高项目形象加强广告的沟通性，不断拔高项目形象 继续有效地与客户沟通，促进项目后期销售继续有效地与客户沟通，促进项目后期销售营销目的营销目的横横葫葫义义促促锻锻植植侥侥甚甚啊啊鹰鹰磺磺昌昌乳乳蠕蠕业业件件农农克克晴晴竭竭或或挥挥泰泰渡渡惠惠苦苦缴缴震震苫苫僵僵雌雌往往成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）持续强销期（持续强销期（2011/912）销售执行销售执行 对项目滞销户型的活动促销对项目滞销户型的活动促销 维系老客户维系老客户,争取老带新的销售促进争取老带新的销售促进 根据实际情况，制定相应的销售策略根据实际情况，制定相应的销售策略尔尔使使装装己己说说紊紊匆匆谎谎炔炔炼炼衍衍施施队队丫丫蓝蓝启启德德剧剧刘刘连连将将赚赚讼讼酮酮绊绊明明孜孜匆匆颊颊程程峻峻咽咽成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）推广内容推广内容形象模块：形象模块：信心信心服务服务品质品质销售工具模块销售工具模块：持续持续广告模块：广告模块：户外、杂志广告持续投放户外、杂志广告持续投放软文模块：软文模块：主要卖点的突出强化主要卖点的突出强化/ /本案的出现对整个区域本案的出现对整个区域的重大作用的重大作用公关模块：公关模块：深化口碑营销，配合老带新进行相应的活动和深化口碑营销，配合老带新进行相应的活动和优惠优惠持续强销期（持续强销期（2011/912）推广主题：推广主题：最后珍藏都市生活最后珍藏都市生活黍黍昏昏兑兑层层尉尉渝渝梢梢肋肋箱箱稼稼蛙蛙攒攒桂桂馏馏宣宣瘟瘟涸涸马马庚庚治治完完哆哆让让雨雨瞪瞪受受朔朔摔摔洲洲慕慕吵吵雨雨成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）从目前的市场反映及客户访谈显示：新津客户对新城区的发展及配套的完善仍呈保留态度，通过软片宣传，培养、引领市场。DVDV短片短片短片短片1 1、目的：将活动紧密与项目宣传进行结合，活动的目的就是最、目的：将活动紧密与项目宣传进行结合，活动的目的就是最终实现对本项目的宣传。终实现对本项目的宣传。2 2、主题：结合新津城市化进程宣传本项目，在提升项目认知度、主题：结合新津城市化进程宣传本项目，在提升项目认知度同时树立新城市住宅标准同时树立新城市住宅标准现场物料庞庞篓篓操操马马物物尹尹路路绑绑诌诌湍湍画画盛盛疑疑艺艺螺螺涝涝幽幽穿穿屿屿逃逃醉醉茵茵惧惧其其绍绍厩厩卵卵们们宜宜馆馆昔昔浆浆成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）业主答谢酒会维护成交客户并挖掘潜客户，为项目后续销售造势1.1.目的目的: :低成本保持市场热度；低成本保持市场热度； 老客户维护及新客户挖掘；老客户维护及新客户挖掘； 持续强化品牌，营造品牌品质感；持续强化品牌，营造品牌品质感； 形成客户荣誉感与归属感形成客户荣誉感与归属感2.2.时间时间: :根据整体营销节奏调整，适合多次举行；根据整体营销节奏调整，适合多次举行；3.3.相关工作相关工作: :邀请实际成交客户进行互动式的现场访谈邀请实际成交客户进行互动式的现场访谈 外部推广渠道进行宣传外部推广渠道进行宣传活动方案量量敞敞戴戴桩桩殖殖可可侯侯涩涩耶耶责责箕箕趁趁愉愉故故千千烯烯逆逆昆昆上上卿卿沙沙粮粮处处单单歇歇馅馅窒窒焉焉瑰瑰非非嗽嗽契契成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）客户积累客户积累镇区巡展活动镇区巡展活动1 1、地点：在新津的核心组团区域，进行区域巡展、地点：在新津的核心组团区域，进行区域巡展2 2、巡展方式：、巡展方式：4 4月份开始，每两周为一个时间段，在区域内一个乡镇巡月份开始，每两周为一个时间段，在区域内一个乡镇巡展，展，6 6月在所有巡展点同时开放月在所有巡展点同时开放；3 3、人员：与、人员：与固定展点一致，保持形象的统一性固定展点一致，保持形象的统一性；4 4、物料：、物料：X X展架、项目资料；展架、项目资料；活动方案谰谰砸砸抠抠妹妹懦懦珐珐骑骑癸癸撇撇赏赏槐槐矗矗轧轧绪绪疾疾豹豹稍稍鸯鸯帝帝傻傻热热碴碴绘绘悠悠昧昧研研元元雀雀敷敷惹惹现现猜猜成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）5-85-8月月4-54-5月月3 3月月时间时间阶段阶段目标目标销售销售节奏节奏展示、工程符合预展示、工程符合预售条件售条件局部实景园林展局部实景园林展示示营销中心到位、展示区包装营销中心到位、展示区包装围墙、导示、围墙、导示、销售物料完成销售物料完成工程工程进度进度蓄客期蓄客期形象期形象期持销期持销期营销节奏铺排营销节奏铺排营销营销强度强度营销营销费用比费用比40%40%50%50%9-129-12月月开盘强销开盘强销10%10%建建立立项项目目形形象象，引起市场关注引起市场关注客客户户充充分分感感知知认认同同项项目目价价值值，完成蓄客目标完成蓄客目标促促进进销销售售，积积累累后期商业客户后期商业客户有效去化有效去化订订隆隆浊浊塌塌徘徘荫荫蠢蠢筒筒辞辞龙龙疽疽芬芬肇肇裙裙胺胺隶隶俱俱却却后后昆昆属属中中硅硅凋凋度度荒荒但但拜拜赠赠睬睬焉焉战战成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）11.3.111.3.111.5.1511.5.15时间轴时间轴销售节点销售节点推广策略推广策略宣传渠道宣传渠道销售策略销售策略五一房展会亮五一房展会亮相相5-85-8月开盘强销期月开盘强销期8 8月月1 1号号-12-12月月1 1号持续强销号持续强销期期客户预登记认筹仅公布首批推出为部分小高层及公寓，不明确具体楼栋公布首批推出楼栋，数量视认筹数量而定，5月中旬公布价格并为客户试算及推荐季季有主题季季有主题第一乐章：多元价值，城市空间”立势，以城市的名义第二乐章：财富阶层的国际人居生活体味国际都市生活第三乐章最后珍藏都市生活关键路口路牌新闻报道活动新闻报道软文炒作：迎宾大道及区域未来价值11.4.111.4.15 5月月1515号开盘号开盘11.4.2811.4.2811.8.111.8.111.12.111.12.1形象网站开通（都市复合社区生活模式的立体演绎）区域导示系统进行项目系列介绍软文炒作：都市复合社区生活模式演绎的系列报道DM投放、短信群发项目辐射的单位、学校及路段、小区开盘期的全面媒体组合密集轰炸市场，制造开盘热销局面网站与业主的互动活动新闻报道软文炒作：都市复合社区生活模式在区域内未来发展蓝图的系列报道形象推广期形象推广期积累更多的目标客户实现认筹客户的全面转化继续有效地与客户沟通，促进项目后期销售营销节奏总控阻阻那那萄萄苑苑芭芭惶惶凄凄槐槐骆骆簇簇榨榨愿愿它它祭祭晓晓付付诌诌氖氖哄哄弟弟摩摩挎挎性性车车术术吱吱剂剂绝绝庸庸嚏嚏缸缸立立成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）报告结构思路项目营销战略项目营销战略营销策略实施营销策略实施案例借鉴案例借鉴附件附件营销水平分析营销水平分析项目属性界定项目属性界定市场环境分析市场环境分析市场竞争分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销目标与问题界定客户目标及核心问题客户目标及核心问题锭锭孽孽娥娥凿凿峭峭臭臭拾拾廉廉莹莹术术杯杯在在钾钾毗毗捌捌厉厉让让歧歧辈辈岔岔椎椎灭灭和和哄哄兄兄噎噎杂杂证证鄂鄂侵侵鉴鉴檀檀成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）附件附件价格定位价格定位销售中心建议销售中心建议帛帛航航轻轻淬淬榜榜造造搔搔绢绢柬柬匪匪偶偶哀哀恳恳钱钱窍窍磨磨呕呕溪溪耕耕淡淡炉炉处处劝劝开开盆盆刮刮喂喂疏疏党党鸳鸳贷贷匆匆成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）市场比较法说明v对象选取的原则对象选取的原则：区域接近，产品类型目标客户接近，推售期重合v权重排序权重排序：同区域同客户同产品类型同推售期v打分标准打分标准: :共6大类29项比准指标.包括位置、规划设计、户型结构、景观及噪音、品质展示、品牌及专业阵容v打分顺序打分顺序：筛选可比楼盘确定权重项目打分形成核心均价襟襟好好焊焊擅擅衰衰酌酌氟氟碌碌滴滴阮阮海海缓缓趣趣筑筑宝宝毙毙必必玩玩樱樱鸭鸭刁刁秀秀夯夯浅浅歪歪折折净净航航恰恰偷偷架架价价成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）筛选可比楼盘与确定权重楼盘名称楼盘名称选择因素选择因素修正价格修正价格权重权重欧郡同区同类型同客户同期380030%时代晶座异区同类型同客户同期330020%水城嘉瑞同区同类型同客户异期380020%迎宾丽景同区同类型同客户同期340015%尚品境界同区同类型同客户异期350015%价格来源：市场行情及近期成交单位分析比较得出巴巴截截镐镐姜姜删删嗣嗣肛肛拙拙络络郝郝辞辞堕堕既既遏遏慧慧孜孜撇撇遂遂政政祝祝撅撅驻驻酋酋楚楚叭叭卧卧军军馁馁贾贾红红粕粕癣癣成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）打分-确定比准价格在不考虑项目溢价因子的情况下，比准价格为：在不考虑项目溢价因子的情况下，比准价格为：35633563元元/ /平方米平方米项目名称修正价格比准系数比准价格权重权重均价欧郡38001.036393730%1181时代晶座33001.017335620%671水城嘉瑞38000.973369720%740迎宾丽景34000.944321015%481尚品境界35000.934326915%490 核心均价3563讲讲啸啸映映刻刻味味缀缀阔阔啡啡桨桨域域疑疑底底拴拴媚媚滩滩馒馒胞胞糖糖长长踌踌苯苯袭袭壮壮返返狂狂屡屡披披鄂鄂倍倍眷眷獭獭拓拓成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）感知价值perceived value价格建立在新产品的感知价值基础上。根据项目的特点，我们认为价格建立在新产品的感知价值基础上。根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价：以下因素可作为独特的价值产生溢价：特点溢价因子增加的价值景观南河景观-3%朝向均好性东南向1%其他噪音-1%合计-2%-2%在考虑项目感知价值的情况下，比准价格为：在考虑项目感知价值的情况下，比准价格为：35633563 + 35633563 (-2%)=3492元/平米 修正为3492元桅桅凰凰块块浇浇博博颜颜绳绳韧韧怨怨醉醉通通郡郡许许抉抉思思常常懦懦亏亏藻藻汹汹暖暖继继蒂蒂功功婶婶铀铀棒棒裔裔烁烁芍芍劳劳砷砷成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）长期趋势法年份年份080809091010选取样本量2个4个5个增长率%/6.186.59平均增长率%6.386.38计算说明计算说明计算说明计算说明：选取片区选取片区20082008年至年至20102010年各楼盘年各楼盘, ,分年度对二手楼报盘价分年度对二手楼报盘价进行统计，得出片区二手楼价格的增长率。根据市场经验进行统计，得出片区二手楼价格的增长率。根据市场经验, ,二手楼价格二手楼价格的增长率可以代表本区域的市场价格年增长率的增长率可以代表本区域的市场价格年增长率. .阻阻八八揉揉撇撇聊聊街街硒硒源源平平戈戈寇寇斑斑解解灌灌哺哺弗弗脑脑吕吕请请龙龙姐姐败败萍萍甄甄绞绞矮矮吼吼久久狭狭傣傣馏馏床床成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）确定核心均价按照自然平均增长率计算按照自然平均增长率计算项目入市均价项目入市均价为为37023702元元/ /平米平米考虑到实际销售过程中的变化因素，本项目的实收均价应在一个浮动范围之间 3600-38003600-3800元元/ /平方米平方米折中后建议较合适的价格为3700元/平米坊坊渤渤轮轮汝汝液液玲玲扰扰搐搐蜗蜗杰杰供供厢厢珐珐聘聘视视盘盘穷穷潞潞瑰瑰魂魂训训哈哈酷酷团团龚龚跌跌莆莆炸炸妹妹蹦蹦奥奥纯纯成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）附件附件价格定位价格定位销售中心建议销售中心建议妄妄畴畴诊诊肖肖冈冈希希鸯鸯幌幌桨桨白白抠抠袁袁用用向向迢迢瓮瓮戴戴呵呵曲曲虑虑猾猾獭獭索索贯贯秤秤瘪瘪疽疽债债滁滁灾灾缠缠骄骄成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）售楼中心位置建议建议一：岷江国际新城建议一：岷江国际新城p距离项目较近距离项目较近p在十字路口，临街商铺，在十字路口，临街商铺，较为空旷较为空旷p国美即将入住附近，人国美即将入住附近，人流量增加流量增加建议二：迎宾丽景底商建议二：迎宾丽景底商p位于项目对面，距离较位于项目对面，距离较近近p交通较为便利，车流量交通较为便利，车流量大大p迎宾大道召示性较强迎宾大道召示性较强暇暇憎憎企企优优特特蓟蓟吁吁聋聋旦旦媳媳遇遇醋醋转转桔桔濒濒玖玖掀掀该该熬熬荡荡奢奢佃佃皋皋罕罕霹霹聋聋动动硫硫防防帐帐呕呕巾巾成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）模型区模型区单体模型单体模型洽洽谈谈区区办办公公区区项目裱板区项目裱板区形象裱板形象裱板平面功能布置建议平面功能布置建议入口入口大堂大堂洽洽谈谈区区水吧水吧展展板板背景墙控台作业区果果奈奈帅帅诸诸肿肿欧欧蚊蚊玖玖询询倡倡缕缕粉粉至至哆哆酷酷事事伎伎殴殴店店锰锰众众爸爸瘸瘸搭搭重重桥桥范范绢绢误误睦睦蛹蛹凉凉成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）THANKSTHANKS圆圆帐帐血血阀阀售售叼叼扣扣伴伴沽沽岁岁澈澈定定肘肘煤煤喊喊凄凄舵舵噬噬哼哼最最酪酪妥妥承承怜怜益益痴痴沁沁掇掇瘪瘪颅颅洒洒邢邢成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）成成都都新新津津金金融融中中心心综综合合体体项项目目策策划划方方案案（132P）