房房 地地 产产 经经 济济 学学授课教师：授课教师： 张张 东东第一章第一章 导导 言言第一节第一节 房地产房地产第二节第二节 房地产的特点房地产的特点第三节第三节 房地产经济学的对象和内容房地产经济学的对象和内容作作 业业学习提示学习提示本章学习提示本章学习提示u学习目的学习目的认识房地产这一基本概念认识房地产这一基本概念为以后学习有关房地产的各种知识作准备为以后学习有关房地产的各种知识作准备u学习重点学习重点房地产概念房地产概念房地产的自然及经济特点房地产的自然及经济特点u学习难点学习难点房地关系房地关系第一节第一节 房地产房地产一、房地产的概念一、房地产的概念二、房地产分类二、房地产分类三、房地关系三、房地关系（一）房地产概念的表述一）房地产概念的表述（二）理解房地产概念应注意的问题（二）理解房地产概念应注意的问题（三）房地产的其他称谓（三）房地产的其他称谓 一、房地产的概念一、房地产的概念 房地产是指房地产是指土地土地和建筑物等和建筑物等地上地上定着物定着物及其衍生的及其衍生的权利权利之总和。之总和。土地包括地表及其向上和向下延伸的土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空间。一定空间。只有对土地的依附程度很强的物体才只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产。的其他地上定着物才属房地产。土地和建筑物等地上定着物衍生的权土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵。利有多种权属状态和丰富内涵。 注意：1.1.房地产是物质实体与依托于物质实房地产是物质实体与依托于物质实体的权属关系的统一体的权属关系的统一2.2.房地产是一个由主、辅空间构成的房地产是一个由主、辅空间构成的 体系体系3.3.房地产可以表现为不同的资产形态房地产可以表现为不同的资产形态 不动产不动产动产的对称，指不可移动或移动后会改变原动产的对称，指不可移动或移动后会改变原性质、形状、失去原价值的物体。严格讲，性质、形状、失去原价值的物体。严格讲，其包含房地产。其包含房地产。 物业物业 一般指已具备使用条件的房地产。一般指已具备使用条件的房地产。 地产地产 楼宇楼宇 Real estateReal estate：土地及其上的建筑物：土地及其上的建筑物 Real propertyReal property：real estatereal estate及其相关权及其相关权益益房地产房地产某些构筑物及其财产权利（某些构筑物及其财产权利（桥桥 梁、道路、机场、水库大梁、道路、机场、水库大坝等）坝等）与土地尚未分离的农作物、与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子等林木、果树及其种子等价值昂贵的船舶、飞机和火价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产车等财产不不 动动 产产 二、房地产分类二、房地产分类（一）按构成要素分类（一）按构成要素分类房产；地产房产；地产 ；房地产；房地产（二）按用途分类（二）按用途分类工业房地产；商业房地产；住宅、公工业房地产；商业房地产；住宅、公共事业房地产；其他用途房地产共事业房地产；其他用途房地产（三）按开发建设程度分类（三）按开发建设程度分类生地；熟地；期房；现房生地；熟地；期房；现房 还可按新旧程度、建设标准等分类还可按新旧程度、建设标准等分类三、房地关系三、房地关系（一）二者相互不可分一）二者相互不可分 从自然属性上考察从自然属性上考察 从社会活动上考察从社会活动上考察 从产权实现上考察从产权实现上考察（二）土地有较强的相对独立性（二）土地有较强的相对独立性n 有地才有房有地才有房n 城市土地在形式上可以脱离房城市土地在形式上可以脱离房 住新住新房啰房啰站住！这站住！这块地是我块地是我的的。但这房但这房子是我子是我的呀！的呀！那那怎怎么么办办？A:房屋所有权房屋所有权 B:房屋使用权房屋使用权C:土地所有权土地所有权 D:土地使用权土地使用权 若你要使用这间房屋，若你要使用这间房屋， 应取得那几项产权？应取得那几项产权？ ABCABDABCD ACADACDBC/ BDBCD 第二节第二节 房地产的特点房地产的特点 一、房地产的自然特点一、房地产的自然特点 二、房地产的经济特点二、房地产的经济特点 三、房地产的社会特点三、房地产的社会特点 一、房地产的自然特点一、房地产的自然特点（一）基本构成内容具有二元性（一）基本构成内容具有二元性（二）空间位置的固定性（二）空间位置的固定性（三）长久耐用性（三）长久耐用性（四）用途多功能性（四）用途多功能性二、房地产的经济特点二、房地产的经济特点 （一）开发建设上的特点（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点（二）流通上的特点 （三）消费上的特点（三）消费上的特点 （四）价值上的特点（四）价值上的特点 三、房地产的社会特点三、房地产的社会特点（一）开发上的社会规划性（一）开发上的社会规划性（二）法律关系的复杂性（二）法律关系的复杂性（三）与人们的社会生活密切相关（三）与人们的社会生活密切相关（四）能体现人文景观（四）能体现人文景观（一）开发建设上的特点（一）开发建设上的特点 生产具有流动性生产具有流动性 一般不能批量生产一般不能批量生产 生产周期较长生产周期较长 资金垫付量较大资金垫付量较大（二）流通上的特点（二）流通上的特点v 是一种观念是一种观念( (权益权益) )上的流通上的流通v 租赁具有特别意义租赁具有特别意义v 交换过程较复杂交换过程较复杂（三）消费上的特点（三）消费上的特点q 消费与流通同时进行较普遍消费与流通同时进行较普遍q 消费过程较长消费过程较长q 消费的群体性较普遍消费的群体性较普遍 （四）价值上的特点（四）价值上的特点v 价值较大价格较高价值较大价格较高v 有较好的保值增值性有较好的保值增值性v 财富表现力较强财富表现力较强第三节第三节 房地产经济学的对象和内容房地产经济学的对象和内容 一、研究对象一、研究对象 二、学科性质二、学科性质 三、与相关学科的关系三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系四、与相关课程的关系 第一章第一章 作作 业业一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产概念的不同表述，并对其进行评价。概念的不同表述，并对其进行评价。二、至少看二、至少看5 5本书上有关房地产特点的内容。本书上有关房地产特点的内容。然后回答以下问题：然后回答以下问题： 假定你要购买一套住房，你将怎样利用假定你要购买一套住房，你将怎样利用房地产的特点来为你的购房决策服务？房地产的特点来为你的购房决策服务？ 要求：用作业本做好下周上课时提交。要求：用作业本做好下周上课时提交。 第二章第二章 房地产的经济运行过程房地产的经济运行过程第一节第一节 房地产经济运行过程的内容房地产经济运行过程的内容第二节第二节 房地产经济运行过程的特点房地产经济运行过程的特点第三节第三节 房地产经济运行过程的协调房地产经济运行过程的协调本章学习提示本章学习提示u学习目的学习目的把握房地产经济运行的全貌把握房地产经济运行的全貌为相互联系地学习好后边各章内容打下基础为相互联系地学习好后边各章内容打下基础u学习重点学习重点房地产经济运行过程的主要内容房地产经济运行过程的主要内容房地产经济运行各阶段和环节之间的联系房地产经济运行各阶段和环节之间的联系第一节第一节 房地产经济运行过程的内容房地产经济运行过程的内容一、地产开发一、地产开发二、房屋建造二、房屋建造三、房地产流通三、房地产流通四、房地产使用及管理四、房地产使用及管理五、房地产退废五、房地产退废六、房地产经济运行过程图六、房地产经济运行过程图 一、地产开发一、地产开发（一）地产开发的含义和作用（一）地产开发的含义和作用 1.地产开发的含义地产开发的含义 2.地产开发的分类地产开发的分类 3.地产开发的作用地产开发的作用（二）地产开发的实施环节（二）地产开发的实施环节 1.取得土地取得土地 2.改造土地改造土地 1.1.地产开发的含义地产开发的含义v地产开发：地产开发：将不具备建筑使用将不具备建筑使用条件条件的的土地转变为符合建筑使用土地转变为符合建筑使用条件条件的土地的的土地的过程。过程。v注意：注意： 条件包括有形和无形条件和条件条件包括有形和无形条件和条件开发的内容通常包括开发的内容通常包括 “三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”等等地产开发通常要投入一定量的活劳动地产开发通常要投入一定量的活劳动 2. 2.地产开发的分类地产开发的分类 地产初级开发：指对从未作为建筑用地使用过的土地的开发。一次性。 地产再开发：对曾经或正在作为建筑用地使用的土地的开发。多次性。 地产初级开发与再开发的关系：初级开发是再开发的基础，再开发是初级开发的继续。 3. 3.地产开发的作用地产开发的作用是房地产经济运行过程的首要环节，其开发质量对后续环节有重要影响。 从位置上影响后续环节 从产权上影响后续环节 从成本上影响后续环节 从质量上影响后续环节 1.1.取得土地取得土地o 含义：取得土地所有权或使用权含义：取得土地所有权或使用权o 取得土地的渠道：取得土地的渠道： 征用渠道征用渠道 出让渠道出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂）（划拨、协议、招、拍、挂） 转让渠道转让渠道（直接转让、收购、合作（直接转让、收购、合作等等）o 出让与转让的比较出让与转让的比较o 土地储备整理制度与土地取得土地储备整理制度与土地取得土地出让与转让比较土地出让与转让比较出让出让转让转让交易交易主体主体一个所有者一个所有者 多个使用者多个使用者多个使用者多个使用者 多个使用者多个使用者交易交易性质性质卖方垄断卖方垄断买方竞争买方竞争卖方竞争卖方竞争买方竞争买方竞争市场市场层次层次土地一级市场土地一级市场增量市场增量市场土地二级市场土地二级市场存量市场存量市场交易交易方式方式协议、划拨、协议、划拨、招、拍、挂招、拍、挂直接转让、收购兼直接转让、收购兼并、合作开发等并、合作开发等土地储备整理制度土地储备整理制度土地储备整理：土地储备整理：指土地储整机构受政指土地储整机构受政府委托依有关规定，将其以收购方式取府委托依有关规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库储存，并进行前期纳入政府土地储备库储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。开发整理，合理配置土地资源的行为。 实施意义：实施意义：盘活存量、加强宏观管理盘活存量、加强宏观管理 对取得土地的影响：对取得土地的影响：强化公开和规范强化公开和规范 实施现状：实施现状：正逐步推开正逐步推开,各地有差异各地有差异 视频：视频：杭州市土地储备中心情况杭州市土地储备中心情况 沪杭汉三市土地储备制度比较沪杭汉三市土地储备制度比较上海上海杭州杭州武汉武汉土地储备土地储备性质性质 市场主导、市场主导、非强制性非强制性政府主导、政府主导、强制性强制性 政府主导与市场调政府主导与市场调节相结合节相结合 机构职能机构职能 储地、整地储地、整地 储地、整地储地、整地 储地、交易许可储地、交易许可 储备外的储备外的土地交易土地交易 用地者自由交用地者自由交易易 无储备外的无储备外的土地交易土地交易 用地者获许可后完用地者获许可后完成成 储备内的储备内的土地交易土地交易 地储中心和用地储中心和用地者均可地者均可 必须由储备必须由储备中心完成中心完成 中心和获交易许可中心和获交易许可的用地者完成的用地者完成 用地者自用地者自行交易行交易 不禁止不禁止 禁止禁止 须获交易许可且在须获交易许可且在土地市场内进行土地市场内进行 供地主体供地主体及其权力及其权力 地储中心、用地储中心、用地者各自供应地者各自供应 土地储备中土地储备中心独揽心独揽 地储中心与用地者地储中心与用地者共同供应共同供应 储地供应储地供应 协议为主协议为主 招、拍、协招、拍、协 招、拍、挂招、拍、挂视频：杭州市土地储备整理中心介绍视频：杭州市土地储备整理中心介绍2.改造土地改造土地v 初级改造：与地产初级开发相对应初级改造：与地产初级开发相对应 对象对象 农用地、荒地或山地等农用地、荒地或山地等 内容内容 三通一平或五通一平等三通一平或五通一平等v 再改造：与地产再开发相对应再改造：与地产再开发相对应 对象对象 城镇内已作为建筑用地使用城镇内已作为建筑用地使用过或正在使用的土地过或正在使用的土地 内容内容 旧房拆迁（统一、自行、委旧房拆迁（统一、自行、委托）、管线改造等托）、管线改造等 二、房屋建造二、房屋建造（一）作用一）作用主要生产环节主要生产环节（二）主要环节（二）主要环节 1. 勘察设计勘察设计勘察：地下和地上勘测；为设计服务勘察：地下和地上勘测；为设计服务设计：各种设计和预算；为施工服务设计：各种设计和预算；为施工服务 2. 施工及其监理施工及其监理施工：方式；开发商与建筑业关系施工：方式；开发商与建筑业关系监理：必要性；方式监理：必要性；方式 3. 竣工验收竣工验收三、房地产流通三、房地产流通（一）作用（一）作用实现房地产价值实现房地产价值（二）形式（二）形式v出售：含义；特点；现售；预售出售：含义；特点；现售；预售v出租：含义；特点出租：含义；特点v其他：互换；抵债；抵押；赠与等其他：互换；抵债；抵押；赠与等（三）注意（三）注意开发商通过营销完成流通开发商通过营销完成流通中间商可中间商可能有多个能有多个消费者会转化为卖房者消费者会转化为卖房者房地产流通与生产的关系房地产流通与生产的关系房地产流通房地产流通生产生产消费消费房房地地产产生生产产房房地地产产消消费费价价值值待待实实现现价价值值实实现现抑制抑制抑制抑制刺激刺激刺激刺激调调 节节调调 节节四、房地产使用及管理四、房地产使用及管理(一一) 房地产使用房地产使用含义：发挥使用价值的过程含义：发挥使用价值的过程阶段：初始、正常、退化阶段：初始、正常、退化分类：生产性使用、生活性使用分类：生产性使用、生活性使用(二二) 房地产使用中的管理房地产使用中的管理养护修缮养护修缮装饰改造装饰改造配套服务配套服务五、房地产退废五、房地产退废（一）含义（一）含义v 房地产因不能满足需要而退出市场房地产因不能满足需要而退出市场v 原因是有形和无形损耗等原因是有形和无形损耗等（二）方式（二）方式v 正常退废正常退废v 延期退废延期退废v 提前退废提前退废房地产经济运行过程图地产开发地产开发房屋房屋建造建造房地产房地产流通流通房地产房地产使用使用维修维修服务服务房地产房地产退废退废再开发再开发交工交工验收验收委托委托施工施工委托委托监理监理委托委托勘察勘察设计设计制定制定销售销售方案方案广告广告宣传宣传实施销售实施销售中间商中间商消费者消费者尾期使用尾期使用正常使用正常使用初期使用初期使用更更换换使使用用者者养护养护维修维修装修装修改造改造服务服务被被征征用用房屋房屋正常退废正常退废房屋非房屋非正常退废正常退废土土地地使使用用到到期期土土地地使使用用未未到到期期政府政府收回收回办理办理续用续用转转让让续续用用取取得得土土地地改改造造土土地地征用出让转让其他 初级改造 再改造预售售卖租赁其他可行性可行性研究研究第二节第二节 房地产经济运行过程的特点房地产经济运行过程的特点一、时间结构的前短后长性一、时间结构的前短后长性二、管理服务配套的复杂性二、管理服务配套的复杂性三、房地运行轨迹的非一致性三、房地运行轨迹的非一致性四、权属变更的频繁性四、权属变更的频繁性五、流通与消费的相容性五、流通与消费的相容性第三节第三节 房地产经济运行过程的协调房地产经济运行过程的协调一、协调的内容一、协调的内容 时间；质量时间；质量 经济；社会经济；社会二、协调的基础二、协调的基础 宏观基础宏观基础 微观基础微观基础三、促进协调的基本方法三、促进协调的基本方法 市场方法市场方法 行政方法行政方法第三章第三章 房地产业房地产业（自学）（自学）要求：要求：阅读教材第阅读教材第2章第章第1、2、3、5节，节，4271，86-3页页阅读阅读23种其它教材或著作中的种其它教材或著作中的“房房地产业地产业”章章做不少于一千字的读书笔记做不少于一千字的读书笔记针对房地产业提出两个你认为最值得针对房地产业提出两个你认为最值得提出的问题，并对所提问题进行自我评提出的问题，并对所提问题进行自我评价（意义等）价（意义等）第四章第四章 房地产产权房地产产权第一节第二节第三节第五章第五章 房地产市场房地产市场第一节第一节 房地产市场的结构和功能房地产市场的结构和功能第二节第二节 房地产市场的特点房地产市场的特点第三节第三节 房地产市场的需求与供给房地产市场的需求与供给第四节第四节 房地产市场周期波动房地产市场周期波动作业：写一篇小论文作业：写一篇小论文第一节第一节 房地产市场的结构和功能房地产市场的结构和功能一、房地产市场概念一、房地产市场概念二、房地产市场的构成要素二、房地产市场的构成要素三、房地产市场结构三、房地产市场结构四、房地产市场功能四、房地产市场功能一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念 1.概念表述：概念表述：房地产商品的交易场所或房地产交易关房地产商品的交易场所或房地产交易关系和活动的总和。系和活动的总和。 2.理解时应注意：理解时应注意： 是有形和无形房地产商品的统一市场是有形和无形房地产商品的统一市场 是有限是有限场所场所和无限和无限领域领域的统一体的统一体 是房产与地产市场的统一是房产与地产市场的统一二、房地产市场的构成要素二、房地产市场的构成要素市场主体市场主体 参与房地产交易的供求双方参与房地产交易的供求双方市场客体市场客体 房地产市场上的买卖对象房地产市场上的买卖对象市场媒介市场媒介 房地产交易活动的中介房地产交易活动的中介市场规则市场规则 交易的各种内在约定和外部规定交易的各种内在约定和外部规定市场信号市场信号 主要指反映市场各种信息的价格主要指反映市场各种信息的价格三、房地产市场结构三、房地产市场结构v 按交易层次和权属内容划分按交易层次和权属内容划分v 按房地产经济运行时序划分按房地产经济运行时序划分v 按房地产用途划分按房地产用途划分v 按为房地产市场提供的服务内容划分按为房地产市场提供的服务内容划分v 按权益让渡形式划分按权益让渡形式划分v 按空间范围划分（国际、国内、区域）按空间范围划分（国际、国内、区域）v 按房地产交易目的划分（投资、消费）按房地产交易目的划分（投资、消费）v 其他划分其他划分按交易层次和权属内容划分的市场按交易层次和权属内容划分的市场一级市场：一级市场：土地使用权出让市场。反映土地使用权出让市场。反映政府与土地经营者和使用者之间的交易政府与土地经营者和使用者之间的交易关系关系 。 二级市场：房地产开发商与使用者之间二级市场：房地产开发商与使用者之间的交易市场。反映房地产经营者相互之的交易市场。反映房地产经营者相互之间、经营者与消费者之间的交易关系间、经营者与消费者之间的交易关系 三级市场：存量房地产的交易市场。主三级市场：存量房地产的交易市场。主要反映房地产使用者相互间的横向交易要反映房地产使用者相互间的横向交易关系。关系。 按房地产经济运行时序划分的市场按房地产经济运行时序划分的市场 土地投资市场土地投资市场 房地产开发市场房地产开发市场 房地产建筑施工市场房地产建筑施工市场 房地产营销市场房地产营销市场 物业管理市场物业管理市场按房地产用途划分的市场按房地产用途划分的市场o 住房市场住房市场o 写字楼市场写字楼市场o 商业用房市场商业用房市场o 工业用房市场工业用房市场o 其他用房市场其他用房市场按照为房地产市场提供的服务内按照为房地产市场提供的服务内容划分的市场容划分的市场v 房地产金融市场房地产金融市场v 房地产劳务市场房地产劳务市场v 房地产中介市场房地产中介市场v 房地产信息市场房地产信息市场按权益让渡形式划分的市场按权益让渡形式划分的市场q房地产买卖市场房地产买卖市场q房地产租赁市场房地产租赁市场q房地产抵押市场房地产抵押市场q房地产典当市场房地产典当市场四、房地产市场功能四、房地产市场功能充当配置房地产资源和利益的工具充当配置房地产资源和利益的工具向市向市场各交易主体各交易主体传递传递信息信息引引导供需双方合理决策供需双方合理决策 充当充当政府政府进行宏观进行宏观调控控的工具的工具客观评价和发现房地产价值和价格客观评价和发现房地产价值和价格v注意：市场功能的发挥需要具备一定注意：市场功能的发挥需要具备一定的条件。宏、微观条件。的条件。宏、微观条件。第二节第二节 房地产市场的主要特点房地产市场的主要特点一、区域性较强一、区域性较强二、房地产产品具有异质性二、房地产产品具有异质性（不可替代性）（不可替代性）三、可垄断性较强三、可垄断性较强（土地、资金）（土地、资金）四、市场信息不充分四、市场信息不充分五、需求广泛五、需求广泛六、对短期供求变化的反应不敏感六、对短期供求变化的反应不敏感第三节第三节 房地产市场的需求与供给房地产市场的需求与供给一、房地产市场需求一、房地产市场需求 二、房地产市场供给二、房地产市场供给三、短期房地产市场均衡三、短期房地产市场均衡四、长期房地产市场均衡四、长期房地产市场均衡一、房地产市场需求一、房地产市场需求（一）（一）房地产市场需求含义房地产市场需求含义（二）影响房地（二）影响房地产市市场需求的因素需求的因素（三）（三）房地产市场需求曲线房地产市场需求曲线（四）有助于考察房地产需求的相关指（四）有助于考察房地产需求的相关指标标房地产市场需求：房地产市场需求：房地产市场上买方在某特定时间、一定房地产市场上买方在某特定时间、一定价格水平下购买的房地产商品的数量价格水平下购买的房地产商品的数量。有效需求：有效需求：同时满足愿意购买和同时满足愿意购买和有能力有能力购买这两个条件购买这两个条件潜在需求：潜在需求：只满足愿意购买和只满足愿意购买和有能力有能力购购买这两个条件中的一个条件买这两个条件中的一个条件有效需求与潜在需求可相互转化有效需求与潜在需求可相互转化v注意：消费性需求与投资性需求注意：消费性需求与投资性需求影响房地产市场需求的因素影响房地产市场需求的因素 D：房地产市场的需求量（有效需求）：房地产市场的需求量（有效需求） I：房地产需求者的财力：房地产需求者的财力 P：房地产价格：房地产价格 P0：相关商品或服务的价格：相关商品或服务的价格 T：房地产需求者的偏好：房地产需求者的偏好 R：利率水平：利率水平 Ed：房地产需求者对未来的预期：房地产需求者对未来的预期 N：房地产潜在需求者的数量：房地产潜在需求者的数量房地产市场需求曲线房地产市场需求曲线价价格格P数量数量QddDD有助于考察房地产需求的相关指标有助于考察房地产需求的相关指标城市家庭总支出城市家庭总支出 城市居民消费价格指数城市居民消费价格指数 城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入 城市人口及家庭规模城市人口及家庭规模 国内生产总值及其增长率国内生产总值及其增长率就业率和就业结构就业率和就业结构房屋空间使用的类型和数量房屋空间使用的类型和数量 二、房地产市场供给二、房地产市场供给（一）（一）房地产市场供给含义房地产市场供给含义（二）影响房地（二）影响房地产市市场供供给的因素的因素（三）房地（三）房地产市市场的供的供给曲曲线（四）房地（四）房地产市市场供供给的衡量指的衡量指标 房地产市场供给含义房地产市场供给含义v特定房地产市场上的卖方在一定时间、特定房地产市场上的卖方在一定时间、一定价格水平下愿意向市场提供的房地一定价格水平下愿意向市场提供的房地产商品的数量。产商品的数量。v房地产供给量房地产供给量存量供给存量供给灭失量灭失量该种房地产的净转换量该种房地产的净转换量增量供给增量供给v其中，该种房地产的净转换量其中，该种房地产的净转换量它种它种房地产向该种房地产的转换量房地产向该种房地产的转换量该种房该种房地产向它种房地产的转换量地产向它种房地产的转换量影响房地产市场供给的因素影响房地产市场供给的因素S：房地产市场的供给量：房地产市场的供给量 P：房地产价格：房地产价格 C：房地产的开发成本：房地产的开发成本 K：房地产的开发建设技术水平：房地产的开发建设技术水平 ES：房地产供给者对未来的预期：房地产供给者对未来的预期房地产市场的供给曲线价格P数量数量Q QSSSS供供给的衡量指的衡量指标房地产存量房地产存量 报告期竣工量报告期竣工量 空置量与空置率空置量与空置率可供租售量可供租售量 房屋新开工面房屋新开工面积和施工面和施工面积 竣工房屋价竣工房屋价值 数量数量短期房地产市场均衡短期房地产市场均衡价价格格QD2P1P2D1 E2 E1S 长期房地产市场均衡长期房地产市场均衡价价格格数量数量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3第四节房地产市场周期波动第四节房地产市场周期波动一、概念界定一、概念界定二、周期波动过程二、周期波动过程三、与宏观经济周期波动的关系三、与宏观经济周期波动的关系四、影响周期波动因素四、影响周期波动因素五、周期波动的描述五、周期波动的描述房地产市场周期波动：房地产市场周期波动：房地产经济在发展过程中随时间变化房地产经济在发展过程中随时间变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。又叫房地产产业周期波动、房地产程。又叫房地产产业周期波动、房地产市场周期波动等。市场周期波动等。波动的绝对性波动的绝对性周期的不一致性周期的不一致性可分为区域、城市和全国，以及长期、可分为区域、城市和全国，以及长期、短期和随机波动等类型短期和随机波动等类型低低水水平平时时期期高高水水平平时时期期周期波动过程周期波动过程预预期期向向好好，需需求求增增长长加加快快，空空置置率率持持续续下下降降，租租金金增增长长率率稳稳定定或或小幅上升，高风险资金流动小幅上升，高风险资金流动预期悲观，需求低增长或负增长，预期悲观，需求低增长或负增长，供给大大超过需求，空置率继续上供给大大超过需求，空置率继续上升租金增长率下滑，资金加速撤出，升租金增长率下滑，资金加速撤出，泡沫破灭，市场低迷泡沫破灭，市场低迷供供给给停停止止或或很很低低，租租金金增增长长率率下下滑滑，需需求求有有增增长长趋趋势，空置率有下降趋势势，空置率有下降趋势预预期期乐乐观观，需需求求继继续续增增长长，空空置置率率接接近近最最低低，租租金金增增长长率率上上升升，低低风风险险资资金金和和投投机机资资金金进进入入，增量供给启动并加速增量供给启动并加速维维持持良良好好预预期期，增增量量供供给给增增长长率率超超需需求求，空空置置率率持持续续上上升升，租租金金增增长长率率缓缓升升，出出现现过度开发过度开发供给增供给增长率长率=需求增需求增长率长率与宏观经济周期波动的关系与宏观经济周期波动的关系v是宏观经济周期波动的组成部分是宏观经济周期波动的组成部分v波动方向往往一致波动方向往往一致美国经济学家西蒙美国经济学家西蒙库兹涅茨：库兹涅茨：宏观经济（宏观经济（GDPGDP）增长率）增长率房地产业发展房地产业发展萎缩萎缩停滞或倒退停滞或倒退稳定发展稳定发展快速发展快速发展高速发展高速发展影响周期波动因素影响周期波动因素内生因素内生因素收益率、投资、利率、通货膨胀等收益率、投资、利率、通货膨胀等外生因素外生因素政策、产业结构、城市化、增长方式等政策、产业结构、城市化、增长方式等随机因素随机因素自然灾害、战争、社会动荡等自然灾害、战争、社会动荡等波动原因：金融货币论、心理预期论、综合因素论、波动原因：金融货币论、心理预期论、综合因素论、市场自我修正市场自我修正 、外部冲击、外部冲击内部传导等观点内部传导等观点 周期波动的描述周期波动的描述常用的描述指标常用的描述指标房地产开发投资额房地产开发投资额反映供给反映供给商品房开工或竣工面积商品房开工或竣工面积反映供给反映供给商品房销售面积或销售额商品房销售面积或销售额反映需求反映需求商品房价格商品房价格反映市场供需反映市场供需积压面积或空置率积压面积或空置率反映市场供需反映市场供需描述方法描述方法多指标描述多指标描述单指标描述单指标描述中国中国19872001年房地产波动情况年房地产波动情况00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986 19871988 1989 19901991 1992 19931994 1995 19961997 1998 19992000 2001年份美国美国18701976年房地产市场波动情况年房地产市场波动情况-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份 1960第五章作业：写一篇小论文第五章作业：写一篇小论文题目（任选一个）：题目（任选一个）：v住房市场潜在需求向有效需求转化的住房市场潜在需求向有效需求转化的条件分析条件分析v商铺市场潜在需求向有效需求转化的商铺市场潜在需求向有效需求转化的条件分析条件分析v写字楼市场潜在需求向有效需求转化写字楼市场潜在需求向有效需求转化的条件分析的条件分析要求：严格按投稿的规范体列写作要求：严格按投稿的规范体列写作第五章作业：写一篇小论文第五章作业：写一篇小论文题目（任选一个）：题目（任选一个）：v大学周边住房租赁需求分析大学周边住房租赁需求分析v高校周边住房市场特点及其启示高校周边住房市场特点及其启示要求：严格按投稿的规范体列写作要求：严格按投稿的规范体列写作第六章第六章 地产分析地产分析第一节第一节 土地经济属性土地经济属性第二节第二节 土地利用理论土地利用理论第三节第三节 土地供给土地供给第四节第四节 土地等级土地等级第一节第一节 土地经济属性与地租理论土地经济属性与地租理论一、土地经济属性一、土地经济属性v土地是一种特殊商品土地是一种特殊商品（通过交换能给（通过交换能给其所有人带来经济收益、又不是纯商品）其所有人带来经济收益、又不是纯商品）v其他观点其他观点（全商品论、非商品论、商（全商品论、非商品论、商品外壳论）品外壳论）二、地租理论二、地租理论q马克思地租论马克思地租论q古典和新古典经济学地租论古典和新古典经济学地租论q城市地租论城市地租论第二节第二节 土地利用理论土地利用理论一、土地利用概述一、土地利用概述二、土地分区利用二、土地分区利用三、土地集约利用三、土地集约利用四、土地规模利用四、土地规模利用一、土地利用概述v含义：人类通过与土地结合获得物含义：人类通过与土地结合获得物质产品和服务的活动过程。质产品和服务的活动过程。v利用目的：索取物质产品或服务利用目的：索取物质产品或服务v影响利用的因素：自然、经济、技影响利用的因素：自然、经济、技术、社会术、社会v利用中的几个经济原理：土地稀缺利用中的几个经济原理：土地稀缺有价、用途转换、土地报酬递减、利有价、用途转换、土地报酬递减、利用后果的社会性。用后果的社会性。二、土地分区利用二、土地分区利用v含义：按土地区位特点对其在空间上含义：按土地区位特点对其在空间上作科学布局并合理利用的过程。作科学布局并合理利用的过程。v区位：分布的地区或地点。农业、工区位：分布的地区或地点。农业、工业区位论、城市区位论、市场区位论。业区位论、城市区位论、市场区位论。v城镇区位形成的一般过程城镇区位形成的一般过程v功能分区：商业、工业、居住、公共功能分区：商业、工业、居住、公共社区社区v功能区组合功能区组合v组合模式：圈层、三维、扇形、多核组合模式：圈层、三维、扇形、多核地租支付能力与区位组合规律地租支付能力与区位组合规律支支付付地地租租能能力力市中心市中心工业工业商业商业市郊市郊高级住宅高级住宅高层公寓高层公寓三、土地集约利用三、土地集约利用含义：含义：在一定面积土地上增加投入以获在一定面积土地上增加投入以获得土地的最高利用率得土地的最高利用率集约度：集约度：单位面积土地上所投资本和劳单位面积土地上所投资本和劳动量动量提高城镇土地利用集约度的基本途径：提高城镇土地利用集约度的基本途径：城市规模、增加建筑高度（容积率）、城市规模、增加建筑高度（容积率）、利用地下空间、适宜的建筑密度、搞好利用地下空间、适宜的建筑密度、搞好交通及通讯等基础设施。交通及通讯等基础设施。 四、土地规模利用四、土地规模利用含义：尽可能使土地利用处于报酬递含义：尽可能使土地利用处于报酬递增阶段，至少处于报酬不变阶段。增阶段，至少处于报酬不变阶段。影响因素：地上附着物的技术要求、影响因素：地上附着物的技术要求、地上附着物的功能、公共设施的服务半地上附着物的功能、公共设施的服务半径径第三节第三节 土地供给土地供给一、土地自然供给一、土地自然供给二、土地经济供给二、土地经济供给三、特殊的土地供给曲线三、特殊的土地供给曲线一、土地自然供给一、土地自然供给v含义：土地天生的可供人类利用的含义：土地天生的可供人类利用的部分部分v影响因素：适宜人类生活生产的气影响因素：适宜人类生活生产的气候条件、适宜植物生长的土壤和气候、候条件、适宜植物生长的土壤和气候、可供人类利用的生产资源、一定的交可供人类利用的生产资源、一定的交通条件通条件二、土地经济供给二、土地经济供给v含义：在自然供给基础上，投入劳含义：在自然供给基础上，投入劳动开发后成为人类可直接用于生产和动开发后成为人类可直接用于生产和生活用途的土地供给。生活用途的土地供给。v与自然供给的关系：自然供给是基与自然供给的关系：自然供给是基础、经济供给只能在自然供给范围内础、经济供给只能在自然供给范围内变化、自然供给无弹性、经济供给有变化、自然供给无弹性、经济供给有弹性弹性v影响因素：自然供给、利用技术影响因素：自然供给、利用技术社会需求、产品价格、供给者行为等社会需求、产品价格、供给者行为等v增加经济供给的措施：提供集约水增加经济供给的措施：提供集约水平、优化土地制度、调节生产和消费平、优化土地制度、调节生产和消费结构结构特殊的土地供给曲线特殊的土地供给曲线SQP第七章第七章 房产分析房产分析第一节第一节 住宅及其特性住宅及其特性第二节第二节 住宅供求住宅供求第三节第三节 非住宅房产非住宅房产第一节第一节 住宅及其特性住宅及其特性一、住宅概念一、住宅概念供人们居住生活的房屋建筑（空间）。供人们居住生活的房屋建筑（空间）。生存资料；享受资料；发展资料生存资料；享受资料；发展资料二、住宅分类二、住宅分类按楼高、成本、商品化程度等分类按楼高、成本、商品化程度等分类三、住宅特性三、住宅特性商品性和社保性、消费性和投资性、个商品性和社保性、消费性和投资性、个人性和社会性人性和社会性美国为穷人建透明塑料房美国为穷人建透明塑料房印度孟买贫民窟印度孟买贫民窟广州别墅之王天鹅湖城堡占地广州别墅之王天鹅湖城堡占地4亩建面亩建面3229平方米，售价将超平方米，售价将超3000万元万元29室室9厅厅中国身价一亿豪宅，月管理费十多万元中国身价一亿豪宅，月管理费十多万元贝克汉姆的豪宅贝克汉姆的豪宅 邓丽君在香港赤柱的别墅，一幢邓丽君在香港赤柱的别墅，一幢价值千万港元价值千万港元罗纳尔多顶级豪宅夜景罗纳尔多顶级豪宅夜景 罗纳尔多顶级豪宅外景罗纳尔多顶级豪宅外景 罗纳尔多顶级豪宅客厅罗纳尔多顶级豪宅客厅 罗纳尔多顶级豪宅豪华台阶罗纳尔多顶级豪宅豪华台阶 罗纳尔多顶级豪宅休息平台罗纳尔多顶级豪宅休息平台福布斯评世界五大豪宅福布斯评世界五大豪宅排名排名名称名称价值（价值（美元）美元）地点地点1 1爱敦格爱敦格1.21.2亿亿英国萨利郡英国萨利郡2 2三湖别墅三湖别墅0.750.75亿亿美国纽约美国纽约3 3皮埃尔棚屋皮埃尔棚屋0.700.70亿亿美国纽约美国纽约4 4马力布马力布0.650.65亿亿美国加州美国加州5 5托带拉克公寓托带拉克公寓0.610.61亿亿英国伦敦英国伦敦英国“爱敦阁”以1.2亿美元身价高居榜首第二节第二节 住宅供求住宅供求一、住宅需求一、住宅需求二、影响住宅需求的主要因素二、影响住宅需求的主要因素三、住宅供给三、住宅供给四、影响住宅供给的主要因素四、影响住宅供给的主要因素 住宅分配与流通住宅分配与流通 一、住宅需求一、住宅需求v有效和潜在需求有效和潜在需求v居住和投资需求居住和投资需求v基础和扩大需求基础和扩大需求基础需求：满足生存、生理和基础需求：满足生存、生理和社会道德要求的需求社会道德要求的需求扩大需求：满足享受和发展要扩大需求：满足享受和发展要求的需求求的需求二、影响住宅需求的主要因素二、影响住宅需求的主要因素价格对其有负影响价格对其有负影响家庭收入和财富对其有正影响家庭收入和财富对其有正影响利率变化对其有复杂影响利率变化对其有复杂影响人口和家庭数对其有正影响人口和家庭数对其有正影响住房政策对其有复杂影响住房政策对其有复杂影响三、住宅供给三、住宅供给q存量供给与增量供给存量供给与增量供给q供给总量与结构供给总量与结构q供给体系供给体系商品房供给商品房供给经济适用房供给经济适用房供给廉租房供给廉租房供给四、影响住宅供给的主要因素四、影响住宅供给的主要因素v投资量与供给量呈正向关系投资量与供给量呈正向关系v开发融资成本对供给量有反向关系开发融资成本对供给量有反向关系v土地供应量与供给量呈正向关系土地供应量与供给量呈正向关系v土地价格对供给量有反向关系土地价格对供给量有反向关系v建筑成本和各种费用对供给有反向建筑成本和各种费用对供给有反向关系关系v住宅价格对供给有正向关系住宅价格对供给有正向关系第三节第三节 非住宅房产非住宅房产一、写字楼一、写字楼二、商铺二、商铺三、工业用房三、工业用房四、其他非住宅房产四、其他非住宅房产第八章第八章 房地产价格房地产价格学习提示学习提示第一节第一节 房地产价格概述房地产价格概述第二节第二节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成学习提示本章学习目的：了解房地产价格构成及特点学习重点：房地产价格的实际构成第一节第一节 房地产价格概述房地产价格概述一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念二、房地产价格的类型二、房地产价格的类型三、房地产价格的特点三、房地产价格的特点一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念（一）概念表述（一）概念表述u是是土地价格土地价格及其上及其上建筑物价格建筑物价格的总和的总和u或者是土地有用性及产权的经济实现形式或者是土地有用性及产权的经济实现形式的货币表现的货币表现与与劳动创造价值的货币表现之和劳动创造价值的货币表现之和（二）房价与地价的关系（二）房价与地价的关系n地价是房价的基础地价是房价的基础n房价是地价的表现房价是地价的表现（三）房地产价格的本质（三）房地产价格的本质l房地产价格是一种产权价格房地产价格是一种产权价格l或者是房地产权利的未来收益之价格或者是房地产权利的未来收益之价格土土 地地 价价 格格土土 地地 价价 格格资源资源价格价格资产资产价格价格有用性的有用性的表现工具表现工具价值的价值的货币表现货币表现相相互互混混合合房地产价格房地产价格资源资源价格价格资产资产价格价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格房地产价格房地产价格地价是房价的基础地价是房价的基础 房价是地价的表现房价是地价的表现“房价房价”指房地合一的总价指房地合一的总价理论上由土地的主导性决定理论上由土地的主导性决定实践上由土地的稀缺性决定实践上由土地的稀缺性决定地价只有借助房价才能得到现实表现地价只有借助房价才能得到现实表现厂商购地时表现为房价决定低价厂商购地时表现为房价决定低价福州市福州市0505年年8 8月公布房地产开发成本清单月公布房地产开发成本清单某住宅项目成本清单某住宅项目成本清单地价：地价：683元平方米元平方米土建和安装成本：土建和安装成本：875元平方米元平方米配套建设费用：配套建设费用：486元平方米元平方米开发商的运营成本：开发商的运营成本：约约390元平方米元平方米保守计算该项目总成本约为：保守计算该项目总成本约为：6838754863902434元元。开开发发利利润润约约为为：销销售售均均价价3900元元-总总成成本本2434元元1466元。利润率达元。利润率达60.2%。房地产价格是一种产权价格房地产价格是一种产权价格u房地产交易真正内容是产权房地产交易真正内容是产权u产权决定收益权产权决定收益权u产权内容不同其所得到的收益大小产权内容不同其所得到的收益大小就不同就不同u未来收益的现值就是房地产的价格未来收益的现值就是房地产的价格二、房地产价格的类型二、房地产价格的类型q按实物要素分为地价、房价和房地产按实物要素分为地价、房价和房地产综合价格综合价格q按形成机制分为计划价、市场价、基按形成机制分为计划价、市场价、基准价、评估价、均价、个价等准价、评估价、均价、个价等q按交易形式分为售价、租价、按交易形式分为售价、租价、抵押价、抵押价、保险价、典当价、拆迁价、课税价等保险价、典当价、拆迁价、课税价等q按用途分为住房价、工业房价、商用按用途分为住房价、工业房价、商用房价、事业性用房价等房价、事业性用房价等 q其他分类其他分类 三、房地产价格的特点三、房地产价格的特点v二元性：主要指构成上始终是房地二二元性：主要指构成上始终是房地二要素，地价由其物质和资本价共同决定要素，地价由其物质和资本价共同决定v个体性：主要指价格个别形成。地价个体性：主要指价格个别形成。地价个别性、建筑物价个别性个别性、建筑物价个别性v趋升性趋升性 ：房地产价格随着时间的推移：房地产价格随着时间的推移而在总体上呈现出上升的趋势而在总体上呈现出上升的趋势 v体系复杂性：整个体系由多种价格形体系复杂性：整个体系由多种价格形式组成式组成 第二节第二节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一一、自然因素自然因素区位、土地面积和形区位、土地面积和形状、地质条件、地形地势、建筑物状、地质条件、地形地势、建筑物物理特征等物理特征等二、经济因素二、经济因素经济发展状况、利率、经济发展状况、利率、物价、居民收入、汇率等物价、居民收入、汇率等三、社会因素三、社会因素人口、环境、政局等人口、环境、政局等四、行政因素四、行政因素房地产制度、政策、房地产制度、政策、法律法规、行政行为等法律法规、行政行为等 第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成一、理论构成土地权属的经济实现土地权属的经济实现物化劳动价值（地、房、环境）物化劳动价值（地、房、环境）活劳动中的必要和活劳动中的必要和剩余剩余劳动价值劳动价值 二、实际构成售价的实际构成售价的实际构成租价的实际构成租价的实际构成租售价比租售价比 房地产出售价格的实际构成房地产出售价格的实际构成v成本：成本：土地取得成本、开发成本、管理费用 、财务费用 、销售费用v销售税费：销售税费：房地产销售后应由开发房地产销售后应由开发企业缴纳的税费企业缴纳的税费v开发利润开发利润 v案例：福州市物价局公布房地产开发案例：福州市物价局公布房地产开发成本清单成本清单 房地产租赁价的实际构成房地产租赁价的实际构成 房屋折旧费：房屋折旧费：按房屋使用年限计算按房屋使用年限计算的应逐渐收回的建房资金的应逐渐收回的建房资金房屋经营管理成本：房屋经营管理成本：房屋维修费、房屋维修费、管理费、投资利息、保险费、税金等。管理费、投资利息、保险费、税金等。利润利润 地租：地租：房屋所占用土地的价格，由房屋所占用土地的价格，由房屋产权人向承租人收取房屋产权人向承租人收取 房地产租售比价房地产租售比价v房地产售价水平与租价水平的对比房地产售价水平与租价水平的对比关系关系v合理租售比价的确定原则：在房地合理租售比价的确定原则：在房地产寿命期满时，选择购房所需支付的产寿命期满时，选择购房所需支付的全部费用应与选择租房所需支付的全全部费用应与选择租房所需支付的全部费用相当。部费用相当。房价收入比：一套住房的平均售价相房价收入比：一套住房的平均售价相当于一个中等收入水平家庭一年的全部当于一个中等收入水平家庭一年的全部收入的倍数收入的倍数福州市05年8月公布房地产开发成本清单某住宅项目成本清单某住宅项目成本清单地价：地价：683元平方米元平方米土建和安装成本：土建和安装成本：875元平方米元平方米配套建设费用：配套建设费用：486元平方米元平方米开发商的运营成本：开发商的运营成本：约约390元平方米元平方米保守计算该项目总成本约为：保守计算该项目总成本约为：6838754863902434元元。开开发发利利润润约约为为：销销售售均均价价3900元元-总总成成本本2434元元1466元。利润率达元。利润率达60.2%。第九章房地产投融资第一节第一节 房地产投资界定房地产投资界定第二节第二节 房地产投资的特点房地产投资的特点 第三节第三节 融资在房地产再生产中的作用融资在房地产再生产中的作用 第四节第四节 房地产融资方式房地产融资方式第一节第一节 房地产投资界定房地产投资界定一、房地产投资的概念一、房地产投资的概念房地产投资是一定经济主体为获取预期房地产投资是一定经济主体为获取预期不确定效益而将现期的一定收入转化为不确定效益而将现期的一定收入转化为房地产（资本）的行为或过程。房地产（资本）的行为或过程。 二、房地产投资分类二、房地产投资分类 三、房地产投资与房地产投机的关系三、房地产投资与房地产投机的关系 二、房地产投资分类二、房地产投资分类按房地产投资所形成的资本或资产形按房地产投资所形成的资本或资产形态划分态划分 按房地产投资者对实物房地产的经营按房地产投资者对实物房地产的经营控制程度划分控制程度划分 按房地产投资的经济内容划分按房地产投资的经济内容划分 按房地产投资对象的物业类型划分按房地产投资对象的物业类型划分 三、房地产投资与房地产投机的关系三、房地产投资与房地产投机的关系房地产投机也是一种房地产投资房地产投机也是一种房地产投资房地产投机与投资之间也会发生相房地产投机与投资之间也会发生相互转化互转化 房地产投机通常具有比较明显的短房地产投机通常具有比较明显的短期性期性房地产投机者的期望利润通常远大房地产投机者的期望利润通常远大于投资者于投资者房地产投机者承担的风险通常大于房地产投机者承担的风险通常大于投资者投资者 第二节第二节 房地产投资的特点房地产投资的特点一、投资对象不可位移一、投资对象不可位移 二、投资额较大且开发周期较长二、投资额较大且开发周期较长三、投资的流动性较差三、投资的流动性较差 四、投资的不确定性较大四、投资的不确定性较大五、对通货膨胀的抵御性较好五、对通货膨胀的抵御性较好六、对专业知识和经验有较强的依赖六、对专业知识和经验有较强的依赖性性 第三节第三节 融资在房地产再生产中的作用融资在房地产再生产中的作用一、房地产再生产中的各种交易必须有金融的支持才能顺利进行二、房地产生产阶段的“大小资本量矛盾”必须通过资金融通才能得到解决三、房地产消费阶段的“高价格低支付力矛盾”必须通过资金融通才能得到解决第四节第四节 房地产融资方式房地产融资方式一、房地产融资方式分类一、房地产融资方式分类二、房地产开发融资方式二、房地产开发融资方式三、房地产消费融资方式三、房地产消费融资方式 。，、