青石湾青石湾青石湾青石湾. . . .天鹅湖项目天鹅湖项目天鹅湖项目天鹅湖项目（服务汇报文件）（服务汇报文件）（服务汇报文件）（服务汇报文件）青岛福元九合投资顾问有限公司青岛福元九合投资顾问有限公司青岛福元九合投资顾问有限公司青岛福元九合投资顾问有限公司目目 录：录：项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报 市场现状分析市场现状分析市场现状分析市场现状分析 项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析 整体目标定位整体目标定位整体目标定位整体目标定位 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略青岛房地产市场青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响主要参考区域及解析主要参考区域及解析市场分析市场分析宏观市场综述宏观市场综述区域市场分析区域市场分析 竞争个案详述竞争个案详述市场现状分析市场现状分析开发区发展走势开发区发展走势 市场版块划分及特点宏观市场综述宏观市场综述青岛概况青岛概况北方滨海旅游名城北方滨海旅游名城0808奥运伙伴城市奥运伙伴城市环渤海经济圈核心城市环渤海经济圈核心城市全国综合实力十强城市全国综合实力十强城市联合国和国家人居环境范例奖联合国和国家人居环境范例奖 01-07年土地供应分析年份指标投资金额施工面积竣工面积销售面积销售金额单价价房价增房价增长率率200192.5137352438767.8175217522002103.61417523429922145214522.4%22.4%2003127.81747538453106.5235123519.3%9.3%2004189.22101635502153.13050305029.7%29.7%2005223.82363811740266.73604360418.2%18.2%2006268.427816537373134247424717.8%17.8%2007322.431074126553405191519122.2%22.2%2008373.1370465776939050725072-2.3%-2.3%2009459.542696129965725743574313.2%13.2%2010(1-8)445.43244343596.7377.1615161517.1%7.1% 2005年之前，销售面积均小于竣工面积，而2006至2010年前8个月，销售面积均大于竣工面积，由此可以看出，市场需求和购买力依然在上升，而价格方面除08年经济危机外，每年均保持稳定上涨，即使2010年新政出台，青岛市的房地产市场价格依然保持稳定上升趋势。市场现状分析：市场现状分析：房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述 现状：现状：房地产投资持续增长；特征一：特征一：众多全国一线开发商进入青岛（万科、保利、中海、绿城、龙湖、卓越、中冶） 特征二：特征二：本土实力开发商的发展壮大（海信、海尔、青建、鲁信、双星、颐中）；预计：未来市场竞争激烈，品牌竞争和产预计：未来市场竞争激烈，品牌竞争和产品竞争将成为竞争的重点。品竞争将成为竞争的重点。年份年份20012001200220022003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102010上半年上半年投资额92.599.75149.78162.7223.8268.4322.4373.1459.5259.3市场现状分析：市场现状分析：房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述青岛市房地产投资额走势表：青岛市房地产投资额走势表：市场现状分析：市场现状分析：房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述【青岛市青岛市10月成交排行榜月成交排行榜】：注：注：以上为房产交易中心统计数据。1 黄岛区2534套2647512 城阳区1984套2559223 胶南市1654套1586244 崂山区1541套1573625 李沧区1566套1418116 四方区1169套1104087 即墨市916套1003198 胶州市650套758939 市南区566套7395510 市北区861套7260111 莱西市617套6107712 平度市613套57151 国家、地方多项政策出台，房地产市场受打压 近年来房地产投资增幅过高，商品房空置面积增加、房价上涨过快以及08年出台的救世政策带来的宽松信贷条件，导致房地产发展呈现过热倾向，局部房地产泡沫过高，针对这些问题，国家开始通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策等手段对房地产市场进行干预，国家两次调控政策的出台，使得房地产市场温度开始回落，步入整体调整期。【宏观形势分析宏观形势分析】： 政策环境市场现状分析：市场现状分析：房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述u 国家及青岛市经济发展稳定，给房地产市场发展提供良好支撑；u 虽然目前全国楼市均受政策影响，进入低潮调整期，但从多方数据 （客源构成、购买动因、价格增长比例）来看，青岛地产市场泡沫 相对较小，其影响程度远低于一线城市。另外，从市场现状来看， 成交量并未大幅减少，部分楼盘不降反涨，虽有部分客户持币观望， 根据以往经验，预计明年下半年全面回暖。小结：小结：市场现状分析：市场现状分析：房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述房地产市场综述青岛房地产市场青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响主要参考区域及解析主要参考区域及解析市场分析市场分析宏观市场综述宏观市场综述区域市场分析区域市场分析 可比性项目分析可比性项目分析区域市场分析区域市场分析开发区发展走势开发区发展走势 市场版块划分及特点p 青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。 南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。p 总面积275平方公里，含6个街道办事处，共162个行政村，现状人口约58万人。p 国务院首批的14个国家级经济技术开发区之一。建区二十多年来，已成长为投资环境良好、开放型 经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。 开发区区域发展情况开发区区域发展情况区域综述区域综述区域综述区域综述 凤凰岛旅游度假区风光秀美、景色宜人，金沙滩、石雀滩、 银沙滩、陈姑庙、鱼鸣嘴、连三岛、甘水湾、竹岔岛、阳武侯墓等十余处景点分布在凤凰岛上，宛如一副美丽的图画。“堪称国际一流” 54公里长海岸线上，有2处大型海滩浴场，1处小型海水浴场，总长度约6.1公里，沙滩面积达80多公顷。旅游资源：旅游资源：旅游资源：旅游资源：凤凰岛旅游度假区凤凰岛旅游度假区旅游资源：旅游资源：旅游资源：旅游资源：珠山国际森林公园珠山国际森林公园珠山国家森林公园面积40.79 平方公里，主峰海拔724.9 米，呈东南西北走向，是青岛西海岸第一高峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。 西西城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一北北城区北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城市空间拓展阻力小 西进，是近年来青岛城市发展的重要方向西进，是近年来青岛城市发展的重要方向南南 城区南部已基本开发完毕，临海一线最紧迫的是优化整治崂山崂山黄海黄海胶州湾胶州湾北北东东南南西西东东城区东部后续用地已不多，但在“开发新东部”的口号下，即墨尚有大量的后续开发资料来源：资料来源： 青岛市城市总体规划纲要（青岛市城市总体规划纲要（2004200420202020） 拓拓止止优优进进 海湾大桥全长35.4公里，青岛跨海大桥横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来。东起主城区308国道，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖。该工程计划于2011年底建成通车。 建成后青岛市区到开发区约15分钟，缩短近30公里，节省40分钟。城市配套：城市配套：城市配套：城市配套：海湾大桥海湾大桥是青岛首条，也是全国第二条海底隧道是青岛首条，也是全国第二条海底隧道北起青岛团岛，南至薛家岛，横穿胶州湾湾口海域。北起青岛团岛，南至薛家岛，横穿胶州湾湾口海域。隧道工程全场隧道工程全场6170米，设计有双向六车道，目前已贯通，预计米，设计有双向六车道，目前已贯通，预计2011年年4月通车。月通车。城市配套：城市配套：城市配套：城市配套：海底隧道海底隧道城市配套：城市配套：城市配套：城市配套：董家口港董家口港位于胶南琅琊台，东接青岛港，西联日照港。总投资规模高达500亿元，多大112个专业深水 泊位，拥有世界上最大40万吨级矿石码头，定 位为大宗资源深水港。比胶州湾的总泊位还多21个，相当于再建一个 青岛港，真正使青岛跳出胶州湾范围，实现 “一湾两翼”港口发展的目标。董家口港区建成后，省内将形成董家港区、青 岛港、烟台港、日照港等四个吞吐量过亿吨的大 港口区。开发区位于董家港与青岛老市区之间， 必将因其得益。市区胶南薛家岛黄岛海底隧道本案 青岛西海岸。地理位置优越，海陆空交通环境便利，拥有良好的旅游投资机遇。作为大青岛次中心城市的一员，伴随着青岛拥湾发展战略的确立和青黄跨海大桥和海底隧道的建设和开通，从薛家岛到青岛仅需要15-20分钟的时间，在半小时经济圈范围之内.同时开发区环境和气候以及发展潜力是和上海的浦东区最为相近的，所以开发区把规划为中国的第二个浦东。 开发区西海岸西海岸开发区经济走势：开发区经济走势：20042009年开发区年开发区GDP占全市的比重占全市的比重区域区域/年份年份2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年开发区276359470590708820青岛市227026953206378744364890占 比12.16%13.32%14.66%15.58%15.96%16.77%近几年，开发区依托拥湾发展战略，发展港口、旅游经济等，一直保持着两位数的增长。由左侧表格可以看出，开发区经济总量占全市的比重日益提高，从04年的12.16%到2009年的16.77%，对拥有七区五市的青岛市而言，这个比重已经可以突现出开发区的重要地位。同时，2011年随着跨海大桥和隧道正式投入，未来发展一定会更好。 规划开发区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。 “一心一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。 “三湾三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。 “两两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居住、旅游产业发展带。（唐岛湾旅游、商务中心效果图）开发区区域未来开发区区域未来区域规划区域规划区域规划区域规划注：注：项目位于建设中的安子码头大型城市中央居住区，同时又临行政商务中心的长江路和凤凰岛旅游渡假区，南侧临近滨海大道，随着隧道的通车，项目所在区域将是开发区距青岛市南区最近的区域，伴随整个城区的发展，该地块未来将是炙手可热的重点区域。开发区区域未来开发区区域未来区域规划区域规划区域规划区域规划p 西海岸开发，大港口、大工业、大炼油，跨海大桥、隧道等项目为开发区经济增长提供十足动力， 区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ；p 开发区的房地产市场在2008年受全球金融危机的影响也一度受挫，2009年随着国内经济形势的回暖 复苏，2010年4月新政推出后，产生一定政策影响，但随着城区众多利好和发展，观望情绪渐消；p 板块分区明显，基本形成以滨海大道为主轴的滨海区（含唐岛湾、薛家岛南部）、以长江路为轴的 城市核心区，建设中的安子居住区和保税区以及黄岛老城区五大主要板块；p 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高，但同质化较严重；p 开发区置业客户中，因城市移民和产业移民促成的外来客源、因区域发展和海景优势而促成的度假投 资客户为主流，两者约占总购房者的70%以上；p 整体开发体量大，热点区域相对集中，08年前主要集中唐岛湾滨海大道北侧、长江路区域，09年 的开发热点转向薛家岛区域，2010年后，主要开发安子大型居住区及唐岛湾中心商务区。开发区房地产市场开发区房地产市场市场总述市场总述市场总述市场总述竞争区域按房地产市场区域特点划分按房地产市场区域特点划分保税区版块保税区版块（含香江路）（含香江路）根据开发区的城市功能定位城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成区域房价、客户构成的相近性大至分为五大板块：五大板块：核心区（长江路、江山路）核心区（长江路、江山路）沿海版块（沿海岸线，滨海大道两侧）沿海版块（沿海岸线，滨海大道两侧）安子安子CLD（中央居住区）（中央居住区）核心区版块核心区版块沿滨海大道的沿海版块沿滨海大道的沿海版块保税区版块保税区版块安子CLD住宅竞争市场配套客群研究客群特征青岛地区与外地客户各占50%。当地购房者多以开发区客户为主，如造船厂职工、中海油职工等，多为工薪阶层，也有部分市区客户在此投资及渡假用，而外地客户中，省内客户约30%，以东营、淄博客户为主，省外约20%，以黑龙江、山西、陕西地区客户居多。客户中青岛市区占55%，以开发区原住居民为主，购买用途多为自住或改善性住房，部分小户型用于投资；省内客户25%，以长期在此工作的人员或经常到此出差人员为主，以自住和投资为主，部分用于养老或度假；而省外客户约占20%，以东北、浙江等地为主，主要用于投资，渡假为辅，部分用于养老或自住。保税区版块保税区版块核心区版块核心区版块安子大型居住区安子大型居住区沿海版块沿海版块沿海楼盘因其自然优势，吸引更多外地客户到此投资、度假及养老。其中外地客户占50%以上，省外同样以黑龙江、山西、陕西地区客户居多，省内同样以济南、东营、淄博客户为主，而本地客户中，当地居住为主的客户减少，而青岛市到开发区投资的客户比例提高，约占到20%左右。楼盘多为开发区原住居民或长期在保税区周边工作的人员购买，约占总比例的70%，且多为自住或改善性住房；另外，也有部分投资客户，投资客户中青岛市、省内省外比例相当。主要用于投资，渡假为辅，部分用于养老或自住。青岛房地产市场青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响开发区发展走势开发区发展走势 市场版块划分及特点主要参考区域及解析主要参考区域及解析市场分析市场分析宏观市场综述宏观市场综述区域市场分析区域市场分析 可比性项目分析可比性项目分析区域市场分析区域市场分析 参考区域解析参考区域解析青岛市总况青岛市总况 从青岛市房地产市场发展情况来看，青岛市别墅最早起步于上世纪90年代末期，经过了十余年的发展，目前已经形成了市南区沿海别墅带、石老人-沙子口高端别墅区、李沧-城阳环山别墅区和即墨温泉别墅区四大区域板块。 参考区域解析参考区域解析随着青岛市经济及房地产市场的发展，购买动机也在悄然分化购买动机刚性需求投机需求精神需求改善居住的基本要求以投资为主要目的追求生活享受的升华稀缺山海资源完善生活配套休闲度假养生养老青青岛岛市市别别墅墅分分布布图图 参考区域解析参考区域解析区域位置产品形态代表项目目前均价（元/）备注市区沿海别墅区市南、崂山南部沿海区域独栋与双拼为主麦岛金岸、石湾山庄30000-70000新东部别墅区即墨温泉、鳌山区域独栋为主，兼有双拼、联排温泉王朝、原乡墅、橄榄墅15000-18000环山别墅区崂山与城阳交汇处双拼为主，独栋、联排为辅101福国际山庄、香溪庭院、德郡8000-15000高新区别墅区青岛高新区龙湖滟澜海岸14000左右胶州少海别墅区少海新城所属区域内尚未出现正式开盘项目西海岸别墅区金沙滩及银沙滩沿海区域独栋与联排为主青岛印象金沙滩10000-15000 参考区域解析参考区域解析区域刚性投机精神需求市区沿海别墅区65%25%10%新东部别墅区15%40%55%环山别墅区18%45%37%高新区别墅区3%65%32%胶州少海别墅区多数别墅项目尚处于规划阶段或建设阶段，目前无纯别墅项目对外公开发售西海岸别墅区 青岛的别墅目前最为集中的区域为即墨温泉镇及周边和城阳铁骑山路附近，以山景或海景为主要卖点。未来几年，预计在别墅的发展趋势将向开发区金、银沙滩区域和青岛高新区逐步转移。 目前，市面上独栋别墅面积大多在350-500平米之间，双拼别墅在260-320平米之间。价格为即墨温泉镇多在1.5万元/平米左右；城阳（郊区）别墅在7000-15000元/平米之间；崂山区沙子口周边2万元左右；而市区前海已涨至5、6万元/平米，最高的达到8万元/平米以上。 目前别墅项目集群化发展明显，但多数别墅面临配套不全、人气不高的窘境；且尚无项目依托旅游资源优势进行发展。小结小结 参考区域解析参考区域解析分享案例深圳华侨城 成功地营造出了自己在深圳的独特价值（文化、休闲、旅游），并且不可替代。这种价值最终移植到它的地产项目上，而地产项目，反过来又为它加分。这种开发模式可以整合多种资源，旅游资源，酒店资源，商业资源，这种开发模式可以整合多种资源，旅游资源，酒店资源，商业资源，并且控制这些资源，达到整体水平保持在高档产品的路线上并且控制这些资源，达到整体水平保持在高档产品的路线上。主题旅游资源带来人气和知名度，而高档酒店群更加提升片区的档次，开发的住宅、商业和写字楼不仅可从中获得竞争优势，达到更高的档次，同时也为旅游和酒店提供了后备的资源，使“这里的夜空永远不寂寞”。成片综合开发是华侨城地产开发的主题思路成片综合开发是华侨城地产开发的主题思路. .天鹅湖开发有别墅、星级酒店、商业街、以及希望引入的天鹅湖开发有别墅、星级酒店、商业街、以及希望引入的雪茄吧、跑马场等业态雪茄吧、跑马场等业态天鹅湖以地产为先，相关产业相继开发，天鹅湖以地产为先，相关产业相继开发，但基本上这种开发模式和华侨城的成片综合开发，有异曲但基本上这种开发模式和华侨城的成片综合开发，有异曲同工之处。同工之处。因为天鹅湖不仅是地产项目，因为天鹅湖不仅是地产项目，更多的最终形成自己独有的人文特色及价值产业更多的最终形成自己独有的人文特色及价值产业华侨城明确的主题是形成人文地产的核心：“旅游地产”天鹅湖的主题：“？地产”第一，建设混合多种产业互动发展的综合型产业区； 第二，规划旅游用地、发展旅游主题产业群；第三，结合产业群、发展相关的主题酒店和商业；第四，利用资源的配套开发主题产业。 “要建造一套可持续发展、不断创新的城市体系，要建造一套可持续发展、不断创新的城市体系，才才能能不不断断挖挖掘掘和和提提升升整整个个项项目目的的价价值值，使使其其生生命命力力得得以以延续。延续。”华侨城的成功启示：目目 录：录：项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报 市场现状分析市场现状分析市场现状分析市场现状分析 项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析 整体目标定位整体目标定位整体目标定位整体目标定位 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略本项目本项目本项目本项目本项目地处开发区西部，距离海底隧道口约15千米；海底隧道贯通后，约20分钟车程可直达青岛市区项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视本项目区域本项目区域本项目区域本项目区域本项目地处国家级森林公园小珠山东北部腹地，地势起伏不定，山体表面绿植覆盖率高。项目核心区为一座小型水库，据当地人介绍，水库中水质较好，且野生鱼类较为丰富。项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视水库水质洁净，山体植被覆盖率高已经有项目（售楼处、教堂等）开工建设进出项目的主要道路尚需进行硬化处理区域内大量高压线覆盖，影响项目环境项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视PESTPEST分析分析分析分析政策因素政策因素政策因素政策因素经济因素经济因素经济因素经济因素社会因素社会因素社会因素社会因素技术因素技术因素技术因素技术因素旅游产业是青岛市支柱产业之一，生态旅游产业也成为政府关注的焦点，政策带有一定的倾向性和导向性本项目为青岛市重点工程，多次在办公会提出需加快步伐落实生态旅游最大特点为“一低三高”（低密度；高绿化、高品质、高享受）的度假养生型产品的聚合，因此生态旅游产品及相关产业的开发具有极高的经济价值和社会效益健康、运动、绿色、休闲、养生是城市高端群落的时髦语言，更是其永恒的追求；而旅游地产的衍生和发展，正是迎合这一需求的核心化产物生态旅游项目重在前期的定位、项目整体规划、功能划分以及相关业态的组合和策划在实施过程中，一般不存在技术层面的障碍优势优势SuperioritySuperiorityq资源：资源： 稀缺的山水资源，绝版板块q社区：社区： 超低容积率，特色化产品、完善配套，在品质方面具有较强的可塑性q开发商：开发商： 超前的开发意识与雄厚的实力结合发挥优势发挥优势q结合稀缺环境，提炼生态、健康的生活理念结合稀缺环境，提炼生态、健康的生活理念q宣传推广中凸显项目团队品牌实力，强调社区宣传推广中凸显项目团队品牌实力，强调社区规模档次规模档次项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视劣势劣势q认知：认知： 市场对小珠山片区的认知度不足q展示：展示： 目前通往地块的道路仍尚未进行彻底硬化，形象展示缺乏q配套：配套： 配套仍是片区和项目的硬伤WeaknessWeakness规避劣势规避劣势q针对市场培育期和营销推广期两个阶段，合理针对市场培育期和营销推广期两个阶段，合理考虑社区内配套的开发节奏考虑社区内配套的开发节奏q运用主题推广活动，树立片区形象运用主题推广活动，树立片区形象q重视现场道路包装重视现场道路包装项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视机会机会q城市：城市： 青岛市西海岸房地产市场利好，大量客户聚焦开发区房地产市场q片区：片区： 片区尚处于初级开发状态，周边尚无其他类似项目形成竞争q政策政策： 政府重点工程OpportunityOpportunity利用机会利用机会q产品打造和营销推广需加强区域延展性产品打造和营销推广需加强区域延展性q针对青岛市其他类似产品聚集区域制定竞争策针对青岛市其他类似产品聚集区域制定竞争策略，实现标杆化略，实现标杆化q结合开发实际情况，适时寻求政府支持结合开发实际情况，适时寻求政府支持项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视威胁威胁q市场：市场： 青岛市房地产市场急速发展，类似别墅类产品短期内出现井喷态势q竞争：竞争： 多区域形成强势竞争，造成客户分流Threaten Threaten 化解威胁化解威胁q结合项目的产品差异化及核心竞争力制定营销结合项目的产品差异化及核心竞争力制定营销方案，树立产品形象方案，树立产品形象q营销策略结合市场与产品细分，截流客户营销策略结合市场与产品细分，截流客户项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视项目的自我审视自我审视后的结论自我审视后的结论自我审视后的结论自我审视后的结论根据以上分析，本项目必须扬长避短，将根据以上分析，本项目必须扬长避短，将根据以上分析，本项目必须扬长避短，将根据以上分析，本项目必须扬长避短，将“ “项目定位项目定位项目定位项目定位” ”与与与与“ “项目策划项目策划项目策划项目策划” ”循序渐进循序渐进循序渐进循序渐进先完成项目定位先完成项目定位先完成项目定位先完成项目定位解决“我们要做什么产品”的问题根据现有的资源和市场环境产品的目标人群是谁？产品的主题是什么？产品应具备什么样的功能？再进行项目策划再进行项目策划再进行项目策划再进行项目策划解决“我们怎样来做产品”的问题旅游休闲产品之魂的升华“文化”上的突破旅游休闲产品形体的锻造“功能”上的突破旅游休闲产品内涵的修炼“服务”上的突破目目 录：录：公司简介公司简介公司简介公司简介商务条款说明商务条款说明商务条款说明商务条款说明项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报 市场现状分析市场现状分析市场现状分析市场现状分析 项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析 整体目标定位整体目标定位整体目标定位整体目标定位 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略项目定位项目定位项目定位项目定位旅游地产发展趋势完善的生活配套周到的物业服务亲切的文化氛围便捷的交通条件精彩的休闲项目优越的自然环境项目定位项目定位项目定位项目定位因此，我们的产品需具备的特征：合理的“功能”配备完善的“服务”体系明确的“文化”主题产品的核心竞争力项目定位项目定位项目定位项目定位高屋建瓴文化高度的确立恰到好处服务体系的规划近悦远来休闲功能的设计将文化、休闲、服务的概念完美的融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动项目定位项目定位项目定位项目定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位喧嚣城市中的喧嚣城市中的喧嚣城市中的喧嚣城市中的世外桃源世外桃源世外桃源世外桃源项目定位项目定位项目定位项目定位JOYFUL ECO-DISTRICT生态欢享社区生态欢享社区功能文化服务文化体验文化寻踪文化洗礼居住氛围娱乐体验休闲项目星级服务会员专属人性设计项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位JOYFULECO-DISTRICTJOYFULECO-DISTRICT生态欢享社区生态欢享社区生态欢享社区生态欢享社区形体锻造天鹅湖的休闲功能魂之赋予天鹅湖的休闲文化内涵修炼天鹅湖的服务体系项目定位项目定位项目定位项目定位山水文化山水文化山水文化山水文化本源文化本源文化本源文化本源文化饮食文化饮食文化饮食文化饮食文化建筑文化建筑文化建筑文化建筑文化和谐自然鉴赏和谐自然鉴赏和谐自然鉴赏和谐自然鉴赏原生态生活体验原生态生活体验原生态生活体验原生态生活体验特色菜系品评特色菜系品评特色菜系品评特色菜系品评风情与创意结合风情与创意结合风情与创意结合风情与创意结合独具特色的独具特色的独具特色的独具特色的天鹅湖天鹅湖天鹅湖天鹅湖休闲文化休闲文化休闲文化休闲文化打造独具特色的天鹅湖休闲文化体系文化是旅游项目之魂，是项目软实力的重要体现，是获得市场认同的重要保证。天鹅湖应形成一种独具特色的休闲文化，将山水、本源、饮食、建筑四大特色融合成为一体，以商业为根基，以别墅为带动，形成具有吃、住、行、娱多种功能的特色化旅游度假区。项目定位项目定位项目定位项目定位文化之源文化之源文化之源文化之源文化之树文化之树文化之树文化之树文化之果文化之果文化之果文化之果天鹅湖休闲文化一种独特养生与休闲体验 源自自然与人和谐相处的道家文化本源，是对现阶段休闲文化与养生文化的继承与发展天鹅湖休闲文化多种文化集合构筑的枝繁叶茂的“文化树” 集合山水文化、田园农耕文化、养生文化、生态文化、饮食文化、建筑文化等多元文化于一体，集中于“生态、养生”的主干之中。天鹅湖休闲文化结出的果实是多种多样的商业业态与产品形态 这是一种看得见、摸得着、可以品尝、可以居住，可以实实在在进行体验和享受的文化，而不是仅供瞻仰和研究的文化滋养诞生项目定位项目定位项目定位项目定位天鹅湖天鹅湖天鹅湖天鹅湖四大基本功能四大基本功能四大基本功能四大基本功能文化体验休闲娱乐健身养生生态居住饮食文化体验建筑文化体验休闲文化体验养生文化体验创意婚庆联盟生态观光农业特色餐饮品评高端休闲享受生态环境滋养绿色食品食疗健康养身顾问修身富氧漫步生态居住人文居住休闲居住养生居住项目定位项目定位项目定位项目定位项目目标定位：项目目标定位：LOHAS LOHAS 国际度假区国际度假区关键词关键词: :乡村，环保，原汁原味，有机。乡村，环保，原汁原味，有机。 健康的生活方式健康的生活方式 持续经济（环保、低碳）持续经济（环保、低碳） 另类医疗（针灸、按摩）另类医疗（针灸、按摩） 个人成长（心理健康）个人成长（心理健康） 生态生活（桃花园、生态旅游）生态生活（桃花园、生态旅游）LOHAS是一种产业是一种产业一种基于环保、健康和永续发展的巨大产业一种基于环保、健康和永续发展的巨大产业一种基于环保、健康和永续发展的巨大产业一种基于环保、健康和永续发展的巨大产业LOHASLOHAS乐活行动乐活行动乐活行动乐活行动全球全球LOHAS博览会、博览会、LOHAS论坛至论坛至今已召开届，今已召开届，全球全球LOHAS杂志已杂志已有上百种，有上百种，LOHAS电影节已广受瞩目电影节已广受瞩目许多国际著名公司已进入许多国际著名公司已进入LOHAS产业，产业，LOHAS产业成为吸引全球高端优质资产业成为吸引全球高端优质资本的热点领域本的热点领域LOHASLOHAS乐活经济乐活经济乐活经济乐活经济LOHAS是一种消费方式是一种消费方式一种环保、生态与永续的产业一种环保、生态与永续的产业和经济形态和经济形态美国市场规模美国市场规模 2290亿美元亿美元LOHASLOHAS乐活市场乐活市场乐活市场乐活市场西方国家乐活族超过西方国家乐活族超过 1 1亿亿，并不断增长，并不断增长相关产业市场规模超过相关产业市场规模超过 30003000亿美元亿美元25%33%LOHAS一种一种健康永续的生活方式健康永续的生活方式一种可以改变世界的简单选一种可以改变世界的简单选择择基于对市场的分析，高端产品形态及产品定位，限定了我们项目面对的消费群体必然是城市的目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析高端人群、财富群体高端人群、财富群体高端人群、财富群体高端人群、财富群体LOHAS天鹅湖将中国传统哲学与文化融于生态环保产业、可持续旅游产业、现代创意文化等诸多关联产业中。LOHAS作作为后后现代生活方式，其哲学根源与老子倡代生活方式，其哲学根源与老子倡导的的“道法自然道法自然”、“返朴返朴归真真”、“以人以人为本本”、“天人合一天人合一” 殊途同殊途同归。LOHAS“爱自自己己、爱家家人人、爱健健康康、爱地地球球”的的理理念念，正正与与中中国国道道家家思思想想中中“爱人人，爱自自然万物然万物”、“修身以致和修身以致和谐”的精神智慧相一致。的精神智慧相一致。来源年龄职业青岛城区省内乃至国内其他区域偶有国外群体35-55岁政府高级官员企事业单位高层管理人员中大型企业老板、私营业主金融、卫生等高收入专业群体认知客户目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析对人群深入探索只有弄清楚人群真正的生活需求，我们才能在推广中对症下药，赋予产品以灵魂，创造真正的竞争优势，在市场中站稳脚跟目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析他们多数并非本地人，是随着物质水平不断提高而希望从本质上改善生存环境的外埠高端群体外埠高端群体,事业有成。他们是一座城市或者说这个社会里的成功者，他们正在过着也正在追求着高品质的生态化、健康化的理想生活生态化、健康化的理想生活。他们对社会和经济的发展有敏锐的嗅觉，对财富有着更成熟的观念，对生活环境有着明确的需求对生活环境有着明确的需求。目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析他们是一个城市最优秀的财富动力，散落于各个区域的不同他们是一个城市最优秀的财富动力，散落于各个区域的不同角落。他们希望他们的居所拥有专属的区域、个性的产品和角落。他们希望他们的居所拥有专属的区域、个性的产品和完善的配套，并在满足自我需求的同时，赢得与自己身份相完善的配套，并在满足自我需求的同时，赢得与自己身份相得益彰的尊重与仰慕得益彰的尊重与仰慕目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析根据美国心理学家马斯洛马斯洛的人的五大需求理论，让我们再来探究目标客群更深层次的心理需求。目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析 他们渴望，也急切需要一种更为先进的、生态化的生活方式；事业成功的他们需要借助一定的生活高度来增强其动力或缓解其压力；渴望用手中的财富去改变现有的居住品质，渴望用手中的财富去改变现有的居住品质，回报家人；他们需要获得非财富阶层对其的崇尚，获得社会的心理认同，获得高尚住区的获得社会的心理认同，获得高尚住区的优越感，自豪感，满足感！优越感，自豪感，满足感！马斯洛五大需求理论的第四阶层是他们的期望 尊重需要尊重需要目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析他们是城市的稀贵圈层，但不是简单的有钱人；他们可能不是青岛“土著”，但他们将家庭、休闲时光安放于此；他们重视口碑传播，乐于尝试接受新鲜事物；他们希望自己生活如同自己的身份一样得到社会的认同；他们是细节偏执狂，愿意为上乘服务和近乎极致的细节买单；他们非常注重安全和私密剖析目标客群剖析目标客群目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析对于他们要精确的心理对位！对于他们要精确的心理对位！所以，我们所要打造的所以，我们所要打造的不只是一个简单的产品，不只是一个简单的产品，而是一个将旅游、原生态、财而是一个将旅游、原生态、财富、私密性和专属化结合在一富、私密性和专属化结合在一起的新型生活方式！起的新型生活方式！【客群精神客群精神核心表达核心表达】他们靠机遇、关系及才智获得财富，他们非常注重安全和私密他们掌控社会资源或行政要务，并自觉形成圈层归属这是他们生活无法背离的潜在规划。财富是他们实现显赫人生的介质，而他们对居住品质的需求源自其内心隐秘的对健康的追求与对财富的炫耀。目标客群分析目标客群分析目标客群分析目标客群分析目目 录：录：公司简介公司简介公司简介公司简介商务条款说明商务条款说明商务条款说明商务条款说明项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报 市场现状分析市场现状分析市场现状分析市场现状分析 项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析 整体目标定位整体目标定位整体目标定位整体目标定位 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略天鹅湖赢利模式天鹅湖赢利模式天鹅湖赢利模式天鹅湖赢利模式别墅开发：别墅开发：临湖别墅山顶别墅田园农家酒店经营：酒店经营：度假酒店特色餐饮休闲会所商务会议商务度假商务休闲会员销售：会员销售：终身会员年卡会员休闲消费会员居住消费会员休闲旅游：休闲旅游：创意婚纱蜜月行农业体验观光特色景点参观高端休闲度假项目租赁：租赁：创意婚庆园地租赁商业街区租赁度假物业租赁销售收益销售收益销售收益销售收益运营收益运营收益运营收益运营收益项目建议项目建议项目建议项目建议项目建议项目建议项目建议项目建议第一阶段部分商业运营第二阶段别墅销售第三阶段别墅交付即商业全面开启项目节奏掌握第一阶段目的：提升项目知名度，集聚人气第二阶段目的：以销售为带动，为商业开启寻求稳定的人流基础第三阶段目的：人气与人流的不断提升，为项目的招商及运营提供强有力的保障第一阶段：招商多种中端业态引入第二阶段：销售别墅产品发售；同时商业产品开始招商筹备第三阶段：招商&销售高端业态引入与投资客户介入品质与层次逐步攀升项目建议项目建议项目建议项目建议创意婚庆外景基地联盟目的：提升项目知名度，提高社会关注度业态主体：创意婚庆外景基地联盟业态辅助：餐饮、小型便利购物、度假屋关键词：主题、创意以婚庆外景基地联盟为带动，打造集合景观、餐饮、居住于一体的主题创意园区，依次带动人气拉升，提高区域及项目的知名度项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：蜜月岛蜜月岛蜜月岛蜜月岛以婚庆经济为带动，集合婚纱照拍摄外景基地、餐饮、休闲、度假居住为一体的特色性创意婚庆项目，实现婚纱拍摄、创意婚礼、短途蜜月旅行等功能于一体。项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：蜜月岛蜜月岛蜜月岛蜜月岛蜜月岛区域蜜月岛区域蜜月岛区域蜜月岛区域总面积：5000-10000入驻商家：30家左右单位面积：50-300形式：前期以租赁为主，待项目彻底成熟后，与租赁者协商出售或寻找投资客户进行出售项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：蜜月岛蜜月岛蜜月岛蜜月岛品牌罗曼庭、圣瓦伦丁、罗马假日、薇薇新娘、台北丽舍等知名婚纱连锁品牌我们以我们的优势，寻找与项目匹配的资源我们以我们的优势，寻找与项目匹配的资源我们以我们的优势，寻找与项目匹配的资源我们以我们的优势，寻找与项目匹配的资源项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议酒店酒店酒店酒店总面积：20000产品层次：高星级度假酒店产品架构：标准间、行政间、豪华套房和独栋别墅形式：以合作形式，引入投资方进行酒店建设，经营利润分成主力业态：酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级 度度度度假）假）假）假）项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级 度度度度假）假）假）假）现阶段，项目配套建设尚未完成情况下，直接引入投资方建设酒店存在较大难度，因此建议在项目全面开启后引进在酒店投资方引进受阻的情况下，我司将采取销售部分酒店产权的方式，换取资金建设酒店，为开发商赢得利益最大化项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级酒店（高星级 度度度度假）假）假）假）同时利用我们的资源优势，引入与项目的定位和档次相匹配的酒店管理公司运营酒店项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：瀑布餐厅瀑布餐厅瀑布餐厅瀑布餐厅产品层次：高品质特色养生菜馆特色：以山水景观为特点，特色菜系为依托，突出养生性形式：与业态定位相吻合的酒店品牌引进，或由开发商进行自营餐厅餐厅餐厅餐厅项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议主力业态：瀑布餐厅瀑布餐厅瀑布餐厅瀑布餐厅菜系淮扬菜、杭帮菜、粤菜为主品牌良友、海梦圆项目建议项目建议项目建议项目建议一期项目业态建议辅助业态：商业街商业街商业街商业街面积：50-300，相邻两户可打通入驻商家：视实际情况确定形式：以出售为主，采用招商先行策略，部分区位较好商铺可自持商业街商业街商业街商业街辅助业态：商业街商业街商业街商业街快餐主义肯德基、麦当劳、德克士、乐天利、棒！约翰时尚中餐品尚豆捞、澳门豆捞异国情调猫头鹰、宝来纳亚洲风情禾绿寿司、土大力、越秀园、印香餐厅便利生活友客、迷你岛项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：雪茄屋雪茄屋雪茄屋雪茄屋项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：跑马场跑马场跑马场跑马场项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：欢乐农家欢乐农家欢乐农家欢乐农家项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：湖畔酒廊湖畔酒廊湖畔酒廊湖畔酒廊项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：创意陶吧创意陶吧创意陶吧创意陶吧项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：高尔夫练习场高尔夫练习场高尔夫练习场高尔夫练习场项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：极限运动极限运动极限运动极限运动项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：4D4D影院影院影院影院项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：房车酒店房车酒店房车酒店房车酒店项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：SPASPA中心中心中心中心项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议特色业态：茶道馆茶道馆茶道馆茶道馆水水上上庄庄园园艺艺品品工工坊坊水水上上运运动动基基地地 快快乐乐农农场场游游艇艇俱俱乐乐部部高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部渔渔村村度度假假区区度度假假酒酒店店世世界界古古船船分分时时度度假假酒酒店店休休闲闲餐餐饮饮吧吧街街中中式式传传统统滨滨水水社社区区欧欧式式古古典典亲亲水水社社区区七七彩彩绣绣品品街街业态内容示例业态内容示例鲜美食村鲜美食村吧街吧街水岸茶社水岸茶社古船酒店古船酒店东海渔村东海渔村分时度假酒店分时度假酒店LOHAS特色度假屋特色度假屋LOHAS交通交通山岩城堡山岩城堡娱乐广场娱乐广场游艇俱乐部游艇俱乐部中式住宅区中式住宅区水岸民居水岸民居乐活家居乐活家居企业商务会所一瞥企业商务会所一瞥乐活康疗会馆乐活康疗会馆养生保健养生保健LOHAS农庄农庄民俗传统雕塑艺术廊民俗传统雕塑艺术廊艺品坊艺品坊LOHAS风力发电基地风力发电基地项目建议项目建议项目建议项目建议项目业态建议存在即为合理存在即为合理存在即为合理存在即为合理随着项目的不断推进，我们还将审时度势，在本项目不同区域引进各种中高端业态，将项目打造成富有富有富有富有创意创意创意创意和和和和个性个性个性个性的现代化旅游度假区的现代化旅游度假区的现代化旅游度假区的现代化旅游度假区项目建议项目建议项目建议项目建议产业运营建议最大限度发挥硬件设施能效，是旅游地产成功的关键性因素，因此需有一套完善的、符合市场需求和发展的管理模式。建立“天鹅湖生态俱乐部”，对项目实行会员制管理天鹅湖生态俱乐部符合目标群体尊贵、自信的心理需求便于对高端客户提供全面的服务有利于提升客户忠诚度，持续运营有利于进行地产项目的销售有利于尽快回收投资创造利润有利于进行客户关系管理和后续开发项目建议项目建议项目建议项目建议产业运营建议1功能定位功能定位：以人为本，全方位打造集生态、宜居、活力、和谐的：以人为本，全方位打造集生态、宜居、活力、和谐的现代化社区现代化社区2绿色科技应用绿色科技应用：能源、节水、循环用水、智能化等全方位的技术：能源、节水、循环用水、智能化等全方位的技术应用应用34绿色低碳打造：绿色低碳打造：项目价值项目价值：项目实现了绿色与效益的结合，实现了住户的居住舒：项目实现了绿色与效益的结合，实现了住户的居住舒适和生活支出双赢，提升了周边区域价值适和生活支出双赢，提升了周边区域价值技术创新技术创新：新能源、环保材料利用，实现区域真正的绿色低碳：新能源、环保材料利用，实现区域真正的绿色低碳项目突出项目突出“绿色生态绿色生态”概念，采用多种绿色低碳建筑工艺及环保设施，概念，采用多种绿色低碳建筑工艺及环保设施，打造生态居住城区打造生态居住城区项目建议项目建议项目建议项目建议产品建议【物联网智能化物联网智能化】安全防范系统信息管理系统信息网络系统机房系统绿色低碳打造：绿色低碳打造：生态城生态城项目建议项目建议项目建议项目建议产品建议把家里所有的电器控制系统集成到EIB 欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质。n 家居智能家居智能【物联网智能化物联网智能化】家庭智能化家庭智能化绿色低碳打造：绿色低碳打造：生态城生态城项目建议项目建议项目建议项目建议产品建议【物联网智能化物联网智能化】把家里所有安全警报与手机、物业中心、110报警平台进行对网连接。 做到智能防火、防盗、防泄漏等提高物业防范等级，使业主居住更加安全、放心。n 安全防范安全防范绿色低碳打造：绿色低碳打造：生态城生态城项目建议项目建议项目建议项目建议产品建议目目 录：录：公司简介公司简介公司简介公司简介商务条款说明商务条款说明商务条款说明商务条款说明项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报项目提案汇报 市场现状分析市场现状分析市场现状分析市场现状分析 项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析项目优劣解析 整体目标定位整体目标定位整体目标定位整体目标定位 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议 营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略借借借借天时天时天时天时 立立立立城势城势城势城势 聚聚聚聚人和人和人和人和nn营销基本策略营销基本策略营销基本策略营销基本策略借借天时：天时： 借助西海岸发展趋势借助西海岸发展趋势 借助跨海大桥、海底隧道建成后交通距离优势借助跨海大桥、海底隧道建成后交通距离优势 借助日趋完善的自有商业配套借助日趋完善的自有商业配套 借助众多优势借助众多优势立立城势：城势： 无与伦比的海岸生态居住环境无与伦比的海岸生态居住环境 景观环境：小珠山森林公园、多样植被覆盖、唯美自然景致景观环境：小珠山森林公园、多样植被覆盖、唯美自然景致 绿色生态：智能化家居享受、低碳环保建材、舒心安心居住绿色生态：智能化家居享受、低碳环保建材、舒心安心居住 建筑风格：尊崇的欧式风格、稀有别墅产品、合理户型布局建筑风格：尊崇的欧式风格、稀有别墅产品、合理户型布局 未来诱人的升值空间未来诱人的升值空间 确立确立“首席养生度假居住区首席养生度假居住区”标杆地位标杆地位聚聚人和：人和： 通过策划公司的优质化策划运作管理通过策划公司的优质化策划运作管理 配合有效直达的媒体宣传配合有效直达的媒体宣传 福元九合长期积攒的优质客户福元九合长期积攒的优质客户 达到快速营销，实现价值最大化达到快速营销，实现价值最大化营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 招商与人气聚集招商与人气聚集招商与人气聚集招商与人气聚集营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略招商工作分为三个阶段进行招商工作分为三个阶段进行招商工作分为三个阶段进行招商工作分为三个阶段进行招商筹备阶段客户签约阶段装修开业阶段营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略招商形式定向招商定向招商定向招商定向招商60%60%60%60%根据项目定位，利用我们现有的商业品牌资源，寻求合作意向与合作形式的探讨广告招商广告招商广告招商广告招商40%40%40%40%依托户外、报广、网络等多元化媒介对项目进行宣传，寻找意向客户进行拜访和洽谈选择原因：所选择的户外广告媒体的优点是反复诉求效果好，对地区和消费者选择性强、传真度高，性价比相对较高，具有一定的强迫诉求性质。目的作用：项目区位信息、招商信息以及旅游资源信息的发布。宣传主题：天鹅湖，小珠山下的世外桃源户外高炮：青岛市区主要交通干道和快速路，提高受众群体关注率路牌、路旗：项目区域主要干道拐点媒体整合通道媒体整合通道户外户外营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略选择原因：阅读阶层是媒体中幅度最广泛的，且配送地域明确，以定期订阅者为主要对象，覆盖率高，发布弹性大、灵活、及时，更易被接受和被信任，是房地产最大的媒体之一。目的作用：提升项目覆盖率，引发社会各界本项目的关注和探讨，从而提升项目的商业形象和品牌形象，为项目集聚人气宣传主题：天鹅湖，寻找久违的自然静谧报纸：青岛主流日报半岛都市报为主，青岛早报为辅，以软硬结合的形式，宣传本项目在文化主题和商业模式的特点和特色，传递招商信息，吸引人群消费。媒体整合通道媒体整合通道纸媒纸媒营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略选择原因：针对知富阶层和商务精英的生活习惯、阅读特征，网络是他们每天不可或缺的重要媒体。目的作用：第一时间、高效、便捷、大量的为主要目标客群传递项目信息，方便反复阅读，引发互动。自身网站：建设本项目自有网站，在搜索引擎、房地产网站设置相关链接。定向网站：搜房网青岛站、青岛新闻网，全面发布项目信息，通过网友互动活动（如自驾游、观光行）为项目集聚人气，扩大宣传媒体整合通道媒体整合通道网络网络营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略公关活动公关活动媒体整合通道媒体整合通道活动活动 活动时间：待定 活动主题：寻找自然的宠爱 参与人员：社会各界人士 形式规模：中型； 内容：纯生态、纯自然体验活动、登山活动、垂钓活动等 媒体配合：纸媒发布；网络发布；广播电台、电视台等媒体支持。 活动目的：传播项目产品内涵，集聚项目人气，并取得品牌与产品双宣传的目的营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 别墅产品营销与特色别墅产品营销与特色别墅产品营销与特色别墅产品营销与特色商业招商商业招商商业招商商业招商整合当地政府、媒体、专业人士资源进行概念炒作，吊足目标客户胃口；同时进行客户积累、培育种子客户。结合项目工程进度，运用节点式的公关事件进行展现项目（山体公路，售楼处进场，园林展示，样板房展示，商业街区展示）成立绿谷会会员500名以上。（其中意向客户200名，储备客户300名）阶段目标；阶段目标；塑造形象，即楼盘产品形象和客户标签形象。塑造形象，即楼盘产品形象和客户标签形象。塑造形象，即楼盘产品形象和客户标签形象。塑造形象，即楼盘产品形象和客户标签形象。预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期一、预热咨询期一、预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期推广渠道：推广渠道：推广渠道：推广渠道：抢占制高点抢占制高点抢占制高点抢占制高点，通过以上两个关键时间的媒体发布进行信息渗透，树立，通过以上两个关键时间的媒体发布进行信息渗透，树立，通过以上两个关键时间的媒体发布进行信息渗透，树立，通过以上两个关键时间的媒体发布进行信息渗透，树立客户信心；客户信心；客户信心；客户信心；扼守要道扼守要道扼守要道扼守要道，户外广告；，户外广告；，户外广告；，户外广告；重点突破重点突破重点突破重点突破，高尔夫球会、红酒俱乐，高尔夫球会、红酒俱乐，高尔夫球会、红酒俱乐，高尔夫球会、红酒俱乐部、企业家协会；部、企业家协会；部、企业家协会；部、企业家协会；客户线：客户线：客户线：客户线： 青岛：市南、市北、崂山、开发区（最早认知项目的客户）青岛：市南、市北、崂山、开发区（最早认知项目的客户）青岛：市南、市北、崂山、开发区（最早认知项目的客户）青岛：市南、市北、崂山、开发区（最早认知项目的客户） 国内：省内淄博、东营等以及江浙沪、京津唐等内陆经济发达地区国内：省内淄博、东营等以及江浙沪、京津唐等内陆经济发达地区国内：省内淄博、东营等以及江浙沪、京津唐等内陆经济发达地区国内：省内淄博、东营等以及江浙沪、京津唐等内陆经济发达地区 高尔夫球会和深圳高端客户（最有可能购买的客户）高尔夫球会和深圳高端客户（最有可能购买的客户）高尔夫球会和深圳高端客户（最有可能购买的客户）高尔夫球会和深圳高端客户（最有可能购买的客户）关键事件关键事件关键事件关键事件: : : : 天鹅湖观光路线启动仪式强调天鹅湖资源的独占性重要商家入驻签约仪式树立客户成交信心产品品鉴会暨绿谷会成立发布会树立产品形象同时开始网罗客户客属企业家俱乐部成立仪式形成客属企业家的归属感项目现场开放日（同时洗筹）对已积累的意向客户进行摸底高交会 循环经济 政府推荐销售期销售期第一月第一月第二月第二月第三月第三月第四月第四月第五月第五月第六月第六月目标目标发布产品信息，树立形象，开始积累客户挖掘高尔夫球会等高收入人士并培育种子客户挖掘企业家协会等高收入人士并培育种子客户诚意客户50名诚意客户100名诚意客户200名，意向客户300名关键节点关键节点展示线展示线项目整体及户型模型项目整体及户型模型项目整体及户型模型项目整体及户型模型项目整体及户型模型项目整体及户型模型客户线客户线青岛市延伸到高尔夫高端客户延伸到省内；重点挖掘客属企业家根据客户积累和诚意登记结果，考虑挖掘其他高端客户。推广线推广线户外广告、外展场、网络，报纸户外广告、外展场、网络，报纸户外广告、外展场、网络、报纸、电视户外广告、网络、报纸、地盘包装广告户外广告、网络、报纸、地盘包装广告户外广告、网络、报纸、地盘包装广告DMDM（私营企业协会、私营企业协会、私营企业协会、私营企业协会、高尔夫杂志）高尔夫杂志）高尔夫杂志）高尔夫杂志）高尔夫球会高尔夫球会高尔夫球会高尔夫球会DMDMDMDM（私营企业协会、私营企业协会、私营企业协会、私营企业协会、高尔夫杂志）高尔夫杂志）高尔夫杂志）高尔夫杂志）DMDMDMDM（各类高端会所、银行金牌会员（各类高端会所、银行金牌会员（各类高端会所、银行金牌会员（各类高端会所、银行金牌会员杂志）；各类航空、动车类中高端杂志）；各类航空、动车类中高端杂志）；各类航空、动车类中高端杂志）；各类航空、动车类中高端消费人群广告消费人群广告消费人群广告消费人群广告关键事件关键事件天鹅湖观光路线启天鹅湖观光路线启动仪式动仪式重要商家入驻签约重要商家入驻签约签约仪式签约仪式产品品鉴会暨绿谷产品品鉴会暨绿谷会成立发布会会成立发布会客属企业家俱乐部客属企业家俱乐部客属企业家俱乐部客属企业家俱乐部成立仪式，（可考成立仪式，（可考成立仪式，（可考成立仪式，（可考虑与政府举办杰出虑与政府举办杰出虑与政府举办杰出虑与政府举办杰出企业家评选活动）企业家评选活动）企业家评选活动）企业家评选活动）项目现场开放日项目现场开放日项目现场开放日项目现场开放日（同时进行诚意（同时进行诚意（同时进行诚意（同时进行诚意登记）登记）登记）登记）预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期在保护自然的前提下，尽量利用现有的道路修建登山道，不破坏植被和山体。除了修建必要的公厕、登山道、管理站、路标和少量的停车场之外，尽量不修建其它建筑物。使之成为以自然水体和山体景观为特色，适于野外休憩、体验山林野趣、集登山、游览、运动为一体的城市郊野公园。预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期重要商家入驻重要商家入驻签约仪式，暨签约仪式，暨天鹅湖观光线天鹅湖观光线路启动路启动仪式仪式形式：采用新闻发布会地点：瀑布酒店（或开发区星级酒店）时间：2010年4月底、5月初邀请：各级政府官员、合作单位领导以及青岛市主流媒体的记者朋友；部分意向客户、愿意参与的社会志愿者建设要点建设要点产品品鉴会暨产品品鉴会暨绿谷绿谷会成立发布会会成立发布会预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期形式：联谊会地点：瀑布酒店（或开发区星级酒店）时间：2010年5-6月条件：提前一周在报纸、小众媒体上刊登发布信息。邀请嘉宾：绿谷投资领导、各级政府领导、报社电台及网络媒体记者流程：观看表演（时装模特秀）、产品品鉴会（绿谷投资领导致词、设计单位介绍产品）、表演穿插（小提琴）、绿谷会揭牌成立仪式、现场招募会员。物料准备：项目产品手册，第一批产品户型单张，绿谷会员权益介绍宣传页、绿谷公司发展历程及公司发展理念介绍讲解PP稿外展场展示外展场展示预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期目的：考虑到目前到项目的道路修葺完成时间的不可确定性，为了把握销售时机、保证项目销售目标的实现时间：道路基本修葺完成展示要求：项目区位模型、项目整体模型、项目第一批产品户型模型销售物料：项目宣传手册、展板、户型手册等小众群体客户挖掘，培育小众群体客户挖掘，培育“种子客户种子客户”鉴于本项目的目标客户群较为确定，建议以大规模的大众媒体宣传为辅，而建议以低成本“ “客户访谈方式客户访谈方式客户访谈方式客户访谈方式” ”，接触相关团体负责人，培育接触相关团体负责人，培育接触相关团体负责人，培育接触相关团体负责人，培育“ “种子种子种子种子客户客户客户客户” ”形式为主，开展小众营销n重要接触的小众群体包括：高尔夫球会（华山高尔夫等）；私营企业家协会（青岛、省内）；银行白金会员；其他高端人群出入的场所等n实施方式：电话约谈、上门拜访、“一对一”深度访谈n实施时间：项目具体成型以后预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期户外导示系统户外导示系统现现现现场场场场警警警警示示示示牌牌牌牌街区导示牌街区导示牌街区导示牌街区导示牌停车导示停车导示停车导示停车导示体现人性化的关怀/主要区域的提示与介绍/项目规模和配套的昭示/售楼处导示售楼处导示售楼处导示售楼处导示灯杆旗灯杆旗灯杆旗灯杆旗销售中心销售中心树立在墙面地图/投影到地面和屋顶的电影或动画可以翻阅的楼书/概念模型/模拟城市动画/概念宣传片销售中心销售中心项目主题的体现：生态/自然/健康/现代体现元素：从屋面落下的水/简单而又富有韵律感的外立面家庭厅家庭厅起居室与书房起居室与书房的空间关系的空间关系通顶通顶中庭中庭样板间展示样板间展示给排水材料展示参考材料展示文字说明展板安防系统展示工程样板房展示示意图工程样板房展示示意图工程样板房墙面涂鸦：增加艺术性与趣味性项目产品质量/科技创新的展现会所前广场会所前广场设计内容：设计内容：雕塑雕塑/仪式感仪式感/可参与性可参与性/指示作用指示作用会所周边区域建议提前施工，实现与临湖区一期展示，以形成项目的友一核心体验点。B.户外广告户外广告一夜倾一夜倾城计划城计划目的：传播项目信息，树立项目高形象，截流客户客户：青岛市区高端群体、出入青岛市区的客流完成时间：2011年设置位置青岛市中心区域干道、高速、跨海大桥开发区出入口、海底隧道开发区入海口等项目周边的户外广告：在项目各道路出入口设置永久性出入指示牌，便于引导客户到达项目预热咨询期预热咨询期预热咨询期预热咨询期开盘开盘热销期热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期123456海报+项目模型+户型单张海报+户型单张+项目模型+3D影视片折页+户型单张+项目楼书+区域模型+项目模型+分户模型+3D影视片外展场售楼处目的：展示项目形象、体现项目品质、传递品牌信息时间：2011年3月初完成要求：简洁大气/卖点清晰、明确/放大项目亮点1、项目的区域价值、气质的阐述2、项目规划、户型、配套3、绿谷品牌信息目的：使客户充分了解项目的优势和亮点，在客户头脑中建立高端市场形象，形成价格支撑时间：2011年4月底完成要求：简洁大气/卖点清晰、明确/放大项目亮点1、项目的区域价值、气质的阐述2、对项目的生活方式的描述3、项目规划、户型及卖点提炼4、项目系统化的商业配套、会所配套5、绿谷品牌信息目的：使客户更直观地了解项目的优势和亮点时间：2011年4月初完成要求：区域模型、项目模型、分户模型目的：在分展场不断播放，直观展现项目高品质生活，感染客户，并可以作为项目的礼品赠送给客户时间：2011年4月初完成楼书、产品说明书楼书、产品说明书海报海报项目模型项目模型影视宣传片影视宣传片物料准备物料准备预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期整合资源，延续前期高端形象，制造市场热点，促进项目成交。小众渠道传播，扩大客户渠道，挖掘青岛周边高端客户。利用各类业态签约，为产品推出奠定基础；同时同步搜寻各类高端业态的投资和经营客户阶段目标：阶段目标：高端产品入市，试探市场，树立项目形象、树高端产品入市，试探市场，树立项目形象、树高端产品入市，试探市场，树立项目形象、树高端产品入市，试探市场，树立项目形象、树立价格标杆；小步快跑，稳步提升价格。立价格标杆；小步快跑，稳步提升价格。立价格标杆；小步快跑，稳步提升价格。立价格标杆；小步快跑，稳步提升价格。二、开盘热销期推广渠道：推广渠道：推广渠道：推广渠道：把守制高点把守制高点把守制高点把守制高点，举办高峰会并通过相应小众渠道传播出去；利用预热期种子客户举办小众推广会。客户线：客户线：客户线：客户线： 延续前期客户形象，重点挖掘客属企业家（走出青岛，延伸到省内、京津唐、沪宁杭等地）。着手挖掘其他产品的客户（投资、经营）关键事件关键事件关键事件关键事件: : : : 开盘仪式释放前期积累的客户，制造销售狂潮全球客属企业联谊会以“客属企业家俱乐部”为契机，制造企业家关注话题，进一步升华目标客户的关注度；同时为第二、三批单位销售奠定客户基础。签约仪式为产品持续热销奠定基础小众专项推广会企业家协会、高尔夫球会；预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期展示要求：展示要求：展示要求：展示要求：产品推出时，看楼通道、样板房展示区、园林区展示到位。配套要求：配套要求：配套要求：配套要求：商业街商家洽谈（免租期引进），合作方确定。预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期时间时间第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段推售安排推售安排首批房源推出；限量加推精品产品视市场情况确定亮点传递亮点传递首批销售告罄，保留珍藏单位限量发售/回馈客户，二批单位荣耀登场媒体组合媒体组合户外广告、报纸、电视、网络、短信DMDMDMDM（私营企业协会会刊、银行白金卡俱乐部专刊、高尔夫俱乐部）（私营企业协会会刊、银行白金卡俱乐部专刊、高尔夫俱乐部）（私营企业协会会刊、银行白金卡俱乐部专刊、高尔夫俱乐部）（私营企业协会会刊、银行白金卡俱乐部专刊、高尔夫俱乐部）分展场分展场各类展会或高端人群聚集场所（形象展示）关键事件关键事件项目开盘庆典项目开盘庆典项目开盘庆典项目开盘庆典客户签约仪式客户签约仪式客户签约仪式客户签约仪式体验原生态生活启动仪式体验原生态生活启动仪式体验原生态生活启动仪式体验原生态生活启动仪式小众专项推广会（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）小众专项推广会（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）小众专项推广会（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）小众专项推广会（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期项目开盘庆典项目开盘庆典关键条件：关键条件：预售许可证/按揭银行价格表（建筑面积/套内面积）整个选房流程认购书、合同等相关销售资料到位人员到位选房须知/选房通知书（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）销售公示现场氛围营造销控表茶点、表演队等准备充足集中开盘造势集中开盘造势理性把握客户理性把握客户正确流程引导正确流程引导开盘活动开盘活动开盘活动开盘活动时间：待定地点：售楼处目的：消化前期积累客户，掀起项目热销高潮目标：消化首期推出房源要求：开盘前积累本项目诚意客户100名内容：美食、乐队表演配合：开盘礼品、开盘广告、客户通知注意事项:1、引导客户自发组织排队购房2、公开发售当天维护好自发排队的客户的情绪3、对外沟通交流时切忌谈及选方、开盘字样4、本次未选中房号的客户享受下轮新推出单位的优先选房权（后续推盘均可采用此方式）预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期客户集中签约仪式客户集中签约仪式活动目的：活动目的：利用客户集中签约，吸引目标客户注意力，促进项目销售，为后续产品推出销售作铺垫。时间：时间：待定预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期小众专项推广会小众专项推广会（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）（根据项目销售及客户积累情况灵活调整）承接前期的拜访工作，此阶段开始进行专项推介会活动，由负责人牵头进行，将极大提升推介的权威性及可行性；n主要对象为：高尔夫球会（华山高尔夫等）；银行白金会员（各大银行会员杂志）、私营企业家协会（青岛、山东）；其他高端客户经常阅读刊物等等n实施时间当月的每周六或周日。预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期持续热销期持续热销期阶段目标完成商业其他业态的意向性洽谈工作，阶段目标完成商业其他业态的意向性洽谈工作，对项目原有计划业态进行调整，形成稳定、成对项目原有计划业态进行调整，形成稳定、成熟的商业格局和模式配套熟的商业格局和模式配套 争取延续项目的热销局势，顺应楼市规律，适当降低在硬性推广上面的投入，逐步转入大型业主活动或社会人气集聚效应的活动阶段。三、持续热销期推广渠道：推广渠道：推广渠道：推广渠道：大众媒体，维持市场热度；小众推介促进消售。客户线：客户线：客户线：客户线： 客户层面由原来的别墅客户向商业投资类客户扩散。关键事件关键事件关键事件关键事件: : : :展示要求：展示要求：展示要求：展示要求：要求增加所推出展示区域。社区灯光工程完成。配套要求：配套要求：配套要求：配套要求：商家进驻经营（签约），营造街市效果。预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期持续热销期持续热销期客属企业联谊会客属企业联谊会制造企业家关注话题，进一步升华目标客户的关注度；同时为产品持续销售奠定客户基础。新老业主联谊会新老业主联谊会增加绿谷会会员的忠诚度，促进老带新小众专项推广会小众专项推广会各类高端人群场所或约访会开业（签约）仪式开业（签约）仪式商业街、会所等隆重开业（签约）预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期持续热销期持续热销期时间时间第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段推售安排推售安排根据项目实际销售情况采取分段推出房源策略，促进销售亮点传递亮点传递一墅难求珍藏别墅单位仅剩*席/身份领地媒体组合媒体组合户外广告、报纸、电视、网络、短信DM（高端人群关注媒体）关键事件关键事件全球客属企业全球客属企业全球客属企业全球客属企业联谊会联谊会联谊会联谊会开业（签约）开业（签约）开业（签约）开业（签约）仪式（商业街、仪式（商业街、仪式（商业街、仪式（商业街、会所等商业隆会所等商业隆会所等商业隆会所等商业隆重开业或签约）重开业或签约）重开业或签约）重开业或签约）老带新，联谊会（挖掘别墅业主客户资源，组织老带新，联谊会（挖掘别墅业主客户资源，组织老带新，联谊会（挖掘别墅业主客户资源，组织老带新，联谊会（挖掘别墅业主客户资源，组织老带新活动）老带新活动）老带新活动）老带新活动）小众专项推广会小众专项推广会小众专项推广会小众专项推广会方式：借助民俗性节日，在项目现场举办方式：借助民俗性节日，在项目现场举办内容：美食内容：美食+美景美景+猜谜猜谜+（准）业主表演（准）业主表演目的：聚集人气，营造社区和谐共荣的居家氛围，带动销售目的：聚集人气，营造社区和谐共荣的居家氛围，带动销售老带新，共联谊老带新，共联谊预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期持续热销期持续热销期阶段目标：阶段目标：实现别墅可销售房源销售率实现别墅可销售房源销售率90%90%，商，商业项目招商与销售同步开启业项目招商与销售同步开启。推出部分商业单元，乘势消化通过小众推介、岛城媒体联盟、小众活动以及老带新优惠月活动多方位消化本项目各类别产品四、四、强势热销期强势热销期预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期推广渠道：推广渠道：推广渠道：推广渠道：大众媒体为主，维持市场热度；岛城媒体联盟。客户线：客户线：客户线：客户线： 将客户延伸到各地的以投资和度假为目的的客户。关键事件关键事件关键事件关键事件: : : :展示要求：展示要求：展示要求：展示要求：要求增加所推出商业展示空间。预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期天鹅湖登山节，天鹅湖登山节，天鹅湖登山节，天鹅湖登山节，暨庆天鹅湖生态园全面开放仪式暨庆天鹅湖生态园全面开放仪式暨庆天鹅湖生态园全面开放仪式暨庆天鹅湖生态园全面开放仪式吸引公务员以及中高收入者注意力，促进别墅与商业项目成交小众专项推介会小众专项推介会小众专项推介会小众专项推介会目标客户群体老带新优惠月老带新优惠月老带新优惠月老带新优惠月挖掘老客户价值预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期时间时间08.0408.04月月08.0508.05月月08.0608.06月月08.0708.07月月推售安排推售安排推出最后一批别墅同时商业项目的销售全面开启亮点传递亮点传递宽景生活/街景别墅，集聚华贵/高端金铺，投资自住两相宜媒体组合媒体组合户外广告、报纸、电视、网络、短信DM岛城媒体联盟（看房团）岛城媒体联盟（看房团）；关键事件关键事件天鹅湖天鹅湖天鹅湖天鹅湖湖登山湖登山湖登山湖登山节，暨庆节，暨庆节，暨庆节，暨庆绿谷绿谷绿谷绿谷天鹅天鹅天鹅天鹅湖湖湖湖生态园生态园生态园生态园全面开放全面开放全面开放全面开放仪式仪式仪式仪式小众专项推介会小众专项推介会小众专项推介会小众专项推介会老带新优惠月老带新优惠月老带新优惠月老带新优惠月目标：目标：目标：目标：呼应楼盘自然、生态、健康的主题，扩大社会影响，形成良好的口碑传播效应，持续提升项目知名度。形式：形式：形式：形式：与登山户外运动协会、体育局合作主办目标参与人员：目标参与人员：目标参与人员：目标参与人员：公务员、中高收入人士（登山爱好者）天鹅天鹅湖登山节暨湖登山节暨绿谷天鹅绿谷天鹅湖湖生态园开园生态园开园仪式仪式预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期07.0307.0308.0908.0907.0907.0907. 1207. 1208.0408.0408.0808.08持续热销期持续热销期老带新优惠月老带新优惠月目的：目的：整合客户资源，拓宽客户渠道，促进项目销售启动时间：启动时间：待定（前期已有成交老客户，另外加上项目其他客户资源）主推阶段：主推阶段：1-2个月，后根据情况可采取长期进行策略预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期积分卡传统VIP卡优惠模式1、认卡不认人2、整个销售期均可优惠1、必须卡主使用2、权利随选房结束而消失蓄客模式1、奖励看积分，参加活动、推荐购买均可获积分2、老带新：项目-业主-非业主1 、送物管等直接针对老业主的方式（渠道单一）2 、老带新：项目业主业主管理维护模式磁卡式，与电脑终端连接，形成客户资料库仅通过填写单据和电子表格记录数据，缺乏数据的系统分析费用控制模式1、积分卡产生的费用已经、计入均价，不影响最后实收均价2、积分卡分数是销售完成后产生的费用，可控制送物业管理费用费用由发展商后期垫付，这种形式具有很大偶然性并且费用支出时间过长，发展商在费用、时间上很难控制。 附：附：“老带新老带新”方案积分卡模式方案积分卡模式岛城媒体联盟岛城媒体联盟目的：目的：整合岛城客户资源（以前期成交客户为主，深入发掘其在投资方面的独特视角，辅助其他商业类产品的招商和销售工作。）启动时间：启动时间：待定主推阶段：主推阶段：3个月，后根据情况可采取长期进行策略预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化/ /二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期整合我司在各地代理楼盘的资源优势，为本项目提供充足整合我司在各地代理楼盘的资源优势，为本项目提供充足的客源。的客源。预热咨询期预热咨询期开盘热销期开盘热销期尾盘消化尾盘消化尾盘消化尾盘消化/ / / /二期预热期二期预热期二期预热期二期预热期强势热销期强势热销期持续热销期持续热销期 项目剩余部分，自然消化为主项目剩余部分，自然消化为主项目剩余部分，自然消化为主项目剩余部分，自然消化为主， 整合已有的客户资源，鼓励老带新。时间时间第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段推售安排推售安排亮点传递亮点传递限量超值单位虚位以待媒体组合媒体组合主要以短信、直邮、海报派发传递项目各销售节点促销、活动信息客户线客户线老带新、岛城媒体联盟老带新老带新老带新成交现金回馈（根据成交户型/面积进行奖励）五、尾盘消化五、尾盘消化五、尾盘消化五、尾盘消化/ /二期预热期二期预热期二期预热期二期预热期营销推广建议：营销推广建议： 推广计划推广计划推广计划样本推广计划样本