大兴区房地产市场调研报告2011.10目录 CONTENTS第一章大兴区区域背景123第二章大兴区房地产市场第三章案例分析第一章第一章大兴区区域背景大兴区区域背景大兴区房地产市调报告一、概况大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。大兴全境属永定河冲击平原，面积为1036平方公里，海拔13.4米-52米，属暖温带湿润大陆季风气候。年平均气温为11.6，年平均降水量556.4毫米。大兴作为连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，成为北京向华北地区辐射的前沿。大兴区区域背景n新城定位:北京南部具有生态绿色的宜居新城,是北京重要的物流中心,是现代制造业和文化创意的重点培育低区n发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”n规模：2020年大兴新城总人口控制在60万人，城建设用地规模控制在65平方公里大兴新城定位为绿色之城、宜居之城二、区域定位大兴区区域背景三、综合指标n随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长n2005底，大兴区常住人口首次突破百万，人口增长幅度高达12.17%，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分的，2010年人口达到136.5万人，增长17.77%2003-2010年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%大兴区区域背景四、产业规划l北部都市产业区重点建设大兴新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区l东部现代制造业区重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区l中部文化创意产业区重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业l西部综合产业区重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区大兴区区域背景n公路交通：“一纵两横，京开高速贯穿五环、六环，方便快速进入中心城区n轨道交通：城铁大兴线、亦庄线年底开通，将加强大兴新城与中心城的连接，实现了中关村产业带与大兴产业带的互补，联络了西直门、北京南站等交通枢纽，沟通了新街口、西单以及大兴区，成为北京市南北客运的大动脉.交通体系逐步建立，拉近城市距离五、交通规划大兴线亦庄线大兴区区域背景第二章第二章大兴区区域背景大兴区区域背景大兴区房地产市调报告大兴区房地产市场大兴区的房地产起步并不晚，但是受制于购房者对南城的偏见以及交通的不便，很长时间未能引起购房者的重视，房价也低于地理位置类似的通州。随着政策的倾斜、配套设置的完善、尤其是地铁大兴线和亦庄线的开通，解决了大兴的交通瓶颈问题，大兴区的楼市在沉寂多年之后，终于爆发，2007年和2008年在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而畅销。目前由于对房地产的打压力度增加，市场上的供大于求的现状，使2011年成交量有所下降。大兴是近年北京房地产开发的热点区域，不到半年时间，先后有绿地、保利、金地、东亚新华等多家知名房地产公司的楼盘竟相入市。普通住宅、小户型公寓、别墅等多种形态，大兴楼市进入了多样化、城市化发展的快速上升空间。一、总体概况大兴区房地产市场二、发展历程腾飞起步低潮兴起1997年，以名校北京四中为卖点的大兴黄村兴涛家园，是大兴黄村房地产市场的发端，当时售价为4000元/平米。2007年，北京楼市房价的暴涨，给价格一直稳定在合理范围的大兴楼市，提供了兴起的机会。2007年和2008年，在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而热销。2009年是大兴楼市腾飞的开始，政府加快大兴的土地供应，名企扎堆楼面地价频刷新，目前该区域最高楼面地价已经超过7000元/平米，和通州的楼面地价相同2003年，顺驰的高价拿地，使大兴再次进入购房者视线，八通线运营，通州楼市板块快速升温，同样位于五环外的大兴，交通的瓶颈问题仍无法改变，鲜有开发商在大兴拿地。普通商品房的契税税率是总房价的1.5%，非普通住房为4%。“普通住房”满足三个条件：容积率在1.0以上，建筑面积在140平方米以下，房价在同级别均价的1.2倍以下。契税经营性土地招拍挂挂牌是主要的交易方式总量与项目相结合；严格执行拼接户型，两个房产证；90m2以下占70%消费贷款开发贷款房地产政策开发处、银行、开发商设立共管帐户；以户为单位界定二套房，严格执行。大兴区房地产市场三、政策环境2004年3月831大限提高拿地“门槛”调控开始2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策2007年9月央行年内第五次加息20032011年北京市土地成交均价走势图20032011年，北京市土地成交价格平均涨幅为17.0%，05、07、10年涨幅较大大兴区房地产市场四、土地市场18591728268127853495379545627321507620032011年北京市土地成交量走势图大兴区房地产市场四、土地市场20032011年，北京市土地成交量平均涨幅为41.0%，06、08、10年涨幅较大154.67455.03351.88799.42897.931375.951627.31733.8339.3820032011年，大兴区土地成交价格平均涨幅为47.48%，07、09年涨幅较为迅猛20032011年大兴区土地成交均价走势图大兴区房地产市场四、土地市场20032011年大兴土地成交量走势图大兴区房地产市场四、土地市场20032011年，大兴区土地成交量平均涨幅为106.19%，06、09年涨幅较为迅猛大兴已经成为京城土地市场的主战场涨幅增大涨幅增大土地市场小结北京市场价格年均上涨17%，10-11年为-30.67的负增长，成交量年均上涨41%，10-11年为-80%的负增长。大兴市场价格年均上涨47.48%，10-11年上涨8.73%.成交量年均涨幅106.19%，08-11年涨幅达125.98%涨幅渐小涨幅渐小2003-2011年北京市住宅市场销售面积走势图五、住宅市场2003-2011年北京市住宅市场年均销售面积涨幅约为1.69%大兴区房地产市场2006-2011年大兴住宅市场销售面积走势图2006-2011年大兴区住宅市场年均销售面积涨幅约为30%大兴区房地产市场五、住宅市场20012011年北京房地产成交均价涨幅率为11%20012011年北京市住宅市场成交均价走势图大兴区房地产市场四、住宅市场20062011年大兴住宅市场成交均价走势图大兴区房地产市场四、住宅市场20022009年北京房地产成交均价涨幅率为29%大兴涨幅远超北京城区相对较大相对较大住宅市场小结北京市场销售量量年均涨幅约为1.69%价格年均上涨30%，10-11年上涨12.18%大兴市场销售量年均涨幅为30%价格年均上涨29%，10-11年上涨高达12.2%相对较小相对较小今日大兴，已非昨日南城土地市场主战场住宅市场热点区域时间价格 北京房地产市场的飞速发展，城区的住宅密度几近饱和，因而四环以外的住宅市场发展就显得格外的活跃。市政投资建设力度向南城倾斜，以大兴为代表的南城区域，大型品牌房企纷纷进驻，价格洼地，区域升值潜力巨大，地铁四号线开通和大兴机场的坐落无疑也是引发大兴楼市暗战的一大诱因，种种利好因素让南四环外的大兴区域房价跃达历史最高点，成为2011年北京楼市最耀眼的区域。小结：第三章第三章案例分析案例分析大兴区房地产市调报告项目区位图项目区位：项目位于大兴新城北区，东至兴盛街、西至西旺路、北至乐园路、南至金星路轨道交通：地铁4号大兴线高米店南站距本项目约1200米左右市政路网：由市区上京开高速路高米店收费站出上主干道西旺路到达项目公共交通：410、456、610、631、937支、937支2、937支6、937支7、954、967快、968、大兴环城1路、大兴新城1路、大兴新城2路等到青岛嘉园西门下车即可。项目具体位置在北京位置二环路二环路地处大兴新城，临近4号线高米店南站，现有交通比较通达！案例分析金地仰山项目基本信息金地仰山，25万平米新古典主义低密度生活项目定位：首置及改善型项目特色：25万平米的新古典主义低密度住宅销售均价：19000元/平方米项目类型首置及改善型置业占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米容积率住宅1.80在售户数2000户绿化率30%开盘时间2010-11-07入住时间2012-09-30开发商北京金地融侨房地产开发有限公司投资商金地集团物业管理金地物业公司景观设计单位PLACEDesignGroup建筑设计单位上海天华建筑设计有限公司金地品牌金地品牌 +教育地产教育地产 +低密度低密度 +产品力取胜产品力取胜金地品牌：1993年从事房地产，秉承“以人为本、创新为魂”的金地品牌理念教育地产：项目配套幼儿园和中学低密度：综合容积率1.80，新古典主义的低密度生活产品力：新古典主义建筑风格，配上西方古典园林景观，既有古典奢华又简明，把古典与现代融合总体规划兵营式规划排布，整个项目规划缺乏亮点。高层产品花园洋房学校、商业用地西区组团为9-18层的怡景花园，超大楼间距，同时配有社区园林和小区中央广场，环境美观，适宜放松身心，大范围270度采光户型独特设计，主力户型视野朝向主景观带东区组团为5-8层的花园洋房，布局规整，显示高端形象，配有一定数量的跃层户型，大面积私家花园交通组织城市道路社区主要道路组团级道路组团级道路与城市道路相连，并将用地分为两大组团以组团级道路为主干，在组团内部设置社区主要道路，再由社区主要道路分支社区次要道路，这种管式的路网层级分明，便于车辆、人行交通的组织机动车出入口机动车出入口社区主路南北贯通，把小区分为东西两部分！人车分流，宅间路沟通内部建筑风格建筑风格：新古典主义建筑风格颜色：中灰，咖啡红材质：面砖，石材，高级涂料等特点：A首层厚实的入户门廊B别墅为斜屋顶C多重退台、露台，有跃层户型景观设计借鉴欧洲古典景观的对称、轴线、围合等景观设计手法，营造简洁优雅的空间。尽可能优化打造宅间景观！因地制宜：根据项目东部组团的兵营式布局特点，在两排楼间采用轴线景观设计.重视美化宅间组团景观，强调仪式感！回归自然，增加原生态水系：将传统欧式园林的气韵保留在环境中，充分考虑到对层次空间的视线组织，步移景异，项目还注重对水体的利用，在项目中增加溪水，不仅让环境更加贴近自然，而且提升产品品质。三重景观，景观层次丰富：项目在景观打造方面摆脱了纯草地的单一布景方式，采用了草地搭配灌木乔木的三重造景，提升品质效果显著。景观细节周边配套教育：北京师范大学附属小学、北京小学翡翠城分校、兴涛学校，项目自身规划初中医疗：北京仁和医院、大兴区妇幼保健医院、大兴中医院商业：华堂商场，世纪华联，华润万家，物美卖场，玫瑰园商城餐饮：孔乙己酒店、红孩儿水煮鱼、晋贤居饭庄、百年食府、福提烤肉岛、翡翠小厨总体上，金地仰山项目所处位置周边中小学校配套较好，但是商业医疗配套设施不仅数量较少而且等级较低，大型商业和医院距离项目还有一定距离周边配套等级低，数量少，大型配套离项目尚有一定距离！有待进一步完善！其他产品细节物业费：3.2元/平方米*月车位信息：约1400个300元/月交房标准：毛坯交房采暖方式：集中供暖土地年限：70年项目全部售罄后，售楼处改为小区幼儿园金地仰山逸野洋房户型大面宽横厅设计，尺度奢华全能主卧设计，独立衣帽卫生间户型优点户型缺点东区9号楼D3户型三室两厅一卫137平米入户门直对卫生间，缺少独立玄关缺失独立餐厅设计南北通透、明厨明卫设计逸野洋房户型户型动静分离式设计南北通透，全明设计户型优点缺少独立玄关户型缺点东区6号楼D3户型三室两厅两卫143平米全能主卧，独立衣帽间及卫生间缺少佣人房或储藏间怡景花园户型南北通透，明厨明卫独立餐厅带景观阳台超大南向阳台，增加赠送面积户型优点缺失玄关设计户型缺点西区2号楼B1户型两室两厅一卫90平米怡景花园户型独立餐厅设计起居室配带大面宽阳台户型优点入户玄关设计缺失，私密性不高户型缺点西区5号楼B2户型两室两厅一卫91平米纯南向户型，明卫、明厨设计怡景花园户型南北通透，明厨明卫设计全能主卧设计，独立衣帽间和卫生间北侧赠送大面积生活阳台户型优点缺失玄关设计户型缺点西区17号楼A7户型三室两厅两卫138平米未设计独立餐厅推盘顺序一期一期二期三期一期为户型面积为80180平米的两至四居产品二期户型为80-140平米2-3居，复式117-170平3居、180平4居三期分为2011年3月17日开盘和5月1日开盘，销售主力产品为90平米两居，124平米三居和180平米四居！三期三期三期成交情况资料来源北京市房地产交易网站楼号开盘时间销售状态总套数签约套数销售比例一期东区11#12#13#14#15#16#2010-8-2814#15#售罄42626161%一期西区4#5#8#16#2010-8-28 4#5#16#售罄53844683%二期3#7#14#2010-11-74#售罄34924771%三期1#2#4#5#2011-3-17在售24511547%四期东3#4#/西区10#12#7#8#9#10#2011-5-1在售475112%均价走势单位：元/平米项目一期2010年8月开盘，户型面积为80180平米的两至四居，开盘均价16000元；项目二期户型为80-140平米2-3居，均价19000元/平；复式117-170平3居、180平4居在售，均价21000-24000元/平米；项目在11年3月均价达到22000元/平米后，因房市严政的影响，均价稍微下挫，现在均价到达21000元/平米。从去年8月至今，项目消化速度一般19000元/平米21000元/平米16000元/平米22000元/平米11年初调控影响逐渐发力！项目去化速度明显见缓！客户情况关键词：卫星城改善住房挤压客户投资潜力p客户来源大兴当地的适龄居民结婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购房需要p升值预期地处大兴黄庄卫星城中，项目边上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值空间和前景大，受投资客户青睐p升级居住处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需求的中端客群p支付能力一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强整体风格：新古典主义的建筑风格结合西方古典园林，打造古典主义的低密度生活配套缺失：项目周边的生活配套设施不完善，现有商业餐饮配套不仅数量少，而且等级低，大型的配套设施距离项目有一定距离户型亮点：存在一些复式户型，对有偏爱的客户群有一定吸引力规划布局：东西两个组团，东部组团兵营式布局，大气稳重；西部组团错落有致，超大楼间距，楼间布置小区中心花园景观规划：景观设计能够因地制宜，根据项目组团规划特点采用相适应的景观表现方式，注重溪水的利用和三重景观打造，提升项目品质车位欠缺：项目车户比为1:0.7，在郊区新兴的住宅区中，车位明显显较少，车位300元/月，车位暂不销售建筑外立面档次不够：以面转配高级涂料为主，辅助低层少量石材，外立面整体感受：项目缺乏更为突出的特色，与周边其他项目相比较也不具备明显的竞争优势，销售速度一般个案总结n物业类型:住宅、公寓、别墅n建筑类型:板楼，塔楼n位置:大兴黄村新城北区22号地n开发商:北京昊坤嘉业房地产开发有限公司n占地面积：104679平方米n建筑面积：250000平方米n容积率：2.1n绿化率：30%n总户数：3203n开盘时间：2011-9-17n价格:均价：29000元/平米n主力户型:38122平米n在售情况：销售中基本信息：案例分析首邑溪谷n建筑风格：京城首家应用托斯卡纳风格于高层建筑的创新项目。n产品形式：由17座高层公寓和6座叠拼别墅构成。n园林景观：规划人工溪谷特色景观，增强小区的自然性，丰富小区建筑的层次感，与市场形成差异化。n售楼处：售楼处景观很出彩，托斯卡纳风格融入到每一个细节中，但售楼处提供的户型图没有标注尺寸。n样板间：loft户型的样板间也很色，但据实地考察，loft户型较狭窄，空间面积浪费较大，层高为4.8米，舒适度不高。项目点评：人工溪谷案例分析首邑溪谷 经济型叠拼别墅设计，注重居住性能n功能分区明确，1层会客区，2层次卧区，3层主卧区n 随房赠送下沉式花园和露台户型点评：案例分析首邑溪谷n2梯12户的楼体设计占据该项目绝大部分高层建筑n户型为3858平米的一居室，87122平米两居，体现经济性n公寓式楼体设计，体现白领公寓特质123456789101112户型点评：案例分析首邑溪谷去化速度点评：案例分析首邑溪谷首邑溪谷开盘时间为2011-9-11，经过一个月的时间总销售155套，平均每天销售5套左右。从有图销控表可以看出，本项目在后期销售控制上做的很好，每个楼层和每个单元的去化速度相当.优点:可以降低后期的销售难度。户型分析：案例分析首邑溪谷进深过长，但在舒适范围之内主卧朝南，有飘窗设计户型优点户型缺点首邑溪谷C4-2户型通往入户门的过道较长，浪费空间较大厨房与餐厅的距离较长南北通透、明厨明卫设计户型分析：案例分析首邑溪谷有360度的观景阳台大面宽横厅设计，尺度奢华户型优点户型缺点首邑溪谷15号楼C3户型户型设计上不是很规则面积浪费过于严重有大面积露台，提高附加值案例分析远洋天著p形象北京东区城市别墅顶级标杆产品。p品牌扩大远洋天著项目品牌知名度和影响力，与远洋LAVIE、远洋傲北项目形成高端别墅产品序列，使其成为远洋地产十余年产品精琢经验的蓄积与升华，强化远洋地产高端别墅产品品牌优势；p产品主力户型为270-290平米联排别墅。u区域1联排42套，受高压线影响较小，无噪音干扰和景观环境较好，北入户产品较多，花园面积较大；u区域2联排35套，西侧噪音干扰，西侧50米代征绿地未确定，景观良好，南入户产品较多；u区域3洋房7+1两栋，联排17套，西侧噪音干扰，西侧50米代征绿地未确定，景观好；u区域4联排22套，端户型较多，此区域西侧50米代征绿地，南侧80米代征绿地未确定，景观资源相对较好，北入户产品较多；u区域5为洋房7+1七栋，西侧噪音干扰，获取溢价产品；u区域6为联排33套，南侧高压线影响及80米代征绿地未确定，东侧为商业及会所，景观良好，属于R1地块区域优质产品。126435整体规划类型户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计1期联排别墅南入户标5329016632%15,3708,7982期联排别墅南入户标3829016632%11,0206,308北入户标4327716625%11,9117,138北入户标2527716620%6,9254,150中入户南1934718914%6,5973,591中入户南1634718916%5,5553,024中入户北2134718915%7,2913,969中入户北1534718915%5,2082,835特別户型34041923%1,212576特別户型84041929%3,2321,536端户型83661966%2,9281,568端户型53661965%1,830980端户型93451936%3,1051,737端户型23451932%690386别墅合计156100%48,41427,377别墅合计10962%34,46019,219花园洋房花园洋房9栋9028056038%21,4205,040合计156100%48,41427,377合计199100%55,88030,166类型户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计3期联排别墅南入户标02901660%004期联排别墅南入户标162901669%4,6402,656北入户标2827716661%7,7564,648北入户标152771668%4,1552,490中入户南03471890%00中入户南4934718933%17,0139,261中入户北1234718933%4,1662,268中入户北7034718948%24,30413,230特別户型04041920%00特別户型04041920%00端户型23661966%732392端户型03661960%00端户型03451930%00端户型23451931%690386别墅合计4231%12,6547,308别墅合计152100%50,80228,023花园洋房12栋12028056069%28,5606,720花园洋房合计162100%41,21417,022合计152100%50,80228,023类型户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计户数地上面积平米地下面积平米面积比例地上面积合计地下面积合计5期联排别墅南入户标2029016624%5,8003,320项目总计联排别墅162901669%4,6402,656北入户标2927716633%8,0334,814花园洋房152771668%4,1552,490中入户南1034718914%3,4721,890合计4934718933%17,0139,261中入户北1434718920%4,8612,646项目指标总用地面积总建设用地代征公共用地代征道路用地代征绿地用地总建筑面积容积率特別户型24041923%808384541,003244,519296,584137,137159,447414,0561.1端户型13661962%366196地上建筑面积地下建筑面积总停车位地上车位地下车位限高绿地率端户型33451934%1,035579268,131145,1001,8451151,730最高45米30%别墅合计7950%24,37513,829R1地上面积R1地下面积R3地上面积R3地下面积R4地上面积R4地下面积花园洋房12栋9928056050%23,5206,72069,83442,00075,67535,00099,18766,500合计178100%48,39527,400从项目分期可以看出：项目每期的体量都不是很大，在150户左右。也是本项目去化速度快的根本原因。优点借鉴1.保证项目的顺利开发，资金的回笼和下一期的开发不会产生冲突。2.可以明确针对各期产品特点进行推广。1.项目开发要考虑开发商自有资金链情况，不要盲目的模仿大型开发商的开发模式。2.一般在对市场了解不够彻底或者是市场上的空白点，可以采用小规模的开发模式。通过远洋天著置业顾问对我们的描述得知：有钱的财富阶层、并希望得到认同；主流，但标榜自我；适度时尚，具有更宽阔的视野；追求健康、精致生活、极致体验；极强的精英意识；向往并努力拥有贵族的生活方式及形态；客群分析客群特点客户来源蓄客方式区域重点拦截,高端渠道营销,重要节点活动为主,圈层营销北京高端竞品别墅需求客户直投,亦庄及东区写字楼客户直投,高端品牌渠道及私人银行VIP户型分析远洋天著A户型地下一层远洋天著A户型首层独立地下车库，可直接通过地下通道乘坐电梯直接入户户型基本方正，南北通透，可以360度观景，客厅和餐厅相连，体现出阔绰和大气户型分析远洋天著A户型二层远洋天著A户型三层二楼为次卧区，功能房布置合理，可以360度观景。超大面宽设计，尺度奢华。三楼为主卧区，各功能房布置合理，明厨明卫设计，加大采光与通风效果。可以180度观景。