5.1市场分析天利中央花园主要竞争楼盘：凯旋公馆、景湖荣郡、弥珍道、金域华府、玫瑰公馆楼盘楼盘推货范围推货范围户型户型推货套数推货套数 特价单位销特价单位销售量售量开盘销售量开盘销售量 5.1销售量销售量均价均价推货时推货时间间活动活动凯旋公馆20栋13178套10售6，偏中层，多为一单元8套。157600-8500 4.28门口设置游乐区，10套特价，价格在74138100之间，户型为140平的，一单元二单元各五套。28号加推20栋的130的与190的19089009300景湖荣郡1、2栋和8栋76100100套62套727900起，8400均价4.29车展，巴西烧烤，小泥人等。开盘第二天价格又有所下调，7700-8300.中熙弥珍道1、4和5栋80、9710售624855010套特价单元，7800.水果忍者活动金域华府迎梓轩1号楼75、10350套2397004.27晚 西点与刨冰美食，暖场小活动。玫瑰公馆 7栋、9栋80 、94256套15售8，7套80,1套94还剩64套257800起15套特价，10套80平，5套94平。王中王，总监推介房。巴西烧烤，成交一套，放礼炮一个，水果点心。万科翡丽山28栋17036套5（认筹）04.2929号170平米样板房开放 以及认筹开启5.1延续上周的汽车节油环保大赛5.1在售竞品情况：中信凯旋公馆项目项目中信凯旋公馆项目位置项目位置东莞南城西平区项目特色项目特色高层洋房推货量推货量78套销售量销售量10推销手段推销手段5.1节点低价，趁天利无大户型的空档产品产品131、和194在推楼在推楼20栋现行价格现行价格7800-94007800-94007800-94007800-9400元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米装修标准装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯土地年限土地年限70年（2009年拿地）开盘时间开盘时间2012.4.2820栋194的四房，东南向，31层共30套，均价8900-9300元/143合拼的四房，南北通透，31层，共61套，价格7500-8500元/143非合拼的四房，南北通透，31层，共31套，价格6700-7400元/131的三房，东南向，31层共28套，均价7600-8300元/20栋中信凯旋公馆竞争户型一131 的三房两厅户型方正实用，功能齐全，一个房产证，朝内部别墅，东南向。竞争户型二143 的四房紧凑实用，客厅朝西北，实用率不高，园景只有别墅屋顶。靠路边。竞争户型竞争户型竞争户型三194 气派复式，无限楼距，6m中空客厅，别墅级奢华主卧PK凯旋公馆凯旋公馆u户型户型：131和143的户型较实用。都靠近马路，景观仅为别墅的屋顶。194的气派复式。u价格：价格：8000-9300，总价最低已要115万。天利中央天利中央u户型：户型：128与135的实用率达95%-103%，景观有3500的泳池和23000的园林。u现状现状：天利暂时出现了最少一个月的大户型空缺期，u价格：价格：8000-9000截客建议：一、截客建议：一、适当释放新的大户型的推货信息。二二、保持大户型136与150样板房的开放，让客户看到天利的大户型，产生购买欲。三、释放朦胧价格信息，非常具有诱惑力，让客户能够持币观望。光大景湖荣郡项目项目光大景湖荣郡产品产品1栋79、2栋100平三房两厅、8栋136平和143平新推楼栋新推楼栋1栋、2栋、8栋货量货量1栋40套，2栋40 套，8栋18层5.15.1销售量销售量60套现行价格现行价格7900790079007900起起起起绿化率绿化率43%43%43%43%活动活动车展，巴西烧烤，小泥人等折扣折扣0.96*0.99*0.98开盘时间开盘时间2011.4.29光大景湖荣郡15m8将于3月下旬加推8栋128-136，预计带装修11000元/2栋100平的三房两卫，一梯两户，共11层，40户。处于南北高楼的夹缝中。采光非常差。私密性差，临街喧嚣吵闹。天利待建楼盘2栋211栋79平的两房一卫，主卧33*44.光大景湖荣郡竞争户型竞争户型1栋79平的两房两厅一卫，主卧33*44，较大，功能齐全，户型方正。2栋的100平三房两厅两卫，主卧37*41，一梯两户，层高3m，主卧带独立卫生间，双阳台。光大景湖荣郡：n开发商开发商：本土品牌，荣郡是景湖系列的一部分，有良好的先期效应。n户型配比户型配比：100平三房两卫，两阳台。n电梯电梯：一梯两户n主卧主卧：37*41，两个卫生间。n朝向朝向：朝内部园林景观，且为东南。n楼间距楼间距：受夹于内部高层与外部超高层之间，私密性差，风水不好。n价格：价格： 2栋6楼，096*0.99*0.98。7900起。n绿化率绿化率：43%。天利中央花园：n开发商开发商：深圳品牌开发商，致使其产品销售都成慢热型，需要给莞人逐渐认可的一个过程。n户型配比户型配比：92平三房两厅一卫。n朝向：朝向：绝版正南，旺财向。高层可纵览西平所有高端楼盘。n阳台阳台：6.5m开间，阔气阳台。n实用率实用率：套内面积89，实用率高达96%。n层高层高：3.1mn价格价格：均价8450。8300起，光大景湖荣郡中熙弥珍道项目项目中熙弥珍道中熙弥珍道推货范围推货范围1-7栋推货量推货量216套上周消化上周消化25套户型面积户型面积97现行价格现行价格8200-86008200-86008200-86008200-8600元元元元/ / / /装修标准装修标准600-800600-800600-800600-800元元元元/ / / /（可选）（可选）（可选）（可选）土地年限土地年限70年（2009年）活动活动十套1口价，水果忍者2963+1房、赠送14、户型朝东南，均价约9200元/。1073+1房、赠送15、户型朝东北，均价约8500元/。01单位1003+1房、赠送10、户型西南，均价约9200元/；02单位117 3+1房、赠送15、户型东南，均价约9500元/.1504+1房合拼户型、赠送12、户型朝南，均价约9000元/。1454+1房合拼户型、赠送15、户型西南通，均价约8800元/。1354+1房合拼户型、赠送12、户型南通，均价约9500元/。54167中熙弥珍道竞争户型竞争户型97的三房两厅两卫，户型方正。紧凑实用100平的3+1房两卫，主卧34*37。双阳台。中熙弥珍道n户型配比：户型配比：三房两厅两卫。n户型整体：户型整体：97的户型方正，100平的入户后一眼到底n主卧：主卧：100平的34*37，两卫。n景观：景观：内部园林，空中花园n价格：价格：8600n活动活动：少一成首付，多一个房间。天利中央：天利中央：n开发商开发商：深圳品牌开发商，致使其产品销售都成慢热型，需要给莞人逐渐认可的一个过程。n户型配比户型配比：92平三房两厅一卫。n朝向：朝向：绝版正南，旺财向。高层可纵览西平所有高端楼盘。n阳台阳台：6.5m开间，阔气阳台。n实用率实用率：套内面积89，实用率高达96%。n层高层高：3.1mn价格价格：均价8450。弥珍道：弥珍道：万科金域华府项目项目万科金域华府项目位置项目位置南城科技大道项目特色项目特色金域洋房在售楼栋在售楼栋品桂轩1、2、4、5，汇林轩2，迎梓轩1。在售户型在售户型74、104、150、169现行价格现行价格9400-100009400-100009400-100009400-10000元元元元/ / / /装修标准装修标准精装精装精装精装优惠折扣优惠折扣4.27晚推出迎梓轩，98*998。活动活动刨冰、西点品桂轩1品桂轩5叠桦轩1品桂轩5品桂轩2叠华轩2品桂轩4汇林轩2汇林轩1迎梓轩1号楼，4月27推出晚75两房与106的三房，此次开盘，共推50套小户型，26层。均价9700。万科金域华府竞争户型竞争户型竞争户型一107 功能齐全，一步到位，三房两卫，主卧36*36。 PK万科华府：万科华府：户型户型：103的三房两厅为精装修，一步到位。户型紧凑实用。主卧：主卧：有36*36，两个卫生间，户型方正，景观：景观：有园景，四合院型小区，较温馨。周边配套周边配套：周边商圈高度成熟，生活便利，处于城市中心，上班方便。学位：学位：有学位。品牌：品牌：万科品牌，深得初次置业者的青睐。以上种种，使得万科小户型对初次置业结婚者吸引力巨大。价格价格：9500-10000。（带装修）天利中央：天利中央：户型：户型：92平的三房一卫。实用率：实用率：实用面积高达89平。阳台：阳台：超大阳台，6.5m开间。朝向朝向：别墅级朝向，正南向，旺财向。景观：景观：高层可以俯瞰西平区所有高端楼盘，傲踞中央。价格：价格：8200-8700劣势劣势：只有一卫，主卧偏小，靠马路，处十字路口，开发商知名度不够，业主担忧学位。景观要差。商铺过多，业主担心商铺会挤占业主车位。虽是未来城市中心，但地还不够熟，上班还不够方便。项目项目世纪城玫瑰公馆推货量推货量256剩余货量剩余货量约60套推售楼栋推售楼栋7、9推售户型推售户型80、94价格价格7800780078007800元元元元/ / / /起起起起优惠折扣优惠折扣一口价，团购优惠价。最新动态最新动态推出15套总监特荐精选房，一口价，巴西烧烤，成交抽奖家电，共七等奖。成交一套，放礼炮一个。世纪城玫瑰公馆678912380的2+2房，17共32套，两梯四户。94 的2+2房，17层共32套，两梯四户94 的2+2房，17层共32套，两梯四户80的2+2房，17共32套，两梯四户。79竞争户型竞争户型世纪城玫瑰公馆94平三房两卫两卫，一园双苑，主卧36*42。 PK世纪城玫瑰公馆：世纪城玫瑰公馆：n开发商开发商：本土品牌，世纪城扎根东莞多年。n户型配比户型配比：94平三房两卫，两阳台。n主卧主卧：36*42，两个卫生间。n朝向朝向：朝内部园林景观，一园双院，为东北。n楼间距楼间距：超宽楼间距，中间一条马路，安全性有担忧。n区位环境：区位环境：靠着区政府与西平绿化率最高的东骏豪苑与凯旋公馆的别墅区。离新城中心n价格：价格： 7800起。n绿化率绿化率：43%。 n开发商开发商：深圳品牌开发商，致使其产品销售都成慢热型，需要给莞人逐渐认可的一个过程。n户型配比户型配比：92平三房两厅一卫。n朝向：朝向：绝版正南，旺财向。高层可纵览西平所有高端楼盘。n阳台阳台：6.5m开间，阔气阳台。n实用率实用率：套内面积89，实用率高达96%。n层高层高：3.1mn价格价格：均价8450。天利中央花园天利中央花园总结一：客户问题解决建议总结一：客户问题解决建议客户未成交问题 策略建议一策略建议二策略建议三策略建议四绿化率低，朝外无景观在7栋样板房阳台摆满盆栽在7栋的样板房下面的空中花园，摆盆栽或开建空中花园加快内部园林建设高层可俯瞰西平只有一个卫生间可把其中一个房开个洗手间能否在入户花园处接下水管道，建个卫生间能否在靠赠送房的开设卫生间价格稍高保持原价，货量少，户型优，朝向旺，保持现有的销售速度不愁卖。做一套7600-7900特价房。以抽奖形式获得。成交者送家电，每周一件。靠街吵，挨近地铁线，可能会有震动。中央花园，采用的都是LOE真空双层隔音，随靠地铁，但是地铁线路在天利街对面的地下。担心车库管理乱，商用挤占住宅车位天利车位有1000多个，保障了平均每户至少一个车位其实停西平街边也行，没有交警来超罚单的。总结二：总结二：7栋样板房展示问题栋样板房展示问题：一、一、天气日益炎热，样板房离售楼处过远，影响顾客购买情绪。二、样板房朝东南向处，风力过大，以致瓷砖被吹倒，可能会引发安全隐患。三、去到7栋的一路中展示面差，无指示牌，顾客不易独自前往找到样板房。参考建议：参考建议：一、从去看六栋的样板房的途中，六栋，开设一条下楼通往7栋的展示路线。二、修建风雨连廊，或者租用游览车去看房。三、7栋样板房门口，要设立提醒顾客风大，注意安全的指示牌。并加固墙面。四、完善展示面，清水房的阳台必须放置盆栽。THE END 合富辉煌（东莞）天利中央花园项目组 2012.2.12