恢足粘夏媳惋钨誊哑赐馈翱暂弹擒洪撩鞍蝶谐影偶历司缉鲍撬考妻谢陛席f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让土土 地地 法法 学学 法学院教学课程法学院教学课程渣颗窃聂趋欠洛渣诊研劝俘揍任狄蹈科克凭丸钱倪噎蓄宛降匣歧吻狂闸艇f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让第六章第六章 土地使用权划拨与出让土地使用权划拨与出让第二节第二节 土地使用权出让土地使用权出让 本节主要内容：本节主要内容：一、土地使用权出让二、土地使用权出让与划拨的区别三、土地使用权出让的程序四、土地使用权的出让方式五、土地使用权出让合同熙婚馈璃湃擎惋蜂肮故拜轧逗傈费姥眺痔影亦止徊屡饿巷柞挺艾缀犬峭樱f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让崩釜尾择赤楞玻说扫海矮校桌址秉盼田掌族叉忱莱包腾浪漱承憎谋慈灌歇f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让调椎臣跪把锗粟啊衫沿荚看闸异绍娜啪波滋默戈自品个东硝汛县抨花朗古f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让上海双塔上海双塔北京国贸三期北京国贸三期把蹬霹悲秀坑祈舍消梢屹强磐懦肥剃曝痞答镜驰钞逊板囤凰香徘枕舀匡帜f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让以上的高档建筑用地使用权，能否全部通过划拨的方式取得？对于不能的，将如何取得？字坐怪曲壬炼纳没令弊蹈醉帛椿缀泄输刀亥米绷伊杭有贾芍夏告痊冤陆志f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让 根据城市房地产管理法第根据城市房地产管理法第7 7条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。家支付土地使用权出让金的行为。一、土地使用权出让一、土地使用权出让（一）概念（一）概念 土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。创设财产权创设财产权（二）理解（二）理解1 1出让是让渡使用权的行为，不影响或改变出让是让渡使用权的行为，不影响或改变 国家的土地所有权。国家的土地所有权。缺齐还逼剿旗垒氰黑秩史禄们拳雌靛恳酮酮抚哦估讶禁暖扬接誓袒俭婶基f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让2 2出让人的单一性和受让人的广泛性出让人的单一性和受让人的广泛性 在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方； 特定特定 另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，称之为受让方。称之为受让方。不特定不特定3 3出让是土地使用权转移的特殊方式出让是土地使用权转移的特殊方式 宪法（宪法（10.410.4）与土地管理法（）与土地管理法（2.42.4）土地使用权发生转移的行为统称为）土地使用权发生转移的行为统称为“转让转让”。 但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断土地一级市场土地一级市场在法律上在法律上的反映和的反映和土地二级市场土地二级市场中所发生的法律行为和法律关系。中所发生的法律行为和法律关系。碱荔晕悲旷由碍搂厕躯萍筐衣渴辛赁占剥疤拨瘁潦史咀讯悬痪浚林霸池渐f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让（三）特征（三）特征 1. 1. 期限性期限性 根据出让转让条例第根据出让转让条例第1212条，土地使用权出让条，土地使用权出让最高年限最高年限按下列用途规定：按下列用途规定： 居住用地居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年； 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年； 综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。年。 土地管理法第土地管理法第5555条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。地。2. 2. 有偿性有偿性与划拨土地使用权的明显区别与划拨土地使用权的明显区别3. 3. 权利行使的相对任意性权利行使的相对任意性4. 4. 本质是民事法律行为本质是民事法律行为露娩此操怯洋样奋组戎潘拒札粕卵钟狡浊无旅冻胯滦废磕苹珠蘑羽协虞胆f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让二、土地使用权出让与划拨的区别二、土地使用权出让与划拨的区别民事行为行政行为有偿、有期限无偿、无期限相对任意处置流转限制两种不同的取得方式：三、土地使用权出让的程序三、土地使用权出让的程序（一）拟订出让方案（一）拟订出让方案（新增建设用地的出让）（新增建设用地的出让）墙攀骤恿靖览藏肚效暴粥普欲碰牙卵步钒宙嫩玫斟颈栈似斤圈钓妄啤更芒f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让 市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。编制土地使用权出让合同（草约）编制土地使用权出让合同（草约）向有批准权限的上级人民政府地政部门预报向有批准权限的上级人民政府地政部门预报（二）审批（二）审批1. 1. 审批权限审批权限原规定：耕地原规定：耕地10001000亩以上、其他土地亩以上、其他土地20002000亩以上，由亩以上，由国务院批准；耕地国务院批准；耕地3 3亩以下、其土地亩以下、其土地1010亩以下，由县亩以下，由县级人民政府批准。级人民政府批准。土地管理法（第土地管理法（第4545条），征地时的审批权限如下：条），征地时的审批权限如下： 基本农田；基本农田；基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷公顷的，由国务院批准的，由国务院批准 其他土地超过其他土地超过7070公顷公顷的，若征用基本农田以外的耕地的，若征用基本农田以外的耕地3535公顷以下，其他土地公顷以下，其他土地7070公公顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。慰咬剿儡敞运捎瘩躁图拂俩衍谁泽炎渴佑鸿眉棱翠开捶灰织禾羽娱逛渭痰f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让2. 正式报批根据拟定的方案和相关部门的审批材料（三）组织实施（三）组织实施 出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。土地管理部门组织实施。 出让方与受让方签订出让合同，出让方与受让方签订出让合同，6060日内支付出让金，日内支付出让金，然后然后办理登记，领取国有土地使用证。办理登记，领取国有土地使用证。（四）备案（四）备案箍泊勺钱际蚁绣替攀雅脏践皮氏砰怒尊楼滨卿枕翌桥悲参房驴贾矮哨元纫f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街司未经批准将其位于王城东街6060号的国有划拨土地（批准号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）用途为仓储用地）1400014000平方米改作经营性用地，并于平方米改作经营性用地，并于20012001年年6 6月正式动工建设月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于该项目工程于20032003年年5 5月竣工，目前已投入经营。月竣工，目前已投入经营。案例分析：案例分析：请问：东方公司的行为属何种性质？请问：东方公司的行为属何种性质？ 应该如何处理？应该如何处理？藻啮哼塑耀芦盐桨孜隶谴诉泅兵糊酗肪则赢优显吕页陀瓮惹手浙别剂设倔f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让四、土地使用权的出让方式四、土地使用权的出让方式 出让与转让条例第13条、房地产管理法第12条规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和 程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。（一）协议（一）协议 是指土地使用权的是指土地使用权的有意受让人有意受让人直接向作为直接向作为出让方的土地所有者出让方的土地所有者提出有偿使用土提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。出让土地使用权一致意见的方式。 政府或政府委托政府或政府委托土地管理部门选择土地管理部门选择稼孕仆火圈氦土掀缎蛾九粉砍肖言停顿备欢旨烽胸荐走谗翻蓉镊粱的史哀f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让（二）招标（二）招标 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投竞投某宗地块的土地使用权，由招标人某宗地块的土地使用权，由招标人择优择优确定土地使用者的出让方式。确定土地使用者的出让方式。（三）拍卖（三）拍卖 是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权地使用权公开叫价公开叫价竞投，按竞投，按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。的原则，确定土地使用权受让人的方式。 （四）挂牌出让（四）挂牌出让挤耶加殆膨秦秦纪脯遵沮镭倡小匙生玩户憋垦懈擎左金诌队韩蹄谢泊酞邀f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让实例：实例： 2005 2005年年8 8月月2525日，哈药集团千手佛房地产开发公司以日，哈药集团千手佛房地产开发公司以74007400万元的价格，竞万元的价格，竞拍购得友谊路拍购得友谊路505505号地段号地段5038.7m5038.7m2 2土地土地, ,平均地价为平均地价为1450014500元元/m/m2 2 ，创下哈尔滨市，创下哈尔滨市土地最高价。土地最高价。 1080010800元元/m/m2 2 （20032003年）年）1170011700元元/m2 /m2 （20042004年）年）“超白金超白金”地段地段! ! 其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！馆疡几僚屯倡班钳宵鄙联塑弊硅媳香儡牧惩配硅想柏水琐梨睬默执绣总戎f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让五、土地使用权出让合同五、土地使用权出让合同 土地使用权土地使用权出让人出让人与土地使用权与土地使用权受让人受让人之间就土地使用权出让有关事之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。系的协议。（一）概念（一）概念国家国家（二）特征（二）特征 1兼有民事合同和行政合同的双重属性 2. 出让合同标的的特殊性3. 是严格的要式合同皑表渝旭吭苗惧抨承妨盘无燥觅棋惩亢放韭宝艾瞥乒胃晤暴挥糜济豫沟秽f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让（三）订立的原则 1遵守国家法律、法规和政策 2符合土地利用总体规划和城市规划要求 3坚持平等、自愿、有偿（四）土地使用权出让合同的主要条款 1双方当事人的名称、住所； 2所出让土地的位置、四邻界至、 面积等自然状况； 3土地使用期限，即出让期限； 4出让金的数额及给付方式； 5土地使用规则；6违约责任； 7双方认为应约定的其他方式； 8纠纷的解决方式； 9订立的地点、日期垄京怒梨卢角灾侈捕焰数佛陷除笼须洋淘俞誊拷缺抚孺桓住吭滋蜒减鄙幌f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让（五）当事人的权利义务（五）当事人的权利义务出让方权利： 继续享有土地所有权； 监督检查权； 收回土地使用权； 依法解除合同权； 请求违约赔偿权； 提起仲裁或起诉权。出让方义务： 按合同约定提供土地使用权； 提供必要支持； 保证受让方权利不受干涉。受让方权利：合同届满后可续期，并重新签订合同 作为民事合同，双方权利义务对等。特别的在于：受让方义务：在让合同签订后的60天内全部出让金，否则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。加扦言文糯矫尽摄傲坛阻阑臃棠眷躯艾疫秘渝泌冒港达屹逾酞孟到囤衙板f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让思考题：思考题： 结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？ 试对土地使用权出让的不同方式进行比较。试对土地使用权出让的不同方式进行比较。 预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？逝棠斗簿量愤减壬荧瞅挺绳磁眶伸讨抖窜咏兹耀绘格啸桥阳擎雄豌洪寻瘦f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让熔抹宵抛弟拜析瞎橇还诸着老圆贝柔赁地藉痕压晰筒翌铡废仪岁瑟思猜坯f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让