2024年7月25日第0页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 北京北京JT集集团有限公司内部有限公司内部发展展环境境评估估报告告 2024年年7月月25日日2024年7月25日第1页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 在各在各级领导、工作、工作组的大力支持和相关部的大力支持和相关部门的通力配合下，集的通力配合下，集团发展展战略与略与“十二五十二五”发展展规划划项目按目按计划划顺利利进行行提交提交报告：告：1、北京JT集团有限公司发展战略规划咨询项目行业研究2、北京JT集团有限公司内部发展环境评估报告 访谈外部环境分析内部环境分析标杆企业研究第一阶段：第一阶段：内外部环境分析内外部环境分析第二阶段：第二阶段：战略规划战略规划2024年7月25日第2页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印总目目录第一部分第一部分 JT集集团整体判断整体判断第二部分第二部分 JT集集团业务诊断断第三部分第三部分 JT集集团资源与能力源与能力诊断断第四部分第四部分 JT集集团管控与管控与职能能诊断断2024年7月25日第3页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 经过第一第一阶段的集中段的集中访谈及及调研分析，正略研分析，正略钧策形成策形成对JT集集团公司的公司的总体体评价：二个判断、二大要求、六种制价：二个判断、二大要求、六种制约JT成功进行了业务转型探索，成功孕育出了JT地产，现阶段初步形成了多样化的、具备一定竞争力的城市服务业业务组合具有深厚的发展潜力，拥有大量优质资产二个判断二个判断较为传统国有企业管理体制向完善的现代管理体制的转变各方面的环境要求企业做大做强两大要求两大要求p业务零散，重点发展方向不明确p业务盈利性差，缺乏发展可持续性p人员结构不平衡，企业必须负担结构性过剩的人员，同时缺乏满足未来发展的人才p目前的结构不适应新的业务发展模式的需要p目前的体制缺乏内在和外在的驱动力来驱动企业进行变革p目前的管控体系不能有效对业务运营、战略执行和投资决策进行管控六种制六种制约2024年7月25日第4页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 判断：判断：JT成功成功进行了行了业务转型探索，初步形成了多型探索，初步形成了多样化的城市服化的城市服务业业务组合合n拓展企业发展道路，发展房地产、汽贸、旅游饭店、综合服务等多元化产业n2009年JT集团正式成立n成功孕育JT地产，JT地产分离1950s-20011950s-2001年年企业成长期企业成长期2001-20092001-2009年年业务多元化期业务多元化期1950s1950s企业初创企业初创n北京市煤炭总公司，主煤炭经营n履行民用煤保供的政治责任，主要经营煤炭燃油等产业n2001年JT恒业有限责任公司成立20102010年年战略决策关键期战略决策关键期n需要再次明确发展战略方向与定位n企业业务选择需要进一步明确n企业运营模式需要明确2024年7月25日第5页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 各板各板块已已经具有深厚的具有深厚的发展潜力，展潜力，拥有大量的有大量的优质资产现代物流现代物流 物物业经营 旅游旅游饭店店 n燃料商贸物流燃料商贸物流n作为JT具有60年历史的传统产业，承担着首都百姓生活用煤、企业供暖及生产用煤供应的社会职能n汽车汽车商贸物流商贸物流n2002年成立北京JT开元汽车销售服务有限公司，成为东风雪铁龙销售十强企业n2008年成立北京JT开润旧机动车经纪有限公司，经营二手车业务n商业零售商业零售n拥有遍布城区的便民超市、餐饮、家居建材、厨房设备等销售网点n物业租赁物业租赁n2007年组建北京JT恒业有限责任公司房屋租赁分公司，负责性房产专业经营，拥有近70万平方米可租赁房产n物业管理物业管理n2002年成立北京JT物业管理有限公司，具有一级管理资质n北京JT恒业国际旅游饭店管理有限公司负责管理JT集团的饭店业务以及旅行服务n酒店酒店/饭饭店店nJT集团现有宾馆饭店30家左右n下属10家“JT之家”连锁酒店已初具规模n旅行服务旅行服务n现为提供旅游、机票、会展、酒店住宿一条龙服务的综合旅游服务商2024年7月25日第6页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 要求一：要求一：传统国有企国有企业管理体制在市管理体制在市场经济中体中体现出来的劣出来的劣势使得企使得企业急需向急需向现代管理体制的代管理体制的转变 n具有特殊的产权制度。使得权利义务关系复杂、模糊n可以超越单纯的商业利益目标。由于国有企业被赋予超越商业利益之外的其他目标，很可能削弱其市场竞争力n有特殊的融资渠道，包括财政拨款、国家银行贷款、国家向国际金融市场进行主权性融资（发行主权债券、接受外国政府贷款）等。按如此特殊的方式进行融资所建立的国有企业，如果没有有效的方式来确保资产安全，国有企业的资产流失就会成为一个严重的问题。而如果实行严格的决策程序虽然有助于保卫国有资产的安全，但为此却必须付出一定的代价，限制了企业的自主决策权也就降低了企业责任自负的义务；限制了国有企业利用一般企业可以采用的某些灵活的市场竞争方式和手段。n具有较高的信誉和稳固性。国有企业具有很强的退出壁垒，这导致两个不利的后果：一是减弱了国有企业经营者和劳动者的竞争压力和危机意识，企业效率不高。二是使国有企业的产业结构调整更为困难，国有企业对市场变化的适应性不强。n与政府有天然的“血缘”关系。可以获得垄断经营的优势，但垄断国企做大易，做强难，抗风险能力差几乎是通病。较传统国企体制较传统国企体制完善的现代管理体制完善的现代管理体制改制改制2024年7月25日第7页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 企企业改制涉及到多个范改制涉及到多个范围，包括，包括对股股权结构、治理构、治理结构、薪酬构、薪酬绩效等方效等方面的面的调整整股权结构股权结构治理结构治理结构管控模式管控模式组织架构组织架构管理模式管理模式薪酬绩效体制薪酬绩效体制2024年7月25日第8页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 要求二：企要求二：企业面面临的政策和企的政策和企业现状需要企状需要企业做做强做大做大n京煤集团为了在国资委系统中占据比较稳固的地位，需要扩大现在的企业规模n身为京煤集团的子公司，需要为集团的增长需求做出贡献n避免被整合；n创造就业机会和人才的发展机会，留住优秀人才；n吸引外界高质量的人才；n接触到强大的联盟伙伴，拓展发展空间；n建立品牌知名度；n接触到外部资本；n内部的利益结构难以调整，必须通过发展增量来解决外部要求外部要求内部要求内部要求JT需要做大、做强2024年7月25日第9页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之一：之一：业务零散，重点零散，重点发展方向不明确展方向不明确，造成，造成JT集集团整体整体竞争争力力难以提升以提升资源没有得到有效整合资源没有得到有效整合n资产资源分散，存量资产未盘活资产资源分散，存量资产未盘活：服务业资产如金泰之家、各个小旅店，300多个网点等分散，未发挥资产的最大效用n不能产生协同：不能产生协同：一条产业链上下游的业务未进行良好的协同，如房地产业务和旅游业务互动不佳n内部无序竞争：内部无序竞争：总公司与下属公司之间、下属公司与下属公司之间都存在业务重叠只有通过内部经营资源整合，才能发挥资源的整体效应，从而提升市场竞争力只有通过内部经营资源整合，才能发挥资源的整体效应，从而提升市场竞争力只有通过内部经营资源整合，才能发挥资源的整体效应，从而提升市场竞争力只有通过内部经营资源整合，才能发挥资源的整体效应，从而提升市场竞争力JT集团竞争能力难以提升集团竞争能力难以提升业务零散，主业不突出，优势不明显业务零散，主业不突出，优势不明显n多头对外、无法形成集团整体优势多头对外、无法形成集团整体优势：各下属公司独立开展业务，不能形成集团优势，形成板块竞争力n业务业务零零散，规模小，无法有效应对竞争散，规模小，无法有效应对竞争：金泰集团的业务分散在各个下属公司之间，每个公司的规模相对竞争对手很小n重点发展方向不明确：重点发展方向不明确： 金泰集团目前的主业不突出，造成重点发展方向不明确，造成资源配置不太合理的局面2024年7月25日第10页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之一：各子公司之一：各子公司间业务重叠，主重叠，主业不突出不突出子公司名子公司名主营业务主营业务子公司名子公司名主营业务主营业务北京金泰恒业国际旅游饭店管理有限公司旅游饭店北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司经贸、煤场、电缆、零售、宾馆、装潢、菜市场北京金泰开元汽车销售服务有限公司汽车贸易北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司厨房设备、商贸、物业、敬老院北京金泰恒业燃料有限公司燃料贸易北京金泰恒业有限责任公司朝阳分公司投资管理、宾馆、物业管理、型煤加工、销售北京金泰物业管理有限公司物业管理北京金泰恒业有限责任公司海淀分公司商贸、餐饮、超市北京金泰恒业有限责任公司房屋租赁分公司物业租赁北京金泰恒业有限责任公司丰台分公司老年公寓、建材、投资管理、批发市场、家具建材、煤炭机械北京金泰恒业有限责任公司东城分公司物业、酒店、商贸北京金泰恒业有限责任公司石景山分公司烟煤销售、民用煤供应、房屋租赁、物业管理北京金泰恒业有限责任公司西城分公司商贸、菜市场、饭店、超市北京市煤炭总公司房山区公司煤炭经营、房产租赁2024年7月25日第11页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之二：之二：业务盈利性差，缺乏盈利性差，缺乏发展可持展可持续性性。原因主要有盈利模。原因主要有盈利模式不成熟、面向市式不成熟、面向市场竞争能力弱、争能力弱、传统业务受限受限如如300300多个网点中很多仅以收租金作为收入来多个网点中很多仅以收租金作为收入来源，其他业务还未形成主导的盈利模式源，其他业务还未形成主导的盈利模式如旅游业务，在面向市场化的过程中存在没有如旅游业务，在面向市场化的过程中存在没有特色，未进入小众市场等问题特色，未进入小众市场等问题如煤炭板块由于客观因素，传统业务发展受到如煤炭板块由于客观因素，传统业务发展受到限制，新的业务尚未进行开拓限制，新的业务尚未进行开拓123业务盈利模式不成熟业务盈利模式不成熟面向市场竞争能力弱面向市场竞争能力弱传统业务受限传统业务受限2024年7月25日第12页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印六六种种制制约之之二二：JT集集团业务利利润率率目目前前较低低，表表明明公公司司目目前前盈盈利利能能力力尚尚需提升需提升注：利润总额=业务利润+营业外净收入2006-2009年年JT集团公司业务盈利情况集团公司业务盈利情况单位：万元2024年7月25日第13页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之三：人之三：人员结构不平衡，企构不平衡，企业必必须负担担结构性构性过剩的人剩的人员，同，同时缺乏缺乏满足未来足未来发展的人才展的人才人才结构性过剩高级技术专家逐渐老化人才储备后劲不足优秀管理人员和市场营销人员比较缺乏主要问题n招聘规划的适用性、科学性有待提高；n人员的总体业务水平有待提高，导致出现人员虽多，但可用之人缺乏的结构性过剩现象；n 高级人才队伍逐渐老化，现有的经验丰富的人才很大一部分将在未来几年中相继退休，后续力量的补足问题日益突显；n 具有扎实的技术功底和丰富的市场经验的优秀销售人才也相当缺乏，影响销售与管理的提升；出现人才断档现象2024年7月25日第14页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之四：目前的之四：目前的组织架构不适架构不适应新的新的业务发展模式的需要展模式的需要组织结构组织结构n职权结构职权结构JT对于关键部门的负责人应予以更大的权限，但目前JT没有完善约束与问责机制，使得在工作中信息沟通不够顺畅，战略、决策难以得到高效执行n职能结构职能结构 各职能部门协调沟通不够；在公司运营管理上，部门间的配合还不够流畅，工作流程中的职责划分还有需要改进的地方。职能的权责设置有不科学和不合理的地方n层次结构层次结构 JT集团结构性的人员过剩与员工的专业化能力较弱直接影响了企业的管理幅度n业务结构业务结构 JT目前多家分公司的业务存在严重的重叠现象，导致资源分散、成本费用高、信息沟通困难以及难于管理等问题2024年7月25日第15页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印六种制六种制约之五：目前的体制缺乏内在和外在的之五：目前的体制缺乏内在和外在的驱动力来力来驱动企企业进行行变革革进行体制改革建立符合市市场经济要求、具有企业管理特色的激励与约束机制建立有效地问责制度，规范员工行为，实现权责的统一企企业业制制度度竞竞争争与与危危机机意意识识现状现状方向方向大力培养员工的竞争意识，使员工进入到市场经济这个大环境中培养员工的危机意识，使员工切身感受企业发展与自己的关联性，使员工具有正确认识自己、辨识危机并能独立处理危机等能力缺少有效的激励机制缺少问责制度使企业缺乏迫使其进行变革的外部驱动力员工缺乏竞争意识对于自身与市场竞争无危机意识使企业不能高效运作，缺乏变革的内部驱动力2024年7月25日第16页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 六种制六种制约之六：目前的管控体系不能有效之六：目前的管控体系不能有效对业务运运营、战略略执行和投行和投资决策决策进行管控行管控管控主体管理模式权限分配组织构架职责分配在同一个业务决策上同时存在多个管控主体考核沟通管控与组织体系分公司定位不清子公司控制不合理权限分配与管理模式不匹配，战略与投资决策不能有效执行老化，职能式构架存在不科学不合理问题，职责调整机制缺乏，使业务运营的发展受到限制缺乏正式和横向的沟通渠道和机制考核体系有待完善，责权利有待统一2024年7月25日第17页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 通通过比比较可以看出，可以看出，JT目前目前还是是较为典型的典型的职能式能式组织模式，缺乏流程化模式，缺乏流程化管理模式的市管理模式的市场导向、部向、部门协作和高效率作和高效率管理要点管理要点金泰金泰组织模式模式（职能式管理模式）能式管理模式）流程化流程化组织模式模式部门设置部门设置 根据垂直职能划分部门 以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点关注重点 重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系 关注公司目标和客户需求 时间标准时间标准 一般缺少时间标准，标准一般由部门领导来定 流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准 管理变革管理变革 部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减 基于效率的流程再造 工作衔接工作衔接 职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排 工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调 组织体系组织体系金字塔型的层级命令控制体系 以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系管理方式管理方式员工的工作依靠管理者发布的命令员工的工作根据流程要求的工作标准自主进行绩效考核绩效考核衡量和奖励与部门成本和部门预算相挂钩衡量和奖励与提供给业务流程顾客的结果相挂钩工作动机工作动机满足上级工作要求满足业务流程顾客需求管理角色管理角色每个管理者管理的员工较少每个管理者管理的员工较多，管理者由监督者变为教练信息管理信息管理管理者“拥有”信息，他们收集、控制、统一管理信息每个人能按权限得到信息系统处理的工作所需信息管理目的管理目的管理者保护着自己的“地盘”管理者往往将员工集中在一起工作。他们协调冲突，强调取得更好的业务流程结果2024年7月25日第18页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印总目目录第一部分第一部分 JT集集团整体判断整体判断第二部分第二部分 JT集集团业务诊断断第三部分第三部分 JT集集团资源与能力源与能力诊断断第四部分第四部分 JT集集团管控与管控与职能能诊断断2024年7月25日第19页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 各板各板块业务核心核心观点提点提炼燃料业务燃料业务n JT集团的燃料业务主要由燃料公司负责，分为煤炭业务与成品油业务n 煤炭与成品油业务较大，成品油业务发展较快，但煤炭业务近年来有所缩减n 在煤炭业务方面，积累了多年的经验，拥有的政策的支持，上下游资源都具有一定的规模，但同时也存在盈利性较弱，人员出现断档等现象n 在成品油业务方面，规模扩张较快，有网点与仓储运输等优势，但在扩张的同时也出现资金与资源跟不上的情况，且盈利水平也较弱汽贸业务汽贸业务n JT集团的汽贸业务主要由JT开元汽贸承担，近年来发展良好，形成了多元化的业务模式n 汽贸业务的规模扩张迅速，营销能力与售后服务很强，盈利性也较好，在2007，2008年连续荣获东风雪铁龙授予的全国十强称号n 在业务快速发展的同时也出现人力资源不足的情况，对汽车厂商的选择也应更加慎重，同时需要资金与资源的支持2024年7月25日第20页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 各板各板块业务核心核心观点提点提炼物业经营物业经营管理业务管理业务n 目前JT集团在物业租赁管理业务上具有较大规模，有着较好的出租率，但收益方面依然存在提升的空间；n 目前规模上内部扩张的空间变小，发展受到限制；n物业资源分散，数量大，但大部分规模偏小；n在经营方面，有一定的盈利能力，能提供稳定的现金流，但资本运作能力偏弱；同时也应该培养和引进专业人才，努力发展自身品牌；n物业管理取得了不错的成绩，但面向市场化的程度较低，内部扩张的空间也变小；旅游饭旅游饭店业务店业务n 目前JT集团的旅游饭店业务主要有饭店经营管理、航空服务、出租汽车服务、旅游会议服务n 旅游饭店板块的利润主要来自于宾馆饭店；其中，JT海博大酒店、JT绿洲大酒店与JT之家连锁酒店的盈利性较好n在经营方面，有一定的管理经验，但缺乏相对专业的酒店管理人才，同时也应进一步提升自己的品牌知名度n目前系统内整体的旅游资源协同度还比较低，还为形成集约化、品牌化运作2024年7月25日第21页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p 现代物流代物流业务p 燃料物流燃料物流业务p 汽汽贸业务 2024年7月25日第22页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印现代物流代物流业务：JT集集团目前在京南物流基地可用的土地面目前在京南物流基地可用的土地面积共有共有8各地各地块约1495亩，其中有部分已出租或，其中有部分已出租或转让r京南物流基地主要功能定位京南物流基地主要功能定位：公铁联运枢纽中心，商品配送中心，钢材与建筑材料交易中心r面积面积：位于京南物流基地的土地面积为1495.09亩，占整个物流基地面积的1/3左右r地块情况：地块情况：地块较为分散，共有8个地块，主要有： 1.包括已转让给北京城市动力仓储有限公司(京煤集团与普洛斯合资公司)土地302.19亩 2.入资到昊煜工贸有限公司土地883.52亩 3.没有土地证的土地53.03亩；出租给广本、路海源公司、再生资源公司的土地256.35亩。 r管理：管理：土地使用权人为北京矿务局达兴工贸公司，土地主要由达兴公司负责经营管理，达兴公司有在岗人员159人 2024年7月25日第23页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印现代物流代物流业务：目前：目前8个地个地块中有两中有两块配有配有铁路路专用用线与与库房、装卸房、装卸设备等；等；3块地租用或地租用或转让，并有部分，并有部分闲置置序号序号面积（亩）面积（亩）用途用途现状现状备注备注1196.28 仓储一条铁路专用线,全长651米，库房15座。目前库房以出租经营为主。入资昊煜公司2207.51 工业短期出租入资昊煜公司3407.57 仓储共有4条铁路专用线，全长3137米，为大宗货物装卸区，配有四台龙门吊、四台电子勾头秤、卸油机等，铺有8000平方米硬化地面，建有4000平方米端站台。现以场地出租为主，作钢材经营及润滑油、集装箱、汽车接发装卸。入资昊煜公司475.83 为中国再生资源开发有限公司及路海源公司租用，部分闲置。5180.52 广州本田北方商务中心广本租用6302.19 目前闲置转让给城市动力公司772.16 工业达兴公司办公用地，部分家属区入资昊煜公司853.03 家属住宅（无土地证）总计1495.092024年7月25日第24页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 现代物流代物流业务：JT集集团经营网点共有网点共有342处，其中燃料网点，其中燃料网点42处，超市，超市网点网点12处，仓储、厨房、厨房设备、汽、汽贸网点网点10处，其它，其它经营网点网点278处。面。面积达百万平方米，达百万平方米，经营触角直达与老百姓生活触角直达与老百姓生活紧密密联系的系的领域。域。版权所有，不得翻印单位简称单位简称网点数（个）网点数（个）建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 占地面积（平方米）占地面积（平方米）东城5763,901.2246,409.51西城5791,757.9160,692.16崇文2942,010.1131,377.78宣武3689,264.0066,291.00朝阳23114,332.1845,697.82海淀35186,379.64125,635.92丰台5389,196.31176,579.38石景山1421,558.1642,556.25房山1318,825.00106,783.16彤翔233,230.0848,611.84国旅768,785.4648,562.82煤研所28,982.1010,819.71燃料824,396.14147,386.65房屋租赁4150,721.4725,983.72物管中心11,200.000机关17,009.605,449.40总计3421011549.38988837.122024年7月25日第25页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 现代物流代物流业务：地：地块周周边企企业目前主要以目前主要以铁路路为依托，依托，经营钢材，黑色材，黑色冶金等大宗物冶金等大宗物资，百利威、中建等企，百利威、中建等企业在京南物流基地的投在京南物流基地的投资将将对物流物流基地的基地的发展起到推展起到推动作用作用版权所有，不得翻印序号序号公司名称公司名称经营现状经营现状备注备注1中铁行包行包快运2中建一局目前与管委会合作开发总部大厦，筹划钢材交易市场占地150亩建钢材市场3百利威一、二期电子商务和现代仓储业，以家电为主二期占地190亩投资1.7亿4中国黑色金属公司经营钢材冶金5北京城市动力仓储中心仓储中心占地302.19亩，预计投资4000万美元2024年7月25日第26页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 现代物流代物流业务：目前：目前JT集集团拥有有较为充足的土地充足的土地资源与网点源与网点优势，但尚，但尚需在客需在客户与与战略合作伙伴方面略合作伙伴方面进行开行开发资源方面：资源方面：n土地资源优势：土地资源优势：京煤集团在大兴土地面积为1644.5亩，位处北京市重点打造的京南物流基地n公铁联运优势：公铁联运优势：该物流基地位于京开高速公路、南六环路、京九铁路交汇点，拥有26条铁路专用线，是北京唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地n政策优势：政策优势：JTJT是国有企业，将要进行开发的土地位于北京市重点打造的物流基地内，因此能得到在财力、土地、公共设施及运营方面减免税费等优惠政策的大力支持n网点优势网点优势：JT集团经营网点共有342处，面积达百万平方米，经营触角直达与老百姓生活紧密联系的领域，可快速形成配送网络资源方面：资源方面：n客户资源缺乏：客户资源缺乏：目前尚无足够的客户资源，仍需发掘更多的高端客户n战略合作伙伴缺乏：战略合作伙伴缺乏：对于JT集团来说，现代物流是一个新业务，因此需引入战略合作伙伴，借鉴其成功的经验，分享客户与信息资源能力方面：能力方面：n缺乏经验：缺乏经验：发展物流业起步晚，缺乏物流园区运作经验n缺乏专业人才：缺乏专业人才：专业人才队伍缺乏，需要进行专业的培训或引进更多人才n缺乏理念：缺乏理念：在现代物流技术、信息、服务理念及技术上存在差距优优 势势劣劣 势势2024年7月25日第27页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p 现代物流代物流业务p 燃料物流燃料物流业务p 汽汽贸业务 2024年7月25日第28页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 燃料运燃料运销业务：主要由北京：主要由北京JT恒恒业燃料有限公司燃料有限公司经营，以煤炭与成品油，以煤炭与成品油经营为主主业，同，同时兼兼负首都能源供首都能源供应保障保障职责及及节能能监测职能能燃料公司主营业务燃料公司主营业务n煤炭仓储n煤炭 加工n煤炭批发零售n煤炭配送n成品油 批发零售n成品油仓储n成品油配送主营业务经经营营现现状状多项专业经营资质多项专业经营资质：n 煤炭批发经营资质、成品油批发经营资质、节能监（检）测资质和化学危险品四级运输资质n 生产储煤场地占地面积近20万平方米，拥有铁路专用线3条，自备车2列，油库与加油站各1座完善的煤炭与成品油专业化经营设施完善的煤炭与成品油专业化经营设施：n 煤炭资源计划量180余万吨，外埠及北京市的储煤场地和合作经营网点10余处，一次性储存能力75万吨以上，市场供应能力150万吨以上n 1座距市区最近、占地面积105亩、库容3万立方米、具备火运接卸能力、年周转30万吨的现代化大型油库；十台专业运输油品的车辆，年配送能力30万吨是北京市燃料供应保障重点单位：是北京市燃料供应保障重点单位：n 年承担首都20万吨烟煤应急储备、5万吨外埠烟煤应急中转、3000吨燃油应急储备和10多万吨的民用煤保供政治任务n 与有关政府职能部门、神华等资源供应单位、铁路运输部门和众多大客户，都保持着长期良好的战略合作伙伴关系。2024年7月25日第29页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 燃料运燃料运销业务：北京中油：北京中油蓝天燃油天燃油销售有限公司主要从事汽油、柴油、售有限公司主要从事汽油、柴油、煤油及其它油品的批煤油及其它油品的批发销售、售、仓储业务，目前成品油，目前成品油业务规模模较大，大，业务在北京地区有一定的影响力在北京地区有一定的影响力油库情况油库情况n 北奥油库占地面积105亩，总储量为3万立方米，由16个储油罐组成n 公司拥有3.8公里独立的铁路专用线一条，由大红门站直达库区n 铁路接卸能力一次可达24个罐车，同时，还备有10个汽车卸油口，具有较强的接卸地付能力n汽车发油区有12个独立的发油鹤位，可对6类油品同时发货成品油业务成品油业务中油蓝天由燃料公司与北京金隅集团共同出资组建，从事汽油、柴油、煤油及其它油品的批发销售、仓储业务经营情况经营情况n 以成品油经营为主，于2001年取得了成品油批发资质n 在北京各区县建立了8个配送业务网点，销售业务遍及北京市和河北、河南、山西、内蒙等省市n 年销售额由2008年的4.5亿上升为2009年的7.2亿，业务规模较大2024年7月25日第30页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印燃料运燃料运销业务： 从煤炭运从煤炭运销的核心的核心竞争力来看，争力来看，JT集集团与其他大型企与其他大型企业相比，相比，还需要在各个方面都作出改需要在各个方面都作出改进，获取更多的上下游取更多的上下游产业链资源源需改需改进平均平均领先先JTJT集团K开滦国际物流S山西煤炭运销集团发煤站煤站港口港口资源源运运输能力能力上游上游资源源终端客端客户资源源JTKSSJTKJT SKJTKSJTSK煤炭运销企业的竞争力对比煤炭运销企业的竞争力对比说明说明nJT下属的燃料公司具有较好的运输能力，拥有铁路专用线3条，自备车2列，煤炭资源计划量180余万吨，但与开滦国际物流的年运输能力5000万吨仍有较大差距nJT目前缺乏发煤站资源，亟待发展，而山西煤运等大型运销集团拥有152个铁路煤炭发运站n燃料公司目前的上游资源仅有神化与内蒙古泰利达这两个企业；终端客户资源有北京金隅集团、北京热力集团、燕京啤酒、北新建材等。与开滦的来自各大煤矿的上游资源相比，进货渠道单一，制约业务发展；下游的客户资源相比之下也较少，缺乏如山西煤运所拥有的五大电力集团，多家大型钢铁企业等终端客户2024年7月25日第31页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印燃料运燃料运销业务：在燃料：在燃料销售售业务构成中，燃料油构成中，燃料油业务占占50%左右，左右，规模模稳中有升；烟煤与无烟煤的中有升；烟煤与无烟煤的销售比列售比列约为4：1，应加大烟煤加大烟煤业务的的发展展2009年燃料销售业务构成示意图年燃料销售业务构成示意图单位：亿元nJT集团的燃料销售业务主要是由燃料油，烟煤，无烟煤三种业务构成n燃料油业务是燃料业务中的重要组成部分，占总销售收入的54%左右，规模稳中有升n由于无烟煤市场的萎缩，2009年销售同比严重下降30%n由于金融危机的影响，2009年烟煤的销售也出现大幅下滑n烟煤与无烟煤的销售收入比例约为4：1，由于无烟煤将会逐渐退出市场，因此应加大发展烟煤运销的业务2024年7月25日第32页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印燃料运燃料运销业务: 有有较大的大的规模，但盈利性模，但盈利性较弱；燃料公司弱；燃料公司净资产收益率收益率为4.7%左右，左右，远远低于上市公司平均水平低于上市公司平均水平2007-2009年燃料销售收入情况年燃料销售收入情况单位：百万元n燃料的销售收入有一定规模，近两年已达到10亿元，但上升的势头很微弱n燃料经营业务的盈利能力较弱，2009年燃料公司的净资产收益率为4.7%，远远低于煤炭上市公司净资产收益率平均值16.26%n拓展燃料板块的规模，延伸上下游产业链，向外发展，进一步提高燃料板块盈利水平是发展方向2024年7月25日第33页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 燃料运燃料运销业务: 成品油的成品油的规模模较大并且增大并且增长迅速；煤炭迅速；煤炭业务的的规模近年模近年来有所下降；在燃料来有所下降；在燃料业务上，上，总的来的来说，目前都，目前都处于于亏损状状态，但，但09年年情况有所好情况有所好转2008-2009年煤炭销售情况年煤炭销售情况单位：万元n 煤炭运销的规模较大，但09年出现下降，一方面是由于民用煤市场的缩减，另一方面是燃料公司的烟煤进货量比08年同期减少了约40万吨n 煤炭运销业务的利润近两年均为负，然而2009年在销售收入下降的情况下，利润的亏损情况有所好转n 成品油业务的规模呈上涨趋势，且增长迅速；09年与08年相比，同比增长了约49.96%n 成品油业务虽然也在亏损状态，但总体来说亏损情况较轻，09年也有所好转单位：万元2008-2009年成品油销售情况年成品油销售情况2024年7月25日第34页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 燃料运燃料运销业务: JT集集团的的业务有一定有一定规模，有模，有铁路路计划等划等优势，但同，但同时也存在着也存在着铁路煤炭路煤炭发运站与港口等关运站与港口等关键资源缺乏，企源缺乏，企业盈利水平低，盈利水平低，缺少缺少终端市端市场等劣等劣势资源方面：源方面：n 铁路计划优势：铁路计划优势： 燃料公司拥有神华和内蒙古泰利达到北京的铁路发运计划量120万吨，铁路专用线3条，自备车2列，油库与加油站各1座n 网络布局优势：网络布局优势： 在北京市远郊区县布局有煤炭经营销售网点，可一次性存储煤炭75万吨n 土地资源优势：土地资源优势： 公司拥有相对较多的、尚未开发的土地资源总计约223亩能力方面：能力方面：n 规模优势：规模优势： 燃料公司是北京市极少数达到年煤炭经营超百万吨的国企之一n 专业优势：专业优势： 在北京市煤炭市场经营了50多年，始终承担首都煤炭供应主渠道，拥有较强较专业的煤炭调运、接卸、存储、配送能力n 财务与融资优势：财务与融资优势： 燃料公司资产结构合理，流动资产占企业总资产的90%左右，且企业无长期负债。公司承担煤炭与燃油应急储备的政治任务，因此可享受政府的贴息贷款政策资源方面：源方面：n 资源供应相对单一：资源供应相对单一：燃料公司实际到货计划为神华集团100万吨，泰利达煤炭公司20万吨，进货渠道单一，制约业务发展n 关键资源仍然缺乏：关键资源仍然缺乏：铁路煤炭发运站，港口资源目前都非常少，与山西煤炭运销等企业仍差距很大能力方面：能力方面：n 企业盈利水平不高：企业盈利水平不高：燃料运销业务的盈利性很弱，毛利率很低，2009年利润为负n 市场营销能力不强：市场营销能力不强：市场信息掌握不灵敏，销售手段和措施未能及时跟上市场形势的变化n 运营费用较高：运营费用较高：与北京市同行业经营者比较，公司由于是传统老国企等因素，造成企业人工及运营成本较高，不利于市场竞争n 缺少终端市场：缺少终端市场：公司在终端市场匮乏，使企业在经营过程中既不能获得较高利润，同时也承担了一定的风险优势劣劣势2024年7月25日第35页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p 现代物流代物流业务p 燃料物流燃料物流业务p 汽汽贸业务 2024年7月25日第36页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 汽汽贸业务：主要由：主要由JT开元汽开元汽车销售服售服务有限公司与在此基有限公司与在此基础上成立的上成立的JT开开润旧机旧机动车经纪公司公司经营，在，在业务规模与模与经营业绩上均取得了不俗的上均取得了不俗的成成绩n JT开元主要经营整车销售、售后维修、备件销售、二手车销售、汽车租赁、客户俱乐部、车辆保险、汽车装饰等业务，主要经销的汽车有“世嘉”“凯旋”“爱丽舍”“富康”等车型；n 北京JT开润旧机动车经纪有限公司主营东风雪铁龙二手车业务，涵盖了二手车的评估、收购、置换以及销售等业务功能n 2002年JT开元汽车销售服务有限公司成立；n从2004年起，公司尝试向规模化经营方向发展，设立分店，2008年又在花乡旧机动车市场开设了东风雪铁龙第一家二手车经纪公司，2009年9月，在昌平亚运村市场开设了第二家东风雪铁龙4S店。n至此，公司形成了一南一北同一品牌两家4S店、一个旧机动车公司、一家分店的经营格局，打破了以往“单品牌单店面”的经营模式n 开业初期，全年销售新车只有390台，销售收入不足4000万元，售后维修收入140万元。n 2005年以来，公司积极调整，2008年全年经营业务收入已超过1.5亿元，2009年达到1.8亿元。n 2009年销售约1700台，年平均增长率高达40以上，大大高于北京市小轿车增长幅度和雪铁龙北京地区增长幅度；售后维修全年2万台次，营业收入超过2060万元。nJT开元严格按照东风雪铁龙品牌的要求，在销售、服务、团队建设和后勤保障四个方面推行精益化管理。先后建立了ERP管理系统、DMS管理系统、局域网、安全监控、客户档案管理系统、绩效考核管理制度n此外，坚持把东风雪铁龙EQS第三方调查作为有效的监督手段，完善了个人服务满意度调查制度主主营营业业务务业业务务规规模模经经营营业业绩绩企企业业管管理理2024年7月25日第37页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印汽汽贸业务：从汽：从汽贸业务的核心的核心竞争力来看，争力来看，JT集集团与其他大型企与其他大型企业相比，相比，还需要在各个方面都作出改需要在各个方面都作出改进，获取更多的上下游取更多的上下游产业链资源源需改需改进平均平均领先先JTJT集团P庞大汽贸D大连中升规模模盈利水平盈利水平代理品牌代理品牌管理水平管理水平售后服售后服务JTPDDJTPJTDPJTP DJTDP汽贸企业的竞争力对比汽贸企业的竞争力对比说明说明nJT目前有2家4S店，与庞大汽贸的441家和大连中升的55家仍有差距nJT汽贸目前仅代理东风雪铁龙一个品牌；庞大汽贸可销售的汽车、工程机械品牌达73种；大连中升代理包括梅赛德斯-奔驰在内的多种中高端及豪华汽车品牌nJT开元汽贸的盈利能力较好，年利润率约在2.1%左右，高于行业平均水平，与大连中升的3.4%、庞大汽贸的2.8%等大型汽贸集团接近nJT汽贸的管理与售后均有较高水平，被东风雪铁龙公司授予“精英团队”荣誉称号；集团化的发展模式使庞大汽贸与大连中升有更为健全的管理体制，例如庞大集团拥有一套健全的管理体制，实行区域大区管理和品牌大区管理相结合的管理模式，同时设立了13个职能部室，形成了一个有机管理整体2024年7月25日第38页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印汽汽贸业务：JT汽汽贸目前所代理的目前所代理的东风雪雪铁龙品牌在市品牌在市场的占有率不大，的占有率不大， 导致致4S店店销量的提升空量的提升空间非常有限；多品牌非常有限；多品牌经营是未来的是未来的发展方向展方向主要品牌平均：主要品牌平均：369个个 全国平均：全国平均：900辆辆/年年 主要品牌平均：主要品牌平均：1193辆辆/年年4S店数量（个）店数量（个）平均单店销量（辆平均单店销量（辆/年）年） 东风雪铁龙的平均单店销量在主流品牌中处于下游的地位，平均单店销量不到600辆；然而JT开元汽贸通过其较强的经营能力，取得了1300多辆的好成绩，并获得东风雪铁龙授予的全国十强称号；另一方面，北京现代、一汽大众等品牌的4S店平均单店销量是雪铁龙的2倍以上：对于JT汽贸来说，经营此类品牌，进行多品牌的经营可以极大的提升单店销量，提高汽贸业务的规模2009年主流汽车厂商经销网络情况年主流汽车厂商经销网络情况2024年7月25日第39页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印汽汽贸业务中，中，JT目前目前仅代理代理东风雪雪铁龙一个品牌，盈利一个品牌，盈利较好，但抗好，但抗风险能力能力较弱，且弱，且规模模较小小nJT汽贸目前仅有2个汽车4S店，正在收购的有一家，从规模上来说还较小，尚未形成规模nJT开元汽贸的毛利率在逐年攀升，从2004年的4.72%已上升到2009年的10%，增长了近三倍。JT开元汽贸已高于目前行业毛利率平均水平（8%）nJT开元汽贸的盈利能力较好，年利润率约在2.1%左右，与大连中升、庞大汽贸等大型汽贸集团接近n品牌方面，JT汽贸所代理的只有东风雪铁龙一个品牌，单品牌的经营使JT汽贸的抗风险能力较弱n选对6+4汽车厂商品牌，扩大4S店经营规模，发展多种销售渠道，大力发展汽车后市场，进一步提高汽贸板块盈利水平是发展方向2004-2009年汽贸经营业绩情况年汽贸经营业绩情况单位：万元单位：万元2008-2009年汽贸销售利润情况年汽贸销售利润情况单位：万元单位：万元2024年7月25日第40页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 汽汽贸业务：JT集集团的的业务规模模较小，代理品牌小，代理品牌单一；但盈利能力一；但盈利能力较好，好，营销能力很能力很强，很有，很有发展潜力展潜力资源方面：资源方面：n 信誉优势信誉优势：JT集团及其下属的汽贸公司是国有企业，信誉良好，有利于获得融资贷款以及土地审批n 协同优势协同优势：JT集团所经营的各版块业务能对汽贸形成协同效应，尤其是房地产板块与旅游饭店板块人才优势人才优势：汽贸公司的人才队伍非常稳定能力方面：能力方面：n 营销能力强营销能力强：JT汽贸4S店的营销能力很强，在2007，2008年连续荣获东风雪铁龙授予的全国十强称号n 售后服务优势售后服务优势：JT汽贸在售后服务方面做出了较好的业绩，有一定的口碑n 盈利与财务优势盈利与财务优势：JT开元汽贸的利润率较好，流动资产占企业总资产的81%，资产流动性较高能力方面：能力方面：n 规模小规模小：目前JT汽贸4S店仅有2个4S店，规模较小，尚未形成集团化n 代理品牌单一代理品牌单一：汽贸公司目前仅有东风雪铁龙一个代理品牌，抗风险能力很弱n 销售渠道单一销售渠道单一：JT汽车销量仍有提升空间n 品牌形象较弱品牌形象较弱：基本没有自己的品牌，影响力较弱n 议价能力较弱议价能力较弱：由于规模较小，基本受汽车厂商控制，对汽车厂商没有话语权优优 势势劣劣 势势2024年7月25日第41页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p资产状况状况p物物业租租赁业务p 物物业管理管理业务 2024年7月25日第42页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资产状况状况: JT集集团公司的公司的资产量量庞大，网点分散在各区域公司，大，网点分散在各区域公司，优质网网点数占点数占4/10左右左右资产分类分布资产分类分布网点数量区域分布网点数量区域分布344104万万99万万构成A类资产的多数为写字楼，所以建筑面积占比较高，达65%2024年7月25日第43页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资产状况状况: 目前目前还有有21%的物的物业缺少缺少产权，24%的物的物业缺少土地缺少土地证，还需要花需要花较大努力解决大努力解决产权、土地、土地证，以及国，以及国拨土地的土地的问题产权状况产权状况土地证状况土地证状况注：建筑面积注：土地面积2024年7月25日第44页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资产状况：目前网点的自状况：目前网点的自营比例达到了比例达到了35%左右，但仍然有挖掘网点自左右，但仍然有挖掘网点自营的潜力，特的潜力，特别是是优质写字楼的整租面写字楼的整租面积达到达到18万平，未来有提高收益万平，未来有提高收益的空的空间网点经营状况网点经营状况整租写字楼状况整租写字楼状况注：包含该经营类别的网点数量比例单位：平方米注：A，B，C级为JT内部分类2024年7月25日第45页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p资产状况状况p物物业租租赁业务p 物物业管理管理业务 2024年7月25日第46页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业租租赁业务：现阶段物段物业租租赁业务以写字楼租以写字楼租赁为主，其中主，其中JT海博写海博写字楼与字楼与JT大厦大厦经营状况良好，其于平均水平与北京市写字楼整体水平状况良好，其于平均水平与北京市写字楼整体水平还有一定差距。有一定差距。每平米每月出租金额（元）已出租面积（平方米）JT海博写字楼经营状况良好，每平米每月租金到达200元以上，租金价格合理，上升空间不大5A级写字楼JT国益大厦与JT富地大厦每平米每月租金分别为96元与85元，远远低于北京市平均水平167元，尚有约70元的增长空间5A级写字楼JT大厦每平米每月租金为138元，稍低于平均水平，有约20元的涨幅空间n 写字楼租赁业务的一个重要衡量指标是每平米每月租金。JT旗下的5A级写字楼除海博与JT大厦业绩良好，但其余的租金都明显低于北京市平均水平167元；其余的写字楼该指标几乎都在100元以下，也低于北京市写字楼整体平均水平其余写字楼租金均低于整体平均水平，有一定的增长空间5A级写字楼平均水平北京市整体平均水平2024年7月25日第47页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业租租赁业务： 从物从物业租租赁的核心的核心竞争力来看，争力来看，JT集集团的物的物业租租赁已已形成形成较大大规模，且出租率模，且出租率较高，但在配套高，但在配套设施与管理水平等方面需作出施与管理水平等方面需作出改改进房房产面面积管理水平管理水平配套配套设施施人人员配置配置出租率出租率JTSJJJTSJTJSJTSJJT JS需改需改进平均平均领先先JTJT物业J金隅集团物业租赁企业的竞争力对比物业租赁企业的竞争力对比SSOHO中国说明说明nJT的物业租赁业务约在100万平方米左右，属于较大规模；上市公司金隅的物业面积共有约400万平方米，相比规模更大nJT的物业租赁配套设施方面，5A写字楼配套设施较为齐全，与SOHO中国等相比差距不大；但很多小型的写字楼则缺乏应有的配套设施nJT物业租赁的出租率较高，基本都保持在90%以上，与金隅集团和SOHO中国相近2024年7月25日第48页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印物物业租租赁业务：物：物业租租赁的的经营整体呈上升整体呈上升态势，但由于土地，但由于土地资源有限，源有限，规模模扩张将受到一定限制将受到一定限制2007-2009年物业经营收入情况年物业经营收入情况单位：万元n物业经营呈上升态势，营利性有了大幅提升nJT物业现阶段物业房产资源拥有量已初具规模，但与大型企业相比还有一定差距，且高档物业所占比例也有待提升nJT集团可租赁面积71.2万平方米，JT物业仍需加强品牌提升n由于土地资源有限，房产物业方面未来可着眼于对位置及条件相对较差的房产进行改造，提升房产品质，提高回报率单位：万元JT集团与金隅物业面积对比集团与金隅物业面积对比2024年7月25日第49页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业租租赁业务: JT集集团的物的物业租租赁业务主要由主要由JT物物业与与JT房房产两个子两个子公司公司负责，目前，目前业务已初具已初具规模，但仍需多方面提升模，但仍需多方面提升资源方面：资源方面：n土地资源优势：土地资源优势： 拥有配套齐全、硬件完备的高档写字楼项目约21万平方米，占总出租项目的30%，年收入过亿n人力资源优势：人力资源优势：物业方面现有员工946人，在管项目9个，已初步实现规模化、专业化能力方面：能力方面：n规模较大：规模较大： 目前管理规模达到70万平方米n专业优势：专业优势： 先后与国贸物业、戴德梁行、世邦魏理仕等知名物业公司进行合作，汲取了前沿物业管理经验，初步形成了自己的物业管理特色和管理模式资源方面：资源方面：n资源开发空间有限：资源开发空间有限：土地资源受限制，新楼盘开发空间有限，制约业务发展n优秀人才仍然缺乏：优秀人才仍然缺乏：虽然员工数量初具规模，但关键人才如有能力的项目经理仍然匮乏能力方面：能力方面：n团队整体素质有待提高：团队整体素质有待提高：物业从业人员中初次涉及物业管理与服务的人员比例较大n管理水平有待提升：管理水平有待提升：现阶段管理经营人员素质水平参差不齐，与市场水平存在差距n房产品牌有待提高：房产品牌有待提高：现阶段市场口碑与品牌知名度都有待提高优优 势势劣劣 势势2024年7月25日第50页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析境分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p资产状况状况p物物业租租赁业务p 物物业管理管理业务 2024年7月25日第51页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业管理管理业务：主要由：主要由JT物物业管理有限公司及各分公司管理有限公司及各分公司经营，管理包括，管理包括多家多家5A级写字楼以及住宅写字楼以及住宅项目在内的物目在内的物业项目目主营业务主营业务n主要从事物业服务项目策划与咨询、 物业的实质管理、物业管理人员培训、物业专项服务、停车场经营管理、会议服务、物业管理顾问经营规模经营规模nJT物业管理公司已承管各类物业近65万平方米，其中包括JT大厦、JT国益大厦、富地大厦、JT国际大厦等5A级写字楼，以及JT城.丽湾、JT先锋、新新天第等住宅项目管理资质管理资质nJT物业管理公司具有北京市物业管理一级资质的企业；现有职工946人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，部门经理，管理员100%取得从业人员岗位证书 2024年7月25日第52页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业管理管理业务：JT集集团的物的物业管理管理业务在在资质与服与服务质量上量上较强；但在；但在业务范范围与品牌知名度上仍需努力提升与品牌知名度上仍需努力提升JTJT集团W万科物业C长城物业规模模服服务质量量资质业务范范围品牌知名度品牌知名度JTWCCJTWJTCWJTWCJTCW需改需改进平均平均领先先物业管理行业企业的竞争力对比物业管理行业企业的竞争力对比说明说明nJT物业的管理规模较大，共管理4个住宅项目，以及包括多个5A级写字楼在内的其他项目；万科物业作为业内领先企业，管理项目159个，规模2592万平米nJT物业目前主要从事物业的实质管理，会议服务，范围可以有所加宽；万科与长城物业提供多种类型全方位服务，甚至包括销售案场服务、楼宇接收服务、安防智能化设计施工、房屋中介代理服务、物业管理业务咨询/顾问服务nJT物业的品牌知名度较弱，与业内知名的万科物业、长城物业等尚有较大差距2024年7月25日第53页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业管理管理业务：JT的物的物业管理服管理服务具有良好的具有良好的发展展势头，物，物业管理管理资质较高，服高，服务质量良好；但同量良好；但同时也也应确定一个明确的定位，并确定一个明确的定位，并扩大大业务范范围，创新服新服务模式，以此推模式，以此推动物物业管理服管理服务的的长期期发展展2008-2009年物业管理业务经营情况年物业管理业务经营情况单位：万元n2009年JT的物业管理业务有所发展，收入同比增长25%，利润也有所上升，利润率基本持平nJT集团的物业管理具有一级资质，服务质量较好，但业务还处于狭义的物业管理范畴，应拓宽业务领域，例如园林规划施工、安防智能化设计施工、房屋中介代理服务、物业管理业务咨询/顾问服务等nJT集团的物业管理业务仍缺乏一个明确的定位特色，同时需要对不同定位的物业灵活采取不同的服务模式nJT的物业管理业务需要通过对服务的提升来推动品牌形象的提升，从而有机会扩大市场，提高物业管理规模2024年7月25日第54页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 物物业管理管理业务：JT集集团的物的物业管理具有管理具有较大的大的规模，模，经营能力也能力也较强，但是尚需加但是尚需加强运作能力以及与其他运作能力以及与其他业务的的协同同资源方面：资源方面：n 规模优势：规模优势：JTJT集团的物业具有较大的规模，业务发展稳定n 协同优势：协同优势：JTJT集团的物业管理业务可与房地产形成协同效应能力方面能力方面n 资质较高资质较高：具有一级管理资质，通过了ISO9001与14001质量体系认证n 招投标能力较强招投标能力较强：JT物业管理有一套成熟的体系，参与招投标的能力较强n 营业能力较强营业能力较强：物业费收缴率较高，2009年写字楼的物业费收缴率为100%；住宅为93.86%，均高于北京市平均水平资源方面：资源方面：n 缺乏专业人才：缺乏专业人才：JTJT集团的物业管理业务专业水平稍弱,仍缺乏专业的管理人才能力方面：能力方面：n 运作能力需要加强：运作能力需要加强：投标成功的项目往往出现运作起来困难的状况，因此需要提高项目的运作能力n 没有明确的方向定位：没有明确的方向定位：要在社会化，市场化中形成竞争力，在物业公司的定位一定要有一个明确的方向n 一体化较慢：一体化较慢：物业管理与地产的结合仍然有点慢，营口，海南的地产项目，物业管理业务都没有参与进去优优 势势劣劣 势势2024年7月25日第55页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析分析境分析分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p 旅游旅游业务p 宾馆饭店店业务 2024年7月25日第56页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 旅游旅游饭店店业务：JT集集团的旅游的旅游业务形成了形成了饭店店经营管理、航空服管理、航空服务、出、出租汽租汽车服服务、旅游会、旅游会议服服务四四块业务旅游饭店旅游饭店n以四星级JT海博大酒店、三星级JT绿洲大酒店和JT之家连锁酒店为骨干企业。其中JT海博大酒店、JT绿洲大酒店通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证 n以北京华夏航空服务有限公司为主，该公司主要经营国内、国际航空客运销售代理，兼有火车票售票、酒店预订等业务。是中国航空运输协会批准的一类、二类航空客运机票代理企业 n以北京JT汇民出租汽车有限公司为主，该公司以“诚实守信、开拓创新”为宗旨，以“服务规范化、管理科学化、经营规模化、效益最大化”为目标，积极进取，开拓创新，公司管理水平不断提高 n以北京JT恒业国际旅行社有限公司为主，为顾客提供吃、住、行、游、购、娱和会议等全方位服务，以养生保健旅游为自己的特色。在精心推广常规旅游线路的同时，还提供单位组织外出考察、学习、会议、培训、疗养、休养等服务。 饭店经营管理饭店经营管理 航空服务航空服务 出租汽车服务出租汽车服务 旅游会议服务旅游会议服务 2024年7月25日第57页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 旅游旅游饭店店业务：酒店：酒店业务和出租和出租车业务构成了主要的利构成了主要的利润来源来源收入来源（除机票）收入来源（除机票）利润来源利润来源单位：万2009年收入和利润状况年收入和利润状况单位：万2024年7月25日第58页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 旅游旅游业务：JT集集团的旅游的旅游业务在核心在核心竞争力的各个方面尚待提高，尤其争力的各个方面尚待提高，尤其是在是在规模与盈利能力上急需提升模与盈利能力上急需提升JTJT集团Z中青旅H黄山旅游规模模盈利能力盈利能力资质业务范范围品牌知名度品牌知名度JTZHHJTZJTHZJTZHJTHZ需改需改进平均平均领先先旅游行业企业的竞争力对比旅游行业企业的竞争力对比说明说明nJT的旅游业务目前规模不大，只有承接入境游的资质，尚无出境游的资质；中青旅09年主营业务收入61亿，黄山旅游09年主营业务收入11亿，规模均较大，资质也非常齐全nJT的旅游业务利润率不足千分之一，远远低于行业平均水平(0.64%)，更低于中青旅2009年净利润率7.44% 和黄山旅游的15.15%nJT的旅游业务范围形成了吃、住、行、游、购、娱和会议等服务；中青旅不但提供包括签证、翻译导游、展览、专业交流等全方位的服务，同时更提供专业的旅游方案以及客户自己搭配的形式等定制化服务nJT集团的旅游品牌知名度较弱，与业内知名的中青旅、黄山旅游等尚有较大差距2024年7月25日第59页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 旅游旅游业务：JT的旅游的旅游业务规模模扩张较快，然而也存在着盈利能力快，然而也存在着盈利能力较弱，弱，旅游旅游资质尚待提高等尚待提高等问题 版权所有，不得翻印2008-2009年旅游业务收入情况年旅游业务收入情况n旅游业务的绝大部分收入来自于机票代理，2009年实际的旅游业务只有约3758万的收入n2009年JT的旅游业务收入同比大幅增长140%，业务拓展良好n旅游业务的盈利能力很弱，2009年利润大幅下滑，利润率不足千分之一，远远低于行业平均水平（0.64%）nJT的旅游业务目前只有承接入境游的资质，尚无出境游的资质，应在这方面加以拓展n大力拓展和开发旅游资源，寻找合作伙伴，努力提高自身资质，提高盈利水平是发展方向单位：万元2024年7月25日第60页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 旅游旅游业务：JT集集团的旅游的旅游业务在会展在会展业务上有所突破，但缺乏具有特色上有所突破，但缺乏具有特色的旅游的旅游资源，同源，同时应不断加不断加强自身自身资质，增，增强与其他与其他业务板板块的的协同同资源方面：源方面：n地域优势：地处首都北京，具有丰富的 游客资源和城市旅游资源n业务组合优势：JT集团的旅游业务可与饭店宾馆业务及房地产业务形成协同能力方面：能力方面：n旅游业务经营能力多元：JT旅游业务经营范围从原来的单一旅游、机票业务升级为旅游、机票、会展、酒店住宿的综合旅游服务商n会奖获得突破：2008年，JT国旅成功承办BMP商业年会，2009年继续成功承办了BMP商业年会，打开了会奖市场资源方面：源方面：n旅游资源较少 ：还不具备景点资源能力方面：能力方面：n业务能力：目前旅游业规模不大，尚待发掘更多的客户资源，仅能承接入境游，尚无承接出境游的资质n业务间的协同运营程度低：目前的各项业务没有形成充分的一体化运作，在客户、运营规模效应、品牌效应方面还没有形成充分的共享n机制不灵活：企业内缺乏市场竞争导向的人才机制优势优势劣势劣势2024年7月25日第61页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印1物流板物流板块内部内部环境分析分析境分析分析2物物业经营板板块内部内部环境分析境分析3旅游旅游饭店板店板块内部内部环境分析境分析目目录p 旅游旅游业务p 宾馆饭店店业务 2024年7月25日第62页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 宾馆饭店店业务 ：JT集集团的的宾馆饭店店业务主要有星主要有星级酒店，酒店，JT之家之家连锁酒店，以及其余酒店，以及其余9家家宾馆；其中星；其中星级酒店与酒店与连锁酒店的酒店的经营状况状况较好好n 海博大酒店共有标准间、商务间、套间、豪华套间110套 ，9个会议室，经营水平较高n JT绿洲大酒店是高档商务酒店，具有客房232套，设有各种商务设施及综合娱乐服务设施n 其余共有9家宾馆，尚未纳入JT之家连锁酒店的范围内，其中天鑫宾馆由于地处天坛医院附近，因此经营业绩非常良好n JT之家连锁酒店是经济型连锁酒店，目前共有4家直营店与6家加盟店，其中通华苑与盛达园经营业绩较高主营主营业务业务星级酒店：四星级JT海博大酒店、三星级JT绿洲大酒店JT之家连锁酒店其他宾馆2024年7月25日第63页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 RevPAR是衡量酒店客房是衡量酒店客房经营水平的一水平的一项重要指重要指标，2010年全国酒店平年全国酒店平均均RevPAR约为260元，元，JT目前只有海博大酒店、目前只有海博大酒店、JT之家通之家通华苑店与盛苑店与盛达园店达到了达园店达到了这个水平，其余的与之相比个水平，其余的与之相比还有一定差距有一定差距RevPAR意为平均每间可供出租客房收入，RevPAR=客房收入/可供出租客房数客房数客房数RevPAR单位：元单位：元海博大酒店与海博大酒店与JT绿洲大绿洲大酒店的酒店的RevPAR基本达到基本达到北京市星级酒店的平均北京市星级酒店的平均水平，绿洲大酒店仍有水平，绿洲大酒店仍有50-60元元RevPAR的上升的上升空间空间JT之家通华苑店营业水平较高之家通华苑店营业水平较高RevPAR为为254元；其次是盛达园元；其次是盛达园店，店，RevPAR为为197元，至少有元，至少有50元左右发展空间元左右发展空间其余其余JT之家连锁店之家连锁店RevPAR水平较低，在水平较低，在70-120元不等，有至少元不等，有至少100元的上升空间，迫切需要进行元的上升空间，迫切需要进行整合、改革、发展整合、改革、发展其余小宾馆饭店的其余小宾馆饭店的盈利极低，需纳入盈利极低，需纳入JT之家连锁店进之家连锁店进行整合发展行整合发展颐寿轩敬老院入住率已达颐寿轩敬老院入住率已达104%，处于，处于饱和状态，饱和状态，RevPAR处于中等水平处于中等水平2024年7月25日第64页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 宾馆饭店店业务：JT集集团的的连锁酒店酒店业务规模需要模需要扩张， 在在经营指指标与与品牌知名度方面也急需提升品牌知名度方面也急需提升需改需改进平均平均领先先JTJT集团R如家快捷酒店77天快捷酒店规模模RevPAR配套配套设施施入住率入住率品牌知名度品牌知名度JTR77JTRJT7RJTR7JT7R酒店经营企业的竞争力对比酒店经营企业的竞争力对比说明说明nJT的整个宾馆酒店板块09年收入9574万，连锁酒店规模较小；如家09年主营业务收入18.7亿，7天09年主营业务收入11.41亿，规模处于行业领先nJT连锁酒店的revpar：通华苑与盛达园在200元以上在，其余均在100元以下，低于7天快捷酒店的年平均140元和如家快捷酒店的149元n经济型酒店只需要达到60%的入住率就可达到盈亏平衡；JT之家连锁酒店的入住率水平较高，在60%-80%左右；如家的入住率09年为91.5%，7天的入住率09年也在87%以上nJT之家的旅游品牌知名度较弱，与业内知名的如家，7天游等尚有较大差距2024年7月25日第65页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印宾馆饭店店业务：2009年大部分年大部分宾馆入住率入住率较高，但高，但宾馆饭店店业务的盈利的盈利能力下降；同能力下降；同时缺乏有效的管理体系，没有形成自己的缺乏有效的管理体系，没有形成自己的经营特色特色2007-2009年宾馆饭店经营情况年宾馆饭店经营情况单位：万元n2008年与2009年的收入基本持平，然而经营的利润下跌，同比下降了4%nJT集团旗下的宾馆饭店中绝大部分入住率水平较高，然而仍有日坛旅店、五环宾馆、金玉园宾馆低于行业平均水平nJT旗下的宾馆饭店，目前还比较缺乏专业的酒店管理人才，缺乏管理经验，未形成有效的管理体系，没有特色的管理模式与营销理念2024年7月25日第66页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 宾馆饭店店业务 ：海博大酒店：海博大酒店赢利相利相对较好，好，JT之家之家连锁酒店仍酒店仍处于起于起步步阶段；拓展段；拓展JT之家之家连锁酒店的酒店的规模，整合下属各零散酒店，提升品牌模，整合下属各零散酒店，提升品牌形象，是形象，是宾馆饭店方面的店方面的发展方向展方向n资源优势：资源优势：JTJT集团现有宾馆饭店30家左右n人力资源优势：人力资源优势：酒店饭店方面现有员工824人n专业优势：专业优势：下属10家JT之家经济型连锁酒店由四星级酒店管理团队经营管理，处于品牌化初级阶段n产权关系不顺：产权关系不顺：目前相关饭店企业是依靠行政管理手段聚拢和维系的，产业关系并未理顺。且仍有部分饭店未归入JT国旅公司，而是离散于各区域分公司，造成各公司独立经营的局面n酒店专业管理人员缺乏：酒店专业管理人员缺乏：缺乏未来发展所需的专业的酒店中层管理者优优 势势劣劣 势势2024年7月25日第67页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印总目目录第一部分第一部分 JT集集团整体判断整体判断第二部分第二部分 JT集集团业务诊断断第三部分第三部分 JT集集团资源与能力源与能力诊断断第四部分第四部分 JT集集团管控与管控与职能能诊断断2024年7月25日第68页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资源与能力源与能力诊断核心断核心观点点城市综合开发商集团所需的关键资源城市综合开发商集团所需的关键资源：土地资源、财务资源、专营资源、人力资源和客户资源JTJT集团关键资源现状集团关键资源现状：在土地资源、财务资源方面优势明显，在专营资源、客户资源处于中等水平，而在人力资源方面相对薄弱城市综合开发商集团所需的关键能力城市综合开发商集团所需的关键能力：销售运营能力、资源配置能力、资本运作能力和投资能力123JTJT集团关键能力现状：集团关键能力现状：初步形成了一定的销售运营能力、资源配置能力，但投资能力、资本运作能力相对薄弱42024年7月25日第69页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印我我们认为类似于似于JT集集团这样的城市的城市综合开合开发商企商企业所需要的所需要的资源有以下源有以下几几类类类 别别内内 容容土地资源土地资源n 作为城市综合开发商企业，是建立在良好的土地资源的获取、储备的基础上的，土地资源是核心资源财务资源财务资源n 由于物流、商业地产等项目周期性长，投资规模大，因此财务资源是否能够支撑决定了企业是否能够长期健康地运转下去专营资源专营资源n 此类企业成长起来的关键资源之一是依靠城市开发、政府主导等相对垄断的业务经营资源人力资源人力资源n 各种销售人才、专业管理人才、融资人才和产业人才是支撑企业发展的必备要素客户资源客户资源n 在向市场化转变的过程中下，客户资源决定了企业能否独立生存和长期稳步发展2024年7月25日第70页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印通通过正略正略钧策策项目目组打分，得出打分，得出JT集集团在各在各项关关键资源的得分情况，并源的得分情况，并逐一逐一进行行评估与分析估与分析JT集团资源得分情况集团资源得分情况n我们认为JT集团在土地资源、财务资源方面得分较高n在专营资源和客户资源得分处于中等水平n而在人力资源方面相对薄弱基准线基准线评分标准：3分-资源非常少，急需改进；5分-稍弱，有待提升；7分-较强，占有一定优势；9分-非常强，优势非常明显说明说明2024年7月25日第71页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印土地土地资源源在京煤集在京煤集团的大力支持下，的大力支持下，JT集集团及其各分公司及其各分公司积极极获取土取土地地资源，土地源，土地资源源储备较多多企业企业土地资源状况土地资源状况金泰集团n在京南物流基地可用的土地面积共有8各地块约1495亩各分公司n金泰集团共有经营网点342个，面积达百万平方米，经营触角直达与老百姓生活紧密联系的领域2024年7月25日第72页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 财务资源：目前源：目前还具具备一定的融一定的融资空空间，但流，但流动资产状况不太理想，可状况不太理想，可用于用于长期投期投资的的资金不多金不多2006-2009年年JT集团资产负债情况集团资产负债情况单位：万元2007-2009年年JT集团速动比率集团速动比率目前还具备一定的融资空间，但流动资产状况不太理想，可用于长期投资的资金不多2024年7月25日第73页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印人力人力资源源JT集集团本科以上学本科以上学历占占16.42%，不能，不能够满足足长期期发展的需展的需求求XX集集团总公司受教育情况分布情况公司受教育情况分布情况nJT集团作为城市综合开发商，本科教育背景的员工一般能够满足公司的经营管理需要n物流与商业地产也更需要专业人才nJT集团本科教育背景的占14%，硕士及以上人员占2%，不足以满足公司的经营管理和人才培养的需要，才资源急需人得到提升JT集团员工的受教育情况分布不太合理，需要进行改善，为长期持续发展提供基础集团员工的受教育情况分布不太合理，需要进行改善，为长期持续发展提供基础JTJT集团受教育情况分布情况集团受教育情况分布情况说明说明2024年7月25日第74页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印人力人力资源源JT集集团的的职工老化工老化较为严重，出重，出现断档断档现象，不利于企象，不利于企业的的可持可持续性性发展展JTJT集团职工年龄分布情况集团职工年龄分布情况nJT集团50岁以上的职工占26%，40-50岁也占40%，表明企业的职工老化严重，不利于JT的可持续发展n这种用工模式容易造成企业出现人员的断档现象，但同时又出现结构性过剩JT集团员工的年龄分布不合理，应适当加大市场招聘的数量，吸收新员工集团员工的年龄分布不合理，应适当加大市场招聘的数量，吸收新员工说明说明2024年7月25日第75页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印人力人力资源源JT集集团的的职工工结构分布不构分布不够合理，影响了各方面合理，影响了各方面业务的的发展展JTJT集团职工年龄分布情况集团职工年龄分布情况n管理及财务、行政人员占比23%，这种层次结构使企业的组织体系不合理n销售与运营的人员占比共46%，这个比例不能满足企业扩张的需求，需加大对业务人员的培养和引进JT集团员工的结构分布不够合理，应适当加以调整，以适应进入市场的需求集团员工的结构分布不够合理，应适当加以调整，以适应进入市场的需求说明说明2024年7月25日第76页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印人力人力资源源JT国国际旅游管理有限公司、海淀分公司、西城分公司、宣武旅游管理有限公司、海淀分公司、西城分公司、宣武分公司分公司职工工较多，占多，占总从从业人人员的的54%, 而燃料、汽而燃料、汽贸业务方面的人方面的人员相相对较少少JTJT集团职工分布情况集团职工分布情况n燃料公司、汽贸业务公司的从业职工人员较少nJT国际旅游管理有限公司、海淀分公司、西城分公司、宣武分公司职工较多，占总从业人员的54%JT集团应该在重点发展的业务上进行人才的重点投入，优化从业人员的结构集团应该在重点发展的业务上进行人才的重点投入，优化从业人员的结构说明说明2024年7月25日第77页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印人力人力资源源从公司从公司业务的的经营的关的关键活活动和能力和能力结构来看，构来看，JT集集团各各产业相关方面高相关方面高级专业人才，人才，销售售经营人才，人才，资本运作人才需要加本运作人才需要加强专业人才专业人才销售经营人才销售经营人才资本运作资本运作从目前来看，从目前来看，JT集团需要充实、加强上述高级专业和销售人才、资本运作人才的引进和培养集团需要充实、加强上述高级专业和销售人才、资本运作人才的引进和培养销售经营人才出现老化和断档的现象，为了业务的持续稳定发展，需要培养和引进更多的销售经营人才公司的资本运作能力还较低，需要培养和引进资本运作的人才，给企业带来大量资金，使企业的资本结构得到优化，带动企业迅速打开市场，拓展销售渠道公司将进入新的物流行业，需要吸纳更多的专业人才，需要行家里手来进行操作；在旅游饭店业务方面，也需要引进专业的酒店管理人才2024年7月25日第78页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印专营资源源JT集集团拥有有铁路路计划与划与专用用铁路、网点路、网点资源、燃料源、燃料储备职能能和物流基地开和物流基地开发等等专营资源，相源，相对其他企其他企业拥有很大有很大优势专营资源专营资源n拥有神华和内蒙古泰利达到北京的铁路发运计划量120万吨，与专用铁路3条n拥有大量的网点资源，对于JT的物流业务的发展起到了有力的推动作用铁路计划与专用铁路铁路计划与专用铁路网点资源网点资源燃料储备职能燃料储备职能物流基地开发物流基地开发n公司承担煤炭与燃油应急储备的政治任务，因此可享受政府的贴息贷款政策n京南物流基地中有约1495亩地是交给JT进行，为JT集团提供了物流业务初期发展的基础2024年7月25日第79页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印客客户资源源JT集集团在多年在多年发展展过程中，程中，积累了一定的客累了一定的客户资源，客源，客户大大多限于北京多限于北京, JT还应大力大力发展高端客展高端客户资源，源，扩大市大市场份份额业务业务客户资源状况客户资源状况燃料运销n北京金隅集团、北京热力集团、燕京啤酒、北新建材等 汽贸n多是对个人客户进行销售，也有外资企业、机关团队等大客户；汽车租赁业务的客户有法国电力公司等物业租赁管理n包括世界500强在内的多家知名企业旅游饭店n全国各地游客，政府、机关，以及北汽等企业2024年7月25日第80页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印我我们认为城市城市综合开合开发商所需要的能力有以下几点商所需要的能力有以下几点类类 别别内内 容容运营销售能力运营销售能力n 业务多以运营销售为主，项目的营销和运营管理能力，以及经验积累至关重要资源配置能力资源配置能力n 城市开发运营涉及到各种各样的资源，在获取资源后，如何合理有效地配置资源，适当地整合资源以取得较好的协同效应资本运作能力资本运作能力n 企业的业务多为投资规模大、回报周期长的项目，因此对资金的要求很高，资本运作能力决定了企业能否稳健发展投资能力投资能力n 选择合适的产业进行投资，以期建立能够长远发展的产业组合，并获取较高的投资回报率是非常重要的2024年7月25日第81页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印通通过正略正略钧策策项目目组打分，得出打分，得出JT集集团在各在各项关关键能力的得分情况，并能力的得分情况，并逐一逐一进行行评估与分析估与分析JT集团能力得分情况集团能力得分情况n我们认为JT集团在销售运营较强：在销售运营方面，汽贸业务与物业租赁管理业务的能力都较强；在资源整合方面：宾馆酒店、煤炭业务等仍有同质化经营的现象，需要进一步整合nJT在资本运营、投资能力方面尚处于起步阶段，仍需加强基准基准线评分标准：4分-能力非常弱，急需提升；6分-能力处于中等水平；8分-能力较强，优势非常明显说明说明2024年7月25日第82页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印销售运售运营能力能力在燃料运在燃料运销、汽、汽贸行行业以及物理租以及物理租赁管理、管理、经营连锁酒酒店等方面有一定的店等方面有一定的经验积累，形成了一定的累，形成了一定的销售运售运营能力能力形成了较强的业务能力形成了较强的业务能力n 在燃料运销、汽贸行业以及物理租赁管理、经营连锁酒店等领域通过经验积累，形成了一定的业务实操能力，在各自领域内形成了自身的竞争力n 形成了一批实干型的人才队伍专业人才队伍缺乏专业人才队伍缺乏n 宾馆酒店，物业管理等专业人才队伍尚未建设起来，员工多根据经验办事，与优秀的企业相比，专业性有所缺乏n 由于体制问题，较少从外部引进合适的专业人才，也造成了专业人才队伍缺乏的局面2024年7月25日第83页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资源配置能力源配置能力对下属企下属企业管控能力稍弱，存量管控能力稍弱，存量资产有待有待盘活，活，导致整致整体体资源配置能力仍需加源配置能力仍需加强对下属企业管控能力稍弱对下属企业管控能力稍弱n总公司对部分下属公司的经营战略和过程控制较弱，下属公司具有较高的独立自主权n总公司长期以来定位于职能管理，在业务方面能力欠缺，人力资源不足以对下属公司的业务施加影响n造成下属公司业务分散，协同性差，没有形成整体作战的局面存量资产有待盘活存量资产有待盘活n由于专业型人才缺失，JT集团对资产稍缺经营能力n现有资产过于分散，没有系统地梳理和有效整合，并根据地理位置等因素设计合理的运营方式n造成JT集团虽拥有大量资产如342个网点，却没有取得很好的经济效应2024年7月25日第84页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印资本运作能力本运作能力相比金隅来相比金隅来说，JT的的资本运作能力本运作能力较弱弱n金隅集团：国有企业，通过国有改制，整体的变更成为股份公司，通过境内证监会的审批，拿到证监会的批文进行香港上市nJT集团：有股改上市的意识，需要从各方面加强努力以期尽快上市上市方式上市方式金隅集团通过国有改制，整体的变更成为股份公司，拿到证监会的批文进行香港上市；金隅集团提出新的概念，将房地产与建材放在一起捆绑上市，并募集资金约9亿美元；同时大量收购相关企业，用以支付新增土地储备和投资性物业项目。相比，JT集团融资资本运作能力显得较为薄弱，需要进行改制，并选择合适的方式进行上市n把房地产和建材捆在一起，建材用水泥，他们有协同效应n从公司的状况来看，盈利是一半对一半，一半是建材相关，一半是地产相关n上市时机非常好，募集资金将近九亿美元金隅上市情况金隅上市情况n金隅股份以26.5亿元收购18家企业股权及资产n包括燕山水泥、北京亚新、金隅大成等公司，涉及水泥、新型建材、房地产开发及投资性物业等行业n其中约占七成的资金是为了支付新增的土地储备及投资性物业项目。金隅收购情况金隅收购情况2024年7月25日第85页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印投投资能力能力科学的投科学的投资决策机制和投决策机制和投资退出机制尚未建立起来决定了公退出机制尚未建立起来决定了公司的投司的投资能力能力较弱，投弱，投资效果不佳效果不佳缺少科学的投资缺少科学的投资决策机制决策机制缺少项目风险缺少项目风险控制机制控制机制缺少投资缺少投资退出机制退出机制缺少科学的投资决策机制，有些业务例如宾馆饭店，因为投资决策的时间过长而延误了商机没有建立相应的机制对投资项目进行甄别，缺乏项目运作过程中相应的风险控制机制目前已经投资的业务，存在经济效益不高的现象，在这类型业务退出机制上明显不足投资效果不佳投资效果不佳JT投资的某些业务存在投资亏损情况，平均投资回报率低2024年7月25日第86页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印总目目录第一部分第一部分 JT集集团整体判断整体判断第二部分第二部分 JT集集团业务诊断断第三部分第三部分 JT集集团资源与能力源与能力诊断断第四部分第四部分 JT集集团管控与管控与职能能诊断断2024年7月25日第87页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印管控与管控与职能能诊断核心断核心观点点股权结构单一，管控与组织体系不规范，缺乏系统的考核激励机制股权结构单一，管控与组织体系不规范，缺乏系统的考核激励机制JTJT集团已初步形成了专业化经营的格局，但在部分业务上仍然存在区域零散应经集团已初步形成了专业化经营的格局，但在部分业务上仍然存在区域零散应经营的现象营的现象集团的主要领导分管下属的各子公司，使得业务管理部门难以发挥业务指导作用，集团的主要领导分管下属的各子公司，使得业务管理部门难以发挥业务指导作用，职能管理难以充分发挥监督控制作用职能管理难以充分发挥监督控制作用123由于管控与职能的问题，带来多方面问题，使整体战略难以有效运行，发挥作用由于管控与职能的问题，带来多方面问题，使整体战略难以有效运行，发挥作用42024年7月25日第88页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印目前目前JT集集团公司国有股一股独公司国有股一股独统，缺乏，缺乏规范的公司治理范的公司治理结构、清晰的管构、清晰的管控模式，以及系控模式，以及系统的考核激励机制的考核激励机制目前目前JTJT组织管控组织管控未来未来JTJT组织管控特征组织管控特征法人治理结构规范化法人治理结构规范化1 1集团管控模式明确化集团管控模式明确化2 2考核激励系统化考核激励系统化3 3n 股权结构单一，国有股一股独统n 法人治理结构尚未真正建立n 决策机制沿袭传统手段n 组织架构不利于专业化经营n 总公司对分公司的管控模式没有明确，管理内容不清晰，管理力度不到位n 总部业务管理部门职能弱化n 考核和激励机制不健全n 多元化、多层次的产权结构n 规范的法人治理结构n 完整高效的决策机制n 符合战略发展需要的组织架构n 清晰完整、适合战略发展需要的母子公司管控模式n 界定总部组织机构职权范围、调整岗位设置n 系统有效的考核激励措施2024年7月25日第89页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 JT现有的管控体系和有的管控体系和组织架构初步形成了架构初步形成了专业化化经营的架构，但在部分的架构，但在部分物物业相关的相关的经营业务上区域零散上区域零散经营JT集团公司京煤集团监事会董事会党委会团委工会老干部工作部纪委办公室宣传部组织人事部旅游饭店管理事业部房产租赁管理事业部审计部房地产资源部民用煤管理部安全保卫部人力资源部财务部资本运营部法律事务部办公室总经理工会委员会纪检委国际旅游饭店管理有限公司开元汽车销售有限公司燃料有限公司房产租赁公司物业管理有限公司人力资源管理服务中心东城分公司西城分公司西城分公司崇文分公司宣武分公司朝阳分公司海淀分公司丰台分公司石景山分公司房山分公司专业化经营平台2024年7月25日第90页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 主要表主要表现在酒店、在酒店、饭店、商店、商贸、房、房产租租赁、煤炭、煤炭经营业务的区域分割的区域分割子公司名子公司名主营业务主营业务子公司名子公司名主营业务主营业务北京金泰恒业国际旅游饭店管理有限公司旅游饭店北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司厨房设备、商贸、物业、敬老院北京金泰开元汽车销售服务有限公司汽车贸易北京金泰恒业有限责任公司朝阳分公司投资管理、宾馆、物业管理、型煤加工、销售北京金泰恒业燃料有限公司燃料贸易北京金泰恒业有限责任公司海淀分公司商贸、餐饮、超市北京金泰物业管理有限公司物业管理北京金泰恒业有限责任公司丰台分公司老年公寓、建材北京金泰恒业有限责任公司房屋租赁分公司物业租赁北京金泰恒业有限责任公司石景山分公司烟煤销售、民用煤供应、房屋租赁、物业管理北京金泰恒业有限责任公司东城分公司物业、酒店、商贸北京市煤炭总公司房山区公司煤炭经营、房产租赁北京金泰恒业有限责任公司西城分公司商贸、菜市场、饭店、超市北京金泰恒业有限责任公司彤翔分公司投资管理、批发市场、家具建材北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司经贸、煤场、电缆、零售、宾馆、装潢、菜市场2024年7月25日第91页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印业务管理部门难以发挥业务指导作用，职能部门难以行使监督控制权力业务管理部门难以发挥业务指导作用，职能部门难以行使监督控制权力JT集集团公司的主要公司的主要领导又分又分别管理下属的各子公司，使得管理下属的各子公司，使得业务管理部管理部门难以以发挥业务指指导作用，作用，职能管理能管理难以充分以充分发挥监督控制作用督控制作用总经理总经理业务管理部门业务管理部门副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理职能部门职能部门JT集团公司集团公司房产租赁公司房产租赁公司国际旅游饭店公司国际旅游饭店公司房产租赁房产租赁旅游旅游燃料燃料在原有业务部门的基础上又组建总公司直属分公司，在原有业务部门的基础上又组建总公司直属分公司，业务管理部门本身对下属公司业务的管理和指导职业务管理部门本身对下属公司业务的管理和指导职能进一步虚置能进一步虚置2024年7月25日第92页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 版权所有，不得翻印JT集集团公司公司难以有效以有效发挥整体管理整体管理协调和内部控制作用，和内部控制作用，现有有组织结构已构已难以适以适应公司公司战略略发展要求展要求n没有形成科学严密的运营监控体系，不利于科学决策、及时纠偏和责任落实到位，加大了运营成本和经营风险n缺少专门的整体计划协调职能，各部门和业务单位自行其事，内部业务容易产生纠纷，严重影响了经营秩序和经营效率n企业内部的管理成本和交易成本过高整整体体战战略略难难以以发发挥挥作作用用n企业内部资源难以整合，所属公司发展各自为战，甚至造成资源流失和浪费2024年7月25日第93页BJJT内部发展环境评估报告内部发展环境评估报告 完，完，谢谢！