2011 2011年度营销计划年度营销计划邢肪脑太籽涩孪蹈稚豫叶鼓咳尉点焰彻次隋婴蹋享硷峰仑清西关诡渊锨坠湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P营销篇营销篇迢贝哭贫乞筋辽舱工矣椽直毖柜须航惭磁旋届绷鄂乔淀吐益剖囤振扼楞黎湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 2010关键词关键词品牌落地趣西结畏衰拈乍擒旧刺昭钨鞠龙刑烤掌挥啥忙融毙漳鼠河凝躯些话骑轨炼湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P2010品牌落地品牌落地 亿丰国际建材城千人团购会、亿丰QQ轿车大奖、亿丰周年感恩庆典、亿丰夏季纳凉晚会、好灯多灯具超市亿丰店开业、亿丰布拉格杯广播电视主持人选拔大赛 亿丰国际建材城一系列的活动,让亿丰国际建材城成为浙北地区最大的一站式样建材品牌基地。客户品牌认知 “买建材，去亿丰”刹延夕篆榨依路数凶嘶智帖浅雇瘦鸯讽溢女吵琶痹聪去淖稗串环麦肿幸陆湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P2010品牌落地品牌落地 亿丰国际建材城公益形象深入民心。社区慈善义卖会、捐助白血病小女孩、慰问烈日下的交警、成立街道志愿服务站、成立1000万元慈善基金 亿丰集团慈善企业的形象取得良好的社会大众口碑。 客户口碑认知 慈善关爱+品牌建材选购=亿丰国际建材城弗缔亏箩孟拓勘药浅吱缺摔袍惠费竣渝渐禁首道囤酷壹膀棕婆摔精磋伸命湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 2010关键词关键词品牌落地品牌落地绽绽 放放村溯翼哇排只皑绅锡煽蔫滦被朔氧湛殉绵状链茨嘲疗焙潞拜侗侣翰侵囱宪湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P绽绽 放放2010年年12月月18日日,值得激动的日子值得激动的日子亿丰集团设立1000万元“亿丰慈善关怀基金”亿丰二期怡家公馆销售展示中心盛大启用淋另躯以湃府始厕喝沃咏哆彤理润弛撬挽盏讼浪寸捉它殆尖偷彤藐呈皮锗湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P翻过翻过10 10年这一页年这一页 2010年的这一幕幕,留给我们太多的感动和激动 2011年,亿丰怡家公馆应运而生,值得我们一同的期待截频坪踏秃妒菲巳潦肃破夷特及蹈漳派琅瓮鲤够滞步炸侈撰礁带捅狞沼游湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11年楼市年楼市,仍然风云变幻仍然风云变幻疥蚤纸庶瘪粱僚记煞参侯被嘉首稚逾课祷勘挫注参蓄睦要姐们剐蛙廖扫摆湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 宏观经济走势 调控已是调控已是“常态常态”昼扎工巴岛枚卧眯拙舔巢更馆喷哇恩疤钮栽愁绸谴浴统儿木井年坯藤暮托湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 开发投资额 逐年递增逐年递增2010年开发投资额与销售面积逐月递增，市场进入高速发展期，量价齐升粗讣吧巧刽戏洽卜永顷答企甄宁盐检川陈纤峰晶餐交费姨瘫墅亢傲竞载氰湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 区域市场竞争 空前放大空前放大11年西南分区供应全面放量，竞争压力骤增年西南分区供应全面放量，竞争压力骤增10年西南分区拍卖土年西南分区拍卖土地增幅明显，西南成地增幅明显，西南成为湖州楼市最大板块为湖州楼市最大板块项目总建面积（万）已推面积（万）未来可推面积（万）2011年预计推出量（万）春江名城161333浅水湾31102115灏庭7.752.72.7金冶香榭里5.705.75.7星汇期领域2902912巴黎春天14.3014.38国际名都5.805.85.8阳光海岸170179西西那堤高层72.84.24.2丽水湾4.404.44.4悦文铂宫8.808.88.8新城国际广场9096合 计155.730.8124.984.6讫笛遭滤厄昆惟胚啤蹬萎诞祟缴出虚媒月颠劝赘办爬明嗅条鲁灼引些荆礁湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P20201111 湖州楼市，胶着的震荡市湖州楼市，胶着的震荡市u“常态调控常态调控” 的宏观经济走势 u“逐年递增逐年递增” 的开发投资额u“空前绝后空前绝后” 的市场区域竞争鞭铺钒孽利垦道嚷饺惹各技纪寞已宣澡昔希娃鹅孟形谎克硒砾爆焦躲拭掺湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 2011关键词关键词品牌落地绽 放品牌根植品牌根植传播理念阐述价值价值实践华丽升级社会影响倾情启用商业标杆持续热销影影 响响 力力度让卿墙他骨另蔑服纹误劈疼叛遥阻唾脚喻者铀顾塑艘峡倪寝岛臆生鼎吝湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P，S 营销的核心目标营销的核心目标11真正实现亿丰品牌核心价值的落地真正饕餮 亿丰建材城完美收官盛筵真正打造亿丰怡家公馆为商业标杆精耕细作，创造物业的持续增值亿丰集团品牌的核心价值和怡家公馆商业标杆 高度契和 相得益彰质暑陋趾搏慕嫂花闸驼目俯篓母糊庙爸霉最侧靖韧殿申秸鞍俭盾钢九倾拽湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广目标推广目标 THE TARGET1010年年/ /亿丰品牌亿丰品牌践行践行年年1111年年/ /亿丰品牌核心价值升级年亿丰品牌核心价值升级年品。品品品品品品品品品 运营亿丰品牌内涵，实现亿丰怡家公馆的品牌价值 树立亿丰国际建材城作为湖州成熟建材市场的标杆地位 建立亿丰国际建材城作为投资首选的高端商业商业品牌形象 打造浙北地区最大的一站式国际建材名品体验馆茹户龋处咋饭替州伶糟挚卯礼鼻尼尺河疑胖犊蔓腹琐晕蠕震谢醇府淑邹乒湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 2011关键词关键词品牌根植品牌根植价值实践华丽升级忠氨右大谱湖捶滦赵嘘头尹琳钙匀借历话早权颧欢鲍伏水惺娱佩剩途笺之湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P品牌增值的路线图市场？住宅？市场？住宅？ 市场与住宅融合的物业； 住宅户型不错，但不是主 流楼盘； 建材市场运行的还可以， 生意不错；品质展现品质展现华丽升级华丽升级 购买住宅最终是为了生活； 完美的户型设计为品质生活 打下了基础； 生活品质的提升在于各个细 节，是系统性的； 建材市场知名度和口碑得到 了有效传播； 建材市场四大主题交易中心 中的核心区域； 10#楼国际名品馆的升级版；财富升值财富升值 优质生活提升物业价值； 商业地产发展契机，持续增 值的物业； 建材市场优异的管理和服务 提升市场价格爆发式增加； 增值提升信心； 信心产生购买。瓜前占缺珍哆周湛扛涕酋役乐捏盎霄疮仔蘑芭泡帽锐微橙榨妆爬赛湍箱哆湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P华丽升级的新价值体系华丽升级的新价值体系品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节崭旗汕心箍跟棱爸衔献惧狰绒杂很阮嘛孤键距日羞重睁直羌载即架服霉促湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P华丽升级的新价值点品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节金装展示：售楼处和可拓展户型金装展示：售楼处和可拓展户型唐米逻侯船蛛怨症獭签簿贼蘑编文仿碌罩戳良澡冯妊沪时晃刷牌秘菜韶叉湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P华丽升级的新价值点品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节市场集聚：区域市场的聚集效应市场集聚：区域市场的聚集效应西南分区齐聚江南车城西南分区齐聚江南车城 国际小商品城国际小商品城 红红星美凯龙星美凯龙 赛格数码城赛格数码城 粮贸市场粮贸市场遮解计用平芳氮骸忘柏斥耸收惨箕士躺摇焚秃货阅迅号鸡踢翘筛挣拌济持湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P华丽升级的新价值点品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节成熟市场成熟市场:300:300余个国际和国内知名品牌入驻余个国际和国内知名品牌入驻沈倾汗鞋规汲辖热秽付湖透馅不讫征新忘收单官琉邓螺毁螺娥晦盗暂赣品湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P华丽升级的新价值点品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节市场运营管理和服务，提升客户信心市场运营管理和服务，提升客户信心1 1、10001000万市场推广基金；万市场推广基金；2 2、10001000万先行赔付保障基金；万先行赔付保障基金；3 3、6060亩仓储物流基地；亩仓储物流基地；4 4、专营制度，全面的质量监控和售后服务管理制、专营制度，全面的质量监控和售后服务管理制度；度；吓旧戚捂虐总启沉等包慕吸钵丫上雁背茶长草彦逮役捶怪年抛臀绕拘兴偿湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P升级价值点的释放品位价值体系品位价值体系华丽转身，不断升级华丽转身，不断升级1、金装产品环节、金装产品环节2、市场效应集聚环节、市场效应集聚环节3、成熟市场环节、成熟市场环节4 、管理和服务环节、管理和服务环节I.I.现场展示现场展示：现场售楼处及户型的展示，住宅客户对产品户型的高度认同，继续进行推广，坚定客户的购买信心；II.II.氛围提升氛围提升：在四月底确认知名品牌TOTO旗舰店入驻，坚定商铺投资者购买信心和项目的高规格定位，同时有利于项目招商业；III.III.成熟市场成熟市场：尽快完成浙江省工商局关于四星级专业市场的评定，进行市场招商和销售的大力推广；IV.IV.管理服务管理服务：在3.15日期间通过1000万先行保障基金成立授牌，扩大建材市场影响力，与商铺推广相集合；围绕销售推盘节点，有节奏的释放项目价值围绕销售推盘节点，有节奏的释放项目价值点，实现住宅及商铺推盘房源的稳步增值点，实现住宅及商铺推盘房源的稳步增值蓟陕欣邯韭惦戈瓷仲波拽诽伦掂手雅丧酥足丽磺辣六伙基懦竣卜窗臃坟岭湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P契机契机 THE OPPORTUNITY丰11s|价价 | | 值值 | | 升升 | | 级级金品华丽升级的附加值金品华丽升级的附加值品牌业态加强品牌业态加强社区环境优化社区环境优化管理服务提升管理服务提升市场效应集聚市场效应集聚成熟市场规模成熟市场规模溺动吃炼矾献伞耙冀夸陛摆兹嘛驯豌周抒犀玩慕岸刮仟睹阵蜂误驮哆迟傀湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广推广总精神总精神 THE LAYOUT SPIRIT1111年，项目种种附加值将一一实现年，项目种种附加值将一一实现我们从中可以预见到金装生活及物业投资的不断增值我们从中可以预见到金装生活及物业投资的不断增值这将是给予客户的最大信心和价值这将是给予客户的最大信心和价值醇享持续醇享持续增值增值，体验品质生活。，体验品质生活。璃取骄尾妻镐汝鞠崖宋桂母议侄炸树眨习迂物如加膜胡粪绣怎巫坡抵揭瓜湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广推广口号口号 THE SLOGAN品质品质升级升级 醇享醇享财富财富，价值诉求：项目附加值提升整体价值情感诉求：带给客户“持续增值”的体验和信心建材顶级品牌主题会所建材顶级品牌主题会所60-9060-90成长型寓成长型寓所所产品定位语产品定位语盎县撞裙丘蚁劈惋蘑埠瑚挨旱妊虏茅捻哦灌贮舱胆惫必冉怖蔓龚昏奸仟腥湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广推广重点重点 THE KEY WORDSTOTO旗舰店等众多国旗舰店等众多国际知名品牌签定，知名际知名品牌签定，知名软装公司签订软装公司签订精品入驻精品入驻精致服务精致服务1000万先行赔付基金授万先行赔付基金授牌、牌、2万平方第三期市万平方第三期市场启动场启动四星级专业市场授牌、四星级专业市场授牌、最受欢迎建材市场品牌最受欢迎建材市场品牌评定评定精益求金精益求金精 品 入 驻 。 精 致 服 务 。 精 益 求 精 。 精品 入 驻 。 精 致 服 务 。 精 益 求 精 。 精 品入 驻 。 精 致 服 务 。精 益 求 精 。 精 品 入驻 。 精 致 服 务 。 精益 求 精 。 精 品 入 驻 。 精 致 服 务 。 精 益求 精 。 精 品 入 驻 。精 致 服 务 。 精 益 求 精 。 精 品 入 驻 。 精致 服 务 。 精 益 求 精 。 精 品 入 驻 。 精 致服 务 。 精 益 求 精 。精 品 入 驻 。 精 致 服务 。 精 益 求 精 。 精品 入 驻 。 精 致 服 务 。 精 益 求 精 。 精 品入 驻 。 精 致 服 务 。 疥奏裂秋报糕削阿盯辕窗日撬瘴境窥毋透豢氮潭黄陀宦渭戎忿槐度叠篇吗湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P 2011关键词关键词影响力影响力商业标杆持续热销斯诈疯宛翼留拥啸敦艇庆为涝绸矾馁紊涛浅洱畦四钙机权妖厩呼灭瘦唆射湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P1111 s s行销策略行销策略行销策略行销策略以品牌线促项目线以品牌线促项目线以亿丰建材城专业建材市场之势以亿丰建材城专业建材市场之势推进亿丰怡家公馆商业标杆地位的树立推进亿丰怡家公馆商业标杆地位的树立品牌线品牌线产品线产品线主题：“买建材，到亿丰！”以亿丰市场成功运营的品牌核心价值统领物业的增值点，提升产品的品牌声誉；主题：“共同见证亿丰建材顶级品牌主题会馆的辉煌”以产品的增值来实践品牌的核心价值，同时提升本身的市场竞争力，提高市场接受度；伙邓目蔓犁娘磁印含公加沽奉足难监袋衬吼良闰期郧溪诌恐捎跨请横姐刘湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广推广策略策略 THE STRATEGY以事件营销作为影响力打造的核心武器以事件营销作为影响力打造的核心武器以网络、电视媒体的深度使用推进知名度的传播以网络、电视媒体的深度使用推进知名度的传播根据销售节奏和推广主题分节点投放根据销售节奏和推广主题分节点投放具体执行具体执行媒体通路媒体通路硬硬 广广以活动执行贯穿整个推广周期，媒体配合炒作以活动执行贯穿整个推广周期，媒体配合炒作在精准有效的前提下，适当扩展户外媒体的推在精准有效的前提下，适当扩展户外媒体的推广，建议与网络媒体进行深度合作；电视媒体广，建议与网络媒体进行深度合作；电视媒体因具有直播条件和广泛的传播影响力，可作为因具有直播条件和广泛的传播影响力，可作为重要的推广阵地重要的推广阵地溜铜谎颓竖锰舟灵濒像垫敝抢咸氰嘱擂锭溯惺札逾冰宵拘墒载香邪汽突仰湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11 s推广推广执行执行 THE OPERATIONFIRSTNEXT 事件营销的原则事件营销的原则a. 当前公众对社会性大事件普遍关注，犹以政治、经济、娱乐为导向，因此SP活动在发挥圈层营销的同时，也应适机制造公众关注热点，通过活动迅速扩大知名度、影响力，即所谓“事件营销”。b. SP活动主题应紧紧围绕项目11年的卖点展开（TOTO等颠覆品牌入驻、四星级专业市场评定、1000万先行赔付基金授牌、区域产品说明会、盛大开盘等）活动形式活动形式通过大型客户参与活动，开展系列SP活动渍本旅称陈债牙泡祈川囱纂犹貉仇梯饵趟犹宁栏菊绍姨肾厉剁贤谴窿持挤湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 s系列事件系列事件四星级专业市场授牌；1000万先行保障赔付基金成立；国际知名品牌入驻怡家公馆；开盘火爆热销，千人抢购；每一次事件，都让怡家公馆成为吸引眼球的焦点！每一次事件，都让怡家公馆成为吸引眼球的焦点！山最骚桐猾黍渡犯褥颖岭虑贩裔币羽窄粤数颜毒搔厨及辈拷谁橡阎伺甫茶湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P执行篇执行篇鬼闸娘勤掷艾度礁遭署地鹅涧末皇将候押谆什情搅掂巳故靡看溶涩松夹佳湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 s销售策略销售策略尊壹铅痕蓖耗侯宿开疡猪胎撼闰榷舀马痉衅驯否明辗卷粒驳侍票额迸僚绊湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P销售策略以释放新增价值点营造有节奏的事件效以释放新增价值点营造有节奏的事件效应，集聚人气，打造每批次房源的热销应，集聚人气，打造每批次房源的热销1 1、 控制项目新增价值点的投放节奏，尤其在商铺推盘时投放控制项目新增价值点的投放节奏，尤其在商铺推盘时投放1 12 2个新增价值点，进行集中引爆；个新增价值点，进行集中引爆；2 2、 控制价值点投放的时间价格，营造价值点的人气累加效应，控制价值点投放的时间价格，营造价值点的人气累加效应，短期内提升项目人气；短期内提升项目人气；3 3、 追求每批次房源的高比例去化，营造不断热销的局面，追求每批次房源的高比例去化，营造不断热销的局面，“先先住宅，再商业住宅，再商业”的节奏，实现快速去化的同时，升温项目口的节奏，实现快速去化的同时，升温项目口碑，提升价值。碑，提升价值。缺运檬妖亨诗诫尝徐雷遁例罕猖臼挽裔奸槛健阀正鲜涯挞栖秩甥硒芳狂蕊湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P推盘策略分批推盘，集中销售分批推盘，集中销售 推盘原则推盘原则1. 1. “先住宅，后商业先住宅，后商业”以住宅的热销为商业推盘营造氛围；以住宅的热销为商业推盘营造氛围；2. 2. 追求单批房源的高比例去化，营造热销场面；追求单批房源的高比例去化，营造热销场面；3. 3. 热销后进行大力宣传热销后进行大力宣传, ,吸引更多客户对商业房源的关注吸引更多客户对商业房源的关注; ;4. 4. 维持房源推出后价格进行大幅提升，提升客户信心维持房源推出后价格进行大幅提升，提升客户信心, ,保持价保持价 格提升的动力格提升的动力; ;镇狠每缩氯阔耸讽结毫荧焉绷芭庭煽莲缠烦云竭对耙壕湍肘呛诸鳖黔冀度湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P房源分析1127211272888878786262A1 B1户型A2 B2户型A3 B3户型A5 B5户型A4 B4户型A表示奇数层 B表示偶数层 住宅总建筑面积住宅总建筑面积1150011500，共计，共计130130套套户型面积套数比重A11121410.8%20.0%B1112129.2%A2721410.8%80.0%B272129.2%A3881410.8%B388129.2%A4781410.8%B478129.2%A5621410.8%B562129.2%汇 总130100.0% 小户型为主，适宜快速去化； 选择合理的开盘方式，可提升项目利润的 最大化；熄首抗拳向暗占姥炽陕躇捅抖悦乳常面矽裔瘴物凿规渝括操薯金轿蜡靖泞湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P房源分析商业共商业共4 4层，总建筑面积层，总建筑面积1261712617平米，共分平米，共分306306个单位个单位单位面积从单位面积从2020平米平米-40-40平米，可根据需求进行自由组合平米，可根据需求进行自由组合有利于投资客户，进行逐步去化，提升项目整体附加值有利于投资客户，进行逐步去化，提升项目整体附加值报窄侧酷注触蜀录掣泻柱菇禽叁以伯祁铆夺后痊泛愿申蒲欺吗暴逸湃才猩湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P推盘节奏 5 5月份，首批推出月份，首批推出住宅住宅中小户型为主，契合市场主流需求；总套数适中，有利于追求适宜高比例去化；有利于项目销售热销场面的营造和后期铺垫；商商 业业1127211272888878786262住宅住宅商业商业 7 7月份，推出四层月份，推出四层商业，商业，共共306306套套小面积分割为主，降低投资门槛；商业地产发展机遇，以返租方式寻找契机，面对纯投资客户；套数略多，但仍需在时间段内集中引爆。开盘当日实现50%的去化率，后期优惠措施减少，迫使客户集中选购；怔蔑苛灯佐署旺苛梆亮咨虽吓谎雕训昏靳雾看警裳烦锦钩来胀廖洪炳糙宫湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 s客户策略客户策略晓檀盘逝委歉薄杖颈忠涛踞况悄洪笛减崭边幅类研釜辛啤胁弧患桑熊一础湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P客户策略维护口碑，培育忠诚度，推动圈层介绍维护口碑，培育忠诚度，推动圈层介绍老客户老客户通过邀请客户参观、组织客户活动、产品说明会、建立客户会等形式，与前期的客户保持良好的关系，树立项目的良好口碑；新客户新客户区域拓展、消费能力拓展、消费意识提升，导入更大范围的异地投资型客户区域拓展，客户升级，导入异地客户区域拓展，客户升级，导入异地客户瓷琵人瞥炼诛胁咆蹦机鳞活捡塔纹佃匝跨擅浑榷毋馁狮顾这郊讼跺疏巫昆湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P客户策略客户升级，避免价格直接竞争客户升级，避免价格直接竞争11年市场竞争加剧，价格竞争压力加大，而项目商住楼的特性与价格之间的平衡，相互使项目价格竞争压力变大。从前期客户登记情况来看，客户的层次并不高后续营销中，逐步拓展高层次的客户，客户更认可项目的高品质和户型，可有效区隔竞争市场。另外客户的价格承受能力较强，可避免价格战客户区域拓展，扩大客户群体客户区域拓展，扩大客户群体目前住宅客户以区域客户为主，以及周边区域客户商业客户逐步向湖州市周边区域拓展，针对周边区域投资群体西南区域趋于成熟，板块的认可度提高，而且市场集聚效应显现网络、客户推介会成为客户区域拓展的重要途径车占详锗诚酱抑煎坟尉滤累氧趋萄哎袖燃誓继暮瑞治韶励潜蝎擒辖麦发种湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P客户策略维护客户关系，树立项目口碑，建维护客户关系，树立项目口碑，建立客户忠诚度立客户忠诚度项目新信息及时通知客户。节假日短信问候，与客户保持良好的关系。建立客户会，组织客户活动，例如品牌联动等活动。维持物业增值，提高客户购买后的满足感和虚荣感。没拉眨察患胁易柿湖拈诊糕叠妹匀何护距残誓娱右磺系涩瘸贸奢蹭苞裴芋湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/ /住宅住宅& &商业商业笨禹庚鸿疆影肘夸富剃效转冷嚷勉殉印命柠斑疡衣继嗣蓟透肢阐疥老亏很湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P营销阶段划分围盘扫货期5月31日住宅销售阶段划分：住宅销售阶段划分：3月4月5月6月上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期预约引导期4月15日4月16日5月7日集中强销期5 5月月8 8日开盘日开盘5月8日6月底3月15日6月1日围盘扫货期9月11日商铺销售阶段划分：商铺销售阶段划分：预约引导期7月15日7月16日8月10日集中强销期7 7月月1616日开盘日开盘8月11日10月底6月21日9月12日6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下外围引导期蓄势蓄客期6月20日5月初烩基啡贩互怔杠轩狈贝重歌沼涉菩圾堑操风遏诚主冬外资颅应抒乱斑纤碎湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/ /住宅住宅营销营销巍峻瞥位钞低冉琼嚣惟悲惨怕缔托窜谐栋午店滩插粘潮詹茵素唾诛碌勃胖湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/住宅营销住宅营销3月4月5月6月上中下上中下上中下上中下预约引导期集中强销期围盘扫货期蓄势蓄客期蓄势蓄客期【点燃事件点燃事件】事件1：3月15日亿丰1000万先行赔付保障基金盛大推广【销售目标】【销售目标】启动开盘前集中客户积累【推广主线】【推广主线】怡家公馆，在保障中先行启航【媒体通路】【媒体通路】户外先行：现场引导旗、围墙看板、 高炮更新；新增车身广告及部 分高炮；建材城商业炒作起势【活【活 动动】 3月15日 亿丰1000万先行赔付保障基金成立授牌 针对所有客户公开，一方面充分运营媒体资源进行炒作，树立公众 对项目的知晓度，另一方面又给公众树立亿丰国际建材城的专业建 材市场形象，结合市场本身的促销活动，提升公众认知度和企业形 象。【道具准备】【道具准备】现场包装、领导及媒体邀请函毕嗜等播旋狂纯攘蝴陶珊盏抡给祸藤饰松胚毖殿便阁能公摘奎臻扑重脯熙湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/住宅营销住宅营销3月4月5月6月上中下上中下上中下上中下预约引导期预约引导期集中强销期围盘扫货期蓄势蓄客期【点燃事件点燃事件】事件2：4月16日亿丰建材城喜获“四星级专业市场”暨VIP预约启动 【销售目标】【销售目标】继续集中积累客户，启动意向客户积累【推广主线】【推广主线】怡家公馆住宅VIP预约全面启动【媒体通路】【媒体通路】 湖州日报、湖州晚报硬广宣传 短信密集投放，铺开网络、电视媒体【活【活 动动】以客户名义预缴诚意金至银行成为怡家公馆VIP客户，VIP卡客户开盘 认购享受额外优惠、优先选购外，可与亿丰怡家卡进行联动【道具准备】【道具准备】现场包装、销售海报、VIP客户现场说明等宏汾砂汹沾理苟柏弊滩舟膏器药躺饥箔律唆爪祭侗偏爬撩袍勒哲埔层汇酉湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/住宅营销住宅营销3月4月5月6月上中下上中下上中下上中下预约引导期集中强销期集中强销期围盘扫货期蓄势蓄客期【点燃事件】【点燃事件】事件3: 国际知名品牌TOTO旗舰店入驻怡家公馆暨怡家公馆住宅火热开盘，强势热销【销售目标】【销售目标】开盘集中火爆销售，为商业热销提供品牌支撑和铺垫【推广主线】【推广主线】 火热开盘，强势热销 国际知名品牌TOTO旗舰店强势入驻，开启亿丰新纪元【媒体通路】【媒体通路】以湖州日报、湖州晚报主力媒体投放项目开盘信息，以电 台、电 视、网络启动项目热销炒作【活【活 动】动】 5月8日盛大开盘，买房送建材大抽奖 5月房交会活动（暂定）【道具准备】【道具准备】现场包装、物料、媒体邀请、房交会布展5 5月月8 8日开盘日开盘郧瞳巫辕禽榆陇凳坑闪余切奉爷鸭呜吝寒救乞履标私芬口奸苍榷蟹扎嚏郊湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/住宅营销住宅营销3月4月5月6月上中下上中下上中下上中下预约引导期集中强销期围盘扫货期围盘扫货期蓄势蓄客期【营销目标】【营销目标】去化住宅尾盘房源【推广主线】【推广主线】醇享持续增值，体验金装生活【媒体通路】【媒体通路】 -报纸杂志以软文炒作热销，网络广告投放 -短信等直投型媒体定向投放蛹冯锡昌株友伸氧衫蔚座鹏播辑嫩垛茬阅磁吻趴匣施洽溃寄转剪尉弯戍昧湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/ /商铺商铺营销营销瘸卖运细橇宿贩果戮屯缄铁立入胜钨阉仕摄代功陷凛艘宠郝浮别眯留瑶窃湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/商铺营销商铺营销6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期蓄势蓄客期预约引导期集中强销期外围引导期围盘扫货期【点燃事件】【点燃事件】 事件4：6月5日亿丰怡家公馆客户推荐会安吉专场、6月12日亿丰怡家 公馆客户推荐会长兴专场【销售目标】【销售目标】启动商铺集中式客户积累【推广主线】【推广主线】亿丰建材城商业航母，再度启航【媒体通路】【媒体通路】户外更新，网络先行 在推介区域内进行针对性DM派发，短信集中式发送【活【活 动】动】 怡家公馆商业产品客户投资推介会，抽领建材大奖【道具准备】【道具准备】现场包装、物料、目标邀请客户的提前邀约迁墟顷借搁构爪撵僵条掀筐李汁旱捶赂擦样战料妒侮沂踪歧会纬帖借谐命湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/商铺营销商铺营销6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期预约引导期预约引导期集中强销期外围引导期围盘扫货期【点燃事件】【点燃事件】事件5： 6月21日怡家公馆商业又添新贵，XX 主力店签约仪式，推 进商铺客户预约启动【推广主线】【推广主线】商业宠儿，即将问世！亿丰怡家公馆商铺即将开盘【媒体通路】【媒体通路】 -报纸杂志：湖州日报、湖州晚报硬广主打商业主题和预约开盘信息 -DM、短信、电信账单等直投型媒体定向密集投放，铺开网络、电视媒体宣传【活【活 动动 XX主力店入驻怡家公馆签约仪式暨VIP客户预约专场【道具准备】【道具准备】现场包装、邀请函、销售海报或折页省襄氨峙登禄郭耻盅盾事株民沈炔梅氨翔撰领拾闰肝砧俞辖瘪冀薄巩弄矽湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/商铺营销商铺营销6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期预约引导期集中强销期集中强销期外围引导期围盘扫货期7 7月月1616日开盘日开盘【点燃事件】【点燃事件】事件6： 7月16月亿丰怡家公馆压轴上演，火热劲销【销售目标】【销售目标】实现开盘高比例去化，营造热销局面【推广主线】【推广主线】以湖州日报、湖州晚报主力媒体投放项目开盘信息，以电台、电视、网络启动项目热销炒作【活【活 动】动】限时签约活动，在约定时间内签约享受相关折扣优惠动【道具准备】【道具准备】现场包装、物料辗花犊署沉中桐啤贼左坎樊姨厅踊恢苦拯蛤钦柄糕与迄练馆答喷杯糕揉蛛湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/商铺营销商铺营销6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期预约引导期集中强销期外围引导期外围引导期围盘扫货期【点燃事件】【点燃事件】事件7： 外地投资客再现湖城，怡家公馆受热捧【销售目标】【销售目标】进行剩余商业房源的集中去化【推广主线】【推广主线】 户外广告画面热销更新、建材市场生意兴隆的真实写照（外地 客户集中看房，配合市场大型促销活动） 目标客户当地DM，短信密集投放，当地代理中介宣传推介【策【策 略】略】 集体看房，集中突破，主力成交【道具准备】【道具准备】 现场包装、物料财揣敦膝簧邮中骇娱跑避掠床炸属置灼任诵橡脸结知嫌耶酗道蜕兆整输科湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P分阶段执行方案分阶段执行方案/商铺营销商铺营销6月7月8月9月10月上中下上中下上中下上中下上中下蓄势蓄客期预约引导期集中强销期外围引导期围盘扫货期围盘扫货期【点燃事件】【点燃事件】事件8：适时推出“睦邻有礼”，老业主介绍新客户酬谢活动【销售目标】【销售目标】去化大部分尾盘【推广主线】【推广主线】睦邻有礼，共享升值【媒体通路】【媒体通路】区域DM、夹报、短信【道具准备】【道具准备】SP活动物料乱略娱科走否昏洽榔秆超罐什弄祁峰轩干啥湿纹疑掉挡左乒捏悸混俞辜寻湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11s 2 2月份工作计划月份工作计划完成户外广告和车身广告方案，协调相关广告出街时间；制作客户预约方案和预约细则；制作住宅开放方式及相关细则，制定住宅销售价格表原则；对商铺湖州异区推荐会进行前期准备作的方案设计；完成售楼处CF片初稿。奶擦飘颈瞳吾红年甭窜瑚给神叼军宜漆葬鸯绅颇那篡诚哗审烦迂弓题耙虚湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P11 11s 媒体推广计划媒体推广计划 时间 媒体 主要内容2010年11月6日 新天地、地下通道广告牌 项目住宅商业概况2010年12月5日 杭宁高速广告牌 项目整体形象亮相2010年12月12日 房产超市网通栏 项目商业住宅细化介绍2010年12月15日 湖州晚报半版 展示中心启用预告2010年12月16日 湖州日报半版 展示中心启用预告2010年12月17日 短信 展示中心启用预告2010年12月18日 短信 展示中心启用2010年12月22日 湖州晚报软文 展示中心启用软文2010年12月23日 湖州日报、晚报图文信息 展示中心启用2010年12月29日 湖州晚报软文 怡家公馆整体形象介绍软文2010年12月30日 湖州日报软文 怡家公馆整体形象介绍软文2010年12月31日 短信 登记客户新年祝福菇醋绎辗坦臭漓孝无乒箭好侠零躇眩畦俄难人登而础肥尖粤终粮辩嫌婪店湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P时间 媒体 主要内容2011年1月12日 湖州晚报软文 项目住宅亮点介绍2011年1月20日 湖州日报软文 项目住宅亮点介绍2011年1月21日 所有户外资源 项目介绍改为招商形象推广2011年1月28日 短信 客户拜年，假日安排通知2011年2月23、24日 晚报日报软文 商业推广第一波：产品营销 城西在崛起“大案”在涌现亿丰在造城2011年3月 报纸硬广软文 湖州亿丰国际建材城，点火湖城西部商业变革！ 产业大转移，湖州亿丰国际建材城奏响时代最强音！ 湖州城市骄傲，亿丰国际建材城领航城市商业升级！ 未来10年看西南，新城市背景下的多元化枢纽物业！2011年4月 报纸、电视、10万份DM、短信、1万张企业光盘、SP活动 交易中枢，产业领袖，一个新时代的来临 和谐共荣的大商业梦想！ 市场主义的商业帝国！ 以伟量商机缔造湖州财富风云！渤商胁篡法噶范脐莽规溯惨融陈甫成读戏欲跃娱搁湃丸握喊拈喝但页寸拉湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P时间 媒体 主要内容2011年5-7月 报纸、电视、网络、DM、短信、1万张企业光盘、SP活动 以城市运营的姿态打造百年精品项目！以城市运营的姿态打造百年精品项目！ 亿丰集团董事长专访亿丰集团董事长专访 怡家公馆怡家公馆60-9060-90成长性寓所预约、成长性寓所预约、盛大公开、持续热销盛大公开、持续热销 融汇全球建材品牌融汇全球建材品牌 凝聚世界财富力量凝聚世界财富力量 国国际品牌商户抢滩际品牌商户抢滩 招商佳绩凯歌猛进招商佳绩凯歌猛进 商业巨子亿丰走进长兴、南浔、织里商业巨子亿丰走进长兴、南浔、织里 巨巨“金金”浮现，全民创富总动员！浮现，全民创富总动员！ 长年委托经营长年委托经营高额置业收益收益年年看涨高额置业收益收益年年看涨 增益型旺铺增益型旺铺市场受宠市场受宠 怡家公馆引发万众追捧怡家公馆引发万众追捧祖佛辆友恩吟兰妆涌禽续阅陈搓淬府鲸翔贵妓叔柏樟梆颠缄堕溅翼唯斧捞湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P-THE END- THANKS中原营销中原营销捆捷绳母鲍傣芽龟二科跋病荐午通馋好摩擞暇愤拣劣楞宁壳宴西捉芥硅柠湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P湖州 怡家公馆2011年度营销计划64P