世世L-L-山西运城项目整体定山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿位与物业发展建议汇报稿终稿终稿(223p)(223p)本报告是严格保密的。我们的工作内容及提交成果我们的工作内容及提交成果07-01-2307-01-2707-01-2307-01-2707-01-2807-02-0607-01-2807-02-06项目解析与项目界定宏观经济背景研究整体市场研究城市规划背景研究可参考的案例借鉴项目定位与发展战略项目客户定位项目产品定位项目配套建议平面规划建议分期策略与建议5 5个日历天个日历天前期市场调研阶段前期市场调研阶段1010个日历天个日历天 项目背景研究项目背景研究2323个日历天个日历天核心成果形成核心成果形成时间进度时间进度阶段划分阶段划分工作内容工作内容07-02-0707-03-0707-02-0707-03-07市场宏观经济调研城市发展与总体规划房地产市场调研专业人士深度访谈不同层级消费者访谈政府官员访谈1.1.整体定位及发整体定位及发展建议中期沟通稿展建议中期沟通稿提交成果提交成果 项目终稿汇报项目终稿汇报整体定位及发展战略补充、调整与修改07-03-0807-03-2207-03-0807-03-221 1整体定位及整体定位及发展建议报告发展建议报告终稿终稿2本报告是严格保密的。本次研究的思路框架本次研究的思路框架 客户目标客户目标项目解析项目解析项目属项目属性界定性界定总体市场总体市场分析判断分析判断房地产市场房地产市场规律研究规律研究三线城市成功三线城市成功开发案例借鉴开发案例借鉴项目整体定位项目整体定位与发展战略与发展战略项目背景项目背景市场判断市场判断 机会与问题机会与问题 整体定位整体定位主要的研究内容主要的研究内容中期成果汇报思路中期成果汇报思路物业发物业发展建议展建议物业建议物业建议3本报告是严格保密的。一、项目背景一、项目背景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定4本报告是严格保密的。项目开发目标项目开发目标顾问工作围绕实现开顾问工作围绕实现开发商目标进行发商目标进行2 2利润目标利润目标利润目标利润目标充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大化化化化1 1开发周期开发周期开发周期开发周期在在在在3-43-43-43-4年的时间内完成项目的开发年的时间内完成项目的开发年的时间内完成项目的开发年的时间内完成项目的开发与销售与销售与销售与销售3 3品牌目标品牌目标品牌目标品牌目标通过项目成功开发，树立企业形象通过项目成功开发，树立企业形象通过项目成功开发，树立企业形象通过项目成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持启动资金2000万，保证资金回拢，保证项目滚动持续开发5本报告是严格保密的。一、项目背景一、项目背景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定6本报告是严格保密的。项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路路u项目区位：项目位于城市建成区边缘，禹都经济技术开发区东北侧，紧邻空港新区，位于运城城市门户区；u地块位置：项目位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻规划的豪德光彩物流中心；u对外联系：地块紧邻城市机场高速南侧，对外交通便利；城市门户新区城市门户新区项目位于机场大道中段，同时紧邻空港新区与禹都经济技术开发区，以及过境高速路的入口， 是是运城对外联系的必经之路，是城运城对外联系的必经之路，是城市发展的门户区域。市发展的门户区域。运城机场运城机场南风广场南风广场盐湖盐湖机场大道机场大道8 8千米千米5 5千米千米禹都经济技禹都经济技术开发区术开发区过境高速过境高速7本报告是严格保密的。地块位于城市建成区外围，位于运城城地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点发展方向上，具备良好的发展潜市重点发展方向上，具备良好的发展潜力力u运城市城市主要发展运城市城市主要发展方向：方向：向东、北方向发展；u发展方向上的主导功发展方向上的主导功能：能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到城市北部；u运三高速公路以东方向为城市重点发展方向，该片区位于城区东北侧，东起209国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。区位条件区位条件老城区老城区城市规划新区城市规划新区城市发展方向城市发展方向本案本案运城机场运城机场运城市城市主要发展方向为向东和向北；项目地块位于城市重点地发展方向上；8本报告是严格保密的。项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在运城机场和城市中心区的车程都在1515分钟以分钟以内内u南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接；u项目地块距离城市中心距距离城市中心距离为离为5 5公里，车行时间在公里，车行时间在1515分分钟之内钟之内；交通优势交通优势南风广场南风广场关公机场关公机场u运城关公机场作为服务晋南地区唯一的机场，已经开通北京、广州、上海、成都、深圳五条航线，目前已运送旅客13万人次；u项目地块距离关公机场距距离关公机场距离离7-87-8公里，车行距离在公里，车行距离在1010分钟之内分钟之内；项目地块距离城市中心区和关公机场的车程距离都在15分钟之内，交通便利；8 8千米千米5 5千米千米机场大道机场大道盐湖盐湖运三高速运三高速u项目地块距离运三高速在项目地块距离运三高速在1 1公公里之内，可以便捷的进入高速里之内，可以便捷的进入高速公路公路，增加了项目对外的交通增加了项目对外的交通联系；联系；9本报告是严格保密的。项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度知度u北侧为规划的豪德物流中心，为城市重点建设项目，总占地面积2580亩，总建面85万平米，一期预计今年9月开业经营；u地块东侧为运城钢材中心，现已动工建设；u政府将主导禹都市场搬迁到此，大批政府将主导禹都市场搬迁到此，大批的商贸业主为本项目提供潜在客户的商贸业主为本项目提供潜在客户；u地块东北侧为规划中的运城客运东站，包括长途客运和城市公交客运；按国家二级站标准建设。建成后，年运送旅客50万人次，年收入120万美元。u客运东站建成后，将增加运城客运东站建成后，将增加运城和周边的交通往来和经济联系；和周边的交通往来和经济联系；物流中心和钢材中心的私营业主为项目提供了大批的潜在置业客户；城市客运东站的建设增加了运城对外交通往来和经济联系；10本报告是严格保密的。火车东站的投入使用，将带动周边商业火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集发展，为居住区提供完善生活快速聚集发展，为居住区提供完善生活配套配套u地块东侧为规划中的火车东站，由现在的南通蒲铁路安邑站改造，现在已进行扩能扩股工程。u未来以东站广场为中心，将规划商业金融街。u东站投入使用后，将带动周边商业及居住区快速发展，聚集效应明显。u随着东站周边的成熟，火车的噪音问题必将提上议事日程，由政府牵头解决。火车东站火车东站本项目本项目安邑火车站现状安邑火车站现状扩能扩股改造扩能扩股改造u火车东站将带动周边火车东站将带动周边商业快速发展，成为住商业快速发展，成为住宅的便利生活配套。宅的便利生活配套。扩股工程进行状况规划商业金融街11本报告是严格保密的。地块周边教育配套完善，临近康杰中学地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育氛围浓厚校区，人文教育氛围浓厚康杰中学u康杰中学建校1945年，学校占地100亩，建筑面积10万平米；u康杰中学名人辈出，现在几乎每年都培育出文理状元，声名远播；u康杰中学的教职工以及慕名而康杰中学的教职工以及慕名而来的学生家长可能是项目的潜在来的学生家长可能是项目的潜在客户；客户；u水利职业技术学院距离项目地块约为3公里，占地面积420亩，现有教职工350余人，在校学生3500人；u水利职业技术学院为项目水利职业技术学院为项目提供了良好的教育配套；提供了良好的教育配套；地块周边的康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套资源；1 12 23 34 45 5康杰中学康杰中学幼儿园幼儿园安邑小学安邑小学安邑初中安邑初中水利职业技术学院水利职业技术学院本项目本项目12本报告是严格保密的。项目指标：中等规模以住宅为主项目，项目指标：中等规模以住宅为主项目，中低容积率（可调整），没有其他明确中低容积率（可调整），没有其他明确限制限制1 1、占地占地面积：面积：u10万平米，合150亩；2 2、容积率：、容积率：u政府要求在1.0左右，可适度调整；3 3、用地性质、用地性质：u住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；u商业规模，物业形式没有限制机场大道机场大道安中路安中路铁南路铁南路项目地块项目地块城市道路城市道路地块绿线地块绿线地块红线地块红线项目地块项目地块可能取得土地可能取得土地13本报告是严格保密的。地块成不规则长方形，内部平坦，进入性地块成不规则长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差与展示性均佳，周边城市形象较差东至东至北至北至地块内部地块北侧机场高速路地块西钢结构工厂地块南侧铁路西至西至地块南侧现状道路南至南至地块东南侧供销社地块东北侧风机制造厂地块西现状道路项目地块项目地块14本报告是严格保密的。项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规避避低压走廊：低压走廊：地块内部有一条低压线路，穿过地块中部；低压走廊有一定的安全隐患，在规划设计过程中应予以规避，在施工中最好采用地埋的处理方式；南同蒲铁路：南同蒲铁路：南同蒲铁路经过项目地块南侧，是山西省重要的交通动脉，通行区间自太原到风陵渡,长505公里；不利因素：铁路通行频率较高，地块离安邑站较近，地块的震动和噪音的影响比较大；低压走廊低压走廊铁路铁路铁路铁路低压走廊低压走廊15本报告是严格保密的。项目地块解析回顾项目地块解析回顾1 1、优越的区位、优越的区位地块位于运城市城市老城区边缘，城市发展的主导方向上，位于城市发展的新区；地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户区。2 2、交通条件便利、交通条件便利对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在15分钟之内；紧邻规划中的运城客运东站，为项目提供了良好的对外交通条件。3 3、良好的配套资源、良好的配套资源规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为项目提供了配套资源，同时提供了大量的潜在客户；运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套。1 1、南同蒲铁路：、南同蒲铁路：南同蒲铁路位于地块南侧，列车噪音问题对项目存在影响；2 2、低压走廊：、低压走廊：低压走廊横穿地块，在规划设计过程中应予以考虑，通过和电力部门协调，在施工中以地埋的方式予以规避；项目优势条件项目优势条件需要规避因素需要规避因素16本报告是严格保密的。一、项目背景一、项目背景p项目开发目标p项目解析p项目属性界定17本报告是严格保密的。城市门户新区城市门户新区 机遇：机遇：城市投资力度大政策倾斜，区域快速发展，价值迅速提升；同时城市形象的不断提升，为高品质项目出现提供条件；挑战：挑战：区域现状较差，存在一定程度陌生感；一定程度陌生感；成熟需要过程及时间；需要过程及时间； 中等规模分期开发中等规模分期开发机遇：机遇：降低持有风险，灵活性可操作性提高灵活性可操作性提高；挑战：挑战：规模的限制，不能形成规模效应，市场影响力相对较弱；市场影响力相对较弱；保证滚动持续开发，要求首战必胜首战必胜 以住宅开发为主以住宅开发为主机遇：机遇：项目可快速变现快速变现，降低持有风险。挑战：挑战：必须保证现金流保证现金流，以确保滚动开发；保证项目整体利润，最大挖掘市场价值；项目属性界定项目属性界定城市门户新区、中等规模分期开发、城市门户新区、中等规模分期开发、 以住宅开发为主的房地产项目以住宅开发为主的房地产项目18二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析19本报告是严格保密的。运城位踞运城位踞“黄河新三角经济区黄河新三角经济区”的中心，的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大聚集辐射效应明显，发展潜力巨大u运城运城市位于山西省南端 ，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市渭南市和三门峡市和三门峡市一起构成黄河中游黄河中游“金三角金三角”。u运城是黄河新三角运城是黄河新三角经济区的中心城市经济区的中心城市，2005年生产总值达到4708亿元 ，在整个中西部地区中极具经济竞争力 ，对周边区域的带动作用毋庸置疑。u运城是山西运城是山西“大运大运经济带经济带”的端点的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。 郑州郑州西安西安三门峡三门峡洛阳洛阳 太原太原大大运运经经济济带带城市地位城市地位黄河新三角黄河新三角经济区经济区运城运城渭南渭南20本报告是严格保密的。运城市在省内具有重要经济地位，未来将运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市u运城市 2005年生产总值达到470.8470.8亿元亿元，占山西省全省比重的11.411.4，在全省全省经济总量排名第排名第三三。u运城是山西重要的能山西重要的能源重化工基地源重化工基地 ，拥有南风集团、运城制版集团、山西铝厂等大批优势产业。u运城矿产资源十分丰富，铜矿储量属全国第六位。u“运城十一五纲要”中明确提出，将运城市建设成晋陕豫黄河金三黄河金三角地区工贸旅游中心城角地区工贸旅游中心城市市的目标。 城市概况城市概况05年省内消费品零售额及进出口总额排名前六位05年省内生产总值及工业增加值排名前六位21本报告是严格保密的。运运城城运城具有得天独厚的交通条件，是连接运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的中西部的“桥头堡桥头堡”，为发展提供有力，为发展提供有力条件条件u运城具有得天独厚的交通条件，境内同同蒲铁路蒲铁路线横穿南北，运风高速运风高速公路、运三运三高速高速公路和侯运高速侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河三座黄河公路大桥公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。u运城关公机场关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通旱码头，为运城带来了巨大的发展机遇。交通条件交通条件209国道运三高速同蒲铁路运风高速大运高速108国道209国道310国道310国道三门峡三门峡大禹渡大禹渡禹门口禹门口永济永济临猗临猗侯马侯马风凌渡风凌渡22本报告是严格保密的。近年运城近年运城GDPGDP快速增长，经济处于高位发展阶快速增长，经济处于高位发展阶段，段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础为房地产市场高速发展打下了坚实基础资料来源：运城市经济概览GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系近五年运城全市GDP运行状况近五年运城人均GDP增长u运城2006年1-11月全市GDP399.1GDP399.1亿元亿元，同比增长14.8%14.8% ，占全省GDP的12.0%，增幅比全全省省的11.6% 高3.2个百分点。总量排名第三总量排名第三；增长速度排名第三增长速度排名第三。u运城历年人均GDP均呈现高速增长态势高速增长态势。u运城市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展经济的快速发展经济的快速发展经济的快速发展将推动房地产市场快速将推动房地产市场快速将推动房地产市场快速将推动房地产市场快速发展。发展。发展。发展。城市宏观经济城市宏观经济4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%停滞停滞 萎缩萎缩稳定发展稳定发展快速发展快速发展元元亿元亿元23本报告是严格保密的。运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至至0505年贡献达到年贡献达到56%56%2005年运城三产对生产总值的贡献 u运城近年来产业结构不断优化，二产比例不断提高，平均每五年提高8个百分点，至05年，二产比例达到55.9%。u0505年，年，二产总值达到470470亿元，对亿元，对GDPGDP贡献达到56%56%，同期全国平均第二产业比重为46.2%；三产三产比例逐渐增大，贡献率达到贡献率达到32%32%。u全市已形成了轻纺、化工、食品、冶金、制药、制版六大支柱产业，工业综合实力工业综合实力已跃居全省三强已跃居全省三强。运城产业结构变化 产业结构分析产业结构分析2005年运城工业增加值居全省第三 亿亿元元24本报告是严格保密的。指标增加值 营业收入 出口交货值实现利润总额 实交税金 民营企业指标180.6亿643.3亿 38.9亿67.98亿20.5 亿增长幅度16.7 17.2 16.715 u06年运城民营经济发展迅速，各项指标均呈飞速增长，连续3年全市民营经济各项主要经济指标增速均超过15%以上。u民营经济实现利润、实现增加值均占到全市50以上。u民营企业快速发展，带来了从业人员数量及其收入的快速增长。资料来源：运城统计年鉴、运城民营经济网主导产业快速发展，带动民营经济主导产业快速发展，带动民营经济快速发快速发展，积累大量社会财富展，积累大量社会财富产业发展带来大量财富人群产业发展带来大量财富人群主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层壮大财富阶层产生产业结构与财富人群产业结构与财富人群运城市个体工商业户已发展到8.53万户；私营企业达到3.3万家，注册资本490.7亿元 规模企业发展到357个，其中亿元以上企业55个，5000万1亿元企业42个，10005000万元企业99个 ；民营企业从业人员达到68.5万人，占运城就业人员的70%；实交税金20亿元，占运城税收的31% 25本报告是严格保密的。u民营经济发展，尤以商贸流通业为强。u2005年社会消费品零售额达158.2亿元。以连锁经营、物流配送连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态发展迅猛，占社会消费品零售总额15%15%左右。u运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。运城进出口贸易总额居全省第二 产业结构与财富人群产业结构与财富人群运城消费品总额居全省第二 运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形成产业聚集，带来大量财富人群成产业聚集，带来大量财富人群亿亿元元亿亿元元26本报告是严格保密的。城市宏观背景分析总结城市宏观背景分析总结运城城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城据有重要区位交通条件，优势明显运城据有重要区位交通条件，优势明显运城在省内占有重要经济地位运城在省内占有重要经济地位经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础第二产业带动民营经济快速发展，带来财富人群第二产业带动民营经济快速发展，带来财富人群从城市宏观背景来看,运城经济发展迅速，主导产业催生大量新富阶层，理论上会带动房地产快速发展理论上会带动房地产快速发展, ,房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况？旺的状况？27二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析28本报告是严格保密的。运城房地产投资增长水平落后于整体经济运城房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平发展水平u2001年-2005年，运城房地产投资占GDP的比例均低于正常水平。u说明运城房地产投资发展水平落后于运城整体经济发展水平异常基本正常正常运行基本正常异常20052005年年房地产开发投资/GDP0.20.0340.034反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37 %10.0%10.0%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资与固定资产投资和GDP的比例关系房地产投资与房地产投资与GDPGDP增长增长29本报告是严格保密的。2001-2005运城固定资产投资和房地产投资与增长率u近年来，运城房地产投资一直在高速增长，虽然受宏观调控影响，03年和06年增幅急剧下降，但仍处于高位。u近年来，运城房地产投资所占固定资产投资比例稳步提高 ，2006年达到10.2%，相对固定资产投资比例偏低，运城房地产投资偏于保守。异常基本正常正常运行基本正常异常20062006年年房地产开发房地产开发投资额增幅投资额增幅25 %21.8%21.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发房地产开发投资投资/ /固定资产固定资产投资投资37 %10.2%10.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近年来运城房地产投资快速增长，但相对于近年来运城房地产投资快速增长，但相对于固定资产投资比例偏低，投资偏保守固定资产投资比例偏低，投资偏保守房地产投资与固房地产投资与固定资产投资定资产投资国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统30本报告是严格保密的。近年来运城房地产市场快速发展，整体呈近年来运城房地产市场快速发展，整体呈供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大2001-2005年运城房地产市场竣工施工面积与销售面积情况异常基本正常正常运行基本正常异常20052005年年销售面积/竣工面积1.10.890.89反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.10.650.65反映房地产投入与产出的效益指标,表明运城开发的总体效率不高u房地产开发总量持续增长，01-05年平均增增幅达幅达40%40%，市场快速发快速发展。展。u销售竣工比逐年增高，05年达到89%，市场基本处于供求平衡状态供求平衡状态，市场主要以现房销售为主。u整体空置率为空置率为9.35%9.35%，但处于5-14%的合理合理空置区间空置区间。u施工面积远大于销售面积，潜在市场竞争压潜在市场竞争压力大。力大。u商品房销售投资比例偏低，运城房地产整体整体开发效率较低。开发效率较低。销售面积、竣工面销售面积、竣工面积、空置率积、空置率万平方米31本报告是严格保密的。总体来看，房价与销售量增长趋势一致，总体来看，房价与销售量增长趋势一致，从人均销售面积看，消化速度较慢从人均销售面积看，消化速度较慢房价与销售房价与销售近年运城商品房销售面积及增长近年运城商品房销售价格及增长u总体来看，运城商品房销售面积与房价增长趋势一致，房价在房价在20052005年年有较大增长有较大增长。u2005年，运城商品房销售面积为75万平米，与全市人口498.5万人口相比，人均销售面积为0.15:1，市场销售速度市场销售速度较慢。较慢。u而根据世联经验，销售量与城市人口的比为1：1时，市场为正常的消化量。平方米元32本报告是严格保密的。个盘销售速度普遍偏低，个盘销售速度普遍偏低，10151015套为较理想的销售速套为较理想的销售速度度总总价价销售速度销售速度101520万元项目名称项目名称单价单价总价区间总价区间销售速度销售速度今日名邸310045-5212套/月汇景名园250027-4012套/月运管花园250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐东花园230013-3415套/月金兆大厦280034-507套/月毕加索388041-525套/月学府嘉园220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸华庭4300122-1462套/月鑫地阳光城195018-3315套/月海天云顶200027-337套/月金鑫锦绣花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黄金水岸3900105-1534套/月北京高尔夫花园54003300167-21374-990.5套/月-粤梅花园13809-1420套/月名人港湾300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸汇景名园运管花园金兆大厦毕加索学府嘉园水岸华庭海天云顶中鑫美景天城北京高尔夫黄金水岸奥梅花园名人港湾天台文花苑阳光城紫薇佳苑槐东花园锦绣花城33本报告是严格保密的。123976134141516171921242220235111218108依托城市经济发展及对未来发展预期，城依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块已初步形成市房地产板块已初步形成本项目本项目中心区板块中心区板块东区板块东区板块北郊板块北郊板块机场路板块机场路板块在售房产项目在售房产项目中心区板块中心区板块南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。东区、北郊板块东区、北郊板块由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场发展追随城市发展，逐步形成区块聚集。机场路板块机场路板块随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点发展区域，尤以禹都和空港开发区为最。1今日名邸2汇景名园3运管花园4楠枫华庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐东花园8金兆大厦9毕加索10学府嘉园11申士兰亭12天泰文化苑13水岸华庭14鑫地阳光城15海天云顶16金鑫锦绣花城17中鑫美景天城18欧香风景19鼎鑫黄金水岸20北京高尔夫花园21粤梅花园22非常空间23名人港湾24非常E间34本报告是严格保密的。123976134141516171921242220235111218108运城房地产项目板块供给情况和价格平台运城房地产项目板块供给情况和价格平台中心区中心区板块板块2500-2500-31003100元元/ /平米平米依托城市核心区的便利依托城市核心区的便利交通和完善配套以及高交通和完善配套以及高认知度，形成了高档楼认知度，形成了高档楼盘的聚集区。盘的聚集区。东区板东区板块块2200-2200-25002500元元/ /平米平米城市主导发展方向，周城市主导发展方向，周边环境较好，车行交通边环境较好，车行交通便利，为早期富人居住便利，为早期富人居住区，现仍有大量楼盘供区，现仍有大量楼盘供应。应。北郊板北郊板块块1700-1700-20002000元元/ /平米平米城市未来发展方向，城城市未来发展方向，城市规划和政策影响，供市规划和政策影响，供应不断增加，渐成区块，应不断增加，渐成区块，且房价较低，有较高升且房价较低，有较高升值潜力。值潜力。机场路机场路板块板块1600-1600-40004000元元/ /平米平米地处城市交通门户，由地处城市交通门户，由政府主导开发建设禹都政府主导开发建设禹都及空港开发区，区域发及空港开发区，区域发展前景良好，成为投资展前景良好，成为投资新热点。新热点。35本报告是严格保密的。项目项目今日名邸今日名邸汇景名园汇景名园运管花园运管花园溪花园溪花园基本情况总建筑面积16000平方米，共90户，温泉入户。总建筑面积27000平方米总占地60亩，规划住宅面积12万平方米，约800余户。产品18层塔式小高层26层板式高层19层板式高层12层板式小高层户型面积3居147-1682居：107平米；3居：111-158平米 3居：136-181平方米2居：82-112平米；3居：126-132平米；4居：147平米；复式：241平米 价格均价3100，地下车位6.8万。 均价2500元，1层商业12800元，2层商业7000元。 均价2500元。 2430元起，均价2500元。销售状况06年8月销售，12套/月06年8月开盘，12套/月销售120套，不到1/3，7套/月中心区板块：传统成熟居住区，供应较少，中心区板块：传统成熟居住区，供应较少，以小高层物业为主以小高层物业为主在售项目扫描在售项目扫描传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善依托资源依托资源2500-3100元/平米平台价格平台价格小高层和高层，以小高层为主产品形式产品形式开发水平普遍不高，产品同质化严重开发水平开发水平新增用地较少，多为旧城改造的存量用地，未来没有大规模供应项目未来供应未来供应36本报告是严格保密的。项目项目毕加索毕加索水岸华庭水岸华庭紫薇佳苑紫薇佳苑槐东花园槐东花园基本情况共3栋282户层高5.4米，一梯三户。项目总占地300亩，分两期开发，一期住户500户、二期住户1000户 。占地20亩占地130亩，共28栋产品15层小高层电梯多层、别墅普通多层普通多层户型面积3居：106-135别墅：284-340平米；3居129-157平米；4居181-191平米；商业面积40-100平米 三居132-135。 2居：60-90平米；3居：104-150平米，复式180。 价格均价3880元/平米（核单层均价约2000元）别墅均价4300元/平米，总价110-130万；多层均价2200元/平米，小高层2400元/平米，地下车库出租3000元/年，销售5万；商业均价3000元均价1850，地下室520（无窗）550（有窗） 均价2300销售状况5套/月，约1/3别墅2套/月06年7月开盘，15套/月期房销售约30-40%，15套/月东区板块：城市早期富人聚居区，城市主东区板块：城市早期富人聚居区，城市主力发展方向，产品设计有一定创新力发展方向，产品设计有一定创新在售项目扫描在售项目扫描城市发展方向/周边环境好/车行交通便利依托资源依托资源2200-2500元/平米平台价格平台价格多层和小高层为主产品形式产品形式个别楼盘在规划设计和楼盘品质等方面有所提升开发水平开发水平土地供应基本完毕，未来土地供应主要集中于盐湖附近未来供应未来供应37本报告是严格保密的。项目项目鑫地阳光城鑫地阳光城海天云顶海天云顶锦绣花城锦绣花城中鑫美景天城中鑫美景天城基本情况总占地108亩，建筑面积12万平方米。单体1.1万平米，1-2层商业裙楼总占地230亩，其中一期占地80亩总占地130亩，设计1000户，一期282户。产品多层、小高层18层小高层7层电梯多层及多层7层电梯多层户型面积2居90平米；3居117-133平米；4居161-167平米3居：137-165平米3居：140-160，边户1802居：83-102平米；3居：119-156平米；4居：183-190平米价格多层均价1950，高层均价2400 起价：1550，均价2000，商业售价3500均价2000均价1700元/平方米；顶层复式，2200元/平方米；地下室400元/平方米 销售状况多层已入住50%。 15套/月销售约1/3 ，旺季7套/月一期60%，13套/月06年9月27日开盘，20-25套/月北郊板块：城市发展方向，受铁路影响，北郊板块：城市发展方向，受铁路影响，产品价格偏低，具有一定竞争力产品价格偏低，具有一定竞争力在售项目扫描在售项目扫描城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力依托资源依托资源1700-2000元/平米平台价格平台价格多层和小高层，以多层为主产品形式产品形式产品设计普通，出现错层、飘窗等设计开发水平开发水平城市未来市场土地供应充足，竞争较为激烈未来供应未来供应38本报告是严格保密的。项目项目名人港湾名人港湾黄金水岸黄金水岸北京高尔夫北京高尔夫奥梅花园奥梅花园基本情况项目总占地 160 亩，总建筑面积 20 万平方米，共980户，一期386户总占地600亩，一期用地147.6亩，总建筑面积58400平方米，总户数273户，容积率0.59，占地260亩，其中高尔夫练习场占地60亩，综合容积率0。7，总建筑面积11万平方米。共600户项目一期占地20亩，总建筑面积20000平方米，220户。 产品9-12层小高层别墅、普通多层别墅、普通多层普通多层户型面积2居：123.72平米，3居：148.98平米、4居：148.52，复式：320平米独栋：269-340平方米。多层：90-140平方米独栋：310-395平米双拼：277，288平方米联排：265，272平方米叠拼：200平方米以上多层：80-140平方米商铺：105-500平方米二居：83-92平米1居：52-64平米价格起价2700，均价3000。地库只租不卖，1700元/年 独栋：均价3900元/平米,沿湖均价4500元/平米多层：1800元/平米独栋：5400元/平米；双拼：3300元/平米；联排：2800元/平米；叠拼：2400元/平米；多层：1700元/平米商铺：4500元/平米起价1200元/平米，均价1380元/平米销售状况06年5月开售，8套/月。 06年9月29日开盘，4套/月06年5月28日开盘，独栋，已售3套，0.5套/月20套/月机场路板块：城市交通门户，依托便利交机场路板块：城市交通门户，依托便利交通及良好环境，别墅产品开始出现通及良好环境，别墅产品开始出现在售项目扫描在售项目扫描城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好依托资源依托资源多层1600-1800元/平米小高层2700元/平米别墅类2800-5400元/平米平台价格平台价格多层为主，少量别墅物业产品形式产品形式别墅类产品出现，设计水平较低，概念模糊开发水平开发水平有大规模住宅用地供给，竞争较激烈未来供应未来供应39本报告是严格保密的。运城各房地产板块对比分析运城各房地产板块对比分析对比比项目目资源分析资源分析产品面品面积价格平台价格平台销售速度售速度多多层小高小高层别墅墅多多层小高小高层别墅墅中心区板中心区板块依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善-107-156-27-52万-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。东区板区板块依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52万122-146万北郊板北郊板块依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力90-16083-190-18-33万14-32万-机机场路板路板块城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好100-150124-150270-39574-99万37-45万105-213万运城市场特征总结：运城市场特征总结：各板块产品形式相对固定，中心区以小高层、高层为主，东区、北郊板块以多层为主，部分小高层，机场路板块以多层为主，少量别墅产品。别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别，2居面积区间90-100平米，3居面积区间140-160平米40本报告是严格保密的。市场在售项目的产品创新有限，产品竞市场在售项目的产品创新有限，产品竞争力较弱，同质化严重争力较弱，同质化严重项目项目产品创新产品创新1毕加索5.4米层高，跃层设计2丰喜运管花园3汇景名园4今日名邸温泉入户5天泰文花苑6金兆大厦地板采暖7水岸华庭温泉入户，阁楼8学府嘉园9槐东花园10黄金水岸湖景别墅11香格里拉绿谷入户花园12鑫地阳光城13中鑫美景天城欧式钟楼，七层电梯多层14海天云顶15锦绣花城16紫薇家苑17奥梅花园18名人港湾入户花园，客厅错层19北京高尔夫花园赠送地下室20溪花园毕加索毕加索小高层建筑形式，层高5.4米，跃层户型设计；客厅错层，室内楼梯，客厅挑空5.4米设计；名人港湾名人港湾超大入户花园设计，卧室采用大面积飘窗；层高3米，顶层花园平台；美景天城美景天城社区内部欧式钟楼标志性建筑，社区东南亚景观主轴；七层电梯花园多层；41本报告是严格保密的。产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段奥梅花园奥梅花园运城相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；名人港湾名人港湾立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划开始出现中心围合布局；运管花园运管花园立面的色彩搭配比较和谐；由于地块大小的限制，没有很好的社区规划和园林，建筑过于拥挤；鑫地阳光城鑫地阳光城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，涂料、瓷砖的色彩搭配较俗气，降低产品的档次；简单兵营式规划布局，过于拥挤；42本报告是严格保密的。别墅与类别墅产品设计、规划、社区、园林、软性服别墅与类别墅产品设计、规划、社区、园林、软性服务等方面与普通住宅差别不大，不能体现别墅社区的务等方面与普通住宅差别不大，不能体现别墅社区的品质品质n黄金水岸项目中占据水景资源的临岸产品销售较好，没有景观资源的产品则缺乏市场，表明该项目的别墅物业社区形象未得到认同，只停留在天然景观的开发；n项目前期的物业管理服务没有很好的体现，客户没有明显的感知软性服务的价值；n市场上尚未出现纯别墅物业，黄金水岸为市场较认可的别墅物业，水岸华庭和北京高尔夫项目有部分别墅物业；n市场上只有黄金水岸的规划设计体现了低密度社区意向；n黄金水岸的产品设计表现了较明确的别墅产品特征，如独门独院，独立车库等；n与成熟市场产品比，产品品质较差，产品用材较粗糙；n独栋产品的赠送私家小院，以简单篱笆围护，对庭院的绿化等未进行统一规划，缺乏别墅物业氛围；43本报告是严格保密的。市场整体营销展示水平较低，基本上没市场整体营销展示水平较低，基本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导引导项目项目售楼处售楼处营销策划机构营销策划机构营销手段营销手段1毕加索售楼中心，沙盘模型上海金正房地产咨询有限公司楼书，报刊2丰喜运管花园售楼中心浩华不动产机构楼书、折页、报刊3汇景名园临时售楼处，沙盘西安德道地产策划营销有限公司折页，报刊4今日名邸售楼中心，沙盘戴德梁行折页，报刊5天泰文花苑售楼中心，沙盘模型折页，报刊6金兆大厦售楼中心，沙盘模型青岛琴明房产营销公司折页，报刊7水岸华庭售楼中心，沙盘，单体模型上海德必不动产机构折页、搂书8大世界花园临时售楼处，沙盘、户型模型香港天目策划/重庆天目楼书、报刊9槐东花园临时售楼处折页，报刊10黄金水岸会所售楼处，沙盘、户型模型西安美道广告有限公司楼书，折页、报刊11香格里拉绿谷临时售楼处12鑫地阳光城临时售楼处青岛琴明房产营销公司折页、13中鑫美景天城售楼中心，沙盘、户型模型深圳创典全程折页、楼书14海天云顶临时售楼处，沙盘模型陕西天实置业策划有限公司折页，报刊15锦绣花城临时后楼处16香榭丽舍临时售楼处17奥梅花园临时售楼处，沙盘折页、报刊18名人港湾临时售楼处，沙盘楼书，报刊19北京高尔夫花园会所售楼处，沙盘楼书、报刊20溪花园售楼中心，沙盘西安金诚房地产服务机构楼书，折页、报刊对市场在售项目营销手段进行统计得出：1.1.市场上大部分项目的销售中心较粗略，很多还停留在仅有沙盘和靠楼书卖房的阶段；市场上大部分项目的销售中心较粗略，很多还停留在仅有沙盘和靠楼书卖房的阶段；2.2.市场上除今日名邸和美景天城聘请了一线营销策划机构之外，其他项目的营销策划市场上除今日名邸和美景天城聘请了一线营销策划机构之外，其他项目的营销策划和营销手段水平较低；和营销手段水平较低；44本报告是严格保密的。房地产市场总结房地产市场总结运城市房地产市场呈现以下特点：运城市房地产市场呈现以下特点：房地产投资落后于房地产投资落后于GDPGDP与固定资产投资与固定资产投资市场整体销售量不高，单个楼盘销售速度偏低市场整体销售量不高，单个楼盘销售速度偏低房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房价绝对值增长有限价绝对值增长有限楼盘规划、产品、营销水平低楼盘规划、产品、营销水平低同城市经济高速发展相比，运城房地产市场表现的不温不火，仅从宏观背景不能简单的判断房地产阶段走势，需要研究更深层次的原因，来判断项目开发的具体环境45二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析46本报告是严格保密的。三三线线城城市市房房地地产产初初级级阶阶段段市市场场发发展展体体系系房地产供房地产供应应土地多头供应，供应情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性开发主体已本地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求土地市场土地市场通过世联对三线城市的服务经验，结合运城本地的实际通过世联对三线城市的服务经验，结合运城本地的实际情况，我们对运城市房地产市场特征进行解析情况，我们对运城市房地产市场特征进行解析房地产消房地产消化化人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求部分流向西安、郑州、太原等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和成本影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高项目的影响得到提升区域价值区域价值由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成产品状况产品状况47本报告是严格保密的。三线城市土地地价差异较大，且整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低。运城的土地地价整体偏低，使地价在房产价格中所占比重较小，影响较低。小高层和高层产品的容积率较高，当土地价格较高时，其容积率可以起到稀释地价、降低单方成本的作用，但当土地价格较低时，则优势无法体现，加之小高层和高层产品建安成本较高，使用率地、物业费高，居住舒适型较多层产品低，因此缺乏市场竞争力，市场接受度较低。由地价影响房屋价格进而影响产品形式因素，决定项目开发应尽量规避抗性产品。市场发展处于初级阶段，地价较低导致地价对产市场发展处于初级阶段，地价较低导致地价对产品价格影响低，使小高层高层产品存在接受抗性品价格影响低，使小高层高层产品存在接受抗性48本报告是严格保密的。板块板块项目项目多层多层售价售价栋数栋数（小）高层（小）高层售价售价栋数栋数别墅别墅栋数栋数中心区板块1今日名邸31002（90）2汇景名园25001（156）3丰喜运管花园25004（208）4溪花园250010（820）东部板块5天泰文花苑205010（600）24001（45）6金兆大厦28001（161）7水岸华庭220016（630）24006（368）88学府嘉园22004（400）23007（600）9毕加索38803（282）10槐东花园230028（1008）11紫薇家苑18504（160）北郊板块12鑫地阳光城19506（288）24001（40）13中鑫美景天城170022（1000）14海天云顶20001（50）15锦绣花城200014 (450) 机场路板块11黄金水岸180029（972）22412北京高尔夫170019（520）10613名人港湾300017（980）14奥梅花园13805（120）15香格里拉绿谷15008（200）合计合计1212165165（63486348）12125454（38003800）3 3338338对市场在售项目物业类型进行统计得出：1. 1. 市场上多层物业的栋数和户数远远超过小高层和高层物业，多层物业为市场主流；市场上多层物业的栋数和户数远远超过小高层和高层物业，多层物业为市场主流；2.2.城市中心由于用地性质的限制，多以小高层为主，城市新区项目以多层为主；城市中心由于用地性质的限制，多以小高层为主，城市新区项目以多层为主；3.3.市场上同一板块内部，小高层的价格相比多层价格没有明显的价格差距；市场上同一板块内部，小高层的价格相比多层价格没有明显的价格差距；49本报告是严格保密的。3100310025002500250025002700270021002100现有板块的实现价格主要受产品形式差异影响，板块区域价现有板块的实现价格主要受产品形式差异影响，板块区域价值尚未真正形成。东区板块价值平台正逐渐形成值尚未真正形成。东区板块价值平台正逐渐形成1600-20001600-20002000-25002000-25002500-30002500-300030003000高端中高端中端低端240024001900190020002000210021001700170027002700170017005400540028002800390039001800180018001800138013803880388023002300185018504300430025002500280028002500250022002200中心区板块中心区板块东区板块东区板块北郊板块北郊板块机场路板块机场路板块u房地产板块价格将逐渐形成，成为影响物业价格的重要因素，对本项目销售价格将产生影响。u目前运城中高档楼盘主要集中在中心区板块和东区板块，这主要是由于区域价值未形成以及零散土地供应造成的。50本报告是严格保密的。房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客户的置业需求没有得到满足户的置业需求没有得到满足项目项目开发商（开发商（ 本地）本地）1毕加索运城大有房地产2丰喜运管花园丰喜环球房地产3汇景名园运城新康房地产4今日名邸山西新利通房地产5天泰文花苑山西天泰房地产6金兆大厦运城金兆房地产7水岸华庭运城御苑房地产8学府嘉园运城金鑫房地产9槐东花园运城金鑫房地产10黄金水岸山西鼎鑫房地产11香格里拉绿谷山西迎太房地产12鑫地阳光城山西鑫马房地产13中鑫美景天城运城中鑫房地产14海天云顶山西海鑫海天房地产15锦绣花城运城金鑫房地产16紫薇家苑广厦房地产17奥梅花园运城运泰房地产18名人港湾山西亚航房地产19北京高尔夫花园北京天海兆房地产20溪花园辽宁龙程房地产运城公司黄金水岸u市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少，属于典型的内向型市场；u市场上只有美景天城和黄金水岸等个别项目的规划建筑设计较好，大多数项目还是采用简单的兵营式布局，为注重社区与景观的整体规划，产品的品质感较低；美景天城51本报告是严格保密的。产品面积和成熟市场相比主流面积区间过产品面积和成熟市场相比主流面积区间过大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理项目名称项目名称产品产品主力面积主力面积总价总价今日名邸3居（1）15648汇景名园2居（2）3居（3）1071522738运管花园3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐东花园2居（6）3居（7）901452033金兆大厦3居（8）140-18045毕加索3居（9）13552学府嘉园2居（10）3居（11）复式（12）90120-175200-300203355天泰文化苑3居（13）125-13727水岸华庭别墅（14）3居（15）4居（16）284-340127-157181-1901293641鑫地阳光城2居（17）3居（18）4居（19）90117-133161-167182332海天云顶3居（20）137-16530金鑫锦绣花城3居（21）140-16030中鑫美景天城2居（22）3居（23）4居（24）83-102119-156183-190172631鼎鑫黄金水岸别墅（25）3居（26）269-34014011725北京高尔夫花园别墅（27）联牌（28）双拼（29）3居（30）310-395265270140170748924名人港湾2居（31）3居（32）1241493745面积1001502002503005035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万123456/107891112面积1001502002503005035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万1213141516171819202122232425262728293031322 2居居产品的面积主要集中在90-100平米，总价在17-22万3 3居居产品的面积主要集中在140-160平米，总价集中于25-50万类别墅类别墅面积产品的面积主要集中在230-280平米，总价集中于70-90万独栋别墅独栋别墅面积产品的面积主要集中在300平米以上，总价高于100万52本报告是严格保密的。别墅项目销售速度慢，总价别墅项目销售速度慢，总价100100万，万，5050万，与万，与3535万产品销售速度差异较大万产品销售速度差异较大总总价价销售速度销售速度101520运城项目名称项目名称单价单价总价区总价区间间销售速度销售速度今日名邸310045-5212套/月汇景名园250027-4012套/月运管花园250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐东花园230013-3415套/月金兆大厦280034-507套/月毕加索388041-525套/月学府嘉园220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸华庭4300122-1462套/月鑫地阳光城195018-3315套/月海天云顶200027-337套/月金鑫锦绣花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黄金水岸3900105-1534套/月北京高尔夫花园54003300167-21374-990.5套/月-粤梅花园13809-1420套/月名人港湾300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸汇景名园运管花园金兆大厦毕加索学府嘉园水岸华庭海天云顶中鑫美景天城北京高尔夫黄金水岸奥梅花园名人港湾天台文花苑阳光城紫薇佳苑槐东花园市场上总价100100万以上万以上的项目，销售速度一般在5 5套以下套以下总价在35-5035-50万万的项目，销售数度一般在5-85-8套套/ /月，月，随着总价升高，速度略有下降总价在20-3520-35万万之间的项目，销售速度一般在12-1512-15套套/ /月月个别项目销售速度突破速度突破总价平台，主要是由于占据核心城市地位占据核心城市地位、拥有产品创新或依托教育等特殊等特殊资源资源锦绣花城53本报告是严格保密的。客户对持续性支出较为敏感，导致大部分项目的自身配客户对持续性支出较为敏感，导致大部分项目的自身配套设施，物业管理水平和安防措施整体服务水平较低套设施，物业管理水平和安防措施整体服务水平较低项目项目自身配套自身配套物业管理物业管理安防服务措施安防服务措施1毕加索商业专业物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安2丰喜运管花园商业3汇景名园商务中心封闭物业管理闭路电视智能安防4今日名邸商业，温泉中心物业管理5天泰文花苑沿街商业天泰物业公司6金兆大厦封闭物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安7水岸华庭对内、对外温泉会所（大东海洗浴城）自己物业公司8学府嘉园沿街商业金鑫物管智能管理9槐东花园10黄金水岸专属私人使馆（会所）红外监控、电子巡更、24小时保安11香格里拉绿谷沿街商业12鑫地阳光城幼儿园对讲门襟，全天候物管安防13中鑫美景天城商业、幼儿园、活力运动场、多功能会所、恒温泳池高新物业楼宇可视对讲系统/社区红外监控/电子巡更/全天保安14海天云顶商业自己物业公司智能管理15锦绣花城16紫薇家苑17奥梅花园智能管理18名人港湾社区会所，沿街商业自己物业团队保姆式物业管理19北京高尔夫花园高尔夫练习场自己专业物业管理团队24小时安防服务20溪花园VIP会所专业物业管理团队24小时安防对市场在售项目自身配套服务进行统计得出：1.1.运城大部分客户对一次性支出相对不敏感，对持续投入较敏感，导致绝大多数项目在降运城大部分客户对一次性支出相对不敏感，对持续投入较敏感，导致绝大多数项目在降低物业服务水平，控制物业的后期持续投入。低物业服务水平，控制物业的后期持续投入。2.2.市场上除黄金水岸、美景天城和溪花园有专属会所，其他大部分项目还停留在仅有商业市场上除黄金水岸、美景天城和溪花园有专属会所，其他大部分项目还停留在仅有商业配套层面；市场上除美景天城、学府嘉园和黄金水岸提出专业的管理公司之外，其他大部配套层面；市场上除美景天城、学府嘉园和黄金水岸提出专业的管理公司之外，其他大部分项目还停留在自己公司组织的物业团队；分项目还停留在自己公司组织的物业团队；3.3.市场上住宅项目只有毕加索、黄金水岸和美景天城提出全方位安防服务措施之外，整体市场上住宅项目只有毕加索、黄金水岸和美景天城提出全方位安防服务措施之外，整体市场安防服务水平较低；市场安防服务水平较低；54本报告是严格保密的。未来市场供应量持续增加，未来市场供应量持续增加，潜在竞争压力潜在竞争压力增强增强未来竞争未来竞争“目前土地市场存在多头供应的情况，土地来源主要有：政府出让、企业自有土地出让以及原有存量土地再次交易等”政府访谈“目前城市东部是热点发展区域，已经没有多少土地供应，当前市场未开发的土地都掌握在开发商或企业手中。”政府访谈“在禹都开发区即将建设的豪德市场占地1300亩，是集商贸、仓储、高档住宅为一体的综合项目”政府访谈从近年来开竣工面积及销售面积图中可以看出，未来市场将有大量供应，潜在竞争压力大。盐湖盐湖0 01 12 23 34 4项目地块项目地块编号编号项目项目后续供应量后续供应量主要物业类主要物业类型型主要产品类型主要产品类型1黄金水岸二期150亩（建筑面积约10万平米）多层、独栋独栋：269-340平方米，2层-3层。多层：90-140平方米2运城职业技术学院住宅用地500亩（建筑面积20万平米）多层、独栋、小高层独栋：305-495；多层：二房101-113，三房120平米；小高层：三房120-123平米；3运城滨水花园700亩（建筑面积50.32万平米）多层、独栋、小高层双拼，联排两房：78-88平米；三房：95-120平米4豪德光彩市场住宅用地300亩（建筑面积约30万平米）小高层，高层合计合计16501650亩（建筑面积亩（建筑面积110110万平米）万平米）u未来土地供应情况不明朗。u往年未竣工房屋面积在今年大量入市，增大竞争压力。55人口总量小，增长速度低，导致房地产人口总量小，增长速度低，导致房地产市场支撑较弱，市场消化分散市场支撑较弱，市场消化分散u运城城镇人口分布不均，盐湖区所辖城镇人口仅占全市城镇人口的24.5%。u近五年，运城城镇人均住房面积每年增加约0.7平方米。u盐湖区城镇人口平均每年增加1.08%，预计2007年达到43.2万人。u 预计2007年盐湖区商品房住宅理论消化量为30.2万。（预计）56运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户是市场上最活跃的置业群体，也是各楼盘争夺的同一批是市场上最活跃的置业群体，也是各楼盘争夺的同一批客户客户置业预算从事职业置业状况价值取向置业关注点50万元以上l 私营企业主私营企业主反复置业群体房地产市场上的最活跃分子，曾经多次置业，部分有外地置业经验追求身份的体现，关注圈子生活身份、 舒适度驱动l资源的占有l居住的私密性l居住安全感l物业的投资价值30-50万元l 个体老板个体老板l 泛公务员泛公务员l 企事业单位企事业单位中高层管理者中高层管理者经历自建房和团购时代，有2套以上的房产追求高雅品质，注重身份认同，舒适度驱动l居住环境l舒适的生活l居住安全感20万以下l 企事业单位企事业单位职员职员l 效益较好单效益较好单位的职员位的职员部分租房或与父母一起住部分拥有单位福利房追求性价比价格驱动l性价比l社区生活配套l教育配套中端客户中端客户高端客户高端客户中高端客户中高端客户支付能力高高资料分析来源：消费者访谈57本报告是严格保密的。运城2005年数据房价支出比9.71%恩格尔系数31.7%人均住房面积25.5平米u运城住房支出比较低，运城市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，表明未来居民住房支出存在增长空间。u我国城镇居民“住房支出比重”在10左右，发达国家一般达到25。u住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，运城市的住房消费还有提升空间。u运城市2005年城镇居民人均住宅建筑面积25.5平方米。u发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。 房价收入比较低，住房支出比重偏低，住房价收入比较低，住房支出比重偏低，住房房消费存在惰性消费存在惰性住房收入比、住住房收入比、住房支出比房支出比发展中国家房价收入比与房地产市场发发展中国家房价收入比与房地产市场发展展4.14.16.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比房价收入比4.14.16.16.1市场供给市场供给市场供给市场供给市场需求市场需求市场需求市场需求运城房价收运城房价收入比入比4.814.81房价收入比房价收入比生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5恩格尔系数与住房支出比重衡量标准58本报告是严格保密的。人均可支配收入人均可支配收入与消费支出与消费支出人均消费支出与可支配收入比例较低人均消费支出与可支配收入比例较低u运城城镇消费支出所占可支配收入比逐年降低，接近全国0.65平均水平，说明居民储蓄意识逐渐增储蓄意识逐渐增强强，潜在的购房资金潜在的购房资金在增加在增加u运城人均消费支出消费支出与人均可支配收入比支配收入比例例居全省最低，说明潜在的购房资金能力潜在的购房资金能力较高较高近年年运城人均支配收入与消费支出59本报告是严格保密的。商品房消化量与需求增长不符，住房消商品房消化量与需求增长不符，住房消费存在惰性费存在惰性u近五年，运城城镇人均住房面积每年增加约0.7平方米， 2005年运城平均商品房消化量理论上应为108万平方米，盐湖区2005年平均商品房消化量理论上约为26.6万平米，运城2005年实际商品房消化量为75万平米。u盐湖区城镇人口平均每年增加约2.1万，按照2005年运城城镇居民人均住房使用面积25.5平方米计算，每年新增住宅需求理论达到55万平方米。 60本报告是严格保密的。私企业主将大多数利润用于追加投资，购私企业主将大多数利润用于追加投资，购房支出受到了抑制，房支出受到了抑制， 资产财富化不明显资产财富化不明显u运城产业主要以第二产业为主，催生了大批私营业主人群，出于对出于对商业利益的考虑，很多商业利益的考虑，很多私营业主不断地将资金私营业主不断地将资金和利润投入到生意中，和利润投入到生意中，对房地产的投资意识不对房地产的投资意识不高；高；u目前多数私营业主居住条件亟待改善，象禹香苑、学府嘉园多为私营业主居住地，很少有业主对房地产市场有关注，大部分客户的购房、大部分客户的购房、投资观念相对闭塞，缺投资观念相对闭塞，缺乏市场引导；乏市场引导； 运城从事商贸业的人很多，私营企业主也很多，他们都很有钱，在禹都市场上很多从事运输和钢材的业主每年的收入基本上都在100万以上，但是他们都还住在平层房间里，很少有住别墅的 运城禹都市场 令狐先生 运城都是私营老板，这些人的本性就是唯利是图，为了赚更多的钱，他们一般都把利润继续投入到自己的生意中，争取把自己的生意越做越大，他们一般买房不会考虑太多，只要不是很差就可以，他们大多数都住在普通的小区里面，一方面市场上没有很好的项目，另一方面大家对好的房子没有很深刻的认识； 运城邮政局 李局长 目前运城有钱的老板很多都住在禹香苑，由于禹香苑的房子较老了，停车位不能满足要求，晚上十点以后就没有车位了；一部分人都搬到了学府嘉园，但是学府嘉园建筑排的太密了，住着也不舒服； 运城天泰地产 宁小姐买房自己根本都没有去，完全是他老婆一个人决定的，买房后直接就住进去了，根本就没有意识到买房的重要性；对于房地产市场不是很关注 某钢材老板61本报告是严格保密的。市场置业目的多以自用为主，来自于客市场置业目的多以自用为主，来自于客户对居住品质的升级，房地产投资不活户对居住品质的升级，房地产投资不活跃跃新房市场新房市场通过专业人士访谈发现，运城客户没运城客户没有认识到房地产的投资价值，尚未形有认识到房地产的投资价值，尚未形成住宅投资市场；成住宅投资市场；大部分消费者认为市场没有中高品质楼盘项目，对中高端物业消费需求很，对中高端物业消费需求很大；大；二手房市场二手房市场二手房市场很不活跃，客户置业一二手房市场很不活跃，客户置业一般会选择购买新房，二次置业者一般会选择购买新房，二次置业者一般将房屋自用也很少会选择转让；般将房屋自用也很少会选择转让；租赁市场租赁市场由于外地做生意的比较多，运城租赁市场活跃，租金价格较低，但很少有针对租赁市场的投资客户； 运城比较好的房子是禹香苑，现在已经很难满足使用要求，小区太挤，停车位太少，好多住户想买一个更好的房子搬出去; 禹都市场私营业主、禹香苑住户 令狐先生 运城人一般买房子都自己住，很少人会买房子用来投资，只有在康杰中学旁边一个小户型项目，用来投资出租给学生家长； 香格里拉绿谷项目销售 杨先生 运城很多人都有两套以上住房，但他们一般不会把手里的房子卖出去，他们宁愿留给父母或者给孩子住，很少有人转让； 天泰房地产办公室 宁小姐自住需求为主自住需求为主62本报告是严格保密的。高端客户有需求外溢的现象，购房转至西高端客户有需求外溢的现象，购房转至西安、太原等地安、太原等地 我有几个朋友在太原和西安有房子，他们一般到西安消费，这些人生意一般还在运城，但是运城的房子很差，满足不了他们的要求，甚至一些更有钱的客户到北京，上海等一线城市买房； 运城邮政局局长 李局长 运城的城市条件配套和居住环境条件较差，市场上中高端项目比较少，现在市场上有钱人基本上住在禹香苑，但是现在小区的环境有点差，车位少，基本上晚上十点以后回家都没有停车位了；好多人都到学府嘉苑买房子，但是学府嘉苑很挤，建筑看上去还行，但小区规划和园林做的不好； 运城邮政局人力主任 姚主任 运城的城市环境不太好，城市发展较慢，好多有钱人都到西安和太原买房，但是他们在运城都有自己的房子，他们在运城也住普通的多层，市场上有一些别墅产品，运城的有钱人一般都见过世面，都说运城的房子不太好。 运城天泰房地产销售主任 李主任需求外溢需求外溢63本报告是严格保密的。房地产现象解析房地产现象解析运城市房地产落后于经济发展有其合理的一面。住房运城市房地产落后于经济发展有其合理的一面。住房消费惰性是三四线城市共有的特征；消费惰性是三四线城市共有的特征；人口总量少，市场消化速度不会太高，开发速度相对人口总量少，市场消化速度不会太高，开发速度相对要求快要求快各项目都在市场淘高端客户，在市场潜在竞争大的情各项目都在市场淘高端客户，在市场潜在竞争大的情况下，因此在条件具备的前提下尽快入市是切实选择况下，因此在条件具备的前提下尽快入市是切实选择在完成了运城市场整体扫描和研究之后，我们对开发开发目标重新审视，并对开发时机进行判定。64本报告是严格保密的。开发时机判定开发时机判定在做好充分准备的前在做好充分准备的前提下，尽快入市提下，尽快入市在面对主流市场需求的同时，客户争夺以及消化是未来竞争中要考虑的主要问题。市场容量较小，消化速度慢。市场已有项目供应量在未来2-3年逐渐显现，竞争不会减弱。经济性以及城市发经济性以及城市发展利好，前景乐观展利好，前景乐观未来供给增大，竞未来供给增大，竞争压力大争压力大市场整体发展水平市场整体发展水平低，可为空间大低，可为空间大为后继投资作铺垫为后继投资作铺垫鉴于发展商有在运城持续取地投资的意向，现在入市，有利于尽早树立形象，建立品牌影响力。运城城市经济催生了一定量的中高端置业客户，拥有相当强的支付能力，并且居住现状明显不能满足其要求；本项目所在区域受城市发展影响和规划利好，未来会成为热点区域市场整体发展水平低，可为空间大，容易成为市场标杆，引领区域价值平台的形成65本报告是严格保密的。开发目标的重新审视开发目标的重新审视开发目标开发目标利润最大化利润最大化；树立房地产开发的品牌树立房地产开发的品牌；3 344年的开发周期年的开发周期；本体条件本体条件项目占地：亩，土地价格约万元亩。项目占地：亩，土地价格约万元亩。房地产开发的利润同开发速度息息相关，单纯的研究利润房地产开发的利润同开发速度息息相关，单纯的研究利润最大化没有意义；最大化没有意义；在运城市房地产平稳发展环境下，保证一定的销售速度，在运城市房地产平稳发展环境下，保证一定的销售速度，既能树立口碑，为后期热销提价建立基础；同时在后期竞既能树立口碑，为后期热销提价建立基础；同时在后期竞争中掌握主动权，降低开发的不确定性争中掌握主动权，降低开发的不确定性66本报告是严格保密的。实现月均实现月均13151315套销售速度，在此前提下项目利润套销售速度，在此前提下项目利润最大化是主要突破的方向最大化是主要突破的方向项目实现项目实现13151315套套/ /月的消化月的消化速度。速度。项目实现元项目实现元/ /平方平方米的销售价格保证合理利润。米的销售价格保证合理利润。首期可以完成约首期可以完成约. .万平万平方米的开发量。方米的开发量。市场普通住宅的平均价格市场普通住宅的平均价格市场中等偏上的销售速度市场中等偏上的销售速度首期销售达到首期销售达到50%50%，可实，可实现滚动开发现滚动开发争取项目能够在争取项目能够在3434年的时间内完成项目的开发与销售年的时间内完成项目的开发与销售，同时充分挖掘物，同时充分挖掘物业价值，实现利润最大化；业价值，实现利润最大化；启动资金启动资金20002000万，保证资金回拢，保证项目滚动持续开发万，保证资金回拢，保证项目滚动持续开发；通过项目成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供支持；通过项目成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供支持；开发目标开发目标保健因素：实现市场保健因素：实现市场平台速度平台速度激励因素：价格上探，激励因素：价格上探，扩大利润空间扩大利润空间本项目的核心问题：在保障销售速度的前提下，如何挖掘物业本项目的核心问题：在保障销售速度的前提下，如何挖掘物业潜力，实现利润最大化潜力，实现利润最大化 67本报告是严格保密的。三、案例借鉴分析三、案例借鉴分析通过类似市场环境的成功案例，寻找项目的通过类似市场环境的成功案例，寻找项目的发力方向发力方向68本报告是严格保密的。典型项目案例选取的原则典型项目案例选取的原则保证最大限度的实用性，本项目案例全部选择为三线城市房地产项目；项目区位属性相近，规模相近的原则，案例的选择最大可能和本项目区位相近，规模为中等规模项目；案例所在城市和运城房地产城市发展阶段相近或符合未来5年的发展趋势，处于起步阶段并逐步进入竞争；项目在城市房地产市场平台的基础上有所创新，能够满足中高端房地产置业者的需求；ABCD淄博阳光名筑淄博阳光名筑新乡建业名郡新乡建业名郡长春水岸馨都长春水岸馨都69本报告是严格保密的。阳光名筑阳光名筑 位于城市新区，淄博首个位于城市新区，淄博首个联排别墅高档住宅项目联排别墅高档住宅项目项目概况项目概况u阳光名筑位于淄博张店政务新区，临张周路，交通便利，到市中心距离在15分钟车程。u项目占地5.8万平方米，总建面4.38万平方米，容积率为0.76。u周边形象：位于新区，心理距离比较远，周边没有新项目，形象较差。阳光阳光名筑名筑距市区距市区1515分钟车程分钟车程周边形象对比周边形象对比70本报告是严格保密的。淄博首个淄博首个TownhouseTownhouse项目，开始注重社区项目，开始注重社区感和邻里空间的营造，产品设计更具美感和邻里空间的营造，产品设计更具美感感规划设计规划设计淄博当地以多层产品为主，项目规划处于初级阶段，以兵列式排列形式居多。淄博当地产品形式单一，外里面设计简单，缺乏装饰和立体效果。阳光名筑为淄博首个townhouse项目，规划形式更灵活，开始注重社区感的营造，利用建筑的错开与围合，创造邻里社交空间。纯美式建筑风格。外立面变化丰富，用材讲究，令市场耳目一新。市场平台市场平台阳光名筑阳光名筑兵列式排布外立面平板，缺乏装饰和立体效果建筑错落围合，形成邻里交往空间外立面通过材料对比和体量变化，使视觉效果更加丰富71本报告是严格保密的。系统的景观设计，强调参与性，增进邻系统的景观设计，强调参与性，增进邻里交往，增强社区感，消除陌生感里交往，增强社区感，消除陌生感规划园林规划园林对园林景观进行系统设计，分为若干层级，将公共空间、半公共空间、半私密空间和私密空间通过景观园林联系起来，形成具有特色的交往空间。阳光名筑阳光名筑市场平台市场平台市场尚未有成体系的景观设计项目，景观局限于“广场+花坛”，几乎没有参与性。中央景观带，在宽阔的空地上用花坛和草地形成的带状绿地在空地中点缀小品，形成可以短暂停留的交谈空间。以水系作为景观节点的联系，水系蜿蜒形成座落有致的情趣空间，增加玩赏性。充分利用各种空间如道路转角等创造交往空间，增加绿地面积。72本报告是严格保密的。市场已有的别墅项目缺乏别墅品质，且市场已有的别墅项目缺乏别墅品质，且从经济上超越当地客户的接受能力。从经济上超越当地客户的接受能力。产品设计产品设计市场平台市场平台市场上有少量独栋别墅的产品，如芳草地别墅区、新华苑别墅区，绿洲花园别墅区等，但淄博人思想意识以及经济能力还未到能够接受的程度。独栋别墅：产品设计水平低，社区环境一般。面积300平米以上，总价9090万以万以上。上。市场上已有产品除产品形式具有别墅属性外，从外立面色彩到材料使用，都缺乏品质感。景观设计品质感较差，毫无意趣，且不符合别墅类社区的属性。已有项目存在密度多大、没有独立庭院，入口对主路等问题，不能满足高端人群对资源占有、私密性、安全性、品质感的追求。绿洲花园别墅物业服务形象较差73本报告是严格保密的。产品设计产品设计阳光名筑阳光名筑开盘均价实现3100元/平米，高出同期普通商品房约700元/平方米，高出周边普通商品房约1000元/平米。194平米的60万；240平米的74万，270平米的84万；各户型赠送约40-50平米地下室；240平米和270平米为主力套型。阳光名筑阳光名筑从产品形式到社区品质的从产品形式到社区品质的全面提升，且将总价控制在合理可接受全面提升，且将总价控制在合理可接受区间区间产品形象完全不同于市场赠送独立车户和地下室，满足使用需求同时给到客户实惠前庭后院，完成公共与私密的过渡，同时也可作为交往空间。74本报告是严格保密的。通过社区景观和围墙等设计，提高项目通过社区景观和围墙等设计，提高项目居住品质，使项目与周边形成有效区隔居住品质，使项目与周边形成有效区隔社区氛围社区氛围u通过打造大气的社区入口、在景观主轴上作水景、移植成树等已被客户感知动作，打动客户，使客户接受产品的高价并为产品卖单。围墙围墙中央水系中央水系围墙围墙楼间景观楼间景观75本报告是严格保密的。稀缺产品形式、超越市场的规划景观设稀缺产品形式、超越市场的规划景观设计和总价控制是项目成功的关键计和总价控制是项目成功的关键产品形式：产品形式：选择市场上从未出现的Townhouse产品规划设计：规划设计：规划平面、建筑立面、建筑选材全面提升，带动社区整理品质提升，超越市场开发水平；园林景观：园林景观：系统精致的园林景观设计，超越了市场平台水平；注重不同层级空间的过渡，解决了低密度社区对资源占有与社区交往之间的矛盾。社区氛围：社区氛围：通过围墙建立与外界区隔，将景观园林与建筑围合，建立社区独有的不同层级的交往空间，加强社区感、归属感，消除陌生感；总价控制：总价控制：合理的面积区间使总价控制在市场可接受范围内，提高市场接受度。项目客观条件项目客观条件项目亮点项目亮点区域：项目位于淄博新区，城市重点发展方向；属城市陌生区，周边形象较差交通：项目临近城市主干道，和市区联系方便项目成功关键点项目成功关键点稀缺产品形式稀缺产品形式+ + 规划景观设计规划景观设计 + + 总价控制总价控制市场实现市场实现销售价格：销售价格：开盘均价3100元/平米，高出同期普通商品房700元/平米，高出周边房屋均价1000元/平方米。销售速度：销售速度：开盘当天20套，月均8-10套/月，约为平台速度1.5倍76本报告是严格保密的。新乡建业明郡新乡建业明郡u地理位置地理位置：新乡市高新技术开发区，东干道与化工路交叉口向东100米 ；u规模规模：产品主要以多层为主，总建筑面积6万平米，总户数370户；u周边形象周边形象：位于城市新区，区域整体形象不高；u项目交通项目交通：紧邻城市主干道，和市区交通便捷，东面紧邻京珠高速，对外交通方便；高新技术开发区高新技术开发区至市区至市区20分钟车程分钟车程77本报告是严格保密的。在规划和景观布局形式上比市场有一定在规划和景观布局形式上比市场有一定进步进步规划设计规划设计市场平台市场平台市场有了一定的发展水平，开始注意产品立面和园林景观轴的设计，但规划形式还没有突破传统的兵营式规划布局；建筑之间空间过于紧密，缺乏空间感；社区园林设计比较简单，仅以集中绿地广场作为景观节点。建业明郡建业明郡规划形式上，采用了建筑围和布局，形成院落式空间。园林景观的设计更加丰富，呈多轴线、多节点匀质分布。江南印象江南印象金谷华庭金谷华庭景观节点主次分明，呈匀质布局分级景观轴线，每条轴线呈不同主题建筑出现围合式布局，形成院落空间典型兵列式布局，景观仅有节点，未形成轴线78本报告是严格保密的。专业物业公司提供优质物业服务，完全专业物业公司提供优质物业服务，完全超越市场水平，客户认知极高超越市场水平，客户认知极高建业明郡建业明郡物业服务由建业住宅集团（中国）有限公司下属的全资子公司河南建业物业管理有限公司提供。该物业公司是国家物业管理一级认证机构国家物业管理一级认证机构，率先导入ISO9002ISO9002国际质量保证国际质量保证体系，通过英国摩迪国际有限公司的第三方认证第三方认证，获得英国皇家认可委员会颁发的UKASUKAS证书证书。市场平台：市场平台：市场部分项目尚无专业的物业管理团队，尚未意识到物业管理的重要性；部分项目有自己的物业管理公司，但物业管理队伍素质相对较低，不能提供专业的物业管理服务；物业服务物业服务对建业公司服务的认可，使客户对其开发的房地产项目信心十足，其项目销售速度明显高于市场平台。79本报告是严格保密的。通过组织客户会、建立建业足球队、发通过组织客户会、建立建业足球队、发行内部期刊登活动，培养客户的品牌忠行内部期刊登活动，培养客户的品牌忠诚度诚度品牌维护品牌维护网站建设建业报建业会市场平台水平：市场平台水平：当地营销水平较高，但后期服务和品牌维护较弱。建业明郡建业明郡依托集团品牌，统一组建足球队、客户会，定期组织客户维护活动，发行内部期刊登，以此培养客户的品牌忠诚度。足球队比赛客户维护活动80本报告是严格保密的。超越市场的规划和景观，优质的服务和超越市场的规划和景观，优质的服务和品牌是项目成功的关键品牌是项目成功的关键规划设计规划设计比市场水平有一定超越，从易感知的形式感入手，以建筑围合形成院落式空间；园林景观园林景观比市场更具丰富性，呈多轴线、多节点匀质分布；物业管理配套服务物业管理配套服务专业的物业管理公司，保证了社区安全和后期服务；后期客户维护后期客户维护通过组建客户会、足球，发行内部期刊，定期组织客户活动等，维护客户关系，培养客户忠诚度项目客观条项目客观条件件项目亮点项目亮点区域：项目位于新乡高新区，城市重点发展区域；交通：项目临近城市主干道，和市区联系方便；毗邻京珠高速公路，对外联系便捷；项目成功关项目成功关键点键点规划景观设计规划景观设计 + + 优质物业服务优质物业服务 + + 品牌品牌新乡市区新乡市区建业项目建业项目社区商业专属会所81本报告是严格保密的。u水岸馨都位于长春市净月区，相对城市核心区距离远，但交通便捷。u物业类型：普通多层住宅；总占地:24.2万平方米，总建筑面积:32.2万平方米，分期滚动开发，一期开发面积约10万平米，容积率:1.26，绿化率:38%。u户型面积区间：93-192平米u市场实现：普通住宅均价在1800-2800元/平米之间，水岸馨都均价3580-3880元/平米，比市场同期高出约1000元/平米。长春水岸馨都长春水岸馨都项目概况项目概况至市区至市区20分钟车程分钟车程82本报告是严格保密的。以英伦风情为主题的社区规划在市场上以英伦风情为主题的社区规划在市场上独具个性独具个性规划设计规划设计随外地品牌开发商的进入，长春市自2000年开始市场有了较快的发展，规划、产品、营销等各方面水平都有了较大提高。净月区是城市新区，项目开发水平相对较低，产品外观设计也比较中庸，没有特色。市场平台市场平台水岸馨都水岸馨都整个项目以英伦风情为主题，对建筑及景观进行了体统的设计，在市场上形成鲜明特色。英式建筑风格的极致表现，使社区意向鲜明83本报告是严格保密的。对景观进行系统设计，注重公共交往空对景观进行系统设计，注重公共交往空间的参与性和趣味性间的参与性和趣味性规划园林规划园林市场平台市场平台市场尚未有成体系的景观设计项目水岸馨都水岸馨都开始注重景观的系统设计，将城市公共绿地、中央景观与组团院落景观结合，使空间组织自然顺畅，为人们提供舒适的居住和交流场所，打造了一个既能享受闲适生活又不失都市气息的高尚园区。以风格化的雕塑作为公共空间的聚集点，形成场所标签。围绕小型喷泉布置座椅，形成公共交往空间，增加景观的参与性和公共交往的趣味性84本报告是严格保密的。注重会所的营销与展示，提高项目品质注重会所的营销与展示，提高项目品质会所会所u高级豪华会所是高尚社区必备配套，宽敞明亮的大堂、华丽的装修、周到的服务，都是以被客户感知的动作。大堂双层挑高，装饰大型多层吊灯，与室内装饰风格相匹配，空间的尺度和装饰品的选择体现大堂的气势和气派。注重细节展示。选择风格统一的装饰品，用带有中世纪符号感的骑士铠甲，既有艺术价值又提升档次。85本报告是严格保密的。配套商业与住宅同步设计，先行展示，保证先配套商业与住宅同步设计，先行展示，保证先期入住客户生活便利，消除新区生活不便感觉期入住客户生活便利，消除新区生活不便感觉配套配套步行商业橱窗统一设计，在未投入使用前用图片或物品装饰的方式将未来业态展示出来，增加真实感，引导客户预期。先期引入咖啡吧、西餐厅等业态，符合项目定位，增加商业气氛，聚集人气。86本报告是严格保密的。体验式销售，放大服务细节，赢得客户体验式销售，放大服务细节，赢得客户认可。认可。营销营销售楼处与会馆合并使用，在卖场营造轻松舒适的气氛，家具选择以高档舒适为原则。以整洁的卖场环境暗示优质的物管服务样板房实楼展示，可以消除客户对新区项目的不信任感细致体贴的导引指示，体现服务意识87本报告是严格保密的。市场独有的异域设计风格、实景展示和市场独有的异域设计风格、实景展示和营销服务是项目成功的关键营销服务是项目成功的关键规划和景观设计规划和景观设计个性英伦风情设计在市场上独树一帜，通过各种手段营造社区独特高尚氛围，提高社区品质，使客户愿意为高价买单。先行实景展示先行实景展示商业配套和会所同步规划、先于住宅展示，增强体验感与购买信心。营销过程服务营销过程服务在销售过程中，将服务细节放大，使客户提前体验未来高标准服务，增加购买信心，高价物有所值。项目客观条件项目客观条件项目亮点项目亮点区域：项目位于长春新区，房地产发展新片区；整体市场发展水平较快，新区开发水平较低。交通：交通便捷，和中心区联系方便项目成功关键点项目成功关键点市场独有的规划景观设计风格市场独有的规划景观设计风格 + + 实景展实景展示示 + + 营销服务营销服务市场实现市场实现销售价格：销售价格：均价3580-3880，高出平台价格约1000元/平米；销售速度：销售速度：开盘当月180套，月均56套/月，高于周边市场平台2-3倍88本报告是严格保密的。案例共性总结案例共性总结以产品力为基本发力点，以产品力为基本发力点，以营销和服务作为辅助手段以营销和服务作为辅助手段上述成功案例均在城市陌生新区实现了价格与销售速度的平台突破在平台开发水平基础上均以中低密度社区意向中低密度社区意向出现，选择产品力作产品力作为基本发力点，在树立完全不同于市场完全不同于市场的项目形象的项目形象，成为市场标杆，实现高价格与高速度在产品力的基础上，以营销和服务作为辅助手段营销和服务作为辅助手段，以品牌经营为目标，提升项目品质，作为高价支撑市场实现市场实现基本发力点基本发力点辅助手段辅助手段89本报告是严格保密的。市场附加值高低影响因素规划设计规划设计过程精品过程精品市场营销市场营销产品创新产品创新物管服务物管服务适用条件适用条件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新；市场实现：市场实现：市场附加值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导适用条件：适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足；市场实现：市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；适用条件：适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司；市场实现：市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；适用条件：适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市；市场实现：市场实现：市场附加值最明显，是房地产价值实现最直接、最有效、最直接的手段；适用条件：适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场上客户开始对产品质量有很高的认知和追求；市场实现：市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；淄博阳光名筑淄博阳光名筑新乡建业名郡新乡建业名郡依据本地市场状况和案例分析结果，确定本项目的发力依据本地市场状况和案例分析结果，确定本项目的发力方向为方向为规划规划+ +产品产品，产品形象为，产品形象为中低密度社区意向中低密度社区意向以此确定本项目发力方向为：以此确定本项目发力方向为： 规划设计规划设计+ +产品创新产品创新 市场营销是项目后续发力方向市场营销是项目后续发力方向本项目的产品形象为：本项目的产品形象为： 中低密度意向社区中低密度意向社区长春水岸馨都长春水岸馨都90本报告是严格保密的。大型集中景观道路交通组织配套布局规划排列形式建筑与景观布局可持续发展从案例中分析得到，规划排列形式、产品形式、建筑外立面从案例中分析得到，规划排列形式、产品形式、建筑外立面形象、大型中央景观和封闭社区是最易被感知的升级动作形象、大型中央景观和封闭社区是最易被感知的升级动作上述成功案例所在城市的市场发展均处于初级阶段，但发展程度从产品成熟度、市场竞争等方面看略有不同，以此表现产品力的着力点也有不同。总结不同发展程度市场的产品表现，可以得到产品力客户认知排序。景观点公共交往节点建筑质量多条景观副轴DIS系统创新设计社区边界封闭建筑外立面形象景观中心轴线大型公共交往空间户型设计功能宅间、庭院景观精装修立体景观产品形式建筑社区景观规划易难感感知知度度产品力产品力方向方向91本报告是严格保密的。四、项目发展策略及定位四、项目发展策略及定位p 项目发展策略p 形象定位p 规划指标92本报告是严格保密的。项目发展策略项目发展策略面向主流中高端客户，打造低密度意向居面向主流中高端客户，打造低密度意向居住社区住社区p规划领先规划领先p产品适度创新产品适度创新p合理控制单户面积合理控制单户面积93本报告是严格保密的。目前市场主流客户为以下几类，不同客目前市场主流客户为以下几类，不同客群对升级的要求有所差别群对升级的要求有所差别运城财富运城财富阶层构成阶层构成这部分客户主要是有着“城市中心化”情结的地县客户，他们更关注城市大的配套和区域的成熟度，会选择有都市氛围和时尚感的位置，购买的物业形式主要以时尚的洋房为主。本地财富群本地财富群外地财富群外地财富群此类客户是以居住升级为目的的人群，他们一般事业有成，有较强的经济实力，再次置业关注物业品位和投资价值，将房产作为身份象征和价值标签。一般会选择别墅物业。私企业主私企业主泛公务员泛公务员垄断高垄断高收入行收入行业高管业高管此类客户一般有两套或多套房产，随着身份提升和经济实力的增长，已有房产不能满足其对生活品质、社交、身份等方面的需求，再次置业主要关注舒适性、环境和安全性。购买的物业形式以花园洋房和别墅为主。此类客户居住房产一般为福利分房或购买的集资房，房屋质量视单位效益决定。这部分客户的再次置业的目的主要出于对居住现状不满，希望在经济承受范围经济承受范围内提高居住品质内提高居住品质，关注社区环境和居住舒适性，选择物业形式以多层为主，观念先进的会选择花园洋房。94本报告是严格保密的。客户定位客户定位私营企业主和泛公务员为本项目的核心客私营企业主和泛公务员为本项目的核心客户户核心客户重要客户边缘客户核心客户：私营企业主、泛公务员客户描述：立足运城市域，主要针对豪德市场和禹都市场的私营企业主，追求居住环境和居住品质的升级置业目的：居住升级重要客户：垄断行业、高收入行业企业中高层管理人员客户描述：以盐湖区为中心，追求居住品质升级的，有支付能力的人群置业目的：居住升级边缘客户1：地县客户客户描述：追求城市梦想和身份升级的财富人群置业目的：城市中心化情结95本报告是严格保密的。运城市场主流客户群体写真及置业特征分运城市场主流客户群体写真及置业特征分析析 私营业主私营业主客户写真客户写真 置业关注点：置业关注点：产品的社区的环境、规划、社区的环境、规划、配套，密度、建筑品质、停配套，密度、建筑品质、停车等；车等；置业目的：居住升级；居住升级；现状置业地点：购买目的主要为居住升级，主要分布在禹香苑等早期商品房社区或单位福利房现在住在禹香苑，社区环境很不好，需要换房。运城私营企业主的收入很高，收入到几百万的人很多，有的能够达到上千万。禹都市场将来会迁到项目地块北侧，会有人购买；道路和城市规划需要首先做好，环境设计要做好，建筑要做的看着有品质。禹都市场私营业主住在银湖小区对面，住房面积为170平米，三室两厅，一层，与父母同住；还有一套房子在建，福利房，130平米。对小区的物业管理很不满意，认为禹香苑的物业管理比较好，美景天城项目比较好，社区和立面都比较好，看起来很气派。东星时代数码私营业主石总现在住在拖厂单位房，120平米3居室，比较小，打算换房，至少200平方米以上的。近期打算买车，20来万的，比较喜欢广本。买房会选择东边或水边的。认为好的社区环境要好，有花园、娱乐休闲设施，物业管理要好，停车方便。服装零售业王老板现在住在禹都花园，100平米，三代同住。自己想换房，认为学校和超市最重要，比较喜欢大型住宅，配套比较完善。比较喜欢禹香苑，社区氛围较好，文明社区但是停车位严重不足，不能满足业主要求，还有社区建筑过密。东芝笔记本电脑总代理商96本报告是严格保密的。运城市场主流客户群体写真及置业特征分运城市场主流客户群体写真及置业特征分析析 公务公务员、泛公务员员、泛公务员客户写真客户写真 置业关注点：置业关注点：产品的社区的环境、邻里关社区的环境、邻里关系、配套、物业服务等系、配套、物业服务等置业目的：居住升级；居住升级；现状置业地点：购买目的主要为居住升级，主要居住在单位福利房自己现在住在单位分的房子里面，条件还可以，邻居都是同事，关系较好。如果买房子的话，也希望邻里关系比较好。物业管理很重要，经常有机会到外地，看到大城市的小区管理都很严格，也很干净，环境很好，给人感觉很很舒服。将来退休了会养养花、遛遛狗，如果有个院子的话就好了。邮政局人力资源主任现在住在家属院，电力局还有很多是变相福利房，居住条件还好，其他好多单位都一样。朋友很多，一般来了都到外面去消费，家里没地方。市场上的房子都一样，没什么差别。黄金水岸的项目的环境很好，规划做得很好，个人比较喜欢。房子面积不用太大，关键是舒服，环境要好。电力局局长自己在运城工作四年，老家是太原的；自己在太原有房子，28楼顶楼。运城的房子主要是多层，高层的比较少，做得也不好。自己买房主要关注物业服务和社区环境。如果是高层的话，电梯很重要。觉得运城的房子没什么特色，没什么绿化。像禹香苑，现在停车都很困难，就是早期规划没做好。邮政局局长现在住在御泽园，140多平米，同时在其他地方购买了一套房产，属合资建房，买给老人住。自己买房子要看周围配套好不好，超市和学校都应该有。土地局科员97本报告是严格保密的。本项目产品以联排别墅、花园洋房产品本项目产品以联排别墅、花园洋房产品为主，少量多层产品为主，少量多层产品物业形式物业形式市场现状市场现状市场实现性市场实现性独栋别墅少量供给：黄金水岸、北京高尔夫、水岸华庭，市场上对别墅类物业概念模糊市场可接受均价约4000元/平米，不能体现独栋别墅应具备的资源价值从而实现销售单价极大提升联排别墅联排别墅个别：北京高尔夫价格实现优于其他物业形式，由于面积与总价控制不合理，市场接受度不高花园洋房花园洋房空白完全创新产品，多层的升级产品，品质明显高于多层，实现性预计好多层多层主流产品市场接受度高，小高层、小高层、高层高层市场新建中高档项目集中选择的物业形式市场接受度不高，存在抗性在地价较低的城市，高层物业造价相对较高u联排别墅和花园洋房产品是符合低密度社区意向的产品形式，且经过成熟市场验证，在本地市场属于创新产品。u多层产品为市场主流产品，产品形象较联排别墅和花园洋房低，但考虑到地块南侧地铁的不利因素，建议在项目后期作少量开发，作为铁路与社区的过渡，同时保证项目后期快销。u独栋产品和小高层产品目前的市场实现不好，伴随市场发展，可作为项目方案调整的备用选择。产品类型策略产品类型策略98本报告是严格保密的。本项目可通过易感知的立面风格和园林景观打本项目可通过易感知的立面风格和园林景观打造，实现价值的提升，并为未来预留升值空间造，实现价值的提升，并为未来预留升值空间p具有视觉冲击力的集中园林或硬质广场具有视觉冲击力的集中园林或硬质广场p保证楼间绿化和院落绿化保证楼间绿化和院落绿化p以组团式布局形式与市场兵列式排布区分，注以组团式布局形式与市场兵列式排布区分，注意不同产品形式之间自然分隔与建筑空间过渡意不同产品形式之间自然分隔与建筑空间过渡规划设计规划设计园林景观园林景观建筑形象建筑形象p选择暖色调、热情洋溢的异域风情立面设计选择暖色调、热情洋溢的异域风情立面设计p采用优质的立面材料采用优质的立面材料p具有品质感和设计感的围墙封闭社区具有品质感和设计感的围墙封闭社区p结合景观的公共交往空间设施结合景观的公共交往空间设施社区社区产品品质策略产品品质策略99本报告是严格保密的。单价标定品质，总价决定客户单价标定品质，总价决定客户控制控制总价，平开稳走总价，平开稳走p基于保证项目形象的原则：基于保证项目形象的原则：保证入市价格体现项目高端品质，并在市场中有一定竞争力p基于保证快速销售的原则：基于保证快速销售的原则：以目标客户的承受力为标准，控制总价水平控制总价水平，避免“有价无市”，保证项目的持续销售p基于利润实现的原则：基于利润实现的原则：在项目整体规模显现，品质得到认可时，适当提升价格，保证的利润收入产品价格策略产品价格策略u要成为市场标杆，必须将项目品质标定为市场标杆。u要实现滚动开发，快速销售的目标，就必须合理地控制总价，保证持续销售和回款。100本报告是严格保密的。花园洋房，完全创新产品，多层的花园洋房，完全创新产品，多层的升级产品升级产品选取市场高端价格区间的中高位产品价格确定原则：依据市场可实现性，产品价格确定原则：依据市场可实现性，在市场主流价格区间标定单价在市场主流价格区间标定单价产品类型市场主力面积区间市场单价实现（中高端项目）市场主力价格区间别墅类别墅：260-270别墅：3002400-33004000-540074-89万117-170万小高层、高层2居：90-1103居：130-1602500-310027万33-48万多层2居：90-1103居：130-1602000-230018-20万23-33万Town-houseTown-house，标杆产品，标杆产品以相似产品为价格参照，适当突破Town-houseTown-house花园洋房花园洋房普通多层普通多层开盘开盘单价单价35003500元元28002800元元21002100元元总价总价60-8060-80万万30-6030-60万万3030万万总体均价总体均价45004500元元33003300元元24002400元元根据项目市场状况确定的项目产品价格区间为根据项目市场状况确定的项目产品价格区间为: :多层产品，具有创新的多层升级多层产品，具有创新的多层升级产品产品选取市场高端价格区间的高位（考虑入市时的价格增长因素）产品价格策略产品价格策略101本报告是严格保密的。计算物业配比中的关键性经济指标假设计算物业配比中的关键性经济指标假设1.由于希望测算出TH、花园洋房和多层之间的配比关系和最佳容积率，同时保证整体社区的低容积率社区形象；2.假设整个地块容积率相同，即不严格区分地块的不同容积率，只考虑整个地块的容积率3.根据世联经验和万科的具体经验和数据，在保证高品质社区形象的前提下，确定单纯TH、单纯花园洋房、单纯多层的容积率分别为0.7、1.0和1.4；4.根据市场现状，确定TH的均价在3500元/平米，花园洋房产品均价在2800元/平米，多层产品均价在2100元/平米；1、如何组合？通过TH 、花园洋房和多层产品的不同的配比进行动态经济测算，确定可能的组合方案居住物业容居住物业容积率计算积率计算102本报告是严格保密的。不同容积率下净利润、净成本利润率和开发不同容积率下净利润、净成本利润率和开发成本走势图，项目的容积率在成本走势图，项目的容积率在1.01.0附近时最佳附近时最佳u由右图分析得知，容积率增大，成本投入逐步增大，项目的利润在容积率为1.0左右出现最大值，项目的成本利润率逐步下滑；u在容积率在1.0附近变动时，项目的开发成本增加，项目利润出现最大值，之后随容积率的增大利润率不会出现明显的增加；规划指标确定规划指标确定103本报告是严格保密的。1.01.0容积率下的物业配比和预期净利润分容积率下的物业配比和预期净利润分析析u在1.0容积率下，考虑到洋房社区或低容积率社区意向，洋房可能比例在50和65之间浮动；u预期项目的净利润随洋房产品的增加而增加；u考虑到项目项目定位和运城市场接受程度，确定1.0容积率下洋房产品在60-65%之间浮动,预期利润为1.13亿容积率计算容积率计算104本报告是严格保密的。项目物业形象判断及经济测算小结项目物业形象判断及经济测算小结项目开发物业项目开发物业形象判断形象判断产品容积率在0.7-1.0时能保证洋房和类别墅产品混搭的社区意向，容积率在1.0-1.2时，社区基本为“洋房社区”意向；项目经济测算项目经济测算结论结论通过静态经济测算，项目净利润随洋房产品比例成正相关变化；通过对容积率为0.8、1.0、1.2的经济测算与对比，项目的容积率在1.0附近时，项目的利润率达到最大值，开发成本相对较低，项目利润相对较高；项目容积率确项目容积率确定定项目整体在保证保证 “ “洋房洋房+ +类别墅类别墅”产品混搭社区产品混搭社区意向的前提下，同时保证一定的项目投资回报率，因此项目的容积率范围确定为容积率范围确定为0.95-1.050.95-1.05；容积率判定容积率判定105本报告是严格保密的。按容积率按容积率1.0 1.0 左右，各项物业容积率按北方可实现指标计算，左右，各项物业容积率按北方可实现指标计算，在满足本项目整体中高端定位的基础上，确定各种物业比例在满足本项目整体中高端定位的基础上，确定各种物业比例各种产品单项容积率：Townhouse: 0.7Townhouse: 0.7花园洋房：花园洋房： 1.01.0多层产品：多层产品： 1.41.4项目整体在保证中高端定位，以以 “ “洋房洋房+ +类别墅类别墅”能够突出低密度意向的产品为主；产品类型单项容积率产品面积比地上建筑面积（万平方米）TownhouseTownhouse0.725%2.6花园洋房花园洋房1.060%6.3普通多层普通多层1.415%1.6106本报告是严格保密的。产品户型比例产品户型比例按容积率按容积率1.01.0左右，总左右，总建筑面积建筑面积10.510.5万平米计算万平米计算户型户型面积（）单价（元/）总价（万元）套数套数比地上建筑面积（万）TH200-220（赠送60地下室）350070-7712418%2.6花园洋房160（1层赠送30地下室）28004542061%6.3140（2层）40130（3层）36180（4+5层）50多层三居120-140210025-309413%1.1两居80-9017-19568%0.5户型配比户型配比各种产品形式的升级：各种产品形式的升级：Townhouse: Townhouse: 别墅生活产品花园洋房：花园洋房： 实现别墅意向多层产品：多层产品： 部分户型创新各种产品总价严格控制：各种产品总价严格控制：Townhouse: Townhouse: 80万元以内花园洋房：花园洋房： 3550万元多层产品：多层产品： 1730万元确定原确定原则则合计：合计：694户户107本报告是严格保密的。本项目产品所在市场位置比较本项目产品所在市场位置比较面积1001502002503005035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万123456/107891112121314151617181920212223242526272829303132项目名称项目名称产品产品主力面积主力面积总价总价今日名邸3居（1）15648汇景名园2居（2）3居（3）1071522738运管花园3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐东花园2居（6）3居（7）901452033金兆大厦3居（8）140-18045毕加索3居（9）13552学府嘉园2居（10）3居（11）复式（12）90120-175200-300203355天泰文化苑3居（13）125-13727水岸华庭别墅（14）3居（15）4居（16）284-340127-157181-1901293641鑫地阳光城2居（17）3居（18）4居（19）90117-133161-167182332海天云顶3居（20）137-16530金鑫锦绣花城3居（21）140-16030中鑫美景天城2居（22）3居（23）4居（24）83-102119-156183-190172631鼎鑫黄金水岸别墅（25）3居（26）269-34014011730北京高尔夫花园别墅（27）联牌（28）双拼（29）3居（30）310-395265270140170748924名人港湾2居（31）3居（32）1241493745二居本项目区间本项目区间市场项目主市场项目主力区间力区间花园洋房联排别墅三居108本报告是严格保密的。五、物业发展建议五、物业发展建议109本报告是严格保密的。项目物业发展建议原则项目物业发展建议原则竞争差异原则竞争差异原则成本控制原则成本控制原则价值对位原则价值对位原则针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。在控制成本的前提下，突出产品创新的价值，集中火力，在控制成本的前提下，突出产品创新的价值，集中火力，充分展现产品创新价值。充分展现产品创新价值。针对物业体系中不同的产品类型，从规划、形象、户型、针对物业体系中不同的产品类型，从规划、形象、户型、资源占有等方面进行价值资源占有等方面进行价值“对位对位”，在保证价值对位的前提，在保证价值对位的前提下，体现整体社区资源的均好性。下，体现整体社区资源的均好性。110项目物业发展建议项目物业发展建议KPIKPI体系体系规划设计规划设计园林景观园林景观整体功能布局设计建议整体功能布局设计建议景观主轴设计建议景观主轴设计建议社区核心景观、组团景观设计社区核心景观、组团景观设计规划设计领先规划设计领先户型升级户型升级标杆产品（标杆产品（THTH）建议）建议创新型产品创新型产品( (花园洋房花园洋房) ) 建议建议实惠型产品（多层）建议实惠型产品（多层）建议产品品质提升产品品质提升建筑形象建筑形象建筑风格的建议建筑风格的建议品质感适度领先品质感适度领先建筑布局设计建议建筑布局设计建议超越市场，完全不同的视超越市场，完全不同的视觉盛宴觉盛宴产品创新升级，有效总价产品创新升级，有效总价控制控制停车布局建议停车布局建议111本报告是严格保密的。市场上大部分项目规划多采用传统的兵市场上大部分项目规划多采用传统的兵营式布局，整体规划设计水平不高营式布局，整体规划设计水平不高规划设计规划设计市场现状市场现状奥梅花园海天云顶禹香苑水岸华庭u市场上缺乏外地开发商界入，整体市场规划设计水平较低，部分本地强势开发商直借助企业品牌开发销售 ；u市场整体建筑设计水平较弱，大多还停留在传统的规划布局层面；112本报告是严格保密的。规划布局要点规划布局要点依据物业类型的不同，形成不同的组团，结合景观布局自然分隔，规划体现小区+组团两级结构建立领地感和边界感，与外界和商业保持一定的区分具有文化情趣的可参与性开放空间u原则原则u规划布局要点规划布局要点u以规划平面的序列、边界感、组团感等充分体现低密度高档花园住宅定位113本报告是严格保密的。本项目规划布局的核心理念，建设要点本项目规划布局的核心理念，建设要点和关键措施和关键措施2 2、私密：组团设置私密交往空间，一定程度体现组团居住空间的私、私密：组团设置私密交往空间，一定程度体现组团居住空间的私密性，密性，3 3、设置园林景观主轴，通过景观分支将主景观轴和组团景观联系；、设置园林景观主轴，通过景观分支将主景观轴和组团景观联系；规划核心：规划核心： 规划体现规划体现小区小区+ +组团两级结构组团两级结构； 体现社区整体的开性和居住组团的私密性相结合，通过景观体现社区整体的开性和居住组团的私密性相结合，通过景观轴将社区有效连接；轴将社区有效连接；1 1、开放：社区中央景观主轴设置公共景观节点，体现公共空间的打、开放：社区中央景观主轴设置公共景观节点，体现公共空间的打造，增加社区交流空间；造，增加社区交流空间；关键措施关键措施114本报告是严格保密的。地块资源评价及功能分区建议地块资源评价及功能分区建议u对地块进行资源评价，地块西北边界临路，进西北边界临路，进入性好入性好；北边界昭示性北边界昭示性最好最好，西边界次之；南南边界噪音影响边界噪音影响最大；东东边界私密性最好边界私密性最好u根据资源评价及产品定位将整体地块划分为三个片区：花园洋房、TH和多层片区u各片区通过景观分割昭示性好噪音干扰私密性好115本报告是严格保密的。规划设计建议规划设计建议项项目平面布局与交通组目平面布局与交通组织织u社区内部三个主要的功能片区，南部片区布置实惠型多层产品，TH设置在地块中部片区，保证居住的私密性；u景观主轴贯穿社区，在景观主轴上设置一个主景观核心和2-3个景观节点；u商业布置在机场路和安中路沿线，保证最大限度的商业价值和展示面；u售楼处（会所俱乐部）结合景观主轴，靠近主入口布置社区主入口社区主入口会所俱乐部（售楼处）会所俱乐部（售楼处）景观节点景观节点景观核心景观核心景观主轴景观主轴次入口次入口次入口次入口景观节点景观节点绿色景观大道绿色景观大道社区边界绿化社区边界绿化铁路铁路机场路机场路安中路安中路THTH片区片区花园洋房花园洋房多层多层隔声屏障隔声屏障社区商业社区商业116本报告是严格保密的。规划设计建议：空间意向示意规划设计建议：空间意向示意 环境静谧的花园洋房组团环境静谧的花园洋房组团 体现私密性和强势资源体现私密性和强势资源的的THTH居住组团居住组团平衡地块容积率，消除火平衡地块容积率，消除火车噪音影响，领先市场的车噪音影响，领先市场的主流多层产品，主流多层产品，117本报告是严格保密的。组团式布局、建筑组团式布局、建筑“错联错联”排布方式布排布方式布置置组团间围合中央景观庭院，增加了业主交流空间；交通停车集中一侧布置，做到人车分流；建筑“错联”排布方式，增加了建筑的采光面，同时又可保证一定的私家庭院；组团设计错联布局采取错联的规划布局方式，通过错联布局，预留出中央公共交流空间；停车集中安排在组团交通组织道路两侧，在保证停车的同时力争资源最大化；组团庭院交通组织118本报告是严格保密的。停车方案建议停车方案建议u车位比满足基本使用需求的基础上适当上调，不同物业类型配置标准不同u停车方式结合当地气候条件建议以室外停车为主u车位布局体现就近原则，结合物业类型，Townhouse为宅前停车；花园洋房为集中停车；普通多层为集中地上停车；临时停车为路边停车u地上集中停车场结合景观统一设计产品类型车位比车位数（个）停车方式TownhouseTownhouse1.5186庭院停车花园洋房花园洋房1.0420集中停车普通多层普通多层0.575集中地上停车其他（临时停车）其他（临时停车）80道路停车合计合计761119本报告是严格保密的。联排别墅停车布局示意联排别墅停车布局示意联排别墅停车示意u以宅前停车停车为主u停车位结合植草砖、灌木等布置，增大绿化面积u车位比1.5:1，端头户型可设车库，道路可作为临时停车车行路线人行路线120本报告是严格保密的。花园洋房停车布局示意花园洋房停车布局示意u以宅前集中停车为主。u集中停车位结合树木绿化布置。u车位比1:1，道路可作为临时停车方案一：人车方案一：人车分流，外侧集分流，外侧集中停车中停车方案二：人车混和，方案二：人车混和，宅前集中停车宅前集中停车121本报告是严格保密的。普通公寓停车布局示意普通公寓停车布局示意u以集中停车为主，结合首层户型设计设置部分停车库u集中停车位结合树木绿化布置。u车位比0.5:1双向入口双向入口122项目物业发展建议项目物业发展建议KPIKPI体系体系规划设计规划设计园林景观园林景观景观主轴设计建议景观主轴设计建议景观节点、景观水系建议景观节点、景观水系建议规划设计领先规划设计领先户型升级户型升级标杆产品（标杆产品（THTH）建议）建议创新型产品创新型产品( (花园洋房花园洋房) ) 建议建议实惠型产品（多层）建议实惠型产品（多层）建议产品品质提升产品品质提升建筑形象建筑形象建筑风格的建议建筑风格的建议品质感适度领先品质感适度领先超越市场，完全不同的视超越市场，完全不同的视觉盛宴觉盛宴产品创新升级，有效总价产品创新升级，有效总价控制控制整体功能布局设计建议整体功能布局设计建议建筑布局设计建议建筑布局设计建议停车布局建议停车布局建议123本报告是严格保密的。市场上新兴项目开始注意到规划对项目市场上新兴项目开始注意到规划对项目价值的提升，集中景观和水景观应用广价值的提升，集中景观和水景观应用广泛泛景观设计景观设计市场平台市场平台美景天城美景天城社区主入口水系，结合景观风情大道，延伸到社区内部中心；社区内部集中园林，布置在社区中央；名人港湾名人港湾中央集中园林景观，配合大面积水景，设置社区专属会所；社区集中广场，公共交流空间；黄金水岸黄金水岸围绕原有的凤凰湖，进行规划设计；社区内部没有明显的组团设计和集中园林设计；滨水花园滨水花园中心园林景观，结合中央集中水系设计；建筑围合组团布局；中心景观中心景观水系水系124本报告是严格保密的。本项目景观设计的核心理念，建设要点本项目景观设计的核心理念，建设要点和关键措施和关键措施2 2、一轴一线三节点多细节、一轴一线三节点多细节以一条主轴和一条绿色景观大道作为以一条主轴和一条绿色景观大道作为不同物业形式的分隔，在主轴上设置不同物业形式的分隔，在主轴上设置2-32-3个节点景观，组团景观注意个节点景观，组团景观注意景观细节，形成丰富的景观意向景观细节，形成丰富的景观意向核心原则：核心原则： 以以“质质”取胜取胜，全面领先对手；，全面领先对手； 从成本原则出发，把钱花在看的见的地方从成本原则出发，把钱花在看的见的地方，建议：，建议： 1. 1.重点是社区主轴线，社区中心和核心园林。重点是社区主轴线，社区中心和核心园林。 2. 2.在保证质量的前提下，控制高档材料的使用。在保证质量的前提下，控制高档材料的使用。 3. 3.不建议使用大面积水景，主要以树木绿化、硬质铺装、社区不建议使用大面积水景，主要以树木绿化、硬质铺装、社区小品等体现的组团空间小品等体现的组团空间1 1、系统：以景观主轴为骨架将社区园林系统分为两类，采用不同的、系统：以景观主轴为骨架将社区园林系统分为两类，采用不同的处理手法，打造不同的园林意向，分配不同的成本投入；处理手法，打造不同的园林意向，分配不同的成本投入；关键措施关键措施125本报告是严格保密的。园林景观园林景观景观设计系统化、体系化，景观设计系统化、体系化，领先市场领先市场必选措施：必选措施：一条景观主轴：一条景观主轴：贯穿社区；贯穿社区；一个景观核心和两个景观节点：一个景观核心和两个景观节点：社区中央公共核心景观，社区中央公共核心景观，2-3个个主题小型景观节点；主题小型景观节点；126本报告是严格保密的。园林景观意向园林景观意向入口广场：结合风情商业街布局，入口广场：结合风情商业街布局，以水为主题，结合旱地喷泉和线以水为主题，结合旱地喷泉和线形水系的手法，增加广场活力和形水系的手法，增加广场活力和可参与性。可参与性。社区入口：社区社区入口：社区商业街与社区大商业街与社区大门结合设计，形门结合设计，形成连续的社区外成连续的社区外边界。边界。127本报告是严格保密的。园林景观意向园林景观意向核心景观：以成树、核心景观：以成树、草坪结合硬质铺装。草坪结合硬质铺装。适度结合小型水景、适度结合小型水景、廊架等休闲设施，增廊架等休闲设施，增加中央景观的参与性加中央景观的参与性和趣味性。和趣味性。绿色景观大道：引进成树作绿色景观大道：引进成树作为行道树，在视线上予以分为行道树，在视线上予以分隔和遮挡，将两种物业类型隔和遮挡，将两种物业类型自然分隔，同时解决部分地自然分隔，同时解决部分地上停车。上停车。社区边界绿化：使用栅栏与社区边界绿化：使用栅栏与树丛组合达到区隔效果，同树丛组合达到区隔效果，同时不会产生生硬感觉，保证时不会产生生硬感觉，保证美观与私密性。美观与私密性。128本报告是严格保密的。园林景观意向园林景观意向组团景观：布置休闲座组团景观：布置休闲座椅、凉亭，以提供业主椅、凉亭，以提供业主可停驻的空间，休息、可停驻的空间，休息、聊天，增加社区交往性。聊天，增加社区交往性。庭院景观：以盆栽和草庭院景观：以盆栽和草皮为主，辅以硬铺，每皮为主，辅以硬铺，每个院落可赠送个院落可赠送1棵观赏棵观赏性成树，使公共绿化与性成树，使公共绿化与庭院绿化相呼应，打造庭院绿化相呼应，打造真正的花园社区。真正的花园社区。宅间景观：选择不同宅间景观：选择不同植物种类形成高低错植物种类形成高低错落的绿化，道路以硬落的绿化，道路以硬铺为主，营造亲切宜铺为主，营造亲切宜人交通空间。人交通空间。129项目物业发展建议项目物业发展建议KPIKPI体系体系规划设计规划设计园林景观园林景观景观主轴设计建议景观主轴设计建议社区核心景观、组团景观设计社区核心景观、组团景观设计规划设计领先规划设计领先户型升级户型升级标杆产品（标杆产品（THTH）建议）建议创新型产品创新型产品( (花园洋房花园洋房) ) 建议建议实惠型产品（多层）建议实惠型产品（多层）建议产品品质提升产品品质提升建筑形象建筑形象建筑风格的建议建筑风格的建议品质感适度领先品质感适度领先超越市场，完全不同的视超越市场，完全不同的视觉盛宴觉盛宴产品创新升级，有效总价产品创新升级，有效总价控制控制整体功能布局设计建议整体功能布局设计建议建筑布局设计建议建筑布局设计建议停车布局建议停车布局建议130本报告是严格保密的。目前市场上主流建筑风格及立面形象目前市场上主流建筑风格及立面形象市场上项目没有明显的建筑风格趋势和偏好；少部分项目开始出现偏欧式建筑风格，一定程度上吸引了市场目光；建筑外立面色彩色彩以暗红、白、灰白的冷色调搭配为主；立面结构比例处理与材质搭配不恰当，市场上多以涂料和贴面砖为主；131本报告是严格保密的。本项目产品形象设计原则本项目产品形象设计原则1 1、建筑意向：、建筑意向：在保证整体建筑风格一致的前提下，整体社区色调以暖色在保证整体建筑风格一致的前提下，整体社区色调以暖色为主；为主；2 2、品质感提升：、品质感提升：在保持市场平台的基础上，产品外立面用材适度超越，在保持市场平台的基础上，产品外立面用材适度超越，体现项目档次。体现项目档次。核心理念：核心理念： 注重建筑和景观的有机结合，物业形象和园林景观的融合，注重建筑和景观的有机结合，物业形象和园林景观的融合，体现花园式低密度高品质社区；体现花园式低密度高品质社区；132本报告是严格保密的。建筑风格借鉴建筑风格借鉴深圳万科城深圳万科城有一定的西班牙风格元素，但控制适宜，体现了简约的时代感立面色彩采用暖色系，单体建筑间有少量色差，较好的实现了变化与统一，群体形象协调丰富；结合本地实际，可采取“拿来”仿制的形式。洋房风格建议TH风格建议133项目物业发展建议项目物业发展建议KPIKPI体系体系规划设计规划设计园林景观园林景观景观主轴设计建议景观主轴设计建议社区核心景观、组团景观设计社区核心景观、组团景观设计规划设计领先规划设计领先户型升级户型升级标杆产品（标杆产品（THTH）建议）建议创新型产品创新型产品( (花园洋房花园洋房) ) 建议建议实惠型产品（多层）建议实惠型产品（多层）建议产品品质提升产品品质提升建筑形象建筑形象建筑风格的建议建筑风格的建议品质感适度领先品质感适度领先超越市场，完全不同的视超越市场，完全不同的视觉盛宴觉盛宴产品创新升级，有效总价产品创新升级，有效总价控制控制整体功能布局设计建议整体功能布局设计建议建筑布局设计建议建筑布局设计建议停车布局建议停车布局建议134本报告是严格保密的。市场别墅现状市场别墅现状中规中矩，缺乏亮点中规中矩，缺乏亮点户型设计户型设计市场现状市场现状n市场上别墅主要以黄金市场上别墅主要以黄金水岸为主，项目由于价水岸为主，项目由于价格与品质不符，销售受格与品质不符，销售受到影响；到影响；n别墅设计中规中矩，只别墅设计中规中矩，只有部分别墅的基本符号有部分别墅的基本符号（客厅挑空、露台、小（客厅挑空、露台、小院）缺乏亮点；院）缺乏亮点；n别墅项目立面设计较粗别墅项目立面设计较粗糙，产品品质不高；糙，产品品质不高；135本报告是严格保密的。市场平台市场平台大面积观景阳台大面积观景阳台+ +入户花园入户花园户型设计户型设计市场现状市场现状项目项目产品现状产品现状1毕加索越层设计2丰喜运管花园观景阳台3汇景名园观景阳台4天泰文花苑270度观景阳台5大世界花园大面积阳台、生活阳台6水岸华庭阳台、生活阳台7学府嘉园8槐东花园9黄金水岸大阳台10香格里拉绿谷入户花园、大阳台11鑫地阳光城大阳台12中鑫美景天城大面积阳台，生活阳台13海天云顶270度观景阳台14紫薇家苑15奥梅花园16名人港湾入户花园、观景阳台17溪花园客厅错层、大阳台入户花园入户花园大阳台大阳台大阳台大阳台观景阳台观景阳台观景阳台观景阳台136本报告是严格保密的。本项目户型设计的核心理念，建设要点本项目户型设计的核心理念，建设要点和关键措施和关键措施1 1、THTH产品产品的设计要充分体现的设计要充分体现居住感受的升级，居住感受的升级，突出别墅感，做足低突出别墅感，做足低密度感受；密度感受；3 3、多层产品多层产品在市场平台的基础上加以改进，做出在市场平台的基础上加以改进，做出亮点亮点2 2、花园洋房花园洋房的设计要充分体现对目前市场平台的创新，增加一些的设计要充分体现对目前市场平台的创新，增加一些情情趣空间趣空间作为我们的致胜手段作为我们的致胜手段核心理念：核心理念： 项目采用项目采用标杆产品标杆产品+ +创新产品创新产品+ +实惠产品实惠产品的复合产品组合形式，的复合产品组合形式，分别从不同层面对居住品质进行提升；分别从不同层面对居住品质进行提升； 户型设计遵循市场竞争和适度创新原则，适度控制面积户型设计遵循市场竞争和适度创新原则，适度控制面积关键措施关键措施137本报告是严格保密的。产品类型建议总括产品类型建议总括实惠型实惠型产品产品创新型创新型产品产品标杆型标杆型产品产品普通三居普通二居面积控制面积控制更为更为经济，保证经济，保证舒舒适度适度基础上，基础上，作小亮点，给作小亮点，给小实惠小实惠花园洋房TH产品类型产品类型形式形式/ /户型户型产品策略产品策略产品产品“情景化情景化”，体现，体现创新创新度度，丰富而全丰富而全新新的生活体验的生活体验产品形式创新，产品形式创新，占据优势位置，占据优势位置，体现体现低密度生低密度生活感受活感受产品亮点产品亮点必选要素：必选要素：“错联错联”的运用，排布方式的变化；的运用，排布方式的变化；设计局部挑空；大面积露台、私家庭设计局部挑空；大面积露台、私家庭院；院；必选要素：必选要素：南北庭院，私家花园；顶层阁楼；大南北庭院，私家花园；顶层阁楼；大面积露台；入户处理；景观阳台；主面积露台；入户处理；景观阳台；主卧套；卧套；可选要素：可选要素：生活阳台；错层；阳光房；生活阳台；错层；阳光房；必选措施：必选措施：优化户型结构；保证舒适性的前提下优化户型结构；保证舒适性的前提下控制面积；控制面积；可选措施：可选措施：赠送实用面积：赠送实用面积：138本报告是严格保密的。联排别墅联排别墅“小空间、大感受小空间、大感受”，体，体现居住生活的升级，做足低密度生活感现居住生活的升级，做足低密度生活感受受如何做到如何做到“小空间、大感受小空间、大感受”必选要素：必选要素：“错联错联”运用；设计局部挑空；大运用；设计局部挑空；大面积露台、私家庭院；面积露台、私家庭院；在市场平台基础上，如何体现居住产品的升级？在市场平台基础上，如何体现居住产品的升级？139本报告是严格保密的。建筑建筑“错联错联”排布方式布置，多种单元排布方式布置，多种单元组合方式组合方式同向式单元连接方式同向式单元连接方式镜像式单元连接方式镜像式单元连接方式错联：通过建筑单元南北错开，可以增大建筑单元纵向采光面，同时建筑立面更富于变化根据户型设计的不同特点采用同向式连接或镜像式连接方式，可使建筑布局更灵活，镜像式单元连接方式还具有两户连通的灵活性，满足客户的特殊需求。140本报告是严格保密的。局部挑空设计局部挑空设计增加室内空间感和立体增加室内空间感和立体感感联排别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度。5.6m高挑空客厅，充分体现了别墅空间感；顶部大面积的采光窗，阳光通透，采光效果好。141本报告是严格保密的。大露台大露台人与自然亲密的空间人与自然亲密的空间大面积的阳光露台，吹吹风、晒晒太阳，与大自然亲密接触。142本报告是严格保密的。相对大的私家庭院相对大的私家庭院院落生活，保证别院落生活，保证别墅感充分打造墅感充分打造相对大的私家庭院，与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成园内小花园和院外大花园的互相呼应。143本报告是严格保密的。户型设计建议户型设计建议u层数：地上二层半，地下一层（半地下）u面积：主力户型地上面积200-220平米，少量可作180-190平米，端 头户型可以做到240-260平米 半地下室面积50-60平方米u设计要点：1.窄面宽、大进深，面宽可考虑5.7米、6.3、6.9、7.2米 2. 注意建筑中部采光，建议采用中部设置共享空间， 天窗采光或在中部设置内庭院 3.首层考虑独立的佣人房或储藏间，大面积户型的首层在可能的情况下考虑增加一个卧房，方便老人居住 4.注意辅助空间设计，如：中西厨分离，干湿分离等实惠亮点：首层赠送私家庭院及50-60平米半地下室； 端头户型赠送超大私家庭院 144本报告是严格保密的。户型参考户型参考u建筑面积：185.05u三室三厅三卫u三层跃层，前后小院，南北双入口u首层空间紧凑，配有洗衣房u两层共享空间，上设采光天窗u二层设家庭室，南北两间卧室均连通阳台u 三层豪华主卧，外接超大露台 145本报告是严格保密的。u建筑面积：246.03u 五室三厅三卫u三层错跃，端头户型，南北中三个入口u首层起居室，厨餐区分开设置，并配有洗衣房u二层三间卧室，并设家庭室及书房u三层独立主卧套房，配有书房，外接南北两个露台 户型参考户型参考146本报告是严格保密的。户型参考户型参考u建筑面积：238u四室三厅三卫u三层跃层，前后小院，南北双入口u首层设内庭园u首层设半地下车库，并利用高度差作夹层，可作为端头户型车库设计参考u首层层高3.6米，空间开场舒适u二层设家庭室，南北两间卧室均连通阳台u 三层豪华主卧及书房，外接超大露台 北入口北入口利用半沉式地下车利用半沉式地下车库，做了个夹层，库，做了个夹层，可用做工人房；可用做工人房；尽可能的做到户尽可能的做到户户有阳台或露台户有阳台或露台中庭采光，生活中庭采光，生活围绕中庭展开；围绕中庭展开；楼梯处设立采光楼梯处设立采光天窗，上下楼梯天窗，上下楼梯不压抑；不压抑；147本报告是严格保密的。户型参考户型参考u建筑面积：249u四室三厅三卫u开间6.9米，进深13米u三面连院，中部设采光楼梯井u首层层高3.6米u二层设三间卧室和家庭室u 三层豪华主卧，外接超大露台 端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；南向入口 ，凹入式门厅和玄关，设置入户平台；二层共有三处露台；148本报告是严格保密的。花园洋房花园洋房“有天或有地有天或有地”，体现对，体现对现有生活的超越，做出别墅意向现有生活的超越，做出别墅意向如何做到如何做到“有天、有地有天、有地”相对于普通多层产品，退台式花园洋房因为相对于普通多层产品，退台式花园洋房因为其独特的退台设计，保证家家都有独立的私其独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院和大面积的景观阳台，具有明显的产家庭院和大面积的景观阳台，具有明显的产品优势品优势必选要素：必选要素：私家庭院，私家花园；顶层阁楼；私家庭院，私家花园；顶层阁楼；大面积露台；入户处理；景观阳台；主卧套；大面积露台；入户处理；景观阳台；主卧套；在市场平台基础上，如何体现对现有居住产品的适度超越？在市场平台基础上，如何体现对现有居住产品的适度超越？149本报告是严格保密的。创新产品创新产品退台花园洋房（以万科水退台花园洋房（以万科水晶城为例）晶城为例）顶层跃层设计，提供别墅级生活感受；顶层阁楼，大面积私家露台；三层电梯入户，大面积观景阳台设计；二层室外楼梯入户，独特的大面积露台；一层南北私家下沉庭院，半地下室空间设计；4+5跃层三层二层一层150本报告是严格保密的。建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台；一层由庭建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户六大价值点：a.巧妙的入户方式b.独特的露台空间c.多景式阳光房d.丰富的建筑形态e.首层私家庭院f.豪华的顶层套房abcdfe151本报告是严格保密的。花园洋房户型设计创新点花园洋房户型设计创新点舒适性的体现是最大的设计要点舒适性的体现是最大的设计要点1 12 23 34 45 56 61 14 4首层前后首层前后私家庭院私家庭院3 36 62 25 5顶层复式洋房独享顶层复式洋房独享屋顶花园屋顶花园半地下室半地下室改建的视听室改建的视听室中间层每户独有中间层每户独有私家花园私家花园首层、顶层首层、顶层3.63.63.93.9米米挑高客厅挑高客厅提升舒适度的提升舒适度的阳光房阳光房设计设计152本报告是严格保密的。首层首层双向私家花园，高性价比，别双向私家花园，高性价比，别墅生活感受墅生活感受u首层私家花园，业主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的乐趣；u南北小院设计，可以根据业主需要，自由安排院落空间；北向庭院南向庭院153本报告是严格保密的。错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间2层层3层层二层三层均为二层三层均为3 3房房2 2厅厅2 2卫，二层南面赠送卫，二层南面赠送10101515平米大露台，三层赠送大面积阳台平米大露台，三层赠送大面积阳台楼梯入户二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间154本报告是严格保密的。4+54+5跃层设计跃层设计顶层阁楼、大面积露台，顶层阁楼、大面积露台，别墅式生活体验别墅式生活体验阁楼提供了丰富的室内空丰富的室内空间变化间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志品质提高的重要标志；阁楼的设计，是打造别墅打造别墅感感的重要标志；155本报告是严格保密的。大面积露台大面积露台露台实惠赠送，体现产露台实惠赠送，体现产品竞争力品竞争力多个露台设计，增加赠送面积，提高产品性提高产品性价比价比特意布置的露台露台，使居住者能充分接触自然，是花园洋房重要的卖点之一卖点之一。156本报告是严格保密的。花园洋房组团平面花园洋房组团平面u以两幢住宅为一个邻里单位。两幢住宅入口相对形成邻里空间，通过建筑的层层退台，强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间。同时，邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及闲杂人员的干扰。u主要为4层半建筑。 157本报告是严格保密的。户型设计建议户型设计建议采用成熟产品的设计采用成熟产品的设计方案方案u层数：地上四层半，地下一层（半地下）u面积：首层160-170，二层140，三层130，四层170-180平米 半地下室面积30平方米u设计要点：建议采用成熟产品的设计方案，先期户型无电梯洋房，后期可考虑升级为电梯花园洋房u实惠亮点：首层赠送约50平米私家花园及30平米半地下室； 二层赠送约15平米露台； 三层赠送约8平米露台； 四跃五层赠送约30平米超大露台158本报告是严格保密的。花园洋房之经典户型（花园洋房之经典户型（1 1）u建筑面积：160u 地下室面积：60u三室两厅双卫 u首层南入口，约50私家花园。u独有情景房，倍添院居情趣u开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分u超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间地下一层平面首层平面159本报告是严格保密的。u建筑面积：142 u三室两厅双卫u二层南入口，露台入户方式，私密性、归属感更强u7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分u超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间u交通组织紧凑，空间利用合理花园洋房之经典户型（花园洋房之经典户型（2 2）二层平面160本报告是严格保密的。u建筑面积：130 u三室两厅双卫u三层南入口花园洋房之经典户型（花园洋房之经典户型（3 3）三层平面161本报告是严格保密的。u建筑面积：185 跃层u四室两厅三卫，南入口四层u上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意u下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三室二卫层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 花园洋房之经典户型（花园洋房之经典户型（4 4）四跃五层平面162本报告是严格保密的。多层多层在市场平台基础上适度创新，在市场平台基础上适度创新，凸显性价比凸显性价比必选措施：必选措施：优化户型结构：优化户型结构：设置入户玄关，关注隐私；设置入户玄关，关注隐私；动静分区，功能空间围绕交通空间布置，节动静分区，功能空间围绕交通空间布置，节省交通面积；省交通面积；保证舒适性前提下控制面积：保证舒适性前提下控制面积：适当压缩卧室、适当压缩卧室、客厅、餐厅的面积；客厅、餐厅的面积；可选措施：可选措施：赠送实用面积：赠送实用面积：结合居住空间，赠送步入式结合居住空间，赠送步入式飘窗或阳台，体现实惠；飘窗或阳台，体现实惠；在市场平台基础上，如何体现对现有居住产品的适度超越？在市场平台基础上，如何体现对现有居住产品的适度超越？163本报告是严格保密的。厨房配独立生活阳台，储物，洗衣都满足。独立餐厅设计，功能分区明确客厅面宽4.2米，卧室面宽3.6米，宽敞明亮主卧独立卫生间，增加了主人居住的私密性客厅大面宽阳台，增加观景效果优化户型结构优化户型结构注意功能分区合理，避注意功能分区合理，避免面积浪费免面积浪费u户型南北通透，采光条件良好；u各功能空间格局方正，避免空间上的浪费u户型布局合理，动静分区、干湿分离u功能空间围绕交通空间布置，减少交通面积u生活阳台与景观阳台分开布置，增加辅助功能空间，保证舒适性和实用性u独立主卧区提升舒适感受164本报告是严格保密的。压缩无感知空间压缩无感知空间适当缩小过大功能空适当缩小过大功能空间面积间面积项目项目主卧面积主卧面积客厅面积客厅面积1丰喜运管花园23.429.22汇景名园21253天泰文花苑18.4334大世界花园21.127.25水岸华庭19.925.96香格里拉绿谷18.427.27鑫地阳光城17.629.28中鑫美景天城22.727.49海天云顶18.432.510名人港湾22.32711溪花园17.324.9功能空间功能空间经济面宽经济面宽舒适面宽舒适面宽舒适面积舒适面积客厅4.2-4.54.5-4.825-30主卧室3.3-3.63.6-3.915-20次卧室3.0-3.33.3-3.612-15厨房单边布置1.82.15-8双边布置2.12.46-8本项目主要功能空间数据参考本项目主要功能空间数据参考客厅、主卧室面宽过宽，在考虑合理的家居布置后，有很大面积浪费；功能排不不合理，交通面积过大，餐厅为暗厅，面积浪费；适当压缩客厅、餐厅和卧适当压缩客厅、餐厅和卧室的面积，同时保证面积室的面积，同时保证面积的合理分配布局；的合理分配布局；市场部分项目客厅卧室面积统计市场部分项目客厅卧室面积统计165本报告是严格保密的。赠送实用面积，给小实惠赠送实用面积，给小实惠外飘窗外飘窗/ /步步入式阳台入式阳台外飘窗赠送外飘窗赠送利用凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值飘窗飘窗166本报告是严格保密的。户型基本舒适户型基本舒适南北双阳台南北双阳台户型紧凑实用户型紧凑实用带储藏室带储藏室客餐厅、主卧南北通透客餐厅、主卧南北通透动静分动静分离离二级性价比挖掘二级性价比挖掘一级舒适性提升一级舒适性提升顶层赠送露台顶层赠送露台步入式飘窗步入式飘窗270270转角飘窗转角飘窗独立玄关独立玄关多层户型设计动作多层户型设计动作167本报告是严格保密的。u首层双向入口，改变公寓传统的入户方式，解决停车位与单元入户距离问题u首层部分缩进，余富空间可作停车库u首层跃层设计，增加居室私密性u客厅挑空，双层共享，便于室内通风、采光u首层附带超大私家花园首层建议首层建议跃层首层跃层首层跃层上层跃层上层168本报告是严格保密的。配套服务配套服务提升项目形象，保证生活提升项目形象，保证生活的便利性和安全性，扩大利润的便利性和安全性，扩大利润从市场出发，体现居住生活的从市场出发，体现居住生活的安全性安全性从成本的角度出发，体现居住生从成本的角度出发，体现居住生活的便利，扩大利润活的便利，扩大利润必选要素：必选要素：特色商街；社区商街；会所；特色商街；社区商街；会所；必选要素：必选要素：社区社区- -组团两级管理；物业管理公司介入；组团两级管理；物业管理公司介入；软硬件设施配套软硬件设施配套配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？DISDIS系统提升项目档次系统提升项目档次 必选要素：必选要素：边界界定；空间意象分隔；内部导示边界界定；空间意象分隔；内部导示169本报告是严格保密的。大部分项目的自身配套设施，物业管理大部分项目的自身配套设施，物业管理水平和安防措施整体服务水平较低水平和安防措施整体服务水平较低项目项目自身配套自身配套物业管理物业管理安防服务措施安防服务措施1毕加索商业专业物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安2丰喜运管花园商业3汇景名园商务中心封闭物业管理闭路电视智能安防4今日名邸商业，温泉中心物业管理5天泰文花苑沿街商业天泰物业公司6金兆大厦封闭物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安7水岸华庭对内、对外温泉会所（大东海洗浴城）自己物业公司8学府嘉园沿街商业金鑫物管智能管理9槐东花园10黄金水岸专属私人使馆（会所）红外监控、电子巡更、24小时保安11香格里拉绿谷沿街商业12鑫地阳光城幼儿园对讲门襟，全天候物管安防13中鑫美景天城商业、幼儿园、活力运动场、多功能会所、恒温泳池高新物业楼宇可视对讲系统/社区红外监控/电子巡更/全天保安14海天云顶商业自己物业公司智能管理15锦绣花城16紫薇家苑17奥梅花园智能管理18名人港湾社区会所，沿街商业自己物业团队保姆式物业管理19北京高尔夫花园高尔夫练习场自己专业物业管理团队24小时安防服务20溪花园VIP会所专业物业管理团队24小时安防对市场在售项目自身配套服务进行统计得出：1.1.市场上除黄金水岸、美景天城和溪花园有专属会所，其他大部分项目还停留在仅有市场上除黄金水岸、美景天城和溪花园有专属会所，其他大部分项目还停留在仅有商业配套层面；商业配套层面；2.2.市场上仅有美景天城、学府嘉园和黄金水岸提出专业的管理公司之外，其他大部分市场上仅有美景天城、学府嘉园和黄金水岸提出专业的管理公司之外，其他大部分项目还停留在自己公司组织的物业团队；项目还停留在自己公司组织的物业团队；3.3.市场上住宅项目只有毕加索、黄金水岸和美景天城提出全方位安防服务措施之外，市场上住宅项目只有毕加索、黄金水岸和美景天城提出全方位安防服务措施之外，整体市场安防服务水平较低；整体市场安防服务水平较低；170本报告是严格保密的。市场社区商业现状市场社区商业现状多以建筑群楼底多以建筑群楼底商和社区内部商业为主商和社区内部商业为主项目项目商业配套商业配套1毕加索底层商业2丰喜运管花园城市商业配套3汇景名园城市商业配套4天泰文花苑大型商业中心5大世界花园区域级大型商业中心6水岸华庭社区内部商业7学府嘉园沿街商业8槐东花园社区商业9黄金水岸社区内部商业、对外商业街10香格里拉绿谷沿街社区商业11鑫地阳光城沿街商业12中鑫美景天城社区临街底商，内外兼顾13海天云顶区域商业14紫薇家苑15奥梅花园沿街群楼商业16名人港湾社区商业，内外兼顾17溪花园临街商业社区底商社区底商社区群楼社区群楼商业商业区域商业区域商业171本报告是严格保密的。市场社区会所现状市场社区会所现状只有黄金水岸和只有黄金水岸和美景天城有专门社区会所美景天城有专门社区会所项目项目社区会所社区会所1毕加索2汇景名园3天泰文花苑4大世界花园5水岸华庭大东海会所（对外经营）6学府嘉园7槐东花园8黄金水岸800万资金投入VIP会所（中西餐厅、咖啡厅、酒吧、康乐中心、健身房、游泳池）9香格里拉绿谷10鑫地阳光城11中鑫美景天城6496平米超五星豪华会所（游泳池、健身房、幼儿园）12海天云顶13奥梅花园14名人港湾社区私人会所15溪花园五层VIP会所黄金水岸黄金水岸会所会所美景天城美景天城成本投入过高：成本投入过高：黄金水岸和美景天城会所成本投入巨大，前期资金要求过高；市场认知不高：市场认知不高：通过市场访谈得知，市场上很少有客户为豪华会所买单，黄金水岸和美景天城的项目没有实现太高的溢价，销售速度不明显；后期维护费用过高：后期维护费用过高：按照一般规律，高档会所后期维护经营费用过高，增大了开发商压力；172本报告是严格保密的。商业商业配套功能配套功能提升社区文化内涵，提升社区文化内涵，满足配套服务，发掘地块商业价值满足配套服务，发掘地块商业价值城市社区规划标准城市社区规划标准类别居住区人均商业服务配套面积0.7-0.91平方米服务半径800-1000米城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。n 依据产品配比，本项目居住人口21002500人左右；根据城市社区规划标准，本项目商业配套规模在1800-2400平米左右。n考虑本项目所在区域未来将成为运城商贸物流中心，且项目紧邻机场路，商业价值潜力巨大，建议商业规模适当放大。本项目商业配套总面积建议本项目商业配套总面积建议5000-80005000-8000平米，包括会所、商业、物业办平米，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积公用房等，其中会所面积1000-12001000-1200平米，特色商业平米，特色商业3000-35003000-3500平米，社平米，社区商业区商业2000-25002000-2500。173本报告是严格保密的。商业布局商业布局最大限度挖掘沿街商业价最大限度挖掘沿街商业价值，增加项目利润值，增加项目利润u特色商业沿机场路及安中路转角布置u社区商业沿安中路布置u商业尽可能设为独立商铺，减小对住宅的影响u独立商铺建1-2层，丰富沿街立面形象u商业1层层高4.5米，2层3.5米；部分1层层高6米，可增加夹层，增加附加值安中路安中路社区主入口社区主入口会所俱乐部会所俱乐部社区风情商街社区风情商街次入口次入口次入口次入口铁路铁路111.8111.8米米320320米米174本报告是严格保密的。社区商业业态发展建议社区商业业态发展建议u开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐以餐饮带动外向商业饮带动外向商业是比较容易操作的方法；u项目周边住宅项目较少，但缺乏生活便利配生活便利配套，如：超市、菜市场套，如：超市、菜市场；u特色商业主力店具有特色商业主力店具有独特性独特性，如家居饰品店、精品店，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎；u休闲类商业相对需要休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要先期展示的功能更重要服服服服 务务务务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 、汽车装饰灯饰、床上用品店、布艺装饰、五金等家家家家 居居居居快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐餐餐餐 饮饮饮饮中型超市、便利店、音像店、药店超超超超 市市市市休休休休 闲闲闲闲花店、服饰店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场175本报告是严格保密的。社区商业规划指标参考社区商业规划指标参考经营内容经营内容面积面积/ /数量数量小计小计/ /零售超市500150024H便利店50-100150-100社区生活服务中心美发店、干洗店、邮局、自助银行30-506-10200-400家居休闲类业态30-1003-5100-300大型餐饮400-5001400-500中、西餐馆100-2002-3200-400茶馆等饮品点100-2001-2200-400合计合计- - -约约20002000176本报告是严格保密的。商业开发节奏与业态引进商业开发节奏与业态引进展展示示体验体验试试运运营营培育氛围培育氛围统一统一包装包装推广推广迅速聚集人气迅速聚集人气规模规模效应效应盈盈利利消费体验情景描述生活必备，便利消费业态，如24小时便利店、小型快餐店等聚集型商业引入，餐厅、超市、更多生活便利商业等商业商业住宅住宅一一期期入入住住统一统一包装包装推广推广开发商开发商持续取持续取地，滚地，滚动开发动开发开开盘盘包装包装持有经营持有经营对外招商对外招商177本报告是严格保密的。商业建筑商业建筑层高、进深，考虑商铺划层高、进深，考虑商铺划分与赠送附加值分与赠送附加值1.层高加高一米，5米1米。提升商业的档次，客户可在内部间隔一层，增加其附加价值，便于销售2. 开间6米，进深12-15米，同时尽可能增加柱间距，便于分割出售。3. 商业的上层设计，附送平台面积，增加超值感。利用商铺顶部开辟少量绿化空间，增加商业外延空间超高层高商业，可以在内部隔出一层，作为赠送面积，能够提高销售单价，适用于美容美发、咖啡厅等业态178本报告是严格保密的。商业前期包装商业前期包装做好展示，聚集人气做好展示，聚集人气商业氛围塑造商业氛围塑造商业氛围塑造商业氛围塑造 项目入市初期，商业街各商铺不可能难以完全进驻经营，过多空置店铺会影响整体商业氛围，建议对这些商铺进行统一包装，通过内衬广告招贴、统一招牌设计等方式对未来预期的商业氛围进行“提前展示”，从而对商业街的整体商业氛围进行有效维护。179本报告是严格保密的。会所对于本项目的意义会所对于本项目的意义u根据调查，会所经营亏损的原因主要有两方面：1. 运营成本较高，个别科目过分追求豪华，如温水游泳池2. 场地狭小，通风条件差，收费过高导致人气不旺 在规划初期要考虑后期经营的问题会所对于本项目的意义：一、会所对于整个项目的档次和形象提升起到重要的作用二、会所解决社区业主和周边高端圈层的休闲娱乐的需求三、销售初期，会所的一部分作为售楼处，展示未来的生活情境180本报告是严格保密的。社区主入口社区主入口会所俱乐部会所俱乐部次入口次入口次入口次入口铁路铁路机场路机场路安中路安中路会所选址原则会所选址原则u昭示性强u客户易于到达u方便设计看楼路线u便于展示小区品质u配合项目工程进度u会所前期作为销售展示中心。会所位置建议：在社区主景观轴上，靠近社区主入口，在销售初期，使景观轴成为会所（售楼处）的导引。181本报告是严格保密的。会所科目设置分析表会所科目设置分析表u情况a中，会所所配置的科目投资少、运营成本低、收益高，同时使用率又高，社会效益显著，是大家最希望的配置模式u情况d中，虽然会所建设投资较高，但是鉴于运营成本较低，经营收益较好，居民使用率也较高，因此这样的科目对开发商来说也是可以接受的u情况e中，豪华会所的一般设置，建设初期投资较高，在提升销售形象和销售卖点的同时，要权衡经营收益与使用率序序号号会所类型会所类型效用倾效用倾向向设置设置意向意向对应科目对应科目投资投资运营运营成本成本收收益益使用使用率率a少低高高使用鼓励乒乓球、桌球b少低少高使用鼓励篮球、门球、棋牌、阅览c少高少低取缔d高低高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球e高高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅f高高少低广告取缔桑拿、温水泳池、迷你高尔夫、保龄球u分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型u综上所述，会所的规划设计一方面应从居民需求的角度出发，另综上所述，会所的规划设计一方面应从居民需求的角度出发，另一方面还应从投资和运营成本角度出发一方面还应从投资和运营成本角度出发u我们建议采用我们建议采用a ad+ed+e设置会所科目设置会所科目182本报告是严格保密的。会所建议会所建议u总面积：1000-12001000-1200平米平米，预留100-200平米未来发展空间u层数：两层半两层半功能分区功能分区项目项目建议面积建议面积备注备注运动部分运动部分羽毛球、乒乓球、桌球室内约150可预留机动空间，后期再丰富项目健身350总计500500（含沐浴更衣）休闲部分休闲部分Spa会馆200可做少量简餐服务书吧、棋牌室50-80总计250250商务部分商务部分会议室30-50接待小型会议多功能厅（可结合大堂布置）100-150社区聚会或家庭宴会机动空间预留100-200注意功能转换总计400400183本报告是严格保密的。配套服务配套服务提升项目形象，保证生活提升项目形象，保证生活的便利性和安全性，扩大利润的便利性和安全性，扩大利润从市场出发，体现居住生活的从市场出发，体现居住生活的安全性安全性从成本的角度出发，体现居住生从成本的角度出发，体现居住生活的便利，扩大利润活的便利，扩大利润必选要素：必选要素：社区社区- -组团两级管理；物业管理公司介入；组团两级管理；物业管理公司介入；软硬件设施配套软硬件设施配套配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？DISDIS系统提升项目档次系统提升项目档次 必选要素：必选要素：边界界定；空间意象分隔；内部导示边界界定；空间意象分隔；内部导示必选要素：必选要素：特色商街；社区商街；会所；特色商街；社区商街；会所；184本报告是严格保密的。社区社区- -组团两级管理组团两级管理体现开放和私密体现开放和私密性的有机结合性的有机结合社区社区- -组团两级管理组团两级管理整个社区采取整体开放、组团封闭的管理模式，兼顾业主生活的闲适、自在和居住的私密、安全。社区管理社区管理社区管理社区管理组团管理组团管理185本报告是严格保密的。物业管理公司介入物业管理公司介入建议引进本地专建议引进本地专业物业管理公司业物业管理公司物业管理服务提倡硬件管理和软性管理相结合的形式，物业管理做到市场平台水平，给足客户一定的信心；在先期建议适当加大人力投入，如保安、保洁等，增加巡逻、保洁次数，可以让业主切实体会到安全感和人性化服务，相对引进高科技设备，可以起到节约成本。 在保证提高项目物业管理水平，提升项目档次；同时降低前期和持续性成本投入，建议建议引进本地市场上物业管理水平引进本地市场上物业管理水平相对较高的管理公司进行物业相对较高的管理公司进行物业管理（如金鑫物业）；管理（如金鑫物业）；186本报告是严格保密的。软硬件设备设施配套建议软硬件设备设施配套建议u车辆进出智能管理系统车辆进出智能管理系统u煤气泄漏报警器煤气泄漏报警器u求救报警按钮求救报警按钮u家庭用软水净水系统（选作）家庭用软水净水系统（选作）常规动作常规动作亮点动作亮点动作u安全防范系统：安全防范系统：小区门禁系统、小区闭路监控系统、电子巡更系统；u室外智能化系统：室外智能化系统：智能化室外管网、有线电视室外管网、机房及防雷接地；187本报告是严格保密的。配套服务配套服务提升项目形象，保证生活提升项目形象，保证生活的便利性和安全性，扩大利润的便利性和安全性，扩大利润从市场出发，体现居住生活的从市场出发，体现居住生活的安全性安全性从成本的角度出发，体现居住生从成本的角度出发，体现居住生活的便利，扩大利润活的便利，扩大利润必选要素：必选要素：社区社区- -组团两级管理；物业管理公司介入；组团两级管理；物业管理公司介入；软硬件设施配套软硬件设施配套配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？配套物管服务做到市场平台水平，给到客户生活的便利和居住安全感？DISDIS系统提升项目档次系统提升项目档次 必选要素：必选要素：边界界定；空间意象分隔；内部导示边界界定；空间意象分隔；内部导示必选要素：必选要素：特色商街；社区商街；会所；特色商街；社区商街；会所；188本报告是严格保密的。边界边界展示形象，界定区域展示形象，界定区域u项目成熟以后，通过项目特色围墙和道旗等设施，标定项目边界；项目展示阶段边界标定项目展示阶段边界标定项目成熟阶段边界标定项目成熟阶段边界标定u项目前期施工阶段，通过项目围挡和建筑边界的围合，标定项目的边界；u建议在项目开发前期在机场路一侧适当增加夜间照明，以起到树立形象的作用。189本报告是严格保密的。道路系统道路系统界定社区内不同的空间属界定社区内不同的空间属性性组团级道路强化绿化效果，突出安静的居住氛围组团内漫步道（宅前甬路）自由、曲折的意向社区景观道：通过景观道，将多层片区和洋房TH片区明显的区隔开来；TH社区道路意向：体现居住的品质感，弯曲道路意向，有效的人车分流；190本报告是严格保密的。指引路牌和标识指引路牌和标识良好的导示系统，良好的导示系统，标定社区档次标定社区档次u项目社区外部导示系统，强调导向性和视觉冲击力u社区内部导示，色调和社区协调，体现人性化和品质；u社区公共导示系统，业主或访客能便捷到达社区各处；191本报告是严格保密的。六、分期开发建议六、分期开发建议192本报告是严格保密的。分期开发总策略分期开发总策略u一次规划，分期开发；一次规划，分期开发；u每期均具备独立完整的实施方案，以利用于每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售；分期投入及灵活的滚动销售；u遵循高调起势、节奏推售、抬高价格、扩大遵循高调起势、节奏推售、抬高价格、扩大利润的原则；利润的原则；u保证项目调整的灵活空间；保证项目调整的灵活空间；u每期开发及推售面积以当期市场消化为依据，每期开发及推售面积以当期市场消化为依据，联排别墅按联排别墅按6 6套套/ /月，花园洋房按月，花园洋房按1515套套/ /月，多层月，多层按按2020套套/ /月测算。月测算。铁路铁路ABCDEF193本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略一期策略要点：一期策略要点：一期以高调起势为目的。以联排产品一期以高调起势为目的。以联排产品建立项目高端形象，以洋房产品迅速汇集人气，同时建立项目高端形象，以洋房产品迅速汇集人气，同时保证回现，以维持二期开发和热销。保证回现，以维持二期开发和热销。产品形式产品形式户型面积户型面积总价总价（万元）（万元）套数套数建面建面（）（）面积比面积比联排别墅联排别墅200-220200-220（6060）70-7770-771212324032402.4%2.4%花园洋房花园洋房130-180130-180（3030）36-5036-50606010800108008.1%8.1%商业及配套商业及配套180018001.4%1.4%产品指标产品指标u 建设规模1.6万m2u 产品形式：联排别墅、花园洋房、商业铁路铁路ABCDEF194本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略一期开发位置及内容：一期开发位置及内容：一期以高调起势为目的，对项目形象和昭示性要求较一期以高调起势为目的，对项目形象和昭示性要求较高，因此形象展示非常重要。高，因此形象展示非常重要。选择进入性较好的选择进入性较好的A A区先行开发，区先行开发，E E区作为方案调整保区作为方案调整保留区先期作临时绿化场地。留区先期作临时绿化场地。展示内容：展示内容：1.1.社区入口广场、景观及会所（售楼处）社区入口广场、景观及会所（售楼处） 2. 2.联排别墅外立观及宅间和庭院绿化联排别墅外立观及宅间和庭院绿化 3. 3.花园洋房外立观及院落绿化花园洋房外立观及院落绿化 4. 4.机场路沿线景观绿化机场路沿线景观绿化 5. 5.安中路沿线特色商业街包装安中路沿线特色商业街包装 6. 6.营销服务营销服务 同时：对铁路噪音进行先期治理。同时：对铁路噪音进行先期治理。铁路铁路ABCDEF195本报告是严格保密的。铁路铁路ABCDEF启动展示区启动展示区u风情商业区（已经建成，需要进行业态包装，营造生活氛围）u售楼处（后续做会所俱乐部使用，在设计上要考虑后续使用功能）u入口广场（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气）u临时绿化（结合样板区与售楼处，临时园林绿化煽情点）u临时样板区（紧邻主入口，沿景观主轴两侧）临时绿化临时绿化售楼处售楼处入口广场入口广场临时样板区临时样板区主轴绿化主轴绿化风情商业风情商业196本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略产品形式产品形式户型面积户型面积总价总价（万元）（万元）套数套数建面建面（）（）面积比面积比联排别墅联排别墅200-220200-22070-7770-77484812960129609.7%9.7%花园洋房花园洋房130-180130-18036-5036-50178178259202592019.5%19.5%商业商业8008000.6%0.6%二期策略要点：随一期建设完成，组团意向充分展现，二期策略要点：随一期建设完成，组团意向充分展现，社区形象基本形成，二期规模适当扩大，展示场景进社区形象基本形成，二期规模适当扩大，展示场景进一步增加，拔高形象，抬升价格。一步增加，拔高形象，抬升价格。产品指标产品指标u 建设规模3.97万m2u 产品形式：联排别墅、花园洋房、商业铁路铁路ABCDEF197本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略二期开发位置及内容：二期开发位置及内容：二期以推高项目形象，提升价格为目的，规模上予以二期以推高项目形象，提升价格为目的，规模上予以一定控制，以控制推售节奏。一定控制，以控制推售节奏。选择选择B B区进行开发，地块上有延续性，利于景观深入展区进行开发，地块上有延续性，利于景观深入展示。示。D D区作为方案调整保留区，进行一定绿化包装。区作为方案调整保留区，进行一定绿化包装。展示内容：展示内容：1. 1. 主景观轴深入及核心景观主景观轴深入及核心景观 2. 2.联排别墅和花园洋房的组团意向，院落联排别墅和花园洋房的组团意向，院落 3. 3.安中路沿线特色商业街安中路沿线特色商业街 4. 4.物业形象及服务展示物业形象及服务展示 铁路铁路ABCDEF198本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略产品形式产品形式户型面积户型面积总价总价（万元）（万元）套数套数建面建面（）（）面积比面积比联排别墅联排别墅200-220200-22070-7770-77535311880118808.9%8.9%花园洋房花园洋房130-180130-18036-5036-50186186259202592019.5%19.5%多层多层80-14080-14017-3017-30160160160001600012.0%12.0%商业商业8008000.6%0.6%三期策略要点：进一步提升项目形象，充分挖掘项目三期策略要点：进一步提升项目形象，充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象，带动多价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象，带动多层物业价值提升，加快项目消化。层物业价值提升，加快项目消化。产品指标产品指标u 建设规模5.46万m2u 产品形式：联排别墅、花园洋房、多层铁路铁路ABCDEF199本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略三期开发位置及内容：三期开发位置及内容：以充分挖掘项目价值和利润为目的，以先期强走势带动以充分挖掘项目价值和利润为目的，以先期强走势带动多层物业价值提升，同时产品视市场情况适当升级，提多层物业价值提升，同时产品视市场情况适当升级，提升品质。升品质。选择选择C C区进行开发，完成景观主轴和景观大道，完成铁区进行开发，完成景观主轴和景观大道，完成铁路隔声景观，产品线全面供给，使社区形象完整展现。路隔声景观，产品线全面供给，使社区形象完整展现。展示内容：展示内容：1.1.完整景观主轴和景观大道完整景观主轴和景观大道 2. 2.社区、组团两级意向及管理社区、组团两级意向及管理 3. 3.铁路噪音隔离景观带铁路噪音隔离景观带 4. 4.完成社区管理系统完成社区管理系统注意保留四期施工通道。注意保留四期施工通道。铁路铁路ABCDEF200本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略产品形式产品形式户型面积户型面积总价总价（万元）（万元）套数套数建面建面（）（）面积比面积比联排别墅联排别墅200-220200-22070-7770-775353540054004.1%4.1%花园洋房花园洋房130-180130-18036-5036-5018618612960129609.7%9.7%商业商业460046003.5%3.5%四期策略要点：保证最大调整灵活性，根据市场表现，四期策略要点：保证最大调整灵活性，根据市场表现，实现物业价值最大化。实现物业价值最大化。产品指标产品指标u 建设规模2.3万m2u 产品形式：联排别墅、花园洋房、多层四期四期?铁路铁路ABCDEF201本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略四期开发位置及内容：四期开发位置及内容：四期以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发四期以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发展与成熟，对产品形式和产品品质进行适当调整。展与成熟，对产品形式和产品品质进行适当调整。选择选择D D区和可能取得的区和可能取得的F F区联合开发，产品形式视市场区联合开发，产品形式视市场情况可有多种组合选择，也可作为项目标竿地块，建情况可有多种组合选择，也可作为项目标竿地块，建设独栋别墅区。设独栋别墅区。伴随豪德市场的发展，机场路商业价值进一步展现，伴随豪德市场的发展，机场路商业价值进一步展现，可对可对E E区作集中商业开发，同时视市场情况可选择小高区作集中商业开发，同时视市场情况可选择小高层作为提高项目利润的产品。层作为提高项目利润的产品。展示内容：展示内容：1.1.居住氛围居住氛围 2. 2.商业氛围商业氛围 3. 3.物业品质物业品质铁路铁路ABCDEF202本报告是严格保密的。分期开发量汇总分期开发量汇总一期二期三期开工时间2007.062007.062008.012008.012009.012009.012010.012010.01分期分期一期一期二期二期三期三期四期四期产品产品形式形式联排别墅花园洋房商业联排别墅花园洋房商业联排别墅花园洋房多层商业联排花园洋房商业户型户型面积面积200-220130-180200-220130-180200-220130-18080-140200-220130-180套数套数126048144441441502072建筑建筑面积面积324010800180012960259208001188025920160008005400129604600合计合计133080133080四期2011.012011.01203本报告是严格保密的。七、项目经济效益分析七、项目经济效益分析204本报告是严格保密的。经济测算的前提经济测算的前提成本取费：成本取费：u全部地价款一次性付清，全部以自有资金支付自有资金支付；u前期工程费用中，除建筑单体设计费分期支付外，其余均在一期一次性付清。u建筑安装成本及基础设施（大、小市政配套）的资金都分期支付；u建安成本及小市政配套部分由自有资金支付自有资金支付；u其他税费都在各自发生的期间支付。分期开发：分期开发：u项目分期开发的规模和物业形式，均依据报告中的分期策略确定。u商业和会所的开发分别安排在一期和二期。项目销售：项目销售：u项目销售期自2007年8月开始；u销售价格的确定基于报告中对各物业的价格定位；u随着项目进展，同类物业的价格逐年上涨10%。205本报告是严格保密的。经济技术指标经济技术指标序号序号 项 目规划指标建筑面积比例1 1用地面积用地面积( () )1046721046722 2容积率容积率1.081.083 3规划建筑面积规划建筑面积133080133080其中其中地上面积113040地下面积20040其中其中住宅面积12508012508094%1.联排别墅3348025.2%地上2604019.6%地下74405.6%2.花园洋房7560056.8%地上6300047.3%地下126009.5%3.多层1600012.0%商业配套面积800080006% 100%206本报告是严格保密的。产品开发节奏的模拟产品开发节奏的模拟产品类型产品类型总面积总面积容积率容积率比例比例1 1期期预期均预期均价价2 2期期预期均预期均价价3 3期期预期均预期均价价4 4期期预期均预期均价价建筑面积建筑面积1330801.0815840396805460022960其中住宅：其中住宅：1.0联排别墅联排别墅334800.725%32403500.00129603800.00118804250.0054004450.00花园洋房花园洋房756001.057.1%108002800.00259203080.00259203400.00129603570.00多层多层160001.411.9%2100.002300.00160002500.002680.00其中配套：其中配套：商业商业8000106%18004000.008004400.008004860.004600 5100.00u设定同一物业形式的销售均价逐年走高，年增长10。207本报告是严格保密的。项目投资成本分析项目投资成本分析序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式指标（面积）指标（面积）单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注一一地价地价1133080.00133080.00270.513600.00二二前期工程前期工程2.12.413308013308060.17800.731勘察测量费104671.94.0041.872规划设计费等13308035.00465.783临时供水供电104671.98.0083.744临时设施费104671.920.00209.34三三建安成本建安成本133080790.0510513.921 1联排别墅26040980.002551.922 2情景花园洋房63000800.005040.003 3多层16000700.001120.004 4商业80001000.00800.005 5地下室20040500.001002.00四四市政配套市政配套13308070.00931.56五五基础设施费基础设施费133080123.671645.861 1室外管网13308093.001237.642 2园林环境31402130.00408.22按占地面积的按占地面积的30%30%算算六六管理费用管理费用13308020.88277.84（二（二+ +三三+ +四四+ +五）五）*2%*2%七七不可预见费不可预见费13308021.30283.40（二（二+ +三三+ +四四+ +五五+ +六）六）*2%*2%八八其他费用其他费用13308048.00638.781 1工程监理费、招标费1330808.00106.462 2报建费等其他费用13308040.00532.32九九合计（不含地价）合计（不含地价）(二二)(八八)1330801134.0615092.10十十开发成本开发成本(一一)(八八)1330801404.5818692.10208本报告是严格保密的。投资计划表投资计划表注：1.地价按开发商提供的资料，于2007年上半年一次性投入。 2.建安成本，基建费用，管理费用，不可预见费用，其它费用于发生期间投入 3:前期工程费于2007年上半年一次性投入（实际可拆分，但首次投入不低于400万） 4.按开发成本1404元/平米计算，在不考虑销售回款的前提下，2000万启动资金可以完成14000平米建设量，为配合项目立势，形成一定规模效应，建议适当增加开发面积，通过控制开工节奏完成16000平米建设量单位：万元序号序号 项目名称项目名称合计合计200200年年20082008年年20092009年年20102010年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1土地成本3600.003600.003600.003600.002前期工程费800.73800.73800.733建筑安装工程费10513.9210513.921251.431599.051535.852191.592122.061813.94 4市政配套费931.56931.56110.88141.68136.08194.18188.02160.725基础设施费1645.861645.86288.03288.03288.03288.03246.88246.886管理费用277.84277.8433.0742.2640.5957.9156.0847.947不可预见费283.40283.4033.7343.1041.4059.0757.2048.898其他费用638.78638.7876.0397.1593.31133.15128.93110.219合计合计18692.1018692.104400.734400.731793.171793.172211.272211.272135.252135.252923.932923.932799.172799.172428.582428.58 209本报告是严格保密的。现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）单位：万元项目资金投入回收曲线（万项目资金投入回收曲线（万元）元）序号序号项目项目合计合计200200年年20082008年年20092009年年20102010年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1 12 23 34 45 56 67 78 81现金流入现金流入37253.453402.005027.406072.577365.978118.377267.152现金流出现金流出27063.734400.731793.172517.452587.723382.174750.384795.752836.373净现金流量净现金流量10189.72-4400.73 -1793.17 884.55 2439.68 2690.40 2615.59 3322.62 4430.78 4累计净现金流量累计净现金流量-4400.73 -6193.90 -5309.35 -2869.67 -179.26 2436.32 5758.94 10189.72 动态投资回收期=2.5年实际折现率（按一年计）=7.0%基准收益率I（按一年计）=7.0%实际折现率（按半年计）=3.4%210本报告是严格保密的。项目利润分析项目利润分析净利润净利润1.011.01亿元亿元l项目总投资：项目总投资：22044.9122044.91万元万元l税前投资利润率税前投资利润率= =利润总额利润总额/ /总投资总投资=68.99%=68.99%l税后投资利润率税后投资利润率= =净利润净利润/ /总投资总投资=46.22% =46.22% 项目损益及利润分配表（万项目损益及利润分配表（万元）元）200200年年20082008年年20092009年20102010年年序号序号项项 目目合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1销售收入37253.453402.005027.406072.577365.978118.377267.152开发成本18692.104400.731793.172211.272135.252923.932799.172428.583营销费用1117.60102.06150.82182.18220.98243.55218.014销售税金及附加2235.21204.12301.64364.35441.96487.10436.035财务费用6营业利润15208.54-4400.73 -1793.17 884.55 2439.68 2602.11 3903.87 4959.13 6613.10 7营业外收入（营业税返还）8政府土地收入返还9配套费返还10补前期亏损18773.654400.736193.905309.352869.6711利润总额15208.54-4400.73 -6193.90 -5309.35 -2869.67 -267.56 3903.87 4959.13 6613.10 12所得税5018.8288.291288.281636.512182.3213净利润10189.724400.736193.905309.352869.67179.262615.593322.624430.78211本报告是严格保密的。带小高层开发的项目投资成本分析带小高层开发的项目投资成本分析l为取得最大利润，在项目后期考虑引进小高层物业，采用商业裙楼+住宅的做法；l小高层物业地上13层，1-2层为商业，3-13层为住宅；l小高层为沿街薄板，规模暂定15000平米，并配建3000平米地下室序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式指标（面积）指标（面积）单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注一地价小计地价小计1151080151080238.283600.00二前期工程小计前期工程小计2.12.415108015108057.17863.73三建安成本总计建安成本总计151080871.3213163.921联排别墅26040980.002551.922情景花园洋房63000800.005040.003多层16000700.001120.004商业180001000.001800.005小高层150001000.001500.006地下室23040500.001152.00四四市政配套小计市政配套小计15108070.001057.56五五基础设施费小计基础设施费小计151080120.021813.26六六管理费用管理费用15108022.37337.97（二（二+ +三三+ +四四+ +五）五）*2%*2%七七不可预见费不可预见费15108022.82344.73（二（二+ +三三+ +四四+ +五五+ +六）六）*2%*2%八八其他费用其他费用15108048.00725.18九九合计（不含地价）合计（不含地价）(二二)(八八)1510801211.7018306.36十十开发成本开发成本(一一)(八八)1510801449.9821906.36212本报告是严格保密的。带小高层开发的项目利润分析带小高层开发的项目利润分析净利润净利润 1.12 1.12亿元亿元l项目总投资：项目总投资：25723.6225723.62万元万元l税前投资利润率税前投资利润率= =利润总额利润总额/ /总投资总投资=64.88%=64.88%l税后投资利润率税后投资利润率= =净利润净利润/ /总投资总投资=43.47% =43.47% 项目损益及利润分配表（万项目损益及利润分配表（万元）元）200200年年20082008年年20092009年20102010年年20112011年年序号序号项项 目目合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年1销售收入42414.043402.005027.406072.57 7365.97 8118.37 9561.962865.782开发成本21906.364463.731955.982411.172328.413187.05 3322.67 3409.74827.613营销费用1272.42102.06150.82182.18220.98243.55286.8685.974销售税金及附加2544.84204.12301.64364.35441.96487.10573.72171.955财务费用6营业利润16690.42 -4463.73 -1955.98 684.65 2246.53 2338.99 3380.36 3977.97 7873.78 2607.86 7营业外收入（营业税返还）8政府土地收入返还9配套费返还10补前期亏损20107.044463.736419.715735.063488.5311利润总额16690.42 -4463.73 -6419.71 -5735.06 -3488.53 -1149.54 3380.36 3977.97 7873.78 2607.86 12所得税5507.84379.35 1115.52 1312.73 2598.35860.5913净利润11182.584463.736419.715735.063488.53770.19 2264.84 2665.24 5275.431747.26213本报告是严格保密的。八、火车影响规划建议八、火车影响规划建议214本报告是严格保密的。市场成功案例市场成功案例顺驰莱茵春天顺驰莱茵春天u区位：顺驰莱茵春天位于天津市塘沽区；u地块不利因素：地块北侧紧邻京津唐高速公路，过往车辆给小区带来严重的噪音影响；u项目问题解决方案：地块北侧设置景观隔声屏障，同时小区邻路建筑设置双层隔声玻璃；215本报告是严格保密的。解决方案应用措施解决方案应用措施隔声墙隔声墙现场效果及实景：隔音墙在保证隔声效果的基础上，注重景观效果的营造，兼顾景观小品设计；相关技术指标：地块内部设置景观小品，设置景观坐台，人可以休息；同时型钢+玻璃结构和外部有一个很好的交流和沟通；A-A断面B-B断面216本报告是严格保密的。解决方案应用措施解决方案应用措施双层中空玻璃密双层中空玻璃密封封建筑隔声：在临近铁路沿线建筑立面采取隔声处理，阳台全部封闭处理，采用双层隔声玻璃，保证了建筑立面的隔声效果；隔声效果：本项目采用景观隔声墙+建筑建材隔声相结合的手段和措施，隔声效果得到保证，满足了国家室内允许噪音的要求；217本报告是严格保密的。市场成功案例市场成功案例北京三环新城北京三环新城u区位：地处北京南三环，是北京较大规模的经济适用房居住区；u地块不利因素：地块北侧紧邻进京铁路重要干线；u项目问题解决方案：地块北侧设置13米高隔音屏障（9米高隔音墙+4米高隔音屏），地块北侧设置减震沟，临铁路住宅北部全部采用双层真空玻璃密封，在隔音土坡种植隔音降噪植物；218本报告是严格保密的。主要减震防噪措施主要减震防噪措施隔音墙隔音墙+ +减震沟减震沟+ +隔音玻璃隔音玻璃+ +绿化降噪坡绿化降噪坡由于距离铁过近，开发商专门聘请了专家由于距离铁过近，开发商专门聘请了专家从噪音治理和预防措施方面给于专业技术从噪音治理和预防措施方面给于专业技术指导；指导；p具体相关技术措施：具体相关技术措施：1.1.地块北侧设置地块北侧设置1313米高的隔音屏障，由米高的隔音屏障，由9 9米米高的隔音墙高的隔音墙+3+3米高的隔声屏障组成；米高的隔声屏障组成；2.2.地块北侧设置减震沟，隔断铁路震动给地块北侧设置减震沟，隔断铁路震动给住宅带来的影响；住宅带来的影响；3.3.北向房间全部采用双层隔音玻璃密封，北向房间全部采用双层隔音玻璃密封，作二次隔音；作二次隔音；4.4.选择隔音效果较好的植物，种植在隔音选择隔音效果较好的植物，种植在隔音坡上，形成一个绿化降噪坡地，隔声的同坡上，形成一个绿化降噪坡地，隔声的同时起到美化作用；时起到美化作用；隔音墙+隔音屏障建筑二次隔音减震沟减震坡219本报告是严格保密的。主要减震防噪措施优劣势对比分析主要减震防噪措施优劣势对比分析减震降噪措施减震降噪措施优势优势劣势劣势隔声屏障隔声屏障声屏障的设计可以充分的结合景观因素，能够很好的达到美化和景观效果 ；占地面积较小，可以充分的利用土地价值；对建材和结构的要求比较高，需要专业公司介入；为了达到很好的隔声效果，隔声墙需要布置在距离铁路较近的位置；隔声土坡隔声土坡可以充分的利用建筑垃圾，可以和隔声绿植配合设计使用，更适合现代居住小区，在保证隔声效果的同时起到了美化作用；占地面积相对较大，土地价值受到一定程度的贬损；减震沟减震沟能够很好的降低铁路震动对项目的影响，避免建筑内部的震动影响；建筑建材隔声建筑建材隔声是二次降噪最有效措施，在建筑表面设置隔声玻璃，建筑立面应用隔声材料；需要一定的成本投入措施；隔声绿植隔声绿植造价较低，从长远考虑减少后期维护费用；美化社区环境，有利于隔绝灰尘，净化空气，维持生态环境；见效较慢，树木的成长需要一定的时间；最好采用移植成年树种，选择抗性较强的树种；结合成功案例，本项目地块条件，通过对市场应用技术手段进行分析得出：结合成功案例，本项目地块条件，通过对市场应用技术手段进行分析得出：本项目采用本项目采用隔声土坡隔声土坡+ +减震沟减震沟+ +隔声绿植隔声绿植+ +隔声建材结合隔声建材结合的隔声方案的隔声方案220本报告是严格保密的。本项目减震降噪措施建议本项目减震降噪措施建议隔声土坡隔声土坡+ +减震沟减震沟+ +隔声绿植隔声绿植+ +隔声建材隔声建材隔音绿植：隔音绿植：结合园林景观，在园林外侧，小区第一和第二排建筑之间设置；尽量选择常绿灌木，以保证冬天的降噪效果；建材二次降噪建材二次降噪：选用双层隔音玻璃密封阳台，达到二次隔音效果；隔声隔声屏障屏障隔声减震坡隔声减震坡：应用建筑垃圾堆砌，同时结合园林景观设计，达到隔音减震效果的同时，美化社区环境；减震沟减震沟：减震沟结合园林水景设置，兼顾景观效果和隔音效果；声源声源221社区主入口社区主入口会所俱乐部会所俱乐部（售楼处）（售楼处）社区风情商街社区风情商街景观核心景观核心景观主轴景观主轴次入口次入口次入口次入口景观节点景观节点绿色景观大道绿色景观大道社区边界绿化社区边界绿化铁路铁路机场路机场路安中路安中路THTH片片区区花园洋花园洋房房多多层层隔声屏障隔声屏障项目物业发展建议关键点总结项目物业发展建议关键点总结一一条条贯贯穿穿社社区区景景观观主主轴轴一一个个景景观观核核心心两两个个景景观观节节点点一一个个彰彰显显身身份份的的社社区区主主入入口口组组团团设设计计布布局局市市场场升升级级产产品品一一条条社社区区风风情情商商街街凸显品质的凸显品质的DISDIS系统系统一条结合隔声屏障设计的景观带一条结合隔声屏障设计的景观带欧欧式式建建筑筑风风格格一一个个会会所所俱俱乐乐部部（售售楼楼处处）222本报告是严格保密的。THE ENDTHE END 谢谢！谢谢！223结束结束