Centaline Consultants商业组：吴广智、密林、戚文斌、田伟帆、向贤静北京大型购物中心项目考察Codeofthisreport|2CBD商圈之国贸商城王府井商圈之东方新天地北京商业、商圈总体概况CBD商圈之世贸天阶购物中心项目KPI指标总结1 12 23 34 45 5Codeofthisreport|3Part 1 北京商业、商圈总体情况北京商业、商圈总体情况Codeofthisreport|4北京商业发展总体概况：北京商业的发展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高规模巨大模巨大支柱地位支柱地位档次高档档次高档特色突出特色突出在2008年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速发展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业发展的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为北京经济社会发展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出了重要贡献北京强调发展特色商业，培育发展特色商业街和特色市场；“老字号”是北京特色商业发展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场成为京城独特的发展景观Codeofthisreport|5王府井王府井商圈商圈CBD CBD 商圈商圈西单西单商圈商圈北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局 商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等； 重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。多中心商圈概况Codeofthisreport|6购物中心模式成为主流北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3。北京新建的众多项目都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。便于管理在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。一站式消费符合客户需求随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。为租户提供更好的环境与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可北京商业运营模式：购物中心已成为北京新商业地产项目的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方的共同认可Codeofthisreport|7Part 2 王府井商圈之东方新天地王府井商圈之东方新天地Codeofthisreport|8王府井商圈：王府井商圈：区位图和项目图如右所示：商圈概况商圈概况：主要由一条步行街带动的，客流量大，以来京旅游的外地人为主。商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。商圈特点：老字号聚集，商业档次不统一；零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化 ；商圈内发展不均衡，正在面临全面提升 典型项目：东方广场；银泰百货；新东安市场；金宝汇王府井商圈:新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈东方广场东方广场新东安市场新东安市场东方新天地东方新天地Codeofthisreport|9东方新天地：占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。东方广场：雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置。东方广场规模宏大、位置绝佳、前瞻性高科技设计与高效率的办公理念、加之顶尖的豪华居停与层出不穷的购物休闲乐趣，东方广场名符其实地成为了一个生活新焦点，商贸新纪元。Codeofthisreport|10东方广场：大型综合体北京东方广场东方新天地开业于2000年，是由长江实业集团、和记黄埔、东方海外、中国银行、中国保险共同开发。东方广场”划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。项目简介1Codeofthisreport|11东方经贸城：8幢甲级写字楼项目简介1东方经贸城拥有幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此.Codeofthisreport|12东方豪庭公寓：2幢豪华服务式公寓项目简介1东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓，为优雅、时尚与便利生活提供了保证。Codeofthisreport|13五星级酒店：北京东方君悦大酒店项目简介1五星级的北京东方君悦大酒店不仅拥有世界一流的酒店设施与服务，其充满热带风情的大型室内游泳池更是令人叹为观止。Codeofthisreport|14东方新天地商业：市域顶级商业项目简介1东方新天地商场面积达12万平方米，拥有7个不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1,800个停车位的室内停车场。Codeofthisreport|157个主题购物区：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道商业简介27个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。Codeofthisreport|16缤纷新天地：临近王府井商业街，人流量大，观光游客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区商业简介2缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华会。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。Codeofthisreport|17都市新天地：强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品商业简介2都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple、 Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。Codeofthisreport|18庭苑新天地：位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连商业简介2在这里，典雅的装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，带出高品味的消费理念。Codeofthisreport|19寰宇新天地：这是一个追求时尚的人士不可不去的部分商业简介2在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。 Codeofthisreport|20活力新天地：紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心商业简介2运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。Codeofthisreport|21尊萃时光别馆：位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地商业简介2包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及ShirelyJewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。Codeofthisreport|22天空大道：位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带商业简介2此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。Codeofthisreport|23地铁层商铺商业业态3男女服装：男女服装：BB15：百图时装店BB32：阿桑娜BB52：掂BB47：天宝儿BB66：SisleyBB23：MANGOBB06：播BB08A：江南布衣BB53，BB55：Miss SixtyBB35：Anna SuiBB50：Vivienne TamBB31：Max&COBB71B：MEXXBB33：Just CavaillBB90：OasisBB37，BB39：DKNY BB72：西罗直觉BB45A：奥德臣 BB48：Altea BB36：Replay 银行银行/服务服务/其他其他 CC27：意大利伊尔萨洗衣中心EE20：香港旅游开发局 旅游咨询及服务中心百货百货/超市超市 AA11，BB01：晨曦百货BB01A：华润超级市场CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏娱乐娱乐/展厅展厅/影音影音/图书图书 BB65：东方新世纪影院娱乐娱乐/展厅展厅/影音影音/图书图书 BB65：东方新世纪影院Codeofthisreport|24休闲服装休闲服装/内衣用品内衣用品 BB17B：贝纳通BB21B：酷BB22：纳帕佳BB86：时尚基地BB20：蜜BB25：TimberlandBB56：JockeyBB51A：卓丹BB51B：卡尔克莱恩牛仔DD0110，BB62，BB60：i.tBB11，BB09：LevisBB19：Nike 360BB29：Diesel休闲服BB61，BB63：奥莉皮鞋皮鞋/饰品饰品/礼品礼品BB07：法国圣伽步BB18：海盗船饰品EE02：南默帽子BB26：约瑟西宝EE03C：银之堡EE13A：EAJ饰品BB70：Easy SpiritBB16：BataBB41：米兰奴皮具专卖店BB43：思加图EE17：公仔专卖店EE01：EE01E：俏金族BB40，BB42：Plus TTBB67：爱克佩特珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜眼镜 EE03：斯沃琪EE03B：时间世界BB46B：瞬间*永恒EE09：伊华时尚EE03A：设计者的时间EE02A：科普洛特BB92：南洋之光个人护理个人护理/美容美容EE05：佰草集EE07A，EE07B：皇室美甲CC29：匠人组合EE08A：ADE 香水百货百货/超市超市 AA11，BB01：晨曦百货BB01A：华润超级市场CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏地铁层商铺商业业态3Codeofthisreport|25 餐厅餐厅/快餐快餐/咖啡厅咖啡厅 BB08B，AA37B：面包新语BB10，BB12A：星巴克咖啡EE12，CC01：DQ冰激凌CC02：水果捞CC03：吉野家CC10A：桃花岛CC08，CC10B：米斯特比萨CC06：雪峰农场高山茶BB30：面爱面CC05：田野永和CC07：荷花泰菜CC26：贝儿多爸爸泡芙工厂CC16：西蜀豆花庄CC18：山水居CC20：绚丽华夏酒屋CC25A：味百咖喱CC25B：肯德基地铁层商铺商业业态3 餐厅餐厅/快餐快餐/咖啡厅咖啡厅 CC30B：苏菲蛋糕巧克力店CC35：大食代EE06：骄意咖啡EE08：凡情蒂诺比利时巧克力廊BB78，BB80，BB82：翡翠皇宫酒家BB88：俏江南FF06：美珍香FF08：味千拉面CC32：金翠河茶餐厅FF16：时时乐FF02：优根芙丝FF12：一茶一坐FF10：真功夫CC11：麦兄弟面包工房CC09：素美人甜品工房FF03：百胜厨FF01：罗马娜CC3846：一品小笼食通天大街P1层：花花食界EE01C & EE01D：美多有机生活馆CC12：麻布十番Codeofthisreport|26休闲服装休闲服装/内衣用品内衣用品 AA64B：Fila服饰专卖店 AA35：Paul & Shark A201A：Esprit/edc AA59A，AA59B：Tommy Hilfiger 皮鞋皮鞋/饰品饰品/礼品礼品 A107：阿加达首饰A106B：金色宝藏A110：派克AA12：黄锦A410，AA46，AA48：琉璃工房AA53A，AA53：万宝龙AA55B，AA57：施华洛世奇SS07：巴利GG12：文房一号AA27：Folli FollieAA07B：OxetteAA26：LloydA508：法腾EE01F，EE01G：北京奥运会特许商品 AA59C：Stuart WeitzmenGG10，GG11：祖堂个人护理个人护理/美容美容AA19：欧舒丹EE01A，EE01B：美甲AA21：水芝澳AA50A：资生堂美的空间A512，AA52B：玛花纤体AA06B：无添加首层商铺商业业态3Codeofthisreport|27男女服装男女服装AA10：上海徐AA17：慕诗AA16：天山AA18：玛丝菲尔AA25：Max StudioAA31，AA33：东北虎皮草AA15：KookaiAA23：AtmaA402B：MaxMaraAA61A：Eric BompardSS05，A305：柏佰利 GG03，GG05，KK03：上海滩A210C：切瑞蒂1881 A310：索尼娅里基尔A407：La perlaA203：Nina Ricci AA43：高田贤三 A307：费雷男女服装男女服装A210，A212：宝姿1961 A301，A302，A303，A306：TrussardiA202：皮尔曼都AA67A：欧时力AA41：CoachA201D：A.TestoniAA20：派SS06，A308A：杰尼亚AA32：登喜路AA36：都彭AA39：纪梵希AA45：爵士莱利PEApt（01）：恒龙洋服A307：费雷AA37：康纳利AA42，A405：波士AA22：肯文迪GG08：克兰迪隆 首层商铺商业业态3娱乐娱乐/展厅展厅/影音影音/图书图书 AA02，BB01B，BB02：精彩无限音像数码广声A510：奥迪品味车苑AA50：大众汽车北京奥运车苑AA52A：Bose音响AA51：Vertu手机AA63：B&O音响A106A：DG Lifestyle StoreA103B：IT Bar 银行银行/服务服务/其他其他 BB12B：柯达快速冲印店CC22：烟草专卖店 百货百货/超市超市 AA11，BB01：晨曦百货 Codeofthisreport|28珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜眼镜 A103A：瑞士梅花表A109：名表城AA07A：琦凡珠宝AA06C，AA08：伊丽罗氏AA09：普柏琳EE15：爱斯宝AA29：恒信钻石宫殿GG01：豪雅表GG02：真力时GG06：海伦芬GG15，GG16：摩蒂克SS01A：帝陀表AA06A：卡西欧A403，A401：蒂凡尼SS01A：帝陀表 餐厅餐厅/快餐快餐/咖啡厅咖啡厅 BB28：天福茗茶AA56：麦当劳CC28，CC30A：元绿回转寿司BB05B，FF05A，FF05B：巴黎贝甜BB05A：思冰客冰激淋珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜眼镜 AA06A：卡西欧A403，A401：蒂凡尼SS01，SS01A：劳力士GG07：卡洛夫A506：亮视点AA05A，AA05B：浪琴和雷达AA03：天梭表A108：西铁城AA49：BlancpainA408：墨涅塔GG09：芳华珠宝AA22：Just GoldKK01，KK02：陀飞轮A101：江诗丹顿A502：万国表首层商铺商业业态3Codeofthisreport|29PW1（0609）：博德宝厨柜 娱乐/展厅Pw1（1112）：尼康 娱乐/展厅PWApt（0102）：易简极家 娱乐/展厅PW2（1015）：中国银行北京市王府井支行 银行/服务PW3（1015）：中国工商银行 银行/服务PE1（0912）：中国建设银行 银行/服务PW2（1617）：渣打银行北京分行个人理财中心 银行/服务PE3（0102）：长江商学院 银行/服务SS09：北京银行24小时自动银行 银行/服务PE3（0307）：招商银行北京分行东方广场支行 银行/服务PW1（0105）：金考复印服务 银行/服务天空大道商铺商业业态3PE2（0110）：生活方式专卖店男女装EE11，A105：雅天妮 饰品/礼品PWApt（06）：汤尼英盖 个人护理/美容PW2（0105）：海洋洋 个人护理/美容EE16，PEApt（05）：思妍丽 个人护理/美容EE05A：Eternal香水 个人护理/美容PC2（0103）：牛扒工厂 餐厅PWApt（03）：佐亿咖啡 咖啡厅PWApt（05A）：品诺酒窖 餐厅PW3（0107）：寒室 餐厅PE1（0108）：道乐日式菜馆 餐厅Codeofthisreport|30欧米茄(Omega)全球最大旗舰店，面积近600平方米项目主力店4自1848年成立至今，欧米茄在时计精确度、各类型比赛、运动项目计时、到专业太空手表和潜水表的设计方面均屡获奖项。曾见证人类征服太空、先后22次担任奥运会的指定计时、创下多项精确计时纪录。除此之外，在1999年由英国制表大师佐治丹尼尔(GeorgeDaniels)研制的革命性同轴机芯，成为20世纪机械手表界的最重要发明之一。欧米茄还将为温哥华2010年和伦敦2012年奥运会及伤残人士奥运会作大会的指定计时。旗舰店的设计由日本设计师足立和夫(KazuoAdachi)操刀。以大自然作为主题概念的设计，完美表现时间、太阳、水和地球四个重要元素，力求为北京的钟表爱好者带来高雅而惬意的购物享受。Codeofthisreport|31铁狮东尼(a.testoni)“鞋中之皇”北京旗舰店项目主力店4AmedeoTestoni于1929年在当时的意大利皮鞋之都博洛尼亚(Bologna)创立了a.testoni，并一直以生产高质素男装皮鞋而著称。铁狮东尼的工匠技术继承了17世纪艺术工匠的丰富经验和传统。一双男鞋从设计、打样、选革、加工、剪裁、订制、打磨，中间需经过两个多月的时间才完成。以严谨的审美标准作为模板，造就了每双皮鞋完美的缝合和打磨，尤以黑牌皮鞋系列带有这影子。黑牌系列象征着典雅的自我追求与时尚的风格，诉说着现实与理想的极致。Codeofthisreport|32皮尔曼都(PierreMantoux)北京旗舰店项目主力店4PierreMantoux代表着经典与时尚，象征着精致与典雅。主要针对1965年龄层并具有一定的消费水平的消费群体。PierreMantoux的设计理念走在时尚前沿，以独一无二的产品风格和极致服贴的人体工学设计，引领时尚潮流，为时尚的女性增添自信。PierreMantoux北京旗舰店亮相北京东方新天地，纯粹而别致的时尚专卖店内承载着充满意大利时尚诱惑的PierreMantoux袜装，带来一种全新的充满个性的时尚新元素。意大利一线袜装品牌PierreMantoux(皮尔曼都)，是意大利最著名、历史最悠久的袜装生产商之一，目前该品牌只有在全球的高级百货公司内有售Codeofthisreport|33切瑞蒂1881(Cerruti1881)北京旗舰店项目主力店41881年，Cerruti家族于意大利创立了第一间纺织厂，所设计生产的布料，深受欧洲及世界各地裁缝师推崇。Cerruti1881延续百年经典，让时装成为生活中的一种艺术及态度，并因对时尚的独到见解，受到众多电影巨星的喜爱，李察基尔(RichardGere)身着Cerruti出演风月俏佳人，华人影星周润发也以一身Cerruti礼服出席奥斯卡颁奖典礼。全新Cerruti北京旗舰店，在黑白色的简约设计上，配合黑钢镜面的效果，营造出型格高尚的时代感。Codeofthisreport|34“购物休闲娱乐美食俱全”的购物中心商城特色5东方新天地除了服装服饰、珠宝名表，还有一家汽车展厅、一家多厅电影院、两家音响专卖店、多家美容美发机构和50多家餐饮店铺，坚持提供最全面、最时尚的“一站式”购物体验。Codeofthisreport|35项目融入香港风情的元素商城特色5东方新天地是由长江实业集团、和记黄埔、东方海外、中国银行、中国保险共同开发。所以里面也融入了很多香港风情，如广告宣传、商铺等，甚至用粤语播音Codeofthisreport|36建筑特色：项目将四合院和现代建筑的理念相结合，内圆外方、门内有门、楼中见楼商城特色5东方广场巧妙结合传统四合院概念和现代建筑构思，完美再现东方古韵同时，又不失雄丽典雅；其内圆外方、门内有门、楼中见楼的设计更象征着无限商机。无论室内与室外，东方广场均开辟了市中心罕有的绿化空间，常年绿意盎然的环境，颇有些闹中取静、市内绿洲般的由衷喜悦。Codeofthisreport|37运营管理6u东方新天地适时、适势而变则铸就了他本身的辉煌。东方广场一直在改变，而且是向着好的方向变。“为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，东方新天地在开业第一年就花了1100多万元在商场推广上，希望尽快提升商场的知名度，并希望改变北京市民不去王府井购物的思想” u从2003年起，东方新天地开始对租户进行10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。清洗之后，我们引进的就是与林保坚尼类似的世界顶级品牌，这场租户洗牌运动将会以10%的速度进行，直到第二年中旬。 u在引进众多世界一线品牌之后，特别开辟了两个定位高端的消费专区“尊萃时光别馆”和“天空大道”。前者汇聚多家世界顶级腕表及珠宝名店，如“欧米茄”、“积家”、“豪门世家”等。 “天空大道”则以经营高档餐厅及名牌展厅为主，如特色高档中餐“寒舍”、豪华汽车“劳斯莱斯”展厅等。东方新天地的“变”吸引了越来越多一线品牌的进入，发展之路也越走越宽，业态组合日臻完善。东方新天地斥巨资做营销推广，提高商场知民度；对租户进行筛选；另外开辟两个高端的消费专区Codeofthisreport|38项目总结7u无论在招商、产品、定位、营销等方面，东方新天地都有自己的独特优势，在“求变”之上更有独得之密。在项目招商上，东方新天地完全沿用港商一贯的“只租不售”政策，从而确保经营的一体化与连续性。这使得东方新天地在管理上得心应手，在与竞争对手的博弈中，占尽优势。 u在产品上，想要做出特色，就要有良好的产品设计。商业地产开发商相当于商业地产产品的生产供应商，而东方新天地在克服了地下空间设计因没有日照、自然通风、采光而产生的不舒适感与压抑感的难题。巧妙利用地面开口部分开设大面积天窗自然采光，在灯光、通风等方面做足文章。并投入大量资金，以严格的标准进行地下硬件配套设施的建造，保证地下消防、疏散、排烟等系统的完善，解决了地下商业设施由于人流量大、用电负荷大以及餐饮店产生的油烟不易排出的问题。 u在定位上，东方新天地整体定位于时尚、中高收入的白领阶层，满足他们休闲、娱乐、购物多种需求。入驻商户以国际知名品牌为主，中西合璧，店内装修体现浓郁的休闲氛围，为顾客提供多种增值服务。 东方新天地在招商上只租不售；利用天窗采光，设计独特；整体定位时尚、中高收入的白领阶层Codeofthisreport|39项目总结7u东方新天地非常着重推销自己的整体形象，采用三大手段促进“东方”的升级。一是注重东方君悦酒店、东方经贸城与东方新天地的整体营销策略，使东方广场的用户能够有机地融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。东方广场不惜血本将东方君悦酒店与东方新天地广场的通道打通，使酒店与商场的客户可以自由穿行，而通道拓宽打通的代价是牺牲了整整一个黄金地段的租户位置。二是加强商城的现场管理，如对新进租户的装潢设计有严格的要求，必须与东方新天地的整体形象吻合；增加了新天地的服务大使，使需要得到帮助的人得到应急的帮助。 u东方新天地一开始就与传统百货、时尚百货完全不同，业态中餐饮、娱乐占相当大的比例，零售、餐饮、娱乐三种业态各占三分之一。据了解，东方新天地的零售商业占30%至35%，餐饮业占25%至35%，休闲娱乐占30%至40%。其中，有许多休闲娱乐项目在北京独一无二，深受消费者喜爱。比如索尼探梦、影像娱乐等。 东方新天地注重整体升级；业态中餐饮、娱乐占相当大的比例，有许多休闲娱乐项目在北京独一无二Codeofthisreport|40Part 3 CBDCBD商圈之世贸天阶商圈之世贸天阶Codeofthisreport|41CBD商圈：北京最具规模、最国际化的高档商业中心区;供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区，商务氛围浓厚CBDCBD商圈：商圈：区位图和项目图如右所示：商圈概况商圈概况：供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区。商圈范围: 朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区。规划面积约4平方公里。商圈特点：商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级 ；涉外氛围浓重，外籍人士众多；各业态经营良好，商业自持比例高 ；休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现 典型项目：国贸商城、华茂购物中心、世贸天阶、银泰购物中心世贸天阶世贸天阶国贸商城国贸商城华茂购物中心华茂购物中心CBD商圈商圈Codeofthisreport|42发展商简介：世贸天阶项目发展商为北京奥中置地投资公司项目发展商为北京奥中置地投资公司。公司成立于1995年，先后投资了广渠门、顺四条、芳草地、金茂公寓等项目。1999年开发了世贸国际公寓，也位于国贸商圈，开盘六个月售出90%。2003年开发建设世贸天阶项目，2006年建成投入使用项目简介1Codeofthisreport|43区位简介世贸天阶位于迎宾国道东大桥路的东侧，紧邻国贸、嘉里中心.坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目，并成为CBD的旗舰商业。项目简介1Codeofthisreport|44规划简介项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。它的上空，亚洲首座、全球第二大规模的电子梦幻天幕凌空而起。天幕长250米，宽30米，总耗资2.5亿元，由曾获奥斯卡奖和四次艾美奖的好莱坞舞台大师JeremyRailton担纲设计。项目简介1Codeofthisreport|45世贸天阶理念“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念，精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛。项目简介1Codeofthisreport|46总体布局项目打破传统布局，西班牙建筑风格商业分为南街、北街及地下B1组成。这样就形成了中央大广场，其标志性的天幕也就设置于此。南街北街规划设计2Codeofthisreport|47南街国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发国际生活馆。规划设计2Codeofthisreport|48北街云集了最流行和时尚的休闲品牌，满足现代生活的年轻群体。规划设计2Codeofthisreport|49广场规划设计2Codeofthisreport|50天幕广场最大的亮点就属震撼的天幕了，它也是时髦天阶的灵魂。用“华丽”形容它一点都不过分！它长为250米，宽度30米的巨型LED显示屏，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大。它是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。规划设计2Codeofthisreport|51天幕在世贸天阶的天幕下经常举办大型活动。如：蔡依林新专辑大丈夫天幕首播；可口可乐携手世贸天阶畅爽开新年倒计时活动；ETIHADAirways阿提哈德航空展；世贸天阶9.15奥运文化广场启动仪式等。播放时间：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00规划设计2Codeofthisreport|52北街云集了最流行和时尚的休闲品牌，满足现代生活的年轻群体。业态组合3Codeofthisreport|53北街F1时尚服装：Ben shemanMadame figaroFrench connectionGant 潘怡良Guess 钟表及珠宝周大福豪门世家美容及健康护理MAC酒吧enoteca业态组合3Codeofthisreport|54北街F2时尚服装：Gant Guess it鞋：Lea foscati酒吧时尚廊业态组合3Codeofthisreport|55北街F3美容及健康护理：THANN朴成吉吉发型设计菩提岛丽时国际美发沙龙安娜柯林生活品味：维塔艺术馆美食：金钱豹国际美食百汇业态组合3Codeofthisreport|56北街F4美食：新沸腾渔乡金钱豹国际美食百汇业态组合3Codeofthisreport|57南街国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发国际生活馆。业态组合3Codeofthisreport|58南街F1时尚服装：Zara;AdidasEnergie;SjsjFornarina;Misssixty钟表天梭;Follifollie儿童天地Follifollie baby生活品味Coast coffee丝芙兰美食：星巴克酒吧：CJW业态组合3Codeofthisreport|59南街F2时尚服装：G-star;GiordanoMango;MexxJessica配饰及鞋：7 princes;Bata百丽;Muxjoyeux-fr;bloom珠宝：意龙钻石美容及健康护理：Korres银行：农行业态组合3Codeofthisreport|60南街F3时尚服装：Sony欧时力2%配饰及鞋：Shes健康护理：californiafitness业态组合3Codeofthisreport|61南街F4鞋：La senzaLysa&lycotriumph美容及健康护理：californiafitness许凯造型儿童天地KidslandOkaid西瓜头儿童美发玩主义世高玩具生活品味Happy huose傲胜美食：翡翠膳坊八鸟北海道昆布锅金汤匙私房菜Metting point gelato业态组合3Codeofthisreport|62B1时尚服装：鸿星尔克配饰及鞋：Cross;Impression亮视点;NikeSparrow;钟表：Casio美容及健康护理：加美乐汇美舍生活品味：生态家苹果专卖Lock lock美食：冰果元素喜买得Coups coffee酒吧：song业态组合3Codeofthisreport|63儿童摄影、美发内有众多供小朋友玩耍玩具，这样使小朋友剪发、照相时变得更加听话。业态组合3Codeofthisreport|64时尚艺术娱乐品牌互动新业态“体验式”商业中心60左右还是服装、服饰。同时像酒吧，Club，还有书吧等，占了一定的比重。不是最高的奢侈品，不是最高的奢侈品，但是是非常时尚品牌但是是非常时尚品牌的聚集地的聚集地 ！业态组合3Codeofthisreport|65商品陈列立体式的服装陈列富有艺术特色的橱窗陈列商品陈列与VMD特点4Codeofthisreport|66VMD特点展示已招商品牌，形成品牌嫁接促进招商工作。商品陈列与VMD特点4Codeofthisreport|67VMD特点无论是停车场、电梯间、走道还是手扶梯下面都无处不在的表现出项目的时尚、人性化及艺术感。商品陈列与VMD特点4Codeofthisreport|68VMD特点天幕这个震撼的卖点被无限放大。商品陈列与VMD特点4Codeofthisreport|69公共空间公共空间尺度开阔，处处体现开阔大气。室内装修与导示系统5Codeofthisreport|70中庭中庭采用屋顶玻璃处理，白天自然采光优异。生态、自然。室内装修与导示系统5Codeofthisreport|71手扶梯花型图案交相呼应。整体视觉体现出时尚、华丽以及贵气。室内装修与导示系统5Codeofthisreport|72艺术品维塔艺术馆的进入以及部分艺术品的展览，使项目艺术氛围浓厚室内装修与导示系统5Codeofthisreport|73停车场停车场装修现代、时尚。地下停车场是以半小时为最小计量单位，每半小时2.5元，一小时5元。固定1450元/位.月，非固定1250元/位.月1400个车位。室内装修与导示系统5Codeofthisreport|74导视系统设有完整的导示系统，非常清晰具体。室内装修与导示系统5Codeofthisreport|75Part 4 CBDCBD商圈之国贸商城商圈之国贸商城Codeofthisreport|76国贸所处地段区位优越，交通便利，带来大量的消费人流；开发商的强大实力是项目成功运营的重要保障项目简介1天安门故宫工人体育场北京东站国贸中心项目基本情况位置东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区；交通地面交通 东三环和长安街交叉的金十字；地下交通 一线地铁；规模占地12万平米，总建面56万平米，由五大部分组成 ，包括写字楼、公寓、酒店、展厅、商城，各部分均为同类型顶级物业。开发商中方 商务部、外方 马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司地图国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的，为其顶级形象奠定了基础；开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象的重要原因和保障。Codeofthisreport|77国贸是一个综合体项目，每一类别均为同类型中的顶级物业，牢固树立高端形象，同时为商业带来消费群项目简介1写字楼 公寓展厅饭店包括两幢外观相同的38层写字楼国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米展厅总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会两座：五星级的中国大饭店总建筑面积 11万平方米，客房738间，是众多元首、商业巨头、知名人士的下榻之地；四星级的国贸饭店总建筑面积 3.9 万平方米，地上 8 层，地下 1 层，共有客房552间由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓国贸饭店国贸饭店公寓公寓国贸展厅国贸展厅写字楼写字楼Codeofthisreport|78为满足国贸其他业态客户商业需求，商城运营而生，经历10余年的发展，成为北京高品位消费场所的代表项目简介1商品丰富的起步阶段商品丰富的起步阶段经营背景：商业市场不算丰富，满足国贸中心写字楼、公寓及酒店客户的消费、服务需求经营特色：自营店为主、租赁专卖店为辅的形式。效益：平均出租率达到90%，到94年底年均收益率为60%以上。品牌概念初步形成的扩建阶段品牌概念初步形成的扩建阶段经营背景：95年完成精品区扩建经营特点：引进国际著名品牌入驻，自营店嘉里中心向主题店发展，其他自营店逐步向精、深方向发展效益：国贸商场年平均出租率达90%，到97年97年底年平均收益率为8%以上领先业态的腾飞阶段领先业态的腾飞阶段经营背景：二三期工程开工建设，经营面积扩大，软硬件功能改造经营特色：商业业态与世界同步，成为真正现代购物中心的MALL1990年8月开业起步阶段扩建阶段腾飞阶段1994年1997年150000平米商品丰富阶段2009年18000平米2000平米国际精品区品牌概念初步形成阶段60000平米300余家商城租户领先业态的腾飞阶段98年率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，经过10余年的努力，商城以最具时尚潮流的品牌组合，成为北京高品位消费场所的代表Codeofthisreport|791990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式；2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层；由2美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来，并与地铁国贸站直接相接，通行十分便利；全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全；国贸自身的写字楼、酒店、公寓客户；周边使馆区及其他物业的客户；全市及海内外来京旅游的高端人群。商业概况规划设计业态组合客户来源商业延续其整体物业的高端形象，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所项目简介1Codeofthisreport|80合理、全面的品牌组合，充分考虑客户需求，满足不同客人时尚消费需求，进驻商家均为国际顶尖品牌商业业态2全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全，800平米冰面的京城首家商厦内针柄溜冰场新颖独特。首层、二层：以高档、时尚为主题的服装服饰精品区地下二层：休闲娱乐区地下一层：时尚消费区，引入了晨曦百货作为主力店国贸商城业态组合代表品牌国际精品GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、M0NTBLANC、BACCARAT男女服装INNEE、GFFERRE 、AQUASCUTUM、PINK、 DAKS、 Adidas首饰、饰品EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PILGRIM皮具皮鞋FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE家居礼品图书中国金币、绣花张、皇绣绣品、ALESSI 、齐物诚品200家40家140家服装服饰店国贸商城的豪华阵容Codeofthisreport|81与一般商业项目餐饮占比较大不同，国贸商城中男女服装占绝对比例，这是由其顶级商业的定位决定的商业业态2目前已开业的店铺164家，男女服装占绝对比例餐饮基本作为商城的配套而存在业态组合业态组合代表品牌代表品牌男女服装男女服装60家餐饮餐饮27家 首饰精品首饰精品17家皮具皮鞋皮具皮鞋20家家居礼品图家居礼品图书书13家服务服务10家其他其他17家Codeofthisreport|82主入口主要排布高档次的物业，商城尽端商业档次较低；整个商城动线呈循环型，导视清晰商城平面3高档次物业基本沿主入口排布，面积划分也相对完整，公共面积更为充分；尽端（南侧）商业档次相对较低；面积划分较为细碎，公共面积相对较小。项目导视系统清晰Codeofthisreport|83晨曦百货晨曦百货、华润万家、屈臣氏是国贸商城三大主题商店，为商城带来大量人气以年轻时尚为主题的主题百货店 ，营业面积3300平方米，主要经营服装等。主力店4华润超市个人护理商店，标顾客锁定在1835岁的女性，有化妆品、药物、个人护理用品、时尚饰物、糖果、心意卡及礼品等二万五千种 屈臣氏中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店。Codeofthisreport|84循环结构：整体设计以循环式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将国贸中心庞大建筑群有机联系商城特色5美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来。以项目东入口为例由电梯上二层写字楼大厅二楼写字楼大厅一楼大厅设置银行大厅右方由楼梯下至地下一层商城一楼大厅设置银行大厅右方有电梯到地下商城一楼大厅跳高2层一楼大厅挑高，凸现大气Codeofthisreport|85真冰溜冰场特色真冰溜冰场特色基础数据位置：商城地下二层开业： 1999年月总面积：1450平方米冰面：800米客流量：10万人次/年其中青少年儿童占总量的80%以上人气旺盛早上九点，已经聚集了众多的小孩练习溜冰，很多家长在旁边守候陪同真冰溜冰场：800平米冰面的溜冰场是北京首家商厦真冰溜冰场，设计新颖独特，为商城带来大量人气商城特色5环保冰场：是北京目前唯一的一家环保冰场，采用盐水作为介质，无污染配套齐全：冰鞋型号齐全，从儿童穿的25号到成人的47号；冰场内的小食店提供饮料和零食，供客人休憩丰富多彩的活动：冰场定期会组织花样滑冰表演或冰上趣味比赛；冰场还组织各年龄段的花样溜冰班，冰球训练班。在营业时间外还可包场打冰球。优惠的价格：不同时间段90分钟的价格为30元至50元，还包括冰鞋费玻璃天幕：30米跨度的玻璃天幕下的国贸溜冰场，阳光直泻而下，落地却是光滑的真冰。Codeofthisreport|86细节：富有新意的环型花坛，采集阳光的玻璃天井，精致的橱窗陈列，舒适宽敞的公共休憩场所商城特色52细微之处打动客户134玻璃天井精致橱窗舒适的休憩环型花坛商城由美国商城设计师创意，众多的玻璃穹顶成为商城的重要特色，众多造型各异的坚定、弧形顶与地面的弧形走廊有机稽核众多的绿色植物、座椅、艺术品陈列等艺术环境使人在不经意间感受到设计师的细致入微人们在逛国贸的时候感受到阳光的照耀，将国贸商城称为 “阳光商城”Codeofthisreport|87软硬件条件优秀软硬件条件优秀国贸商城为大品牌创造了与世界商业同行一致的软硬件条件，定位服务准确整体布局合理整体布局合理座位北京中央商务区CBD核心部位的国贸中心整体结构布局合理，充分体现了优质物业设施的综合优势，深得大品牌喜爱。基本定位：基本定位：面向中高收入人士，提供购物、休闲、娱乐、服务的一站式消费场所软硬件改善：成功的软硬件全方位改善，创造出良好的经营业绩，国贸商城不仅在校得这心目中独树一帜，成为北京最老牌的奢侈品商业营销推广：成功的营销推广，丰富的公关活动，与媒体的良好合作，营造出良好的经营环境经营现状：08年初国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月，但平均出租率却高达98.69%。这证明国贸商城采用领先的SHOPPING MALL商业业态是成功的国贸商城前期定位准确，面向中高收入人士，成功的软硬件改善以及成功的营销推广，经营业绩良好运营管理6旗舰店：许多大品牌将其在国贸的专卖店定位为中国旗舰店，核心地位：伴随着国贸三期工程的建设，国贸中心逐渐成为北京中央商务区CBD的核心，领先地位已经确立。虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈，但仍有大批奢侈品购买人群只认 “国贸”这个金字招牌运营管理Codeofthisreport|88国贸商城：市域顶级商业成功要素分析位置：国贸桥金十字在北京拥有一线交通、区位优势；形象：各物业类型档次、形象匹配，拥有北京独一无二的综合类物业的顶级形象；客户量：国贸本身规模即带来了较多的高端客流，为其顶级商业的消费提供了支持；入市时机：入市时周边无商业成熟区；开发商目标：入市时国家对商业控制严格，政府、开发商将其作为制高点来考虑，所有形象都为其服务;规划：尽量做到了开放，动线设计富于变化，并能形成回路，交通等公共面积充分，铺面开间、面积划分与其定位相匹配；商业经营：付出了足够的耐心塑造形象、培育市场。主主观观客客观观项目总结7Codeofthisreport|89Part 5 购物中心项目总结购物中心项目总结Codeofthisreport|90购物中心建立条件：区位优越，开发商实力雄厚，停车位充足，建筑设计凸现购物中心特色建筑特征：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化停车位：停车位充足，保证客户停车方便设计：保证足够的采光、通风；动线设计合理，安全防范到位开发商：强大的资金实力保证项目的运营区位：区位优越，交通可达性好，项目周边商务氛围浓厚购物中心购物中心建设的前建设的前提条件提条件Codeofthisreport|91购物中心项目开发运营关键点：前期市场准确的定位十分必要，项目要凸现自己的特色，引进大型商家入驻，业态组合合理定位准确主题特色大型品牌商家入驻合理的业态组合购物中心项目的前期要有充分的市场调研，对项目进行合理的市场定位购物中心的主题、特色，有利于进行市场差异化，增加项目的核心竞争力，吸引客流大型品牌入驻是确定和提升购物中心地位与形象的首要因素，不仅带来大量的人流，而且能能够增强其他小型品牌和商家的入驻信心，保证项目的出租率。合理的业态组合保证客户在购物中心吃、穿、住、用、行的一站式消费需求得到满足Codeofthisreport|92购物中心项目KPI因素总结商务成熟区内商务成熟区内保证车行、人行均可方便到达保证车行、人行均可方便到达不限，一般为综合体不限，一般为综合体目标明晰，拥有持续经营和推广的决目标明晰，拥有持续经营和推广的决心、能力心、能力依赖成熟的商业氛围依赖成熟的商业氛围与周边能够形成较明显的差异化优势与周边能够形成较明显的差异化优势购物中心项购物中心项目目的的KPI体系体系硬性指标硬性指标软性指标软性指标区位区位道路条件道路条件建筑形式建筑形式开发商开发商商业氛围商业氛围入市时机入市时机商务、商业二者形象、气质、定位相商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑互匹配、支撑定位定位93ThanksforyourattentionWishyouagoodday!