*RCBAAAAAAAAA()报告第A小组组长：AAA组员：1借贷人评估借贷人评估地产项目贷款评估地产项目贷款评估授信收益评价授信收益评价授信风险分析授信风险分析结论及建议结论及建议目录Contents01020304052Part 1借贷人评估3借贷人评估借贷人评估借款人信息借款人信息NCRCB南昌南昌农商商银行行借款人名称借款人名称AAA借款人成立日期借款人成立日期2010年$ $注册资本注册资本1000万元BANK实收资本实收资本1000万元4借贷人评估借贷人评估借款人股东信息借款人股东信息NCRCB南昌南昌农商商银行行张三张三李四李四贷款100万元无不良信用记录无对外担保对外担保200万元有1次2000元信用卡逾期记录5借贷人评估借贷人评估借款人财务指标分析借款人财务指标分析NCRCB南昌南昌农商商银行行近几年近几年财务指标财务指标6近几年近几年财务指标财务指标借贷人评估借贷人评估借款人财务指标分析借款人财务指标分析NCRCB南昌南昌农商商银行行7123财务分析FINANCEFINANCE借贷人评估借贷人评估借款人财务指标分析借款人财务指标分析NCRCB南昌南昌农商商银行行公司从成立起至今未进行任何项目建设公司从成立起至今未进行任何项目建设, ,无销售收入。无销售收入。公司通过股东投入等购买了该宗项目用地公司通过股东投入等购买了该宗项目用地, ,目前公司资产负债率为目前公司资产负债率为30%,30%,财务状况尚好。财务状况尚好。8借贷人评估借贷人评估借款人股权结构图借款人股权结构图NCRCB南昌南昌农商商银行行张三张三700万李四李四300万现金形现金形式式9借贷人评估借贷人评估借款人核心竞争力分析借款人核心竞争力分析NCRCB南昌南昌农商商银行行一般管理商业模式资质能力品牌号召力开发业绩资金情况法人代表王五，中国注册资产评估师；高级工程师；工商管理硕士开发+销售具有国家房地产开发企业三级资质证书尚未形成品牌效应未有开发经验尚好10借贷人评估借贷人评估其他其他NCRCB南昌南昌农商商银行行借款人信息借款人信息开发经验开发经验与我行合作情况与我行合作情况A股东李四：对外担保200万元；有1次200元信用卡逾期记录。股东张三：有贷款100万元：无不良信用记录：无对外担保。B暂无B对于商业地产项目，借款人应具备5万平米商业地产的开发经验，目前公司暂无。11Part 2地产项目贷款评估12地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目合规情况项目合规情况NCRCB南昌南昌农商商银行行国有土地使用权证国有土地使用权证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证尚未取得的证件尚未取得的证件取得的证件取得的证件其他合规情况其他合规情况暂未获得暂未获得地方发改委核准或备案地方发改委核准或备案暂未获得暂未获得环保部门的环评批复环保部门的环评批复暂未取得暂未取得交通影响评价报告交通影响评价报告13地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目基本信息项目基本信息NCRCB南昌南昌农商商银行行项目项目基本信息基本信息14地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目位置及优势项目位置及优势NCRCB南昌南昌农商商银行行位置位置本地块位于南昌市红谷滩中央商务区，世贸路与凤凰中大道交汇处地块内。土地面积，规划用途为商住用地；土地使用年限：商业40年；容积率为.；建筑密度为%；绿地率为5%。优势优势、地理位置优越本项目地处南昌市红谷滩商务区核心位置，周边开发较为成熟，南昌市委市政府、万达广场、天虹商场等都相对成熟。、开发前景远大本地块较为规整，周边区域已较为成熟，南昌房地产市场看红谷滩片区，红谷滩片区价值则在中央商务区，而本项目正位于红谷滩中央商务区核心位置，具有得天独厚的开发前景优势。、交通极其便利项目周边交通便捷，近有世贸路直通市委市政府，旁有凤凰中大道、碟子湖大道直达南昌大桥、八一大桥，远期规划还有地铁四号、五路线交汇于此，真正双地铁交汇物业，交通极其便捷。15地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目户型结构说明项目户型结构说明NCRCB南昌南昌农商商银行行备注：户型总面积=单位建筑面积套数，户型占比=相应户型总面积/户型总面积合计，户型总面积合计应等于项目住宅可销售建筑面积。16南昌经济环境消费品市场繁荣活跃招商引资工作稳步推进财政收入增长较快金融市场运行平稳对外贸易增势保持迅猛工业经济运行平稳投资规模继续扩大地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目行业和市场分析项目行业和市场分析NCRCB南昌南昌农商商银行行18地产项目贷款评估地产项目贷款评估南昌市上半年住宅成交情况分析南昌市上半年住宅成交情况分析NCRCB南昌南昌农商商银行行2011年上半年，由于新国八条以及限购令的政策出台，对南昌市上半年整体楼市成交起到了一定的抑制作用。据搜房网数据监控中心统计：2011年上半年南昌市新房住宅共成交1016410164套，成交面积达1089871.441089871.44；日均签约5656套，日均签约面积约6021.396021.39。2011年第二季度环比2011年第一季度南昌市新房住宅成交套数小幅上涨上涨10.96%10.96%，成交面积却下滑下滑-16.65%-16.65%，新房非住宅成交套数上涨上涨24.29%24.29%，成交面积高达55.41%55.41%。19地产项目贷款评估地产项目贷款评估项目财务测算项目财务测算NCRCB南昌南昌农商商银行行预计实现销售收入AAAA楼面地价（总地价/可销售建筑面积）AAAA元/预计实现销售利润AAAA可售面积及单位售价（可按不同物业类型填）预计净利润AAAA物业类型可售面积可售面积单位售价预计销售利润率AAAA办公AAAAAAAA预计净利润率AAAA商业AAAAAAAA盈亏平衡点销售率AAAA其他AAAAAAAA盈亏平衡点销售单价AAAA元/按可售面积计算的单位投资成本元/项目项目财务测算财务测算20地产项目贷款评估地产项目贷款评估住宅地产项目贷款评估（备选）住宅地产项目贷款评估（备选）NCRCB南昌南昌农商商银行行该项目贷款公司同意用开发用地AAAAAAAA平米土地作抵押，2014年10月经江西瑞源房地产评估公司评估，该土地价值为AAAAAAAA万万，抵押率为50%50%，同时增同时增加公司股东个人连带责任担保。加公司股东个人连带责任担保。抵押抵押评估评估结果结果21Part 3授信收益评价22授信收益评价授信收益评价贷款利率申请与授信收益测算贷款利率申请与授信收益测算NCRCB南昌南昌农商商银行行利率上浮存款存款结算业结算业务量务量中间业中间业务收益务收益存款存款收益收益贷款贷款收益收益AAAA% % % %贷款利率定价及理由：经与公司协商，本次授信我行的利率定价为，基准利率上浮AA%。授信效益测算：包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以及实际发生的存款、结算业务量的变动情况。23Part 4授信风险分析24授信风险分析授信风险分析授信风险类别授信风险类别NCRCB南昌南昌农商商银行行授信风险授信风险类别类别项目市场项目市场风险风险项目进程项目进程与管理与管理风险风险政策调整政策调整风险风险市场竞争市场竞争风险风险25授信风险分析授信风险分析项目市场风险项目市场风险NCRCB南昌南昌农商商银行行项目市场风险项目市场风险政策转向预期导致市场观望，需求减弱的风险；房地产企业的迅速扩张导致负债水平快速上升，经营风险增加；银行监管政策收紧带来的企业资金流动性风险；成本上升带来的项目运作风险；经济回升的脆弱影响房地产市场稳固复苏；房地产项目自有资本金比例降低增加银行承担项目运作的风险；控制措施控制措施严格贷款封闭管理操作加强限额管理，控制集中度风险加强项目融资额度管理合理调整客户结构加强商业用房贷款和经营性物业抵押贷款业务的管理防范个贷风险，加强合规管理26授信风险分析授信风险分析项目进程与管理风险项目进程与管理风险NCRCB南昌南昌农商商银行行项目进程与管理风险项目进程与管理风险未严格进行贷款用途管理土地抵押未转为在建工程抵押，造成销售回款难以封闭对销售资金回笼监管失控，贷款到期还贷资金无法落实未按约定的销售比例还款，存在贷款到期无法还款的风险27授信风险分析授信风险分析政策调整风险政策调整风险NCRCB南昌南昌农商商银行行政策调整风险 1、信贷政策宽松，房地产贷款增长迅猛； 2、开发商通过竞投“地王”起到示范作用； 3、“去库存”转向“加库存”； 4、房地产行业的高利润刺激大量非地产行业的资金流入； 5、各地政府迫于土地财政压力，出台措施鼓励开发商购地。政策调整风险政策调整风险28授信风险分析授信风险分析市场竞争风险市场竞争风险NCRCB南昌南昌农商商银行行该项目周边已无同类型楼盘开工销售，不存在售楼压力和行业之间竞争的可能性，必然会吸引理性的消费群体，所以该风险可能性不大。市场竞争风险市场竞争风险29Part 5结论及建议30授信条件及要求 一、该公司符合我行房地产客户的准入条件，即项目自有资金达45%以上，四证齐全，经营状况良好，有较强的资金实力和房地产开发能力。 二、该项目地理位置较好，市场定位准确，符合市场需求，能够产生良好的社会效益和经济效益，项目是可行的。 三、该公司以项目13.41亩土地使用权作贷款抵押，同时提供个人无限责任担保，贷款有第二还款来源。 四、 该公司愿意接受我行的贷后管理监督，并提供真实详细的项目用款计划，便于我行监督资金使用，控制项目运作。结论及建议结论及建议NCRCB南昌南昌农商商银行行1 1一、该公司符合我行房地产客户的准入条件，即项目自有资金达AA%以上，四证齐全，经营状况良好，有较强的资金实力和房地产开发能力。2 2二、该项目地理位置较好，市场定位准确，符合市场需求，能够产生良好的社会效益和经济效益，项目是可行的。3 3三、该公司以项目AA亩土地使用权作贷款抵押，同时提供个人无限责任担保，贷款有第二还款来源。4 4四、该公司愿意接受我行的贷后管理监督，并提供真实详细的项目用款计划，便于我行监督资金使用，控制项目运作。31结论及建议结论及建议NCRCB南昌南昌农商商银行行五、公司将项目结算专户开在我行，贷款必须用于项目建设，项目销售回笼资金在我行结算，优先用于还贷。六、项目按揭必须在我行办理，并承诺后续三期的按揭贷款总额的100%在我行叙作，并与我行签订按揭贷款合作协议。七、综上所述，在落实以下叙做条件的情况下。1、办妥合规有效的土地使用权抵押登记手续及项目四证齐全。2、落实全部股东个人连带责任担保。3、与我行签定住房按揭贷款协议，在我行叙做按揭贷款。5 56 67 732结论及建议结论及建议NCRCB南昌南昌农商商银行行 鉴鉴于于以以上上情情况况，本本人人同同意意继继续续核核定定江江西西天天房房房房地地产产有有限限公公司司人人民民币币1000010000元元授授信信额额，期期限限一一年年，总总量量全全部部用用于于商商业业开开发发贷贷款款，期期限限A A年年，利利率率执执行行基基准准利利率率上上浮浮AA%AA%，。以以项项目目开开发发用用地地AAAA亩亩土土地地使使用用权权作作贷贷款款抵抵押押，并并由由股东个人提供无限责任担保。股东个人提供无限责任担保。33NCRCB南昌南昌农商商银行行感谢聆听ThankYou34Thanks CandiesH_Design微信微博353637