前言前言 谋事在人谋事在人 成事亦在人成事亦在人 有人说谋事在人，成事在天，但对于房地产开发来讲，没有不有人说谋事在人，成事在天，但对于房地产开发来讲，没有不好的地块，只有不适合地块的定位；没有不好的市场，只有不适合好的地块，只有不适合地块的定位；没有不好的市场，只有不适合市场的产品；没有卖不出去的房子，只有找不到方向的营销。市场的产品；没有卖不出去的房子，只有找不到方向的营销。 对于本项目来讲，只要依时、依势、依市、依事而为，就能在对于本项目来讲，只要依时、依势、依市、依事而为，就能在激烈的市场竞争中处于不败之地。激烈的市场竞争中处于不败之地。 目目 录录 第一章第一章 - 目前市场研判目前市场研判 第二章第二章 - 在售项目分析在售项目分析在售项目分析在售项目分析 第三章第三章 - 项目项目SWOTSWOT分析分析 第四章第四章 - 项目市场定位项目市场定位 第五章第五章 - 项目建筑规划建议项目建筑规划建议 第六章第六章 - 营销策略营销策略 第七章第七章 - VI系统示意系统示意 第一章第一章 新乡市目前市场研判新乡市目前市场研判1 1 1 1） 新乡市概况（略）新乡市概况（略）新乡市概况（略）新乡市概况（略）2 2 2 2） 新乡市房地产市场现状分析新乡市房地产市场现状分析新乡市房地产市场现状分析新乡市房地产市场现状分析新乡市房地产现状分析新乡市房地产现状分析方方位位细细分分 新乡市房地产现状分析新乡市房地产现状分析宏观市场调查与分析宏观市场调查与分析新乡市地产按照销售集中度分为三大板块：东区：新市政府所在地，房地产开发以公务员小区为主，配套成熟，但小区规划设计一般。市中心：新乡传统商业、居住区，由于地块限制，项目多是中小型，且偏重于商业。高新区板块：创新型房地产产品聚集地，会聚了新乡大批高端房地产项目。新乡市房地产现状特点新乡市房地产现状特点高新区市场领秀，上仰新乡整体房价：高新区市场领秀，上仰新乡整体房价： 1） 高新区板块地产项目是新乡地产的新贵，新兴富人区； 2）物业形态多元：包括独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层花园洋房、小高层； 3）房价比较高，以建业绿色家园天鹅堡每平方米均价已经卖到了2700元，而与建业 名郡毗邻的一些项目，每平方米均价也都卖到了2100元。名企进驻，带动地产投资名企进驻，带动地产投资1）近两年，新乡市房地产开发企业已由原来的60多家增加到140余家，其中有相当一部分是外地企业；2）业态多元，大盘涌现。如公务员小区占地近700亩、牧野新城占地约600亩、新飞花园占地450亩、国家2A级康居示范工程博筑花园占地约400亩；3）产品品质和服务迈上了更高台阶。新乡市房地产现状特点新乡市房地产现状特点新区、开发区房价会随着区域成熟程度而趋高新区、开发区房价会随着区域成熟程度而趋高1）新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。2）大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。新乡市房地产现状特点新乡市房地产现状特点商业地产渐升温，多种商业地产业态并存商业地产渐升温，多种商业地产业态并存1）商业地产业态日渐丰富，步行街、shopping-mall、酒店式公寓在新乡相继出现，由过去底商的初级形态，发展为多种商业地产形态共存。2）商业地产的规模也逐渐增大，例新乡台北时代广场，开发面积达到7万平方米，华彬阳光城单底层商铺约3万平方米。新乡市房地产现状特点新乡市房地产现状特点新乡市房地产现状限制新乡市房地产现状限制1）大型企业开发建设员工住宅小区及政府兴建公务员小区，分化社会购买力量。2）新乡市区人口近百万，随着经济力量的提升，受郑州地产发展的强辐射，置业地点向省会拓展。3）早期宅基地建房的二手交易。新乡市房地产发展趋势新乡市房地产发展趋势单位：万方平米十一五期间新乡市住房建设计划十一五期间新乡市住房建设计划新乡市房地产发展趋势新乡市房地产发展趋势十一五期间新乡市建设用地计划十一五期间新乡市建设用地计划单位：平方公里第二章第二章第二章第二章 新乡市在售项目分析新乡市在售项目分析新乡市在售项目分析新乡市在售项目分析新乡市房地产市场现状印象新乡市房地产市场现状印象新乡市房地产市场现状印象新乡市房地产市场现状印象1）中心城区：位置优越，配套齐全，区域客户稳定性强，忠诚度高。2）高新区：区域供应量大，大盘比较多，区域影响力明晰。3）东区：符合地产发展的前瞻性，政府支持力度大，价格有良好的涨势空间。中心城区在售项目均价对比中心城区在售项目均价对比中心城区在售项目主力面积对比中心城区在售项目主力面积对比中心城区在售项目主力总价对比中心城区在售项目主力总价对比中心城区在售项目分析中心城区在售项目分析1 1）该区域产品户型面积不尽合理，大户难销成为该区域在售项目）该区域产品户型面积不尽合理，大户难销成为该区域在售项目的硬伤；的硬伤；2 2）市民长期居住习惯形成的位置优越性及周边配套的齐全性是该）市民长期居住习惯形成的位置优越性及周边配套的齐全性是该区域在售项目的最大优势；区域在售项目的最大优势；3 3）市场表现价较高。）市场表现价较高。高新区在售项目均价对比高新区在售项目均价对比高新区在售项目主力面积对比高新区在售项目主力面积对比高新区在售项目主力总价对比高新区在售项目主力总价对比1）大盘较多，产品多元，价格差异化大；2）产品销售时间长，项目形象根深蒂固，挖掘早期入住业主以“老带新”渠道营销及口碑传销是目前该项目的销售特色；3）项目位置已普遍为市民所接受。高新区在售项目分析高新区在售项目分析东区在售项目均价对比东区在售项目均价对比东区在售项目主力面积对比东区在售项目主力面积对比东区在售项目主力总价对比东区在售项目主力总价对比1）区域价格逐步上扬，投资价值和未来发展成为最大卖点；2）小高层、高层住宅建筑投放量明显增大，外来开发商居多，开发实力强，市场运作手法相对成熟；东区在售项目分析东区在售项目分析1）新乡在售项目产品形态多样化、近两年，高层、小高层开发量明显增加；2）市民接受度对于小高层及高层仍存一些抗性，但由于这两种产品在未来的持续增量投放，引导期将迅速缩短，被市场所接受。3）高层、小高层均价在2400左右，多层价格在 1600左右；4）相比之下，市民更接受综合配套多元的高层楼盘，对开发商的实力信心是强有力的保障。新乡市房地产市场现状综合分析新乡市房地产市场现状综合分析新乡市房地产市场现状综合分析新乡市房地产市场现状综合分析第四章第四章 项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析优势分析：优势分析：1）新乡房地产市场发展的相对规范，较成熟，房价稳中上升，市场前景好；2）项目所处高新区入口、生活配套设施齐全、商业氛围较好、人气较旺；3）项目小开发速度快、资金投入较少，资金回报率高；4）区域市场客户稳定，市场成熟；劣势分析：劣势分析：1）高层在新乡销售抗性较大；2）地块面积较小，绿化及项目自身配套难以达到，部分客户生活要求无法达到；项目项目项目项目SWOTSWOT析析析析市场威胁分析：市场威胁分析：1）周边楼盘的多层大多价格都在2000元/平方以下，这可能对我们高层项目有一定的冲击、而高层小高层均价较高、对我们的项目价格而言可能会起到拉动的作用。2）市场销售的楼盘大多都是现房，购房者的选择余地较大，内部认购、提前回款压力较大；项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析项目机会：项目机会：1、小高层建筑要突出个性、需要较好的营销手段引导、销售平面广告要有创艺；2、因本居住区已形成、生活各种配套比较完善，为项目低价销售提供了保障；3、商业氛围较好，商业销售难度不大。4、当地对预售和国六条的相关新政不敏感，操作余地大；项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析 第四章第四章 项目市场定位项目市场定位引引 言言 新乡，需要一种符合潮流却又遵从习惯的楼盘； 新乡，需要一种休闲舒适却又流露品位的楼盘； 新乡，需要一种体现尊贵却渗透进生活的楼盘； 新乡，需要一种从容大气却精致于细节的楼盘； 新乡，需要一种国际化生活； 新乡，需要引领风尚的生活；项目定位项目定位国际化风尚生活区国际化风尚生活区国际化风尚诠释国际化风尚诠释 国际化：国际化：一线的、尖端的、走在流行前沿的、最具有代表性的； 风风 尚：尚：体现为一种独特的心理环境，它稳定而具有导向性。国际级风尚生活区特征国际级风尚生活区特征 潮流潮流 却遵从于习惯休闲休闲 却流露着品位尊贵尊贵 却渗透进生活大气大气 却精致于细节风尚人群的风尚人群的N种幸福时光种幸福时光 6：30 在宽敞的客厅里铺上瑜迦垫，在通畅的空气里调整呼吸，溶化在自我的空间；7：40 上班前，在相邻的停车位发现和我同款的车型，呵！11：30 老公打电话说今天投资的股票又涨了，他在楼下的西餐厅里订了位置，邀我共享；15：00 收到短信，小丽说周末要来参观我家的装修，家里成了样板间，得意的笑；19：00 我在厨房褒汤，老公在书房上网，儿子在看水景墙里的小鱼今天长大了多少；21：00 站在阳台，夜风微凉，回望屋内柔柔的灯光，心头有暖暖的幸福荡漾；风尚人群的风尚人群的N种幸福时光种幸福时光 住宅客户定位住宅客户定位抓住主流消费群，是市场主要购买力所在：1、公务员；2、企业中高层管理者；3、事业单位中高层管理者（学校、医院等）；4、个体企业主。5、单位效益较好的青年职业者其他补充客户（非主流）：其他补充客户（非主流）：6、新乡市周边县及其他地市的购房客户群；7、部分追求发展（个人或孩子）的乡镇、村事业有成的人士；8、家在新乡人在外地市工作或经商的人士；重点客户与次重点客户比：重点客户与次重点客户比： 新乡市场上的重点客户年龄层定位在2845岁； 以二次置业为主，一次置业为辅，以升值潜力和性价优势 而吸引的投资型消费者； 以区域范围目标客户为主，周边换房客户为辅。住宅客户定位住宅客户定位产品定位产品定位 根据对整体市场状况、区域市场形势、项目自身条件的综合分析，根据对整体市场状况、区域市场形势、项目自身条件的综合分析，以实现较高的利润、回避市场风险为原则，建议如下：以实现较高的利润、回避市场风险为原则，建议如下： 三室两厅（单卫）三室两厅（单卫）: 占项目开发总量的32%左右 三室两厅（双卫）三室两厅（双卫）: 占项目开发总量的35%左右 两室两厅两室两厅: 占项目开发总量的20%左右 商业部分商业部分: 占项目开发总量的13%左右产品定位分析产品定位分析 塑造产品高附加值，价值大于价格，以目前在市场 上最具竞争力的三室两厅为主力户型，直接针对目标客户，舒适实用，升值空间大；设计差异化两房，占位市场空缺，以差异、创新产品冲击市场，以低总价取胜； A、三室两厅（单卫）定位：、三室两厅（单卫）定位： 大客厅、大主卧、设计合理、舒适； 面积控制在108-118，创新户型，3米层高，创新水景墙的设计。 B、三室两厅（双卫）定位：、三室两厅（双卫）定位： 大客厅、主卧可设计换衣间或衣橱，丰富产品内容； 面积控制在125-135，创新户型，3米层高，水景墙并配以入户花园提高档次，有效解决本项目绿化率不高的缺憾。 C、两室两厅定位：、两室两厅定位： 注重餐厅设计的实用性，面积控制在80-98； D、社区商业定位、社区商业定位 单层商铺80-120/间，一二层联体销售，部分一层单独销售,单销一层面积控制在80左右；户户型型定定位位 价格定位价格定位住宅部分：住宅部分： 1）入市均价控制在2400元/ 2）开盘后控制在2500元/ 3）单层价差控制在40元/定价方式分析：定价方式分析：1）低开高走，稳步上扬，逐渐升值，给予购房客户足够信心，也给予观望客户购房紧迫感；2）一房一价，结合户型面积，三房主力总价控制在27-32万/套，两房主总价控制在22万，具备市场竞争力。形象定位形象定位 全新的强势概念，更新换代的产品，演绎全新的强势概念，更新换代的产品，演绎 国际化风尚生活国际化风尚生活 项目形象定位要素项目形象定位要素 体现项目定位要求：国际化风尚生活符合目标客户格调：大气、尊贵、典雅利于表达物业卖点：国际化档次、建筑特色、生活方式、精致细节配合项目的多功能性，包含居住、生活、享受、健康、休闲、阳光形象鲜明，易于产生优质的价值联想：国际品质、世代相传有较强的联系性，利于项目延展：充分利用世界级知名楼宇进行项目延展项目形象定位关键词项目形象定位关键词 富有、尊贵、豪华、大气、自然休闲、生活、享受、细致、健康高尚、地位、品位、品质、财富、阳光项目形象诉求项目形象诉求 高端楼盘形象的塑造高端楼盘形象的塑造 、国际化风尚潮流的引领、国际化风尚潮流的引领 、导向性品质生活的、导向性品质生活的诠释诠释 ； 创新产品、差异户型、沸腾市场、轰动全城创新产品、差异户型、沸腾市场、轰动全城 。 项目商业物业开发策略项目商业物业开发策略新世家项目中，商业物业具有良好的开发条件，同时能够较大的提升项目新世家项目中，商业物业具有良好的开发条件，同时能够较大的提升项目整体的利润空间。从快速回现的开发目标出发整体的利润空间。从快速回现的开发目标出发在保证较快销售速度的前提下，充分兑现商业价值挖掘地块潜力，合理规划释放商业价值。挖掘地块潜力，合理规划释放商业价值。1立足成熟商脉，充分遵循商业规律和客户经营需求。立足成熟商脉，充分遵循商业规律和客户经营需求。2产品适度升级，体现明显的比较优势。产品适度升级，体现明显的比较优势。3 由于本项目位置开发前是一个生活市场，内有果蔬摊贩，外有由于本项目位置开发前是一个生活市场，内有果蔬摊贩，外有熟食店铺，生活氛围较浓，以此为依据参考相邻路段业态，本项目的熟食店铺，生活氛围较浓，以此为依据参考相邻路段业态，本项目的客户定位为：客户定位为：本区域的商铺投资者或饭店、美容院、生活量贩、高档烟酒等业态经营者；看好本区域发展前景的其他投资者或经营者；客户定位客户定位商业功能定位商业功能定位: 配套型商业配套型商业底商价格定位底商价格定位1）一二层联体销售部分价格控制在）一二层联体销售部分价格控制在6000元元/2）一层单独销售部分价格控制在）一层单独销售部分价格控制在8000元元/商业业态规划建议要点1 1、业态布局：延续商脉，内外有别，主力店带动。、业态布局：延续商脉，内外有别，主力店带动。如何保证商铺的市场接受度？如何保证商铺的市场接受度？2 2、划铺控制：街铺面积、层数与地块价值规律相匹配、划铺控制：街铺面积、层数与地块价值规律相匹配商业氛围营造建议要点商业氛围营造建议要点1 1、街区空间、街区空间“平面平面”上的丰富、多元。上的丰富、多元。2 2、商业界面的形象提升。、商业界面的形象提升。如何实现街区商业适度升级？如何实现街区商业适度升级？3 3、多种手段综合运用营造商业氛围。、多种手段综合运用营造商业氛围。活跃的颜色，有质感的材料是提升商业界面形象的两个关键因素营造商氛围的方法休闲设施构建宜人、舒适的步行体系；添加座椅和街区小品，增加趣味性，吸引行人停留，聚集人气；第五章第五章 项目建筑规划建议项目建筑规划建议整体规划建议原则要点整体规划建议原则要点1 1、体现一定的创新性和形式感：开放空间与轴线经营。、体现一定的创新性和形式感：开放空间与轴线经营。2 2、景观主题的多层次表达、景观主题的多层次表达户型设计建议原则要点户型设计建议原则要点2 2、实用性户型亮点引导生活方式。、实用性户型亮点引导生活方式。3 3、户型分布与规划资源密切配合，充分实现价值。、户型分布与规划资源密切配合，充分实现价值。1 1、不挑战地方基本价值取向。、不挑战地方基本价值取向。客户对户型的基本需求客户对户型的基本需求2、南北通透南北通透：正南正北，不太能接受东西向户型，而且要通透3、充足的南向采光充足的南向采光：客厅或主卧朝南，保证足够的南向采光，对身体有益1、方正方正：户型实用，方便家具摆放，空间使用率高增加小亮点，提升产品吸引力 凸角窗扩展了可用空间，增添生活情趣高层户型建议高层户型建议超大观景窗，尽量扩展观景面超大观景窗，尽量扩展观景面弧线落地窗创造了连续的270度开阔视野，加上高层的高度优势，景观尽收眼底。窗台不落地，不计面积，可以小坐，可以摆放陈设，具有很大的使用价值，实惠又实用。高层户型建议高层户型建议边角户型的采光窗放大成为景观卫生间二居户型推荐：87平米2室2厅1卫紧凑实用、功能分区合理南北通透、方正实用客厅与主卧南向，并保证了较大的采光面动静分区、干湿分区，保证了合理的人行动线明厨明卫独立餐厅紧凑三居户型推荐 ：107平米3室2厅1卫情趣魔方弹性多功能“2+1”客厅与餐厅南北连通客厅主卧南向预留大弹性功能人行动线清晰、干湿分区明厨明卫观景餐厅独立空间 紧凑三居户型推荐 ：112平米3室2厅2卫南北通透、大面宽独立主卧区，带独立更衣室与卫生间，舒适居住更重私密客厅与两卧室南向南向两卧室通过起居室自然分离，形成相对私密空间，方便两代人同居的生活方式明厨明卫多阳台独立餐厅，可增加西厨区1 1、高层产品风格的多样统一方式。、高层产品风格的多样统一方式。核心理念：核心理念： 强化物业形象与景观的配合与协调，使其也能成强化物业形象与景观的配合与协调，使其也能成为社区景观的一部分为社区景观的一部分2 2、品质材料与主题化细节的局部使用。、品质材料与主题化细节的局部使用。产品形象建议原则要点产品形象建议原则要点建筑风格的选择建筑风格的选择建议采用：建议采用： 折衷的现代欧式风格折衷的现代欧式风格 保持欧式古典的精当比例和立面质感，简化繁琐的线角保持欧式古典的精当比例和立面质感，简化繁琐的线角 具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计高层产品应体现大气、尊贵的气势，给人领袖气质园林景观建议原则要点园林景观建议原则要点1 1、组团园林的主题侧重。、组团园林的主题侧重。2 2、园林系统的丰富层次与细节精致。、园林系统的丰富层次与细节精致。寓功能于情趣小品中，不同服务功能的公益小品寓功能于情趣小品中，不同服务功能的公益小品和建筑艺术给社区园林增添了生气和建筑艺术给社区园林增添了生气社区内各种小型设施做出情趣，并融合在周边风景里，给人惬意的感受；座椅是社区休闲空间最不可缺少的部分，也是最容易做出情趣的部分。 第六章第六章 营销策略营销策略营销思路营销思路住宅部分：住宅部分： 第一步：高调入市第一步：高调入市 （认购铺垫）（认购铺垫） 表 现：国际化风尚生活，新乡完美演绎 渠 道：营销中心展示、户外广告、电视媒体、报纸广告 第二步：公关活动第二步：公关活动 （树立客户忠诚度、强化认同感）（树立客户忠诚度、强化认同感） 表 现：以客户说服客户，借助新闻媒体、消费者的亲身体验而炒作 渠 道：虚构人物事件营销、风尚会刊、风尚之星评比、客户推荐活动住宅部分：住宅部分： 第三步：节点促销活动第三步：节点促销活动 （保持客户关注度及信心度、有利口碑传播）（保持客户关注度及信心度、有利口碑传播） 表 现：开发进度稳定 工程质量保障 渠 道：外立面建成、主体封顶等节点利用、传统宣传渠道配合 第四步：节日促销活动第四步：节日促销活动 （以时借势、强势促销）（以时借势、强势促销） 表 现：巧用酒会、赠品、折扣等促销方式拉进客户距离 渠 道：国庆节、元旦、新年、三八妇女节等营销思路营销思路 商业部分：商业部分：大销售大销售+小招商小招商第一步：锁定目标客户第一步：锁定目标客户 配合住宅宣传配合住宅宣传表 现：市调分析、客户意向征询及分析、周边业态对比渠 道：和住宅一起推出，借助住宅广告渠道积累意向客户第二部：联体商铺先销第二部：联体商铺先销 一层铺面后行一层铺面后行表 现：合理的房源控制 紧凑的销售速度渠 道：单页派发、户外广告、电视媒体、报纸广告、手机短信第三部：第三部：DM信函直投信函直投 主动寻找客户主动寻找客户表 现：主动拓展市场渠 道：手机短信、单页派发、DM直投、给投资客户的一封信营销思路营销思路 营销思路营销思路商业部分：商业部分： 第四部：招商业态引导第四部：招商业态引导 去化剩余部分去化剩余部分 表 现：以商业影响商家 以客户带动客户 渠 道：开展“投资顾问”活动，带资料上门推介招商业态建议：招商业态建议： 1）以原有业态做为主力，以招商代替配套，追求市场双赢； 2）主动引导新兴业态，丰富项目内容，提高项目档次，真正符合国际化风尚标准；业态控制方法业态控制方法在全部销售的情况下，控制部分业态的方法：n划铺控制划铺控制：不同业态对铺面大小、进深面宽比、管道配置等需求不一，可以在划铺时对某些业态进行有效控制。如餐饮类业态需要有上下水、排烟道，铺面进深大。如不想此类业态过多则完全可以通过划铺解决。n营销控制营销控制：适用于对商业业态有一定规划的项目，如特色商业街。可以在营销中传递给投资者相应理念，聚集适合的业态进入。n本项目可以采用两种方式向结合对部分业态进行控制。重要节点设置主力店，达到控制周边商业业态和带动商业的双重作用酒吧餐饮由于主力店的人流量较大，通常可以带动周边同业态小商铺的经营，建议在商业价值最高的重要商业节点设置适量安排服务社区的便民商业为满足社区居民的日常生活需求，建议在达到性均较好的社区中心位置设置小吃店、面包房、美容美发、药店等便民商业 广广告告表表现现1）案名）案名 风尚世家风尚世家 风尚：与推广主题相扣，彰显国际化前沿理念世家：以开发公司名称为依托，提升项目整体形象2）推广主题：）推广主题： 国际化风尚生活国际化风尚生活 新世家典范之作新世家典范之作 广广 告告 表表现现3）形象推广语：）形象推广语： 享国际之风享国际之风 居生活至尚居生活至尚备选：备选：一种你想要的生活让生活成为一种标志一座地标一种生活一生尊崇推广思路推广思路 在产品同质化严重的情况下：差异化的项目定位及广告策略以及创新推广模式差异化的项目定位及广告策略以及创新推广模式 是本案成功的关键所在！推广目标推广目标 打造新乡领衔楼盘打造新乡领衔楼盘 创造新乡销售明星楼盘创造新乡销售明星楼盘 打造新乡品牌楼盘打造新乡品牌楼盘提高产品的市场最大有效占有率 帮助开发商最短销售时间内实现最大价值 提升开发商在新乡地区的品牌 策略动作策略动作抢抢 推案时机推案时机夺夺 区域客源区域客源占占 市场空隙市场空隙定定 差异定位差异定位抢抢推案时机推案时机：为归避市场竞争，就要注重入市时机的把握，先开盘就意味着强占了先机，建议开发商一定确保在08年5月1日前开盘；夺夺区域客源区域客源：能够获得区域客源的认同，是我们塑造新乡NO.1开发形象的必需解决的企划动作，产品说明会增强客户了解度及信心度，确保开盘成交率；策略动作策略动作占占市场空隙市场空隙：知彼知已，方能百战百胜。回避同质化产品的市场竞争，利用市场空隙进行时间错位销售，金世策划团队本着对新乡市场的了解，全力护航；定定差异定位差异定位：广告策划的基本原则就是差异性，做到差异化，才能做到唯一性，金世设计研究中心的视觉策划人员，以卓尔不群的作品脱颖而出，塑造典范。策略动作策略动作阶段表现阶段表现第一阶段：第一阶段： 2007年10月1日2007年10月31日（筹备期） 1）人员培训、团队组建、物料准备到位；2）配合项目进度及各项销售准备工作，项目视觉 系统包装，提升项目形象；3）扩大项目知名度，进行前期炒作，广告以告知型为主，配合现场POP广告和户外广告等。4）准备销售前期的各项工作，确保落实执行到位，为项目认购奠定良好基础；第二阶段第二阶段：2007年11月1日2008年2月29日（预热期）1）以高调形象出现，巩固目标客户的信心；2）以活动造势，引起市民的强烈关注；3）通过产品说明会，加大销售力度，进入强势销售期。阶段表现阶段表现第三阶段：第三阶段： 2008年3月2008年7月10日 （开盘强销期，销售进度40%） 结合一些促销活动的安排，同时吸引新的客户，强势销售，快速去化。第四阶段：第四阶段： 2008年7月11日2008年10月20日 （续销期，销售进度80%） 随着工程进度的推进，SP活动的开展以及节庆日的到来会有一些大的广告量配合，直至销售完毕。第五阶段：第五阶段： 2008年10月21日2008年12月（清盘期，销售进度95%） 前一阶段工作进行整体评估，开展行销攻势，去化剩余单位，进一步追求利润。最终达到清盘目的。阶段表现阶段表现阶段回款进度阶段回款进度以总销金额为一亿元人民币计算，车库未计：第一阶段：开盘强销期第一阶段：开盘强销期 【时 间】：2008年3月2008年7月10日 【住宅主推】：顶层、部分9层以下、部分9-15层销售控制 【商业主推】：一二层联体全面推出 【预期目标】：回款4800万第二阶段：第二阶段： 续销期续销期 【时 间】： 2008年7月11日2008年10月20日 【住宅主推】：全面推出 【商业主推】：一二层联体全面推出 【预期目标】：回款4000万第三阶段：第三阶段： 清盘期清盘期 【时 间】： 2008年10月21日2008年12月 【住宅主推】：全面推出 【商业主推】：全面推出 【回款比率】：回款700-1200万阶段回款进度阶段回款进度金世观点总结金世观点总结 1）该项目周边配套较为成熟，房价上涨空间大，本项 目规模小、开发速度快、资金投入较少，资金回报率高，在前期规划中注重户型，销售中注重房源控制，是本案的成功保障。2）鉴于高层楼盘在新乡市场上的抗性以及周边楼盘的现房冲击，本案的取胜关键是销售速度，紧凑的推广进度及稳步的施工进度是实现本案快速回笼资金的关键。3）独出心裁的外立面设计 + 独具匠心的营销推广策略 + 独树一帜的平面广告设计 = 独占鳌头的销售业绩。4）选择金世，是本项目迈向成功的决胜第一步。金世观点总结金世观点总结 第七章第七章 VI视觉导视系统视觉导视系统备选LOGO 欣赏完毕欣赏完毕 期待合作期待合作 Thanks