大标题大标题40号微软号微软雅黑，加粗雅黑，加粗重庆市南岸区楼盘调研报告2011.3.20一、南岸区宏观市场一、南岸区宏观市场1.11.1南岸区概况南岸区概况1.21.2城市定位城市定位1.31.3整体经济运行整体经济运行1.41.4城市规划城市规划二、南岸区房地产市场运行状况二、南岸区房地产市场运行状况2.12.1南岸区固定资产投资情况南岸区固定资产投资情况2.22.2南岸区房地产投资南岸区房地产投资2.32.3南岸区商品房供应量南岸区商品房供应量2.42.4南岸区在售项目分析南岸区在售项目分析三、市场分析三、市场分析3.13.1区域市场分析区域市场分析3.23.2户型区间分析户型区间分析3.33.3项目配套分析项目配套分析市场调查报告结构市场调查报告结构南岸区宏观市场南岸区宏观市场南岸区房地产市场南岸区房地产市场 项目分析项目分析南岸区概况南岸区概况基础配套：基础配套：南岸区交通十分便捷，已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥、菜元坝大桥、朝天门大桥、广阳岛大桥，分别与渝中区、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区等相连，渝黔高速公路横穿境内，东水门大桥、寸滩大桥即将兴建商贸旅游：商贸旅游：旅游资源得天独厚，拥有南山森林公园、“一棵树”揽胜亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黄山抗战遗址、海棠晓月温泉、中央温泉、洋人街等多处自然人文景观，南滨路沿线经济带集休闲、观光、餐饮、购物为一体，已经成为重庆市最具有代表性的城市建设展示“名片”南岸区概况南岸区区位南岸区区位：南岸区位于重庆市主城区，位于重庆长江南岸，依山傍水，仰拥“山城花冠”南山，俯临长江、嘉陵两江，山水园林特色显著，风景秀丽优美宜人。地处东经106314 106472，北纬2927229372之间，辖区西部、北部濒临长江，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望，东部、南部与巴南区接壤。全区幅员面积265平方公里，其中，常用耕地面积4640公顷，森林面积7000余公顷，森林覆盖率28.2%。 行政区位：行政区位：南岸区辖铜元局、花园路、南坪、海棠溪、龙门浩、弹子石、南山7个街道和南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇，城区建成面积55平方公里，区人民政府驻南坪南城大道199号。全区常住人口71.52万人，户籍人口58.37万人。其中，非农业人口48.95万人。全年新出生4715人，出生率为8.13；死亡2931人，死亡率5.06，人口自然增长率3.08。城市定位城市定位城市定位：城市定位：南岸区作为重庆主城核心区的重要部分，在“重庆一小时经济圈”建设中居于重要地位，发挥了重要作用。随着经济的发展，面对机遇大于挑战，区政府勾画了南岸“十二五”未来发展蓝图，表示到“十二五”末，南岸商贸流通业占全区经济比重将达到45%以上，把南岸区打造成为西部消费之都的核心区。全年工作归纳起来，重点就是“4个三，2个四”;三大商圈、三大配套、三大品牌、三大流通网络;四个专业市场、四条消费防线。整体经济运行整体经济运行人口分析人口分析：近年南岸区总人口增长较为缓慢，常住人口基本保持平稳。2010年全区总人口为59.29万人,常住人口22万人，城镇人口22.5万人农村人口9.1万人。整体经济运行整体经济运行GDPGDP、人均、人均GDP:GDP: 2007-2009年，南岸区经济进入高速发展期，201年较2007年成功实现GDP翻番，平均增幅远高于其他主城片区。 GDP增长加速，人口增长平稳的情况下，人均GDP保持了4年的加速增长期， 2010年较2007年人均GDP增长翻倍。年份2007年2008年2009年2010年GDP总量156.8225.8300349.43增长率17.117.315.315.4年份2007年2008年2009年2010年人均GDP22810330804200049719增长率15.53121.215.52007-20102007-2010年南岸区年南岸区GDPGDP对比增长（单位：亿元）对比增长（单位：亿元）2007-20102007-2010年南岸区人均年南岸区人均GDPGDP对比增长（单位：元）对比增长（单位：元）整体经济运行整体经济运行产业结构分析：产业结构分析：2009年，全区实现地区生产总值300.2亿元，增长15.3%；完成第一产业总产值501.5亿元，增长25.3%；整体经济运行整体经济运行南岸区2005年2010年地区生产总值南岸区国民经济生产总值南岸区国民经济生产总值: :在近五年保持良好的发展趋势，平均每年保持55亿元的增长额，保持16%的增长率。在2008年金融危机里依然保持增长69亿元，并且首次突破200亿元，比上年增长15.6%。凸显南岸区经济发展迅速稳定，抵抗风险能力强。市场经济稳定、健康的发展，有利于社会投资。（数据来源南岸区政府工作报告）整体经济运行整体经济运行南岸区人均可支配收入分析南岸区人均可支配收入分析：城镇居民城镇居民收入稳步增加。2009年城镇居民人均可支配收入17210元，增加1480元，增长9.4%。国家统计局重庆调查总队公布了2010年前三季度重庆市城镇居民人均可支配收入和人均消费情况。今年19月，重庆市城镇居民人均可支配收入13112元，同比多挣了1299元;人均开销支出9933元，同比增加903元。就收入来看，炒股、租房挣来的钱增长得最快。2010年农民收入保持较快增长。农民人均纯收入5200元，增长13.1%，生活水平逐年提高。城市规划城市规划南坪商圈规划分析南坪商圈规划分析：以现在的南坪转盘（改造后的南坪中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正使南坪商务圈成为重庆乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为重庆市江南商务中心的核心组成部分。南岸区未来的发展，将重点以消费类电子产业和装备制造业为主的现代制造业为支撑，夯实千亿级园区基础；以会展和物流为龙头的现代服务业为支撑，加快发展信息、金融、保险、会计、咨询、法律、科技等商贸服务行业，打造百亿商圈；大力建设“宜居南岸、畅通南岸、森林南岸、平安南岸、健康南岸”，实现都市强区的发展目标。城市规划城市规划茶园新城分析茶园新城分析：茶园新城区规划面积120平方公里，将重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，茶园新城区规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园等占地25个平方公里的三大工业园区，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标，重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。以TCL移动通信、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司和劲佳印务为龙头的企业集群正逐步形成。预计2010年聚集了百余家企业的工业园产值将超过400亿元，工业正成为城市发展的强劲引擎城市规划城市规划南区南区CBD规划规划分析分析：CBD南区的开发面积约16000亩，规划建设体量为1133万平方米，共分为A、B、C、D、E、F六个分区：A、B分区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约280万平方米，主要以高档居住、娱乐休闲健身功能为主C、D分区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约590万平方米，着力打造以居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的商务中心区和创意产业基地；E、F分区规划占地面积约7000亩，总规划建筑面积约310万平方米，以居住、市政、体育功能为主。目前，CBD南区已经完成拆迁70多万平方米，征地3500亩，完成了四条道路建设，初步形成以滨江路和腾龙大道为骨架的“井”字形路网，覆盖了开发区近2/3的区域。开发区成功出让土地2000余亩，实现引资160亿元。开发区将总共投入约200亿元资金，打造出吸引国内外大型集团、企业总部进驻的“总部经济区”和聚集大量商贸、服务、金融、信息、办公机构及高级住宅于一体的商务配套区。城市规划城市规划南岸区东港分析：南岸区东港分析：港区概况港区规划用3至5年的时间，建成西南片区最大的特种船舶制造基地，整个船舶产业实现工业产值70亿元；建成服务于重庆乃至西南片区及分检、加工、配送、仓储和交易市场为一体的最大综合物流基地。并在2020年前建成泊位10个，达到年集装箱130万标箱、汽车重载滚装20万辆的吞吐能力。注：图为南岸区政府网注：图为南岸区政府网 近年来南岸区区经济发展迅猛，GDP连续保持高速增长，人均GDP水平在重庆几个经济较为发达的区县中处于领先地位。新型工业化加速推进，工业经济效益显著提高，农业结构调整加快，农村经济稳步增长，消费需求持续升温，第三产业快速发展，初步形成了以机械加工制造、轻纺食品、能源化工、冶金建材、丝绸、商贸、茶业、旅游为重点的产业布局。城市居民收入持续增长，消费能力持续提高，对城市房地产发展起到支撑作用。南岸区定位为“重庆主城核心区的重要部分”，提高了城市建设的档次，从而要求运营城市要从大城市的角度考虑产业布局及城市开发战略等问题。根据南岸区“东扩南拓”的发展方向，并明确城区空间和布局要按照百万人口的需要进行规划。总结总结南岸区宏观市场南岸区宏观市场南岸区房地产市场南岸区房地产市场项目分析项目分析南岸区固定资产投资：南岸区固定资产投资：1、南岸区2009年以来，固定资产投资持续保持强势增长。全社会固定资产投资176亿，同比增长21.71%，房地产开发完成投资90亿元，同比增长17.20%。商品房销售面积214万平方米，同比增长95.97%，商品房销售额105亿元，同比增长130.36%。2、2010年，全社会固定资产投资239.8亿元，增长21.2%，房地产开发完成投资142.87亿元，增长26.3%，占投资总额的59.6%。3南岸区的房地产投资额高达50%以上，说明了南岸区的房地产正在如火如荼的进行着，也说明了房地产开发在南岸区是可以获利的，具有一定的投资价值南岸区固定资产投资南岸区固定资产投资注：图为重庆搜房网注：图为重庆搜房网南岸区房地产投资南岸区房地产投资南岸区房地产投资分析：南岸区房地产投资分析：2010年南岸区房地产保持良好的发展势头，房地产开发投资稳定增长。房地产开发完成投资142.87亿元，增长26.3%，南岸区作为重庆的热点区域，在2010年价格波动也很大，在4月分达到了价格顶峰之后就出现了超过2000元幅度的躞蹀。不过6月的销售套数情况却比5月上涨了不少。价跌而量涨情况也算是楼市的政策表现。以16月份数据参考。南岸区的房地产投资额高达50%以上，说明了南岸区的房地产正在如火如荼的进行着，也说明了房地产开发在南岸区是可以获利的，具有一定的投资价值南岸区房地产投资南岸区房地产投资2011年南岸区房市现状分析年南岸区房市现状分析：南岸区楼盘主要集中在：南坪片区、弹子石（CBD）片区和茶园新区。由以南坪片区楼盘最为集中，目前南坪片区在售楼盘较少，较多楼盘都处于扫尾期，加推和新开盘的楼盘主要集中在4-5月份，造成了3月份南坪区域购房无选择性的局面，本报告挑选南坪具有代表性的在售9个项目进行市场分析。南岸区商品房供应南岸区商品房供应商品房供应分析：商品房供应分析：2010年11月南岸区新批准预售面积26.81万平方米，占主城区新批准预售面积的12.03%，由于南岸区近年成为市场热点，更多的购房者选择在南岸区置业，由于2010年底新批的预售面积较少，势必会引起购房者的抢购，加上新开发的楼盘进入市场的速度脱节，造成年后2011年楼市供应量偏紧的局面，但随着4、5月有较多楼盘加推或新开盘，这一现象将得到有效缓解。南岸区在售楼盘分布南岸区在售楼盘分布 在售楼盘分析在售楼盘分析： 从整个楼盘分部情况来看，南岸区的楼盘主要分部在中心商务板块、新南湖板块、会展中心板块和南滨路板块。其他区域楼盘较少。 中心商务板块和南滨路地产板块主要分部的楼盘为高端楼盘，会展中心板块分部的楼盘主要为中、高端楼盘，新南湖板块以中低端楼盘为主。从价格上看北部价格比南埔价格高。 造成南岸区目前以中心区域的楼盘较多的原因：南岸区近几年大力发展南坪商圈经济和重庆市颁布的旧城改造政策有关，另外南坪近几年规划主要以由内而外的发展策略为主。南岸区政府支持南岸区政府支持2010年，南岸区以落实市区“民生10条”为抓手，实施了一系列社会保障工作举措，使全区社会保障体系更加完善，保障水平不断提高，有力地促进了和谐南岸建设。一是完成保障性住房建设保障性住房建设84.847万平方米，其中新购建廉租房新购建廉租房3.387万平方米，经济适用房（拆迁安置房）81.46万平方米，解决了1万余户、3万多群众的住房问题。二是推进充分就业区建设，全年发放就业扶持政策补贴资金4300余万元，城镇新增就业人员2.5万余人，其中帮扶下岗失业和就业困难人员就业1.2万余人。三是率先在全市采取财政补助方式，对按月领取养老金60周岁及以上的城乡参保居民每人每月增加养老补贴40元，使1.3万余名城乡居民月养老待遇达到120元以上，比市标准高40元。四是严格执行城乡低保政策，坚决做到应保尽保。截止12月，全区城市低保对象10556户，16096人，占非农业人口的3.3%，人月均补差239元，累计发放低保金3982万元。农村低保对象1962户，2348人，占农业人口的2.5%，人年均补差1480元，累计发放低保金357万元五是建立社区（村）标准卫生站（室），把村卫生室纳入基本药物零差率销售范围，把城乡居民医疗保险报销比例提高到44.89%，使城乡居民看病难、看病贵问题得到较大缓解。六是全面实施学生饮用奶计划，对九年义务制阶段农村中小学学生、城市低保户家庭中小学生、军烈属子女实施了免费饮用奶，总计人数达21060人、金额为631.8万元。南岸区宏观市场南岸区宏观市场南岸区房地产市场南岸区房地产市场市场分析市场分析 本节将南坪代表性楼盘进行横本节将南坪代表性楼盘进行横向比较，通过建筑体量、总规划向比较，通过建筑体量、总规划户数、销售价格等的横向比较，户数、销售价格等的横向比较，以期发现南坪房地产市场个案运以期发现南坪房地产市场个案运行规律及趋势行规律及趋势 区域市场分析区域市场分析协信城协信城开 发 商：协信集信集团建筑结构：塔楼塔楼 高高层物业类型：住宅、酒店、商住宅、酒店、商务公寓、公寓、购物物楼层状况：40F/1F，目前精装公寓出售，目前精装公寓出售20F/1F,8梯梯20户，户，3437和和4246的一房。（无可变空间）的一房。（无可变空间）项目地址：重重庆市南城大道市南城大道1号号(南坪步行街万达广场对面南坪步行街万达广场对面)售楼地址：重重庆市南城大道市南城大道1号号(南坪步行街万达广场对面南坪步行街万达广场对面)售楼热线：400-813-0000转转 55378销售价格：带家电均价带家电均价18000元元/，不带家电均价，不带家电均价17000元元/，起价，起价17500元元/与与16500元元/，最高价，最高价18500元元/与与17500元元/，层差层差18元。元。设计单位：施工单位：物业公司：天天骄物物业物 管 费：1.80元元/平方米平方米月月占地面积：54000平方米平方米建筑面积：460000平方米平方米容 积 率：6.02绿 化 率：19.49%总 户 数：总共共 3000户停 车 位：2000多个多个交通状况：轻轨3号号线，轻轨4号线，轻轨环线。号线，轻轨环线。 公交公交:周边二小区、工贸、南坪等多个公交车站周边二小区、工贸、南坪等多个公交车站301（李家沱（李家沱解放碑）、解放碑）、145（华廷汽贸（华廷汽贸四公里）、四公里）、610（空港开发区（空港开发区菜园坝）、菜园坝）、611（南泉（南泉火车北站）、火车北站）、808（融侨半岛（融侨半岛磁器口）等磁器口）等几十路公交直达重庆各区域。几十路公交直达重庆各区域。付款方式：银行按揭，一次性付款，按揭银行按揭，一次性付款，按揭9.9折，全款折，全款9.8折。折。项目分析优势：位于南坪商圈，轻轨站旁，交通便利四通八达，升值空间大。优势：位于南坪商圈，轻轨站旁，交通便利四通八达，升值空间大。劣势：绿化率低，地处交通要道旁吵闹，价格高，实用人群少。劣势：绿化率低，地处交通要道旁吵闹，价格高，实用人群少。威胁：周边楼盘竞争激烈，吵闹。威胁：周边楼盘竞争激烈，吵闹。机会：地处南坪商圈核心地带，南坪商圈首家高端产品，未来发展前景大。机会：地处南坪商圈核心地带，南坪商圈首家高端产品，未来发展前景大。开 发 商：金金辉集集团建筑结构：塔楼塔楼 小高小高层 高高层物业类型：住宅、高尚住宅、住宅、高尚住宅、电梯洋房梯洋房楼层状况：33F/1F,33F/1F,在售在售6 6号楼，三梯号楼，三梯6 6户，户， 9696，102102户，两房一，两房一层两两户。三房。三房115115120120，每，每层两两户。120120140140四房四房带入入户花园每花园每层两两户。均。均带入入户花园和超大景花园和超大景观阳台（阳台（计半面半面积）项目地址：南岸南岸风临路路3 3号（融号（融侨半半岛旋旋转桥下）下）售楼地址：南岸南岸风临路路3 3号（融号（融侨半半岛旋旋转桥下）下）售楼热线： 400-813-0000 400-813-0000 转 5624156241销售价格：起价起价80008000元元/ / 均价均价88008800元元/ /最高价最高价11001100元元/ /均，面江均，面江层差差100100元元/ /层，其余楼，其余楼层差差2020元元/ /层设计单位：泛泛亚国国际( (香港香港) )有限公司有限公司施工单位：泛泛亚国国际( (香港香港) )有限公司有限公司物业公司：重重庆融融侨锦江物江物业管理有限公司管理有限公司物 管 费：2.202.20元元/ /平方米平方米月月占地面积：9514795147平方米平方米建筑面积：152386152386平方米平方米容 积 率：1.561.56绿 化 率：41%41%总 户 数： 总共共 10000 10000 户停 车 位：比例比例1 1：1 1交通状况：808808（融（融侨半半岛瓷器口）、瓷器口）、371371（融（融侨半半岛解放碑）、解放碑）、830830（融（融侨半半岛上江城）等完善上江城）等完善公交系公交系统直达主城各区。直达主城各区。 鹅公岩大公岩大桥、长江大江大桥、菜园、菜园坝大大桥联接三主城，接三主城，轻轨3 3号号线南南岸首站，岸首站，5 5分分钟直达解放碑。直达解放碑。付款方式：银行按揭，一次性付款，按揭银行按揭，一次性付款，按揭9.99.9折，全款折，全款9.89.8折。折。项目分析优势：亚洲教育大盘优势：亚洲教育大盘( (人民小学，南开中学人民小学，南开中学) )，依山傍水（面江），融侨公园等大型社区配，依山傍水（面江），融侨公园等大型社区配套。套。劣势：大户型，总价高，交通不便。劣势：大户型，总价高，交通不便。威胁：交通不便，总价高，周边楼盘竞争激烈。威胁：交通不便，总价高，周边楼盘竞争激烈。机会：紧邻南坪商圈，闹中取静，高档住宅小区，升值前景大。机会：紧邻南坪商圈，闹中取静，高档住宅小区，升值前景大。融侨城融侨城丽都锦城丽都锦城开 发 商：重庆市丽都房地产开发有限公司建筑结构：塔楼，高层物业类型：住宅，低密度点式景观住宅楼层状况：33F/1F，两梯六户，三梯八户，在售15号楼仅剩78-79两室带如何花园户型，主打二变三户型。剩余40套左右项目地址：南岸南坪渝南大道32号（凯恩家具市场前行300米）售楼地址：南岸南坪渝南大道32号（凯恩家具市场前行300米）售楼热线：400-813-0000转58324销售价格：起价7250元/均价7400元/最高价7600元/，每层10元层差设计单位：施工单位：重庆二建物业公司：重庆市信美物业管理有限公司物 管 费：1.00元/平方米月占地面积：173342平方米建筑面积：500000平方米容 积 率：3.50绿 化 率：50%总 户 数：总共3132户，当期198户停 车 位：2300个交通状况：611（黄泥磅-南泉）、319（红旗河沟-李家沱）、301（解放碑-李家沱）、475（杨家坪-八公里）、809（冉家坝-八公里），以上公交线路均在小区附近设置有车站。付款方式：银行按揭，一次性付款，按揭无优惠，一次性9.8折。项目分析优势：现代都市园林景观，配套设施完善，位于八公里核心地段，升值空间大。劣势：交通不便，位置偏僻，远离主城区。威胁：周边楼盘竞争激烈，交通不便，远离主城。机会：配套设施完善，小区环境宁静，闹中取静，居家住宅，潜力股。开 发 商：重庆耀宗实业有限公司重庆耀宗实业有限公司建筑结构：板塔板塔结合合 高高层物业类型：住宅，公寓住宅，公寓楼层状况：33F/1F33F/1F，主推，主推 33-4533-45准一室及一室两厅（一室两厅可变二），准一室及一室两厅（一室两厅可变二），3 3梯梯8 8户户,2,2梯梯6 6户。户。项目地址：南岸区白南岸区白鹤路路158158号（大石路立交旁）号（大石路立交旁）售楼地址：南坪步行街（元旦百南坪步行街（元旦百货旁）旁）售楼热线：400-813-0000 400-813-0000 转 5047650476销售价格：4 4月初开盘，均价暂定月初开盘，均价暂定85008500元元/ /，楼层差，楼层差1515元元/ /层层设计单位：重重庆卓卓创国国际工程工程设计有限公司有限公司施工单位： 重重庆花溪建筑（集花溪建筑（集团）有限公司）有限公司物业公司：重庆耀宗实业有限公司重庆耀宗实业有限公司物 管 费：新盘未定新盘未定占地面积：39633963平方米平方米建筑面积：1725517255平方米平方米容 积 率：3.293.29绿 化 率：31.16%31.16%总 户 数：总共共 504 504 户停 车 位：7878个个交通状况：有有252252、361361、365365、372372、468468、838838、464464、361361、373373路等路等过境境线路，可通向南坪、江北、路，可通向南坪、江北、杨家坪、沙区等方向。家坪、沙区等方向。付款方式：银行按揭，一次性付款，开盘银行按揭，一次性付款，开盘VIPVIP优惠一万，按揭优惠一万，按揭9.99.9折，全款折，全款9.89.8折折项目分析优势：位于轻轨线旁，紧邻南坪商圈，交通便利。优势：位于轻轨线旁，紧邻南坪商圈，交通便利。劣势：小区绿化环境少，容积率小。劣势：小区绿化环境少，容积率小。威胁：周边楼盘竞争激烈，绿化率低。威胁：周边楼盘竞争激烈，绿化率低。机会：紧邻南坪商圈，靠近轻轨线，升值空前巨大。机会：紧邻南坪商圈，靠近轻轨线，升值空前巨大。芭里芭里芭里芭里开 发 商：重庆嘉江房地产开发有限公司重庆嘉江房地产开发有限公司建筑结构：塔楼，高层塔楼，高层物业类型：住宅，高尚住宅，滨江高层洋房住宅，高尚住宅，滨江高层洋房楼层状况：33F/1F33F/1F，目前在售房源目前在售房源为6060两房和两房和9696三房两种三房两种, ,总房源：房源：5050余套，余套，2 2梯梯6 6户。项目地址：南岸南南岸南滨路路CBDCBD南区（南区（弹子石子石组团C C分区分区C8-2C8-2地地块）售楼地址：龙腾大道龙腾大道2525号号售楼热线：400-813-0000 400-813-0000 转 5815658156销售价格：两房起步价两房起步价1100011000元元/ /均价均价1200012000元元/ /最高价最高价1350013500元元/ /, ,三房起步价三房起步价88008800元元/ /均价均价1000010000元元/ /，最高价，最高价1250012500元元/ /，楼层差楼层差2020元元/ /层层设计单位：重庆机械工业设计第三所重庆机械工业设计第三所施工单位：重重庆拓达建筑工程有限公司拓达建筑工程有限公司物业公司：重庆嘉江房地产开发有限公司重庆嘉江房地产开发有限公司物 管 费：1.801.80元元/ /平方米平方米月月占地面积：872000872000平方米平方米建筑面积：23000002300000平方米平方米容 积 率：3.393.39绿 化 率：40%40%总 户 数：总共共 22307 22307 户停 车 位：车位比例位比例:1:0.8:1:0.8交通状况：地地处重重庆市市CBDCBD核心区域，出核心区域，出门便是便是桥三路三隧道配套三路三隧道配套付款方式：银行按揭，一次性付款银行按揭，一次性付款, , 60 60房源目前房源目前还可享受新春可享受新春购房房优惠活惠活动（五大豪礼），均价（五大豪礼），均价85008500元元/ /；9696房源目前一房源目前一口价口价7070万万/ /套左右。套左右。项目分析优势：作为重庆是规划优势：作为重庆是规划CBDCBD核心区域，地理位置好，规划好，发展前景大。核心区域，地理位置好，规划好，发展前景大。劣势：起步晚，与主城四区距离较大，发展漫长，交通不便。劣势：起步晚，与主城四区距离较大，发展漫长，交通不便。威胁：周边楼盘竞争激烈，周边环境较差，配套不完善。威胁：周边楼盘竞争激烈，周边环境较差，配套不完善。机会：作为重庆机会：作为重庆CBDCBD未来前景广阔，发展空间大。未来前景广阔，发展空间大。国际社区国际社区东原亲亲里东原亲亲里开 发 商： 重重庆腾辉控股管理有限控股管理有限责任公司任公司建筑结构：塔楼塔楼 高高层物业类型：住宅住宅楼层状况：33F/1F33F/1F，在售，在售4 4号楼，号楼， 50-6050-60两房，两房，60-7760-77可变三房，两梯可变三房，两梯6 6户，剩余户，剩余198198套，两房可变空间少，小三房院馆计半面套，两房可变空间少，小三房院馆计半面积积项目地址：南岸区丹南岸区丹龙路路1818号（麦德号（麦德龙超市旁）超市旁）售楼地址：南岸区丹南岸区丹龙路路1818号号售楼热线：400-813-0000 400-813-0000 转 5109651096销售价格：户型价格相当，起价户型价格相当，起价82408240元元/ /，均价，均价85008500元元/ /，最高价，最高价87808780元元/ /，层差：每两层加，层差：每两层加3030元。元。设计单位：施工单位：物业公司：东原物原物业管理有限公司管理有限公司物 管 费：1.61.6元元/ /占地面积：29102 29102 建筑面积：152498152498容 积 率：4 4绿 化 率：30%30%总 户 数：总共共 1451 1451 户停 车 位：780780个个交通状况：838838、833833、322322、252252付款方式：银行按揭，一次性付款，开盘当天，银行按揭，一次性付款，开盘当天，VIPVIP按揭按揭9.639.63折，全款折，全款9.389.38折，折，项目分析优势：紧邻南坪商圈，交通便利。新世纪超市入驻，生活方便快捷。优势：紧邻南坪商圈，交通便利。新世纪超市入驻，生活方便快捷。劣势：小区绿化环境少，配套设施不够完善。劣势：小区绿化环境少，配套设施不够完善。威胁：周边楼盘竞争激烈，绿化率低。威胁：周边楼盘竞争激烈，绿化率低。机会：紧邻南坪商圈，片区开发力度大，升值空前巨大。机会：紧邻南坪商圈，片区开发力度大，升值空前巨大。开 发 商：重重庆康恒置康恒置业有限公司有限公司建筑结构：塔楼，高层塔楼，高层物业类型：住宅，教育盘住宅，教育盘楼层状况：33F/1F，在售，在售2号、号、8号楼，号楼，2号楼两梯七户，号楼两梯七户，8号楼两梯六户。共号楼两梯六户。共6268两房，两房，7088可变三房两种户型。可变三房两种户型。项目地址：南岸学府大道工商大学南岸学府大道工商大学兰花湖校区旁花湖校区旁售楼地址：南岸学府大道工商大学南岸学府大道工商大学兰花湖校区旁花湖校区旁售楼热线：400-606-6969销售价格：户型差价在户型差价在100元左右，起价元左右，起价8200元元/，均价，均价8300，最高价，最高价8450元元/，层差：每三层加，层差：每三层加15元元设计单位：施工单位：物业公司：鼎鼎诺物物业管理有限公司管理有限公司物 管 费：1.5元元/平方米平方米/月月占地面积：69500平方米平方米建筑面积：203000平方米平方米容 积 率：2.78绿 化 率：53%总 户 数：总共共1688户停 车 位：509交通状况：鹅公岩大公岩大桥、李家沱大、李家沱大桥、石板坡、石板坡长江大江大桥、菜园、菜园坝大大桥,809、348、701、302、307,轻轨3号号线,学府大道学府大道,空地空地,融融侨苹果城苹果城,回回龙湾湾付款方式：银行按揭，一次性付款，开盘当日银行按揭，一次性付款，开盘当日VIP享受按揭打两个享受按揭打两个9.9折，全款享受折，全款享受5个个9.9折，其余按，按揭折，其余按，按揭9.9折，全款折，全款9.8折折项目分析优势：两分钟轻轨优势：两分钟轻轨3号线，低容积率，高绿化率。居住环境好。业主子女享受就读珊瑚中学赞助费全免。号线，低容积率，高绿化率。居住环境好。业主子女享受就读珊瑚中学赞助费全免。劣势：生活配套暂不完善。周边环境较差。劣势：生活配套暂不完善。周边环境较差。威胁：周边楼盘竞争激烈。威胁：周边楼盘竞争激烈。 机会：作为重庆机会：作为重庆CBD未来前景广阔，发展空间大，升值空间较大未来前景广阔，发展空间大，升值空间较大万友七季城万友七季城上海城上海城开开 发发 商：商：重庆嘉发实业有限公司重庆嘉发实业有限公司建筑结构：建筑结构：公寓公寓/写字楼写字楼物业类型：物业类型：塔楼，高塔楼，高层楼层状况：楼层状况：33F/1F，在售，在售18号楼号楼33.6一房（一种户型）三梯一房（一种户型）三梯16户，剩余户，剩余5套，朝中庭价格套，朝中庭价格15000元元/，朝公路，朝公路14000元元/，加推，加推13号楼和号楼和15号楼共号楼共38套两房套两房68，价格，价格14000元元/（10套，仅套，仅15号楼有），号楼有），7085两变三共两变三共28套（套（13、15号楼均有）号楼均有）价格价格13000元元/，13、15号楼为两梯号楼为两梯6户。均为现房户。均为现房项目地址：项目地址：重重庆市南岸区南坪西路（国市南岸区南坪西路（国际会展中心旁）会展中心旁）售楼地址：售楼地址：南岸区南坪西路金台大厦斜南岸区南坪西路金台大厦斜对面面售楼热线：售楼热线：62308888销售价格：销售价格： 2010年年11月开盘，销售周期月开盘，销售周期4个月进入清盘期，均价一房个月进入清盘期，均价一房14000元元/，两房，两房13000元元/，层差，层差10元元/层。层。设计单位：设计单位： 重庆市建筑设计研究院重庆市建筑设计研究院施工单位：施工单位：浙江德发建设集团有限公司浙江德发建设集团有限公司物业公司：物业公司：重庆富美嘉物业重庆富美嘉物业物物 管管 费：费：1.2元元/平方米平方米/月月占地面积：占地面积：160000平方米平方米建筑面积：建筑面积：157435平方米平方米容容 积积 率：率：5.48绿绿 化化 率：率：30.17%总总 户户 数：数：1421户户停停 车车 位：位：7000个个交通状况：交通状况：115、121、125、168、252、301、306、308、323、325、347、348、361、364、372、382、611、703、809、828路公路公车。车。付款方式：付款方式：按揭无优惠，一次性付款按揭无优惠，一次性付款9.9项目分析项目分析优势：南坪商圈已具有相当规模，周边配套完善。优势：南坪商圈已具有相当规模，周边配套完善。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，居住环境不宜。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，居住环境不宜。威胁：楼盘开发较早，周边楼盘竞争激烈。威胁：楼盘开发较早，周边楼盘竞争激烈。机会：靠近主城商圈，交通便利，发展潜力大。机会：靠近主城商圈，交通便利，发展潜力大。开 发 商：重庆博众水电建设有限公司建筑结构：塔楼，高层物业类型：公寓楼层状况： 30F/-1F，在售19号楼，共3种户型，49（一房变两房，平层），59、69跃层（可二变三，二变四），跃层每两层共4套，平层每层共12套。59剩3套（27、29、30层）剩余房源共60套左右。项目地址：南岸辅向路1号(好百年家居对面)售楼地址：南岸辅向路1号(好百年家居对面)售楼热线：400-606-6969销售价格：最低8050元/，最高12000元/，一房均价10000元/ 跃层均价10400元/ 层差20元/层设计单位：暂无资料施工单位：暂无资料物业公司：重庆丽景物业管理公司物 管 费：1.00方米/月占地面积：160000平方米建筑面积：730000平方米容 积 率：4.50绿 化 率：30%总 户 数：8500户停 车 位：共两层交通状况：306、838、149、833、872、301、320路公车、轻轨三号线付款方式：银行按揭贷款，一次性付款，按揭无优惠，全款9.8折。项目分析优势： 地理位置优越，交通便利。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，居住环境不宜。威胁：周边楼盘竞争激烈。机会：靠近主城，交通便利，发展潜力大。亚太商谷亚太商谷1、南岸区各楼盘项目正积极销售，而且在放假均为7000-9000元/平方米的情况下，很多的楼盘很快就销售完毕，出现了供不应求的市场。说明了南岸区的房地产开发具有投资的价值。2、在如今的房地产行业中，也表明了南岸区房地产在注重高品质房产的情况了，也越来越关注房产的附加值。总结总结户型区间起价比分析分析：从表格可得出南坪一房价格起价最高在830016500元/之间，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。两房起价在8300元/左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小。三房同两房的情况类似，价格也保持在8200元/左右。四房仅一个楼盘有，固不做分析。项目名称项目名称一房起价（元一房起价（元/ /）两房起价元两房起价元/ /） 三房起价元三房起价元/ /） 四房起价元四房起价元/ /）国际社区国际社区-1100 1100 8800 8800 -芭厘芭厘芭厘芭厘8300830082008200-丽都锦城丽都锦城-7250725072507250-融侨城融侨城-800080008000800080008000协信城协信城16501650-上海城上海城14000 14000 13800 13800 1350013500-亚太商谷亚太商谷9900 9900 100001000080508050-亲亲里亲亲里-8240824082008200-七季城七季城-8200820081008100-户型区间均价比项目名称项目名称一房均价（元一房均价（元/ /） 两房均价元两房均价元/ /） 三房均价元三房均价元/ /） 四房均价元四房均价元/ /）国际社区国际社区-12000 12000 10000 10000 -芭厘芭厘芭厘芭厘-丽都锦城丽都锦城-7400740074007400-融侨城融侨城-880088008700870085008500协信城协信城-17000 17000 -上海城上海城150001500014000 14000 1300013000-亚太商谷亚太商谷100001000010400104001040010400-亲亲里亲亲里-8500850084508450-七季城七季城-8300830082008200-分析：分析：从表格可得出南坪一房价格最高在850017000元/之间，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。两房均价在8500元/左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小三房同两房的情况类似，价格也保持在8500元/左右。四房仅一个楼盘有，固不做分析。户型区间最高价比分析分析：1 1、 从表格可得出南坪一房价格最高价在从表格可得出南坪一房价格最高价在890089001850018500元元/ /之间之间 ，价格区间，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。 2 2、两房起价在、两房起价在89008900元元/ / 左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小。较小。 3 3、三房同两房的情况类似，价格也保持在、三房同两房的情况类似，价格也保持在86008600元元/ / 左右。左右。 4 4、 四房仅一个楼盘有，固不做分析。四房仅一个楼盘有，固不做分析。项目名称项目名称一房均价（元一房均价（元/ /）两房均价（元两房均价（元/ /）三房均价（元三房均价（元/ /）四房均价（元四房均价（元/ /）融侨城融侨城110001100011000110001000010000协信城协信城1850018500丽都锦城丽都锦城7600760075007500芭厘芭厘芭厘芭厘8900890088508850国际社区国际社区13500135001250012500亲亲里亲亲里8880888087808780七季城七季城8650865084508450上海城上海城150001500014800148001450014500亚太商谷亚太商谷120001200011400114001100011000楼层差分析分析分析：层差价格在1520元/层 的楼盘共5个，占56%，1015元/层 的楼盘共3个，占33%。 说明南坪楼盘的楼层差价格在1020元/层 之间（个别景观朝向层差除外）项目名称项目名称层差（元层差（元/ /层层 ）融侨城融侨城2020协信城协信城1818丽都锦城丽都锦城1010芭厘芭厘芭厘芭厘1515国际社区国际社区2020亲亲里亲亲里30 /30 /两层（两层（1010元元/ /层）层）七季城七季城15 /15 /三层（三层（5 5元元/ /层）层）上海城上海城1010亚太商谷亚太商谷2020分析：分析：1 1、南岸区在售楼盘的物管费均为、南岸区在售楼盘的物管费均为1.51.5元元/ / /月月 2 2、物管费氛围两个极端，靠近南岸区市中心的物管费均价为、物管费氛围两个极端，靠近南岸区市中心的物管费均价为1.91.9元元/ / /月，市外月，市外均价为均价为1.11.1元元/ / /月月 3 3、很明显，南岸区市中心发展升职空间较大、很明显，南岸区市中心发展升职空间较大各楼盘物管费分析项目名称项目名称国际社区国际社区丽都锦城丽都锦城融侨成融侨成协信城协信城亚太商谷亚太商谷上海城上海城物管费物管费（/ /月）月）1.81.81 12.22.21.81.81.11.11.21.2楼盘总建筑面积分析分析分析：1 1、各竞争性楼盘中，、各竞争性楼盘中，“国际社区国际社区”的占了总建筑面积的占了总建筑面积58.3%58.3%。 2 2、可见，、可见，“国际社区国际社区”在总建筑面积上比较有优势在总建筑面积上比较有优势 项目名称国际社区芭厘芭厘丽都锦城融侨城协信城亚太商谷上海城总建筑面积（）230000017255500000152386460000358000157435总建筑面积比（%）58.30.412.73.911.711.79.14.0楼盘占地面积分析分析：分析：1 1、“国际社区国际社区”占地面积最大，占地面积最大，“巴里巴拉巴里巴拉”最少。最少。 2 2、从占地面积项目分析，南岸区楼盘占地面积均为、从占地面积项目分析，南岸区楼盘占地面积均为174365174365项目名项目名称称国际社国际社区区芭厘芭芭厘芭厘厘丽都锦丽都锦城城融侨成融侨成协信城协信城亚太商亚太商谷谷上海城上海城占地面占地面积（）积（）8720008720003963396317334217334295147951475400054000610261021600016000占地面占地面积比积比（% %）71710.30.314148 84 40.50.51313客户分析：客户分析：据政府有关统计，城区购房仅占不到50%的比例，区内各乡镇人口购房比例占30%，主要是两类乡镇人群购房：一是外出务工人员；二是公务员、事业单位人员、小型企业主等乡镇中产阶级，为自身以后的发展或子女就学而购房。这两部分购房人群数量庞大，并且还有相当多的购房需求有待发掘。随着南岸区的城市地位和城市价值的不断提升，南岸区城市和人口规模也不断的快速扩张，同时将南岸区带来源源不断的外来购房需求。客户分析客户分析南岸区地价及楼面价南岸区地价及楼面价南岸区地价及楼面价分析：南岸区地价及楼面价分析：1、目前，南岸区的土地价格较重庆市各主城区价格较便宜，均为921元/.地面价格占有优势。2、南岸区的楼面价格排主城区价格的第四，说明了南岸区的房地产投资具有可观的利润。同时也说明了，南岸区的投资开发的传统观念已经转变，投资房地产不再是举步维艰。3、南岸区在土地价格上占有优势，对南岸区房地产开发具有成本低、利润高的优势，南岸区的房地产市场具有投资发展的空间价值。1、根据对南岸区的楼盘的不完全统计，与户型结构供应相似，成交结构中，以二房、三房为主流，；2、在销售价格不断上涨、物业品质逐步提高和产品附加值日益提升的情况下，成交套均面积呈逐年下降，面积需求日趋紧凑。总结总结各楼盘的配套设各楼盘的配套设施分析施分析国际社区配套国际社区配套国际社区国际社区国际社区国际社区1 14 42 23 35 52公里滨江绿化生态运动公园 地处重庆市CBD核心区域（享受四桥三路三隧道配套）拥有一流教育配套（一站式名校教育） 紧邻两江广场国际舞台（3.5公顷）紧邻两江广场国际舞台（3.5公顷）芭厘芭厘配套芭厘芭厘配套芭厘芭厘芭厘芭厘芭厘芭厘芭厘芭厘1 14 42 23 35 5银行：中国银行、中国建设银行 超市：麦德龙、中百仓储、新世纪超市、四公里农贸市场、回龙湾农贸市场 252、361、365、372、468、838、464、361、373路等过境线路，可通向多地区。医院：重庆第六人民医院、西计医院、康平医院 学校：巨成龙湾幼儿园、青龙路小学、南坪中学、金山路小学、怡丰实验学校、珊瑚实验小学、重庆财政学校、 工商大学丽都锦城配套丽都锦城配套丽都锦城丽都锦城丽都锦城丽都锦城1 14 42 23 35 52公里滨江绿化生态运动公园 地处重庆市CBD核心区域（享受四桥三路三隧道配套）拥有一流教育配套（一站式名校教育） 紧邻两江广场国际舞台（3.5公顷）南坪商圈、李家沱商圈，距离丽都锦城20分钟车程）融侨城配套融侨城配套融侨城融侨城融侨城融侨城1 14 42 23 35 5808、371、830完善公交系统直达主城各区。 鹅公岩大桥、长江大桥、菜园坝大桥联接三主城，轻轨3号线南岸首站，5分钟直达解放碑。周边多个银行网点，同时附近沃尔玛，麦德龙超市享受多个商圈配套、融侨公园等自建完善配套南坪、解放碑等商圈车程均在十分钟内人民（融侨）小学等知名学校入驻人民（融侨）小学等知名学校入驻协信城配套协信城配套协信城协信城协信城协信城1 14 42 23 35 5南坪中学，珊瑚中学，珊瑚小学，四海小学，110中学，江南大学城 自身商业综合体商业。 中国银行、工商中国银行、工商银行、建设银行、银行、建设银行、交通银行、农业银交通银行、农业银行、福建兴业银行、行、福建兴业银行、深圳发展银行、重深圳发展银行、重庆市商业银行、中庆市商业银行、中国信合、招商银行国信合、招商银行南坪邮局、移动营业厅、联通营业厅、电信营业厅新世纪、重百、百新世纪、重百、百盛、元旦百货，万盛、元旦百货，万千百货、好又多超千百货、好又多超市、新世纪超市、市、新世纪超市、人人乐、百盛超市人人乐、百盛超市帝景星美，万达院线，华谊兄弟电影院帝景星美，万达院线，华谊兄弟电影院亲亲里配套亲亲里配套东原亲亲里东原亲亲里东原亲亲里东原亲亲里1 14 42 23 35 5医疗配套1、步行1分钟到麦克药房； 2、车程3分钟到重庆第六人民医院生活配套世纪超市入驻、麦德龙超市等。步行3分钟可到渔米之乡、江二渔庄（泼辣鱼总店）、望江阁（周鲢鱼）、西渝香（江河鱼）医疗配套教育配套：到融侨人民小学、巴蜀中学。本区域可读怡丰小学、南坪中学。本区域可读珊瑚中学西校区；南坪、解放碑等商圈车程均在十分钟内人民（融侨）小学等知名学校入驻人民（融侨）小学等知名学校入驻上海城配套上海城配套上海城上海城上海城上海城1 14 42 23 35 5南山、南滨路、重庆游乐场（原科普中心）、洋人街等休闲娱乐旅游胜地也易畅达，尊享全方位的高档生活配套浪高百盛、新世纪、重百、国美、苏宁、百安居、沃尔玛、中百仓储、凯悦大酒店、扬子江饭店、西南大酒店等环绕左右游泳池、幼儿园、羽毛球场、篮球场、小学，社区医院 各大银行、学校、医院等比邻皆是，惠工路时尚步行街百步之遥，衣食住行娱乐一应俱全人民（融占据南坪商业核心圈、会展经济核心带，项目包含百联，红星，华谊，人民（融占据南坪商业核心圈、会展经济核心带，项目包含百联，红星，华谊，家乐福，国美，以及四大步行街侨）小学等知名学校入驻家乐福，国美，以及四大步行街侨）小学等知名学校入驻亚太商谷配套亚太商谷配套亚太商谷亚太商谷亚太商谷亚太商谷1 14 42 23 35 5距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟车程，距机场车行不超过仅20分钟。站点：国际会展中心 教育设施：亚太商谷项目自身拥有2000平米的幼儿园和5000平米24个班级的小学,将引进市内一流教育品牌学校入驻社区，周边多个重点学校医疗设施：人民医院、市6医院、现代女子医院等。 小学、幼儿园、会展商业步行街会展商业街，创意公园商业等约会展商业街，创意公园商业等约4万平米商业大配套，近享商务服务、主题商业、万平米商业大配套，近享商务服务、主题商业、生活服务、酒店餐饮、休闲娱乐、超市等各种完善配套生活服务、酒店餐饮、休闲娱乐、超市等各种完善配套七季城配套七季城配套万友七季城万友七季城万友七季城万友七季城1 14 42 23 35 5 30余条公交线路覆盖整个主城各个区域，轻轨三号线的二塘-江北国际机场段计划于2011年6月实现通车，2010年底计划实现一期二塘-龙头寺段的试运行通车 珊瑚康恒小学，幼儿园，南坪中学、110中学和巴蜀实验学校。七季城周边更是汇聚了工商、交通、教育及邮电四所大学万友七季城四期七季城品自身配套：配套有一栋9班幼儿园及临街商业规划有约2万方景观绿地，两大主题景观“浅丘落影”及“儿童益智园”。3万方社区商业，含万方社区商业，含1.5万方商业中心，万方商业中心，4000方新世纪超市新南湖旗舰店。业态方新世纪超市新南湖旗舰店。业态规划有品牌餐饮、休闲、服装、娱乐等专营店规划有品牌餐饮、休闲、服装、娱乐等专营店1、根据对南岸区的楼盘的不完全统计，与户型结构供应相似，成交结构中，以二房、三房为主流，需求趋于紧凑型。2、在销售价格不断上涨、物业品质逐步提高和产品附加值日益提升的情况下，成交套均面积呈逐年下降，面积需求日趋紧凑。3、同类竞争项目中，生活配套设施越齐全，交通越便捷，更能获得消费者的认可，说明了消费者在选择楼盘的户型、物业景观、物业形态上，越来越注重都市生活的“快”、“方便”。同时也说明了，南岸区的都市气息越来越忙明显，消费水平也会越来越高。4、随着居民消费水平的提高，能预测到南岸区的房地产行业也会蒸蒸日上。总结总结南岸区房地产优势南岸区房地产优势通过对渝中区、江北区、沙坪坝区、渝北区、两江新区房地通过对渝中区、江北区、沙坪坝区、渝北区、两江新区房地产市场进行分析，得出南岸区房地产市场优势。产市场进行分析，得出南岸区房地产市场优势。渝中区渝中区重庆主城各区历年经济第一，重庆行政中心，人口最为密集区域，重庆主城各区历年经济第一，重庆行政中心，人口最为密集区域，通过多年的开发，渝中区可开发的土地较少，高房价让人望而止通过多年的开发，渝中区可开发的土地较少，高房价让人望而止步，交通拥堵，重庆人最想步，交通拥堵，重庆人最想“逃离逃离”的主城三大区之一的主城三大区之一江北区江北区重庆主城区后起之秀，经济势头力压渝中区，然而高房价依然让重庆主城区后起之秀，经济势头力压渝中区，然而高房价依然让购房者望楼兴叹，由于近几年的大量开发，观音桥商圈周边可用购房者望楼兴叹，由于近几年的大量开发，观音桥商圈周边可用地也大量减少，交通拥堵，地也大量减少，交通拥堵，重庆人最想重庆人最想“逃离逃离”的主城三大区之的主城三大区之一一沙坪坝沙坪坝重庆文化大区，教育资源是其他各区无法相比的，由于沙坪坝区重庆文化大区，教育资源是其他各区无法相比的，由于沙坪坝区地理环境的限制，城市扩张较难，经济反方面缺少大型企业支撑，地理环境的限制，城市扩张较难，经济反方面缺少大型企业支撑，交通拥堵，拥有堵城之称，交通拥堵，拥有堵城之称，重庆人最想重庆人最想“逃离逃离”的主城三大区之的主城三大区之一一渝北区渝北区近年两年，随着政府大力发展渝北新区，逐步受到人们关注，渝北区房价炒作较为严重，目前均价80009000元/，商业体系较为落后，商业中心陈旧，重工业较少，无法为房地产后继发力提供有力支撑，市场炒作亮点较少，环境是其一大优势。两江新两江新区区近期备受关注的区域，随着两江新区的挂牌成立，不到一个月的时间房价上涨近1000元/，目前均价8500元/左右。虽然政府在大力投资，但起步较晚，配套设施不完善，商业分散，聚合能力较差，需要大量时间进行发展。南岸区南岸区近几年南岸区经济快速增长，弹子石（CBD）的成立让南岸区受到关注，政府大力发展茶园新区，促进南岸区经济发展。南坪下穿隧道的贯通解决了交通拥堵问题，轻轨3号线即将通车，将再次促进房地产发展。目前南岸区房价处于中游水平，上升空间较大。南岸区拥有成熟的南坪商圈经济，快速完善的交通网络，市场炒作亮点多，这些都是房地产市场健康稳定的发展所具备的条件。南岸区房地产优势南岸区房地产优势 南岸区房产市场整体发展良好，尤其最近一年来整体房市出现了量价齐涨的局面，南岸区楼盘的整体规划布局，建筑设计，园林景观设计也都不断在提高，楼盘的品质从以前单纯满足居住需求逐渐变成在满足居住需求的同时满足精神需求。南岸区房市需求70%以上为刚性需求，这点说明南岸区房市泡沫少，楼市的基础扎实，不存在楼市热钱退出导致楼市崩盘的风险。 从对市场分析得出，南坪商业圈目前均价为13000元/，商圈周边为8500元/，具有较大的上升空间.成交量分析，由于政策影响下2010年5、6月成交量明显下滑，目前国家出台更为严厉的调控措施已经是山雨欲来风满楼，所以要避免政策带来的风险。南岸区房价走势分析； 从2010年中央政策来看，中央政府对房价的调控越来越严，地方政府为了土地税收，一直对中央政策半推半就。中央政府对房市的调控已经写进十二五规划，说明政策将会越来越严格。房地产市场市场具有严格的区域性，南岸区房地产市场拥有诸多可挖掘的亮点，楼市泡沫较少，楼市发展潜力大。 中央政府打压楼市的政策对南岸区房地产市场并没有太大的影响，南岸区楼市将以稳健的方式发展，价格稳中有升，近几年价格将持续上涨，但幅度不会像以前北京、上海、广州一样大。 从成交的整体情况分析，整个市场还是比较活跃的，刚性需求始终占据着主导的地位，从以上分析，目前楼盘的开盘策略最好为平开高走，这样可以保证在开盘的销量，也可保证利润，同时减少风险。总结总结Thanks